Conteggio estintivo del mutuo: come richiederlo e cosa contiene?

Risposta rapida

Il conteggio estintivo del mutuo si richiede alla banca che ha erogato il finanziamento, indicando il giorno in cui vuoi chiudere, e riporta la cifra esatta da pagare quel giorno. Dentro ci sono il debito residuo, gli interessi maturati dall'ultima rata (i dietimi), le eventuali rate arretrate e, solo nei mutui in cui è ancora ammesso, il compenso per l'estinzione. È un documento con una scadenza: la cifra vale per la data scritta sopra.

Serve in tre momenti: quando estingui con i tuoi risparmi, quando vendi casa con il mutuo ancora in corso e quando fai una surroga. Il numero che leggi nel piano di ammortamento non basta, perché il piano fotografa il debito alla scadenza di ogni rata e il rogito quasi mai cade in quel giorno. Come si arriva a quel numero lo spiega la guida sul capitale residuo del mutuo; qui vediamo il documento, come si chiede e come si controlla.

Quali voci contiene il conteggio estintivo?

Un conteggio estintivo fatto bene elenca le voci una per una e le somma in un totale riferito a una data. Le voci possibili sono cinque, e le ultime tre nella maggior parte dei mutui casa valgono zero.

• Debito residuo: il capitale ancora da restituire dopo l'ultima rata pagata. È la riga corrispondente del piano di ammortamento.
• Dietimi di interesse: gli interessi maturati giorno per giorno dalla scadenza dell'ultima rata pagata fino al giorno dell'estinzione. Con la rata successiva li avresti pagati comunque; chiudendo prima paghi solo i giorni trascorsi.
• Rate scadute e interessi di mora: compaiono solo se ci sono arretrati.
• Compenso o penale per l'estinzione: nei mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa è nullo. L'art. 120-ter del Testo unico bancario colpisce qualunque patto che obblighi il mutuatario a pagare «un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante» per l'estinzione anticipata o parziale. Vale per i contratti firmati dal 2 febbraio 2007 (acquisto della prima casa) o dal 3 aprile 2007 (ristrutturazione, seconda casa, immobile in cui si lavora), come precisa l'art. 161, comma 7-ter.
• Altre spese: solo quelle scritte nel contratto, e nei mutui coperti dal 120-ter nessuna che sia legata all'estinzione.

La guida della Banca d'Italia Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici (versione di febbraio 2026) mette fra i diritti del cliente quello di estinguere in anticipo i mutui per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione «senza pagare compensi, né oneri o penali». Per i mutui più vecchi e per quelli intestati a società le regole sono altre: i tetti e i conti sono nell'articolo sulla penale di estinzione anticipata.

Una voce che nel conteggio non trovi sono gli interessi delle rate future: chi estingue non li deve. Per i mutui casa dei consumatori lo dice in modo esplicito l'art. 120-quaterdecies.1 del TUB, inserito nel 2021: chi rimborsa in anticipo «ha diritto a una riduzione del costo totale del credito, in misura pari all'importo degli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto».

Come si calcola: l'esempio con i dietimi

Il conto si può rifare a casa con tre dati: il debito residuo, il tasso e i giorni. La formula dei dietimi è debito residuo × tasso annuo × giorni ÷ 365. Alcuni contratti usano l'anno commerciale di 360 giorni: il divisore è scritto nel contratto di mutuo, nella parte sul calcolo degli interessi.

Ipotizziamo un mutuo di 150.000 € a 25 anni, firmato da una persona fisica per comprare casa, con un tasso fisso ipotetico del 3,50%. La rata mensile è di 750,94 €. Dopo 84 rate (7 anni) il debito residuo è di 120.214,78 €. L'ultima rata è scaduta il 1° del mese e il rogito di vendita è fissato per il 19: sono 18 giorni di interessi. Usiamo il divisore 365.

Tre confronti aiutano a leggere la cifra:

• Divisore 360 al posto di 365: i dietimi salgono a 210,38 €. Pochi euro di differenza, ma è il primo punto da guardare se il tuo conto e quello della banca non coincidono.
• Ogni giorno in più costa 11,53 €. Se il rogito slitta di 10 giorni i dietimi diventano 322,77 € e il totale 120.537,55 €.
• La somma delle rate che restano (216 rate da 750,94 €) fa 162.202 €: circa 41.987 € in più del debito residuo. Sono gli interessi futuri, che estinguendo non paghi.

Come si richiede e chi può chiederlo?

Il conteggio si chiede alla banca che oggi gestisce il mutuo. I canali cambiano da banca a banca: la filiale, una PEC o una raccomandata all'indirizzo indicato nel contratto, in alcuni casi una funzione dell'area riservata. Una richiesta scritta ha un vantaggio: resta la prova della data in cui l'hai fatta.

Nella richiesta conviene scrivere:

1. nome, cognome e codice fiscale degli intestatari e il numero del mutuo;
2. la data precisa in cui vuoi estinguere (il giorno del rogito, oppure quello del bonifico);
3. se l'estinzione è totale o parziale e, nel secondo caso, quanto vuoi versare e se preferisci ridurre la rata o la durata;
4. la richiesta di avere le voci separate (residuo, dietimi con giorni e tasso, eventuali spese) e le coordinate per il pagamento;
5. l'indirizzo a cui ricevere il documento e la copia di un documento d'identità.

Di solito la banca lo rilascia agli intestatari del mutuo. Il notaio che prepara l'atto di vendita, o un altro professionista, lo ottiene con una tua delega scritta. Se il mutuo è cointestato, informati in filiale su chi deve firmare la richiesta: qui ogni banca ha la sua prassi. Se l'intestatario è morto, la richiesta la fanno gli eredi, con i documenti della successione che la banca indica.

Chi vuole versare solo una parte del debito chiede un conteggio per l'estinzione parziale, con il nuovo piano di ammortamento. Quanto si risparmia riducendo la durata invece della rata è spiegato nella guida all'estinzione anticipata del mutuo.

In quanto tempo arriva e fino a quando vale?

Un numero di giorni fissato per legge per il rilascio del conteggio estintivo di un mutuo non l'abbiamo trovato né nel Testo unico bancario né nella guida della Banca d'Italia sul mutuo. I «7 giorni» o «10 giorni» che si leggono in rete sono prassi o impegni delle singole banche, non un diritto che puoi far valere citando un articolo. Per questo conviene muoversi con qualche settimana di anticipo sulla data del rogito, e sentire prima la filiale su quanto tempo le serve.

Il conteggio ha poi una data di validità: la cifra è calcolata per il giorno che hai indicato. Se il pagamento arriva dopo, cambia per tre motivi.

• I dietimi crescono ogni giorno (11,53 € nell'esempio).
• Se nel frattempo scade una rata, la rata viene addebitata, il debito residuo scende e il conto degli interessi riparte da quella scadenza.
• Con il tasso variabile, a ogni revisione può cambiare anche il tasso.

Se il rogito slitta, il conteggio va chiesto di nuovo per la nuova data. Un bonifico fatto con il conteggio vecchio lascia aperto un piccolo debito: la banca non rilascia la quietanza finché non è saldato, e senza quietanza l'ipoteca non si cancella.

Cosa cambia con la surroga e con la vendita della casa?

Nella surroga il conteggio non lo gestisci tu. L'art. 120-quater del TUB fa partire il termine della surroga «dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo»: è la nuova banca a farselo comunicare dalla vecchia, con una procedura fra banche. Da lì la surroga deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi. Se il termine salta per colpa della banca di partenza, questa deve al cliente un risarcimento pari «all'1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo». Le fasi e i tempi reali sono in quanto tempo ci vuole per la surroga. Nelle surroghe e nei mutui di sostituzione le banche usano di solito proprio il conteggio estintivo come prova del debito da rimborsare.

Nella vendita con mutuo in corso il conteggio serve al notaio. Lo chiedi per la data del rogito e glielo consegni prima dell'atto: una parte del prezzo va alla banca per l'importo esatto del conteggio, il resto a te. La banca rilascia la quietanza e comunica l'estinzione al conservatore, secondo l'art. 40-bis del TUB, «entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore». Se la banca di chi compra non vuole aspettare, si aggiunge un atto notarile con l'assenso della tua banca alla cancellazione. I passaggi sono in vendere casa con il mutuo in corso e in come funziona la cancellazione dell'ipoteca.

Se con il ricavato compri un'altra casa, prima di firmare la proposta puoi vedere quanto puoi chiedere e con quale rata: è gratis e richiede 6 minuti.

In entrambi i casi c'è una somma che nel conteggio non compare: la parte non goduta delle polizze pagate in anticipo con un premio unico. Va chiesta alla compagnia, come spiega la guida al rimborso dell'assicurazione del mutuo estinto.

Come controllo che sia giusto?

Il controllo richiede il piano di ammortamento, il contratto e una calcolatrice. Se il mutuo è a tasso fisso, secondo la guida della Banca d'Italia una versione aggiornata della tabella di ammortamento si può avere gratuitamente dalla banca in qualsiasi momento.

1. Debito residuo: deve coincidere con la riga del piano dopo l'ultima rata pagata. Se hai fatto estinzioni parziali, vale il piano ricalcolato.
2. Giorni dei dietimi: dalla scadenza dell'ultima rata pagata alla data di estinzione che hai indicato.
3. Tasso e divisore: il tasso del contratto (per il variabile, quello del periodo in corso) e il divisore, 365 o 360, scritto nel contratto.
4. Compenso per l'estinzione: zero se il mutuo rientra nel 120-ter. Se non rientra, deve essere quello del contratto.
5. Arretrati e mora: solo se ci sono davvero rate non pagate.
6. Data di validità e coordinate: la data deve essere quella del rogito o del bonifico.

Alcuni casi particolari:

• Mutuo firmato prima del 2 febbraio 2007: la penale del contratto può restare, entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (0,50% per i variabili, fino all'1,90% per i fissi stipulati dal 2001, zero negli ultimi due anni). Per ristrutturazione, seconda casa e immobile in cui si lavora la nullità parte dai contratti del 3 aprile 2007: chi ha firmato fra il 2 febbraio e il 2 aprile 2007 per una di queste finalità guardi il contratto.
• Mutuo intestato a una società, o per finalità diverse dall'acquisto e dalla ristrutturazione: vale il contratto. Nel credito fondiario l'art. 40 del TUB ammette «esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l'estinzione contrattualmente stabilito»: una sola voce, scritta nel contratto.
• Mutuo INPS agli iscritti alla Gestione unitaria: il conteggio si chiede all'INPS. Il regolamento dei mutui ipotecari (art. 24) permette di estinguere in tutto o in parte in qualunque momento «senza che ciò comporti alcuna penalità».

Se il conteggio non arriva, o una voce non torna, il primo passo è un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca, con il tuo conto allegato. La guida L'ABF in parole semplici scrive che l'intermediario «ha di norma 60 giorni per risponderti». Se la risposta non arriva o non ti convince, puoi ricorrere all'Arbitro Bancario Finanziario con un contributo di 20 €; la decisione non vincola la banca, che però di norma la rispetta. La procedura è nella guida su reclamo e ricorso ABF per il mutuo. Con un rogito vicino, però, 60 giorni sono troppi: meglio pagare la cifra indicata, scrivere nel reclamo che contesti la voce e chiederne poi la restituzione.