Tasso soglia usura mutui 2026: quanto vale e come si calcola?

In sintesi

Dal 1° ottobre 2026 al 31 dicembre 2026 valgono le soglie del IV trimestre 2026 (D.M. MEF 28 settembre 2026). Per i mutui con garanzia ipotecaria sono:

Fino al 30 settembre 2026 valevano le soglie del III trimestre: 9,2625% per il fisso e 9,0875% per il variabile (D.M. 23 giugno 2026). Con la soglia si confronta il TEG del contratto, che comprende commissioni e spese ma non imposte e tasse: non il TAN e nemmeno il TAEG. Se il tasso pattuito la supera, la clausola è nulla e «non sono dovuti interessi» (art. 1815, secondo comma, del codice civile). Conta la soglia del trimestre di stipula, non quella di oggi.

⚠️ Nota di compliance: questo articolo ha finalità informative generali. Non costituisce consulenza finanziaria o legale personalizzata. Per una verifica specifica del proprio contratto, rivolgersi a un consulente iscritto OAM o a un avvocato specializzato in diritto bancario.

Cos'è il tasso soglia usura

La Legge 7 marzo 1996, n. 108 ("Legge antiusura") obbliga la pubblicazione trimestrale dei Tassi Effettivi Globali Medi (TEGM) rilevati da Banca d'Italia su delega del Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF). Da questi TEGM si ricava la soglia di usura: il tasso massimo legale applicabile a ciascuna categoria di finanziamento, inclusi i mutui ipotecari.

Il meccanismo è il seguente: ogni trimestre Banca d'Italia rileva i tassi medi praticati dagli intermediari e li trasmette al MEF, che li recepisce con decreto e pubblica le soglie in Gazzetta Ufficiale. Le soglie di ottobre-dicembre 2026, per esempio, nascono dai tassi rilevati fra aprile e giugno 2026.

Superare la soglia configura il reato di usura (art. 644 c.p., reclusione da 2 a 10 anni, multa da 5.000 a 30.000 €) e rende nulli gli interessi sul piano civile (art. 1815, comma 2, c.c.). La soglia si confronta con il TEG, il tasso effettivo globale del finanziamento, non con il solo TAN, e conta il trimestre di stipula, non quello attuale.

La trasparenza delle condizioni economiche applicate dagli intermediari è inoltre tutelata dall'art. 116 del TUB (D.Lgs. 385/1993): le banche sono obbligate a pubblicizzare e comunicare preventivamente tutte le condizioni praticate, inclusi i costi che concorrono al TAEG.

Formula L. 108/1996: come si calcola

La formula è stabilita dall'art. 2 della L. 108/1996, come modificata dal D.L. 70/2011 (c.d. "Decreto Sviluppo"). È riportata testualmente nella nota metodologica di ogni decreto MEF trimestrale:

Fonte formula: art. 2, comma 4, L. 108/1996, come modificato dall'art. 8, comma 5, lett. d), D.L. 70/2011 (conv. L. 106/2011). Testo normativo: «Il limite previsto dal terzo comma dell'articolo 644 del codice penale, oltre il quale gli interessi sono sempre usurari, è stabilito nel tasso medio risultante dall'ultima rilevazione pubblicata nella Gazzetta Ufficiale ai sensi del comma 1 relativamente alla categoria di operazioni in cui il credito è compreso, aumentato di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali».

Le soglie in vigore: IV trimestre 2026

Il D.M. MEF 28 settembre 2026 fissa le soglie che valgono dal 1° ottobre 2026 al 31 dicembre 2026. Per i mutui con garanzia ipotecaria il TEGM è 4,52% a tasso fisso e 4,34% a tasso variabile: le soglie sono 9,6500% e 9,4250%. I decreti con la tabella completa di tutte le categorie di finanziamento sono sul sito del Dipartimento del Tesoro; ogni decreto vale un trimestre, poi esce quello nuovo.

III trimestre 2026: soglie dal 1° luglio al 30 settembre 2026

Dato storico. Il D.M. MEF del 23 giugno 2026, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 149 del 30 giugno 2026, ha recepito i TEGM rilevati da Banca d'Italia nel I trimestre 2026 (comunicato del 26 giugno 2026). Queste soglie valgono per i contratti firmati dal 1° luglio al 30 settembre 2026:

Fonte: Comunicato Banca d'Italia 26 giugno 2026 e D.M. MEF 23 giugno 2026, GU n. 149 del 30 giugno 2026. Periodo di rilevazione TEGM: I trimestre 2026 (gennaio–marzo 2026), corretto per le variazioni del tasso BCE.

II trimestre 2026 — soglie aprile–giugno 2026

Per i contratti stipulati tra il 1° aprile e il 30 giugno 2026, la soglia rilevante è quella del decreto MEF prot. 16420 del 27 marzo 2026 (GU n.75 del 31-3-2026). Il decreto ha recepito i TEGM del IV trimestre 2025 (ottobre–dicembre 2025), rilevati da Banca d'Italia con comunicato del 31 marzo 2026:

Fonte: Comunicato Banca d'Italia 31 marzo 2026 — decreto MEF prot. 16420 del 27 marzo 2026, GU n.75 del 31-3-2026. Tabella allegata verificata sul documento ufficiale (Allegato A).

TEG, non TAEG: cosa si confronta con la soglia

Con la soglia non si confronta il TAN, e nemmeno il TAEG: si confronta il TEG, il tasso effettivo globale del contratto. La L. 108/1996, art. 2 definisce il tasso medio come «comprensivo di commissioni, di remunerazioni a qualsiasi titolo e spese, escluse quelle per imposte e tasse», e l'art. 644 del codice penale usa lo stesso criterio per il tasso del singolo contratto. Le Istruzioni della Banca d'Italia per la rilevazione dei TEGM (luglio 2016, punto C4) elencano cosa entra nel conto. Per un mutuo:

• Interessi (indice di riferimento più spread)
• Spese di istruttoria
• Spese di incasso delle rate
• Costo della mediazione sostenuto dal cliente
• Polizze, «se la conclusione del contratto avente ad oggetto il servizio assicurativo è contestuale alla concessione del finanziamento ovvero obbligatoria per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte»
• Perizie e altri servizi accessori connessi con il contratto

Non entrano nel TEG: le imposte e le tasse (quindi nemmeno l'imposta sostitutiva sul mutuo), le spese notarili e gli interessi di mora.

Il TAEG è un altro numero, nato per la trasparenza: sta nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e nel contratto e serve a confrontare le offerte. Le stesse Istruzioni avvertono che i due tassi possono differire sulla stessa operazione, perché «le imposte e tasse sono incluse nel TAEG ai fini di trasparenza, mentre sono escluse dal TEG ai fini anti-usura». Il TAEG del contratto è quindi un primo riferimento, non il numero da mettere accanto alla soglia: il TEG va ricalcolato sulle voci del contratto.

Conta la soglia del giorno della firma. E gli interessi di mora?

La verifica si fa con la soglia in vigore quando il tasso è stato pattuito, non con quelle dei trimestri successivi. Lo dice la norma di interpretazione autentica della legge antiusura, l'art. 1 del D.L. 394/2000 (conv. L. 24/2001): «si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento».

Conseguenza pratica: un mutuo a tasso fisso firmato sotto la soglia del suo trimestre non diventa usurario perché negli anni successivi le soglie scendono sotto quel tasso. Per lo stesso motivo, chi controlla un contratto vecchio deve cercare la tabella di quel trimestre, non quella di oggi.

Interessi di mora

I TEGM pubblicati ogni trimestre non comprendono gli interessi di mora previsti dal contratto per i ritardi: lo scrive il decreto stesso. Il decreto riporta però, a fini conoscitivi, di quanto i tassi di mora pattuiti superano in media i tassi corrispettivi: 1,9 punti percentuali per i mutui ipotecari di durata superiore a cinque anni (D.M. 28 settembre 2026, art. 3). La legge parla di interessi convenuti «a qualunque titolo»: se il tasso di mora del tuo contratto ti sembra fuori misura, la verifica va affidata a un avvocato. Come si calcola la mora è nella guida agli interessi di mora sul mutuo.

Conseguenze se la soglia viene superata

Le conseguenze operano su due piani distinti:

Piano civile (art. 1815, secondo comma, c.c.)

«Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi». Il mutuatario restituisce quindi solo il capitale, e può chiedere indietro gli interessi già pagati.

Piano penale (art. 644 c.p.)

Chi si fa dare o promettere interessi usurari commette il reato di usura:

• Reclusione da 2 a 10 anni
• Multa da 5.000 a 30.000 €
• Pene aumentate da un terzo alla metà se il fatto è commesso nell'esercizio di un'attività professionale, bancaria o di intermediazione finanziaria mobiliare

La legge antiusura riguarda le banche e anche gli intermediari finanziari non bancari (per esempio le società di credito al consumo).

Come verificare il tuo mutuo in 5 passi

1. Recupera il contratto e il PIES: servono il tasso, le spese, le polizze e il TAEG indicati alla stipula. Se non li trovi, chiedine copia alla banca per iscritto.
2. Identifica il trimestre di stipula: per un contratto firmato nel IV trimestre 2026 la soglia del tasso fisso è 9,6500%; per un contratto del 15 luglio 2026 (III trimestre 2026) era 9,2625%.
3. Scarica la tabella TEGM del trimestre corretto dal sito di Banca d'Italia — TEGM ufficiali o dal portale MEF (i decreti trimestrali).
4. Confronta il TEG con la soglia: il numero da confrontare è il TEG, non il TAEG stampato sul contratto. Se il costo complessivo del mutuo è vicino alla soglia del trimestre di stipula, fai rifare il conto del TEG a un avvocato o a un perito, che guarderà anche il tasso di mora.
5. Se il conto conferma il superamento: reclamo scritto alla banca, che ha 60 giorni per rispondere; poi ricorso all'ABF (Arbitro Bancario Finanziario: contributo di 20 €, decisione non vincolante per la banca) oppure causa davanti al giudice.

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Storico soglie usura mutui ipotecari (2023–2026)

La soglia cambia ogni trimestre. Questo è l'andamento per i mutui ipotecari a tasso fisso in dieci trimestri dal 2023 a oggi, ciascuno con il suo decreto (utile per verificare contratti stipulati in passato; per i trimestri che mancano vale il decreto corrispondente):

Dati letti sull'allegato A di ciascun decreto del MEF (categoria «mutui con garanzia ipotecaria a tasso fisso»). Per il tasso variabile e per le altre categorie apri il decreto del trimestre che ti interessa.

Fra i trimestri in tabella, la soglia del fisso è stata più alta nel IV trimestre 2023 (10,5250%) e più bassa nel II trimestre 2025 (8,1875%); da allora è risalita, fino al 9,6500% del IV trimestre 2026.

Per approfondire come il TAEG impatta sul costo totale del mutuo, leggi la nostra guida alla differenza tra TAN e TAEG. Se pensi che la tua banca abbia applicato tassi scorretti, scopri come fare un reclamo all'ABF. Come si legge lo spread è nella guida allo spread del mutuo.