Comprare casa da un privato senza agenzia immobiliare è legale e fa risparmiare dal 2% al 4% + IVA di provvigione (6.000-15.000 € su un rogito da 200.000 €), ma richiede di svolgere in proprio le verifiche che normalmente fa l'agenzia: catastale, ipotecaria e urbanistica. Il notaio interviene solo al rogito, quindi in fase di proposta serve un tecnico di fiducia.
Il rischio più concreto è scoprire dopo la firma della proposta che l'immobile ha ipoteche non cancellate, abusi edilizi o difformità catastali che bloccano l'erogazione del mutuo. La clausola sospensiva mutuo è la tutela principale, ma va sempre integrata con verifiche preliminari.
Quanto si risparmia comprando senza agenzia
La provvigione dell'agenzia immobiliare in Italia oscilla tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, oltre IVA al 22%. È dovuta da entrambe le parti (compratore e venditore) al momento dell'accettazione della proposta.
| Prezzo immobile | Provvigione 3% + IVA (compratore) | Risparmio se compri da privato |
|---|---|---|
| 150.000 € | 5.490 € | 5.490 € |
| 200.000 € | 7.320 € | 7.320 € |
| 300.000 € | 10.980 € | 10.980 € |
| 500.000 € | 18.300 € | 18.300 € |
A questi si aggiunge il risparmio del venditore (stessa cifra), che spesso viene almeno in parte riflesso in un prezzo più basso. Nella pratica, comprando da privato si tratta più liberamente sul prezzo.
I 5 rischi concreti dell'acquisto da privato
- Ipoteche non cancellate: se il venditore ha ancora un mutuo in corso, l'ipoteca resta iscritta finché non viene cancellata (procedura Bersani o giudiziale). La banca del compratore non eroga finché l'ipoteca precedente non è cancellata o non c'è un accollo formalizzato. Approfondimento sulla cancellazione ipoteca.
- Abusi edilizi o difformità: verande chiuse, soppalchi, modifiche interne mai comunicate al Comune. Ai sensi del D.P.R. 380/2001 la vendita di immobile abusivo è nulla e la banca non eroga mai il mutuo.
- Difformità catastali: la planimetria depositata al catasto non corrisponde allo stato reale (parete spostata, bagno aggiunto). Dal 2010 (art. 19 D.L. 78/2010) la dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria al rogito.
- Servitù o diritti di terzi: passaggi obbligati, diritti di prelazione (agrari, storici), pertinenze condivise. Visibili solo in visura ipotecaria completa (non basta la nota di trascrizione).
- Debiti condominiali del venditore: il compratore risponde in solido dei debiti condominiali dell'anno in corso e del precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Serve dichiarazione dell'amministratore.
Documenti da chiedere al venditore
Prima di firmare qualsiasi proposta, chiedi al venditore questa documentazione. Se rifiuta o tergiversa, è un segnale importante:
- Atto di provenienza: come il venditore è diventato proprietario (rogito precedente, donazione, successione).
- Visura catastale aggiornata (fabbricato + eventuali pertinenze).
- Planimetria catastale attualmente depositata.
- Titolo edilizio: permesso di costruire, licenza, concessione, DIA/SCIA. Per immobili storici, dichiarazione di costruzione ante 1° settembre 1967.
- Certificato di agibilità (obbligatorio per immobili costruiti dopo il 1934).
- APE (Attestato di Prestazione Energetica) in corso di validità (10 anni).
- Regolamento condominiale e ultimo verbale d'assemblea.
- Dichiarazione dell'amministratore sulla situazione debitoria del venditore verso il condominio.
- Visura ipotecaria ventennale (richiedibile in Conservatoria).
Verifiche tecniche da fare prima della proposta
Un geometra o architetto di fiducia (300-800 €) svolge in 5-10 giorni le seguenti verifiche:
- Conformità urbanistica: sopralluogo con confronto tra stato attuale, titolo edilizio depositato e pratica in Comune.
- Conformità catastale: sopralluogo con confronto tra stato attuale e planimetria depositata al catasto.
- Storia urbanistica: verifica di eventuali condoni (Legge 47/1985, 724/1994, 326/2003), oneri residui, pratiche in sospeso.
- Rendita catastale e valore: coerenza con il prezzo proposto e con i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate.
Puoi svolgere in autonomia una prima verifica ipotecaria gratuita online tramite il servizio "Ispezione ipotecaria" dell'Agenzia delle Entrate se sei proprietario o hai una delega; altrimenti serve richiesta in Conservatoria (15-30 € per visura ventennale).
Mutuo per acquisto casa da privato: cosa cambia
Il mutuo per acquisto da privato segue lo stesso iter di un mutuo con agenzia. Le banche italiane (Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, Crédit Agricole, BNL, BPM) applicano le stesse condizioni. Ci sono però tre differenze pratiche.
- Documentazione a carico tuo: senza agenzia devi consegnare tu alla banca planimetria catastale, APE, atto di provenienza e visura ipocatastale del venditore.
- Perizia bancaria più approfondita: senza dossier preparato dall'agenzia, il perito della banca fa un sopralluogo più accurato (utile per te, tempi leggermente più lunghi).
- Necessità di pre-delibera: prima di firmare la proposta, avere una pre-delibera evita di rimanere bloccati. Vedi la guida su come calcolare la rata del mutuo e sui documenti necessari alla richiesta di mutuo.
Iter passo passo
- Visita e trattativa col venditore. Nessun impegno, solo verifica delle condizioni.
- Richiesta documenti al venditore (lista sopra) e consegna a un tecnico per la verifica preliminare.
- Pre-delibera bancaria: chiedi a 3-4 banche una pre-valutazione seria.
- Proposta di acquisto con clausola sospensiva mutuo (60-90 giorni) e caparra confirmatoria contenuta (1.000-5.000 €). Approfondimento sulla proposta di acquisto casa.
- Accettazione e registrazione presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni.
- Richiesta mutuo formale alla banca scelta con perizia.
- Preliminare o rogito diretto dal notaio (scelto e pagato dal compratore).
- Rogito e trasferimento della proprietà con erogazione del mutuo contestuale.
Notaio, geometra, avvocato: chi ti serve davvero
- Notaio (obbligatorio): sceglie il compratore, costo medio 2.500-4.500 € per prima casa con mutuo (imposte incluse). Effettua ispezione ipotecaria ventennale e trascrive l'atto. Vedi la guida al costo del notaio prima casa.
- Geometra o architetto (consigliato): 300-800 € per verifiche di conformità. Fondamentale senza agenzia.
- Avvocato (facoltativo): 500-1.500 € per revisione contratti. Consigliato sopra i 300.000 € o per immobili con storia complessa.
- Consulente creditizio indipendente: gratuito con servizi come GoMutuo, aiuta a confrontare banche e a impostare la pratica correttamente.
Domande frequenti
Le FAQ complete sono strutturate in JSON-LD nella head della pagina. Riepilogo dei punti chiave:
- Legale? Sì, purché il rogito avvenga davanti a un notaio.
- Risparmio? 2-4% + IVA di provvigione (media 6.000-15.000 €).
- Chi verifica? Il compratore, con l'aiuto di un geometra prima della proposta. Il notaio verifica al rogito.
- Mutuo? Concesso normalmente, con stesse condizioni.
