Planimetria non conforme dopo il rogito: cosa fare

In sintesi: cosa fare subito

Hai scoperto dopo il rogito che la planimetria depositata in Catasto non corrisponde allo stato reale dell'immobile (bagno spostato, veranda chiusa, ripostiglio non riportato, tramezzi diversi). È una situazione più frequente di quanto si pensi. Ecco l'ordine di priorità:

1. Non firmare nulla con il venditore prima di aver consultato un avvocato civilista.
2. Denuncia formale del vizio al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (raccomandata A/R o PEC).
3. Sopralluogo di un tecnico (geometra, architetto) per classificare la difformità e stimare il costo di sanatoria.
4. Se hai un mutuo, informa la banca per iscritto del piano di regolarizzazione.
5. Sana con la pratica edilizia adatta (CILA tardiva, art. 36-bis o art. 36 T.U.E.) e chiedi poi il rimborso al venditore (stragiudiziale prima, giudizio dopo).

La buona notizia: la Cass. n. 27531/2025 ha chiarito che il rogito con la dichiarazione di conformità catastale non è nullo anche se quanto dichiarato è falso, purché la difformità non emerga in modo palese dagli atti. La cattiva notizia: i termini di azione contro il venditore sono brevi (8 giorni + 1 anno), quindi non aspettare.

Cosa significa "planimetria non conforme"

La planimetria catastale è il disegno tecnico dell'unità immobiliare depositato in Catasto: rappresenta la distribuzione interna dei vani, muri, aperture, superficie. Deve corrispondere allo stato di fatto — è il principio della conformità catastale (art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010 n. 78).

Casi tipici di difformità scoperta dopo l'acquisto:

• bagno o cucina in posizione diversa da quella disegnata;
• tramezzo interno spostato o rimosso (open space non riportato);
• veranda o portico chiuso a formare vano abitabile;
• soppalco o ripostiglio non presenti in planimetria;
• fusione o frazionamento di due unità mai comunicati;
• balcone diventato loggia (o viceversa);
• categoria catastale non aggiornata dopo cambio d'uso.

Sotto la difformità catastale può esserci anche una difformità urbanistica (opera fatta senza titolo edilizio o difforme dal permesso). In quel caso le due vanno affrontate insieme.

Il rogito è nullo? Cosa dice Cass. 27531/2025

Per anni si è discusso se una dichiarazione di conformità catastale falsa o incompleta in atto rendesse il rogito nullo. L'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52 (introdotto dal D.L. 78/2010) impone infatti che gli atti di trasferimento di fabbricati già esistenti «devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie». La Cass. civ. sez. II n. 27531/2025, depositata il 15 ottobre 2025, ha messo un punto fermo:

• la nullità testuale scatta solo quando in atto manca del tutto la dichiarazione di conformità o non sono indicati i riferimenti alla planimetria (identificativi catastali);
• se la dichiarazione c'è ma risulta falsa o inesatta, l'atto resta valido: per la Corte il contratto vale «a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti». Si aprono i rimedi contro il venditore e la sanatoria della difformità, non la nullità del contratto.

Fonte: Cass. civ. sez. II, sent. 27531/2025 (testo integrale su Italgiure).

Conseguenza pratica: se hai comprato con dichiarazione di conformità presente ma non veritiera, la casa è tua, il mutuo è valido, ma hai diritto di agire contro il venditore per il danno.

Le tre azioni contro il venditore

Il Codice civile e la giurisprudenza offrono tre strade cumulative o alternative. La scelta si fa in base alla gravità della difformità e ai termini ancora aperti.

Quando si applica l'aliud pro alio: quando l'immobile consegnato è così diverso da quello promesso da appartenere a un genere del tutto differente. Possono rientrarci, per esempio, una casa venduta come "abitazione" che risulta catastalmente magazzino (C/2) o un abuso talmente grave da rendere l'immobile non sanabile. In quei casi non valgono i termini brevi degli artt. 1490-1497: agisci in via contrattuale ordinaria.

Fonte: LexCED — Aliud pro alio nella compravendita immobiliare.

Responsabilità del notaio

Il notaio ha obblighi professionali ai sensi dell'art. 28 della Legge Notarile (L. 89/1913) e dell'art. 29 c. 1-bis L. 52/1985. In particolare deve:

• eseguire le visure ipocatastali nel ventennio precedente (art. 2650 c.c.) per verificare la continuità delle trascrizioni;
• raccogliere in atto la dichiarazione di conformità catastale firmata dal venditore o attestata da un tecnico abilitato;
• inserire gli estremi del titolo edilizio dichiarati dal venditore: permesso di costruire o in sanatoria per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 (art. 46 D.P.R. 380/2001), licenza o concessione per quelli precedenti (art. 40 L. 47/1985). Servono anche gli estremi della SCIA che sostituisce il permesso (art. 46 c. 5-bis). Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva;
• non ricevere un trasferimento senza la dichiarazione di conformità catastale, che sarebbe nullo. L'art. 28 della legge notarile (L. 16 febbraio 1913 n. 89) stabilisce che «il notaro non può ricevere o autenticare atti: 1° se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico».

Attenzione: il notaio non deve verificare personalmente lo stato dei luoghi né la veridicità delle dichiarazioni tecniche. Se la dichiarazione di conformità è stata resa dal venditore o da un tecnico abilitato, e il notaio l'ha riportata in atto, la responsabilità del notaio è residuale.

Si può agire contro il notaio per responsabilità professionale se ha omesso i controlli che gli spettano (mancata visura, mancata dichiarazione in atto). Ogni notaio è coperto da polizza assicurativa obbligatoria. Se stai valutando l'acquisto con mutuo, verifica anche i documenti necessari per la richiesta del mutuo.

Fonte: Ex Parte Creditoris — sanzione disciplinare notaio.

Responsabilità del tecnico attestatore

Se la dichiarazione di conformità catastale in atto è stata resa da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) sulla base della cosiddetta relazione tecnica integrata (RTI), quel tecnico risponde professionalmente se la relazione era falsa o negligente. Base normativa: art. 2043 c.c. (responsabilità extracontrattuale) o art. 1218 c.c. (contrattuale se assunto direttamente dall'acquirente) più la polizza professionale obbligatoria per iscritti agli Ordini.

Termine di azione: 5 anni (art. 2947 c.c.) per la responsabilità extracontrattuale, 10 anni per quella contrattuale.

Come sanare la difformità

Con il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, in vigore dal 30 maggio 2024, convertito dalla legge 24 luglio 2024 n. 105) molte difformità parziali si sanano con la sanatoria semplificata dell'art. 36-bis del Testo unico edilizia. Non serve più la doppia conformità: il titolo in sanatoria si ottiene se l'intervento «risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione». Per le regole complete vedi la guida Salva Casa 2026.

Passaggi tipici:

1. Sopralluogo del tecnico + accesso agli atti al Comune (SUE) per recuperare i titoli edilizi storici;
2. Classificazione difformità: tolleranza costruttiva (art. 34-bis, nessuna sanatoria), lavori senza CILA (art. 6-bis c. 5, sanzione di 1.000 €), parziale difformità (art. 36-bis), totale (art. 36 con doppia conformità);
3. Pratica edilizia in sanatoria con oblazione e asseverazione;
4. Aggiornamento planimetria catastale tramite DOCFA: l'Agenzia delle Entrate fissa il tributo speciale catastale in 70 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento — dopo la sanatoria urbanistica;
5. Nuova visura per confermare l'allineamento tra stato di fatto, titolo edilizio e Catasto.

Costi tipici e tempi

Le parcelle tecniche sono liberalizzate (D.L. 1/2012): chiedere sempre più preventivi. L'oblazione art. 36-bis la determina il Comune: per i lavori da SCIA è il doppio dell'aumento di valore stimato dall'Agenzia delle Entrate, per quelli da permesso di costruire il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20% salvo la doppia conformità (art. 36-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001).

Cosa succede se hai un mutuo in corso

Se hai comprato con mutuo, la scoperta di una difformità va comunicata alla banca per iscritto (PEC) insieme al piano di sanatoria. Le clausole standard dei contratti di mutuo prevedono in genere:

• Obbligo di mantenere la regolarità edilizia dell'immobile ipotecato;
• Facoltà della banca di chiedere il rientro (decadenza dal beneficio del termine ex art. 1186 c.c.) se la garanzia è compromessa;
• Possibile obbligo di integrare la garanzia (fideiussione ulteriore) fino alla sanatoria.

Nella pratica, se la difformità è sanabile e la comunichi subito, la banca può concedere un periodo di regolarizzazione senza chiedere il rientro. Se stai valutando un nuovo mutuo o una surroga su un immobile con difformità in corso di sanatoria, alcune banche chiedono la conclusione della pratica prima dell'erogazione: verifica prima di firmare la proposta.

Per verificare quale documentazione ti verrà richiesta in fase di erogazione, leggi anche documenti per la richiesta di mutuo oppure prova una simulazione mutuo gratuita.

Checklist operativa in 7 step

1. Documenta con foto, planimetria depositata e confronto stato di fatto.
2. Denuncia scritta al venditore entro 8 giorni (raccomandata A/R o PEC).
3. Consulta un avvocato civilista per scegliere l'azione (vizi / qualità / aliud pro alio).
4. Incarica un tecnico abilitato per stimare sanabilità e costo (visura + accesso atti al Comune).
5. Comunica alla banca se c'è mutuo in corso, con piano di sanatoria.
6. Sana con la pratica edilizia adatta + DOCFA, conservando tutte le fatture come prova del danno.
7. Richiedi il rimborso al venditore — prima stragiudiziale (transazione), poi eventuale causa entro i termini dell'azione scelta.

Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale, notarile o tecnica. Le azioni contro venditore, notaio e tecnico hanno termini di decadenza e prescrizione: rivolgersi tempestivamente a un avvocato civilista e a un tecnico abilitato iscritto al proprio Ordine (geometra, architetto, ingegnere) e, per gli aspetti notarili, al Consiglio Notarile Distrettuale competente.