La risposta in breve
Registrare il preliminare di compravendita — il "compromesso" — ha un costo composto da tre voci: 200 euro di imposta fissa di registro, 16 euro di imposta di bollo per ogni foglio (4 facciate o 100 righe) e un'imposta proporzionale dello 0,5% su tutte le somme dichiarate nell'atto, caparra e acconti insieme. Il termine per registrare è di 30 giorni dalla data dell'atto, ai sensi dell'art. 13 del D.P.R. 131/1986.
La parte proporzionale non è denaro perso: viene scomputata dall'imposta principale dovuta per il rogito definitivo. È un anticipo, non un costo aggiuntivo. Il vero costo "secco" della registrazione sono i 200 euro di registro e il bollo.
Le voci di costo, una per una
- Imposta fissa di registro — 200 euro. Prevista dall'art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. Si paga in misura fissa a prescindere dal prezzo pattuito.
- Imposta di bollo — 16 euro per foglio. Dovuta ogni 4 facciate o 100 righe, anche sulle copie e sugli allegati depositati. Un preliminare corposo con planimetrie allegate costa quindi più bollo di uno snello: è la voce che sorprende chi si aspetta un importo unico.
- Imposta proporzionale — 0,5% sulle somme dichiarate. Si applica su caparra e acconti indicati nel preliminare, con un limite pari all'imposta dovuta per il contratto definitivo. È la voce che varia col prezzo e con quanto hai versato in anticipo.
Il modo in cui qualifichi le somme in contratto ha effetti civilistici importanti, che vanno oltre il fisco: la differenza tra caparra e acconto pesa in caso di inadempimento. Se non l'hai chiara, leggi come funziona la caparra confirmatoria.
Cosa è cambiato con il D.Lgs. 139/2024
Fino al 2024 la regola era doppia: 0,5% sulla caparra confirmatoria e 3% sugli acconti prezzo. La distinzione creava un incentivo fiscale a qualificare tutto come caparra, con conseguenze non sempre volute sul piano civilistico. Il D.Lgs. 18 settembre 2024 n. 139, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha unificato il trattamento: un'unica aliquota dello 0,5% su tutte le somme dichiarate nel preliminare, con il tetto dell'imposta dovuta per il definitivo.
È una semplificazione concreta e, nella maggior parte dei casi, un risparmio per chi versa acconti significativi prima del rogito. Attenzione però a un punto: molti modelli di preliminare in circolazione e diversi articoli online riportano ancora la vecchia aliquota del 3%. Se ti viene presentato un conteggio con il 3% sugli acconti per un atto del 2026, chiedi la verifica: la norma di riferimento è cambiata.
Esempio numerico su 200.000 euro
Preliminare tra privati, prezzo pattuito 200.000 euro, caparra confirmatoria 20.000 euro, nessun acconto ulteriore, atto su un solo foglio:
- imposta fissa di registro: 200 euro;
- imposta di bollo: 16 euro;
- imposta proporzionale 0,5% su 20.000 euro: 100 euro;
- totale dovuto alla registrazione: 316 euro, di cui 100 euro recuperabili come scomputo al rogito.
Se nello stesso preliminare avessi previsto anche 30.000 euro di acconto, con le regole vigenti pagheresti lo 0,5% su 50.000 euro, cioè 250 euro — mentre con il vecchio regime la stessa operazione avrebbe scontato 100 euro sulla caparra più 900 euro sull'acconto. La differenza spiega perché vale la pena avere il dato aggiornato in mano quando l'agenzia prepara i conteggi.
Queste cifre sono solo una parte del budget: prima di firmare conviene avere il quadro completo di tasse, notaio e spese accessorie. Una simulazione su GoMutuo ti dà la rata sostenibile, e la guida sui costi del notaio per l'acquisto della prima casa completa il conto.
Chi registra e in quanti giorni
L'art. 10 del D.P.R. 131/1986 individua gli obbligati alla registrazione: le parti contraenti, in solido tra loro, e l'agente immobiliare quando il preliminare è stato concluso attraverso la sua mediazione. La solidarietà significa che l'Amministrazione può rivolgersi indifferentemente a chiunque degli obbligati: accordarsi verbalmente su "ci pensa lui" non protegge nessuno, meglio mettere per iscritto chi provvede.
Il termine è di 30 giorni dalla data dell'atto (60 giorni se formato all'estero) e decorre dalla data del preliminare, non dal momento in cui si incassa la caparra o si riceve la copia. Nella sequenza tipica dell'acquisto, la registrazione si colloca subito dopo l'accettazione: se stai ancora ragionando sulla struttura della trattativa, il punto di partenza è la proposta d'acquisto e il preliminare, e se il tuo acquisto dipende dal mutuo è essenziale la clausola sospensiva legata all'erogazione.
Se registri in ritardo
L'omessa o tardiva registrazione è sanzionata dall'art. 69 del D.P.R. 131/1986, con importo proporzionale all'imposta dovuta. La violazione è regolarizzabile con il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che riduce la sanzione in misura decrescente a seconda di quanto tempo è passato, con aggiunta degli interessi legali.
Qui restiamo volutamente sul piano qualitativo: non riportiamo percentuali puntuali di sanzione e riduzione, perché il quadro è stato modificato dal D.Lgs. 87/2024 e le misure applicabili dipendono dalla data della violazione. Il calcolo va fatto sul caso concreto, con l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate o con un professionista: è l'unico modo per non versare un importo sbagliato, con il rischio di considerare chiusa una posizione che non lo è.
Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa
È la confusione più frequente. La registrazione è un adempimento fiscale: paghi le imposte e l'atto acquista data certa presso l'Agenzia delle Entrate. La trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. è una formalità nei registri immobiliari, richiede un preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, e ti protegge dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli successive — la doppia vendita, l'ipoteca iscritta dopo, il pignoramento.
La trascrizione comporta costi ulteriori (imposta ipotecaria e tassa di trascrizione, oltre all'onorario notarile) che variano in funzione dell'atto: chiedi un preventivo scritto al notaio, senza affidarti a stime generiche. Se vuoi capire quando questa tutela in più vale la spesa, la lettura di riferimento è quando conviene trascrivere il preliminare. Se hai dubbi su come incastrare registrazione, mutuo e tempi del rogito, un confronto con un consulente aiuta a mettere le scadenze nell'ordine giusto.
Domande frequenti
Di seguito le risposte brevi ai dubbi più comuni sulla registrazione del preliminare. Un promemoria che vale sempre: conserva la ricevuta di registrazione, perché servirà al notaio per applicare correttamente lo scomputo dell'imposta al momento del rogito.
