Chi paga: risposta rapida
Tra compromesso e rogito le spese condominiali ordinarie restano a carico del venditore, perché il preliminare non trasferisce la proprietà. Per le spese straordinarie conta invece il momento della delibera assembleare che approva i lavori, non quello di esecuzione o fatturazione. Verso il condominio, però, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. prevede che l'acquirente risponda in solido col venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente.
Spese ordinarie: la regola generale
Le spese ordinarie di condominio (pulizie, luce delle scale, manutenzione dell'ascensore, compenso dell'amministratore) sono legate alla titolarità dell'immobile. Come per l'IMU, il compromesso ha effetti solo obbligatori e non anticipa il trasferimento della proprietà: fino al rogito il debitore verso il condominio è il venditore, anche se l'acquirente ha già versato una caparra o ha ricevuto le chiavi in anticipo.
Se vuoi ripassare la differenza tra effetti obbligatori e reali del preliminare, parti da cos'è il compromesso e come funziona. Un meccanismo di ripartizione simile, ma su un'imposta diversa, è spiegato in chi paga l'IMU tra compromesso e rogito.
Spese straordinarie: conta la delibera
Per i lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento facciata, tetto, impianti comuni) il criterio non è la data del rogito, ma il momento in cui l'assemblea delibera l'esecuzione dei lavori. È l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, confermato di recente da Cass. n. 24236/2025 e da Cass. n. 7490/2025, che richiamano un principio già affermato in precedenza (tra cui Cass. n. 10235/2013): l'obbligazione contributiva sorge con la delibera attuativa, cioè quella che approva concretamente l'esecuzione e la spesa dei lavori — non le delibere meramente preparatorie o istruttorie.
Applicando questo criterio:
- Delibera prima del rogito, lavori eseguiti dopo: paga il venditore, perché era condomino al momento della delibera.
- Delibera dopo il rogito: paga l'acquirente, anche se i lavori riguardano difetti già presenti prima dell'acquisto.
- Delibere solo preparatorie prima del rogito (es. richiesta preventivi), seguite da delibera attuativa dopo: paga l'acquirente, perché è la delibera attuativa a far sorgere l'obbligo.
La solidarietà dell'art. 63 disp. att. c.c.
Il criterio della delibera regola i rapporti interni tra venditore e acquirente. Ma verso il condominio si applica una regola diversa e più severa per chi compra: l'art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello immediatamente precedente.
In pratica, se il venditore ha debiti condominiali pregressi, il condominio può rivolgersi anche al nuovo proprietario per ottenerne il pagamento, senza dover dimostrare a chi spetti in via definitiva l'onere: la prova di quale spesa competa all'anno in corso o a quello precedente rispetto al subentro grava sul condominio che agisce in giudizio. Chi paga al posto dell'altra parte conserva comunque il diritto di rivalsa secondo il criterio della delibera visto sopra.
Per questo, prima di firmare il compromesso, è utile verificare anche la situazione dell'atto di provenienza e degli oneri collegati all'immobile: approfondisci in atto di provenienza e verifiche del notaio.
Tabella di ripartizione
| Tipo di spesa | Criterio (art. 1123 c.c.) | Chi paga tra compromesso e rogito |
|---|---|---|
| Ordinarie (pulizie, utenze comuni, amministratore) | Millesimi di proprietà, salvo diverso uso | Venditore fino al rogito; poi pro-quota giorni nel mese |
| Straordinarie deliberate prima del rogito | Millesimi, obbligo legato alla delibera | Venditore, anche se eseguite dopo il rogito |
| Straordinarie deliberate dopo il rogito | Millesimi, obbligo legato alla delibera | Acquirente, condomino al momento della delibera |
| Debiti pregressi del venditore verso il condominio | Solidarietà art. 63 c. 4 disp. att. c.c. | Condominio può chiedere a entrambi (anno in corso + precedente) |
Come tutelarsi prima del rogito
- Chiedi all'amministratore una dichiarazione aggiornata sullo stato dei pagamenti e sulle delibere approvate, eseguite o pendenti.
- Verifica i verbali di assemblea degli ultimi due esercizi, per individuare delibere di lavori straordinari già approvate ma non ancora fatturate.
- Inserisci nel preliminare una clausola che regoli espressamente la ripartizione economica di eventuali oneri pregressi, distinguendo ordinarie e straordinarie.
- In sede di rogito, chiedi il conguaglio delle spese condominiali insieme a quello di IMU e utenze, così da chiudere i conti tra le parti nello stesso atto.
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Attenzione: questo articolo ha finalità informativa e generale e non sostituisce una consulenza legale o notarile personalizzata. Le regole sulla ripartizione delle spese condominiali dipendono anche dal regolamento di condominio e dalle circostanze specifiche: verifica sempre la documentazione con il notaio e l'amministratore prima di firmare compromesso e rogito. GoMutuo opera in convenzione con intermediari del credito e non fornisce consulenza legale o fiscale personalizzata.
