Chi vende casa prima di 5 anni dall'acquisto teme quasi sempre la stessa cosa: perdere le agevolazioni prima casa. Ma c'è una seconda imposta, spesso sottovalutata, che riguarda tutti — anche chi non ha mai avuto un bonus prima casa: la plusvalenza immobiliare. E se sull'immobile grava ancora un mutuo, la vendita comporta anche la gestione del debito residuo verso la banca.
In questa guida chiariamo, con i riferimenti normativi aggiornati a luglio 2026, quando la plusvalenza è dovuta, come si calcola, quando invece è sempre esente, e cosa succede concretamente al mutuo e all'IMU se stai per vendere (o hai già venduto) un immobile con un finanziamento ancora in corso. Se stai valutando l'acquisto della nuova casa, prova una simulazione mutuo gratuita per confrontare le offerte 2026.
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di casa
Secondo l'art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, costituisce reddito diverso imponibile (plusvalenza) la differenza positiva realizzata dalla vendita di un immobile acquistato, costruito o ricevuto in donazione da non più di cinque anni. Se l'immobile viene ricevuto per donazione, il termine di 5 anni decorre dalla data di acquisto originario da parte del donante, non dalla donazione stessa.
Se invece la vendita avviene oltre i 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza non è mai imponibile, a prescindere dall'uso dell'immobile.
L'esenzione per abitazione principale
Anche se vendi entro 5 anni, la legge prevede un'esenzione fondamentale: la plusvalenza non è tassabile se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita.
📌 Esempio di esenzione:
Hai comprato casa 3 anni fa, ci hai vissuto stabilmente (residenza e dimora) per 2 anni e ora la vendi. Poiché 2 anni sono più della metà di 3, la plusvalenza è completamente esente.
Come si calcola la plusvalenza imponibile
Quando l'esenzione non si applica (tipico caso: seconda casa o immobile locato), la plusvalenza si calcola sottraendo dal prezzo di vendita:
- Il prezzo di acquisto originario.
- I costi accessori documentati: imposta di registro/IVA, onorario notarile, spese di mediazione immobiliare.
- Le spese di ristrutturazione con carattere incrementativo (documentate con fatture e bonifici).
Se stai per acquistare una nuova casa dopo la vendita, verifica anche i documenti necessari per la richiesta del mutuo.
Imposta sostitutiva 26% o tassazione IRPEF ordinaria
In sede di rogito, il venditore può scegliere tra due regimi fiscali:
1. Imposta Sostitutiva 26%
Applicata direttamente dal notaio in atto. L'importo è fisso e non fa cumulo con altri redditi. Ideale per chi ha redditi medi o alti.
2. Tassazione Ordinaria
La plusvalenza viene inserita in dichiarazione dei redditi e tassata con le aliquote IRPEF (fino al 43%). Conviene solo se si hanno redditi complessivi molto bassi.
Plusvalenza vs decadenza agevolazioni prima casa
Non confondere le due cose:
- La decadenza riguarda le imposte d'acquisto (registro/IVA) e si evita riacquistando entro un anno.
- La plusvalenza riguarda il guadagno sulla vendita e si evita avendo adibito l'immobile ad abitazione principale per oltre metà del tempo.
Cosa succede al mutuo se vendi prima dei 5 anni
Vendere un immobile con mutuo è la norma. Al momento del rogito:
- Il notaio richiede il conteggio estintivo alla banca.
- Parte del ricavato della vendita viene versata direttamente alla banca per l'estinzione anticipata.
- La banca rilascia il consenso alla cancellazione dell'ipoteca (procedura semplificata Bersani).
Compri prima di vendere: il rischio IMU sulla doppia casa
Se compri la nuova casa prima di aver venduto la vecchia, per quei mesi possiedi due immobili. L'immobile in cui non hai la residenza è considerato seconda casa ai fini IMU, con aliquote medie dello 0,86% - 1,06%. Per gestire la liquidità nel periodo di doppia proprietà, valuta anche la nostra guida alla surroga del mutuo con liquidità aggiuntiva.
Il caso particolare degli immobili con Superbonus
⚠️ Regola dei 10 anni (Post-2024):
Se l'immobile ha beneficiato di interventi Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito, la plusvalenza è tassabile se vendi entro 10 anni dalla fine lavori (non più 5). Resta però valida l'esenzione se l'immobile è stato tua abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Fonti e Riferimenti Normativi
Nota di trasparenza: Le informazioni contenute in questa guida hanno scopo puramente informativo e si riferiscono alla normativa vigente a luglio 2026. Non costituiscono consulenza fiscale o legale personalizzata. Per casi specifici si consiglia di consultare un notaio o un commercialista abilitato. GoMutuo non è responsabile per decisioni prese sulla base di questi contenuti generali.
