Quanto offrire per una casa? Lo sconto medio sul prezzo

Risposta rapida

Un'offerta realistica parte dallo sconto medio della tua zona, che oggi in Italia è del 7,1% sul prezzo chiesto. Lo misura il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni della Banca d'Italia, fatto con Tecnoborsa e l'Agenzia delle Entrate: fra le 1.346 agenzie immobiliari sentite dal 18 giugno al 21 luglio 2026, quelle che avevano venduto nel secondo trimestre 2026 hanno indicato un prezzo finale in media più basso del 7,1% rispetto alla prima richiesta del venditore, con il 5,4% nel Nord-Est e il 9,4% al Sud e nelle Isole.

È il valore più basso della serie, e nella pubblicazione del 12 agosto 2026 la Banca d'Italia lo riassume così: «I margini di sconto sui prezzi richiesti e i tempi di vendita restano sostanzialmente stabili sui livelli minimi dall'inizio della rilevazione».

La cifra che scrivi nella proposta d'acquisto ti impegna: se il venditore accetta, il prezzo è quello, e il mutuo deve coprire la parte che non paghi con i risparmi. Per il tuo caso conviene saperlo prima di trattare: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere alla banca e con che rata.

Quanto si tratta sul prezzo di una casa, zona per zona?

Lo sconto sul prezzo chiesto va dal 5,4% del Nord-Est al 9,4% del Sud e delle Isole, ed è più basso nelle grandi città (6,7%) che negli altri comuni (7,3%). Dove le case si vendono prima, si tratta meno.

Le grandi città sono i comuni con più di 250.000 abitanti e la loro cintura: Torino, Genova e Milano nel Nord-Ovest; Verona, Venezia e Bologna nel Nord-Est; Firenze e Roma al Centro; Napoli, Bari, Catania e Palermo al Sud e nelle Isole. Chi compra a Milano guarda quindi il 6,7% delle grandi città del Nord-Ovest, chi compra a Bologna il 4,5% di quelle del Nord-Est: il Sondaggio non dà il dato della singola città.

Come si legge il dato. Ogni agenzia indica in quale fascia di sconto (meno del 5%, fra il 5 e il 10% e così via) chiude di solito le case che vende di più, e la media usa il punto centrale di ogni fascia. È una stima delle trattative, non la media dei rogiti, e riguarda soprattutto case usate, l'81% delle vendite del trimestre.

Di quanto si può scendere senza perdere la casa?

Un'offerta fino al 10% sotto il prezzo chiesto è nella norma; oltre il 20% è un'eccezione, che solo il 4,6% delle agenzie indica come esito tipico delle proprie vendite.

Scendere troppo ha un costo, e la Banca d'Italia lo misura: fra le cause per cui un incarico a vendere scade senza vendita, il 52,7% delle agenzie indica le offerte giudicate troppo basse dal venditore e il 50,7% il caso opposto, un prezzo chiesto così alto che le offerte non arrivano (tavola 4; ogni agenzia poteva indicare fino a tre cause).

Un'offerta di qualche punto sotto la media della zona lascia spazio a una controproposta. Una molto più bassa regge se hai argomenti concreti: un prezzo al metro quadro fuori scala, lavori da fare, un annuncio fermo da mesi.

Perché molti consigliano ancora di offrire il 10-15% in meno?

Perché era il mercato di oltre dieci anni fa: nel secondo trimestre del 2014 lo sconto medio era del 16,0% e una casa restava in vendita 9,4 mesi. Oggi lo sconto è meno della metà e i tempi si sono quasi dimezzati.

Sconti e tempi si muovono insieme, e vale anche per la singola casa: un annuncio fermo da molto più dei 5,2 mesi medi fa pensare a un prezzo chiesto alto, ed è lì che di solito c'è margine.

Come capire quanto offrire per una casa?

Per capire quanto offrire si confrontano quattro dati sulla casa (lo sconto medio della zona, le quotazioni OMI, i prezzi dei rogiti vicini e da quanto è in vendita) e uno su di te: quanto puoi spendere.

1. Lo sconto della tua zona. La prima tabella dà il punto di partenza.
2. Il prezzo al metro quadro contro le quotazioni OMI. L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre, per ogni zona di ciascun comune, un valore minimo e uno massimo al metro quadro per tipo di immobile e stato di conservazione. Se il prezzo chiesto diviso per i metri quadri supera il massimo, hai un argomento. Sono però forbici larghe: la scheda delle quotazioni avverte che «le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima».
3. I prezzi veri delle case vendute vicino. Con SPID o le altre credenziali dell'area riservata, la consultazione dei valori immobiliari dichiarati dell'Agenzia delle Entrate mostra su una mappa i prezzi scritti negli atti di compravendita degli ultimi cinque anni, con categoria e consistenza catastale di ogni casa.
4. Da quanto è in vendita. La media è di 5,2 mesi fra incarico e vendita (4,4 nelle grandi città, 5,6 altrove): una casa ferma da un anno ha probabilmente un prezzo da rivedere.
5. Il tuo tetto. Puoi pagare al massimo il mutuo che ottieni più i risparmi, meno le spese d'acquisto: il conto completo è nell'articolo su che casa puoi permetterti con stipendio e risparmi; per il tuo caso, la simulazione di GoMutuo ti dice quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Quanto cambia il mutuo con lo sconto?

Ogni euro di sconto riduce insieme mutuo e anticipo. Con un finanziamento all'80% del prezzo, lo sconto medio del 7,1% su una casa da 200.000 € toglie 11.360 € dal mutuo e 2.840 € dall'anticipo, e a 25 anni abbassa la rata di circa 59 € al mese. L'80% è un'ipotesi realistica: nel secondo trimestre 2026 il 63,1% degli acquisti è avvenuto con un mutuo, con un rapporto medio fra prestito e valore della casa del 78,2% (Banca d'Italia, tavola 6).

In 25 anni lo sconto medio vale quindi 14.200 € sul prezzo più 6.273 € di interessi non pagati: 20.473 € in tutto.

Poi c'è la perizia, la stima della casa che un tecnico fa per la banca. La guida della Banca d'Italia sul mutuo spiega che in generale l'importo concesso è quello «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia», e di solito la banca applica l'80% al minore fra prezzo e perizia. Se paghi il prezzo pieno e la perizia arriva più bassa, la differenza esce dai tuoi risparmi, e molte banche chiedono di dimostrare già in istruttoria di avere quei soldi.

Un esempio, con una perizia ipotetica di 186.000 € sulla casa chiesta 200.000 €. A prezzo pieno il mutuo si ferma a 148.800 € e servono 51.200 € di tasca tua invece di 40.000; pagando 186.000 € il mutuo è lo stesso e ne bastano 37.200. Sopra il valore di perizia ogni 1.000 € di prezzo sono 1.000 € di contanti, sotto ne pesano 200. Cosa fare in questi casi lo spiega l'articolo sulla perizia più bassa del prezzo d'acquisto.

Le imposte, invece, non sempre scendono. Da un privato, se chiedi al notaio il prezzo-valore, l'imposta di registro si calcola sul valore catastale e le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € l'una: la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa parla di una tassazione «sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto». Lì lo sconto non cambia le imposte. Da un'impresa che vende con IVA, invece, l'imposta si paga sul prezzo (4% con i benefici prima casa, 10% senza, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9) e lo sconto la riduce, come riduce la provvigione dell'agenzia quando è una percentuale del prezzo.

Come si mette l'offerta nella proposta d'acquisto?

L'offerta si fa con una proposta d'acquisto scritta, di solito ferma per un periodo stabilito. Per la cifra contano tre regole.

• Non si ritira. Se ti sei impegnato a mantenerla ferma per un certo tempo, per l'art. 1329 del codice civile la revoca non ha effetto: se il venditore accetta, il prezzo è quello che hai scritto.
• La controproposta è una proposta nuova. Per l'art. 1326 del codice civile un'accettazione non conforme alla proposta vale come nuova proposta: se il venditore risponde con un altro prezzo, sta a te accettare, rifiutare o rilanciare.
• Il mutuo va scritto. Con la clausola sospensiva del mutuo la proposta vale solo se ottieni il finanziamento entro un termine: indica l'importo minimo che ti serve, calcolato sul prezzo che offri.

Un'offerta con il mutuo già valutato è più credibile: il 17,5% delle agenzie indica le difficoltà a ottenere il mutuo fra le cause degli incarichi scaduti senza vendita (Banca d'Italia, tavola 4). Alcune banche valutano il reddito prima ancora che tu abbia scelto la casa, con una pre-delibera.

Alcuni casi particolari

• Casa da ristrutturare. Qui lo sconto si costruisce sui preventivi dei lavori. La banca di solito valuta la casa com'è, e per alcune un cattivo stato di manutenzione basta a respingere la pratica: vedi quanto presta la banca per una casa da ristrutturare.
• Asta giudiziaria. Niente trattativa: si offre sul prezzo base dell'ordinanza di vendita. Un'offerta fino a un quarto più bassa è valida (art. 571 c.p.c.), ma il giudice può non accoglierla, e la cauzione è di almeno un decimo del prezzo offerto. Alcune banche finanziano fino al 100% del prezzo di aggiudicazione entro l'80% della perizia: vedi il mutuo per la casa all'asta.
• Casa nuova da un costruttore. Il Sondaggio misura soprattutto case usate, quindi lo sconto medio dice poco sui cantieri nuovi; con l'IVA, però, ogni euro di sconto riduce anche l'imposta.
• Compravendita fra parenti. Qui il rischio è il prezzo troppo basso: alcune banche escludono questi acquisti, altre li finanziano solo a prezzo di mercato e con caparre tracciate.
• Casa venduta da un privato, senza agenzia. Il Sondaggio misura le vendite fatte tramite agenzia, quindi per una vendita diretta lo sconto medio è solo un'indicazione: contano di più le quotazioni OMI e i prezzi dei rogiti vicini. Le regole della proposta (artt. 1326 e 1329 c.c.) sono le stesse.
• Seconda casa. Le banche di solito finanziano fra il 75% e l'80%, alcune meno se è un investimento, e le imposte salgono: registro al 9% invece del 2%, o IVA al 10% invece del 4% da un'impresa che vende con IVA. Servono più risparmi, quindi il tuo tetto scende.
• Grandi città del Nord-Est. A Verona, Venezia e Bologna lo sconto medio è del 4,5% e il 37% delle agenzie vende al prezzo chiesto o sopra: lì un'offerta molto bassa ha poche possibilità.