Doppia conformità in 30 secondi
La doppia conformità è il principio dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per cui un'opera abusiva può essere sanata solo se risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. È il tradizionale accertamento di conformità per sanare opere in totale difformità dal titolo o senza titolo.
Dal 30 maggio 2024 il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modifiche dalla L. 105/2024) le ha affiancato un procedimento più leggero: l'art. 36-bis T.U.E. Per le parziali difformità e, dal 28 luglio 2024, per le variazioni essenziali basta la conformità urbanistica al momento della domanda + la conformità edilizia al momento della realizzazione (una doppia conformità "semplificata"). Il silenzio-assenso matura in 45 giorni per il permesso in sanatoria e in 30 giorni per la SCIA in sanatoria.
Chi vende, compra o mette a mutuo un immobile deve sapere che l'accertamento di conformità è una condizione pratica del rogito: di solito la banca non eroga se la perizia rileva difformità non sanate.
Cos'è la doppia conformità (art. 36 T.U.E.)
L'art. 36 D.P.R. 380/2001, rubricato «Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità», disciplina la sanatoria delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire (o di SCIA alternativa al PDC) o in totale difformità dal titolo (le variazioni essenziali, dal 28 luglio 2024, passano all'art. 36-bis). La regola è una sola: l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti:
- al momento della realizzazione dell'opera abusiva;
- al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Da qui il nome doppia conformità. Se anche uno solo dei due requisiti manca, l'accertamento va negato. Per le opere senza permesso o in totale difformità restano le sanzioni dell'art. 31: la demolizione e, se non si demolisce entro 90 giorni, l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune. La sanzione in denaro al posto della demolizione (art. 34, comma 2) riguarda invece le parziali difformità che non si possono demolire senza danneggiare la parte regolare.
Il comma 1 dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001 lo dice in una riga. Il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario può ottenere il permesso in sanatoria «se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda».
Perché era (ed è) un problema pratico
La doppia conformità classica ha reso insanabili moltissimi immobili storici modificati nei decenni. Un esempio tipico:
Un appartamento in centro storico realizza nel 1998 una veranda chiusa sul balcone. All'epoca il regolamento comunale non consentiva chiusure delle logge. Nel 2024 il regolamento è stato aggiornato e oggi la stessa chiusura sarebbe consentita. Con la doppia conformità piena dell'art. 36, la sanatoria va negata: l'opera non era conforme al 1998, e non basta che sia conforme oggi.
Situazioni come questa hanno paralizzato il mercato immobiliare per anni: piccole difformità storiche, spesso realizzate in buona fede da chi ha comprato dopo, bloccavano il rogito e rendevano l'immobile non finanziabile.
Il Salva Casa ha introdotto l'art. 36-bis per sbloccare una parte di questi casi: le parziali difformità e le variazioni essenziali rispetto a un titolo edilizio. Le opere fatte senza il permesso di costruire che serviva, o in totale difformità, come spesso una veranda chiusa aggiunta anni dopo, restano nell'art. 36; quelle fatte senza una SCIA ordinaria rientrano invece nel 36-bis.
Cosa cambia con l'art. 36-bis (Salva Casa)
L'art. 36-bis T.U.E., introdotto dal D.L. 69/2024 e modificato dalla L. 105/2024, si applica a parziali difformità (art. 34), variazioni essenziali (art. 32) e lavori fatti senza SCIA o in difformità dalla SCIA (art. 37) — cioè agli abusi meno gravi rispetto a quelli in totale difformità o senza permesso di costruire. Il meccanismo di conformità cambia:
- la conformità urbanistica è richiesta solo al momento della presentazione della domanda (basta rispetti la disciplina vigente oggi);
- la conformità edilizia è richiesta solo al momento della realizzazione dell'opera (norme costruttive del tempo).
Il MIT, nelle linee guida di gennaio 2025, la chiama doppia conformità «semplificata»: due conformità sì, ma ciascuna a una sola data (non entrambe a entrambe).
Tornando alla veranda del 1998: se è stata aggiunta dopo la costruzione, senza alcun titolo, e ha creato un volume nuovo, di solito non è una parziale difformità ma un intervento senza titolo, e resta nell'art. 36 con la doppia conformità piena. Il 36-bis può entrare in gioco solo se la chiusura si può qualificare come parziale difformità o variazione essenziale rispetto a un titolo: lo stabilisce un tecnico, caso per caso, prima di presentare la domanda.
Art. 36 vs Art. 36-bis: la tabella
| Aspetto | Art. 36 T.U.E. | Art. 36-bis T.U.E. |
|---|---|---|
| Abusi coperti | Assenza del permesso di costruire, totale difformità | Parziali difformità, variazioni essenziali, lavori senza SCIA o difformi dalla SCIA |
| Conformità urbanistica | Al tempo dell'opera E al momento della domanda | Solo al momento della domanda |
| Conformità edilizia | Al tempo dell'opera E al momento della domanda | Solo al tempo dell'opera |
| Titolo rilasciato | Permesso di costruire in sanatoria | PDC in sanatoria o SCIA in sanatoria |
| Silenzio-assenso | Non previsto (silenzio-rifiuto) | 45 gg (PDC) / 30 gg (SCIA) |
| Oblazione | Doppio del contributo (nessun minimo di legge) | Opere da permesso: doppio del contributo +20% (niente 20% con doppia conformità). Opere da SCIA: doppio dell'aumento di valore venale, fra 1.032 € e 10.328 € (516 – 5.164 € con doppia conformità) |
| Prescrizioni tecniche | Non previste dall'art. 36 | Ammesse (l'ufficio può imporre interventi, art. 36-bis, comma 2) |
La differenza pratica più importante è nella seconda riga: con l'art. 36 servono due conformità piene, con l'art. 36-bis ne basta una per volta. In un mercato di immobili spesso costruiti prima del 1985 o modificati negli anni, è la differenza tra sanabile e non sanabile.
Documenti e procedura passo per passo
La domanda la può presentare il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile (art. 36, comma 1, e art. 36-bis, comma 1). La pratica va redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra o perito edile iscritto all'ordine/collegio).
Documentazione base richiesta:
- Relazione tecnica asseverata del professionista che descrive: stato di fatto, opere abusive, verifica di conformità urbanistica ed edilizia (secondo il regime art. 36 o 36-bis).
- Elaborati grafici: stato di fatto, stato autorizzato (se esistente), sovrapposizione delle differenze.
- Documentazione fotografica aggiornata.
- Titolo di provenienza dell'immobile e visura catastale.
- Ricevute dei versamenti: oblazione, diritti di segreteria e le altre somme che il Comune chiede.
- Aggiornamento catastale DOCFA se l'abuso ha modificato consistenza o rendita (costo 70 € come dettagliato nella guida sulla conformità catastale).
- Nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, per il 36-bis: attestazione del tecnico che le opere rispettano le norme tecniche per le costruzioni in vigore quando sono state fatte. Va presentata allo sportello unico, che chiede l'autorizzazione all'ufficio tecnico regionale o, per le difformità minori, attiva i controlli previsti dalla Regione (art. 34-bis, comma 3-bis, richiamato dall'art. 36-bis, comma 3-bis).
- Per zone vincolate: accertamento della compatibilità paesaggistica (art. 167 D.Lgs. 42/2004; per il 36-bis il comma 4), solo se l'abuso è compatibile.
La domanda si presenta al SUE (Sportello Unico Edilizia) del Comune competente, quasi sempre in modalità telematica.
Tempi e silenzio-assenso
Art. 36 T.U.E. — nessun silenzio-assenso: il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi; decorso il termine senza risposta la domanda si intende respinta (silenzio-rifiuto). L'unica strada è impugnare al TAR o ripresentare l'istanza integrata.
Art. 36-bis T.U.E. — silenzio-assenso pieno secondo il tipo di titolo:
- Permesso di costruire in sanatoria: 45 giorni dal deposito della domanda completa;
- SCIA in sanatoria: 30 giorni dal deposito, cioè il termine della SCIA edilizia (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990) a cui rinvia l'art. 36-bis, comma 6.
Attenzione: il conteggio dei giorni si interrompe se l'ufficio, entro quei termini, chiede integrazioni motivate e precise, e riparte quando le riceve (art. 36-bis, comma 6). E per un abuso da totale difformità la strada è l'art. 36, non il 36-bis. Motivo in più per non risparmiare sulla parcella del tecnico.
Quanto costa: oblazione e parcelle 2026
| Voce | Art. 36 | Art. 36-bis |
|---|---|---|
| Oblazione | 2× contributo di costruzione (nessun minimo di legge) | Opere da permesso: 2× contributo +20% (niente 20% con doppia conformità). Opere da SCIA: 1.032 – 10.328 € sul valore venale (516 – 5.164 € con doppia conformità) |
| Parcella tecnica | Si concorda (preventivo scritto) | Si concorda (preventivo scritto) |
| Oneri di urbanizzazione | Già nell'oblazione: fanno parte del contributo di costruzione (art. 16 c. 1) | Opere da permesso: già nell'oblazione. Opere da SCIA: chiedi al Comune |
| Diritti di segreteria | Li fissa il Comune | Li fissa il Comune |
| DOCFA (se serve) | 70 € per unità | 70 € per unità |
Le parcelle tecniche sono liberalizzate dal D.L. 1/2012 (art. 9): non esiste più un tariffario obbligatorio. Chiedi più preventivi scritti e confronta che cosa comprendono.
Cosa resta NON sanabile
Né l'art. 36 né l'art. 36-bis coprono tutto. Restano fuori:
- opere in zone soggette a vincolo paesaggistico, idrogeologico o ambientale realizzate senza autorizzazione, quando l'abuso ricade nell'art. 36 e ha comportato creazione di superfici o volumi (art. 167 c. 4 D.Lgs. 42/2004); per le difformità del 36-bis la compatibilità paesaggistica si può accertare anche con nuovi volumi (art. 36-bis, comma 4);
- opere in zone di inedificabilità assoluta (per es. fasce di rispetto stradali, ferroviarie, cimiteriali);
- lottizzazioni abusive ex art. 30 T.U.E.
Per queste opere restano le sanzioni. Per quelle senza titolo o in totale difformità c'è la demolizione e, se non si demolisce entro 90 giorni, l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune (art. 31).
Doppia conformità e mutuo: cosa vuole la banca
Quando compri un immobile con mutuo, la perizia bancaria non si limita a stimare il valore: verifica anche la regolarità urbanistica. Se il perito rileva una difformità non sanata, tre scenari:
- Difformità entro le tolleranze dell'art. 34-bis T.U.E. (il 2% in via ordinaria, fino al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati se l'intervento è anteriore al 24 maggio 2024). La tolleranza la dichiara un tecnico abilitato, anche con una dichiarazione asseverata allegata all'atto (art. 34-bis, comma 3), e di solito il mutuo va avanti. Su questo il Decreto Salva Casa ha reso molte più difformità "invisibili".
- Difformità sanabile con art. 36-bis: alcune banche accettano di erogare con clausola sospensiva (si veda la guida sulla clausola sospensiva nel mutuo) legata al perfezionamento della sanatoria. Altre pretendono il titolo già rilasciato o il silenzio-assenso formato.
- Difformità non sanabile o sanatoria art. 36 in dubbio: di solito la banca non eroga. Senza mutuo l'atto si può fare, perché per la Cassazione la nullità è testuale: conta che in atto ci sia un titolo vero e riferito a quell'immobile. Ma l'abuso resta a chi compra.
La regola pratica: se stai per comprare, chiedi al venditore una relazione tecnica di conformità aggiornata prima di firmare la proposta. Se emergono difformità, prima del rogito hai due leve — sconto sul prezzo pari alla stima della sanatoria, oppure condizione sospensiva nel preliminare che obblighi il venditore a sanare prima dell'atto.
Il tema si intreccia strettamente con la verifica di conformità urbanistica e con la gestione della planimetria non conforme scoperta dopo il rogito: conviene affrontare il tema in bundle.
Se stai valutando un immobile con una difformità nota, la domanda da farsi prima di tutte è se la banca lo finanzia nello stato in cui si trova. Una simulazione con i tuoi numeri ti dice quale importo regge, e da lì si capisce se lo sconto che chiedi al venditore copre davvero la sanatoria.
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