No, non è possibile aggiungere un cointestatario a un mutuo già firmato in modo unilaterale: il contratto vincola solo le parti originarie e qualsiasi modifica richiede il consenso della banca. Le strade sono due: l'accollo cumulativo (il nuovo soggetto si aggiunge come coobbligato, senza estinguere il vecchio contratto) o il mutuo di sostituzione (un finanziamento nuovo intestato a entrambi chiude il vecchio, con nuova istruttoria). In entrambi i casi la banca valuta da capo il rischio di credito; il mutuo nuovo si firma dal notaio.
Perché non è un'operazione unilaterale
Il contratto di mutuo cointestato, come qualunque contratto, ha forza di legge solo tra le parti che lo hanno sottoscritto (art. 1372 c.c.). Aggiungere un nuovo debitore significa modificare uno degli elementi essenziali del rapporto obbligatorio: chi risponde del debito verso la banca. Per questo motivo non è sufficiente un accordo informale tra i due partner o coniugi, né una semplice comunicazione alla banca: serve un atto giuridico che coinvolga espressamente l'istituto di credito come parte contrattuale.
La banca, dal canto suo, non ha alcun interesse ad accettare passivamente un nuovo soggetto nel rapporto. Il nuovo cointestatario diventa debitore insieme a chi c'era già: per questo l'istituto deve prima verificarne l'affidabilità creditizia con una nuova istruttoria, come per qualsiasi richiesta di finanziamento.
Accollo cumulativo: come funziona
L'accollo cumulativo (disciplinato dall'art. 1273 c.c.) è lo strumento più diretto quando si vuole aggiungere un soggetto senza eliminare quello originario. A differenza dell'accollo liberatorio — usato tipicamente in compravendita per trasferire il mutuo a un nuovo acquirente — qui il debitore originario non viene liberato: il nuovo cointestatario si aggiunge come obbligato in solido, e la banca può rivolgersi indifferentemente all'uno o all'altro per l'intero debito.
È la soluzione più adatta quando l'obiettivo non è sostituire l'intestatario ma rafforzare le garanzie del mutuo, per esempio inserendo il reddito del coniuge o del convivente senza estinguere il rapporto esistente.
Mutuo di sostituzione: quando serve
Quando insieme all'ingresso del nuovo cointestatario si vogliono cambiare anche tasso, durata o importo, la strada è un mutuo di sostituzione: un finanziamento nuovo, intestato a entrambi, che paga ed estingue quello vecchio. Si può fare con la stessa banca o con un'altra. Non è una novazione oggettiva: per l'art. 1230 c.c. servirebbe un'obbligazione nuova «con oggetto o titolo diverso», e aggiungere un debitore non cambia né l'uno né l'altro.
Il mutuo di sostituzione comporta una nuova istruttoria completa, come una richiesta ex novo. Trattandosi di un nuovo finanziamento, si paga anche l'imposta sostitutiva: di regola lo 0,25% del capitale, anche su una seconda casa, perché serve a estinguere il debito vecchio. È lo strumento da preferire quando si vuole "ripartire pulito" con un contratto unico intestato a entrambi, anziché sommare obbligati su un rapporto vecchio.
Attenzione alla detrazione degli interessi sul mutuo dell'abitazione principale. Per l'Agenzia delle Entrate, se il mutuo di un solo coniuge viene sostituito con uno a due nomi, detraggono tutti e due. Il limite resta di 4.000 € in tutto, e si detraggono solo gli interessi sulla parte del nuovo finanziamento che ripaga il capitale ancora dovuto. Serve però che ciascuno sia anche proprietario della casa: se il nuovo cointestatario non lo è, l'altro detrae solo la sua parte, al massimo su 2.000 € con le quote al 50%.
La procedura passo passo
- Richiesta alla banca — l'intestatario originario e il futuro cointestatario presentano richiesta formale, indicando se si vuole un accollo cumulativo o un mutuo di sostituzione.
- Nuova istruttoria — la banca esamina il profilo del nuovo soggetto (reddito, CRIF, Centrale Rischi) e rivaluta il rapporto rata/reddito complessivo della coppia di debitori.
- Delibera — la banca comunica l'esito e le condizioni: con il mutuo di sostituzione può proporre anche un tasso o una durata diversi.
- Atto — l'accollo cumulativo si firma di solito dal notaio, con l'eventuale annotazione sull'ipoteca esistente. Il mutuo di sostituzione è un contratto nuovo, con una nuova ipoteca.
- Aggiornamento in banca — l'istituto aggiorna l'intestazione del rapporto e, se previsto, il nuovo piano di ammortamento.
Costi reali dell'operazione
I costi variano a seconda che si tratti di accollo cumulativo o mutuo di sostituzione:
- Perizia sull'immobile: spesso richiesta per aggiornare il valore di garanzia, soprattutto con il mutuo di sostituzione; il costo lo indica il foglio informativo della banca.
- Atto notarile: le tariffe dei notai non esistono più (art. 9 D.L. 1/2012), quindi il compenso si concorda. Il notaio deve comunicarlo prima, per iscritto, con un preventivo: chiedine più di uno.
- Imposta sostitutiva: si paga solo con il mutuo di sostituzione, non con l'accollo cumulativo, perché lì non c'è un finanziamento nuovo. La disciplina è nell'art. 18 del D.P.R. 601/1973, con aliquote «unificate allo 0,25 per cento» dal 1988 (nota 19): di regola si paga questa anche su una seconda casa. Il 2% vale per i finanziamenti «erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti prima casa (D.L. 220/2004, art. 2 c. 1, nella nota 36 della stessa pagina). Vale anche per quelli in cui i requisiti ci sono ma l'atto di mutuo non li dichiara (ultimo periodo dell'art. 18). Un mutuo che estingue quello vecchio non è fra questi.
- Spese istruttorie bancarie: variabili da banca a banca; le trovi nel foglio informativo.
Casi tipici: matrimonio, convivenza, reddito
Le situazioni più frequenti in cui ci si trova a valutare l'aggiunta di un cointestatario sono:
- Matrimonio o unione civile successivi alla firma del mutuo: il coniuge vuole entrare formalmente nel rapporto, spesso in vista di una cointestazione stabile con il coniuge.
- Convivenza consolidata: il partner contribuisce già di fatto al pagamento delle rate e si vuole formalizzare la sua posizione anche a livello contrattuale.
- Aumento del reddito familiare: si vuole inserire un secondo reddito per migliorare il rapporto rata/reddito complessivo, magari in vista di una richiesta di rinegoziazione o di condizioni più favorevoli.
Perché la surroga non basta
Se insieme al cointestatario si vuole anche un tasso migliore in un'altra banca, la strada resta un mutuo di sostituzione intestato a entrambi. La portabilità non lo permette, perché trasferisce il mutuo con gli stessi debitori: lo spiega la guida sulla surroga con un nuovo cointestatario. Ne parla anche quella su come togliere o aggiungere un cointestatario al mutuo. Il finanziamento nuovo chiede una nuova istruttoria e l'imposta sostitutiva, ma può essere l'occasione per ottenere anche un tasso migliore.
Un mutuo nuovo a due nomi va prima messo alla prova dei conti: la simulazione gratuita di GoMutuo dice in 6 minuti se è fattibile e con che rata.
Se invece ti basta un tasso migliore con gli stessi intestatari, la surroga resta gratuita. L'art. 120-quater TUB tiene fuori il cliente dai costi: «Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali». Con un intestatario in più, però, non è più una surroga.
Qualunque strada si scelga, accollo cumulativo o mutuo di sostituzione, la banca deve dare il proprio consenso e valutare il merito creditizio del nuovo cointestatario.
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