In un mercato immobiliare dinamico come quello del 2026, il ritardo nella delibera del mutuo è uno degli incubi peggiori per chi sta acquistando casa. Una banca che non risponde nei tempi concordati può mettere a rischio la caparra confirmatoria e l'intero affare.
I tempi della delibera cambiano da banca a banca, e ogni banca li scrive nel suo Foglio informativo, ma capita di restare fermi molto più a lungo. In questa guida vediamo cosa fare concretamente, quali sono i tuoi diritti e come sbloccare la situazione prima che sia troppo tardi.
Quando si può parlare di vero ritardo?
Bisogna distinguere tra i tempi normali di un'istruttoria e un ritardo vero. Nessuna legge fissa i giorni: il metro è quello che la banca stessa dichiara. La guida della Banca d'Italia sul mutuo lo dice così: «I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali». Una pratica passa per tre tappe: analisi del reddito, perizia sull'immobile e delibera finale.
Se dalla presentazione della domanda completa hai superato i tempi del Foglio informativo, o quelli che ti ha indicato la banca, e non ricevi una spiegazione chiara, sei in ritardo e conviene muoversi per iscritto.
I tuoi diritti: Art. 117 e 128-bis TUB
Il rapporto tra banca e cliente non è solo commerciale, ma è regolato dal Testo Unico Bancario (TUB). Due articoli in particolare sono fondamentali in caso di ritardi:
- Art. 117 TUB (Contratti): vuole il contratto per iscritto, con una copia per te e con tassi e costi indicati. Non fissa un termine per la delibera. Il dovere di comportarsi «con diligenza, correttezza, e trasparenza» nei mutui casa ai consumatori sta invece nell'art. 120-septies TUB.
- Reclamo e ABF (art. 128-bis TUB): l'art. 128-bis TUB obbliga le banche ad aderire ai sistemi di risoluzione stragiudiziale (l'ABF) e chiede che le procedure assicurino «la rapidità, l'economicità della soluzione delle controversie e l'effettività della tutela». Il termine di risposta al reclamo e la procedura operativa derivano invece dalle Disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia e dalle Disposizioni ABF. L'ABF stesso spiega così: «Puoi rivolgerti all'ABF solo se l'intermediario non ha risposto al tuo reclamo nel termine di 60 giorni», oppure «se ti ha dato una risposta che ritieni non soddisfacente». Il ricorso costa 20 € di contributo spese, rimborsati se viene accolto.
Rimedi pratici immediati per sbloccare la pratica
Prima di passare alle vie legali, prova questi passaggi in sequenza rapida:
- Sollecito scritto al gestore: Non limitarti alle telefonate. Invia una email formale chiedendo lo stato esatto della pratica (es. "manca il parere del perito?", "la pratica è in comitato?").
- Contatto con il Direttore di Filiale: Se il gestore è vago, chiedi un colloquio con il responsabile. Spesso i ritardi sono dovuti a carichi di lavoro interni che una parola del direttore può prioritizzare.
- Verifica della perizia: Spesso il blocco è tecnico. Contatta il perito (se hai il numero) per assicurarti che abbia inviato il rapporto alla banca.
Il reclamo formale e il ricorso all'ABF
Se i solleciti informali falliscono, l'arma più potente a tua disposizione è il reclamo formale: leggi la nostra guida su come fare reclamo e ricorso ABF.
Invia una PEC all'ufficio reclami della banca descrivendo il ritardo e il potenziale danno (es. perdita della caparra). Questo passaggio è obbligatorio per arrivare all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Il ricorso si può presentare se la banca tace per 60 giorni, oppure appena arriva una risposta che non ti soddisfa.
L'ABF è un sistema di risoluzione stragiudiziale che non richiede l'avvocato: nella sua guida «L'ABF in parole semplici» si legge che «dovrai pagare soltanto 20 euro di contributo spese per la procedura». Le decisioni dell'ABF, a differenza di una sentenza, non vincolano le parti. Nel 2025 le banche e gli altri intermediari le hanno rispettate nel 59% dei casi, nel 94% senza contare le cessioni del quinto (relazione annuale dell'ABF, p. 24). Chi non le rispetta finisce per 5 anni nell'elenco degli inadempienti dell'ABF e per 6 mesi deve pubblicare la notizia sulla pagina iniziale del proprio sito internet.
La strategia del backup: il mediatore creditizio
Mentre combatti con la prima banca, il tempo scorre. La strategia più intelligente nel 2026 è non restare legati a un unico istituto se questo dimostra inefficienza. Prima di riproporre la pratica altrove, rifai i conti con i numeri di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo resta fattibile e con che rata.
Rivolgersi a un mediatore creditizio esperto permette di:
- Presentare la pratica a un secondo o terzo istituto in parallelo (pratica di backup).
- Sfruttare i canali preferenziali che i mediatori hanno con i centri delibera centralizzati.
- Avere una valutazione oggettiva sul motivo del ritardo (spesso i mediatori sanno se una banca ha i sistemi bloccati o se ha finito il plafond trimestrale).
Conseguenze sul compromesso e sulla caparra
Il vero rischio del ritardo è legale. Se nel compromesso non è presente una clausola sospensiva mutuo, allo scadere della data fissata per il rogito saresti inadempiente.
Cosa fare se la data del rogito si avvicina:
- Richiedi formalmente al venditore una proroga dei termini via PEC.
- Se il venditore rifiuta, valuta con un legale se il ritardo della banca può essere configurato come causa di forza maggiore (difficile, ma possibile se documentato).
- In futuro, fissa nel compromesso una data del rogito che lasci alla banca i tempi scritti nel suo Foglio informativo, con un margine.
Se invece la delibera arriva regolarmente ma vuoi comunque valutare condizioni migliori in futuro, informati su quando conviene surrogare il mutuo.
Disclaimer: Le informazioni contenute in questo articolo hanno scopo puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o finanziaria. Si consiglia di consultare un professionista prima di intraprendere azioni formali.
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