Risposta rapida
Sì, il consenso della banca è indispensabile. In separazione o divorzio i coniugi possono concordare che il mutuo sia pagato da uno solo dei due, ma quell'accordo vincola loro, non la banca. Per liberare davvero un coniuge serve una dichiarazione espressa del creditore: è il requisito posto dall'art. 1273, comma 2, del codice civile per l'accollo liberatorio. Senza di essa l'accollo resta cumulativo e la banca può pretendere l'intera rata da entrambi.
Accollo cumulativo e liberatorio
| Aspetto | Accollo cumulativo | Accollo liberatorio |
|---|---|---|
| Serve il consenso della banca | No, si perfeziona tra le parti | Sì, con dichiarazione espressa |
| Chi resta obbligato verso la banca | Entrambi gli ex coniugi | Solo il coniuge accollante |
| Effetto su segnalazioni SIC in caso di ritardo | Su entrambi i nominativi | Solo sul nuovo unico debitore |
| Effetto sul merito creditizio futuro | Il mutuo pesa ancora sul coniuge uscente | Il coniuge liberato torna "pulito" |
La differenza è tutt'altro che formale: nell'accollo cumulativo il coniuge che ha lasciato la casa continua a comparire come debitore e quel mutuo pesa sulla sua capacità di ottenere un nuovo finanziamento, per esempio per comprare l'abitazione in cui andrà a vivere. Prima di decidere, vale la pena confrontare le offerte disponibili su GoMutuo con i tuoi dati reali di reddito e importo.
Perché serve il consenso espresso della banca
L'art. 1273 c.c. disciplina l'accollo: chi si accorda con il debitore per assumerne il debito non libera automaticamente quest'ultimo. Il secondo comma è esplicito nel richiedere che il creditore dichiari espressamente di liberare il debitore originario. La giurisprudenza di legittimità è costante nell'escludere che tale liberazione possa essere desunta da comportamenti impliciti, come l'accettazione dei pagamenti provenienti dal solo coniuge accollante: incassare le rate da uno dei due non significa liberare l'altro.
Per la banca, del resto, l'operazione equivale a una nuova concessione di credito: passare da due debitori a uno significa dimezzare le fonti di reddito a garanzia dello stesso capitale residuo. Ecco perché la valutazione è tutt'altro che formale.
Cosa valuta la banca prima di accettare
- Reddito del coniuge accollante e sostenibilità dell'intera rata da parte di una sola persona, secondo il consueto rapporto rata/reddito del 30-35%.
- Stabilità del contratto di lavoro e anzianità professionale.
- Storia creditizia nei Sistemi di Informazioni Creditizie: ritardi anche modesti pregiudicano l'esito.
- Capitale residuo e rapporto con il valore dell'immobile: più il debito residuo è basso rispetto al valore, più l'operazione è accettabile.
- Oneri familiari: assegno di mantenimento a carico o a favore incide sul reddito disponibile considerato.
Nota importante: la banca può accettare l'accollo liberatorio modificando le condizioni del mutuo (per esempio lo spread) o chiedendo garanzie aggiuntive, come l'ingresso di un garante. Non è tenuta a mantenere invariate le condizioni originarie.
Assegnazione della casa e debito: due piani distinti
È l'equivoco più diffuso. Il provvedimento che assegna la casa familiare a un coniuge, tipicamente in funzione della tutela dei figli minori, riguarda il diritto di abitarel'immobile: non trasferisce la proprietà e non trasferisce il debito. Chi ha firmato il contratto di mutuo continua a essere obbligato verso la banca per l'intera rata, anche se non vive più nell'appartamento e anche se l'accordo di separazione prevede che paghi l'altro. Il quadro completo è nella guida su mutuo cointestato e separazione.
Se la banca rifiuta: le alternative
- Sostituzione del mutuo: il coniuge che resta nella casa richiede un nuovo mutuo a proprio nome che estingue quello cointestato, contestualmente al trasferimento della quota di proprietà. È la soluzione più netta. Vedi mutuo di sostituzione.
- Surroga con modifica dell'intestazione: alcune banche accettano di trasferire il mutuo e contestualmente rivederne l'intestazione. Approfondimento in surroga e cambio di cointestatario.
- Ingresso di un garante o di un nuovo cointestatario al posto del coniuge uscente: vedi togliere o aggiungere un cointestatario.
- Vendita dell'immobile con estinzione del mutuo e divisione dell'eventuale residuo: la soluzione più semplice quando nessuno dei due regge la rata da solo.
Cosa scrivere nell'accordo di separazione
- Chi paga le rate e da quale data, con indicazione del conto di addebito.
- L'impegno a richiedere l'accollo liberatorio alla banca entro un termine definito, con l'indicazione di cosa succede se la banca rifiuta.
- Il diritto di regresso del coniuge che, pur non dovendo pagare secondo l'accordo interno, sia costretto a farlo su richiesta della banca.
- La sorte della quota di proprietà: trasferimento contestuale, con o senza conguaglio, e tempi.
- Un piano B esplicito: per esempio l'obbligo di mettere in vendita l'immobile entro un certo termine se la banca non accetta l'accollo liberatorio.
I rischi se l'ex coniuge non paga
In assenza di liberazione formale, il mancato pagamento delle rate da parte del coniuge accollante ricade anche su di te: la banca può chiedere l'intera rata, il ritardo può essere censito nei Sistemi di Informazioni Creditizie a nome di entrambi e, in caso di inadempimento grave, la garanzia ipotecaria può essere escussa sull'immobile. Il diritto di rivalersi sull'ex coniuge resta, ma si esercita dopo aver pagato, con i tempi e i costi di un'azione civile. Per questo la richiesta formale di accollo liberatorio va presentata alla banca subito, senza aspettare i primi problemi. Se ci sono difficoltà a pagare, valuta anche le opzioni illustrate in sospensione del mutuo cointestato quando l'ex non firma.
Per capire se il coniuge che resta può sostenere da solo la rata, parti da una verifica di fattibilità su GoMutuo prima di presentare la richiesta alla banca.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Le condizioni di separazione e le operazioni sul mutuo vanno valutate con il proprio legale e con la banca creditrice.
