In sintesi: cosa fare subito
Hai scoperto dopo il rogito che la planimetria depositata in Catasto non corrisponde allo stato reale dell'immobile (bagno spostato, veranda chiusa, ripostiglio non riportato, tramezzi diversi). È una situazione più frequente di quanto si pensi. Ecco l'ordine di priorità:
- Non firmare nulla con il venditore prima di aver consultato un avvocato civilista.
- Denuncia formale del vizio al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (raccomandata A/R o PEC).
- Sopralluogo di un tecnico (geometra, architetto) per classificare la difformità e stimare il costo di sanatoria.
- Se hai un mutuo, informa la banca per iscritto del piano di regolarizzazione.
- Sana con art. 36-bis T.U.E. (Salva-Casa) e chiedi poi il rimborso al venditore (stragiudiziale prima, giudizio dopo).
La buona notizia: la Cass. n. 27531/2025 ha chiarito che il rogito non è automaticamente nullo quando la conformità catastale dichiarata risulta falsa o incompleta. La cattiva notizia: i termini di azione contro il venditore sono brevi (8 giorni + 1 anno), quindi non aspettare.
Cosa significa "planimetria non conforme"
La planimetria catastale è il disegno tecnico dell'unità immobiliare depositato in Catasto: rappresenta la distribuzione interna dei vani, muri, aperture, superficie. Deve corrispondere allo stato di fatto — è il principio della conformità catastale (art. 19 c. 14 D.L. 78/2010).
Casi tipici di difformità scoperta dopo l'acquisto:
- bagno o cucina in posizione diversa da quella disegnata;
- tramezzo interno spostato o rimosso (open space non riportato);
- veranda o portico chiuso a formare vano abitabile;
- soppalco o ripostiglio non presenti in planimetria;
- fusione o frazionamento di due unità mai comunicati;
- balcone diventato loggia (o viceversa);
- categoria catastale non aggiornata dopo cambio d'uso.
Sotto la difformità catastale c'è quasi sempre una difformità urbanistica (opera fatta senza titolo edilizio o difforme dal permesso). Le due vanno affrontate insieme.
Il rogito è nullo? Cosa dice Cass. 27531/2025
Per anni si è discusso se una dichiarazione di conformità catastale falsa o incompleta in atto rendesse il rogito nullo ai sensi dell'art. 29 c. 1-bis della Legge 52/1985 (introdotto dal D.L. 78/2010). La Cass. civ. sez. II n. 27531/2025, depositata il 15 ottobre 2025, ha messo un punto fermo:
- la nullità testuale scatta solo quando in atto manca del tutto la dichiarazione di conformità o non sono indicati i riferimenti alla planimetria (identificativi catastali);
- se la dichiarazione c'è ma risulta falsa o inesatta, l'atto resta valido: si aprono rimedi risarcitori e la sanatoria della difformità, non la nullità del contratto.
Fonte: Cass. 27531/2025 — commento · La Legge per Tutti.
Conseguenza pratica: se hai comprato con dichiarazione di conformità presente ma non veritiera, la casa è tua, il mutuo è valido, ma hai diritto di agire contro il venditore per il danno.
Le tre azioni contro il venditore
Il Codice civile e la giurisprudenza offrono tre strade cumulative o alternative. La scelta si fa in base alla gravità della difformità e ai termini ancora aperti.
| Azione | Norma | Denuncia | Termine di azione | Cosa ottieni |
|---|---|---|---|---|
| Garanzia per vizi | Art. 1490 c.c. | 8 giorni dalla scoperta | 1 anno dalla consegna | Risoluzione (art. 1492) o riduzione prezzo |
| Mancanza di qualità | Art. 1497 c.c. | Non richiesta come vizi | 1 anno dalla consegna | Risoluzione + danni |
| Aliud pro alio | Art. 1453 c.c. + giurisp. | Non richiesta | 10 anni ordinaria prescr. | Risoluzione + danni + restituzione prezzo |
Quando si applica l'aliud pro alio: quando l'immobile consegnato è così diverso da quello promesso da appartenere a un genere del tutto differente. Esempi classici in giurisprudenza: casa venduta come "abitazione" che risulta catastalmente magazzino (C/2), o superficie utile difforme oltre il 20-25%, o abuso talmente grave da rendere l'immobile non sanabile. In quei casi non valgono i termini brevi degli artt. 1490-1497: agisci in via contrattuale ordinaria.
Fonte: LexCED — Aliud pro alio nella compravendita immobiliare.
Responsabilità del notaio
Il notaio ha obblighi professionali ai sensi dell'art. 28 della Legge Notarile (L. 89/1913) e dell'art. 29 c. 1-bis L. 52/1985. In particolare deve:
- eseguire le visure ipocatastali nel ventennio precedente (art. 2650 c.c.) per verificare la continuità delle trascrizioni;
- raccogliere in atto la dichiarazione di conformità catastale firmata dal venditore o attestata da un tecnico abilitato;
- inserire gli estremi del titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, CILA) o la dichiarazione sostitutiva per immobili ante 17 marzo 1985 (art. 46 D.P.R. 380/2001);
- rifiutare l'atto se sa che la dichiarazione è falsa o l'opera è insanabile (art. 28 c. 1 n. 1 L. 89/1913: divieto di ricevere atti "espressamente proibiti dalla legge").
Attenzione: il notaio non deve verificare personalmente lo stato dei luoghi né la veridicità delle dichiarazioni tecniche. Se la dichiarazione di conformità è stata resa dal venditore o da un tecnico abilitato, e il notaio l'ha riportata in atto, la responsabilità del notaio è residuale. Con la Cass. 27531/2025 questo spazio si è ulteriormente ridotto.
Si può agire contro il notaio ex art. 2236 c.c. (responsabilità professionale) se ha omesso i controlli obbligatori (mancata visura, mancata richiesta di dichiarazione, esecuzione dell'atto nonostante la conoscenza dell'abuso). Ogni notaio è coperto da polizza assicurativa obbligatoria. Se stai valutando l'acquisto con mutuo, verifica anche i documenti necessari per la richiesta del mutuo.
Fonte: Ex Parte Creditoris — sanzione disciplinare notaio.
Responsabilità del tecnico attestatore
Se la dichiarazione di conformità catastale in atto è stata resa da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) sulla base della cosiddetta relazione tecnica integrata (RTI), quel tecnico risponde professionalmente se la relazione era falsa o negligente. Base normativa: art. 2043 c.c. (responsabilità extracontrattuale) o art. 1218 c.c. (contrattuale se assunto direttamente dall'acquirente) più la polizza professionale obbligatoria per iscritti agli Ordini.
Termine di azione: 5 anni (art. 2947 c.c.) per la responsabilità extracontrattuale, 10 anni per quella contrattuale.
Come sanare la difformità
Grazie al Decreto Salva-Casa (L. 105/2024, in vigore dal 28 luglio 2024) la maggior parte delle difformità si sana con la sanatoria semplificata art. 36-bis T.U.E.: non serve più la doppia conformità, basta la conformità alla disciplina urbanistica vigente oggi. Per le regole complete vedi la guida Salva Casa 2026.
Passaggi tipici:
- Sopralluogo del tecnico + accesso agli atti al Comune (SUE) per recuperare i titoli edilizi storici;
- Classificazione difformità: tolleranza costruttiva (art. 34-bis, nessuna sanatoria), parziale difformità (art. 36-bis), totale (art. 36 con doppia conformità);
- Pratica edilizia in sanatoria con oblazione e asseverazione;
- Aggiornamento planimetria catastale tramite DOCFA (tributo 70 € ex D.Lgs. 347/1990) — dopo la sanatoria urbanistica;
- Nuova visura per confermare l'allineamento tra stato di fatto, titolo edilizio e Catasto.
Costi tipici e tempi
| Voce | Importo 2026 | Tempi |
|---|---|---|
| Sopralluogo + relazione tecnica | 300–800 € | 1–2 settimane |
| Oblazione art. 36-bis T.U.E. | 1.032 – 30.984 € | Pagamento al Comune |
| Parcella tecnico per pratica sanatoria | 500–3.000 € | Comprende asseverazione |
| DOCFA aggiornamento planimetria | 70 € tributo | Dopo la sanatoria |
| Diritti segreteria Comune | 50–500 € | Variabili per Comune |
| Totale realistico | 2.500 – 6.000 € | 30–90 giorni |
Le parcelle tecniche sono liberalizzate (D.L. 1/2012): chiedere sempre più preventivi. L'oblazione art. 36-bis è determinata dal Comune sulla base del regolamento locale e dell'incremento di rendita catastale.
Cosa succede se hai un mutuo in corso
Se hai comprato con mutuo, la scoperta di una difformità va comunicata alla banca per iscritto (PEC) insieme al piano di sanatoria. Le clausole standard dei contratti di mutuo prevedono in genere:
- Obbligo di mantenere la regolarità edilizia dell'immobile ipotecato;
- Facoltà della banca di chiedere il rientro (decadenza dal beneficio del termine ex art. 1186 c.c.) se la garanzia è compromessa;
- Possibile obbligo di integrare la garanzia (fideiussione ulteriore) fino alla sanatoria.
Nella pratica, le banche accettano quasi sempre un periodo di regolarizzazione di 90–180 giorni senza attivare la decadenza, purché la difformità sia sanabile con art. 36-bis e comunicata in trasparenza. Se stai valutando un nuovo mutuo o una surroga su un immobile con difformità in corso di sanatoria, alcune banche chiedono la conclusione della pratica prima dell'erogazione: verifica prima di firmare la proposta.
Per verificare quale documentazione ti verrà richiesta in fase di erogazione, leggi anche documenti per la richiesta di mutuo oppure prova una simulazione mutuo gratuita.
Checklist operativa in 7 step
- Documenta con foto, planimetria depositata e confronto stato di fatto.
- Denuncia scritta al venditore entro 8 giorni (raccomandata A/R o PEC).
- Consulta un avvocato civilista per scegliere l'azione (vizi / qualità / aliud pro alio).
- Incarica un tecnico abilitato per stimare sanabilità e costo (visura + accesso atti al Comune).
- Comunica alla banca se c'è mutuo in corso, con piano di sanatoria.
- Sana con art. 36-bis + DOCFA, conservando tutte le fatture come prova del danno.
- Richiedi il rimborso al venditore — prima stragiudiziale (transazione), poi eventuale causa entro i termini dell'azione scelta.
Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale, notarile o tecnica. Le azioni contro venditore, notaio e tecnico hanno termini di decadenza e prescrizione: rivolgersi tempestivamente a un avvocato civilista e a un tecnico abilitato iscritto al proprio Ordine (geometra, architetto, ingegnere) e, per gli aspetti notarili, al Consiglio Notarile Distrettuale competente.
