In sintesi
Dal 1° luglio 2026 è in vigore il III trimestre 2026 (D.M. MEF 23 giugno 2026, GU 30/06/2026, comunicato Banca d'Italia 26/06/2026). Le soglie usura per i mutui con garanzia ipotecaria sono:
| Tipo mutuo | TEGM (III trim. 2026) | Soglia usura |
|---|---|---|
| Mutuo fisso (garanzia ipotecaria) | 4,21% | 9,2625% |
| Mutuo variabile (garanzia ipotecaria) | 4,07% | 9,0875% |
Se il TAEG del tuo contratto supera queste soglie (al momento della stipula), gli interessi sono nulli per legge (art. 1815, comma 2, c.c.) e hai diritto alla restituzione di quanto incassato sopra il tasso legale. Conta la soglia del trimestre di stipula, non quella attuale (Cass. SS.UU. n. 24675/2017).
⚠️ Nota di compliance: questo articolo ha finalità informative generali. Non costituisce consulenza finanziaria o legale personalizzata. Per una verifica specifica del proprio contratto, rivolgersi a un consulente iscritto OAM o a un avvocato specializzato in diritto bancario.
Cos'è il tasso soglia usura
La Legge 7 marzo 1996, n. 108 ("Legge antiusura") obbliga la pubblicazione trimestrale dei Tassi Effettivi Globali Medi (TEGM) rilevati da Banca d'Italia su delega del Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF). Da questi TEGM si ricava la soglia di usura: il tasso massimo legale applicabile a ciascuna categoria di finanziamento, inclusi i mutui ipotecari.
Il meccanismo è il seguente: ogni trimestre Banca d'Italia rileva i tassi medi praticati dagli intermediari nel trimestre precedente e li trasmette al MEF, che li recepisce con decreto e pubblica le soglie in Gazzetta Ufficiale. Le soglie entrano in vigore il primo giorno del trimestre successivo.
Superare la soglia configura il reato di usura (art. 644 c.p., reclusione da 2 a 10 anni, multa da 5.000 a 30.000 €) e rende nulli gli interessi sul piano civile (art. 1815, comma 2, c.c.). La soglia si applica al TAEG complessivo del finanziamento — non al solo TAN — e conta il trimestre di stipula, non quello attuale.
La trasparenza delle condizioni economiche applicate dagli intermediari è inoltre tutelata dall'art. 116 del TUB (D.Lgs. 385/1993): le banche sono obbligate a pubblicizzare e comunicare preventivamente tutte le condizioni praticate, inclusi i costi che concorrono al TAEG.
Formula L. 108/1996: come si calcola
La formula è stabilita dall'art. 2 della L. 108/1996, come modificata dal D.L. 70/2011 (c.d. "Decreto Sviluppo"). È riportata testualmente nella nota metodologica di ogni decreto MEF trimestrale:
Soglia = TEGM × 1,25 + 4 punti percentuali
con cap: la differenza (Soglia − TEGM) non può superare 8 punti percentuali · Fonte: art. 2 L. 108/1996
| Componente | Valore / Regola |
|---|---|
| Base di calcolo | TEGM rilevato da Banca d'Italia per la categoria |
| Moltiplicatore | TEGM × 1,25 (aumento di un quarto) |
| Maggiorazione fissa | + 4 punti percentuali |
| Cap massimo | Differenza Soglia − TEGM ≤ 8 pp |
| Esempio (III trim. 2026, fisso) | 4,21% × 1,25 + 4% = 5,2625% + 4% = 9,2625% |
Fonte formula: art. 2, comma 4, L. 108/1996 come modificato dall'art. 8, comma 5-d, D.L. 70/2011 (conv. L. 106/2011). Testo normativo: «Il limite previsto dal terzo comma dell'art. 644 del codice penale, oltre il quale gli interessi sono sempre usurari, è stabilito nel tasso medio risultante dall'ultima rilevazione pubblicata nella Gazzetta Ufficiale ai sensi del comma 1 relativamente alla categoria di operazioni in cui il credito è compreso, aumentato di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali».
III trimestre 2026 — soglie in vigore dal 1° luglio 2026
Il D.M. MEF del 23 giugno 2026, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 30 giugno 2026, ha recepito i TEGM rilevati da Banca d'Italia nel I trimestre 2026 (comunicato del 26 giugno 2026). Le nuove soglie sono in vigore dal 1° luglio al 30 settembre 2026. Dati ufficiali verificati dalla fonte primaria (comunicato Bankitalia 26/06/2026):
| Categoria | TEGM | Tasso soglia usura |
|---|---|---|
| Mutui con garanzia ipotecaria — Tasso fisso | 4,21% | 9,2625% |
| Mutui con garanzia ipotecaria — Tasso variabile | 4,07% | 9,0875% |
| Aperture di credito c/c fino a 5.000 € | 10,57% | 17,2125% |
| Aperture di credito c/c oltre 5.000 € | 8,90% | 15,1250% |
| Credito personale | 10,97% | 17,7125% |
| Leasing immobiliare tasso fisso | 6,36% | 11,9500% |
| Leasing immobiliare tasso variabile | 5,51% | 10,8875% |
| Credito revolving | 16,21% | 24,2100% |
Fonte: Comunicato Banca d'Italia 26 giugno 2026 — D.M. MEF 23 giugno 2026, pubblicato in GU 30 giugno 2026. Periodo di rilevazione TEGM: I trimestre 2026 (gennaio–marzo 2026), corretto per le variazioni del tasso BCE.
II trimestre 2026 — soglie aprile–giugno 2026
Per i contratti stipulati tra il 1° aprile e il 30 giugno 2026, la soglia rilevante è quella del decreto MEF prot. 16420 del 27 marzo 2026 (GU n.75 del 31-3-2026). Il decreto ha recepito i TEGM del IV trimestre 2025 (ottobre–dicembre 2025), rilevati da Banca d'Italia con comunicato del 31 marzo 2026:
| Categoria | TEGM | Tasso soglia usura |
|---|---|---|
| Mutui con garanzia ipotecaria — Tasso fisso | 4,05% | 9,0625% |
| Mutui con garanzia ipotecaria — Tasso variabile | 4,08% | 9,10% |
| Aperture di credito c/c fino a 5.000 € | 10,53% | 17,1625% |
| Credito personale | 11,32% | 18,1500% |
| Leasing immobiliare tasso fisso | 6,16% | 11,7000% |
| Leasing immobiliare tasso variabile | 5,43% | 10,7875% |
Fonte: Comunicato Banca d'Italia 31 marzo 2026 — decreto MEF prot. 16420 del 27 marzo 2026, GU n.75 del 31-3-2026. Tabella allegata verificata sul documento ufficiale (Allegato A).
Cosa include il TAEG da confrontare con la soglia
Un errore comune è confrontare solo il TAN (tasso annuo nominale) con la soglia. La legge impone il confronto sul TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che ai sensi della nota metodologica Bankitalia e dell'art. 116 TUB comprende obbligatoriamente:
- Tasso di interesse (spread + indice di riferimento: Euribor per variabile, IRS/ERS per fisso)
- Spese di istruttoria (computate su base annua)
- Commissioni periodiche (incasso rata, gestione pratica)
- Polizza incendio e scoppio obbligatoria imposta come condizione di accesso al mutuo
- Costo della perizia se addebitata dal mutuante
- Commissione di istruttoria veloce (CIV) se applicata (computata su base annua per le verifiche antiusura)
Non entrano nel TAEG usurario: imposte (imposta sostitutiva 0,25% prima casa / 2%), spese notarili, polizze facoltative (vita, CPI) quando la banca non le impone come condizione obbligatoria per l'erogazione.
Il TAEG completo deve essere indicato nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e nel contratto di mutuo, ai sensi dell'art. 116 TUB e della direttiva UE 2014/17 (MCD). È il punto di riferimento per qualsiasi contestazione legale.
Usura sopravvenuta e interessi di mora — Cassazione SS.UU.
Due pronunce delle Sezioni Unite della Cassazione hanno definito i confini applicativi della normativa antiusura nei mutui:
Cass. SS.UU. n. 24675 del 19 ottobre 2017 — No all'usura sopravvenuta
Le Sezioni Unite hanno stabilito che la verifica del superamento del tasso soglia va effettuata esclusivamente al momento della pattuizione del contratto (stipula), non nelle fasi successive di esecuzione. Il tasso che era lecito alla stipula non diventa usurario per effetto di successive variazioni del TEGM verso il basso (c.d. "usura sopravvenuta"): ciò sarebbe contrario alla norma d'interpretazione autentica di cui al D.L. 394/2000 (conv. L. 24/2001).
Conseguenza pratica: se hai stipulato un mutuo fisso al 9,0% nel III trim. 2023, quando la soglia era 9,65%, il mutuo era lecito allora e rimane tale oggi, anche se le soglie attuali fossero scese sotto il tuo tasso.
Cass. SS.UU. n. 19597 del 18 settembre 2020 — Mora soggetta ad antiusura
Le Sezioni Unite hanno stabilito che la disciplina antiusura si applica anche agli interessi moratori (interessi per ritardato pagamento), non solo a quelli corrispettivi. Il tasso di mora pattuito nel contratto deve quindi essere verificato rispetto alla soglia vigente al momento della stipula.
Il decreto MEF trimestrale riporta (a fini conoscitivi) la maggiorazione media degli interessi di mora rispetto ai corrispettivi, ma questo dato statistico non costituisce una soglia separata per la mora: occorre verificare che il tasso di mora non superi, sommato al corrispettivo, la soglia usura della categoria.
⚖️ Riepilogo giurisprudenziale
- Cass. SS.UU. 24675/2017: nessuna usura sopravvenuta; conta la soglia alla stipula.
- Cass. SS.UU. 19597/2020: interessi di mora soggetti alla disciplina antiusura.
- Art. 644 c.p.: reato di usura — reclusione 2-10 anni, multa 5.000-30.000 €.
- Art. 1815, comma 2, c.c.: nullità della clausola usuraria — restituibilità degli interessi già pagati.
- Art. 116 TUB: obbligo di trasparenza delle condizioni economiche applicate dagli intermediari.
Conseguenze se la soglia viene superata
Le conseguenze operano su due piani distinti:
Piano civile (art. 1815, comma 2, c.c.)
La clausola che prevede interessi usurari è nulla. Il mutuatario è tenuto a restituire solo il capitale; la banca deve restituire tutti gli interessi già incassati (sia quelli eccedenti la soglia sia tutti complessivamente). Questo orientamento è consolidato in giurisprudenza (Cass. SS.UU. 19597/2020 e conforme).
Piano penale (art. 644 c.p.)
Chi presta denaro a tassi usurari commette il reato di usura:
- Reclusione da 2 a 10 anni
- Multa da 5.000 a 30.000 €
- Pene accessorie (interdizione da attività creditizie)
Anche gli intermediari finanziari non bancari (es. società di credito al consumo, finanziarie) sono soggetti alla normativa. In ambito bancario, la responsabilità penale può ricadere sui dirigenti responsabili dell'offerta commerciale.
Come verificare il tuo mutuo in 5 passi
- Recupera il contratto e il PIES: identifica il TAEG indicato alla stipula. Se non lo trovi, richiedilo alla banca per iscritto (obbligo di esibizione ai sensi dell'art. 116 TUB).
- Identifica il trimestre di stipula: es. contratto firmato il 1 luglio 2026 → III trimestre 2026 (soglia fisso: 9,2625%).
- Scarica la tabella TEGM del trimestre corretto dal sito di Banca d'Italia — TEGM ufficiali o dal portale MEF (serie storica dei decreti trimestrali).
- Confronta TAEG con soglia: se TAEG > soglia del trimestre di stipula, il tasso è usurario. Verifica anche il tasso di mora (Cass. SS.UU. 19597/2020).
- In caso positivo: consulta un avvocato specializzato in diritto bancario, invia diffida formale alla banca e, se non risolto in 30 giorni, avvia ricorso ABF (Arbitro Bancario Finanziario, gratuito per il cliente sotto 100.000 €) o procedi per via giudiziaria.
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Storico soglie usura mutui ipotecari (2023–2026)
La soglia cambia ogni trimestre. Ecco il recente andamento per i mutui ipotecari a tasso fisso (utile per verificare contratti stipulati in passato o confrontare il trend):
| Trimestre (applicazione) | TEGM fisso | Soglia usura fisso | Decreto MEF |
|---|---|---|---|
| I trim. 2023 (gen–mar) | 3,12% | 7,90% | dic. 2022 |
| IV trim. 2023 (ott–dic) | 4,52% | 9,65% | set. 2023 |
| II trim. 2024 (apr–giu) | 4,38% | 9,4750% | mar. 2024 |
| IV trim. 2024 (ott–dic) | 4,21% | 9,2625% | set. 2024 |
| II trim. 2025 (apr–giu) | 4,18% | 9,2250% | mar. 2025 |
| IV trim. 2025 (ott–dic) | 4,09% | 9,1125% | set. 2025 |
| II trim. 2026 (apr–giu) | 4,05% | 9,0625% | 27/03/2026, GU n.75 |
| III trim. 2026 (lug–set) ★ IN VIGORE | 4,21% | 9,2625% | 23/06/2026, GU 30/06/2026 |
★ Dato ufficiale D.M. MEF 23 giugno 2026, GU 30/06/2026 — in vigore dal 1° luglio 2026. I dati storici sono tratti dalle tabelle TEGM ufficiali Banca d'Italia; verifica sempre la tabella del trimestre specifico di interesse per le categorie diverse dai mutui fissi.
Il trend 2023–2026 mostra una progressiva discesa della soglia dai picchi del IV trim. 2023 (9,65%), seguita da una lieve risalita nel III trim. 2026 (9,2625%), in linea con il riallineamento dei TEGM dopo il ciclo di tagli BCE 2024-2025.
Domande frequenti
Per approfondire come il TAEG impatta sul costo totale del mutuo, leggi la nostra guida alla differenza tra TAN e TAEG. Se pensi che la tua banca abbia applicato tassi scorretti, scopri come fare un reclamo all'ABF. Approfondisci anche il confronto tra TAEG e TAN con un esempio numerico e come si legge lo spread del mutuo. Per verificare le condizioni migliori disponibili oggi, prova una simulazione mutuo gratuita.
