Si può fare il rogito a distanza? Risposta rapida
No, non del tutto. In Italia il rogito di compravendita immobiliare non si può stipulare interamente online: la legge impone la presenza fisica e simultanea delle parti davanti al notaio, che deve identificarle di persona, verificarne la volontà e dare lettura dell'atto prima della firma. Non esiste, a oggi, una forma di "rogito online" equivalente a quella del rogito tradizionale.
Quello che è cambiato negli ultimi anni è la possibilità di stipulare in videoconferenza alcuni atti diversi dal trasferimento immobiliare — soprattutto societari — grazie al D.L. 76/2020 e alle norme che lo hanno seguito. Per la compravendita di casa e per l'atto di mutuo con ipoteca, invece, resta la regola della presenza fisica: chi non può esserci usa una procura speciale.
Cosa dice la legge sulla presenza al rogito
Il rogito è un atto pubblico (art. 2699 c.c.): il notaio, come pubblico ufficiale, riceve la volontà delle parti, ne accerta l'identità, dà lettura del documento e raccoglie le firme in sua presenza. Questo impianto — pensato per garantire certezza giuridica su un trasferimento di proprietà — presuppone che le parti siano fisicamente davanti a lui nello stesso momento. Per la struttura completa dell'atto e le fasi della giornata vedi il rogito notarile: come funziona, costi e tempi e cosa succede il giorno del rogito.
Non è una scelta della singola banca o del singolo notaio: è una regola di forma dell'atto, quindi vale allo stesso modo su tutto il territorio nazionale e per qualunque tipo di immobile.
Videoconferenza notarile: cosa si può fare davvero
Il D.L. 76/2020 (misure di semplificazione e innovazione digitale), convertito con modificazioni dalla L. 120/2020, ha introdotto la possibilità per il notaio di ricevere alcuni atti con le parti collegate in videoconferenza, previa identificazione da remoto e uso della firma digitale. Nella prassi degli studi notarili questa modalità riguarda soprattutto:
- costituzione di società a responsabilità limitata (S.r.l. e S.r.l.s.);
- cessioni di quote sociali;
- verbali di assemblea;
- alcune tipologie di procura non finalizzate a un atto immobiliare.
Restano fuori da questa possibilità gli atti che trasferiscono diritti reali su immobili — compravendita, permuta, donazione — e l'atto di mutuo con costituzione di ipoteca. Chi cerca un "notaio digitale" per il rogito, quindi, non troverà un'offerta di questo tipo conforme alla normativa italiana: se un servizio la promette, va verificato con attenzione prima di affidarsi.
Cos'è il notariato digitale (e cosa non è)
L'espressione "notariato digitale" indica gli strumenti tecnologici che i notai italiani usano ormai da anni per gestire gli atti: la firma digitale, l'atto notarile informatico (redatto e conservato in formato elettronico), la trasmissione telematica delle formalità a Catasto e Conservatoria dei registri immobiliari, la conservazione a norma degli atti nel tempo. Sono strumenti che velocizzano gli adempimenti successivi alla firma — trascrizione dell'acquisto, iscrizione dell'ipoteca — ma non modificano l'obbligo di presenza fisica al momento della stipula.
In altre parole: il rogito può essere "digitale" nel modo in cui viene redatto, firmato con dispositivo di firma digitale e conservato, ma non nel modo in cui le parti partecipano all'atto, che resta in presenza.
Rogito e mutuo: perché la banca vuole la presenza
Quando l'acquisto è finanziato con un mutuo, lo stesso giorno del rogito viene di norma firmato anche l'atto di mutuo, con contestuale iscrizione dell'ipoteca a garanzia della banca. Anche questo atto segue le regole di forma del rogito: il mutuatario deve essere fisicamente presente, perché sta assumendo un'obbligazione di restituzione pluriennale e concedendo una garanzia reale sull'immobile.
Le banche, in particolare, sono restie ad accettare deleghe ampie per la firma del mutuo: vogliono verificare di persona l'identità del cliente e la sua consapevolezza delle condizioni economiche. Per questo, se una parte del nucleo familiare non può essere presente, è opportuno parlarne con l'istituto già in fase di delibera, prima di fissare la data del rogito, così da definire per tempo la strada della procura.
La procura speciale per chi è all'estero
Chi non può essere fisicamente presente al rogito — perché vive all'estero, per motivi di salute o per altri impedimenti — può conferire una procura speciale a una persona di fiducia, che firmerà l'atto in sua vece con gli stessi effetti. La procura è a sua volta un atto notarile, distinto dal rogito, e deve rispettare la stessa forma dell'atto che il delegato andrà a firmare: se il rogito è un atto pubblico, la procura deve essere quantomeno una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
Chi vive fuori dall'Italia può formare la procura davanti a un notaio locale (con successiva apostille o legalizzazione, a seconda del Paese, e traduzione giurata) oppure davanti a un'autorità consolare italiana, che in molti Paesi svolge anche funzioni notarili per i cittadini residenti all'estero. Per chi si trova in questa condizione in modo più strutturato — ad esempio iscritti AIRE che comprano casa in Italia — vedi anche la guida al mutuo per italiani residenti all'estero.
Costi e limiti pratici della procura
Prima di scegliere la procura come soluzione, conviene tenere presenti alcuni limiti pratici:
- i tempi possono allungarsi se la procura va formata all'estero: servono spesso apostille, traduzione giurata e la verifica di conformità da parte del notaio italiano prima del rogito;
- i poteri vanno definiti con precisione: identificare l'immobile con i dati catastali, indicare un prezzo massimo, e — se serve — estendere espressamente la delega alla firma del mutuo e all'accettazione dell'ipoteca;
- la banca va coinvolta prima: non tutti gli istituti accettano che il mutuo sia firmato tramite procura, e chi lo fa spesso richiede una delega con poteri molto specifici;
- il costo si aggiunge a quello del rogito: onorario per l'atto di procura, imposta di bollo e, se formata all'estero, le spese di traduzione e legalizzazione.
In generale, la procura è uno strumento affidabile e ampiamente utilizzato, ma richiede più tempo di preparazione rispetto alla presenza diretta: va organizzata con largo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito, non a ridosso della firma.
Domande frequenti
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