Acconto e caparra non sono la stessa cosa. L'acconto è un semplice anticipo sul prezzo, senza funzione sanzionatoria: se l'affare non si chiude va restituito. La caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile) ha funzione di garanzia: se è inadempiente l'acquirente la perde, se lo è il venditore va restituita al doppio. La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il prezzo di un diritto di recesso libero, esercitabile senza provare colpe. Quello che qualifica la somma non è l'etichetta usata, ma la funzione sostanziale dell'accordo: per questo la dicitura nella proposta va scelta con cura.
Questa guida mette a confronto i tre istituti come categorie giuridiche e ne segue gli effetti in caso di recesso e di inadempimento. Sul funzionamento della sola caparra confirmatoria nel percorso mutuo resta la guida dedicata, mentre il problema di cassa di chi non ha liquidità pronta è trattato in si può usare il mutuo per pagare la caparra.
Acconto: un anticipo sul prezzo e nulla più
L'acconto è un pagamento parziale anticipato del prezzo. Non ha funzione di garanzia né sanzionatoria: se la compravendita non si perfeziona, per qualsiasi ragione, la somma va restituita. Il venditore che ritiene di aver subito un danno deve dimostrarlo e agire in giudizio, senza poter trattenere automaticamente nulla.
Per l'acquirente è quindi la forma meno rischiosa, ma è anche la meno rassicurante per il venditore: nella prassi delle agenzie viene usata soprattutto per importi contenuti o in fasi molto preliminari della trattativa.
Caparra confirmatoria: garanzia con due direzioni
L'art. 1385 del codice civile disciplina l'ipotesi più diffusa nelle compravendite immobiliari. Gli effetti sono simmetrici:
- Inadempimento dell'acquirente: il venditore può recedere e trattenere la caparra.
- Inadempimento del venditore: l'acquirente può recedere e pretendere il doppio della somma versata.
- Contratto che si conclude: la caparra viene imputata al prezzo, quindi scomputata dal saldo al rogito.
In alternativa al recesso, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione con il risarcimento del danno secondo le regole ordinarie. Le percentuali che si incontrano nella prassi, in genere una quota del prezzo, sono uso commerciale e non un obbligo di legge.
Caparra penitenziale: il prezzo del recesso
Con la caparra penitenziale dell'art. 1386 c.c. le parti si attribuiscono un diritto di recesso e ne fissano in anticipo il costo. Chi recede perde la somma versata, o ne restituisce il doppio se l'ha ricevuta, e la vicenda si chiude: non si possono chiedere altri risarcimenti.
È lo strumento adatto quando entrambe le parti vogliono un'uscita ordinata e prevedibile. Va però pattuita in modo esplicito, perché in assenza di indicazioni la lettura più frequente è quella della caparra confirmatoria.
Come qualificare la somma nella proposta d'acquisto
La proposta d'acquisto è il documento in cui si versa il primo assegno, spesso prima del preliminare. Tre accortezze fanno la differenza:
- Indica il titolo del versamento, scrivendo se si tratta di acconto, caparra confirmatoria o penitenziale, e non lasciare la formula generica "a garanzia".
- Disciplina gli effetti coerentemente con il titolo scelto: cosa accade se la proposta non viene accettata, se il rogito non si tiene, se il finanziamento manca.
- Indica chi custodisce la somma e con quali modalità di svincolo, in particolare quando l'assegno è intestato al venditore ma trattenuto dall'agenzia.
Il passaggio da proposta a compromesso, con i controlli da fare in mezzo, è ricostruito in che cos'è il compromesso.
Se il mutuo non arriva: il ruolo della clausola sospensiva
È il punto in cui si perdono più soldi. Senza una clausola scritta che subordini l'efficacia dell'accordo all'ottenimento del mutuo, il mancato finanziamento resta un rischio dell'acquirente: il venditore può considerarlo inadempiente e trattenere la caparra confirmatoria.
La clausola va formulata con precisione, indicando importo minimo, termine entro cui deve arrivare la delibera e obbligo di attivarsi in buona fede. Come si scrive e quali insidie nasconde è spiegato in come funziona la clausola sospensiva. Prima di firmare conviene avere un'idea realistica del capitale ottenibile: puoi partire da una simulazione su GoMutuo.
Cenni fiscali: la caparra nel preliminare registrato
Quando il preliminare viene registrato, caparra confirmatoria e acconti pagano l'imposta di registro proporzionale, e per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 l'aliquota è la stessa. La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (edizione di ottobre 2025) lo dice così: «Per i contratti preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 l'imposta è pari allo 0,5% di tali somme o, se di importo inferiore, a quella applicabile per il contratto definitivo». Fino al 2024 gli acconti pagavano il 3%. In entrambi i casi quanto pagato sul preliminare si scala poi dall'imposta dovuta sul definitivo. Se il venditore è un'impresa e la vendita è soggetta a IVA cambia tutto: l'acconto va fatturato con l'IVA e sconta il registro in misura fissa, mentre «la caparra confirmatoria, anche se prevista da un'apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni». I casi limite vanno verificati con il notaio.
Sugli obblighi e sui tempi di registrazione dell'accordo preliminare il riferimento è registrazione del preliminare.
Le risposte brevi ai dubbi più comuni su acconto, caparra e mancato mutuo sono raccolte nella sezione FAQ di questa pagina.
Informazioni di carattere generale aggiornate al 5 ottobre 2026, basate sul codice civile e su fonti pubbliche di Agenzia delle Entrate e Consiglio Nazionale del Notariato. Per la redazione di proposta e preliminare è necessario il supporto di un professionista.
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