Mutuo per acquisto casa da privato: guida operativa 2026

In sintesi

Comprare casa da un privato senza agenzia immobiliare non peggiora di per sé le condizioni del mutuo: la banca valuta il tuo merito creditizio (art. 120-undecies TUB) e l'immobile con gli stessi criteri di sempre. Cambia il carico organizzativo: sei tu a raccogliere i documenti tecnici, a redigere la proposta con la clausola sospensiva corretta, a coordinare perito, notaio e venditore. Il risparmio è la provvigione dell'agenzia, che non ha una misura fissa; il costo è il tempo e la responsabilità della due diligence.

Il risparmio reale (e i costi extra)

Per fare un esempio, su un immobile da 200.000 € una provvigione ipotetica del 3% vale 6.000 € + IVA a carico di ciascuna parte. La misura si concorda con l'agenzia; in mancanza di accordo valgono tariffe o usi (art. 1755 c.c.). Comprando da privato risparmi questa cifra, ma metti in conto:

• Costi tecnici: eventuale geometra di fiducia per verificare planimetria e conformità (compenso da farsi preventivare).
• Consulente creditizio: se scegli un mediatore creditizio può curare tutta la parte mutuo, spesso senza costi diretti per il cliente perché retribuito dalla banca. L'iscrizione è un requisito di legge, non un bollino: l'art. 128-sexies TUB stabilisce che «L'esercizio professionale nei confronti del pubblico dell'attività di mediatore creditizio è riservato ai soggetti iscritti in un apposito elenco tenuto dall'Organismo previsto dall'articolo 128-undecies». Verificarlo prima di dare i documenti costa un minuto.
• Tempi: metti in conto più tempo, perché i documenti che l'agenzia avrebbe già raccolto li cerchi tu.

Bancabilità dell'immobile: chi controlla

La "bancabilità" è la sintesi tra conformità urbanistica (art. 46 DPR 380/2001), conformità catastale (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985) e valore di mercato. Senza agenzia i controlli restano gli stessi ma nessuno li centralizza:

• Conformità urbanistica → dichiarazione del venditore + eventuale accesso agli atti in Comune.
• Conformità catastale → visura + planimetria: devono coincidere con lo stato di fatto.
• Valore di mercato → perizia della banca, di solito a carico di chi chiede il mutuo: il costo è nel foglio informativo.
• Stato ipotecario → visura ipotecaria prima del preliminare (online, per un immobile non tuo, 6,40 € a nominativo o immobile più 4 € per ogni nota). Vedi la guida alla visura ipotecaria.

Checklist documenti da recuperare

Proposta d'acquisto con clausola sospensiva

La proposta d'acquisto tra privati diventa un contratto quando chi l'ha fatta viene a sapere che il venditore l'ha accettata per iscritto (art. 1326 c.c.). Se la proposta è irrevocabile, fino alla scadenza non puoi ritirarla (art. 1329 c.c.). Per proteggerti se il mutuo non arriva, conviene che la proposta contenga una clausola sospensiva (art. 1353 c.c.: la legge non la impone). Elementi minimi:

• Importo del mutuo richiesto (es. 160.000 €).
• Durata (es. 25 anni) e tipologia (fisso/variabile).
• Termine per ottenere la delibera, realistico rispetto ai tempi della banca (li indica il suo foglio informativo).
• Cause di non avveramento: rigetto formale della banca, delibera con condizioni non praticabili.
• Restituzione integrale della caparra in caso di mancata delibera nei termini.

Vedi la guida completa alla clausola sospensiva mutuo: senza la clausola redatta bene rischi di perdere la caparra se la banca dice no.

Perizia bancaria: cosa succede

Il perito incaricato dalla banca (di solito uno studio convenzionato) contatta il venditore, fissa il sopralluogo, misura le superfici, verifica lo stato manutentivo e confronta la planimetria con lo stato di fatto. Redige un rapporto di stima: per la guida della Banca d'Italia in generale il mutuo non supera «l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia». Punti critici:

• Difformità planimetriche: se la stanza in più non è in planimetria, va fatto l'aggiornamento catastale con una pratica DOCFA; se nasce da lavori senza titolo, prima serve la sanatoria in Comune.
• Abusi edilizi non sanabili: di solito bloccano la delibera. Sul rogito, invece, per la Cassazione la nullità dell'art. 46 DPR 380/2001 è testuale: conta che in atto ci sia un titolo edilizio vero e riferito a quell'immobile.
• Perizia più bassa del prezzo: la banca finanzia sul minore fra prezzo e perizia. Devi coprire la differenza con risorse tue o rinegoziare il prezzo. Vedi la guida sulla perizia più bassa del prezzo.

Preliminare registrato e caparra

Se fra proposta e rogito passa del tempo, spesso si firma un preliminare di compravendita (contratto preliminare notarile o scrittura privata). Registrarlo entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate. Le misure sono quelle elencate nella guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025):

• Imposta di registro fissa 200 €.
• 0,50% sulla caparra confirmatoria (recuperabile in sede di rogito).
• 0,50% anche sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA, per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 (prima era il 3%; anch'essi recuperabili).
• Imposta di bollo 16 € ogni 4 facciate (155 € se il contratto è per atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Attenzione a come scrivi la somma nella proposta: dal 2025 caparra e acconto pagano la stessa imposta, ma la qualificazione non è neutra, perché cambia cosa succede se una delle parti si tira indietro. La differenza fra acconto e caparra è spiegata in una guida a parte.

Il preliminare trascritto ai registri immobiliari offre la massima tutela: prenota l'immobile contro successive vendite, pignoramenti o ipoteche (art. 2645-bis c.c.). Facoltativo è andare dal notaio: se il preliminare è fatto da lui, la trascrizione è un obbligo, perché per l'art. 2645-bis questi preliminari «devono essere trascritti». Prima di fissare la caparra, però, verifica che l'importo del mutuo regga il prezzo: fai il conto in simulazione e scrivi nella proposta una cifra che puoi davvero coprire.

Tempistiche e coordinamento col notaio

Nessuna legge fissa i tempi di perizia, istruttoria e delibera. Per la guida della Banca d'Italia quelli fra la consegna dei documenti e l'erogazione «sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali» della banca. Le forchette che si vedono in pratica sono nella guida ai tempi dalla richiesta del mutuo al rogito. L'ordine dei passaggi è questo:

1. Proposta accettata con clausola sospensiva.
2. Raccolta documenti e invio alla banca.
3. Perizia bancaria.
4. Istruttoria e delibera formale.
5. Preparazione dell'atto di mutuo e coordinamento col notaio.
6. Rogito e atto di mutuo, di solito contestuali.

Il notaio di solito lo sceglie l'acquirente, che paga le spese della vendita se non si è pattuito diversamente (art. 1475 c.c.). Contattalo appena hai la proposta accettata: preparerà bozza di rogito e coordinerà con la banca. Vedi la guida al giorno del rogito per la parte finale.

Rischi tipici e come mitigarli

• Vizi occulti: art. 1490 c.c. — azione entro 1 anno dalla consegna, denuncia entro 8 giorni dalla scoperta (art. 1495 c.c.). Pretendi una relazione tecnica sullo stato dell'immobile.
• Debiti condominiali: sei responsabile in solido col venditore per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Chiedi liberatoria.
• Ipoteche non cancellate: verifica visura ipotecaria prima del preliminare.
• Doppia vendita: si evita con preliminare trascritto (art. 2645-bis c.c.).
• Mediatore "abusivo": se qualcuno si presenta come mediatore, deve essere iscritto nel Registro delle imprese o nel REA (art. 73 D.Lgs. 59/2010). Altrimenti non può pretendere compensi: «Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli» (art. 6 L. 39/1989), e oggi il ruolo è quella iscrizione.

Contenuto informativo, non consulenza legale. Per la parte finanziaria del tuo acquisto simula il mutuo con GoMutuo o parla con un consulente creditizio abilitato.