Scenario 2026: Bilancio e Decreto Salva-Spese
Il panorama delle agevolazioni edilizie nel 2026 è definito dall'incrocio tra la Legge 207/2024 (Bilancio 2025) e le restrizioni introdotte dal D.L. 39/2024. L'obiettivo del legislatore è la stabilizzazione della spesa pubblica attraverso un "decalage" delle aliquote e l'obbligo della detrazione diretta in 10 anni.
Chi decide di ristrutturare oggi deve considerare non solo il costo dei lavori, ma anche la propria capienza fiscale, poiché lo sconto in fattura è ormai un ricordo per la quasi totalità dei contribuenti.
Bonus Casa 2026: 50% per Prima Casa, 36% Altre
La principale novità è la distinzione netta tra abitazione principale e altri immobili. Per i proprietari (o titolari di diritti reali come l'usufrutto) che ristrutturano la prima casa, l'aliquota resta al 50% con un massimale di spesa di 96.000€.
Per le seconde case, gli uffici o gli immobili concessi in locazione, l'aliquota scende al 36%. In entrambi i casi, il rimborso avviene tramite detrazione IRPEF spalmata su un decennio.
Superbonus 65%: Solo con CILA-S 2024
Il Superbonus entra nella sua fase terminale. Per le spese sostenute nel 2026, l'aliquota del 65% è un'esclusiva dei condomini e dei proprietari di edifici da 2 a 4 unità che hanno cristallizzato il diritto presentando la CILA-S entro il 15 ottobre 2024.
Senza questo requisito temporale, gli interventi condominiali non possono più accedere alle aliquote maggiorate del Superbonus, dovendo ripiegare sulle detrazioni ordinarie (Ecobonus o Bonus Casa).
Ecobonus: le aliquote aggiornate
Anche l'Ecobonus per l'efficientamento energetico (infissi, caldaie a condensazione, schermature solari) segue il destino del Bonus Casa. Per il 2026 le aliquote sono:
- 50% per lavori su abitazione principale;
- 36% per lavori su altri immobili.
Resta l'obbligo di invio della pratica all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori per validare il risparmio energetico conseguito.
Cessione e Sconto: le poche deroghe rimaste
Il blocco quasi totale della cessione del credito imposto dal D.L. 39/2024 ammette poche eccezioni critiche:
- Interventi in comuni situati in zone sismiche 1, 2 e 3 colpiti da eventi sismici dal 2009;
- Interventi realizzati da IACP, cooperative di abitazione e enti del terzo settore (ONLUS/APS);
- Lavori già avviati e con opzioni già esercitate ante 30 marzo 2024 (casi residuali nel 2026).
Mutuo e Interessi: Art. 15 c.1-ter TUIR
Il coordinamento fiscale prevede la detraibilità degli interessi passivi del mutuo ipotecario finalizzato alla ristrutturazione. Ai sensi dell'Art. 15 comma 1-ter del TUIR, è possibile detrarre il 19% degli interessi pagati, su un massimo di 2.582,28€ annui.
Limiti di reddito: La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un tetto alle detrazioni per i redditi elevati. Per chi supera i 75.000€ di reddito complessivo, l'ammontare delle detrazioni (inclusi gli interessi del mutuo) viene riproporzionato e ridotto progressivamente. Inoltre, non è ammesso il cumulo con la detrazione per l'acquisto dell'abitazione principale (Art. 15 c. 1-b) se riferita a un immobile diverso.
Pagamenti: l'obbligo del Bonifico Parlante
Condizione essenziale per non perdere i bonus è l'utilizzo del bonifico parlante (Art. 25 D.L. 78/2010). Il bonifico deve contenere:
- Causale del versamento con riferimento normativo (es. Art. 16-bis TUIR);
- Codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- Codice fiscale o Partita IVA del fornitore dei servizi.
Sui bonifici parlanti le banche applicano una ritenuta d'acconto dell'11% (salvo regimi forfettari o specifiche esenzioni). Se i lavori richiedono erogazioni progressive, leggi anche la guida al mutuo con stato avanzamento lavori (SAL).
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