Risposta rapida
Sì, si può. L'ipoteca non blocca la vendita: nella prassi il mutuo residuo viene estinto contestualmente al rogito con parte del prezzo versato dall'acquirente, e la banca avvia poi la cancellazione dell'ipoteca. Le alternative sono l'accollo del mutuo o un nuovo finanziamento dell'acquirente.
Le tre strade possibili
| Soluzione | Come funziona | Attenzione a |
|---|---|---|
| Estinzione al rogito | Il prezzo chiude il debito residuo | Conteggio aggiornato alla data esatta (ma nessuna penale: vedi sotto) |
| Accollo | L'acquirente subentra nel mutuo | Serve liberazione espressa del venditore |
| Nuovo mutuo acquirente | Il nuovo mutuo chiude il vecchio | Tempi di istruttoria dell'acquirente |
Come funziona al rogito
- Chiedi alla banca il conteggio di estinzione alla data del rogito.
- Consegna il conteggio al notaio prima dell'atto.
- Al rogito una parte del prezzo va alla banca, il resto a te (spesso con assegni circolari o bonifici distinti).
- La banca rilascia la quietanza e avvia la cancellazione dell'ipoteca.
Una voce che non deve comparire nel conteggio è la penale di estinzione: l'art. 120-ter del TUB dichiara nullo «qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale» per l'estinzione anticipata di un mutuo su un'abitazione stipulato da una persona fisica.
Sul dettaglio dell'atto e delle spese vedi la guida al rogito notarile.
Cancellazione dell'ipoteca
Con la procedura semplificata dell'art. 40-bis del TUB l'ipoteca si cancella d'ufficio e senza costi: il creditore «rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore», e il conservatore «procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo». Se al rogito l'ipoteca risulta ancora iscritta, leggi cosa fare in quel caso.
Se il debito supera il prezzo
Può capitare con mutui ad alto LTV e immobili svalutati: in quel caso devi coprire la differenza con liquidità propria, altrimenti la banca non rilascia la quietanza e l'ipoteca resta. Se stai già cercando la casa successiva, verifica prima la rata sostenibile con la simulazione GoMutuo, e valuta anche l'ipotesi di surroga se decidi di non vendere.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale o fiscale. Verifica sempre condizioni contrattuali e conteggi con la tua banca e con il notaio incaricato.
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