Polizza incendio: obbligatoria o no?
Sì, è obbligatoria — ed è l'unica assicurazione realmente imposta per accendere un mutuo ipotecario in Italia. L'obbligo nasce dalla necessità di tutelare la garanzia: senza polizza, se l'immobile brucia la banca perde il collaterale sul credito. Tutte le altre polizze proposte in filiale (vita, protezione impiego, CPI) sono facoltative e la banca non può rifiutare il mutuo se non le sottoscrivi (art. 28 L. 221/2012). Approfondisci la polizza CPI per capire come funziona.
La polizza incendio e scoppio va attivata prima del rogito notarile e resta in vigore per tutta la durata del mutuo. La banca è indicata come vincolatario nel contratto: in caso di sinistro totale, l'indennizzo va prima a lei fino a coprire il debito residuo. Vedi anche quali assicurazioni sul mutuo sono davvero obbligatorie.
Cosa copre (e cosa non copre)
| Evento | Coperto base | Estensione facoltativa |
|---|---|---|
| Incendio, fulmine, esplosione, scoppio | ✅ Sì | — |
| Caduta aeromobili e satelliti | ✅ Sì | — |
| Fumo, azione dei pompieri | ✅ Sì (conseguenze incendio) | — |
| Eventi atmosferici (grandine, vento >80 km/h) | ❌ No | Estensione "eventi atmosferici" (+15-25%) |
| Danni d'acqua (rottura tubi, allagamento) | ❌ No | Garanzia "acqua condotta" (+10-20%) |
| Furto, rapina, atti vandalici | ❌ No | Polizza furto separata |
| Terremoto e alluvione | ❌ No | Estensione "eventi catastrofali" (+30-60%) |
Le garanzie accessorie non sono obbligatorie ma vanno valutate seriamente in base al rischio della zona: eventi atmosferici se abiti in area a rischio grandine, acqua condotta se l'impianto idrico è vecchio, catastrofali se sei in zona sismica classificata 1 o 2.
Come si calcola il valore assicurato
Il valore assicurato non è il prezzo di acquisto e non è nemmeno l'importo del mutuo. È il valore di ricostruzione a nuovo: quanto costerebbe ricostruire l'immobile identico da zero, escluso il valore del terreno (non è assicurabile perché non brucia).
Formula pratica 2026: valore ricostruzione = mq commerciali × costo ricostruzione al mq. Il costo di ricostruzione medio è 1.400-2.200 €/mq per abitazioni standard (fonte: prezziari CCIAA e Osservatorio Prezzi Costruzioni), con variazioni per zona geografica, tipologia edilizia e finiture.
Esempio: appartamento 100 mq a Milano, finiture medie → 100 × 2.000 = 200.000 € di valore ricostruzione. Se il prezzo di acquisto è 350.000 €, i 150.000 € di differenza rappresentano principalmente il valore del terreno e della posizione — non vanno assicurati. Assicurare per un importo troppo alto è spreco di premio; troppo basso attiva la regola proporzionale (art. 1907 c.c.): l'indennizzo viene ridotto in proporzione al sotto-assicurazione.
Quanto costa nel 2026: esempi reali
Il costo dipende da: valore ricostruzione, durata del mutuo, tipologia immobile, zona di rischio e garanzie accessorie. Le tariffe medie mercato 2026 sono 0,15%-0,40% annuo del valore assicurato per la garanzia base.
| Valore ricostruzione | Durata mutuo | Premio unico (online) | Premio unico (banca) |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 20 anni | 450-650 € | 800-1.200 € |
| 200.000 € | 25 anni | 700-1.000 € | 1.200-1.800 € |
| 300.000 € | 30 anni | 1.100-1.600 € | 1.900-2.800 € |
| 400.000 € | 30 anni | 1.500-2.200 € | 2.600-3.900 € |
Il gap tra online e banca è tipicamente del 40-70%: la banca inserisce commissioni intermediazione, provvigioni al distributore e caricamenti che sull'online non ci sono. Chiedere preventivi indipendenti prima del rogito è quasi sempre conveniente.
Vincolo a favore della banca: come funziona
Il vincolo di polizza è la clausola che designa la banca come beneficiario prioritario dell'indennizzo fino a concorrenza del debito residuo. Serve a proteggere la banca: se l'immobile va distrutto e tu prendi l'indennizzo senza ricostruire, la banca perde la garanzia.
- Sinistro parziale (danno riparabile): l'indennizzo va al proprietario per ricostruire, con nulla osta della banca.
- Sinistro totale o superiore al debito residuo: l'indennizzo paga prima la banca (estinguendo il mutuo) e il resto va al proprietario.
- Estinzione del mutuo: il vincolo si estingue automaticamente. Se cancelli l'ipoteca, ricordati di rimuovere anche il vincolo di polizza (vedi cancellazione ipoteca).
Cambiare polizza: quanto puoi risparmiare
La L. 221/2012 (art. 28) ti dà il diritto discegliere liberamente la compagnia assicurativa senza penalizzazioni sul tasso del mutuo. Se hai già firmato con la polizza della banca, puoi comunque sostituirla:
- Ottieni un preventivo da almeno 3 compagnie indipendenti (portali di comparazione o broker) per la stessa copertura;
- Verifica i requisiti minimi richiesti dalla banca (massimale, garanzie incluse, durata, clausola di vincolo);
- Sottoscrivi la nuova polizza con decorrenza da concordare, includendo il vincolo a favore della banca;
- Comunica il subentro alla banca con PEC o raccomandata, allegando la nuova polizza;
- Disdici la vecchia polizza con preavviso 60 giorni e chiedi il rimborso pro-rata del premio non goduto.
Esempio risparmio: polizza banca 25 anni costata 1.500 € all'origine, disdetta dopo 3 anni → rimborso pro-rata ≈ 1.320 €. Nuova polizza online per 22 anni residui: 550 €. Risparmio netto immediato ≈ 770 €. Su mutuo lungo il vantaggio cresce.
Prova una simulazione mutuo gratuita per confrontare anche il costo delle polizze proposte dalle diverse banche.
Errori tipici da evitare
- Assicurare sul prezzo d'acquisto e non sul valore ricostruzione: paghi premio in eccesso su quote non assicurabili (terreno, avviamento zona).
- Sotto-assicurare per risparmiare: se il valore assicurato è inferiore a quello reale, in caso di sinistro parziale scatta la regola proporzionale (art. 1907 c.c.) e prendi molto meno del danno.
- Firmare in filiale senza confrontare: il ricarico banca è tipicamente 40-70%. Bastano 30 minuti su un comparatore per risparmiare centinaia di euro.
- Non estendere alle catastrofali in zona sismica: se sei in zona 1 o 2 (Centro Italia, Sicilia orientale), l'estensione terremoto costa poco rispetto al rischio reale.
- Non aggiornare il valore assicurato dopo ristrutturazioni importanti: se hai speso 50.000 € in ristrutturazione, il valore ricostruzione è salito. Chiedi variazione al broker.
- Dimenticare di disdire la vecchia polizza dopo la surroga: se cambi banca con surroga, il vincolo va aggiornato o la polizza sostituita.
Domande frequenti
Trovi le risposte alle domande più comuni nella sezione FAQ strutturata (schema.org FAQPage) a fondo pagina.
Fonti normative: D.M. Tesoro 22/06/1993, L. 221/2012 art. 28 (libera scelta compagnia), D.Lgs. 209/2005 (Codice delle Assicurazioni), art. 1899 c.c. (recesso polizze pluriennali), art. 1907 c.c. (regola proporzionale). Fonti esterne autorevoli: IVASS, ABI. Aggiornato: luglio 2026.
