Si può fare il rogito a distanza? Risposta rapida
No, non del tutto. In Italia il rogito di compravendita immobiliare non si può stipulare interamente online: la legge impone la presenza fisica e simultanea delle parti davanti al notaio, che deve identificarle di persona, verificarne la volontà e dare lettura dell'atto prima della firma. Non esiste, a oggi, una forma di "rogito online" equivalente a quella del rogito tradizionale.
Quello che è cambiato negli ultimi anni è la possibilità di stipulare in videoconferenza alcuni atti diversi dal trasferimento immobiliare — soprattutto societari — grazie al D.Lgs. 183/2021 e alle norme che lo hanno seguito. Per la compravendita di casa e per l'atto di mutuo con ipoteca, invece, resta la regola della presenza fisica: chi non può esserci usa una procura speciale.
Cosa dice la legge sulla presenza al rogito
Il rogito è un atto pubblico (art. 2699 c.c.): il notaio, come pubblico ufficiale, riceve la volontà delle parti, ne accerta l'identità, dà lettura del documento e raccoglie le firme in sua presenza. La presenza non è una consuetudine ma un requisito scritto: l'art. 47 della legge notarile (L. 89/1913) dice che «L'atto notarile non può essere ricevuto dal notaio se non in presenza delle parti e, nei casi previsti dall'articolo 48, di due testimoni». Questo impianto — pensato per garantire certezza giuridica su un trasferimento di proprietà — presuppone che le parti siano fisicamente davanti a lui nello stesso momento. Per la struttura completa dell'atto e le fasi della giornata vedi il rogito notarile: come funziona, costi e tempi e cosa succede il giorno del rogito.
Non è una scelta della singola banca o del singolo notaio: è una regola di forma dell'atto, quindi vale allo stesso modo su tutto il territorio nazionale e per qualunque tipo di immobile.
Videoconferenza notarile: cosa si può fare davvero
L'art. 2 del D.Lgs. 183/2021 permette al notaio di ricevere l'atto costitutivo di una S.r.l. con le parti in videoconferenza, per atto pubblico informatico, sulla piattaforma del Notariato. Nella prassi degli studi notarili questa modalità riguarda soprattutto:
- costituzione di società a responsabilità limitata (S.r.l. e S.r.l.s.);
- cessioni di quote sociali;
- verbali di assemblea;
- alcune tipologie di procura non finalizzate a un atto immobiliare.
Restano fuori da questa possibilità gli atti che trasferiscono diritti reali su immobili — compravendita, permuta, donazione — e l'atto di mutuo con costituzione di ipoteca. Chi cerca un "notaio digitale" per il rogito, quindi, non troverà un'offerta di questo tipo conforme alla normativa italiana: se un servizio la promette, va verificato con attenzione prima di affidarsi.
Cos'è il notariato digitale (e cosa non è)
L'espressione "notariato digitale" indica gli strumenti tecnologici che i notai italiani usano ormai da anni per gestire gli atti: la firma digitale, l'atto notarile informatico (redatto e conservato in formato elettronico), la trasmissione telematica delle formalità a Catasto e Conservatoria dei registri immobiliari, la conservazione a norma degli atti nel tempo. Sono strumenti che velocizzano gli adempimenti successivi alla firma — trascrizione dell'acquisto, iscrizione dell'ipoteca — ma non modificano l'obbligo di presenza fisica al momento della stipula.
In altre parole: il rogito può essere "digitale" nel modo in cui viene redatto, firmato con dispositivo di firma digitale e conservato, ma non nel modo in cui le parti partecipano all'atto, che resta in presenza.
Rogito e mutuo: perché la banca vuole la presenza
Quando l'acquisto è finanziato con un mutuo, lo stesso giorno del rogito viene di norma firmato anche l'atto di mutuo, con contestuale iscrizione dell'ipoteca a garanzia della banca. Anche questo atto segue le regole di forma del rogito: il mutuatario deve essere fisicamente presente, perché sta assumendo un'obbligazione di restituzione pluriennale e concedendo una garanzia reale sull'immobile.
Le banche, in particolare, sono restie ad accettare deleghe ampie per la firma del mutuo: vogliono verificare di persona l'identità del cliente e la sua consapevolezza delle condizioni economiche. Per questo, se una parte del nucleo familiare non può essere presente, è opportuno parlarne con l'istituto già in fase di delibera, prima di fissare la data del rogito, così da definire per tempo la strada della procura.
La procura speciale per chi è all'estero
Chi non può essere fisicamente presente al rogito — perché vive all'estero, per motivi di salute o per altri impedimenti — può conferire una procura speciale a una persona di fiducia, che firmerà l'atto in sua vece con gli stessi effetti. La procura è a sua volta un atto notarile, distinto dal rogito, e deve rispettare la stessa forma dell'atto che il delegato andrà a firmare: se il rogito è un atto pubblico, la procura deve essere quantomeno una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
Chi vive fuori dall'Italia può formare la procura davanti a un notaio locale (con successiva apostille o legalizzazione, a seconda del Paese, e traduzione giurata) oppure davanti a un'autorità consolare italiana, che in molti Paesi svolge anche funzioni notarili per i cittadini residenti all'estero. Per chi si trova in questa condizione in modo più strutturato — ad esempio iscritti AIRE che comprano casa in Italia — vedi anche la guida al mutuo per italiani residenti all'estero.
Costi e limiti pratici della procura
Prima di scegliere la procura come soluzione, conviene tenere presenti alcuni limiti pratici:
- i tempi possono allungarsi se la procura va formata all'estero: servono spesso apostille, traduzione giurata e la verifica di conformità da parte del notaio italiano prima del rogito;
- i poteri vanno definiti con precisione: identificare l'immobile con i dati catastali, indicare un prezzo massimo, e — se serve — estendere espressamente la delega alla firma del mutuo e all'accettazione dell'ipoteca;
- la banca va coinvolta prima: non tutti gli istituti accettano che il mutuo sia firmato tramite procura, e chi lo fa spesso richiede una delega con poteri molto specifici;
- il costo si aggiunge a quello del rogito: onorario per l'atto di procura, imposta di bollo e, se formata all'estero, le spese di traduzione e legalizzazione.
In generale, la procura è uno strumento affidabile e ampiamente utilizzato, ma richiede più tempo di preparazione rispetto alla presenza diretta: va organizzata con largo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito, non a ridosso della firma.
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