Donare una casa con il mutuo ancora in corso: si può?

Risposta rapida

Sì, una casa con il mutuo ancora in corso si può donare, anche senza chiedere il permesso alla banca. La donazione trasferisce la proprietà, non il debito: chi ha firmato il mutuo resta debitore e continua a pagare le rate, mentre l'ipoteca rimane sulla casa. Lo dice l'art. 2808 del codice civile: «L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito».

La banca conserva così due strade per farsi pagare: il genitore, con tutto il suo patrimonio, e la casa, di chiunque sia. Rispetto a chi vuole vendere una casa con il mutuo in corso manca un prezzo con cui chiudere il debito al momento dell'atto. Chi invece deve comprare con il mutuo una casa che il venditore ha ricevuto in donazione trova cosa chiedono le banche nella guida al mutuo su una casa di provenienza donativa.

Chi paga il mutuo dopo la donazione?

Lo paga ancora il genitore che l'ha firmato, finché la banca non accetta un altro debitore. Con la donazione il figlio diventa proprietario, non mutuatario: la banca non può chiedergli le rate. Si legge spesso che il figlio diventa titolare del debito, ma succede solo con un accollo.

Il figlio però non è al riparo. Per il codice è un terzo acquirente che non è «personalmente obbligato»: se non paga i creditori iscritti, l'espropriazione prosegue contro di lui (art. 2858 c.c.). Se il genitore smette di pagare, la banca può pignorare la casa donata anche se il figlio ci abita. Il figlio può pagare le rate al posto del genitore per evitarlo. E se paga il debito o subisce l'espropriazione, ha diritto a un'indennità dal genitore, anche se la casa l'ha ricevuta gratis (art. 2866 c.c.).

Se pensi che le rate debba pagarle tuo figlio, verifica prima che il suo reddito regga: con una simulazione gratuita vedi quale rata può sostenere.

Serve il consenso della banca?

Per donare no; per liberare il genitore dal debito sì. La donazione non tocca la garanzia della banca: l'ipoteca resta e il debitore è lo stesso. Prima di firmare rileggi il contratto di mutuo: se chiede di avvisare la banca quando l'immobile cambia proprietario, l'avviso va dato. E fatti confermare che resta valida la polizza incendio e scoppio, che la banca chiede per tutta la durata del mutuo.

Per far uscire il genitore dal mutuo, invece, la banca deve aderire, e l'art. 1273 c.c. è preciso: «L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo». Senza quella dichiarazione il genitore resta obbligato insieme al figlio.

Come si passa il mutuo al figlio?

Con un accollo, che può tenere obbligato anche il genitore oppure liberarlo, o chiudendo il vecchio mutuo. Ogni strada cambia chi risponde verso la banca:

L'accollo può stare nello stesso atto di donazione: il figlio riceve la casa e si impegna a pagare il debito. È una donazione «gravata da un onere», e il figlio deve adempierlo «entro i limiti del valore della cosa donata» (art. 793 c.c.). Come si chiede e quanto costa lo spiega la guida all'accollo del mutuo.

La surroga invece non cambia il debitore: l'art. 120-quater del TUB parla dell'«esercizio da parte del debitore della facoltà di surrogazione». Il figlio può chiederla da solo dopo un accollo liberatorio, quando il mutuo è diventato suo.

Esempio con i numeri: rata, reddito e interessi

Con 90.000 € da restituire in 15 anni al 2,50%, per accollarsi il mutuo del genitore al figlio servono di solito circa 1.819 € netti al mese. Il 2,50% fisso è un'ipotesi sul contratto del genitore: la rata è di 600 € e restano circa 18.020 € di interessi. Il reddito che serve deriva dalla prassi delle banche, che tengono la rata entro il 33% del netto; con la soglia prudenziale del 30% servono 2.000 €. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Se la banca rifiuta l'accollo, l'alternativa è un mutuo nuovo del figlio che chiude quello del genitore:

Calcoli GoMutuo, ammortamento alla francese. Il tasso del mutuo nuovo è una stima: IRS a 15 anni al 3,64% (rilevato il 8 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato dello 0,30%. Qui l'accollo fa risparmiare circa 11.323 € di interessi solo perché il vecchio tasso è più basso di quelli di oggi; con un tasso più alto il conto si rovescia. E per la banca un prestito che chiude il debito di un'altra persona non è un mutuo per comprare casa: se lo tratta come liquidità, di solito finanzia fra il 50 e il 70% del valore. Per il caso di tuo figlio, con il suo stipendio e il debito che resta, puoi verificare con una simulazione se il mutuo è fattibile e con che rata.

Chi detrae gli interessi dopo la donazione?

Di norma nessuno: il genitore perde la detrazione dall'anno dopo la donazione, e il figlio non può averla perché non è intestatario del mutuo. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi (dichiarazione 2026) è netta: «è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'unità immobiliare». Al coniuge che dona all'altro la sua quota riconosce la detrazione «solo con riferimento agli interessi pagati nell'anno della donazione».

Nell'esempio, se il mutuo è servito a comprare la casa dove vive il genitore o un suo familiare, la detrazione vale il 19% degli interessi, su massimo 4.000 € l'anno: circa 417 € il primo anno. Con la donazione, negli anni seguenti se ne perdono circa 3.007 € in tutto, se il genitore ha abbastanza IRPEF per usarli. Tenersi l'usufrutto non aiuta: la detrazione «non spetta mai all'usufruttuario».

Il figlio che si accolla il mutuo? La guida ammette la detrazione dopo un accollo in casi precisi: mutuo del costruttore, separazione, successione. E considera necessario, salvo i mutui di prima del 1991, il requisito di «acquirente e mutuatario». La donazione con accollo non è fra quei casi: prima di contarci, chiedi conferma al CAF o al notaio. Lo stesso vuoto, con nessuno che detrae, nasce quando il genitore paga il mutuo di una casa del figlio: ne parliamo nella guida su mutuo del genitore e casa intestata al figlio.

Quanto costa donare una casa con il mutuo?

Fra genitore e figlio l'imposta di donazione di solito è zero; le imposte ipotecaria e catastale invece si pagano: il 3% del valore, oppure 400 € se per il figlio è prima casa. L'art. 56 del D.Lgs. 346/1990 fissa per coniuge e parenti in linea retta, nipoti figli dei figli compresi, il 4% «sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro». Fra fratelli è il 6% oltre 100.000 €, per gli altri parenti fino al quarto grado, per gli affini in linea retta e per quelli in linea collaterale fino al terzo grado (per esempio suoceri, generi, nuore, figli del coniuge e cognati) il 6% senza franchigia, per un convivente di fatto o un amico l'8%. Se chi riceve ha una disabilità grave, la franchigia sale a 1.500.000 €. Ai fini della franchigia si sommano anche le donazioni già ricevute dallo stesso donante (art. 57 del D.Lgs. 346/1990). Dal 1° gennaio 2027 aliquote e franchigie passano nell'art. 133 del D.Lgs. 123/2025.

Le altre due imposte le riassume la scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla donazione di immobili: ipotecaria al 2% e catastale all'1% del valore dichiarato. Di solito si indica quello catastale, perché un valore non inferiore a quello non viene rettificato (art. 34 del D.Lgs. 346/1990). Per la prima casa, invece, «il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna». Vale se il figlio ha i requisiti della prima casa (art. 69, comma 3, L. 342/2000), per esempio la residenza nel Comune della casa o il suo trasferimento entro 18 mesi. Su un valore di 150.000 € (ipotesi) sono 4.500 € contro 400 €, più alcune voci fisse e il notaio: la donazione richiede l'atto pubblico «sotto pena di nullità» (art. 782 c.c.). Se il figlio si accolla il mutuo, l'imposta si calcola sul valore «al netto degli oneri da cui è gravato il beneficiario» (art. 56): come pesa il debito preso in carico va fatto quantificare al notaio prima della firma.

Occhio infine alle agevolazioni prima casa usate dal genitore quando ha comprato. La scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla decadenza le fa perdere «se l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto». Si salvano se entro un anno il genitore compra o riceve un'altra casa da adibire ad abitazione principale; altrimenti paga la differenza con l'imposta ordinaria, una sanzione del 30% e gli interessi.

Alcuni casi particolari

Cinque situazioni cambiano quello che hai letto finora: casa e mutuo di tutti e due i genitori, figlio minorenne, morte del genitore prima della fine del mutuo, ipoteche di altri creditori e vendita futura della casa.

• Casa e mutuo di tutti e due i genitori. Se la casa è in comunione dei beni, la donano entrambi: gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione «spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi» (art. 180 c.c.). Se è cointestato anche il mutuo, dopo la donazione restano debitori tutti e due, finché la banca non li libera con un accollo.
• Figlio minorenne. Per lui accettano la donazione i genitori, e l'art. 320 c.c. lo consente solo «per necessità o utilità evidente del figlio dopo autorizzazione del giudice tutelare». Oggi l'autorizzazione può darla anche il notaio che stipula l'atto (art. 21 del D.Lgs. 149/2022). Se c'è conflitto di interessi con il genitore che dona, il figlio lo rappresenta l'altro genitore; se donano tutti e due, il giudice tutelare nomina un curatore speciale. Il mutuo di solito resta al genitore: accollarlo al figlio richiederebbe un'altra autorizzazione e il sì della banca (vedi la guida su mutuo e figli minorenni).
• Il genitore muore prima della fine del mutuo. La casa è già del figlio, ma il debito entra nell'eredità. Lo pagano gli eredi che accettano, ciascuno per la sua quota (art. 752 c.c.), anche i fratelli che la casa non l'hanno avuta: verso la banca rispondono «personalmente in proporzione della loro quota ereditaria» (art. 754 c.c.). L'ipoteca invece resta sulla casa donata per tutto il debito, perché «sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati» (art. 2809 c.c.). Una polizza caso morte cambia il quadro: vedi cosa succede al mutuo in caso di morte.
• Ipoteca giudiziale o dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione. Segue la casa come quella della banca. Se il genitore ha debiti non pagati nati prima della donazione, il creditore può far dichiarare inefficace la donazione con la revocatoria, entro cinque anni (artt. 2901 e 2903 c.c.). Con un titolo esecutivo può anche pignorare direttamente la casa donata, se trascrive il pignoramento entro un anno dalla trascrizione della donazione (art. 2929-bis c.c.). L'Agenzia delle Entrate-Riscossione, però, può espropriare un immobile solo se il debito supera 120.000 € (art. 76 D.P.R. 602/1973).
• Il figlio vorrà vendere la casa o farci un mutuo. La legge 182/2025 ha cambiato le regole per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, quindi anche per quella di chi dona oggi. «I pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili» restano efficaci anche se un erede legittimario, per esempio un fratello, ottiene la riduzione della donazione (art. 561 c.c.), e chi compra dal figlio non perde la casa (art. 563 c.c.): in quel caso al fratello spetta solo un compenso in denaro da chi l'ha ricevuta in dono. Fa eccezione una domanda di riduzione trascritta dopo la morte del genitore: chi compra o fa il mutuo dopo quella trascrizione non è protetto (art. 2652 c.c.). Prima della riforma molte banche chiedevano una polizza, o non finanziavano, finché non erano passati vent'anni dalla donazione o dieci dalla morte del donante; nelle politiche di credito che vediamo alcune lo fanno ancora, o chiedono di dimostrare che gli altri eredi sono stati soddisfatti, altre no. I dettagli sono nella guida al mutuo su una casa ricevuta in donazione.