In sintesi
Comprare casa da un privato senza agenzia immobiliare non peggiora le condizioni del mutuo: la banca valuta te e l'immobile con gli stessi criteri di sempre (art. 120-undecies TUB). Cambia il carico organizzativo: sei tu a raccogliere i documenti tecnici, a redigere la proposta con la clausola sospensiva corretta, a coordinare perito, notaio e venditore. Il risparmio è la provvigione dell'agenzia (mediamente 3% + IVA per parte); il costo è il tempo e la responsabilità della due diligence.
Il risparmio reale (e i costi extra)
Su un immobile da 200.000 € la provvigione media di un'agenzia è 6.000 € + IVA a carico di ciascuna parte (fonte: Rapporto Immobiliare OMI). Comprando da privato risparmi questa cifra, ma metti in conto:
- Costi tecnici: eventuale geometra di fiducia per verificare planimetria e conformità (300-800 €).
- Consulente creditizio: se scegli un mediatore creditizio iscritto OAM (obbligatorio ai sensi dell'art. 128-sexies TUB) può curare tutta la parte mutuo — spesso senza costi diretti per il cliente, perché retribuito dalla banca.
- Tempi: la delibera può richiedere 2-4 settimane in più perché la banca chiede documentazione dettagliata che l'agenzia avrebbe pre-organizzato.
Bancabilità dell'immobile: chi controlla
La "bancabilità" è la sintesi tra conformità urbanistica (art. 46 DPR 380/2001), conformità catastale (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985) e valore di mercato. Senza agenzia i controlli restano gli stessi ma nessuno li centralizza:
- Conformità urbanistica → dichiarazione del venditore + eventuale accesso agli atti in Comune.
- Conformità catastale → visura + planimetria: devono coincidere con lo stato di fatto.
- Valore di mercato → perizia bancaria (a carico dell'acquirente, 250-400 €).
- Stato ipotecario → visura ipotecaria pre-preliminare (10-30 €). Vedi la guida alla visura ipotecaria.
Checklist documenti da recuperare
| Documento | Chi lo fornisce | Base normativa |
|---|---|---|
| Atto di provenienza (rogito o denuncia di successione) | Venditore | Art. 2643 c.c. |
| Planimetria catastale conforme | Venditore (Agenzia Entrate) | Art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 |
| Visura catastale aggiornata | Venditore | DPR 138/1998 |
| APE valido (10 anni) | Venditore | D.Lgs. 192/2005 art. 6 |
| Titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, CILA) | Venditore / Comune | DPR 380/2001 |
| Regolamento condominiale e tabelle | Amministratore | Art. 1138 c.c. |
| Liberatoria spese condominiali | Amministratore | Art. 63 disp. att. c.c. |
| Certificati impianti conformi | Venditore | D.M. 37/2008 |
Proposta d'acquisto con clausola sospensiva
La proposta d'acquisto tra privati è vincolante appena il venditore la accetta per iscritto. Per proteggerti dalla mancata concessione del mutuo, la proposta deve contenere una clausola sospensiva ai sensi dell'art. 1353 c.c. Elementi minimi:
- Importo del mutuo richiesto (es. 160.000 €).
- Durata (es. 25 anni) e tipologia (fisso/variabile).
- Termine per l'ottenimento della delibera (es. 45 giorni dall'accettazione).
- Cause di non avveramento: rigetto formale della banca, delibera con condizioni non praticabili.
- Restituzione integrale della caparra in caso di mancata delibera nei termini.
Vedi la guida completa alla clausola sospensiva mutuo: senza la clausola redatta bene rischi di perdere la caparra se la banca dice no.
Perizia bancaria: cosa succede
Il perito incaricato dalla banca (di solito uno studio convenzionato) contatta il venditore, fissa il sopralluogo, misura le superfici, verifica lo stato manutentivo e confronta la planimetria con lo stato di fatto. Redige un rapporto che indica il valore di mercato e il valore cauzionale (base per il calcolo LTV). Punti critici:
- Difformità planimetriche: se la stanza in più non è in planimetria, va sanata (DOCFA) prima della delibera.
- Abusi edilizi non condonabili: bloccano la delibera e potenzialmente rendono nullo l'atto (art. 46 DPR 380/2001).
- Perizia più bassa del prezzo: la banca finanzia sul minore fra prezzo e perizia. Devi coprire la differenza con equity o rinegoziare il prezzo. Vedi la guida sulla perizia più bassa del prezzo.
Preliminare registrato e caparra
Se tra proposta e rogito passano più di 30 giorni, è prassi stipulare un preliminare di compravendita (contratto preliminare notarile o scrittura privata). Registrarlo entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate (DPR 131/1986):
- Imposta di registro fissa 200 €.
- 0,50% sulla caparra confirmatoria (recuperabile in sede di rogito).
- 0,5% sugli acconti (recuperabile).
- Imposta di bollo 16 € ogni 4 facciate.
Il preliminare trascritto ai registri immobiliari (facoltativo, con atto notarile) offre la massima tutela: prenota l'immobile contro successive vendite, pignoramenti o ipoteche (art. 2645-bis c.c.).
Tempistiche e coordinamento col notaio
Timeline realistica per un acquisto da privato con mutuo:
- Settimana 0: proposta accettata con clausola sospensiva.
- Settimane 1-2: raccolta documenti + invio alla banca.
- Settimana 3: perizia bancaria.
- Settimane 3-5: istruttoria e delibera formale.
- Settimane 5-8: preparazione atto di mutuo e coordinamento col notaio.
- Settimana 8-10: rogito e atto di mutuo contestuale.
Il notaio lo sceglie l'acquirente (paga lui). Contattalo appena hai la proposta accettata: preparerà bozza di rogito e coordinerà con la banca. Vedi la guida al giorno del rogito per la parte finale.
Rischi tipici e come mitigarli
- Vizi occulti: art. 1490 c.c. — azione entro 1 anno dalla consegna, denuncia entro 8 giorni dalla scoperta (art. 1495 c.c.). Pretendi una relazione tecnica sullo stato dell'immobile.
- Debiti condominiali: sei responsabile in solido col venditore per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Chiedi liberatoria.
- Ipoteche non cancellate: verifica visura ipotecaria prima del preliminare.
- Doppia vendita: si evita con preliminare trascritto (art. 2645-bis c.c.).
- Mediatore "abusivo": se qualcuno si presenta come mediatore, deve essere iscritto al REA/Registro Imprese (L. 39/1989). Altrimenti nessuna provvigione è dovuta (Cass. civ. giurisprudenza costante).
Domande frequenti
La banca applica tassi più alti se compro da privato?
No. Il TAN e il TAEG dipendono dal profilo del richiedente (reddito, età, stabilità lavorativa), dall'LTV e dalla durata: sono indifferenti al canale di vendita. Alcune banche richiedono documentazione più dettagliata sull'immobile quando non c'è mediazione, ma le condizioni economiche restano le stesse (art. 120-undecies TUB sulla valutazione del merito creditizio).
Posso fare il mutuo 100% se acquisto da un privato?
Sì. Il Fondo Garanzia Prima Casa Consap (art. 1 c. 48 lett. c L. 147/2013) è disponibile anche per acquisti tra privati, purché rispetti i requisiti di legge (under 36 ISEE ≤ 40k in via prioritaria nel 2026, con franchigia prima casa elevata a 91.500 € dalla Riforma ISEE, immobile non di lusso). La banca eroga fino al 100% del minore tra prezzo e perizia: se il perito valuta meno del prezzo pattuito, l'LTV effettivo scende. Verifica prima la congruità dei prezzi nella zona OMI.
Cosa succede se il perito trova un abuso edilizio?
La banca blocca la delibera fino a sanatoria o rimozione dell'abuso. Senza agenzia, la trattativa per la sanatoria va gestita direttamente col venditore: puoi (a) chiedere sconto sul prezzo, (b) inserire nel preliminare la sanatoria a carico del venditore come condizione sospensiva, (c) recedere dalla proposta se avevi previsto la clausola sospensiva mutuo per mancata delibera. Vedi la guida su acquisto casa da privato per le tutele legali.
Chi consegna i documenti alla banca se non c'è l'agenzia?
L'acquirente. In pratica: raccogli dal venditore atto di provenienza, planimetria catastale, visura, APE e certificato di conformità impianti; li carichi sul portale della banca o li consegni al tuo consulente creditizio. Un consulente indipendente (come GoMutuo) può fare da regista dell'operazione, coordinando banca, notaio e venditore senza sostituirsi al mediatore immobiliare.
Se il venditore ha ancora un mutuo aperto, come funziona?
Al rogito la banca del venditore riceve un assegno circolare o un bonifico per l'estinzione anticipata del mutuo residuo e rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca (art. 40-bis TUB, procedura semplificata). Il tuo notaio verifica che l'importo sia corretto e trattiene la cifra in deposito se necessario. Contestualmente iscrive la tua ipoteca di primo grado. Tempi zero: tutto avviene lo stesso giorno.
Contenuto informativo, non consulenza legale. Per la parte finanziaria del tuo acquisto simula il mutuo con GoMutuo o parla con un consulente creditizio indipendente iscritto OAM.
