Che casa posso permettermi con il mio stipendio e i risparmi?

Risposta rapida

Il prezzo massimo della casa che puoi permetterti è il più basso fra due limiti: quello del reddito e quello dei risparmi. Il reddito decide il mutuo, perché la rata deve restare intorno a un terzo dello stipendio netto. I risparmi devono pagare la parte di prezzo che la banca non finanzia, di norma il 20%, e le spese d'acquisto. Con 2.000 € netti al mese e 30.000 € da parte, con un mutuo di 25 anni a tasso fisso, si arriva a una casa da circa 118.000 €.

Lo stipendio, da solo, reggerebbe un mutuo di circa 127.000 € e una casa da 159.000 €, con circa 41.000 € da parte. Mancano i risparmi, non la rata. Quanto mutuo regge ogni stipendio è nella guida su quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio; qui si aggiunge il secondo vincolo e si arriva al prezzo.

Quali sono i due limiti al prezzo della casa?

Chi cerca casa ragiona sul prezzo, la banca sul mutuo. Per passare dall'uno all'altro servono due conti, e vale il più stretto.

• Il limite del reddito. La rata non deve superare una quota dello stipendio netto: il 30% è la soglia prudente, il 33% la prassi. Da quella rata si ricava il mutuo massimo. La casa più cara che il reddito permette costa quanto il mutuo massimo più i risparmi, tolte le spese: prezzo = (mutuo massimo + risparmi) ÷ (1 + spese).
• Il limite dei risparmi. La banca presta di norma fino all'80% del valore: il restante 20% e le spese li paghi tu. Con spese ipotizzate al 5,5% del prezzo, i risparmi devono coprire il 25,5% del prezzo: prezzo = risparmi ÷ 25,5%. Ogni 10.000 € da parte reggono circa 39.216 € di prezzo.

Il prezzo massimo è il minore dei due. Se i risparmi coprono esattamente anticipo e spese, i due limiti coincidono, e la casa costa il mutuo massimo diviso per l'80%.

L'80% viene dall'art. 38 del Testo unico bancario, che affida alla Banca d'Italia il tetto dei mutui fondiari, e la guida Il mutuo ipotecario in parole semplici lo spiega così: la banca concede un importo «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia». La stessa guida, più prudente delle banche, suggerisce una rata entro un terzo del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: nelle politiche di credito che vediamo va di solito dal 30 al 45% del netto, altre rate comprese.

Quanto puoi spendere con il tuo stipendio e i tuoi risparmi?

Nella tabella c'è il prezzo massimo, arrotondato al migliaio, per una persona che compra da sola, senza altri finanziamenti, con un mutuo di 25 anni a tasso fisso (TAN 3,84%) e spese d'acquisto al 5,5% del prezzo. Sotto ogni prezzo c'è il limite che scatta.

Tassi del 5 ottobre 2026: il TAN è l'IRS a 25 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso, più uno spread (il margine della banca) di 0,30%, una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia. Formule e limiti delle stime sono in come facciamo i calcoli.

La colonna dei 20.000 € è uguale per tutti: con 20.000 € da parte ci si ferma a circa 78.000 €, con qualunque stipendio. In 12 caselle su 25 il limite sono i risparmi, e il reddito conta solo quando i risparmi abbondano.

Quale limite scatta prima: il reddito o i risparmi?

Scattano prima i risparmi quando sono meno del 32% circa del mutuo che lo stipendio regge. È la somma di anticipo e spese per ogni euro di mutuo, con la banca all'80% e spese al 5,5%. Ecco quanto serve da parte per usare tutto il mutuo:

Sotto quella cifra conta solo quanto hai da parte: allungare il mutuo o aggiungere un secondo stipendio non sposta il prezzo. Ogni 10.000 € in più di risparmi, invece, alzano il prezzo di circa 39.216 €. Sopra quella cifra il limite diventa il reddito, e ogni 10.000 € in più valgono solo circa 9.479 € di prezzo, perché il mutuo non cresce: servono a pagare di più in contanti.

Il calcolo, passo per passo

Il caso: 2.000 € netti al mese, 30.000 € da parte, nessun altro finanziamento, mutuo di 25 anni a tasso fisso.

1. Rata massima. 2.000 € × 33% = 660 € al mese.
2. Tasso. L'IRS a 25 anni è al 3,544% (rilevazione del 5 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate); con lo spread stimato di 0,30% il TAN è del 3,84%.
3. Mutuo massimo. 300 rate da 660 € al 3,84% ripagano circa 127.157 €. In Excel: =VA(3,84%/12; 300; -660).
4. Limite del reddito. (127.157 + 30.000) ÷ 1,055 = 148.964 €.
5. Limite dei risparmi. 30.000 ÷ 25,5% = 117.647 €.
6. Prezzo massimo. Il minore: 117.647 €. Il mutuo è l'80%, 94.118 €; l'anticipo 23.529 € e le spese 6.471 € assorbono i risparmi. La rata è di 489 € al mese: i 171 € che avanzano rispetto ai 660 € dicono che il limite sono i risparmi.

Quanto pesano le spese d'acquisto nel conto?

Le spese escono dai risparmi insieme all'anticipo. La guida della Banca d'Italia lo ricorda: «Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa».

Qui le spese sono un'ipotesi: il 5-6% del prezzo (5,5% nelle tabelle) fra imposte, notaio per compravendita e mutuo, perizia, istruttoria e imposta sostitutiva. L'agenzia è esclusa: la provvigione si concorda con l'agenzia e, se c'è, va aggiunta. Restano fuori anche trasloco, mobili e lavori. Per la prima casa comprata da un privato è un'ipotesi prudente; da un'impresa lo è meno:

• Da un privato, con i benefici prima casa, l'Agenzia delle Entrate indica l'«imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)», con un minimo di 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Chi compra da un privato può chiedere che il 2% si calcoli sul valore catastale, il cosiddetto prezzo-valore: nell'esempio dell'Agenzia, per una casa pagata 200.000 € con una rendita di 900 €, il registro è di 2.079 €. In tutto 2.179 € di imposte, poco più dell'1% del prezzo.
• Da un'impresa, con vendita soggetta a IVA, si paga l'IVA al 4% sul prezzo più 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale: su 200.000 € fanno 8.600 €, e con notaio e banca si arriva alla parte alta della forchetta o poco oltre.
• L'imposta sostitutiva sul mutuo è dello 0,25% per la prima casa.

La percentuale sposta il limite dei risparmi. Con 30.000 € da parte si arriva a 120.000 € con spese al 5% e a 115.385 € con spese al 6%. Quanto costa il notaio, voce per voce, è nel preventivo del notaio per la prima casa; tutte le spese del mutuo, comprese quelle che si pagano ogni anno, nella guida al costo totale del mutuo.

Con il Fondo Consap cosa cambia?

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, copre la banca su una parte del mutuo e le permette di andare oltre l'80%, secondo la banca fino a tutto il prezzo. La legge lo concede «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», ai conduttori di alloggi IACP e a chi non ha compiuto 36 anni (L. 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c); altre norme aggiungono le famiglie numerose e le persone con disabilità grave. Servono una casa non di lusso da abitazione principale, nessun'altra abitazione salvo alcune ereditate e un mutuo fino a 250.000 €, dice la scheda di Consap.

La garanzia copre il 50% della quota capitale e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021), regola che Consap indica prorogata al 31 dicembre 2027.

Il Fondo sposta solo il limite dei risparmi. Se la banca può finanziare fino a tutto il prezzo, i risparmi non devono più coprire il 20% e il limite diventa il reddito: con 2.000 € netti e 30.000 € da parte si passa da 117.647 € a circa 148.964 €, con un mutuo di 127.157 € (85% del prezzo). I risparmi pagano il resto e le spese. Il mutuo resta quello che la rata regge, e la banca resta libera: per Consap la concessione rimane soggetta alle «autonome ed esclusive valutazioni della banca o dell’intermediario finanziario». Chi può chiederlo e a quali condizioni lo spiega la guida al mutuo al 100%; le altre strade quando manca un quinto del prezzo sono nella pagina su quanto anticipo serve per un mutuo.

Cosa cambia la cifra

• La durata. Un mutuo più lungo alza solo il limite del reddito. Con 1.500 € netti e 60.000 € da parte si passa da circa 147.000 € a 25 anni a 158.000 € a 30. Con 2.000 € e 30.000 € il prezzo resta 117.647 €, e si pagano solo più interessi.
• Un finanziamento in corso. La sua rata si somma a quella del mutuo. Con 2.000 € netti e 60.000 € da parte, un'auto da 300 € al mese porta la casa da 177.400 € a circa 122.615 €.
• I figli. Molte banche controllano anche che dopo la rata resti alla famiglia una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita; alcune partono dalle soglie di povertà dell'ISTAT, che per la tua famiglia trovi con il calcolatore dell'ISTAT. Con 2.000 € netti e, per ipotesi, un minimo di 1.500 € per una coppia con due figli, la rata scende a 500 €, il mutuo a 96.331 € e, con 60.000 € da parte, la casa a 148.181 €. I conti completi sono nella pagina sul mutuo con figli a carico.
• Una perizia più bassa del prezzo. L'80% si misura di solito sul minore fra prezzo e perizia. Se la casa da 117.647 € viene stimata 110.000 €, il mutuo scende a 88.000 € e servono 36.118 € da parte invece di 30.000 €.

Alcuni casi particolari

• Con l'aiuto dei genitori. Un contributo per l'anticipo alza il limite dei risparmi euro per euro: 10.000 € in più valgono circa 39.000 € di prezzo, se il limite erano i risparmi.
• Seconda casa. Niente Fondo Consap, registro al 9% invece del 2% e imposta sostitutiva sul mutuo al 2% invece dello 0,25%: le spese salgono e il limite dei risparmi scende. E la rata del mutuo che hai già, se c'è, si somma alla nuova.
• Partita IVA. Il conto è lo stesso, ma il reddito netto di solito è la media delle ultime due dichiarazioni, al netto delle imposte, diviso per 12.
• Più avanti con gli anni. Le banche guardano l'età che avrai a fine mutuo: se la durata va accorciata, la rata pesa di più, il mutuo massimo scende e il limite del reddito può scattare prima di quello dei risparmi.
• Casa da vendere. Il ricavato entra nei risparmi quando lo incassi. Se compri prima di vendere, la banca conta anche la rata del mutuo che hai ancora.
• Asta. Il prezzo di aggiudicazione è spesso sotto la perizia, e alcune banche finanziano tutto il prezzo restando entro l'80% del valore: il limite dei risparmi si allenta.

Le cifre di questa pagina sono stime sui tassi del 5 ottobre 2026, per chi compra da solo e con spese ipotizzate: il prezzo vero dipende da età, banca, altri finanziamenti e perizia. Per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere, quale rata regge il tuo reddito e se il mutuo per la casa che hai in mente è fattibile.