Non lo rilascia più nessuno. Dal D.Lgs. 222/2016, che ha riscritto l'art. 24 del D.P.R. 380/2001, il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA): la presenta il titolare del titolo edilizio tramite un tecnico abilitato che assevera conformità e requisiti, entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura. È efficace dal deposito e il Comune ha 30 giorni per verificarla.
Dal certificato alla SCA
La riforma è arrivata con il cosiddetto decreto SCIA 2, che ha ricondotto l'agibilità al modello procedimentale dell'art. 19 della L. 241/1990. Il cambio non è solo di nome: è passato dal regime del provvedimento a quello dell'autocertificazione asseverata.
| Aspetto | Prima del 2016 | Oggi (SCA) |
|---|---|---|
| Natura | Certificato rilasciato dal Comune | Segnalazione certificata del privato |
| Responsabilità | Istruttoria comunale | Asseverazione del tecnico abilitato |
| Efficacia | Dal rilascio | Dal deposito |
| Controlli | Prima del rilascio | Entro 30 giorni dal ricevimento |
Chi la presenta e chi la firma
L'art. 24 individua come soggetti obbligati il titolare del permesso di costruire, chi ha presentato la SCIA o i loro successori e aventi causa. La segnalazione è corredata dall'asseverazione di un tecnico abilitato, che attesta la conformità dell'opera al progetto approvato e la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di edificio e impianti.
Cosa contiene e quali allegati servono
- asseverazione del tecnico sulla conformità al progetto;
- certificato di collaudo statico, dove richiesto;
- dichiarazioni di conformità degli impianti;
- documentazione su prevenzione incendi, nei casi previsti;
- dichiarazione di aggiornamento catastale, che si riflette anche sulla conformità catastale richiesta in compravendita;
- attestato di prestazione energetica, documento spiegato in cos'è l'APE.
L'elenco puntuale degli allegati può variare per tipologia di intervento e per regolamento comunale: chiedi la modulistica al SUE del Comune competente.
Tempi, efficacia e controlli
La segnalazione va presentata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura (art. 24, comma 2). Produce effetti dal momento della presentazione: non si attende un via libera. L'amministrazione ha 30 giorni dal ricevimento per verificare i requisiti e, in caso di esito negativo, adottare i propri provvedimenti.
Quando è obbligatoria e quando no
Serve per gli interventi che incidono su sicurezza, igiene e salubrità, in particolare:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni e sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Il mito dell'"ante 1934". Circola come regola generale, ma nessuna norma nazionale fissa quella data come esenzione: il riferimento pratico è la data di adozione del regolamento edilizio del singolo Comune. Va verificato localmente, mai dato per scontato.
Se l'immobile che stai comprando non ha l'agibilità, il tema si sposta sul finanziamento: ne parliamo in mutuo e casa senza agibilità.
Novità Salva Casa (D.L. 69/2024, L. 105/2024)
La riforma ha allentato i requisiti igienico-sanitari che bloccavano l'agibilità di molti immobili esistenti: entro i limiti e le condizioni indicati dalla norma il tecnico può asseverare l'agibilità anche con altezze interne ridotte rispetto ai vecchi minimi del D.M. 1975 e con superfici minime inferiori per monolocali e bilocali. Sono deroghe condizionate, non automatiche: la verifica va fatta caso per caso con il tecnico e con il regolamento edilizio comunale.
Abitabilità e agibilità: differenza
Prima del Testo Unico Edilizia l'abitabilità riguardava gli immobili residenziali e l'agibilità quelli produttivi o commerciali. Il D.P.R. 380/2001 ha unificato le due nozioni: oggi si parla solo di agibilità, riferita a sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, qualunque sia la destinazione d'uso. Nei rogiti più vecchi trovi ancora la vecchia terminologia.
Come recuperare una copia
Con una richiesta di accesso agli atti (L. 241/1990) all'ufficio tecnico o edilizia privata del Comune dove si trova l'immobile. Servono dati catastali, indirizzo e, quando disponibili, gli estremi del titolo edilizio. Costi e tempi sono decisi da ciascun ente con propria delibera: non esiste una tariffa nazionale, quindi chiedi il tariffario prima di presentare l'istanza.
Se dalla ricerca d'archivio emergono difformità, prima di poter chiudere la pratica serve una regolarizzazione: costi e passaggi in quanto costa la sanatoria per l'agibilità.
Se la casa che stai valutando ha una documentazione incompleta, il momento giusto per verificarla è prima del preliminare, insieme alla conformità urbanistica. Poi, per capire quanto ti costa davvero il finanziamento, fai una simulazione.
Contenuto informativo generale, aggiornato al testo vigente dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001. Non sono indicati importi per diritti di ricerca d'archivio perché stabiliti da ciascun Comune e non esiste una tariffa nazionale verificabile.
