Come vede la banca l'acquisto da un parente
Comprare casa da un genitore, uno zio o un fratello con l'aiuto di un mutuo prima casa è un'operazione frequente e perfettamente legale, e il mutuo si chiede come per ogni acquisto. Il punto delicato è il prezzo: quando venditore e acquirente hanno un legame familiare, il prezzo pattuito potrebbe non riflettere il reale valore di mercato, ma un accordo di favore interno alla famiglia.
In pratica, l'istituto istruisce la pratica come qualunque altro mutuo: una perizia indipendente e le verifiche antiriciclaggio che fa con ogni cliente, con misure «proporzionali all'entità dei rischi di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo» (art. 17, comma 3, D.Lgs. 231/2007): per questo può chiederti da dove arrivano i soldi dell'anticipo. La verifica «rafforzata» riguarda i casi di rischio elevato, e fra i fattori che la legge elenca (art. 24) la parentela fra chi vende e chi compra non c'è. Fa eccezione il caso in cui chi vende è un genitore, un figlio o il coniuge con un'importante carica pubblica, anche lasciata da meno di un anno: chi compra è allora persona politicamente esposta, con verifica rafforzata obbligatoria (art. 1, comma 2, lett. dd, e art. 24, comma 5, D.Lgs. 231/2007).
Prezzo di mercato e valore normale: cosa controlla il Fisco
Per le imposte d'acquisto fra privati non conta il valore normale, che l'art. 9 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi usa per le imposte sui redditi. Conta il prezzo-valore, spiegato qui sotto: si paga sul valore catastale, e per la guida dell'Agenzia delle Entrate il sistema «limita il potere di accertamento di valore da parte dell'Agenzia delle entrate».
Il prezzo vero va comunque scritto nell'atto. Se ne nascondi una parte, dice la stessa guida, le imposte si calcolano su quanto pattuito davvero e si paga una sanzione «dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata» (art. 1, comma 498, L. 266/2005; dal 2027 il 120%, art. 43 D.Lgs. 173/2024). Fra coniugi e fra parenti in linea retta, come genitori e figli, la vendita si presume poi una donazione se paga meno imposte di una donazione (art. 26 D.P.R. 131/1986, con la prova contraria ammessa dalla Corte costituzionale nel 1999, sentenza n. 41): per un figlio di solito non succede, perché l'imposta sulle donazioni scatta solo oltre 1.000.000 € (art. 56 D.Lgs. 346/1990).
La regola prezzo-valore: come funziona tra parenti
Un elemento che riduce il rischio fiscale sugli scostamenti di prezzo è il regime prezzo-valore (art. 1, comma 497, Legge 266/2005): nelle compravendite tra privati per finalità abitative, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale rivalutato dell'immobile, non sul prezzo effettivamente pattuito, anche se quest'ultimo è più alto. Vale anche tra parenti, se la vendita paga il registro proporzionale e non l'IVA, e se chi compra è una persona fisica che non agisce per attività commerciali, artistiche o professionali e lo chiede al notaio in atto.
Attenzione: il prezzo-valore riguarda solo la base imponibile delle imposte d'atto. Il prezzo vero resta rilevante per altri fini: successione, plusvalenze in caso di rivendita, verifica antiriciclaggio sui pagamenti.
| Elemento | Vendita ordinaria tra privati | Vendita tra parenti stretti |
|---|---|---|
| Base imponibile imposte (prezzo-valore) | Valore catastale rivalutato | Valore catastale rivalutato (stesso regime) |
| Controllo Agenzia Entrate sul prezzo | Con il prezzo-valore, accertamento di valore limitato; sanzione se il prezzo è nascosto | Uguale; fra coniugi e fra genitori e figli c'è anche la presunzione di donazione (art. 26 D.P.R. 131/1986) |
| Perizia bancaria | Perito indipendente; conta il più basso fra prezzo e perizia | Uguale |
| Rischio revocatoria | Basso, salvo casi specifici | Più concreto se il venditore ha debiti |
Agevolazioni prima casa: si mantengono?
Sì. Chi compra casa da un genitore o da un altro parente ha diritto alle stesse agevolazioni prima casa di qualsiasi altro acquirente: registro al 2% invece del 9%, ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna. Sono le misure indicate nella guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, che precisa anche come «l'imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro». Le condizioni sono quelle di ogni acquisto:
- La casa non è di categoria A/1, A/8 o A/9.
- Si trova nel Comune in cui hai la residenza, in cui la trasferisci entro 18 mesi dal rogito o in cui svolgi la tua attività, anche senza compenso (studio, volontariato).
- Non hai un'altra abitazione nello stesso Comune di cui sei titolare da solo o con il coniuge.
- Non hai un'altra casa comprata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure la vendi entro due anni.
Il punto di attenzione è la decadenza dalle agevolazioni, che scatta come in ogni acquisto: per esempio se le dichiarazioni sui requisiti sono false, se non porti la residenza nel Comune entro 18 mesi o se vendi o doni la casa prima di 5 anni senza ricomprarne un'altra entro un anno. La stessa guida dell'Agenzia delle Entrate descrive il conto finale in una riga: quando si perdono le agevolazioni «si dovranno versare le imposte "risparmiate", gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse». Un prezzo nascosto ha invece la sua sanzione, vista sopra.
Quando il prezzo basso diventa donazione indiretta
Se un genitore vende casa al figlio a un prezzo sensibilmente inferiore al valore di mercato, la differenza tra valore reale e prezzo pattuito può essere qualificata come donazione indiretta: il genitore, di fatto, "regala" al figlio lo sconto sul prezzo. Questo non rende nullo l'atto, e conta su due piani:
- In sede di successione, la donazione indiretta viene considerata un anticipo di eredità (collazione, salvo dispensa: art. 737 c.c.) e va conteggiata quando si calcolano le quote spettanti agli altri eredi legittimari (es. fratelli). Se non dichiarata, può generare contenziosi ereditari anche a distanza di anni.
- Sul piano fiscale, se chiedi il prezzo-valore lo sconto non cambia le imposte d'atto e non porta sanzioni: queste arrivano se una parte del prezzo è nascosta.
Un esempio con i numeri, prezzo pieno contro prezzo di favore, è nella guida per chi vuole comprare casa dai genitori con il mutuo. Se invece i genitori ti aiutano con un bonifico a pagare un altro venditore, è una donazione indiretta da tracciare con una causale chiara: lo spieghiamo nella guida sul bonifico dei genitori per l'anticipo.
Il rischio dell'azione revocatoria
Se il parente-venditore ha debiti pregressi verso banche, fornitori o l'Erario, i suoi creditori possono agire con azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) per far dichiarare inefficace nei loro confronti la vendita dell'immobile, qualora questa abbia ridotto le garanzie patrimoniali a loro disposizione. Il termine per agire è di 5 anni dalla data dell'atto.
Il rischio aumenta quando si sommano più elementi: prezzo sensibilmente sotto mercato, legame di parentela stretto e assenza di un reale pagamento tracciato. Per una vendita la revocatoria richiede anche che chi compra fosse consapevole del danno ai creditori (art. 2901, comma 1, n. 2, c.c.). Se l'azione va a buon fine, il creditore può pignorare l'immobile anche se ormai è del figlio (art. 2902 c.c.) e anche se nel frattempo è stato acceso un mutuo. L'ipoteca della banca resta se la banca era in buona fede e l'ha iscritta prima che la domanda di revocatoria fosse trascritta (art. 2901 c.c.), ma l'acquirente rischia di perdere la disponibilità del bene. Se chi vende ha aziende, protesti, cartelle o cause in corso, fai valutare l'operazione al notaio prima del preliminare: prezzo di mercato e pagamento tracciato riducono il rischio, ma non lo azzerano.
Perizia e LTV: quanto presta la banca
Come in ogni mutuo, la banca fa periziare l'immobile da un perito indipendente, con gli «standard affidabili» che il Testo unico bancario chiede (art. 120-duodecies), per assicurarsi che il valore di garanzia (su cui si calcola il rapporto LTV, loan-to-value) corrisponda al mercato e non al prezzo "di famiglia" indicato in atto. Se la perizia rileva un valore inferiore al prezzo pattuito, il mutuo erogabile si riduce di conseguenza, perché la banca finanzia una percentuale del minore tra prezzo e valore di perizia.
Come tutelarsi: 5 accorgimenti pratici
- Fai stimare l'immobile da un tecnico o un'agenzia prima del preliminare, per avere un riferimento oggettivo di prezzo di mercato indipendente dalla trattativa familiare.
- Dichiara in atto il prezzo realmente pattuito, anche se inferiore al valore di mercato: nasconderne una parte costa le imposte sul prezzo vero più la sanzione vista sopra.
- Traccia ogni pagamento, incluso l'eventuale aiuto economico dei genitori, con bonifici e causali chiare — mai contanti oltre i limiti di legge.
- Metti per iscritto gli accordi familiari su eventuali sconti o compensazioni, con l'assistenza del notaio: serve a documentarli, ma finché il genitore è vivo i fratelli non possono rinunciare alla riduzione, nemmeno «prestando il loro assenso alla donazione» (art. 557 c.c.).
- Valuta l'alternativa della donazione diretta, anche con riserva di usufrutto, se l'intento reale è aiutare il figlio più che vendere.
Per capire quanto mutuo puoi ottenere davvero su un immobile acquistato da un parente, anche con una perizia più bassa del prezzo, puoi confrontarti con un consulente GoMutuo prima di firmare il preliminare: non ti costa nulla. Puoi anche approfondire il tema della comproprietà con i genitori o dell'accollo del mutuo come strumenti alternativi alla compravendita piena, oppure consultare direttamente le indicazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate sulla decadenza delle agevolazioni prima casa.
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