Polizza incendio: obbligatoria o no?
Per avere un mutuo ipotecario la polizza incendio e scoppio serve: la banca la chiede come condizione, per tutta la durata del finanziamento. Non è però una legge a imporla a chi chiede il mutuo: l'obbligo sta nel contratto. La guida IVASS sulle polizze connesse a mutui e finanziamenti la descrive come «tipicamente richiesta dalla banca a garanzia dell'immobile che hai dato in ipoteca».
La banca non la chiede per abitudine. Per le regole europee sul capitale delle banche, un immobile conta come garanzia del prestito solo se «è adeguatamente assicurato contro il rischio di danni», e la banca deve avere «procedure per monitorare l'adeguatezza dell'assicurazione» (art. 208, paragrafo 5, del regolamento UE n. 575/2013). Anche per questo, di fatto, un mutuo ipotecario senza questa polizza non si ottiene, e la banca vuole che la copertura resti attiva finché c'è il debito.
Fino al 1993 l'obbligo era scritto in una legge italiana, quella sul credito fondiario: «Gli immobili da ipotecare a garanzia dei prestiti devono essere assicurati contro i danni dell'incendio» (art. 19 della legge 175/1991). Il Testo unico bancario l'ha abrogata dal 1° gennaio 1994, e le sue norme sul credito fondiario (articoli da 38 a 41) non parlano di assicurazione.
La banca può pretendere la copertura, non la sua polizza: la compagnia la scegli tu, come spiegato più sotto. Anche vita e CPI la legge non le impone, ma la banca può chiederle come condizione: quali coperture può chiedere lo spiega la guida su quali assicurazioni chiede la banca per il mutuo; come funziona la protezione del credito, la guida alla polizza CPI.
Cosa copre (e cosa non copre)
Copre la casa quando viene danneggiata, scrive l'IVASS, «da un incendio, un'esplosione, uno scoppio causati dalla perdita di gas, oppure da un fulmine». Alcune polizze aggiungono le spese di demolizione e sgombero o l'albergo mentre la casa è inagibile. Il resto dipende dal contratto.
| Evento | Garanzia di base | Con garanzie aggiunte |
|---|---|---|
| Incendio, fulmine, esplosione, scoppio | Sì | Non serve |
| Caduta di aeromobili, fumo, danni fatti per spegnere l'incendio | Spesso sì: lo dicono le condizioni | Solo se non sono già comprese |
| Eventi atmosferici (grandine, vento forte) | Di solito no | Estensione per gli eventi atmosferici |
| Danni d'acqua (rottura di tubi, allagamento) | Di solito no | Garanzia per l'acqua condotta |
| Furto, rapina, atti vandalici | No | Garanzia o polizza a parte |
| Terremoto e alluvione | Di solito no | Estensione per le catastrofi naturali |
Le garanzie aggiunte di regola la banca non le chiede: valutale in base al rischio della zona, per esempio il terremoto se sei in zona sismica 1 o 2. Fra le esclusioni tipiche l'IVASS indica i danni da sabotaggio o terrorismo e quelli causati con dolo o colpa grave di chi è assicurato.
Come si calcola il valore assicurato
Il valore assicurato non è il prezzo di acquisto e non è nemmeno l'importo del mutuo. È il valore di ricostruzione a nuovo: quanto costerebbe ricostruire la casa identica da zero, escluso il valore del terreno. Per le polizze con un massimale lo scrive l'IVASS: «queste assicurazioni risarciscono il costo di ricostruzione a nuovo dell'immobile e non il suo valore di mercato, fino al raggiungimento del massimale garantito».
In pratica: valore di ricostruzione = metri quadri × costo di ricostruzione al metro quadro. Il costo al metro quadro cambia con la zona, il tipo di edificio e le finiture: chiedi alla banca quale importo vuole assicurato.
Esempio con numeri ipotetici: appartamento di 100 mq, costo di ricostruzione di 2.000 € al metro quadro → 100 × 2.000 = 200.000 € da assicurare. Se il prezzo di acquisto è 350.000 €, i 150.000 € di differenza sono soprattutto valore del terreno e della posizione: non si assicurano. Un importo troppo alto fa pagare premio per niente; uno troppo basso fa scattare la regola proporzionale dell'art. 1907 c.c.: se la polizza copre solo una parte del valore della casa, «l'assicuratore risponde dei danni in proporzione della parte suddetta», salvo patto diverso.
Quanto costa e come si paga
Non esiste una tariffa unica. Il premio dipende dal valore di ricostruzione assicurato, dalla durata del mutuo, dal tipo di immobile, dalla zona e dalle garanzie aggiunte. Si paga in due modi: con un premio unico alla firma, che la banca può aggiungere al mutuo, oppure con premi annui.
Il premio unico aggiunto al mutuo sembra comodo, ma si rimborsa con gli interessi. Ogni 1.000 € di premio aggiunti a un mutuo di 150.000 € a 25 anni, al tasso fisso di oggi del 3,66%, costano circa 528 € di interessi in tutta la durata (IRS a 25 anni al 3,36%, ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026, più lo spread medio dello 0,30%, una stima GoMutuo). Se puoi, paga il premio a parte: aggiunto al mutuo, fa salire anche la rata. Se non sai ancora quanto puoi chiedere, la simulazione gratuita di GoMutuo te lo dice in 6 minuti, insieme alla rata che regge il tuo reddito.
Per confrontare, chiedi alla banca il premio totale per tutta la durata e poi almeno un preventivo esterno con la stessa somma assicurata e le stesse garanzie. La guida della Banca d'Italia sul mutuo avverte che la polizza proposta dalla banca «potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato». La banca deve anche dirti quanto incassa sulla polizza che ti propone, «in termini sia assoluti che percentuali» (art. 28, comma 3-bis).
Vincolo a favore della banca: come funziona
Il vincolo di polizza è la clausola che indica la banca come prima destinataria dell'indennizzo, fino al debito residuo. Riprende una regola del codice civile: per l'art. 2742 c.c. le somme dovute dagli assicuratori per un immobile ipotecato distrutto o danneggiato «sono vincolate al pagamento dei crediti privilegiati, pignoratizi o ipotecari», salvo che servano a ripararlo.
- Sinistro parziale (danno riparabile): di solito l'indennizzo va al proprietario per riparare la casa, con il nulla osta della banca.
- Casa distrutta: l'indennizzo paga prima la banca, fino al debito residuo, e il resto va al proprietario.
- Estinzione del mutuo: il vincolo non ha più ragione di esistere. Quando cancelli l'ipoteca, chiedi alla compagnia di toglierlo dalla polizza (vedi cancellazione dell'ipoteca).
Cosa succede al mutuo se la casa viene distrutta o dichiarata inagibile, fra obbligo di rimborso e sospensione delle rate, lo spiega la guida su cosa succede al mutuo se la casa diventa inagibile dopo un sinistro.
Portare una polizza tua, o cambiarla dopo la firma
La compagnia la scegli tu. L'art. 28 del D.L. 1/2012 obbliga la banca che chiede una polizza ad accettare «senza variare le condizioni offerte per l'erogazione del mutuo immobiliare o del credito al consumo, la polizza che il cliente presenterà o reperirà sul mercato», se offre un livello di garanzia equivalente a quella proposta. Il momento più semplice per portare la tua è prima del rogito:
- Chiedi alla banca per iscritto le caratteristiche richieste: somma assicurata, garanzie, durata, clausola di vincolo.
- Chiedi uno o più preventivi per la stessa copertura.
- Sottoscrivi la polizza scelta con il vincolo a favore della banca e consegnala prima della firma del mutuo.
Se hai già firmato la polizza proposta dalla banca, quello che puoi fare dipende da quanto tempo è passato:
- Nei primi sessanta giorni: puoi recedere dalla polizza, il mutuo resta valido, e ne presenti una equivalente trovata da te (art. 28, comma 2-bis).
- Dopo: decide il contratto. Per le polizze danni che durano più di cinque anni la legge dà il recesso solo quando è passato il quinto anno, «con preavviso di sessanta giorni e con effetto dalla fine dell'annualità nel corso della quale la facoltà di recesso è stata esercitata» (art. 1899 c.c.). Se e quanto premio ti torna, in questo caso, lo dicono le condizioni di polizza.
- Con l'estinzione anticipata o la surroga: se avevi pagato un premio unico, l'art. 22, comma 15-quater, del D.L. 179/2012 obbliga le imprese a restituire «la parte di premio pagato relativo al periodo residuo rispetto alla scadenza originaria». In alternativa puoi chiedere che la copertura prosegua, con il vincolo a favore della nuova banca. Come si calcola la somma lo spiega la guida al rimborso dell'assicurazione del mutuo.
Errori tipici da evitare
- Assicurare il prezzo d'acquisto, o meno del valore di ricostruzione: nel primo caso paghi premio su terreno e posizione, che non si assicurano; nel secondo l'indennizzo si riduce in proporzione.
- Firmare in filiale senza confrontare: chiedi almeno un preventivo esterno a parità di somma assicurata e garanzie.
- Dare per scontato il terremoto: la garanzia di base di solito non lo copre.
- Non aggiornare il valore assicurato dopo una ristrutturazione importante: la somma assicurata va adeguata con la compagnia.
- Dimenticare la polizza quando cambi banca: se sposti il mutuo con la surroga, il vincolo va spostato sulla nuova banca oppure la polizza va sostituita. I passaggi sono nella guida su cosa succede alle polizze con la surroga.
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