Si può rinunciare al mutuo dopo la delibera? Costi e CRIF

Risposta rapida

Sì: puoi rinunciare al mutuo anche dopo la delibera, fino a quando non firmi il contratto dal notaio. La delibera è la decisione della banca di concederti il mutuo, e l'offerta vincolante che arriva dopo impegna la banca, non te. Nessuna legge prevede una penale: perdi le spese che il foglio informativo (il documento in cui la banca pubblica condizioni e costi del mutuo) ti fa pagare anche se il mutuo non si fa, e la richiesta resta per qualche mese nelle banche dati come quella del CRIF.

Con la banca basta una lettera. Il punto delicato è il venditore, perché il compromesso non segue la sorte del mutuo. Se rinunci perché hai trovato un'offerta migliore, il confronto fra le due banche è in cambiare banca dopo la delibera.

Fino a quando si può rinunciare al mutuo?

Puoi rinunciare finché il contratto non è firmato dal notaio: prima hai una pratica aperta, non un debito. Le tappe sono la domanda, la perizia (la stima della casa fatta da un tecnico incaricato dalla banca) e la delibera, in un ordine che cambia da banca a banca, poi l'offerta vincolante e la firma.

L'offerta vincolante è la proposta scritta con cui la banca fissa le condizioni, bozza del contratto compresa (vedi cosa contiene l'offerta vincolante). Il comma 3 dell'art. 120-novies del Testo unico bancario dice chi resta vincolato: «Durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento». Il periodo dura almeno sette giorni, che per la guida della Banca d'Italia sul mutuo partono da quando ricevi l'offerta. Dopo, se l'offerta non fissa una validità più lunga, la banca può aggiornare le condizioni; tu resti libero come prima.

Se pensi di rinunciare perché un'altra banca ti propone di meglio, prima di scrivere alla prima controlla con una simulazione gratuita su GoMutuo se il mutuo nuovo è fattibile e con che rata: ci vogliono 6 minuti.

Dopo la firma non si parla più di rinuncia. Per i mutui casa il TUB non prevede il recesso di quattordici giorni del credito ai consumatori (art. 125-ter). L'art. 120-noviesdecies elenca gli altri articoli che valgono per questi contratti («si applicano gli articoli 117, 118-bis, 119, 120, comma 2, 120-ter, 120-quater e 125-septies»), e il 125-ter non c'è. Resta l'estinzione anticipata, senza penale per le persone fisiche che hanno comprato o ristrutturato casa (art. 120-ter TUB).

Quanto costa rinunciare al mutuo dopo la delibera?

Per legge la rinuncia non ha penali: costano solo le spese che la banca ti addebita anche se il mutuo non si fa, scritte nel foglio informativo e nei moduli firmati. La guida della Banca d'Italia definisce le spese di istruttoria come il «Costo delle pratiche e delle formalità necessarie all'erogazione del mutuo, di cui l'intermediario chiede normalmente il rimborso al cliente». Se si pagano all'avvio, solo all'erogazione o anche quando rinunci lo dice il foglio informativo. La perizia è un lavoro già fatto: se è a tuo carico e il perito è già stato in casa, quella spesa non torna indietro.

Fonti: artt. 120-novies e 120-ter del Testo unico bancario; codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie del Garante privacy (2019), Allegato 2. Testi letti a ottobre 2026.

Le cifre del tuo caso sono nel foglio informativo, nel PIES (il prospetto informativo europeo standardizzato) e nei moduli che hai firmato. Se ti segue un mediatore creditizio, guarda anche il suo contratto: dice se e quando ti chiede un compenso.

La rinuncia al mutuo resta nel CRIF?

Sì: la richiesta resta registrata come rinunciata per non oltre 90 giorni dall'aggiornamento in cui la banca comunica l'esito. I sistemi di informazioni creditizie (SIC) sono le banche dati private, come quella di CRIF, in cui banche e finanziarie registrano richieste e prestiti. I tempi li fissa l'Allegato 2 del codice di condotta approvato dal Garante privacy nel 2019: «Se la richiesta di credito non è accolta o è oggetto di rinuncia il partecipante ne dà notizia al gestore con l'aggiornamento mensile», e da lì i dati restano «non oltre novanta giorni dalla data del loro aggiornamento con l'esito della richiesta».

In pratica i 90 giorni partono dall'invio mensile della banca, non dalla tua lettera. Finché l'esito non è registrato, la richiesta risulta ancora aperta, al massimo per 180 giorni dalla domanda.

Una rinuncia non è una segnalazione da cattivo pagatore, che riguarda rate in ritardo o non pagate, ma le altre banche la vedono. CRIF lo scrive nelle sue domande frequenti: «La richiesta di finanziamento non finalizzata e registrata nel SIC può incidere sulla tua affidabilità creditizia». Cosa comporta avere più domande vicine è spiegato in chiedere il mutuo a più banche insieme.

Se rinunci al mutuo perdi la caparra del compromesso?

Puoi perderla, perché la rinuncia chiude la pratica con la banca ma non il compromesso con il venditore. Il compromesso (contratto preliminare) ti obbliga a comprare, e per l'art. 1385 del codice civile se chi ha versato la caparra confirmatoria (la somma data alla firma come garanzia) non rispetta il contratto, il venditore può recedere e tenerla. In alternativa può chiedere l'esecuzione del contratto, o la risoluzione con il risarcimento del danno, che può superare la caparra (art. 1385, terzo comma).

La protezione è la clausola sospensiva, la condizione che fa dipendere il compromesso dal mutuo. Conta come è scritta:

• Senza clausola: devi comprare comunque.
• Clausola legata alla concessione del mutuo: con la delibera la condizione può essersi già avverata, e allora rinunciare dopo non ti libera.
• Clausola legata alla stipula o all'erogazione: se la condizione manca perché hai rinunciato tu, il venditore può sostenere che vada considerata avverata lo stesso. Lo prevede l'art. 1359 del codice civile quando la condizione manca per causa di chi aveva interesse contrario. In più può contestarti di non aver agito in buona fede mentre la condizione era in sospeso (art. 1358).
• Clausola con condizioni precise (importo minimo, tasso massimo, data): se la delibera non le rispetta, per esempio con un importo più basso, la condizione può non essersi avverata. È il caso da far leggere a un notaio o a un avvocato.

Prima di scrivere alla banca, quindi, parla con il venditore. Potete sciogliere il compromesso con un accordo scritto (il codice civile, all'art. 1372, ammette lo scioglimento per mutuo consenso) o concordare una proroga, se stai solo cambiando banca. Come si scrive una clausola che regga è in come funziona la clausola sospensiva del mutuo.

Conviene rinunciare per un'offerta migliore? Un esempio con i numeri

Conviene se il risparmio sulla rata ripaga in fretta il costo del cambio e se i tempi della nuova banca stanno dentro la scadenza del compromesso.

Prendiamo un mutuo di 150.000 € in 25 anni a tasso fisso. Per la delibera usiamo un TAN del 3,81%: l'IRS a 25 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso (rilevazione del 13 ottobre 2026: 3,506%, fonte ICE Swap Rate), più uno spread stimato dello 0,30%, con una rata di 776,10 € al mese. Il costo del cambio, fra le spese lasciate alla prima banca e quelle in più della seconda, lo fissiamo per ipotesi a 1.000 €: il tuo numero lo ricavi dai due fogli informativi.

Ammortamento alla francese. TAN della delibera: IRS a 25 anni del 13 ottobre 2026 (ICE Swap Rate) più lo spread medio stimato da GoMutuo; sconto dell'offerta nuova e costo del cambio sono ipotesi.

Con 0,10 punti in meno servono 123 mesi, circa 10 anni, per rientrare dei 1.000 €; con 0,50 punti ne bastano 25. Restano fuori dal conto il TAEG e il tempo. Delle due offerte confronta il TAEG, il costo totale del mutuo in percentuale annua: per la guida della Banca d'Italia comprende l'istruttoria e i costi di valutazione dell'immobile, quindi anche la perizia della banca nuova. E la nuova banca rifà l'istruttoria e di solito anche la perizia: se la data del compromesso è vicina, il risparmio sulla rata può costarti la caparra.

Come si scrive la lettera di rinuncia al mutuo?

Basta una comunicazione scritta alla filiale o all'ufficio che segue la pratica, meglio con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, così resta la data. Non devi motivare la scelta, e per chiedere il mutuo altrove non ti serve nessuna liberatoria della prima banca. Un testo da adattare:

Alcuni casi particolari

• Non è la rinuncia all'eredità. Qui parliamo di chi rinuncia a un mutuo appena deliberato. Se invece un mutuo ti arriva con un'eredità e vuoi sapere cosa succede se rinunci all'eredità, è un altro caso: rinuncia all'eredità con un mutuo in corso.
• Hai trovato un'offerta migliore. Non rinunciare alla prima delibera prima di avere in mano la seconda: finché non firmi, avere due delibere non ti obbliga con nessuna banca.
• La casa salta. Prima di rinunciare chiedi se la banca può spostare la pratica su un'altra casa, con una nuova perizia: vedi cambiare immobile dopo la delibera.
• Chi doveva firmare con te si ritira. La delibera era stata data su due redditi: la banca deve rivalutare chi resta, e l'importo può non reggere più. La richiesta comune può restare nei SIC a nome di entrambi, quindi la rinuncia firmatela insieme.
• Rinunci a una surroga. L'art. 120-quater del TUB è netto: «Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali». Rinunciare non ti costa nulla e il vecchio mutuo va avanti com'era; se la tua banca ti migliora le condizioni per trattenerti, il comma 5 le permette di farlo senza spese.
• Mutuo con garanzia Consap o casa da finire a stati di avanzamento. Alcune banche fanno la perizia prima della delibera: se rinunci, quella spesa può esserci già.
• Nel compromesso c'è una caparra penitenziale. Se il contratto ti dà il diritto di recedere, la caparra è il prezzo del recesso: la perdi, ma il venditore non può chiederti altro (art. 1386 c.c.).
• Hai comprato tramite un'agenzia immobiliare. Con un compromesso sotto condizione sospensiva la provvigione dell'agente nasce quando la condizione si avvera (art. 1757 del codice civile): se con la delibera la condizione si è già avverata, l'agenzia può chiederti la provvigione anche se poi rinunci al mutuo.
• Compri all'asta. Se dopo l'aggiudicazione non versi il prezzo nel termine, per esempio perché hai rinunciato al mutuo, il giudice dichiara la decadenza e perdi la cauzione; se la nuova vendita rende meno, paghi anche la differenza (art. 587 del codice di procedura civile).