Posso fare io il mutuo e intestare la casa a mio figlio?

Risposta rapida

Sì, puoi firmare tu il mutuo e intestare la casa a tuo figlio maggiorenne: lui compra, tu sei il debitore. Tuo figlio mette la casa in ipoteca per il tuo debito, come terzo datore d'ipoteca: l'art. 2808 del codice civile ammette l'ipoteca sui beni di un terzo. Se ha i requisiti, le agevolazioni prima casa sono sue, perché è lui che compra. Il conto arriva dal fisco: la detrazione degli interessi non la prende nessuno, e il Fondo Consap non si può usare.

Le alternative sono il mutuo cointestato, con la casa solo a tuo figlio, e il mutuo intestato a lui con te garante. Le confrontiamo su un genitore di 55 anni con 2.500 € netti al mese e un figlio di 28 con 1.500 €. Se tuo figlio è minorenne serve il giudice tutelare, e la risposta è nella guida su come intestare una casa a un figlio minorenne.

Quali sono i tre modi per comprare casa a un figlio con il mutuo?

In tutti e tre la casa è di tuo figlio. Cambia chi firma il mutuo, cioè chi deve le rate alla banca.

1. Tuo figlio firma il mutuo, tu fai da garante. Lui è mutuatario e proprietario; tu firmi una fideiussione, e se lui non paga la banca può rivalersi su tutto il tuo patrimonio. I dettagli sono nella guida al mutuo con garante.
2. Firmate il mutuo in due, la casa è sua. Siete debitori tutti e due per l'intero importo, in solido (art. 1292 c.c.): la banca può chiedere la rata intera all'uno o all'altro.
3. Firmi tu il mutuo, tuo figlio compra. Sei l'unico debitore. Tuo figlio interviene al rogito come terzo datore d'ipoteca: non deve le rate, ma se tu smetti di pagare la banca può far vendere la sua casa. È lo schema di chi fa il mutuo da solo e intesta la casa al coniuge, spiegato in mutuo solo mio e casa a mia moglie.

La terza strada non la accettano tutte le banche. Nella prassi che vediamo, qualcuna vuole che chi diventa proprietario firmi anche lui, come cointestatario o come garante, magari "a reddito zero", cioè senza contare il suo stipendio. Almeno una ha una formula apposta per i genitori che comprano casa al figlio, ma finanzia una quota più bassa del valore.

Quanto presta la banca in ciascun caso?

La banca conta i redditi di chi firma il mutuo e fissa la durata sull'età: di solito l'ultima rata va pagata fra i 75 e gli 80 anni, secondo la banca, e con due firmatari la maggior parte guarda il più anziano.

Tasso fisso stimato, rata al 33% del netto, mutuo all'80% del valore della casa; tassi rilevati il 8 ottobre 2026.

Strada 1. Conta lo stipendio di tuo figlio. Il reddito del garante non si somma come quello di chi firma: le banche che lo mettono nel conto ne prendono spesso solo una parte, fra il 30% e il 100%. E il garante ha un suo limite d'età, di solito fra 75 e 85 anni a fine mutuo: a 55 anni, con 30 anni di mutuo, finiresti a 85. Con il limite a 80 la durata scende a 25 anni, e con il solo stipendio di tuo figlio il mutuo a 95.368 €.

Strada 2. I redditi si sommano per intero, ma la durata segue la tua età: 25 anni con una banca che accetta l'ultima rata a 80 anni, 20 con una che si ferma a 75, e allora il mutuo scende a 219.543 €. Alcune banche guardano l'età di tuo figlio e allungano a 30 anni, ma spesso allora il tuo stipendio pesa meno o non conta.

Strada 3. Conta solo il tuo stipendio: 158.947 € in 25 anni, 137.214 € in 20. È la cifra che otterresti comprando casa per te. Se tuo figlio non ha reddito, la prima strada si complica: almeno una banca scrive chiaro che il genitore, in quel caso, deve firmare il mutuo e non basta come garante.

La rata è il 33% del netto, la soglia di prassi (il 30% è quella prudenziale); la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Il tasso fisso stimato è l'IRS della durata più uno spread medio: 3,84% a 25 anni, 3,76% a 30 (come facciamo i calcoli).

Chi ha diritto alle agevolazioni prima casa e al Fondo Consap?

Le agevolazioni prima casa sono di chi compra, non di chi firma il mutuo: la scheda dell'Agenzia delle Entrate le riconosce «solo se l'acquirente possiede precisi requisiti». In tutte e tre le strade l'acquirente è tuo figlio. Se ha la residenza nel comune (o ci lavora) o la sposta lì entro 18 mesi, dichiarandolo nell'atto, e non ha altre case nel comune né ne possiede altre comprate con le agevolazioni, paga il registro al 2% invece del 9% più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale, o l'IVA al 4% se compra da un'impresa.

Il Fondo Consap è una garanzia pubblica che permette alla banca di prestare fino al 100% del prezzo. La legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c) la riserva «esclusivamente» ad alcune categorie, fra cui chi non ha compiuto 36 anni, e solo per la casa in cui vivrà chi firma il mutuo.

• Strada 1: sì, se tuo figlio rientra in una categoria e non possiede altre case. Sulla pagina del Fondo Consap scrive che le banche aderenti «si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative»: la tua fideiussione di norma non serve, e il tuo aiuto può andare sull'anticipo. La rata però deve reggersi sul suo stipendio: il Fondo non alza la cifra.
• Strada 2: di solito no. Le FAQ del Fondo chiedono che «i richiedenti» non possiedano altri immobili a uso abitativo, salvo alcune case ricevute in eredità, e che la casa sia l'abitazione principale di chi chiede il mutuo: se hai già una casa tua, la domanda non ha i requisiti, anche se vai a vivere con tuo figlio.
• Strada 3: no. Per Consap l'immobile «deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario»: il mutuatario sei tu, la casa è di tuo figlio.

Chi detrae gli interessi del mutuo?

La detrazione per il mutuo dell'abitazione principale vale il 19% degli interessi, su massimo 4.000 € l'anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), quindi fino a 760 € l'anno. La guida dell'Agenzia delle Entrate agli interessi passivi (dichiarazione 2026) mette la condizione che decide tutto: «è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'unità immobiliare». Prendiamo un mutuo da 150.000 € in 25 anni al 3,84%: il primo anno gli interessi sono circa 5.696 €, sopra il tetto.

Nella seconda strada «ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi», anche se le rate le paga uno solo (l'eccezione vale per il coniuge fiscalmente a carico, non per i figli): la tua metà si perde perché non sei proprietario. Nella terza non detrae nessuno. Nel mutuo dell'esempio gli interessi restano sopra i 4.000 € per 10 anni, e in 25 anni la detrazione vale circa 14.010 €, se chi detrae paga abbastanza IRPEF da assorbirla. La terza strada la perde tutta, la seconda circa metà.

La via d'uscita è una piccola quota della casa a te. La stessa guida scrive che non serve «corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione», e che la detrazione spetta a chi compra e firma il mutuo «anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare». Con il 10% della casa e tutto il mutuo a tuo nome, se tuo figlio ci va a vivere, detrai tu. Due limiti:

• se paghi ancora il mutuo con cui hai comprato la casa dove abiti, la detrazione resta su quello: per la guida va riferita «agli interessi pagati in corrispondenza dell'immobile adibito a propria abitazione»;
• la quota costa. Su quella quota le agevolazioni prima casa le hai solo se risiedi o lavori nel comune della casa (o ti ci trasferisci entro 18 mesi), non hai un'altra casa nello stesso comune e non ne possiedi una comprata con le agevolazioni. Altrimenti paghi il registro al 9% su un valore catastale calcolato con il coefficiente 120 invece di 110 (Agenzia delle Entrate, le imposte sull'acquisto). E dato che non ci abiti, sulla tua quota paghi ogni anno l'IMU (legge 160/2019, art. 1, commi 741 e 754). Con una rendita di 1.000 € (ipotesi) e un acquisto da privato, una quota del 10% senza agevolazioni costa circa 903 € di registro in più, una volta sola, e circa 144 € l'anno di IMU all'aliquota base dello 0,86% (il comune può alzarla fino all'1,06%), contro fino a 760 € l'anno di detrazione recuperata.

Vale anche nella seconda strada, per la tua metà. Quella quota però entrerà nella tua eredità.

Se paga il genitore, è una donazione?

Nella sostanza sì. Se paghi il prezzo della casa di tuo figlio, con i risparmi o con il tuo mutuo, gli fai una liberalità indiretta, soggetta ad alcune regole delle donazioni (art. 809 c.c.). Succede nella terza strada, e nella seconda per la parte che paghi tu.

Imposta sulle donazioni non se ne paga: non si applica alle liberalità collegate a un acquisto di immobili che paga il registro proporzionale o l'IVA (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990, che dal 1° gennaio 2027 diventa l'art. 87, comma 5, del nuovo testo unico D.Lgs. 123/2025), e la compravendita della casa di tuo figlio è uno di questi acquisti. Conviene comunque che l'atto dica da dove vengono i soldi, come spiega la guida sul bonifico dei genitori per l'anticipo. Nella prima strada, se paghi tu le rate di tuo figlio senza chiedergli di restituirle, l'aiuto è separato dall'acquisto: fra genitore e figlio l'imposta scatta solo oltre 1.000.000 € per ciascun figlio (art. 56, comma 1, lett. a), D.Lgs. 346/1990).

Conta invece nell'eredità. Il figlio che ha ricevuto qualcosa dal genitore, direttamente o indirettamente, deve conferirlo agli altri coeredi (i fratelli e, se c'è, il tuo coniuge) quando si divide l'eredità, salvo dispensa (art. 737 c.c.). La dispensa però vale solo entro la quota disponibile, e se l'aiuto intacca la legittima degli altri figli loro possono chiederne la riduzione (art. 809 c.c., sopra). Se hai altri figli, parlane con il notaio prima del rogito.

Quale strada conviene?

1. Tuo figlio ha un reddito stabile e gli manca solo un po' di margine: di solito la prima. Detrae lui tutti gli interessi, ha le agevolazioni e, se ha meno di 36 anni e nessun'altra casa, può chiedere la garanzia Consap. Tu rischi con il tuo patrimonio, ma resti fuori dalla proprietà.
2. Il suo reddito da solo non basta, o ha un contratto a termine: la seconda. I redditi si sommano per intero; il prezzo è una durata legata alla tua età e metà della detrazione, che recuperi con una piccola quota a tuo nome. Con un contratto a termine diverse banche chiedono proprio un cointestatario o un garante con reddito stabile. Per una comproprietà vera, leggi la guida al mutuo in comproprietà con i genitori.
3. Tuo figlio non ha reddito, per esempio studia: di solito la seconda o la terza, perché il mutuo si regge sul tuo stipendio. La terza costa di più, senza detrazione e senza Consap, e non tutte le banche la accettano: se la scegli, valuta la quota del 10% a tuo nome.

Per sapere quale delle tre regge il tuo stipendio, puoi fare la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti vedi quanto puoi chiedere e con che rata.

Alcuni casi particolari

• Sei in pensione o hai passato i 60 anni. A 65 anni, con l'ultima rata fra 75 e 80, restano 10-15 anni: con 2.000 € netti di pensione la terza strada vale circa 89.591 € in 15 anni e 65.619 € in 10. Da garante il tuo limite va di solito da 75 a 85 anni a fine mutuo, e almeno una banca lo misura alla firma, con una soglia molto più bassa.
• Lo fate in tre, con tutti e due i genitori. I redditi si sommano, ma la durata segue il più anziano e tutti rispondono dell'intero debito: vedi il mutuo cointestato fra genitori e figlio.
• La garanzia è la casa dei genitori. Alcune banche accettano in ipoteca anche la vostra casa per finanziare tuo figlio oltre l'80% del prezzo; qualcuna vuole che firmiate anche come garanti, entro il vostro limite d'età.
• Se muori prima di finire di pagare. Nella terza strada, e per la tua parte nella seconda, il debito che resta passa ai tuoi eredi in proporzione alle quote (art. 752 c.c.), quindi anche agli altri figli, mentre la casa resta di tuo figlio e resta ipotecata. Una polizza che copra il debito residuo evita che le rate ricadano sui fratelli: valutala prima del rogito.
• Tuo figlio è sposato in comunione dei beni. La casa che compra dopo il matrimonio entra di regola in comunione con il coniuge (art. 177 c.c.). Se però il prezzo lo paghi tu, può restarne fuori come bene ricevuto in donazione, cioè come suo bene personale (art. 179 c.c.): chiedete al notaio come scriverlo nell'atto, perché in caso di separazione fa la differenza.
• Tuo figlio vuole rivendere la casa. Se la vende prima di 5 anni dal rogito e non ne compra un'altra entro un anno come abitazione principale, perde le agevolazioni prima casa e paga le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% (Agenzia delle Entrate). Nella terza strada, per venderla libera dall'ipoteca va prima estinto il tuo mutuo.
• L'imposta sostitutiva sul mutuo. È dello 0,25% se il mutuo serve a comprare una prima casa, e lo dichiara nel contratto chi firma il mutuo; per comprare una casa senza i requisiti prima casa è del 2%. Per la circolare 19/E del 2005 l'aliquota si guarda sulla quota di ciascun mutuatario, ma il caso del genitore che firma il mutuo senza comprare non è regolato in modo esplicito: prima del rogito fatti confermare da banca e notaio quale aliquota applicano. Sul mutuo della terza strada la differenza vale circa 2.782 €.