Il cohousing e la coabitazione solidale rappresentano nel 2026 una risposta concreta alla crisi abitativa. Giuridicamente, il modello di riferimento è la Comunione Ordinaria, disciplinata dagli Artt. 1100-1116 del Codice Civile.
In questo regime, la proprietà è divisa in quote ideali. È fondamentale ricordare che, ai sensi dell'art. 1101 del codice civile, le quote si presumono uguali tra i partecipanti se non è diversamente indicato nell'atto di acquisto. Per questo motivo, la determinazione precisa dei millesimi in sede di rogito è il primo passo per una convivenza serena. Le dinamiche pratiche sono quelle già descritte per il mutuo cointestato fra tre persone.
Come la banca valuta un mutuo con tre o più persone
Le banche non hanno una regola unica per i gruppi di acquisto: ognuna applica le sue. I punti da chiarire prima sono questi:
- Numero e legame dei cointestatari: la legge non fissa un numero massimo di intestatari, lo decide ogni banca. Non tutte, poi, accettano qualsiasi cointestazione: alcune ammettono il mutuo cointestato solo fra coniugi, conviventi, fidanzati, genitori e figli, quindi un gruppo di amici deve chiederlo prima di impegnarsi con il venditore.
- Solidarietà Passiva (art. 1292 c.c.): Il mutuo è unico e indivisibile. Ogni cointestatario è obbligato solidalmente per l'intero debito verso la banca: se un partecipante non paga, gli altri devono coprire l'intera rata per evitare azioni esecutive sull'immobile. È lo stesso meccanismo spiegato nella guida al mutuo cointestato.
- Capacità reddituale: i redditi non sempre si sommano per intero: fra persone che non vivono insieme alcune banche contano un solo reddito, altre chiedono che ognuno sia proprietario di una quota consistente della casa. Sul reddito che la banca conta vale il rapporto rata/reddito: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, mentre il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto.
Fiscalità: Agevolazioni Prima Casa pro-quota
Un errore comune è pensare che se uno dei coabitanti ha diritto alle agevolazioni "prima casa", queste si estendano a tutto l'immobile. Per l'Agenzia delle Entrate (circolare 38/E del 12 agosto 2005, § 2.1, che riprende la Cassazione) nell'acquisto in comproprietà «si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell'agevolazione»:
- Le agevolazioni fiscali (imposta di registro al 2%) si applicano solo sulla quota di proprietà di chi possiede i requisiti (residenza, assenza di altre proprietà, ecc.).
- Gli altri cointestatari che non possiedono i requisiti pagheranno l'imposta di registro ordinaria (9%) sulla loro porzione di valore. Le due aliquote sono quelle che la guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa» (ottobre 2025) mette a confronto: comprando con i benefici prima casa da un privato si paga «imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)», più ipotecaria e catastale fisse da 50 euro. Sulla residenza la stessa guida avverte che «se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall'acquisto l'acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l'immobile», con la dichiarazione da rendere nell'atto a pena di decadenza.
L'importanza delle quote millesimali e del regolamento
In fase di rogito conviene far redigere al Notaio, oltre all'atto di acquisto, anche un regolamento di comunione: la legge non lo impone (per l'art. 1106 c.c. «può essere formato»), ma nella pratica è essenziale. Se invece ognuno compra il proprio appartamento e in comune restano solo scale, cortile e spazi condivisi, non è una comunione ma un condominio: lì, quando i condomini sono più di dieci, per l'art. 1138 c.c. «deve essere formato un regolamento».
- Millesimi di Proprietà: Devono riflettere l'apporto economico o il valore della porzione di immobile assegnata in uso esclusivo.
- Regolamento d'Uso: Deve definire come vengono gestiti gli spazi comuni (cucina, lavanderia, giardino) e come vengono ripartite le spese di manutenzione.
- Patto di Indivisione (Art. 1111 c.c.): I comproprietari possono impegnarsi a non chiedere lo scioglimento della comunione per un periodo non superiore a 10 anni.
Cosa succede se un partecipante vuole uscire
L'uscita di un membro è il momento più delicato. È qui che spesso si genera confusione normativa:
- Assenza di Prelazione Legale: Molti credono che gli altri comproprietari abbiano diritto di prelazione sulla quota in vendita. In realtà, l'Art. 732 c.c. che prevede il diritto di riscatto riguarda esclusivamente la comunione ereditaria. Nella comunione ordinaria (cohousing), la vendita della quota a terzi è libera (Art. 1103 c.c.), a meno che non sia stata prevista una prelazione convenzionale specifica nel rogito.
- Subentro nel Mutuo: L'uscita di un cointestatario richiede un atto di cessione di quota e, solitamente, un accollo liberatorio o un subentro nel mutuo, che deve essere autorizzato dalla banca previa verifica della solvibilità dei restanti membri.
Cohousing e Legge 'Dopo di Noi' (L. 112/2016)
Per i progetti di coabitazione rivolti a persone con disabilità grave, la Legge 112/2016 offre strumenti di tutela unici:
- Trust e Vincoli di Destinazione (Art. 2645-ter c.c.): Permettono di segregare l'immobile per le finalità assistenziali, rendendolo impignorabile per debiti personali non legati al progetto.
- Esenzioni Fiscali: L'art. 6 della legge 112/2016 stabilisce che i beni e i diritti conferiti in trust, gravati da vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c. o destinati ai fondi speciali a favore di persone con disabilità grave ai sensi della legge 104/1992, «sono esenti dall'imposta sulle successioni e donazioni». Lo stesso articolo esenta dal bollo gli atti del trustee o del gestore del vincolo. Sulle altre agevolazioni legate alla disabilità vedi la guida al mutuo agevolato con la legge 104.
Prima di sedersi dal notaio conviene sapere quanto regge il gruppo: una simulazione su GoMutuo dà l'ordine di grandezza della rata complessiva e dell'importo finanziabile, nell'ipotesi che la banca sommi i redditi di tutti.
In sintesi: Il cohousing nel 2026 non è più una scommessa ma una realtà regolata. La chiave del successo risiede nel superare la presunzione di uguaglianza delle quote dell'Art. 1101 c.c. con accordi notarili precisi che disciplinino l'uso, la spesa e l'eventuale recesso, garantendo al contempo la solidarietà richiesta dal sistema bancario.
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