Doppia conformità in 30 secondi
La doppia conformità è il principio dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per cui un'opera abusiva può essere sanata solo se risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. È il tradizionale accertamento di conformità per sanare opere in totale difformità dal titolo o senza titolo.
Dal 28 luglio 2024, con la L. 105/2024 (di conversione del D.L. 69/2024 — cosiddetto Salva Casa), è affiancata da un procedimento più leggero: l'art. 36-bis T.U.E. Per parziali difformità e variazioni essenziali basta la conformità urbanistica al momento della domanda + la conformità edilizia al momento della realizzazione (una "doppia conformità attenuata"). Il silenzio-assenso matura in 45 giorni per il permesso in sanatoria e in 30 giorni per la SCIA in sanatoria.
Chi vende, compra o mette a mutuo un immobile deve sapere che l'accertamento di conformità è una condizione pratica del rogito: la banca non eroga se la perizia rileva difformità non sanate.
Cos'è la doppia conformità (art. 36 T.U.E.)
L'art. 36 D.P.R. 380/2001, rubricato "Accertamento di conformità", disciplina la sanatoria delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire (o di SCIA alternativa al PDC), in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali. La regola è una sola: l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti:
- al momento della realizzazione dell'opera abusiva;
- al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Da qui il nome doppia conformità. Se anche uno solo dei due requisiti manca, l'accertamento va negato e l'unica alternativa alla demolizione resta la fiscalizzazione dell'abuso (art. 34 c. 2 T.U.E.), che però non regolarizza l'immobile ma "monetizza" l'illecito lasciando lo stato di fatto invariato.
Fonte primaria: D.P.R. 380/2001 su Normattiva.
Perché era (ed è) un problema pratico
La doppia conformità classica ha reso insanabili moltissimi immobili storici modificati nei decenni. Un esempio tipico:
Un appartamento in centro storico realizza nel 1998 una veranda chiusa sul balcone. All'epoca il regolamento comunale non consentiva chiusure delle logge. Nel 2024 il regolamento è stato aggiornato e oggi la stessa chiusura sarebbe consentita. Con la doppia conformità piena dell'art. 36, la sanatoria va negata: l'opera non era conforme al 1998, e non basta che sia conforme oggi.
Situazioni come questa hanno paralizzato il mercato immobiliare per anni: piccole difformità storiche, spesso realizzate in buona fede da chi ha comprato dopo, bloccavano il rogito e rendevano l'immobile non finanziabile.
È proprio per sbloccare questo tipo di casi che il Salva Casa ha introdotto l'art. 36-bis.
Cosa cambia con l'art. 36-bis (Salva Casa)
L'art. 36-bis T.U.E., introdotto dalla L. 105/2024, si applica esclusivamente a parziali difformità (art. 34) e variazioni essenziali (art. 32) — cioè agli abusi meno gravi rispetto a quelli in totale difformità o senza titolo. Il meccanismo di conformità cambia:
- la conformità urbanistica è richiesta solo al momento della presentazione della domanda (basta rispetti la disciplina vigente oggi);
- la conformità edilizia è richiesta solo al momento della realizzazione dell'opera (norme costruttive del tempo).
Il MIT, nelle linee guida di gennaio 2025, ha ribattezzato questo meccanismo "doppia conformità attenuata": due conformità sì, ma ciascuna a una sola data (non entrambe a entrambe). L'immobile del nostro esempio, con art. 36-bis, oggi è sanabile.
Tornando alla veranda del 1998: se le norme costruttive del 1998 erano rispettate (distanze, altezze, requisiti igienico-sanitari) e la chiusura di logge è oggi consentita dal regolamento urbanistico comunale, la sanatoria art. 36-bis passa.
Art. 36 vs Art. 36-bis: la tabella
| Aspetto | Art. 36 T.U.E. | Art. 36-bis T.U.E. |
|---|---|---|
| Abusi coperti | Assenza di titolo, totale difformità | Parziali difformità, variazioni essenziali |
| Conformità urbanistica | Al tempo dell'opera E al momento della domanda | Solo al momento della domanda |
| Conformità edilizia | Al tempo dell'opera E al momento della domanda | Solo al tempo dell'opera |
| Titolo rilasciato | Permesso di costruire in sanatoria | PDC in sanatoria o SCIA in sanatoria |
| Silenzio-assenso | Non previsto (silenzio-rifiuto) | 45 gg (PDC) / 30 gg (SCIA) |
| Oblazione | Doppio del contributo (min. 516 €) | Da 1.032 € a 30.984 € |
| Prescrizioni tecniche | Non ammesse | Ammesse (l'ufficio può imporre interventi) |
La differenza pratica più importante è nella seconda riga: con l'art. 36 servono due conformità piene, con l'art. 36-bis ne basta una per volta. In un mercato di immobili spesso costruiti prima del 1985 o modificati negli anni, è la differenza tra sanabile e non sanabile.
Documenti e procedura passo per passo
Chi presenta la domanda è sempre il proprietario dell'immobile (o chi ha titolo, es. usufruttuario). La pratica va redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra o perito edile iscritto all'ordine/collegio).
Documentazione base richiesta:
- Relazione tecnica asseverata del professionista che descrive: stato di fatto, opere abusive, verifica di conformità urbanistica ed edilizia (secondo il regime art. 36 o 36-bis).
- Elaborati grafici: stato di fatto, stato autorizzato (se esistente), sovrapposizione delle differenze.
- Documentazione fotografica aggiornata.
- Titolo di provenienza dell'immobile e visura catastale.
- Ricevute dei versamenti: oblazione, oneri di urbanizzazione (se dovuti), diritti di segreteria.
- Aggiornamento catastale DOCFA se l'abuso ha modificato consistenza o rendita (costo 70 € come dettagliato nella guida sulla conformità catastale).
- Per zone sismiche 1-2-3: attestazione di rispetto delle NTC 2018 o autorizzazione sismica postuma.
- Per zone vincolate: autorizzazione paesaggistica postuma (art. 167 D.Lgs. 42/2004), solo se l'abuso è compatibile.
La domanda si presenta al SUE (Sportello Unico Edilizia) del Comune competente, quasi sempre in modalità telematica.
Tempi e silenzio-assenso
Art. 36 T.U.E. — nessun silenzio-assenso: il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi; decorso il termine senza risposta la domanda si intende respinta (silenzio-rifiuto). L'unica strada è impugnare al TAR o ripresentare l'istanza integrata.
Art. 36-bis T.U.E. — silenzio-assenso pieno secondo il tipo di titolo:
- Permesso di costruire in sanatoria: 45 giorni dal deposito della domanda completa;
- SCIA in sanatoria: 30 giorni dal deposito, come confermato dalla sentenza TAR Toscana n. 973/2025 e dalle linee guida MIT.
Attenzione: il Consiglio di Stato, in una pronuncia dell'aprile 2026 (rassegna LavoriPubblici), ha chiarito che il termine non decorre se l'istanza è ambigua, incompleta o mal qualificata (per es. presentata come art. 36-bis quando riguarda un abuso da totale difformità). In quel caso il Comune può chiedere integrazioni e il termine ricomincia. Motivo in più per non risparmiare sulla parcella del tecnico.
Quanto costa: oblazione e parcelle 2026
| Voce | Art. 36 | Art. 36-bis |
|---|---|---|
| Oblazione | 2× contributo di costruzione (min. 516 €) | 1.032 – 30.984 € |
| Parcella tecnica | 1.000 – 4.000 € | 500 – 3.000 € |
| Oneri urbanizzazione (se dovuti) | Variabili per Comune | Variabili per Comune |
| Diritti di segreteria | 50 – 300 € | 50 – 300 € |
| DOCFA (se serve) | 70 € | 70 € |
| Totale realistico | 3.000 – 15.000 € | 2.500 – 8.000 € |
Le parcelle tecniche sono liberalizzate dal D.L. 1/2012 (art. 9): non esiste più un tariffario obbligatorio. Chiedi sempre almeno tre preventivi scritti e diffida delle offerte significativamente sotto media (spesso corrispondono a pratiche incomplete).
Cosa resta NON sanabile
Né l'art. 36 né l'art. 36-bis coprono tutto. Restano fuori:
- opere in zone soggette a vincolo paesaggistico, idrogeologico o ambientale realizzate senza autorizzazione, quando l'abuso ha comportato creazione di superfici o volumi (art. 167 c. 4 D.Lgs. 42/2004);
- interventi che comportano aumento delle superfici utili o dei volumi in zone sismiche 1-2 senza rispetto delle NTC 2018;
- opere in zone di inedificabilità assoluta (per es. fasce di rispetto stradali, ferroviarie, cimiteriali);
- lottizzazioni abusive ex art. 30 T.U.E.
Per queste situazioni l'unica alternativa alla demolizione è la fiscalizzazione (dove ammessa) o l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale.
Doppia conformità e mutuo: cosa vuole la banca
Quando compri un immobile con mutuo, la perizia bancaria non si limita a stimare il valore: verifica anche la regolarità urbanistica. Se il perito rileva una difformità non sanata, tre scenari:
- Difformità entro le tolleranze art. 34-bis (2%–6%): il perito attesta la tolleranza, il mutuo va avanti senza problemi. Su questo il Decreto Salva Casa ha reso molte più difformità "invisibili".
- Difformità sanabile con art. 36-bis: alcune banche accettano di erogare con clausola sospensiva (si veda la guida sulla clausola sospensiva nel mutuo) legata al perfezionamento della sanatoria. Altre pretendono il titolo già rilasciato o il silenzio-assenso formato.
- Difformità non sanabile o sanatoria art. 36 in dubbio: la banca non eroga, il notaio non può stipulare l'atto salvo il caso in cui l'acquirente rinunci al mutuo o accetti espressamente il rischio.
La regola pratica: se stai per comprare, chiedi al venditore una relazione tecnica di conformità aggiornata prima di firmare la proposta. Se emergono difformità, prima del rogito hai due leve — sconto sul prezzo pari alla stima della sanatoria, oppure condizione sospensiva nel preliminare che obblighi il venditore a sanare prima dell'atto.
Il tema si intreccia strettamente con la verifica di conformità urbanistica e con la gestione della planimetria non conforme scoperta dopo il rogito: conviene affrontare il tema in bundle.
Domande frequenti
Le risposte principali sono riportate nella sezione dedicata di questa pagina (schema FAQPage). Se hai un caso specifico o vuoi capire se un immobile che stai per comprare è finanziabile, parti da una simulazione:
Nota metodologica. Le indicazioni normative sono aggiornate a luglio 2026 (D.P.R. 380/2001 come modificato dalla L. 105/2024, linee guida MIT gennaio 2025, TAR Toscana 973/2025). Le tabelle dei costi hanno finalità orientative: gli importi effettivi dipendono da Comune, tipologia dell'abuso, superficie e rendita catastale. Il contenuto ha funzione informativa e non sostituisce la consulenza di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) o di un legale. Verifica sempre con il SUE del tuo Comune la procedura applicabile al caso concreto.
Ultimo aggiornamento: 01 novembre 2025. Fai la simulazione su GoMutuo in 2 minuti.
