La sostituzione di garanzia ti permette di trasferire l'ipoteca del mutuo da una casa a un'altra mantenendo lo stesso contratto: mutuo, tasso, durata e rata restano invariati, cambia solo l'immobile ipotecato. È la strada per non perdere un tasso basso quando si cambia casa, ma richiede il consenso della banca e un atto notarile. Costa tipicamente tra 1.500 e 2.900 €.
Cos'è e cosa non è la sostituzione di garanzia
La sostituzione di garanzia (detta anche portabilità dell'ipoteca su altro immobile) è una modifica contrattuale che comporta due atti notarili contestuali: la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile venduto e l'iscrizione di una nuova ipoteca (di pari grado) sull'immobile acquistato. Il contratto di mutuo non viene estinto: capitale residuo, TAN, spread, piano di ammortamento e scadenza restano quelli originari.
Attenzione: non esiste un articolo del TUB che disciplini specificamente la sostituzione di garanzia (come invece esiste l'art. 120-quater TUB per la surroga). È un'operazione basata sulla prassi bancaria e sulla libertà contrattuale delle parti (art. 1322 c.c.). Ciò significa che la banca ha diritto di rifiutare senza dover motivare tecnicamente il diniego.
Cosa NON è
- Non è una surroga (art. 120-quater TUB): la surroga trasferisce il mutuo a un'altra banca lasciando fermo l'immobile; qui è l'opposto.
- Non è un mutuo di sostituzione: quello chiude il vecchio contratto e ne apre uno nuovo, con nuova imposta sostitutiva (0,25% o 2% ex DPR 601/1973) e nuove condizioni di mercato.
- Non è un accollo: nell'accollo cambia il debitore, non l'immobile.
Quando conviene davvero
La sostituzione di garanzia ha senso economico in due scenari precisi:
- Tasso originario molto più basso del mercato attuale. Se hai un mutuo stipulato tra 2015 e 2022 con TAN fisso al 1-2% e oggi i mutui di sostituzione partono dal 3,20-3,60%, mantenere il vecchio contratto ti fa risparmiare migliaia di euro. Esempio: su 150.000 € residui a 20 anni, la differenza tra TAN 1,5% e TAN 3,5% vale circa 34.000 € di interessi.
- Vuoi evitare la nuova istruttoria completa. La sostituzione di garanzia richiede solo perizia sul nuovo immobile, non una nuova valutazione del merito creditizio; utile se nel frattempo il tuo reddito o la tua posizione lavorativa sono peggiorati.
Requisiti tecnici (nuovo immobile, perizia, LTV)
| Requisito | Soglia tipica banche 2026 |
|---|---|
| Valore perizia nuovo immobile | ≥ valore perizia vecchio immobile |
| LTV finale (debito/valore nuovo) | ≤ 80% (talvolta 85% con garanzie extra) |
| Destinazione nuovo immobile | Coerente con quella originaria (prima casa → prima casa) |
| Conformità urbanistica e catastale | Obbligatoria — vedi conformità urbanistica |
| Tipologia catastale | A/2, A/3, A/4, A/7 (no lusso A/1, A/8, A/9) |
Costi reali 2026: tabella dettagliata
| Voce di costo | Importo indicativo | A carico di |
|---|---|---|
| Onorario notarile (nuova ipoteca + cancellazione) | 1.000-1.800 € | Mutuatario |
| Imposta ipotecaria e di bollo | 200-400 € | Mutuatario |
| Perizia nuovo immobile | 250-400 € | Mutuatario |
| Istruttoria bancaria | 100-300 € | Mutuatario |
| Imposta sostitutiva 0,25%/2% | NON dovuta (contratto non si estingue) | — |
| Totale tipico | 1.500-2.900 € | Mutuatario |
Importi indicativi luglio 2026, variabili per zona geografica, valore immobile e listino notaio. Chiedi sempre due preventivi.
Procedura passo passo con la banca
- Richiesta preliminare in banca: presentati con il preliminare o la proposta di acquisto del nuovo immobile e chiedi espressamente "sostituzione di garanzia", non "nuovo mutuo".
- Perizia del nuovo immobile: la banca incarica il perito; il valore deve coprire il debito residuo con LTV ≤ 80%.
- Delibera dell'ufficio crediti: 15-30 giorni. La banca verifica anche conformità urbanistica/catastale del nuovo immobile.
- Atto notarile congiunto: il notaio redige (spesso nello stesso giorno del rogito di vendita/acquisto) l'atto di sostituzione di garanzia, con cancellazione della vecchia ipoteca e iscrizione della nuova.
- Aggiornamento del piano: la banca notifica al mutuatario il nuovo estratto ipotecario. Rate, TAN, scadenza restano identici — cambia solo il numero di iscrizione ipotecaria.
Cosa fare se la banca rifiuta
Se la banca nega la sostituzione (o offre condizioni peggiorative), hai tre alternative:
- Mutuo ponte (bridge loan): prestito temporaneo per finanziare la nuova casa in attesa di vendere la vecchia. Costoso ma flessibile — vedi la nostra guida al mutuo cambio casa.
- Estinzione anticipata + nuovo mutuo: chiudi il vecchio (nessuna penale ex art. 120-ter TUB per mutui prima casa persone fisiche) e apri un nuovo mutuo alle condizioni di mercato. Perdi il tasso storico ma sblocchi l'operazione.
- Accollo dell'acquirente: se il compratore della tua casa accetta di accollarsi il tuo mutuo (con liberazione ex art. 1273 c.c.), tu ne esci pulito e puoi accendere un nuovo mutuo per la nuova casa — vedi accollo mutuo: come funziona.
Per un confronto sui tassi attuali di mutuo di sostituzione (nel caso la sostituzione di garanzia non fosse fattibile), usa il simulatore GoMutuo per confrontare 20+ banche in tempo reale. Approfondisci anche la differenza con il mutuo di sostituzione e come funziona l'estinzione anticipata del mutuo.
Domande frequenti
Ultimo aggiornamento: 15 luglio 2026. Riferimenti normativi: art. 120-quater TUB (surroga), art. 120-ter TUB (estinzione anticipata e nullità penali), art. 2808 c.c. (ipoteca), art. 1273 c.c. (accollo con liberazione), art. 1322 c.c. (autonomia contrattuale), DPR 601/1973 (imposta sostitutiva). L'articolo ha finalità informativa: per la fattibilità della sostituzione di garanzia sul tuo caso rivolgiti a un broker mutui o direttamente alla tua banca.
