La risposta in breve
Il costo della sanatoria che serve per arrivare all'agibilità prima del rogito si divide in due blocchi, ed è importante non confonderli. Il primo è l'oblazione, cioè la sanzione pecuniaria che la legge quantifica con criteri precisi: nel regime semplificato dell'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 l'importo, nei casi tipizzati, va da 516 a 10.328 euro, oppure è pari al doppio del contributo di costruzione, con una maggiorazione del 20% in alcune ipotesi. Il secondo è la componente tecnica e amministrativa: compenso del progettista, diritti di segreteria comunali, aggiornamenti catastali. Qui nessuna norma nazionale fissa un importo, quindi qualsiasi cifra "media" trovata online è una stima commerciale, non un dato ufficiale.
Perché l'agibilità richiede la regolarità
L'art. 24 del D.P.R. 380/2001 disciplina la Segnalazione Certificata di Agibilità, che attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio e dei suoi impianti. La segnalazione presuppone la conformità edilizio-urbanistica dell'immobile: se esistono difformità non sanate, il tecnico non può asseverare nulla, e la pratica non si chiude. Questo è il motivo per cui la sanatoria viene prima dell'agibilità, e non il contrario.
Il punto di partenza è quindi la ricostruzione dello stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis), confrontando i titoli edilizi con la situazione reale e con quella catastale. Le due verifiche sono distinte e vanno fatte entrambe: le spieghiamo in conformità urbanistica e in conformità catastale.
Quanto costa: la parte fissata dalla legge
L'art. 36-bis, introdotto dal D.L. 29 maggio 2024 n. 69 e convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024 n. 105, si applica alle variazioni essenziali (art. 32), alle parziali difformità (art. 34) e agli interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria (art. 37). I criteri dell'oblazione, secondo il testo vigente, sono differenziati:
- variazioni essenziali o parziali difformità da permesso di costruire o SCIA alternativa: doppio del contributo di costruzione, con maggiorazione del 20% nei casi di doppia conformità cosiddetta disgiunta e con un importo comunque non inferiore a 516 euro;
- stesse fattispecie con doppia conformità piena: doppio del contributo di costruzione, senza la maggiorazione, fermo lo stesso minimo;
- assenza o difformità dalla SCIA ordinaria: da 1.032 a 10.328 euro, in misura pari al doppio dell'aumento di valore venale valutato dall'Agenzia delle Entrate;
- stessa ipotesi con doppia conformità piena: da 516 a 5.164 euro.
La sanatoria ordinaria dell'art. 36 resta invece ancorata alla doppia conformità piena e all'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione: il meccanismo è descritto in doppia conformità e art. 36.
Le voci che nessuna norma quantifica
Qui va detto chiaramente cosa non si può sapere in anticipo. Il compenso del tecnico incaricato di rilievo, relazione di accertamento, asseverazioni e pratiche catastali è liberamente pattuito: dopo l'abrogazione delle tariffe minime professionali non esiste un parametro legale vincolante. I diritti di segreteria e i costi di istruttoria sono fissati da ciascun Comune con propria delibera tariffaria, quindi cambiano da territorio a territorio. Può inoltre emergere un contributo di costruzione residuo — oneri di urbanizzazione più costo di costruzione — a seconda dell'intervento.
La conseguenza pratica è semplice: prima di impegnarti in un preliminare servono due preventivi scritti, uno del tecnico e uno stimato dall'ufficio tecnico comunale sull'oblazione. Senza quei numeri stai negoziando alla cieca.
Quando la sanatoria non serve
Non tutte le difformità sono abusi. L'art. 34-bis, ampliato dal Salva Casa, individua le tolleranze costruttive: piccole differenze esecutive entro soglie percentuali predefinite che non costituiscono violazione edilizia e non richiedono sanatoria onerosa. Verificare per prima cosa se la difformità rientra nelle tolleranze è la mossa che può azzerare l'intero capitolo di spesa, ed è compito del tecnico dichiararlo formalmente.
Cosa succede al mutuo
La banca finanzia contro garanzia ipotecaria, e la perizia tecnica verifica conformità edilizia e catastale del bene. Un immobile privo di agibilità o con abusi aperti ha un valore cauzionale più basso e un rischio più alto: gli esiti tipici sono una delibera condizionata alla chiusura della pratica, la sospensione dell'erogazione o il rifiuto. Il tema specifico dell'assenza di agibilità è approfondito in si può avere il mutuo se la casa non ha agibilità.
Se la perizia riduce il valore rispetto al prezzo pattuito — esito frequente in presenza di difformità — cambia anche il rapporto tra importo finanziato e garanzia: vedi cosa succede se la perizia vale meno del prezzo. Per capire quale rata regge il tuo bilancio nei diversi scenari puoi partire da una simulazione su GoMutuo.
Tempi e gestione del rogito
Quando la sanatoria non si chiude prima dell'atto, la prassi notarile offre due strade: rinviare il rogito, oppure stipulare vincolando il prezzo. Nel secondo caso si usa il deposito del prezzo presso il notaio, con svincolo subordinato alla prova del perfezionamento della pratica. È la soluzione che protegge l'acquirente senza far saltare l'operazione, e va concordata nel preliminare, non il giorno del rogito.
Le tempistiche dell'istruttoria bancaria vanno considerate in parallelo a quelle comunali: sono due orologi indipendenti, e la delibera ha una scadenza. Il quadro è in quanto tempo resta valida la delibera del mutuo .
Domande frequenti
La regola da portare via è una: l'unico numero difendibile in questa materia è l'oblazione, perché la fissa la legge. Tutto il resto — tecnico, diritti comunali, tempi — va messo per iscritto prima di firmare.
