# GoMutuo Blog — contenuti completi Generato il 2026-10-17 · 484 articoli. Per ogni articolo: risposta sintetica, punti chiave e domande frequenti. I dati numerici valgono alla data di aggiornamento indicata. ## Prima Casa ### Mutuo al 90 o al 95%: come funziona e chi lo può ottenere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-al-90-95-per-cento-come-funziona Aggiornato: 2026-10-17 Un mutuo al 90 o al 95% del prezzo si ottiene in tre modi: con una perizia che vale più del prezzo, così il mutuo resta entro l'80% del valore fissato dalle regole della Banca d'Italia (art. 38 TUB); con una garanzia in più, come il Fondo Consap, riservato per legge ad alcune categorie; con l'ipoteca anche su un'altra casa. Su una casa da 200.000 €, al 95% l'anticipo scende a 10.000 €, ma la perizia deve arrivare a 237.500 € e lo spread di solito sale: con mezzo punto in più (ipotesi) servono circa 2.822 € netti al mese in 30 anni. Punti chiave: - Il limite dell'80% si misura sul valore dell'immobile stimato dal perito, non sul prezzo: se la perizia vale più del prezzo, alcune banche arrivano al 90-95% del prezzo restando entro il limite. Molte però calcolano sul minore fra prezzo e perizia. - Per un mutuo al 95% su una casa da 200.000 € la perizia deve valere almeno 237.500 €; per il 90% almeno 225.000 €. - Oltre l'80% del valore servono garanzie integrative: il Fondo Consap, riservato «esclusivamente» alle categorie di legge, o altre garanzie che rispettano i requisiti della Banca d'Italia. - Con l'ipoteca anche su un'altra casa il limite si calcola sulla somma dei valori: per il 95% di una casa da 200.000 € l'altra deve valere almeno 37.500 €. - Lo spread oltre l'80% di solito è più alto: con mezzo punto in più (ipotesi) il mutuo al 95% costa 193 € al mese più di quello all'80% sulla stessa casa. - Superare l'80% non rende nullo il mutuo fondiario: lo hanno deciso le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 33719 del 2022. Domande frequenti: - D: Si può avere un mutuo al 95% senza Consap? R: Sì, in due modi. Il primo: alcune banche finanziano fino al 90-95% del prezzo se la perizia vale abbastanza da tenere il mutuo entro l'80% del valore; per il 95% di una casa da 200.000 € servono 237.500 € di perizia. Il secondo: l'ipoteca anche su un'altra casa libera, tua o di un familiare. In entrambi i casi la rata deve stare nel reddito. - D: Chi ha più di 36 anni può fare un mutuo al 90%? R: Sì, se trova la strada giusta. Dopo i 36 anni il Fondo Consap resta aperto solo ad alcune categorie (giovani coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, con un partner sotto i 36 anni, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose, persone con disabilità grave e chi convive da almeno due anni con un figlio o un fratello con disabilità grave). Per tutti gli altri restano la perizia più alta del prezzo e l'ipoteca su un altro immobile. - D: Il mutuo al 95% vale anche per la seconda casa? R: Di rado. Il Fondo Consap copre solo l'abitazione principale di chi non ha altre case, e sulla seconda casa le banche si fermano di solito fra il 75% e l'80% del valore; se l'immobile è un investimento, almeno una scende al 50%. Per superare quella soglia la strada di solito è un'ipoteca anche su un altro immobile. - D: Quanto costa in più un mutuo al 95% rispetto all'80%? R: Dipende dallo spread che fa la banca, che oltre l'80% di solito sale. Con mezzo punto in più (ipotesi) su una casa da 200.000 € in 30 anni, la rata passa da 738 € a 931 € al mese: 55 € li spiega lo spread, il resto i 30.000 € di debito in più. - D: Un garante permette di avere il mutuo al 90%? R: Di norma no. La fideiussione di un familiare non è fra le garanzie integrative indicate dalla Banca d'Italia (fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie, fondi pubblici di garanzia come il Consap e poche altre), e nelle politiche di credito che vediamo il garante non alza mai la quota finanziabile: serve a far tornare i conti sul reddito, per esempio con un contratto a termine. Per superare l'80% servono una perizia più alta del prezzo, una garanzia integrativa come il Fondo Consap o un secondo immobile in ipoteca. - D: Quali banche fanno il mutuo al 95%? R: L'offerta cambia spesso e non è pubblicata in modo uniforme. Nelle politiche di credito che leggiamo, alcune banche hanno prodotti oltre l'80% del prezzo legati alla perizia e almeno due accettano un secondo immobile in garanzia. Le condizioni valide sono quelle del foglio informativo della banca, alla data in cui lo leggi. ### Casa cointestata, prima casa solo per uno: quanto si paga di imposte e IMU? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/casa-cointestata-prima-casa-solo-per-uno-imposte-imu Aggiornato: 2026-10-16 Con una casa cointestata che è prima casa solo per uno, le agevolazioni valgono solo sulla sua quota: comprando da un privato, registro al 2% del valore catastale sulla sua parte e al 9% sull'altra; sul mutuo, imposta sostitutiva allo 0,25% sulla sua parte e al 2% sull'altra (Agenzia delle Entrate, risoluzione 86/E/2010 e circolare 19/E/2005). L'IMU la paga solo chi non ci ha residenza e dimora, sulla sua quota. Comprando a metà, con una rendita di 1.000 € e un mutuo di 200.000 €, al rogito si pagano 6.265 € in più che se foste entrambi in prima casa. Una simulazione gratuita su GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Le agevolazioni prima casa valgono per quote: comprando da un privato, chi ha i requisiti paga il 2% di registro sulla sua quota, l'altro il 9%. - Sul mutuo cointestato l'imposta sostitutiva è dello 0,25% sulla parte di chi ha i requisiti e del 2% sull'altra. - L'IMU non dipende dalle agevolazioni del rogito: non la paga chi nella casa ha residenza e dimora, l'altro la paga sulla sua quota. - La detrazione del 19% spetta a chi ci abita o ci fa abitare un familiare, con il tetto di 4.000 € diviso fra i cointestatari. - Con una rendita di 1.000 € il registro scende da 6.825 € (quote 50/50) a 5.019 € con il 70% a chi ha i requisiti; in comunione legale le quote restano a metà. Domande frequenti: - D: Casa cointestata: vale come prima casa per tutti e due? R: Solo se tutti e due hanno i requisiti: le agevolazioni si guardano acquirente per acquirente. Se uno dei due ha già nello stesso Comune una casa tutta sua comprata o ereditata senza agevolazioni, oppure una casa comprata con le agevolazioni, in qualunque Comune, che non vende entro due anni, sulla sua quota paga il 9% di registro invece del 2% e il 2% di imposta sostitutiva sulla sua parte di mutuo invece dello 0,25%. - D: Quanto si paga se per uno è prima casa e per l'altro seconda casa? R: Comprando a metà da un privato si paga il 2% sul valore catastale della metà di chi ha i requisiti (rendita × 1,05 × 110) e il 9% su quello dell'altra (rendita × 1,05 × 120), più 100 € di ipotecaria e catastale per l'atto. Con una rendita di 1.000 € sono 1.155 € più 5.670 € più i 100 € fissi: 6.925 € in tutto, contro i 2.410 € di due acquirenti in prima casa. - D: Chi paga l'IMU sulla casa cointestata se ci abita uno solo? R: Solo chi non ci abita, sulla sua quota: l'esenzione per l'abitazione principale vale per chi nella casa ha residenza anagrafica e dimora abituale. Con una rendita di 1.000 € e una quota del 50%, chi non ci abita paga circa 722 € l'anno all'aliquota di base dello 0,86%, di più se il Comune l'ha alzata. - D: Con il mutuo cointestato l'imposta sostitutiva è allo 0,25% o al 2%? R: Tutte e due: lo 0,25% sulla parte di mutuo di chi compra con le agevolazioni prima casa e il 2% sulla parte dell'altro (circolare 19/E del 2005 dell'Agenzia delle Entrate). Su un mutuo di 200.000 € diviso a metà sono 250 € più 2.000 €: 2.250 € invece dei 500 € dovuti se tutti e due avessero i requisiti. - D: Chi detrae gli interessi del mutuo se la casa è prima casa per uno solo? R: Chi ci abita, o ci fa abitare il coniuge o un altro familiare: la detrazione del 19% guarda l'abitazione principale, non le agevolazioni del rogito. Il tetto di 4.000 € di interessi si divide fra i cointestatari, quindi con il mutuo a metà ognuno detrae al massimo 380 € l'anno, e chi non ci abita né ci ha un familiare perde la sua parte. - D: Casa cointestata prima del matrimonio: cosa cambia dopo le nozze? R: Per le imposte già pagate niente: le quote comprate prima del matrimonio restano beni personali di ciascuno (art. 179 del codice civile). Cambia la casa successiva: in comunione legale si compra a metà, e chi ha una quota comprata con le agevolazioni le riottiene sulla casa nuova solo vendendo quella quota entro due anni. Se invece quella casa è nello stesso Comune della nuova e non l'avete comprata con le agevolazioni, dopo le nozze ne siete comproprietari con il coniuge: per la nota II-bis (lettera b) nessuno dei due ha le agevolazioni sulla casa nuova, se non la vendete prima del rogito. Per IMU e detrazione conta dove abitate. ### Comprare casa se ne hai una ereditata: spettano le agevolazioni prima casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/comprare-casa-se-ne-hai-una-ereditata-agevolazioni-prima-casa Aggiornato: 2026-10-14 Sì, quasi sempre: se compri casa avendone una ereditata, le agevolazioni prima casa dopo la successione restano se possiedi solo una quota con altri eredi o se la casa sta in un altro comune, anche se in successione le avevi già chieste. Il problema c'è se la casa ereditata è tutta tua, o tua e del coniuge, e sta nel comune dove compri: va venduta prima del rogito, o entro due anni dal nuovo acquisto se in successione avevi chiesto la prima casa (nota II-bis, comma 4-bis; risposta AdE 551/2021). Con la simulazione di GoMutuo vedi in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Punti chiave: - Una quota ereditata con fratelli o altri parenti non toglie le agevolazioni prima casa, nemmeno nello stesso comune. - Una casa ereditata in un altro comune si può tenere, anche se in successione hai chiesto la prima casa (risoluzione AdE 86/E del 2017). - Casa ereditata tutta tua nello stesso comune: senza la prima casa chiesta in successione va venduta prima del rogito, con quella entro due anni dal nuovo acquisto. - In successione la prima casa costa 400 € di imposte ipotecaria e catastale; senza, su 120.000 € di valore, ne costa 3.600 €. - Sul nuovo acquisto dell'esempio le agevolazioni valgono 10.927 € fra imposta di registro e imposta sostitutiva sul mutuo. - Il Fondo Consap esclude chi ha una casa ereditata, salvo che sia in uso gratuito a genitori o fratelli. Domande frequenti: - D: Ho una quota di una casa ereditata nello stesso comune: posso comprare con le agevolazioni prima casa? R: Sì. La nota II-bis del D.P.R. 131/1986 esclude solo chi è titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un'altra casa nello stesso comune: una quota ereditata con fratelli o altri parenti non conta, anche se in successione avevi chiesto la prima casa. Paghi il registro al 2% invece del 9% e la quota resta tua. - D: In successione ho chiesto le agevolazioni prima casa: posso usarle di nuovo per comprare? R: Sì. Per l'Agenzia delle Entrate l'agevolazione chiesta in successione non impedisce di riaverla su un acquisto (risoluzione 86/E del 2017, che conferma la circolare 44/E del 2001). L'unico limite è il comune: se la casa ereditata è tutta tua e sta dove compri, nell'atto ti impegni a venderla entro due anni. - D: Conviene chiedere la prima casa in successione se poi voglio comprare con il mutuo? R: Se hai i requisiti, di solito sì: paghi 400 € di imposte ipotecaria e catastale invece del 3% del valore e non perdi nulla sul prossimo acquisto. Se la casa ereditata sta nel comune dove comprerai, ti dà anzi due anni per venderla. Pesa solo se la vendi entro cinque anni senza ricomprare, o se non sposti la residenza che hai dichiarato. - D: La casa ereditata in un altro comune va venduta? R: No. Se sta in un comune diverso da quello in cui compri puoi tenerla, anche intera e anche se in successione hai pagato le imposte fisse della prima casa (200 € più 200 €): l'obbligo di vendere riguarda le case comprate con le agevolazioni. Puoi affittarla o lasciarla a un familiare; per il Fondo Consap, invece, conta, salvo che sia in uso gratuito a genitori o fratelli. - D: Entro quanto devo vendere la casa ereditata se compro una nuova prima casa? R: Solo se è tutta tua e sta nel comune dove compri. Se in successione avevi chiesto la prima casa hai due anni dal nuovo acquisto: il comma 4-bis della nota II-bis parla delle case comprate con le agevolazioni, ma l'Agenzia delle Entrate lo applica anche a quella ereditata con la prima casa (risposta n. 551 del 2021), e la legge 207/2024 ha portato il termine a due anni. Se no, va venduta prima del rogito. Se i due anni passano senza vendita paghi la differenza d'imposta, gli interessi e una sanzione del 30%. - D: Quanto si paga di imposte sulla prima casa ereditata? R: Con l'agevolazione prima casa le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 200 € ciascuna, invece del 2% e dell'1% del valore dichiarato: su 120.000 € sono 400 € invece di 3.600 €. Basta che un erede abbia i requisiti. L'imposta di successione non cambia: per coniuge e figli è il 4% sulla parte oltre 1 milione di euro a testa. - D: Se vendo la casa ereditata con le agevolazioni prima di 5 anni le perdo? R: Sì, se chi le ha chieste vende entro cinque anni e, entro un anno, non compra un'altra casa da adibire a prima casa (circolare 18/E del 2013): paga la differenza d'imposta, una sanzione del 30% e gli interessi. Non le perde chi vende per l'impegno dei due anni dopo un nuovo acquisto agevolato, né i coeredi che non le avevano chieste. - D: Come si chiedono le agevolazioni prima casa nella dichiarazione di successione? R: Nella dichiarazione si mette il codice P accanto alla quota dell'erede che ha i requisiti e si rendono le dichiarazioni della nota II-bis: residenza nel comune entro 18 mesi, nessun'altra casa tutta propria lì, nessuna casa comprata con le agevolazioni oppure l'impegno a venderla entro due anni dal decesso. Se te ne sei dimenticato puoi rimediare con una dichiarazione integrativa, nei limiti della risoluzione 66/E del 2024. ### Agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile: i casi in cui spettano URL: https://blog.gomutuo.it/blog/agevolazioni-prima-casa-se-possiedi-gia-un-immobile Aggiornato: 2026-10-11 Sì, le agevolazioni prima casa spettano anche se possiedi già un immobile, purché nello stesso Comune non sia tuo per intero o in comunione con il coniuge e, in tutta Italia, non l'abbia comprato con le stesse agevolazioni. Se l'avevi comprato col bonus, puoi riaverlo sulla casa nuova vendendo la vecchia entro due anni dal rogito (nota II-bis, comma 4-bis, D.P.R. 131/1986). Quote in comune con i fratelli, nuda proprietà e case in altri Comuni, se non comprate col bonus, non bloccano. Il Fondo Consap invece esclude chi ha un'altra abitazione, salvo alcune ereditate. La simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Una casa che possiedi già toglie le agevolazioni prima casa solo se sta nello stesso Comune ed è tua per intero o con il coniuge, oppure se l'hai comprata col bonus. - La casa comprata col bonus non blocca il nuovo acquisto se la vendi entro due anni dal nuovo rogito (prima era un anno, ma i due anni valgono anche per i rogiti del 2024). - Se non vendi in tempo paghi la differenza d'imposta, gli interessi e il 30% sulla differenza; un'istanza prima della scadenza evita la sanzione. - Con 3.200 € netti al mese, una rata di 600 € sulla vecchia casa riduce il mutuo nuovo sostenibile a 25 anni da circa 204.096 € a 88.133 €. Domande frequenti: - D: Posso avere le agevolazioni prima casa se ho già una quota con i fratelli o la nuda proprietà di una casa? R: Sì, se quella casa non l'hai comprata col bonus; altrimenti la tua quota o la nuda proprietà va venduta entro due anni dal nuovo rogito. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate una quota con persone diverse dal coniuge, come i fratelli, non blocca nemmeno nello stesso Comune, e la nuda proprietà neppure. Una casa comprata senza bonus in un altro Comune puoi tenerla; nello stesso Comune, se è tutta tua o in comunione con il coniuge, va venduta prima del rogito. - D: Se la casa che possiedo è nello stesso Comune posso comprare con la prima casa? R: Dipende da come l'hai comprata. Col bonus sì: compri con il registro al 2% e vendi la vecchia entro due anni dal nuovo rogito. Senza bonus, se è tua per intero o in comunione con il coniuge, no: per l'Agenzia delle Entrate va venduta prima, e l'impegno a venderla dopo non basta. - D: Cosa succede se non vendo la vecchia prima casa entro due anni? R: Perdi le agevolazioni sulla casa nuova: paghi la differenza con le imposte ordinarie, gli interessi e il 30% di sanzione sulla differenza. Con la rendita di 900 € dell'esempio dell'Agenzia delle Entrate sono 8.127 € di imposta più 2.438 € di sanzione. Un'istanza presentata prima della scadenza ti fa pagare imposta e interessi, ma non la sanzione. - D: Posso chiedere il mutuo prima casa e la garanzia Consap se ho già una casa? R: Il mutuo sì: la banca guarda reddito e debiti, e alla rata nuova somma quella di un mutuo che hai già. La garanzia Consap no, se possiedi un'altra abitazione, anche all'estero, salvo una casa ereditata data in uso gratuito a genitori o fratelli; per le FAQ di Consap del 28 maggio 2026 l'usufrutto non esclude. - D: Il credito d'imposta spetta se compro la nuova casa prima di vendere la vecchia? R: Sì, ma in via provvisoria: per la risposta n. 197 del 2025 dell'Agenzia delle Entrate spetta se vendi la vecchia casa, comprata col bonus, entro due anni dal nuovo acquisto; altrimenti perdi agevolazioni e credito. Se vendi prima, la casa nuova va comprata entro un anno dalla vendita (risposta n. 297 del 2025). - D: Posso avere le agevolazioni prima casa una seconda volta? R: Sì: la legge non fissa un numero di acquisti, ma vuole una casa agevolata alla volta. Dal 2016 compri la nuova con il bonus mentre hai ancora la vecchia comprata con le stesse agevolazioni, se nel rogito ti impegni a venderla e la vendi entro due anni (prima era un anno: i due anni valgono anche per i rogiti del 2024, risposta AdE n. 127 del 2025). ### Mutuo con ipoteca su altro immobile: si arriva al 100%? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-ipoteca-su-altro-immobile-come-funziona Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo con ipoteca su altro immobile può arrivare al 100% del prezzo, se la banca accetta la garanzia in più. Il limite dell'80% si misura sul valore di tutti gli immobili ipotecati (art. 38 TUB e istruzioni della Banca d'Italia), quindi conta la somma dei due valori. Per finanziare tutto il prezzo l'altra casa deve valere almeno il 25% di quella che compri, e le banche possono chiedere di più. Chi offre la propria casa senza entrare nel mutuo come debitore, per esempio un genitore, è terzo datore di ipoteca: non paga le rate, ma rischia la casa per tutto il debito. Punti chiave: - Il limite dell'80% si misura sul valore di tutti gli immobili ipotecati: con una seconda casa in garanzia conta la somma dei due valori. - Al tetto dell'80%, per un mutuo pari al prezzo l'altra casa deve valere almeno il 25% della casa che compri: 50.000 € su 200.000 €. - La casa in più non alza il mutuo che il reddito regge: per 200.000 € in 30 anni servono circa 2.796 € netti al mese. - Quando il debito residuo rientra nell'80% del valore della casa comprata, il debitore ha diritto di liberare l'altra (art. 39 TUB). Domande frequenti: - D: Terzo datore di ipoteca: cosa rischia? R: Rischia la casa data in garanzia, per tutto il debito che resta: se il mutuatario non paga, la banca può farla vendere all'asta. Non rischia stipendio o risparmi, salvo che abbia firmato anche una fideiussione. Se paga al posto del debitore, o perde la casa, può rivalersi su di lui (art. 2871 c.c.). - D: Che differenza c'è tra terzo datore di ipoteca e fideiussore? R: Il fideiussore è obbligato in solido con il debitore e risponde con tutto il suo patrimonio: la banca può chiedergli di pagare e rivalersi su stipendio, conti e altri beni. Il terzo datore non è debitore e risponde solo con la casa ipotecata. Tutti e due, se pagano, possono rivalersi sul debitore. - D: Quanto deve valere l'altro immobile per un mutuo al 100%? R: Al tetto dell'80% sul valore complessivo, almeno il 25% del prezzo della casa che compri: 50.000 € per un mutuo di 200.000 € su una casa da 200.000 €. È il minimo che le regole consentono: con un limite più prudente, per esempio il 60% del totale, servirebbero 133.333 €. Conta il valore di perizia. - D: Con l'ipoteca sulla casa dei genitori perdo le agevolazioni prima casa? R: No: la casa resta loro, e i tuoi requisiti non cambiano. Diverso se l'altra casa è tua: se sta nello stesso comune ed era stata comprata senza agevolazioni, sulla nuova non le hai; se l'avevi comprata con le agevolazioni, le hai anche sulla nuova purché tu la venda entro due anni. E con un'altra abitazione di proprietà resti fuori dal Fondo Consap, salvo che sia ereditata e data in uso gratuito a genitori o fratelli. - D: Si può fare anche per la seconda casa? R: Se la banca lo accetta, sì. Sulla seconda casa le banche si fermano di solito al 75-80% del valore, e l'ipoteca anche sulla casa dove abiti allarga la base del calcolo. Il Fondo Consap non c'è, e l'imposta sostitutiva è del 2% sull'importo del mutuo, perché l'acquisto non ha i requisiti prima casa. ### Mutuo over 40: si può avere al 100% e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-over-40-al-100-per-cento-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo over 40 al 100% si può avere, ma di solito passa dalla garanzia Consap, che dopo i 36 anni resta solo a coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni con un partner under 36, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose e, dal 3 agosto 2026, chi ha una disabilità grave o vive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella in quella condizione. Senza, la banca presta di norma fino all'80% del valore. Con 2.000 € netti, a 40 anni si chiedono circa 143.038 € in 30 anni a tasso fisso, per una casa fino a 178.798 € con 35.760 € di anticipo. È una stima: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Dopo i 36 anni la garanzia Consap, la via più comune per il mutuo al 100%, resta a giovani coppie con un partner sotto i 36 anni, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose, persone con disabilità grave e chi vive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella in quella condizione. - Per la giovane coppia il nucleo deve esistere da almeno due anni e il mutuo va chiesto insieme; fra i genitori soli rientra anche chi è separato, divorziato o vedovo e vive con un figlio minore. - Fuori dalle categorie la banca presta di norma fino all'80% del valore: con 2.000 € netti, a 40 anni, circa 143.038 € in 30 anni per una casa fino a 178.798 €, con 35.760 € di anticipo più le spese. - La garanzia Consap non alza il mutuo: la cifra la decide il reddito, con la garanzia il mutuo arriva al massimo a 250.000 € e la banca resta libera di dire no. - Nelle politiche di credito che vediamo, compiere 36 anni non riduce la quota finanziabile né la durata fuori dal Fondo, e un garante da solo non fa superare l'80%. Domande frequenti: - D: Mutuo Consap over 40: si può ancora avere? R: Sì, se rientri in una categoria di legge: coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni con un partner sotto i 36 anni, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni entro i limiti ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e chi vive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella in quella condizione. Con la garanzia il mutuo arriva al massimo a 250.000 €. - D: Esistono agevolazioni per il mutuo prima casa over 40? R: Non legate all'età. Le imposte ridotte della prima casa valgono a ogni età: se compri da un privato, registro al 2% del valore catastale invece del 9% e imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna. La garanzia Consap, invece, dopo i 36 anni resta alle sole categorie di legge, come i genitori soli con figli minori. - D: Mutuo senza anticipo over 40: come si fa? R: Se rientri in una categoria del Fondo Consap, la banca può finanziare tutto il prezzo; fuori dal Fondo alcune banche arrivano al 90-95% se la perizia vale più del prezzo, o con l'ipoteca anche su un'altra casa. Le spese restano a tuo carico: con un mutuo da 143.038 € al 100%, ipotizzando il 5-6% del prezzo, sono 7.152-8.582 €. - D: Si può fare un mutuo di 30 anni a 40 anni? R: Sì, e di solito anche a 45: un trentennale firmato a 40 anni finisce a 70, dentro i limiti d'età delle banche. Con 1.500 € netti si chiedono circa 107.279 € in 30 anni, con 2.500 € circa 178.798 €, a tasso fisso stimato. Rispetto a 20 anni si pagano più interessi, anche perché il mutuo è più alto: con 2.000 € netti circa 94.562 € su 143.038 € in 30 anni, contro 48.341 € su 110.059 € in 20. - D: Mutuo al 95% prima casa over 40: è possibile? R: In alcuni casi sì, anche senza Consap. Il limite dell'80% si misura sul valore di perizia: se la casa vale più di quanto la paghi, alcune banche arrivano al 90-95% del prezzo, a volte con uno spread più alto. Altre usano sempre il minore fra prezzo e perizia e si fermano all'80% del prezzo. - D: Si può avere il mutuo al 100% sulla seconda casa dopo i 40 anni? R: Di solito no. La garanzia Consap vale solo per l'abitazione principale di chi non possiede altre case, e sulla seconda casa le banche di solito si fermano all'80% del valore o meno. Per andare oltre serve una garanzia in più, come l'ipoteca su un altro immobile, che solo alcune banche accettano. ### Si può usare il fondo pensione per comprare casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-usare-il-fondo-pensione-per-comprare-casa Aggiornato: 2026-10-13 Sì: la previdenza complementare consente un'anticipazione fino al 75% del montante accumulato per l'acquisto della prima casa di abitazione, per sé o per i figli, ma solo dopo almeno otto anni di iscrizione alla previdenza complementare. Sull'importo erogato, al netto dei redditi già tassati, il fondo applica una ritenuta a titolo d'imposta del 23%: l'aliquota del 15% che scende fino al 9% vale per le anticipazioni per spese sanitarie e per la pensione complementare, non per la casa. La somma può essere usata come anticipo per ridurre l'importo del mutuo o coprire le spese d'atto. Punti chiave: - L'anticipazione per prima casa arriva fino al 75% del montante maturato. - Serve almeno un requisito di otto anni di partecipazione alla previdenza complementare. - Vale per l'acquisto della prima casa propria o dei figli, e per gli interventi edilizi sulla prima casa elencati alle lettere a)-d) dell'art. 3 del DPR 380/2001 (dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione edilizia). - Sull'anticipazione per la prima casa il fondo applica una ritenuta a titolo d'imposta del 23%: il 15% che scende fino al 9% vale per le spese sanitarie, non per la casa. - Le somme anticipate possono essere reintegrate successivamente nel fondo. - Per la banca è anticipo tracciabile: riduce il LTV e migliora le condizioni. Domande frequenti: - D: Quanto posso prelevare dal fondo pensione per la casa? R: Fino al 75% del montante accumulato, se hai almeno otto anni di partecipazione al sistema di previdenza complementare. Il regolamento del singolo fondo può prevedere procedure e tempi specifici. - D: Vale solo per la mia prima casa? R: L'anticipazione è ammessa per l'acquisto della prima casa di abitazione per te o per i tuoi figli, e per gli interventi edilizi sulla stessa previsti dalle lettere a)-d) dell'art. 3 del DPR 380/2001: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. - D: Come è tassata l'anticipazione? R: Con una ritenuta a titolo d'imposta del 23% sull'importo erogato, al netto dei redditi già tassati (art. 11, comma 7, lettera b, del D.Lgs. 252/2005). L'aliquota del 15% che scende fino al 9% vale per le anticipazioni per spese sanitarie, non per la casa. Il netto che incassi è quindi più basso dell'importo lordo richiesto. - D: Posso rimettere i soldi nel fondo? R: Sì, le somme percepite come anticipazione possono essere reintegrate anche in più versamenti, recuperando la posizione previdenziale e i relativi benefici fiscali. - D: Serve dimostrare l'acquisto al fondo? R: Sì: il fondo chiede documentazione come preliminare, atto notarile o fatture dei lavori. Le regole di rendicontazione sono indicate nel regolamento del fondo. - D: La banca considera questi soldi come anticipo valido? R: Sì, purché tracciabili: l'accredito dal fondo pensione è documentabile e viene accettato senza problemi come mezzo proprio, a differenza dei versamenti in contanti. ### Si può comprare casa mentre si paga un affitto? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-comprare-casa-mentre-si-paga-un-affitto Aggiornato: 2026-08-26 Sì, e succede nella quasi totalità dei casi: chi compra la prima casa quasi sempre paga un affitto. Il canone non è un debito finanziario, quindi non compare nelle banche dati creditizie e molte banche non lo sottraggono dal reddito, valutando che cesserà con il trasferimento nella casa acquistata. Il punto pratico è la sovrapposizione temporanea tra ultimo canone e prima rata, che va pianificata nel budget. Punti chiave: - Il canone di affitto non è un debito segnalato nei sistemi creditizi. - Molte banche non lo sottraggono dal reddito perché destinato a cessare. - L'affitto pagato con regolarità è una prova pratica di capacità di risparmio. - Va pianificata la sovrapposizione tra ultimo canone, rata e spese d'atto. - La disdetta va data nei termini contrattuali, in genere con preavviso di mesi. - Se il canone continuerà dopo l'acquisto, la banca lo considera nel calcolo. Domande frequenti: - D: L'affitto viene sottratto dal reddito nel calcolo della rata? R: Dipende dalla banca: molte non lo sottraggono, perché il canone cesserà con il trasferimento nella casa acquistata. Se invece resterai in affitto, viene considerato come spesa ricorrente. - D: L'affitto compare in CRIF? R: No: la locazione non è un contratto di credito, quindi non è registrata nei sistemi di informazioni creditizie. Restano visibili in estratto conto i bonifici del canone. - D: Pagare l'affitto puntualmente aiuta la pratica? R: Indirettamente sì: bonifici regolari e capacità di accantonare risparmio nonostante il canone sono un buon segnale sulla gestione delle finanze. - D: Quando devo dare la disdetta al proprietario? R: Rispettando il preavviso previsto dal contratto, che nelle locazioni abitative è normalmente di alcuni mesi. Meglio farlo quando hai la delibera e una data di rogito ragionevolmente certa. - D: Quanti mesi di doppia spesa devo prevedere? R: In genere uno o due: il rogito e il trasloco raramente coincidono. Prevedi anche eventuali lavori nella nuova casa prima di trasferirti. - D: Posso detrarre affitto e interessi nello stesso anno? R: Le due detrazioni hanno requisiti distinti: quella per il canone spetta per l'abitazione principale in locazione, quella sugli interessi per l'abitazione principale acquistata. Nell'anno di passaggio va verificato il periodo di spettanza di ciascuna. ### Posso affittare la casa con mutuo prima casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-affittare-casa-con-mutuo-prima-casa Aggiornato: 2026-10-05 Sì, puoi affittare una casa acquistata con mutuo prima casa e non esiste un numero minimo di anni da attendere: le agevolazioni sull'imposta di registro (Nota II-bis, art. 1 Tariffa Parte I, DPR 131/1986) richiedono la residenza nel Comune, non che l'immobile resti a tua disposizione, e non decadono per il solo fatto della locazione. Cambia però il quadro fiscale: se cedi tutta la casa e perdi la dimora abituale, perdi la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), salvo trasferimento per motivi di lavoro, e l'IMU torna dovuta con aliquota ordinaria. Il contratto di mutuo può inoltre richiedere il consenso preventivo della banca. Punti chiave: - Non esiste un periodo minimo di attesa: la legge non vieta di affittare l'immobile acquistato con agevolazione prima casa. - L'agevolazione sull'imposta di registro non decade per la locazione: richiede la residenza nel Comune, non l'uso diretto. - Il vincolo vero è il quinquennio sulla rivendita (non sulla locazione), pena decadenza e sanzioni. - Se perdi la dimora abituale perdi la detrazione IRPEF 19% degli interessi (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), salvo trasferimenti per lavoro. - L'IMU torna dovuta con aliquota ordinaria: l'esenzione riguarda solo l'abitazione principale. - Molti contratti di mutuo richiedono il consenso scritto della banca prima di locare l'immobile ipotecato. Domande frequenti: - D: Posso affittare la casa comprata con mutuo prima casa? R: Sì. Non esiste una norma che imponga di abitarla per un numero minimo di anni prima di affittarla. L'agevolazione fiscale sull'acquisto richiede la residenza nel Comune dell'immobile (da trasferire entro 18 mesi) e non decade per il solo fatto che l'immobile venga locato. - D: Dopo quanto tempo posso affittarla senza rischi? R: Dal punto di vista dell'imposta di registro non c'è un termine da rispettare per la locazione. Il periodo che conta è il quinquennio dall'acquisto, ma riguarda la rivendita: se vendi prima di cinque anni senza riacquistare entro un anno, le agevolazioni decadono con imposte e sanzioni. - D: Perdo la detrazione degli interessi del mutuo se affitto? R: Se cedi in locazione l'intero immobile e non ci abiti più, sì: la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) spetta per l'unità usata come abitazione principale. È prevista un'eccezione se hai dovuto trasferirti per motivi di lavoro. Se affitti solo una stanza e continui a risiedervi, la casa resta la tua abitazione principale e la detrazione può continuare a spettare: verifica il caso specifico con un CAF, perché non esiste una regola generale di calcolo proporzionale pubblicata dall'Agenzia delle Entrate. - D: L'IMU torna dovuta se affitto la casa? R: Sì. L'esenzione IMU vale per l'abitazione principale, cioè dove risiedi e dimori abitualmente. Se l'immobile viene locato e non è più la tua abitazione principale, si applica l'aliquota ordinaria deliberata dal Comune, che in molti casi prevede aliquote agevolate per i contratti concordati. - D: Devo chiedere il permesso alla banca per affittare l'immobile ipotecato? R: Molti contratti di mutuo contengono una clausola che richiede il consenso preventivo scritto della banca alla locazione, soprattutto per contratti di lunga durata o con canone anticipato. La proprietà resta tua, ma è prudente inviare una richiesta formale e conservare la risposta per evitare contestazioni contrattuali. - D: Con il mutuo Consap posso affittare la casa? R: Le regole del Fondo non dicono che cosa succede se la affitti. Chiedono che la casa sia comprata per farne la tua abitazione principale, e lo dichiari nella domanda e negli atti; per le FAQ di Consap la garanzia si estende solo alle case adibite ad abitazione principale di chi la chiede. Il decreto del 2014 non fissa un periodo minimo in cui abitarci e, fra i casi in cui la garanzia decade, non nomina l'affitto. Comprare già per affittare, invece, renderebbe falsa la dichiarazione. Prima di affittare chiedi alla banca per iscritto. - D: Come viene tassato il canone di affitto? R: Puoi scegliere la tassazione ordinaria IRPEF sul reddito da locazione oppure la cedolare secca, con aliquota del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti. La cedolare secca esclude l'aumento dell'imponibile IRPEF ma non consente alcune deduzioni. ### L'ISEE conta per il mutuo giovani under 36? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/isee-conta-per-mutuo-giovani-under-36 Aggiornato: 2026-09-29 L'ISEE non è un requisito bancario: la banca valuta reddito, stabilità e indebitamento, non l'indicatore ISEE. L'ISEE serve solo alla garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap: gli under 36 sono una delle categorie a cui il Fondo è riservato, con qualunque ISEE, e la garanzia copre il 50% della quota capitale. Con ISEE non superiore a 40.000 euro annui e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, sale all'80%. Il mutuo garantito non supera i 250.000 euro. Punti chiave: - La banca non chiede l'ISEE per valutare il merito creditizio. - Gli under 36 accedono al Fondo di garanzia prima casa con qualunque ISEE: fino a 40.000 euro serve per la garanzia all'80%. - La garanzia all'80% vale per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027. - Il mutuo garantito arriva fino a 250.000 euro; per l'80% deve superare l'80% del prezzo, oneri accessori compresi. - Per un under 36 con ISEE sopra 40.000 euro la garanzia resta al 50%; chi non rientra in una categoria di legge non accede al Fondo. - Nel 2026 la platea dei beneficiari è stata ampliata: verifica le condizioni aggiornate su Consap. Domande frequenti: - D: La banca mi chiede l'ISEE per concedere il mutuo? R: No. L'istruttoria si basa su reddito documentato, tipologia contrattuale, anzianità lavorativa, esposizioni in corso e storia creditizia. L'ISEE è un indicatore della situazione economica del nucleo usato per l'accesso a prestazioni agevolate: entra in gioco solo se chiedi la garanzia all'80% del Fondo prima casa, non nella valutazione del merito creditizio. - D: Qual è la soglia ISEE per la garanzia all'80% del Fondo prima casa? R: Per gli under 36 non c'è una soglia ISEE di accesso: sono una delle categorie a cui il Fondo è riservato. Un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, con un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, porta la garanzia dal 50% all'80% della quota capitale (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021). - D: Quanto copre la garanzia statale e su quale importo? R: La garanzia copre il 50% della quota capitale, su finanziamenti fino a 250.000 euro. Per un under 36 sale all'80% con ISEE non superiore a 40.000 euro e un mutuo superiore all'80% del prezzo d'acquisto, oneri accessori compresi. Chi non rientra in una categoria non può usare il Fondo. - D: Con ISEE sopra 40.000 euro posso ancora accedere al Fondo? R: Sì: un under 36 resta nella sua categoria anche con ISEE sopra 40.000 euro, ma la garanzia si ferma al 50% della quota capitale invece dell'80%. Superare la soglia non preclude il mutuo, riduce l'intensità dell'agevolazione: la valutazione bancaria resta la stessa e prescinde dall'ISEE. - D: La garanzia statale mi dà anche uno sconto sul tasso? R: Non automaticamente, ma nella prassi molte banche riservano ai mutui assistiti dalla garanzia condizioni più favorevoli, perché il rischio a loro carico si riduce. Il vantaggio va verificato confrontando il TAEG delle offerte con e senza garanzia. - D: Serve non possedere altre case? R: Sì: tra i requisiti previsti c'è la non titolarità di altri immobili a uso abitativo, con le eccezioni indicate nelle FAQ ufficiali, per esempio per immobili ricevuti in successione. Le condizioni puntuali sono pubblicate da Consap e vanno verificate prima della domanda. ### Conviene aspettare a comprare casa se i tassi salgono? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conviene-aspettare-a-comprare-casa-se-i-tassi-salgono Aggiornato: 2026-08-26 Nella maggior parte dei casi no: nel primo trimestre 2026 i prezzi delle case sono saliti del 5,2% su base annua (Istat), cioè circa 10.400 euro su un immobile da 200.000 euro, mentre mezzo punto di tasso in più su un mutuo da 200.000 euro a 25 anni costa circa 54 euro al mese e 16.100 euro di interessi in totale. Aspettare conviene solo se il mercato locale è stagnante, se serve tempo per accumulare l'anticipo o se ci si attende un taglio dei tassi a breve. Punti chiave: - Istat (19/06/2026, dati provvisori I trimestre 2026): indice IPAB dei prezzi delle abitazioni +1,0% congiunturale e +5,2% tendenziale, in accelerazione dal +4,0% del IV trimestre 2025. - Agenzia delle Entrate–OMI (10/06/2026): compravendite residenziali +4,4% nel I trimestre 2026; Nomisma stima circa 780.000 transazioni nel 2026 (+1,8%). - Banca d'Italia: TAEG medio sui nuovi mutui casa al 3,95% a giugno 2026, dal 3,81% di marzo. - Su 200.000 euro a 25 anni, mezzo punto di tasso in più vale circa 54 euro di rata al mese e circa 16.100 euro di interessi complessivi. - Con prezzi a +5,2% annuo, un anno di attesa su una casa da 200.000 euro costa circa 10.400 euro di prezzo, più i canoni di affitto pagati nel frattempo. Domande frequenti: - D: I prezzi delle case in Italia stanno ancora salendo nel 2026? R: Sì. Secondo Istat (comunicato del 19 giugno 2026, dati provvisori) l'indice IPAB dei prezzi delle abitazioni è cresciuto dell'1,0% sul trimestre precedente e del 5,2% su base annua nel primo trimestre 2026, in accelerazione rispetto al +4,0% del quarto trimestre 2025. Nomisma parla di consolidamento con valori stabili nei 13 grandi mercati urbani. - D: Quanto costano oggi i mutui casa in Italia? R: Il TAEG medio sui nuovi mutui per acquisto di abitazione è al 3,95% a giugno 2026 secondo Banca d'Italia, contro il 3,96% di maggio e il 3,81% di marzo 2026. Il livello si muove quindi in area 3,8-4,0% con una lieve tendenza al rialzo. - D: Un aumento di 0,5 punti di tasso quanto costa su un mutuo da 200.000 euro? R: Su 25 anni di durata, passare dal 3,3% al 3,8% porta la rata da circa 980 a circa 1.034 euro al mese: circa 54 euro in più al mese e circa 16.100 euro di interessi in più sull'intera durata. - D: Se aspetto e i tassi scendono, posso comunque risparmiare? R: Solo se nel frattempo il prezzo dell'immobile non sale più del risparmio sugli interessi. Con prezzi a +5,2% annuo, su una casa da 200.000 euro un anno di attesa vale circa 10.400 euro di maggior prezzo, a cui vanno aggiunti i canoni di affitto versati nell'attesa. - D: Posso comprare adesso e rinegoziare il mutuo se i tassi scendono? R: Sì: la surroga presso un'altra banca è gratuita per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater TUB, e la rinegoziazione con la banca attuale è sempre proponibile. È la ragione per cui il rischio di comprare in una fase di tassi alti è asimmetrico: il prezzo di acquisto non si rinegozia, il tasso sì. ### Plusvalenza vendita casa con mutuo entro 5 anni: guida fiscale 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/plusvalenza-vendita-casa-mutuo-entro-5-anni-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Se vendi entro 5 anni un immobile che NON è stato tua abitazione principale per la maggior parte del periodo, la plusvalenza è tassata al 26% (imposta sostitutiva scelta dal notaio) o con IRPEF ordinaria; se invece era abitazione principale, la plusvalenza è sempre esente, a prescindere dai 5 anni. Il mutuo residuo va comunque estinto o accollato al momento del rogito. Punti chiave: - La plusvalenza da vendita immobile entro 5 anni si tassa solo se l'immobile NON è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. - Se dovuta, la plusvalenza si calcola come differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (più costi incrementativi e spese notarili) ed è tassabile al 26% in sostitutiva su richiesta al notaio, oppure con aliquote IRPEF ordinarie in dichiarazione dei redditi. - Questa regola sulla plusvalenza (art. 67 TUIR) è diversa e autonoma rispetto alla decadenza dalle agevolazioni prima casa sull'imposta di registro: si possono verificare entrambe, una sola o nessuna delle due. - Il mutuo residuo sull'immobile venduto non decade automaticamente: va estinto anticipatamente al rogito (con il ricavato della vendita) o, più raramente, accollato dall'acquirente. - Se compri la nuova casa prima di vendere la vecchia, per il periodo di doppia proprietà l'immobile non abitazione principale è soggetto a IMU: l'aliquota di base è lo 0,86% e il Comune può ridurla fino a zero o alzarla fino all'1,06% (1,14% nei Comuni che applicavano la maggiorazione TASI). - Il Fondo di garanzia Consap prima casa resta attivo (fino al 31 dicembre 2027 vale anche la garanzia all'80% per le categorie prioritarie), ma riguarda l'accesso al credito, non la tassazione della plusvalenza. Domande frequenti: - D: Se vendo la mia prima casa dopo 3 anni pago le tasse sulla plusvalenza? R: No, se l'immobile è stato la tua abitazione principale (residenza e dimora abituale) per la maggior parte dei 3 anni di possesso, la plusvalenza è sempre esente da tassazione, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi meno di 5 anni. - D: Qual è la differenza tra plusvalenza e decadenza dalle agevolazioni prima casa? R: Sono due questioni fiscali distinte. La decadenza riguarda l'imposta di registro pagata in origine (si rischia di dover restituire la differenza fino al 9% se vendi entro 5 anni senza riacquistare entro un anno). La plusvalenza riguarda invece l'eventuale guadagno IRPEF sulla differenza tra prezzo di acquisto e di vendita, disciplinata dall'art. 67 del TUIR, con regole di esenzione proprie legate all'uso come abitazione principale. - D: Come si calcola la plusvalenza imponibile? R: Si sottrae dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto originario, aumentato dei costi accessori documentati (imposte di registro/IVA pagate all'acquisto, onorario notarile, eventuali spese di ristrutturazione incrementative). Il risultato, se positivo e l'immobile non era abitazione principale per la maggior parte del periodo, è la plusvalenza tassabile. - D: Conviene scegliere l'imposta sostitutiva del 26% o la tassazione IRPEF ordinaria? R: Dipende dal proprio reddito complessivo. Se la propria aliquota marginale IRPEF è inferiore al 26% può convenire tassare la plusvalenza in dichiarazione dei redditi; se invece si hanno redditi medio-alti (aliquote del 33% o 43% nel 2026), conviene quasi sempre chiedere al notaio l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 26% direttamente in atto. - D: Se ho ancora un mutuo attivo posso vendere casa prima dei 5 anni? R: Sì, non esiste un vincolo di legge che lo impedisca. In pratica, al rogito di vendita il notaio provvede a versare alla banca il capitale residuo del mutuo con parte del ricavato, ottenendo la cancellazione dell'ipoteca contestualmente o subito dopo la vendita. - D: Se compro la nuova casa prima di vendere la vecchia, pago l'IMU su entrambe? R: Sì, per il periodo di contemporaneo possesso l'immobile che non è la tua abitazione principale (tipicamente quello vecchio, ancora da vendere, o quello nuovo se non hai ancora trasferito la residenza) è soggetto a IMU come seconda casa. L'aliquota di base è lo 0,86% del valore catastale rivalutato; il Comune può ridurla fino a zero o alzarla fino all'1,06% (1,14% dove applicava la maggiorazione TASI), come prevedono i commi 754 e 755 dell'art. 1 della L. 160/2019. - D: Gli immobili ristrutturati con Superbonus hanno regole diverse sulla plusvalenza? R: Sì. Dal 1° gennaio 2024 la legge di bilancio ha esteso la tassazione della plusvalenza fino a 10 anni dalla fine dei lavori per gli immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che abbiano beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura, salvo che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. ### Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi (prima casa)? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-non-trasferisco-residenza-entro-18-mesi-prima-casa Aggiornato: 2026-07-20 Se non trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito, decadi dalle agevolazioni prima casa e l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, più sanzione e interessi. La decadenza però non è automatica in caso di forza maggiore comprovata (es. immobile reso inagibile da eventi imprevedibili e non imputabili al contribuente): la Cassazione ha più volte salvato il beneficio in questi casi, mentre esclude ritardi dei cantieri o difficoltà di mercato. Se sai già che non farai in tempo, conviene comunicarlo all'Agenzia prima della scadenza o usare il ravvedimento operoso per pagare sanzioni molto ridotte. Punti chiave: - Il termine di 18 mesi decorre dalla data del rogito, non dalla consegna delle chiavi o dalla fine dei lavori. - La forza maggiore deve essere imprevedibile, non imputabile al contribuente e rendere impossibile — non solo difficile — il trasferimento. - La Cassazione (ord. 19247/2014, sent. 864/2016, ord. 20557/2024) ha tracciato confini stretti: salva l'agevolazione in casi eccezionali, la nega per ritardi di cantiere o difficoltà di vendita dell'altro immobile. - Le proroghe COVID hanno riguardato soprattutto i termini di accertamento dell'Agenzia e alcuni casi Superbonus, non un allungamento generalizzato dei 18 mesi per tutti i contribuenti. - Se sai in anticipo che non rispetterai il termine, comunicarlo all'Agenzia prima della scadenza evita la sanzione; dopo la scadenza resta il ravvedimento operoso con riduzioni progressive. - In caso di accertamento, l'imposta si applica con l'aliquota ordinaria sulla differenza, più sanzione e interessi legali dalla data del rogito. Domande frequenti: - D: Cosa succede esattamente se non trasferisco la residenza entro 18 mesi? R: Decadi dall'agevolazione prima casa prevista dalla nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I, del DPR 131/1986. L'Agenzia delle Entrate emette un avviso di liquidazione per recuperare la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, con sanzione e interessi legali dalla data del rogito. - D: La forza maggiore mi salva sempre dalla decadenza? R: No. La Cassazione richiede che l'evento sia imprevedibile, non imputabile al contribuente e tale da rendere impossibile — non semplicemente più difficile o sconveniente — il trasferimento della residenza. Ritardi dei lavori di ristrutturazione, difficoltà a vendere un altro immobile o motivi di opportunità economica non vengono considerati forza maggiore (Cass. ord. 20557/2024). - D: Il COVID-19 ha prorogato automaticamente il termine dei 18 mesi per tutti? R: No. Le norme emergenziali hanno sospeso soprattutto i termini di accertamento dell'Agenzia delle Entrate e, in casi specifici legati al Superbonus, il termine per il trasferimento della residenza è stato eccezionalmente esteso a 30 mesi con decorrenza dal 31 ottobre 2023. Non c'è stata una proroga generalizzata dei 18 mesi per chi non ha lavorato con il Superbonus: ogni caso va verificato singolarmente. - D: Cosa devo fare se so già che non rispetterò il termine? R: Conviene presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate prima della scadenza dei 18 mesi, dichiarando la sopravvenuta impossibilità di trasferire la residenza: in questo modo si paga solo la differenza d'imposta e gli interessi, senza sanzione. Dopo la scadenza resta la strada del ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte in proporzione a quanto tempo è passato: l'art. 13 del D.Lgs. 472/1997 che lo disciplinava è però abrogato dal D.Lgs. 173/2024, quindi le misure vanno verificate sul testo in vigore al momento del versamento. - D: Quanto tempo ha l'Agenzia delle Entrate per contestare la decadenza? R: Il termine di decadenza per la notifica dell'avviso di liquidazione è di 3 anni, che decorrono dal giorno in cui scadono i 18 mesi previsti per il trasferimento della residenza. - D: Serve un avvocato per far valere la forza maggiore? R: Non è obbligatorio nella fase di dialogo con l'Agenzia (istanza preventiva o ravvedimento), ma se si arriva a un contenzioso in Commissione Tributaria (oggi Corte di Giustizia Tributaria) è fortemente consigliato farsi assistere da un professionista, perché l'onere della prova della forza maggiore è a carico del contribuente e la giurisprudenza è rigorosa nel valutarla. ### Mutuo prima casa e separazione dei beni: guida completa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-coniugi-separazione-beni Aggiornato: 2026-10-16 In separazione dei beni un coniuge può comprare con le agevolazioni prima casa anche se l'altro ha già un'abitazione tutta sua, purché rispetti la residenza e gli altri requisiti. Il mutuo può essere intestato a uno solo: se è anche proprietario, detrae il 19% di tutti gli interessi, su un massimo di 4.000 € l'anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). Se il mutuo è cointestato al 50% e la casa è di uno solo, il tetto si divide: il proprietario detrae il 19% su 2.000 € di interessi al massimo, l'altro niente. Punti chiave: - La separazione dei beni permette a un coniuge di acquistare come 'prima casa' anche se l'altro ha già usufruito del bonus. - Il mutuo può essere intestato a uno solo dei coniugi: se è anche proprietario, detrae il 19% di tutti gli interessi, su un massimo di 4.000 € l'anno. - In caso di separazione legale, la proprietà resta del coniuge acquirente, semplificando la divisione del patrimonio. - Per le agevolazioni, il coniuge acquirente deve avere la residenza nel Comune dell'immobile, trasferirla lì entro 18 mesi o lavorarci. - Nello stesso Comune blocca le agevolazioni solo un'altra casa tua, da solo o in comunione con il coniuge: una casa che è solo dell'altro coniuge non conta, e le quote avute con altre persone contano solo se quella casa era stata comprata con le agevolazioni. Domande frequenti: - D: Posso avere le agevolazioni prima casa se mia moglie ha già una casa in separazione dei beni? R: Sì. In regime di separazione dei beni, la proprietà di un immobile da parte di un coniuge non preclude all'altro l'accesso alle agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2%, sostitutiva sul mutuo allo 0,25%) per un nuovo acquisto, a patto che il richiedente non sia titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di un'altra casa nello stesso Comune e non possieda, neanche in quota, in tutta Italia, un'altra casa comprata con le agevolazioni prima casa (oppure si impegni a venderla entro due anni). - D: Chi detrae il mutuo se la casa è intestata a un coniuge ma il mutuo è cointestato? R: Se la casa è di proprietà esclusiva di un coniuge ma il mutuo è cointestato, solo il coniuge proprietario può detrarre gli interessi passivi, limitatamente alla propria quota di mutuo (di solito il 50%), quindi su massimo 2.000 € di interessi. L'altro coniuge, non essendo proprietario, perde la detrazione sulla sua quota, anche se è fiscalmente a carico del proprietario. Il tetto di 4.000 € di interessi per anno, al 19%, è unico e si divide fra i due intestatari (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). - D: La separazione dei beni protegge la casa dai creditori del coniuge? R: Sì. In separazione dei beni l'immobile acquistato individualmente entra nel patrimonio esclusivo del coniuge titolare: i creditori dell'altro coniuge non possono pignorarlo né iscrivervi ipoteca. In comunione legale, invece, i creditori personali di un coniuge arrivano anche ai beni comuni, ma solo in via sussidiaria e fino al valore della sua quota (art. 189 c. 2 c.c.). - D: Cosa succede al mutuo in separazione dei beni se divorziamo? R: Se immobile e mutuo sono intestati a un solo coniuge, proprietà e debito restano in capo a lui anche dopo il divorzio. Il giudice può assegnare il godimento della casa familiare all'altro genitore, «tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli» (art. 337-sexies c.c.), ma questo non modifica l'intestazione del mutuo verso la banca. ### Decadenza dalle agevolazioni prima casa 2026: rischi e rimedi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/decadenza-agevolazioni-prima-casa-2026-conseguenze-rimedi Aggiornato: 2026-10-13 Cosa succede se vendi casa prima di 5 anni o non sposti la residenza entro 18 mesi? Guida alla decadenza agevolazioni prima casa 2026 e ravvedimento. Domande frequenti: - D: Cosa succede se non sposto la residenza entro 18 mesi? R: Si decade dalle agevolazioni 'prima casa'. Dovrai pagare la differenza tra l'imposta ordinaria (9%) e quella agevolata (2%), oltre a una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e al pagamento degli interessi di mora. - D: Posso vendere la prima casa prima di 5 anni senza perdere i benefici? R: Sì, a condizione di acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita della prima casa. - D: Cosa succede se il riacquisto entro un anno è una donazione? R: La donazione non è considerata un acquisto oneroso valido per mantenere le agevolazioni. È necessario un acquisto a titolo oneroso (compravendita). - D: La separazione dei coniugi causa la decadenza? R: No, il trasferimento di immobili tra coniugi in sede di separazione o divorzio non comporta la decadenza dalle agevolazioni prima casa. - D: Cos'è il ravvedimento operoso per la prima casa? R: È una procedura che permette al contribuente di dichiarare spontaneamente all'Agenzia delle Entrate il mancato rispetto dei requisiti prima di ricevere un accertamento, riducendo drasticamente le sanzioni. - D: Quanto tempo ha l'Agenzia delle Entrate per l'accertamento? R: L'Agenzia ha 3 anni di tempo, che decorrono dalla scadenza dei 18 mesi per la residenza o dall'anno previsto per il riacquisto. ### Mutuo Prima Casa Single Parent 2026: guida al Fondo Consap URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-single-parent-2026 Aggiornato: 2026-10-06 Nel 2026 i genitori soli che vivono con figli minori (nuclei monogenitoriali) sono una delle categorie a cui la legge riserva il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap. La garanzia è ordinariamente del 50% della quota capitale e sale fino all'80% con un ISEE non superiore a 40.000 euro e un mutuo oltre l'80% del prezzo (regola prorogata al 31 dicembre 2027): con quella la banca può finanziare fino al 100% del prezzo anche con un solo reddito, se la rata è sostenibile. Sull'Assegno Unico le banche non fanno tutte lo stesso: alcune lo contano come reddito, in tutto o in parte, altre no. Punti chiave: - Categoria ammessa: i nuclei monogenitoriali con figli minori sono una delle categorie a cui la legge riserva il Fondo; la garanzia è del 50% e sale fino all'80% con ISEE entro i 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo. - Legge 207/2024 (legge di bilancio 2025): proroga al 31 dicembre 2027 la garanzia all'80% per le categorie prioritarie, come i genitori soli con figli minori, con ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo. - Assegno Unico: dipende dalla banca. Alcune lo contano come reddito, in tutto o in parte, altre no. - Mutuo al 100%: con la garanzia la banca può finanziare l'intero prezzo d'acquisto, ma non è obbligata; imposte e notaio si pagano a parte. - Tasso: il riferimento resta il TEGM; per la scheda di Consap, per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 è ammesso un TEG superiore, entro il differenziale positivo fra le medie dell'IRS a dieci anni. Domande frequenti: - D: Cosa si intende per nucleo monogenitoriale per il mutuo Consap? R: Per il Fondo Garanzia Prima Casa, il nucleo monogenitoriale è composto da un unico genitore (celibe/nubile, separato, divorziato o vedovo) convivente con almeno un figlio minorenne. Questa condizione fa rientrare il nucleo fra le categorie ammesse al Fondo: la garanzia è ordinariamente del 50% della quota capitale e sale fino all'80% chiedendo l'innalzamento con ISEE entro i 40.000 euro, se il mutuo supera l'80% del prezzo. - D: L'Assegno Unico 2026 viene considerato reddito per il mutuo? R: Dipende dalla banca: alcune lo contano come reddito, in tutto o in parte, altre no. Chi lo conta guarda di solito quanto durerà, perché pesa meno man mano che i figli crescono, e chiede la prova degli accrediti INPS sul conto. Prima di farci affidamento nel calcolo della rata, chiedi alla banca come lo tratta. - D: Qual è il limite ISEE per le agevolazioni single parent 2026? R: Per chiedere la garanzia elevata fino all'80% l'ISEE non deve superare i 40.000 euro. Attenzione: la nuova franchigia prima casa a 91.500 € vale, secondo il messaggio INPS n. 102/2026, solo per assegno di inclusione, supporto per la formazione e il lavoro, assegno unico, bonus nido e bonus nuovi nati. Per il Fondo Consap non vale: resta la franchigia ordinaria. - D: Posso ottenere un mutuo al 100% come genitore single? R: Sì, è possibile. Grazie alla garanzia Consap, che per le categorie ammesse può salire fino all'80% con ISEE entro i 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo, la banca può finanziare il 100% del prezzo d'acquisto, a patto che il rapporto rata/reddito risulti sostenibile (l'Assegno Unico aiuta solo se quella banca lo conta). ### Mutuo con apprendistato: si può fare e cosa guardano le banche URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-apprendistato-professionalizzante-2026-requisiti Aggiornato: 2026-10-08 Sì, il mutuo con l'apprendistato professionalizzante si può ottenere: per legge è un contratto a tempo indeterminato, ma le banche non lo valutano tutte allo stesso modo e almeno una lo tratta come un tempo determinato, finanziandolo solo con un cointestatario o un garante a reddito stabile. Se hai meno di 36 anni puoi chiedere la garanzia del Fondo Consap (50%, 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo), che permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo, ma la rata deve comunque reggere il tuo reddito. Punti chiave: - Per legge l'apprendistato è un contratto a tempo indeterminato fin dall'inizio (art. 41 D.Lgs. 81/2015). - Le banche non lo valutano tutte allo stesso modo: almeno una lo tratta come un tempo determinato e chiede un cointestatario o un garante stabile. - Con 1.300 € netti al mese la rata di prassi è di circa 429 € e il mutuo a tasso fisso arriva a circa 82.914 € in 25 anni (tassi del 13 ottobre 2026). - Il Fondo Consap è aperto agli apprendisti che hanno meno di 36 anni alla domanda o rientrano in un'altra categoria di legge. - Il Fondo garantisce la banca ma non aggiunge reddito: la rata deve reggere lo stipendio. - Per legge l'anticipo del TFR per la prima casa si chiede dopo 8 anni con lo stesso datore di lavoro, salvo condizioni migliori del contratto collettivo. Domande frequenti: - D: L'apprendistato è considerato come un tempo determinato? R: Per legge no: è un contratto a tempo indeterminato finalizzato alla formazione, salvo l'apprendistato stagionale, che i contratti collettivi possono prevedere a termine. Le banche però non lo valutano tutte allo stesso modo: almeno una lo tratta come un tempo determinato e finanzia l'apprendista solo con un cointestatario o un garante a reddito stabile. Conviene chiedere prima come la banca legge il contratto. - D: Serve necessariamente un garante? R: Dipende dalla banca e dalla rata. Almeno una banca finanzia gli apprendisti solo con un cointestatario o un garante a reddito stabile, e ogni banca può chiedere garanzie o rifiutare se la rata è troppo alta rispetto al reddito. Con il Fondo Consap le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative, ma se la rata non regge possono rifiutare o chiedere un cointestatario. - D: Posso usare il TFR per il mutuo? R: Per comprare la prima casa si può chiedere un anticipo del TFR, fino al 70% di quanto maturato, dopo almeno 8 anni di servizio con lo stesso datore di lavoro (art. 2120 c.c., salvo condizioni migliori previste dal contratto collettivo o da un accordo individuale): per un apprendista di solito non è ancora possibile. Nel calcolo della rata la banca parte dallo stipendio netto. - D: Quali sono i limiti di età? R: Per il Fondo Consap come under 36 non devi aver compiuto 36 anni alla data della domanda, che si presenta in banca insieme alla richiesta di mutuo: conta quella data, non il rogito. Per la banca conta anche l'età che avrai a fine mutuo, con limiti che cambiano da banca a banca. - D: Con 1.300 euro al mese da apprendista quanto mutuo posso chiedere? R: Indicativamente 82.914 € in 25 anni o 92.975 € in 30 a tasso fisso, con una rata di circa 429 € al mese (il 33% del netto) e i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Con il mutuo all'80% del prezzo, in 25 anni la casa può costare circa 103.643 €, con 20.729 € di anticipo. È una stima: la cifra vera dipende dalla banca, dal contratto e dalle rate che paghi già. - D: Da quanto tempo devo lavorare per chiedere il mutuo da apprendista? R: Nessuna legge fissa un minimo: lo decide la banca. Di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni. Per il reddito di solito servono le ultime 2 o 3 buste paga, consecutive; se sei assunto da poco, la banca guarda la media delle ultime buste paga insieme al contratto. ### Mutuo prima casa giovani coppie 2026: requisiti Consap e agevolazioni ISEE 40.000€ URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-giovani-coppie-consap-2026 Aggiornato: 2026-09-23 Nel 2026 una giovane coppia che compra la prima casa può chiedere la garanzia del Fondo Consap all'80% del capitale, che rende possibile un mutuo fino al 100% del prezzo se la banca lo concede. Le condizioni principali: nucleo formato da almeno due anni, sia per le coppie sposate sia per quelle conviventi; almeno uno dei due sotto i 36 anni; ISEE fino a 40.000 euro; mutuo oltre l'80% del prezzo e non oltre 250.000 euro. La convivenza si autocertifica nel modulo Consap. La garanzia potenziata vale fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024). Le esenzioni fiscali under 36 sono scadute: si pagano le imposte prima casa ordinarie. Punti chiave: - Per il Fondo Consap la giovane coppia deve avere il nucleo formato da almeno due anni, che sia sposata o convivente, e almeno uno dei due non deve aver compiuto 36 anni. - La convivenza si dichiara nel modulo Consap, che è un'autocertificazione; in caso di verifica si prova con la stessa residenza, anche con il contratto d'affitto. - Garanzia all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, per un capitale massimo di 250.000 €. - Il mutuo va chiesto da tutti e due insieme, e nessuno dei due può avere già un'altra casa, nemmeno all'estero. - Nessuna esenzione fiscale legata all'età: dal 2025 si pagano le imposte prima casa ordinarie (registro 2%, sostitutiva 0,25%). - Le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive, salvo quelle assicurative, oltre all'ipoteca e alla garanzia del Fondo; il mutuo però lo decidono loro. Domande frequenti: - D: Il mutuo Consap per giovani coppie vale anche per chi convive? R: Sì. Il Fondo ammette le coppie sposate e quelle conviventi more uxorio, ma per tutte il nucleo deve esistere da almeno due anni: per Consap conta essere sposati da due anni oppure avere la residenza nella stessa casa da due anni. La convivenza si autocertifica nel modulo; in caso di verifica si prova con la stessa residenza, anche con il contratto d'affitto. - D: Possiamo chiedere il mutuo Consap se non conviviamo ancora? R: Come giovane coppia no: senza due anni di matrimonio o di residenza nella stessa casa il requisito del nucleo manca. Se avete tutti e due meno di 36 anni potete però chiedere la garanzia come giovani under 36, ciascuno con l'ISEE del nucleo in cui è registrato oggi, spesso quello dei genitori. Per la garanzia all'80% il tetto ISEE resta 40.000 euro. - D: Cosa succede se uno dei due ha già 36 anni? R: Per il Fondo basta che almeno uno dei due non li abbia compiuti alla data della domanda, non al rogito: la coppia resta fra le categorie prioritarie se il nucleo esiste da almeno due anni. Con ISEE fino a 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia sale all'80%. Sul piano fiscale non cambia nulla: dal 2025 nessuna esenzione dipende dall'età. - D: Possiamo usare il Fondo se uno dei due ha già una casa? R: Di regola no. Alla data della domanda nessuno dei due deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, nemmeno all'estero. L'eccezione è la casa avuta in eredità, anche in comproprietà con altri eredi, e data in uso gratuito a genitori o fratelli: una casa ricevuta in donazione non rientra. Chi ha soltanto l'usufrutto di un'altra casa, per le FAQ di Consap, può accedere. - D: Il Fondo copre anche un mutuo per ristrutturare? R: Solo insieme all'acquisto. Consap ammette il mutuo per comprare la casa, per comprarla e ristrutturarla con lavori che ne aumentano l'efficienza energetica, o per comprarla accollandosi una quota del mutuo del costruttore. Un finanziamento per la sola ristrutturazione di una casa che avete già resta fuori dal Fondo. - D: Il tasso è fisso o variabile? R: Lo scegliete voi con la banca. Per la garanzia all'80% conta il TEG, il tasso effettivo che si usa anche per l'usura: di regola non deve superare il TEGM pubblicato ogni trimestre dal MEF, ma per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 può superarlo entro un margine legato all'andamento dell'IRS a 10 anni. Il meccanismo è descritto sulla pagina del Fondo. - D: Serve un contratto a tempo indeterminato o un garante? R: Per il Fondo no: Consap non chiede un tipo di contratto, e le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive, salvo quelle assicurative, oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica. La banca però valuta il reddito come per ogni mutuo: con un contratto a termine di solito vuole vedere che avete lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, e lo verifica sull'estratto contributivo INPS. - D: Entro quando bisogna fare il rogito? R: La garanzia potenziata si può chiedere per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024), sempre in banca insieme alla domanda di mutuo. Consap risponde entro 20 giorni; se ammette la garanzia, la banca ha 90 giorni per comunicare che il mutuo è stato stipulato o non erogato, quindi conviene fissare il rogito dentro quella finestra. L'età si verifica alla domanda, non al rogito. ### Mutuo giovani under 36 nel 2026: cosa resta davvero URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-giovani-under-36-agevolazioni-2026 Aggiornato: 2026-10-16 Nel 2026 il «mutuo giovani under 36» non comprende più le esenzioni fiscali dell'art. 64 del D.L. 73/2021: quelle agevolazioni (imposta di registro, ipotecaria, catastale, credito d'imposta IVA e imposta sostitutiva sul mutuo) valevano per gli atti fino al 31 dicembre 2023 (fino al 31 dicembre 2024 solo per chi aveva firmato e registrato il preliminare entro il 2023) e non sono state reintrodotte per gli atti successivi. Resta operativa la garanzia statale del Fondo Consap: del 50% del capitale per chi non ha ancora compiuto 36 anni alla domanda di mutuo, dell'80% con ISEE non superiore a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi: è questa che consente alle banche aderenti di finanziare fino al 100% del prezzo. Sull'acquisto si applica l'agevolazione prima casa ordinaria, senza limiti di età. Punti chiave: - Nel 2026 le esenzioni fiscali under 36 dell'art. 64 D.L. 73/2021 non sono più applicabili: valevano per gli atti fino al 31/12/2023 (fino al 31/12/2024 solo per chi aveva firmato e registrato il preliminare entro il 2023) e non sono state reintrodotte. - Resta la garanzia Consap: 50% del capitale per chi non ha compiuto 36 anni alla domanda, 80% con ISEE ≤ 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi. - La garanzia Consap è ciò che permette alle banche aderenti di arrivare al 100% del prezzo di acquisto. - Sull'acquisto si applica l'agevolazione prima casa ordinaria: registro 2% tra privati o IVA 4% da impresa, senza limiti di età. - Casa non di lusso (no A/1, A/8, A/9) e residenza da trasferire entro 18 mesi restano condizioni della prima casa. Domande frequenti: - D: Come funziona il mutuo under 36? R: È un mutuo prima casa al tasso della banca, con la garanzia del Fondo Consap che la legge riserva anche a chi non ha compiuto 36 anni. Di regola il TEG non può superare il tasso medio del MEF (TEGM). Il Fondo garantisce alla banca il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, per le domande fino al 31 dicembre 2027. Se smetti di pagare, il Fondo paga alla banca la parte garantita e poi chiede a te di restituirla. Il mutuo non può superare 250.000 € e la decisione resta della banca. - D: Chi può accedere al mutuo prima casa under 36 nel 2026? R: Cittadini (italiani, UE ed extra-UE con permesso di soggiorno) che alla domanda di mutuo e al Fondo Consap non hanno ancora compiuto 36 anni: per loro la garanzia è del 50% del capitale. Per salire all'80% serve anche un ISEE ordinario ≤ 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi: regola che vale anche per giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi IACP, prorogata fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024, art. 1 c. 112). Chi ha compiuto 36 anni resta fuori, salvo che rientri in un'altra categoria di legge. - D: Come si richiede il mutuo under 36? R: In banca, non a Consap. Scegli una banca aderente al Fondo, il cui elenco è sul sito di Consap, e presenta il modulo di domanda al Fondo insieme alla domanda di mutuo, prima di compiere 36 anni. Allega un documento d'identità valido (se sei straniero, passaporto e permesso di soggiorno) e, per la garanzia all'80%, l'ISEE. Consap dà l'esito alla banca entro 20 giorni; se ti ammette, la banca ha 90 giorni per comunicare che il mutuo è stato stipulato. - D: Quali imposte non si pagano con il mutuo under 36 nel 2026? R: Nessuna esenzione specifica per età. Per gli atti dal 1° gennaio 2025 si applica l'agevolazione prima casa ordinaria: imposta di registro 2% sul valore catastale se compri da privato, oppure IVA 4% se compri da impresa costruttrice, con ipotecaria e catastale in misura fissa. L'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa resta lo 0,25% (art. 18 D.P.R. 601/1973): non è azzerata. - D: L'ISEE 40.000 € è per persona o per nucleo familiare? R: È l'ISEE ordinario del nucleo familiare dell'acquirente al momento della richiesta. Se acquisti da solo, si guarda il tuo ISEE del nucleo. Se acquisti cointestato con partner con nucleo familiare separato, ciascuno presenta il proprio ISEE e ciascuno deve essere ≤ 40.000 €. L'ISEE va richiesto al CAF o su portale INPS con DSU aggiornata (validità 1 anno solare). - D: Con il mutuo under 36 posso ottenere il 100% del valore casa? R: Sì. Gli under 36 sono fra le categorie a cui la legge riserva il Fondo Consap: con ISEE ≤ 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, possono chiedere la garanzia statale all'80% della quota capitale, che permette alle banche aderenti di erogare fino al 100% del prezzo di acquisto (LTV 100%). Se il mutuo non viene pagato, il Fondo rimborsa alla banca l'80% della quota capitale ancora dovuta: garantisce la banca, non aggiunge reddito, quindi la rata deve comunque reggere il tuo stipendio. La garanzia all'80% non è un vantaggio solo degli under 36: alle stesse condizioni vale anche per giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi IACP. - D: Il mutuo under 36 è a tasso zero? R: No. «Mutuo under 36 tasso zero» è un'espressione fuorviante: il mutuo ha il tasso di mercato praticato dalla banca, come qualsiasi altro finanziamento. Il vantaggio reale è l'accesso al credito grazie alla garanzia statale Consap, che permette alla banca di arrivare al 100% del prezzo, non uno sconto sul tasso. Con la garanzia all'80% c'è però un limite al tasso (art. 64 c. 3 D.L. 73/2021 e scheda Consap): per le domande fino al 31 dicembre 2027 il TEG del mutuo può superare il tasso medio pubblicato ogni trimestre dal MEF (TEGM) solo entro la differenza, se positiva, fra la media dell'IRS a 10 anni del mese prima dell'erogazione e quella del trimestre su cui è calcolato il TEGM; se la differenza è negativa, la banca deve applicare condizioni più favorevoli del TEGM. - D: Se compio 36 anni tra la firma del preliminare e il rogito perdo l'agevolazione? R: Sul piano fiscale no: dal 2025 non esiste più alcuna esenzione legata all'età, quindi compiere 36 anni non ti fa perdere nulla al rogito. L'età conta per la garanzia Consap, e lì il requisito si verifica alla domanda al Fondo, che presenti in banca insieme alla richiesta di mutuo. Per questo conviene presentarla prima del compleanno: conta quella data, ma dopo il sì di Consap la banca ha 90 giorni per comunicare che il mutuo è stato stipulato, altrimenti l'ammissione decade (D.M. 31 luglio 2014, art. 6) e una pratica rifatta dopo il compleanno non rientra più fra gli under 36. ### Credito d'imposta prima casa per riacquisto 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/credito-imposta-prima-casa-riacquisto Aggiornato: 2026-10-13 Il credito d'imposta prima casa (art. 7 L. 448/1998) spetta a chi vende la casa comprata con le agevolazioni e ne ricompra un'altra con i requisiti prima casa entro 1 anno; per l'Agenzia delle Entrate anche a chi compra prima la nuova e vende la vecchia nei 2 anni successivi (Risposta n. 197/2025; per chi vende prima resta l'anno, Risposta n. 297/2025). È pari al minore tra registro o IVA pagati sul primo acquisto e registro o IVA dovuti sul riacquisto. Si usa in 4 modi: dal notaio sul registro del rogito (non sull'IVA), per intero sulle imposte di atti successivi, nel 730 (rigo G1) o in compensazione F24. Punti chiave: - Il credito spetta se rivendi la prima casa e ne riacquisti un'altra con requisiti prima casa entro 1 anno (art. 7 L. 448/1998). - Importo = minore tra imposta di registro (o IVA) pagata sul primo acquisto e imposta di registro (o IVA) dovuta sul riacquisto. - 4 modi d'uso: dal notaio sull'imposta di registro del nuovo rogito (non sull'IVA), per intero sulle imposte di atti e denunce successivi, sull'IRPEF (rigo G1 del 730), in compensazione F24. - La L. 207/2024 ha esteso a 24 mesi il termine per rivendere l'abitazione pre-posseduta e non perdere i benefici prima casa (comma 4-bis Nota II-bis). - Se compri prima la casa nuova, il credito resta se vendi la vecchia entro quei 24 mesi (Risposta AdE n. 197/2025); se vendi prima, la nuova va comprata entro 1 anno: la Risposta n. 297/2025 ha escluso che i 24 mesi valgano anche qui. - Decadenza: mancato trasferimento residenza nel Comune entro 18 mesi = pagamento imposte + sanzione 30% + interessi. Domande frequenti: - D: Posso usare il credito d'imposta se riacquisto con mutuo? R: Sì, il modo in cui paghi la casa non conta. Se il rogito di riacquisto paga l'imposta di registro (di solito quando compri da un privato), il notaio sconta il credito da quell'imposta direttamente in atto, se lo chiedi: hai bisogno di meno liquidità il giorno del rogito e puoi calibrare meglio la parte finanziata con mutuo. Dall'IVA invece il credito non si scala: se compri da un'impresa con IVA, lo usi nella dichiarazione dei redditi, in compensazione F24 o sulle imposte di atti successivi. - D: Cosa succede se rivendo la vecchia casa entro 24 mesi invece che 12? R: Dipende dall'ordine. Se compri prima la casa nuova, la L. 207/2024 ti dà 24 mesi dal nuovo acquisto per vendere la vecchia (comma 4-bis Nota II-bis DPR 131/1986) e, per l'Agenzia delle Entrate, anche il credito d'imposta resta, purché la vendita arrivi entro quei 24 mesi (Risposte n. 197/2025 e 238/2025). Se non vendi in tempo, perdi le agevolazioni sul nuovo acquisto e il credito. Se invece vendi prima e ricompri dopo, la casa nuova va comprata entro 1 anno dalla vendita: la Risposta n. 297/2025 ha escluso che i 24 mesi valgano anche in questo caso. - D: Se non uso tutto il credito al rogito, lo perdo? R: No. Il credito residuo si può: (a) riportare nei periodi d'imposta successivi indicandolo nel rigo G1 del modello 730; (b) usare in compensazione tramite F24 per altre imposte. Non è però rimborsabile in denaro. - D: Se ho pagato IVA al costruttore sul primo acquisto, il credito vale lo stesso? R: Sì. Il credito è pari al minore tra l'IVA pagata al costruttore sul primo acquisto e l'imposta dovuta sul riacquisto (registro o IVA). Documenta l'IVA con la fattura del costruttore. Se sull'acquisto avevi versato 20.000 € di IVA agevolata al 4% e sul riacquisto devi 6.300 € di registro, il credito è 6.300 € (il minore). - D: Il credito è cumulabile con la detrazione interessi sul mutuo? R: Sì, sono due agevolazioni distinte: il credito d'imposta recupera il registro o l'IVA pagati sul primo acquisto, scalandoli da altre imposte (dal registro del nuovo rogito, dall'IRPEF o in compensazione F24), la detrazione interessi (art. 15 co. 1 lett. b TUIR, fino a 4.000 € annui) riguarda gli interessi passivi del mutuo prima casa. Entrambe si applicano nello stesso anno se maturi i requisiti. ### Tariffario notarile 2026: preventivo notaio prima casa URL: https://blog.gomutuo.it/blog/costo-notaio-acquisto-prima-casa Aggiornato: 2026-10-13 Nel 2026 il costo totale del notaio per l'acquisto della prima casa va da circa 2.500 € a 4.500 €, di cui solo 1.500-2.500 € è onorario del notaio: il resto sono imposte (di registro, ipotecaria, catastale) che il notaio incassa e versa allo Stato. Con il mutuo si aggiungono 1.000-1.800 € per il rogito ipotecario. Punti chiave: - Il costo totale per il notaio prima casa nel 2026 è 2.500-4.500 € senza mutuo: onorario più imposte. - L'onorario puro del notaio vale solo 1.500-2.500 €: il resto sono tasse che il notaio versa allo Stato. - Comprando da privato le imposte si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo di vendita: risparmio enorme. - Con il mutuo si aggiunge un secondo atto (ipotecario): 1.000-1.800 € extra. - È tuo diritto scegliere il notaio: chiedi sempre 2-3 preventivi scritti prima di firmare. Domande frequenti: - D: Quanto costa il notaio per l'acquisto della prima casa nel 2026? R: Il costo totale va da circa 2.500 € a 4.500 € per un immobile fino a 200.000 €. Di questi, solo 1.500-2.500 € è l'onorario effettivo del notaio: la parte restante sono imposte (di registro, ipotecaria, catastale) che il notaio incassa dal cliente e versa allo Stato entro pochi giorni dal rogito. - D: Quanto costa il notaio con il mutuo per la prima casa? R: Se acquisti con mutuo il notaio deve stipulare due atti (compravendita + mutuo ipotecario): la spesa aggiuntiva è di circa 1.000-1.800 €, comprensiva di onorario extra e imposta sostitutiva (0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa). La sostitutiva però non passa dal notaio: la versa la banca (art. 20 D.P.R. 601/1973). - D: Quali imposte si pagano al notaio per la prima casa? R: Comprando da privato: imposta di registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) + 50 € ipotecaria + 50 € catastale. Comprando da impresa costruttrice (entro 5 anni): al notaio 200 € per ciascuna delle tre imposte fisse, più bollo e tasse; l'IVA del 4% va all'impresa. - D: Posso scegliere io il notaio? R: Sì. La legge mette le spese della vendita a carico di chi compra, salvo patto diverso (art. 1475 c.c.), e per questo la scelta del notaio spetta a lui. Anche se la banca o l'agenzia immobiliare suggeriscono un nome, hai pieno diritto di sceglierne uno tuo e chiedere più preventivi per confrontare gli onorari. - D: Come si calcola l'imposta di registro sul valore catastale? R: Si moltiplica la rendita catastale × 115,5 per la prima casa. Su quel valore si applica il 2% di imposta di registro (minimo 1.000 €). Esempio: rendita catastale 700 € → valore catastale 80.850 € → imposta di registro 1.617 €. Il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato. - D: Quanto costa il notaio per il rogito? R: Il costo del notaio per il solo rogito (onorario) senza mutuo è tipicamente 1.500-2.500 €, a cui si aggiungono imposte fisse o proporzionali che portano il totale a 2.500-4.500 € per la prima casa. I prezzi notaio variano da professionista a professionista solo sulla parte di onorario: le imposte statali sono identiche ovunque. - D: Il preventivo del notaio è obbligatorio per iscritto? R: Sì. Il notaio rilascia un preventivo scritto e dettagliato prima della stipula, distinguendo onorario, imposte, spese vive e IVA. Chiedilo sempre e confrontane almeno 2-3 prima di firmare. ## Tassi e Mercato ### Quanti interessi si pagano su un mutuo? La tabella con i tassi di oggi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanti-interessi-si-pagano-su-un-mutuo Aggiornato: 2026-10-17 Gli interessi che si pagano su un mutuo a tasso fisso, con i tassi del 13 ottobre 2026, valgono circa il 66% del capitale in 30 anni, il 44% in 20 e il 21% in 10: su 150.000 € sono 99.164 €, 65.883 € e 30.876 €. Crescono in proporzione all'importo (a 30 anni 6.611 € ogni 10.000 € di mutuo) e si pagano soprattutto all'inizio: nel primo anno 5.533 € su 8.305 € versati. La detrazione del 19% ne restituisce al massimo 760 € l'anno. Sono stime sui tassi del giorno: per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con i tassi del 13 ottobre 2026 un mutuo di 150.000 € a tasso fisso costa 30.876 € di interessi in 10 anni, 65.883 € in 20 e 99.164 € in 30 (TAN = IRS della durata più uno spread stimato di 0,30%). - Gli interessi sono proporzionali all'importo: a 30 anni ogni 10.000 € di mutuo ne costano 6.611 €, a 20 anni 4.392 €, a 10 anni 2.058 €. - Su 150.000 € a 30 anni nel primo anno si versano 8.305 € e 5.533 € sono interessi; il capitale restituito supera gli interessi solo dal 12° anno. - Un'estinzione parziale di 10.000 € dopo 5 anni toglie 14.011 € di interessi se si accorcia il mutuo, 5.375 € se si abbassa la rata; sui mutui delle persone fisiche per comprare o ristrutturare casa non ha penali (art. 120-ter TUB). - Con il fisso di oggi 150.000 € in 30 anni costano 99.164 € di interessi, con il variabile 81.470 € se l'Euribor restasse fermo per tutta la durata. - La detrazione del 19% su massimo 4.000 € di interessi vale al massimo 760 € l'anno: su 150.000 € a 30 anni circa 16.842 € in tutto. Domande frequenti: - D: Quanti interessi si pagano su un mutuo di 100.000 euro? R: A tasso fisso, con i tassi del 13 ottobre 2026: circa 20.584 € in 10 anni, 43.922 € in 20 e 66.109 € in 30, con rate di 1.005, 600 e 461 € al mese. Il TAN stimato è l'IRS della durata più uno spread di 0,30%: con un'offerta diversa le cifre cambiano. - D: Quanto costa in tutto un mutuo di 150.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso, con un TAN stimato del 3,72%, 360 rate da 692,12 € fanno circa 249.164 €, di cui 99.164 € di interessi. A questi si aggiungono imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, notaio per il mutuo e assicurazione sull'immobile: per confrontare due offerte si guarda il TAEG. - D: Quanti interessi in più si pagano a 30 anni invece che a 20 o 25? R: Su 150.000 € a tasso fisso, con i tassi di oggi: 33.281 € in più rispetto a 20 anni e 16.333 € in più rispetto a 25. In cambio la rata scende da 900 € (20 anni) e 776 € (25 anni) a 692 €. Con una durata più lunga il debito scende più piano e gli interessi corrono per più anni. - D: Perché all'inizio la rata del mutuo è fatta soprattutto di interessi? R: Perché gli interessi si calcolano ogni mese sul debito che resta, e all'inizio il debito è tutto il capitale. Su 150.000 € a 30 anni, al TAN stimato del 3,72%, la prima rata da 692,12 € contiene 465,00 € di interessi; il capitale restituito in un anno supera gli interessi solo dal 12° anno. - D: Quanti interessi si risparmiano con un'estinzione parziale? R: Dipende da quando versi e da cosa scegli. Su 150.000 € a 30 anni a tasso fisso, 10.000 € versati dopo 5 anni tolgono 14.011 € di interessi se tieni la rata e accorci il mutuo di 34 rate, 5.375 € se tieni la durata e abbassi la rata. Lo stesso versamento dopo 20 anni toglie 4.068 €. - D: Quanti interessi del mutuo si recuperano con il 730? R: Il 19% degli interessi pagati nell'anno, su un massimo di 4.000 €: al massimo 760 € l'anno, per il mutuo ipotecario con cui compri l'abitazione principale. Su 150.000 € a 30 anni gli interessi restano sopra i 4.000 € per i primi 12 anni e in tutto tornano circa 16.842 €, se hai abbastanza IRPEF da cui detrarli. ### Tassi BCE oggi: quanto valgono e cosa cambia per il mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/tasso-bce-oggi-quanto-vale Aggiornato: 2026-10-16 I tassi BCE in vigore dal 16 settembre 2026, decisi dal Consiglio direttivo il 10 settembre 2026, sono: 2,50% sui depositi, 2,65% sulle operazioni di rifinanziamento principali e 2,90% sulle operazioni di rifinanziamento marginale. La prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026. Il tasso con cui la BCE guida il mercato, e quindi l'Euribor, è quello sui depositi; il rifinanziamento principale è il «tasso di riferimento» di alcune norme e bandi. Sulla rata il tasso BCE arriva attraverso l'Euribor per il variabile, spesso prima della decisione, e attraverso l'IRS per il fisso; un fisso già firmato non cambia. Per il tuo caso, la simulazione gratuita di GoMutuo dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Tassi BCE in vigore dal 16 settembre 2026, decisi dal Consiglio direttivo il 10 settembre 2026: depositi 2,50% · rifinanziamento principale 2,65% · rifinanziamento marginale 2,90%. - Nel marzo 2024 la BCE ha confermato che guida la politica monetaria con il tasso sui depositi: è quello intorno a cui si muovono i tassi del mercato del denaro e l'Euribor. - Il rifinanziamento principale sta 0,15 punti sopra i depositi ed è il «tasso di riferimento» di alcune norme italiane; anche le cifre date dall'ENPAM per i suoi mutui coincidono con questo. - Nel mese prima di 8 delle 10 variazioni dal giugno 2024, l'Euribor a 3 mesi era già più vicino al nuovo tasso sui depositi che al vecchio. - Su 200.000 € in 25 anni un quarto di punto in più vale circa 26 € al mese sul variabile e 27 € su un fisso ancora da firmare. - Prossima riunione di politica monetaria: 29 ottobre 2026; nel 2027 il calendario della BCE ne prevede otto. Domande frequenti: - D: Qual è il tasso BCE oggi? R: Dal 16 settembre 2026 il tasso BCE sui depositi è al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sul rifinanziamento marginale al 2,90%: li ha decisi il Consiglio direttivo il 10 settembre 2026. La prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026. Se trovi un numero solo, controlla quale dei tre è: per l'Euribor, e quindi per i mutui variabili, conta quello sui depositi. - D: Il tasso di riferimento BCE è quello sui depositi o il rifinanziamento principale? R: Dipende da chi lo usa. La BCE guida la politica monetaria con il tasso sui depositi (2,50%), ed è quello che segue l'Euribor. Quando una norma o un bando italiano parla di «tasso di riferimento» della BCE, di solito il numero è il rifinanziamento principale (2,65%): dal 2004 il Ministero dell'Economia lo usa al posto del vecchio tasso di sconto, e le cifre dell'ENPAM per i suoi mutui coincidono con questo. - D: Quando si riunisce di nuovo la BCE? R: La prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026, poi il 17 dicembre 2026. Nel 2027 il calendario della BCE ne prevede otto, dal 4 febbraio al 16 dicembre. La decisione si annuncia il giorno della riunione, di giovedì, con un comunicato alle 14:15, e vale dal mercoledì successivo: i tassi decisi il 10 settembre 2026 sono entrati in vigore il 16. - D: Il tasso BCE cambia la rata del mutuo a tasso fisso? R: No, se il mutuo è già firmato: il TAN fisso resta quello del contratto fino all'ultima rata. Cambia per chi firma adesso, attraverso l'IRS della durata, che dipende dai tassi attesi su tutti gli anni del mutuo e non solo dalla prossima mossa della BCE. Oggi l'IRS a 25 anni è al 3,506% (13 ottobre 2026): con uno spread stimato di 0,30%, un fisso a 25 anni costa circa il 3,81%. - D: Quanto era il tasso BCE un anno fa? R: Un anno fa, il 14 ottobre 2025, il tasso sui depositi era al 2,00% e il rifinanziamento principale al 2,15%, in vigore dall'11 giugno 2025. Oggi sono al 2,50% e al 2,65%: 0,50 punti in più in un anno. La tabella in pagina riporta tutte le variazioni dal luglio 2022, con le date di entrata in vigore. - D: Il TAN del mio mutuo è il tasso BCE? R: Di solito no. Il TAN è un indice di mercato più lo spread della banca: per il variabile l'Euribor, al 2,634% a 3 mesi il 13 ottobre 2026, per il fisso l'IRS della durata. Con gli spread medi che stimiamo, un variabile parte oggi da circa il 3,13% e un fisso a 25 anni dal 3,81%. Fanno eccezione i contratti agganciati direttamente a un tasso della BCE, che lo dicono nel contratto. ### Mutuo a tasso fisso oggi: quanto è il tasso a 20 e 30 anni? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-tasso-fisso-oggi-quanto-e Aggiornato: 2026-10-14 Mutuo a tasso fisso oggi: alla rilevazione del 13 ottobre 2026 il TAN stimato è del 3,88% a 20 anni e del 3,72% a 30 anni, cioè l'IRS della durata (3,583% e 3,420%) più uno spread medio stimato di 0,30%. Per 100.000 € fanno circa 600 € di rata al mese in 20 anni e 461 € in 30. È una stima: il tasso vero lo decide la banca e dipende da durata, quota del prezzo finanziata (LTV), finalità del mutuo e profilo di chi lo chiede. Le offerte si confrontano sul TAEG, che comprende anche le spese. Per il tuo caso, la simulazione gratuita di GoMutuo dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - TAN fisso stimato al 13 ottobre 2026: 10 anni 3,84% · 15 anni 3,90% · 20 anni 3,88% · 25 anni 3,81% · 30 anni 3,72% (IRS della durata più uno spread stimato di 0,30%). - Rata per 100.000 € a tasso fisso: circa 600 € al mese in 20 anni e 461 € in 30; per 150.000 €, 900 € e 692 €. - Il tasso fisso è la somma di due pezzi: l'IRS, uguale per tutte le banche nello stesso giorno, e lo spread, che ogni banca decide per conto suo. - La Banca d'Italia rileva sui contratti già firmati un tasso medio del 3,61% (nuove operazioni a tasso fissato oltre 1 anno, dato di agosto 2026): è una media di qualche mese fa, quindi non coincide con l'IRS di oggi più lo spread. - Le offerte si confrontano sul TAEG, che comprende spese e imposte ma non il notaio; la rata si calcola con il TAN. - Il tasso di un preventivo non è bloccato: la legge vincola la banca solo con l'offerta, per un periodo di riflessione di almeno sette giorni (art. 120-novies del Testo unico bancario). Domande frequenti: - D: Quanto è oggi il tasso fisso di un mutuo a 30 anni? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'IRS a 30 anni è al 3,420%: con uno spread medio stimato di 0,30% il TAN è intorno al 3,72%, più basso di quello a 20 anni (3,88%). Per 100.000 € la rata è di circa 461 € al mese e gli interessi in 30 anni sono 66.109 €. Lo spread vero lo decide la banca. - D: Mutuo a tasso fisso a 20 anni oggi: quanto si paga di rata? R: Con un TAN stimato del 3,88% (IRS a 20 anni al 3,583% il 13 ottobre 2026, più 0,30% di spread) la rata è di circa 600 € al mese per 100.000 € e 900 € per 150.000 €. In 20 anni su 100.000 € si pagano 43.922 € di interessi. Un decimo di punto in più o in meno sposta la rata di circa 5,25 € al mese. - D: Mutuo a tasso fisso oggi: conta il TAN o il TAEG? R: Il TAN serve a calcolare la rata, il TAEG a confrontare due offerte. Il TAEG comprende interessi, istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e polizze obbligatorie, ma non il notaio. Sulle nuove erogazioni la Banca d'Italia rileva un TAEG medio del 3,99% (dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre), che mette insieme fisso e variabile. Il confronto vale solo a parità di importo e di durata. - D: Il tasso fisso di oggi per la prima casa è lo stesso della seconda casa? R: L'IRS è lo stesso, cambia quello che la banca ci mette sopra. Per la seconda casa, secondo la banca, la quota finanziata resta all'80% del valore o scende al 75%, e qualcuna offre il fisso solo per la prima casa. Il TAEG poi sale comunque, perché l'imposta sostitutiva passa dallo 0,25% al 2% quando la casa non ha i requisiti prima casa. - D: Mutuo a tasso fisso oggi per la surroga: che tasso aspettarsi? R: Quello di un mutuo nuovo: la banca che subentra applica l'IRS del giorno per la durata che ti resta, più il suo spread. Con 15 anni residui il TAN stimato oggi è del 3,90%, con 20 del 3,88%. La surroga non ha costi per il cliente, ma alcune banche la fanno solo sopra un debito residuo minimo, da 40.000 a 80.000 € secondo la banca. - D: C'è un tasso fisso agevolato per gli under 36? R: Un tasso fissato per legge non c'è. C'è la garanzia del Fondo prima casa, riservata alle categorie indicate dalla legge, fra cui chi non ha compiuto 36 anni: copre la banca per il 50% del capitale, o per l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Il tasso resta quello che la banca propone, e nel contratto deve essere scritto quali condizioni di maggior favore derivano dalla garanzia. - D: Perché il tasso che mi propone la banca è diverso da quello che leggo online? R: Per tre motivi. Il giorno: l'IRS cambia ogni giorno lavorativo, e un preventivo di due settimane fa usa un altro valore. La durata: ogni scadenza ha il suo IRS (oggi 3,583% a 20 anni e 3,420% a 30). Lo spread: la banca lo fissa su finalità, quota del prezzo finanziata e profilo. Le medie ufficiali, poi, descrivono contratti firmati mesi prima. ### Mutuo variabile a rata costante: come funziona e quando conviene? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-tasso-variabile-rata-costante-come-funziona Aggiornato: 2026-10-09 Nel mutuo variabile a rata costante la rata resta quella fissata alla firma e a cambiare è la durata: se l'Euribor sale si pagano più rate, se scende se ne pagano meno. Su 150.000 € a 25 anni al TAN variabile stimato di oggi (3,13%) la rata è di 722 €; con 1 punto di Euribor in più dalla prima rata servirebbero 366 rate invece di 300 e 23.220 € di interessi in più del variabile classico. I contratti limitano l'allungamento: al limite la rata viene ricalcolata o arriva una maxi-rata finale. Conviene a chi vuole una rata ferma e ha anni di margine, non a chi cerca un tetto al costo. Punti chiave: - Nel variabile a rata costante la rata resta quella della firma: se l'Euribor sale si allunga la durata, se scende si accorcia. - Su 150.000 € a 25 anni (rata di 722 €), 1 punto di Euribor in più dalla prima rata porta le rate da 300 a 366 e costa 23.220 € di interessi più del variabile classico. - I contratti limitano l'allungamento: al limite la rata viene ricalcolata oppure arriva una maxi-rata finale pari al debito residuo. - La rata costante non mette un tetto al costo: per quello ci sono il variabile con cap e il fisso. Domande frequenti: - D: Il mutuo a tasso variabile con rata costante conviene? R: Conviene se tieni più a una rata ferma che al costo totale e hai anni di margine. Su 150.000 € a 25 anni, con l'Euribor giù di mezzo punto paghi 4.410 € di interessi in meno del variabile classico; con 1 punto in più, 23.220 € in più. Per un tetto al costo servono cap o fisso. - D: Se l'Euribor scende, la rata del mutuo a rata costante si abbassa? R: No: resta quella della firma e si accorcia la durata. Con mezzo punto di Euribor in meno dalla prima rata, 150.000 € a 25 anni si chiudono in 278 rate invece di 300. Se il calo è forte, un contratto può prevedere una durata minima e poi il ricalcolo della rata al ribasso. - D: Quanto si può allungare un mutuo a rata costante? R: Quanto dice il contratto: nei documenti delle banche che abbiamo letto, 5 anni oltre la durata iniziale oppure 30 anni in tutto. Senza limite, con 2 punti di Euribor in più dalla prima rata, 150.000 € a 25 anni durerebbero 42 anni e 11 mesi. - D: Si può fare la surroga di un mutuo variabile a rata costante? R: Sì: la surroga vale per tutti i mutui di persone fisiche e microimprese, senza penali né altri oneri per il cliente (art. 120-quater del Testo unico bancario), e con la nuova banca puoi cambiare formula, per esempio passare al fisso. La nuova banca però rivaluta reddito e immobile. - D: Rata costante e rata protetta sono la stessa cosa? R: Non per forza: i nomi commerciali cambiano da banca a banca. Nel foglio informativo guarda cosa succede quando sale l'Euribor: se cambia il numero delle rate è una rata costante, se il tasso ha un tetto è un variabile con cap, se cambia la rata è un variabile classico. - D: La banca può aumentare la rata quando vuole? R: No. Nei contratti a durata determinata l'art. 118 del Testo unico bancario non permette alla banca di cambiare i tassi di sua iniziativa: la rata cambia solo nei casi scritti nel contratto, come il limite di durata raggiunto o gli interessi che superano la rata. ### Ammortamento italiano: come funziona il mutuo a rata decrescente? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ammortamento-italiano-come-funziona-rata-decrescente Aggiornato: 2026-10-05 L'ammortamento italiano è il piano di rimborso a quota capitale costante: ogni mese restituisci la stessa fetta di capitale (importo diviso numero di rate) più gli interessi sul debito che resta, quindi la rata parte alta e scende a ogni scadenza. Su 150.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,81% la prima rata è di 976,25 €, l'ultima di 501,59 €, e gli interessi totali sono 71.676 € contro gli 82.831 € del piano francese: 11.156 € in meno. Il prezzo è la partenza: la prima rata supera di 200 € quella francese e chiede più reddito. Il piano più diffuso in Italia resta il francese. Punti chiave: - Nell'ammortamento italiano la quota capitale è uguale in ogni rata (importo ÷ numero di rate); gli interessi si calcolano sul debito residuo e la rata scende a ogni scadenza. - Su 150.000 € in 25 anni al 3,81%: prima rata 976,25 €, rata a metà piano 739,71 €, ultima 501,59 €; ogni mese la rata cala di circa 1,59 €. - Interessi totali: 71.676 € con l'italiano, 82.831 € con il francese (rata fissa di 776,10 €). Il risparmio è di 11.156 €. - A parità di importo, tasso e durata il piano italiano fa pagare meno interessi del francese, ma la prima rata è la più alta di tutto il piano ed è su quella che si misura il reddito. - Con la soglia rata/reddito del 33% la prima rata italiana chiede circa 2.958 € netti al mese, contro i 2.352 € del francese; la rata italiana scende sotto quella francese dalla rata numero 128. - Dopo 10 anni il debito residuo è di 90.000 € con l'italiano e di 106.286 € con il francese: conta per chi pensa di vendere, estinguere o surrogare. - Nel modello di foglio informativo della Banca d'Italia il francese è definito il piano più diffuso in Italia: se un mutuo prevede l'italiano lo dice la voce sul tipo di ammortamento. Domande frequenti: - D: Qual è la formula dell'ammortamento italiano? R: Quota capitale = capitale ÷ numero di rate, uguale per tutta la durata. Quota interessi della rata k = debito residuo prima della rata × tasso del periodo (TAN ÷ 12 se la rata è mensile). Rata = quota capitale + quota interessi. Gli interessi totali si ricavano senza fare tutto il piano: capitale × tasso del periodo × (numero di rate + 1) ÷ 2. - D: Che differenza c'è tra ammortamento italiano e francese? R: Nell'italiano è costante la quota capitale e la rata scende; nel francese è costante la rata e la quota capitale sale. Sullo stesso mutuo (150.000 €, 25 anni, TAN 3,81%) l'italiano parte da 976,25 € e finisce a 501,59 €, il francese resta a 776,10 €. Con l'italiano si pagano 11.156 € di interessi in meno, perché il debito cala più in fretta. - D: Con l'ammortamento italiano si pagano meno interessi? R: Sì, a parità di importo, tasso e durata: il capitale si restituisce prima e gli interessi si calcolano su un debito più basso. Nel nostro esempio sono 71.676 € contro 82.831 €. Il confronto però cambia se si accorcia il francese: a 20 anni, al TAN stimato del 3,88%, gli interessi scendono a 65.883 € con una rata fissa di 899,51 €. - D: Come si fa il piano di ammortamento italiano in Excel? R: Bastano tre colonne: quota capitale (=capitale/rate), quota interessi (=debito residuo*TAN/12) e rata, che è la somma. In alternativa c'è la funzione INTERESSE.RATA (ISPMT in inglese), pensata per i prestiti a quota capitale costante: attenzione, conta i periodi da zero, quindi per la rata numero 1 il periodo da scrivere è 0. - D: Che differenza c'è fra ammortamento italiano, francese e americano? R: Italiano: quota capitale costante e rata che scende. Francese: rata costante, con tanti interessi all'inizio e tanto capitale alla fine. Americano: alla banca si pagano solo gli interessi e il capitale si restituisce tutto insieme alla scadenza; nel frattempo chi ha il debito versa a parte una somma periodica per mettere insieme quel capitale. Per i mutui casa il piano che si incontra di norma è il francese. - D: Mutuo a rata decrescente e ammortamento italiano sono la stessa cosa? R: Quasi sempre sì: la rata decrescente è l'effetto tipico del piano a quota capitale costante. Nei fogli informativi le due voci sono però distinte, tipo di ammortamento e tipologia di rata, ed è la prima a dire come viene costruito il piano. A tasso variabile la rata italiana può anche salire per un periodo, se l'indice aumenta più di quanto scende il debito. - D: Per chi conviene l'ammortamento italiano? R: Per chi oggi regge senza fatica una rata più alta e si aspetta entrate più basse fra qualche anno, o per chi pensa di chiudere il mutuo prima della scadenza. Non è adatto a chi è vicino al limite del rapporto rata/reddito: a parità di stipendio, con l'italiano l'importo ottenibile nel nostro esempio scende da 150.000 a circa 119.248 €. ### Si può passare dal tasso variabile al fisso senza fare una surroga? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-passare-dal-tasso-variabile-al-fisso-senza-surroga Aggiornato: 2026-10-15 Sì, in tre modi diversi dalla surroga. Il primo è la rinegoziazione con la stessa banca, che non è obbligata ad accettare: è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi. Il secondo è un'opzione di conversione già prevista dal contratto, da cercare nel PIES o nel contratto stesso. Il terzo è il mutuo di sostituzione, che chiude il vecchio mutuo e ne apre uno nuovo, con notaio e nuovi costi. La rinegoziazione agevolata riaperta per il 2023 (L. 197/2022, art. 1, comma 322) è scaduta il 31 dicembre 2023. Punti chiave: - Sì, si può cambiare da variabile a fisso senza surroga: la surroga è solo una delle vie possibili, non l'unica. - Via 1 — Rinegoziazione con la stessa banca: non obbligatoria per l'istituto, che può rifiutarla o proporre condizioni meno vantaggiose di una surroga verso terzi; è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB), negli altri casi può avere dei costi. - Via 2 — Opzione di conversione contrattuale: alcuni mutui a tasso variabile includono una clausola che permette di passare al fisso a scadenze prefissate; va cercata nel PIES o nel testo del contratto, non è automatica in tutti i mutui. - Via 3 — Mutuo di sostituzione: estingue il vecchio mutuo e ne accende uno nuovo, anche con la stessa banca; a differenza della surroga comporta nuovi costi a tuo carico (perizia, imposta sostitutiva se dovuta, onorario notarile). - La misura di rinegoziazione obbligatoria della Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022, art. 1, comma 322) valeva solo fino al 31/12/2023: non risulta più in vigore nel 2026. - Se la propria banca offre condizioni peggiori del mercato, la surroga (art. 120-quater TUB) resta lo strumento più conveniente, perché è gratuita per il cliente e non comporta i costi di un nuovo atto. Domande frequenti: - D: La rinegoziazione del mutuo da variabile a fisso è gratuita? R: È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga: è il caso previsto dall'art. 120-quater, comma 5, TUB. Negli altri casi la legge non prevede la gratuità e può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. In ogni caso la banca non è obbligata ad accettarla. - D: Cos'è l'opzione di conversione del tasso e come faccio a sapere se il mio mutuo ce l'ha? R: È una clausola, non presente in tutti i contratti, che consente di passare da variabile a fisso (o viceversa) a determinate scadenze e condizioni definite fin dalla stipula. Va cercata nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES, art. 120-novies TUB) ricevuto prima della firma o direttamente nel testo del contratto di mutuo. - D: In cosa si differenzia il mutuo di sostituzione dalla surroga? R: Entrambi sostituiscono il mutuo che hai con uno nuovo. La surroga mantiene la stessa ipoteca e per legge non ti costa niente (art. 120-quater TUB). Il mutuo di sostituzione chiude il vecchio e ne accende uno nuovo, anche nella stessa banca, con nuovi costi a tuo carico (perizia, imposta sostitutiva se dovuta, notaio). - D: Conviene di più rinegoziare o fare la surroga? R: Dipende dal margine che la tua banca è disposta a offrirti. Se propone condizioni in linea con il mercato, la rinegoziazione evita l'iter di cambio banca; se invece resta rigida, la surroga (gratuita per il cliente) permette di ottenere il fisso alle condizioni migliori disponibili altrove, senza penali di uscita sul residuo. - D: Se passo al fisso con la surroga o con la rinegoziazione, perdo la detrazione degli interessi? R: Di regola no. Se fai la surroga, o rinegozi perché intendi farla, l'art. 120-quater, comma 8, TUB esclude «il venir meno dei benefici fiscali». Per le altre rinegoziazioni la guida dell'Agenzia delle Entrate ammette la detrazione nei limiti del capitale che restava da rimborsare. Cambia però la data del mutuo, che per l'Agenzia diventa quella del nuovo contratto: con un reddito oltre 75.000 €, se lo firmi dal 2025 gli interessi entrano nel tetto alle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR. ### Quando la banca aggiorna la rata al nuovo Euribor? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quando-la-banca-aggiorna-la-rata-al-nuovo-euribor Aggiornato: 2026-08-31 Alla scadenza del periodo di indicizzazione previsto dal contratto, non ogni giorno. Se il tuo mutuo è indicizzato all'Euribor 3 mesi, il tasso resta fermo per tutto il trimestre e viene ricalcolato alla scadenza successiva, usando il valore rilevato alla data indicata in contratto: può essere il fixing di un giorno preciso o la media del mese precedente. A questo si aggiunge un ritardo operativo, perché il calcolo deve avvenire in tempo utile per emettere la quietanza. Risultato: tra un movimento di mercato e la rata che lo recepisce possono passare settimane, e in alcuni contratti alcuni mesi. Punti chiave: - La rata si aggiorna alla scadenza del periodo di indicizzazione: mensile, trimestrale o semestrale secondo il parametro. - La data di rilevazione del parametro è scritta in contratto: fixing puntuale o media del periodo precedente. - Tra fixing e rata c'è un ritardo operativo: il calcolo precede l'emissione della quietanza. - La variazione automatica del parametro non è ius variandi: non richiede la procedura dell'art. 118 TUB. - L'art. 119 TUB garantisce una comunicazione chiara sullo svolgimento del rapporto almeno una volta l'anno; il dettaglio del contenuto sta nelle disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia. Domande frequenti: - D: Ogni quanto cambia la rata di un mutuo a tasso variabile? R: Con la periodicità di indicizzazione prevista dal contratto, che di regola coincide con la scadenza del parametro: mensile con l'Euribor 1 mese, trimestrale con l'Euribor 3 mesi, semestrale con l'Euribor 6 mesi. Tra una revisione e l'altra il tasso resta fermo, anche se il mercato si muove. - D: Quale valore dell'Euribor usa la banca? R: Quello indicato nel contratto alla data di rilevazione prevista. Le formulazioni più diffuse sono il fixing di un giorno determinato prima dell'inizio del periodo di interessi oppure la media dei valori del mese precedente. Non è il valore del giorno in cui paghi la rata. - D: Perché la rata non è scesa subito dopo il calo dell'Euribor? R: Per due motivi che si sommano: il tasso resta fermo fino alla fine del periodo di indicizzazione in corso, e la rilevazione utile per il periodo successivo può essere anteriore al calo. Se il ritardo persiste oltre una revisione completa, va verificata la presenza di una clausola di tasso minimo. - D: La banca deve avvisarmi 60 giorni prima di aumentare la rata? R: No, quando l'aumento deriva dall'applicazione del parametro previsto in contratto. La procedura di preavviso dell'art. 118 del Testo Unico Bancario riguarda la modifica unilaterale delle condizioni, non l'esecuzione di una clausola di indicizzazione già pattuita. Resta l'obbligo di comunicazione periodica dell'art. 119 TUB. - D: Con l'aggiornamento cambia sempre la rata? R: Dipende dalla struttura del mutuo. Nella forma più diffusa si ricalcola la rata mantenendo la durata originaria. In altri contratti la rata resta costante e varia il numero di rate, quindi la durata: in quel caso l'effetto del rialzo non si vede sull'addebito mensile ma sul tempo di rimborso. - D: Dove trovo scritta la periodicità di aggiornamento? R: Nelle condizioni economiche del contratto e nel documento di sintesi, alla voce relativa al parametro di indicizzazione. Sono i documenti da tenere a portata di mano ogni volta che la rata cambia in modo inatteso. ### L'Euribor è sceso ma la mia rata è uguale: perché? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/euribor-scende-ma-la-rata-non-cambia-perche Aggiornato: 2026-08-31 La rata di un mutuo variabile non segue l'Euribor giorno per giorno: segue il valore rilevato nella data indicata dal contratto, con la periodicità prevista (1, 3 o 6 mesi). Se l'Euribor scende oggi, la rata cambia solo alla prossima revisione e sulla base del fixing contrattuale, non di quello odierno. Se anche dopo la revisione la rata non si muove, le cause tipiche sono tre: una clausola floor che fissa un tasso minimo, un arrotondamento del parametro previsto in contratto, oppure il fatto che nella prima parte di un piano alla francese la variazione incide su una quota interessi già elevata e l'effetto sulla rata è più contenuto di quanto ci si aspetti. Punti chiave: - La rata segue il fixing Euribor della data indicata in contratto, non quello del giorno in cui leggi la notizia del calo. - La periodicità di revisione (1, 3 o 6 mesi) è contrattuale: non esiste una regola di legge uguale per tutte le banche. - Una clausola floor può bloccare la discesa: secondo l'ABF non è di per sé vessatoria se chiara ed evidenziata (Collegio di Coordinamento, decisione n. 4137 del 4 aprile 2024). - L'Euribor non è il tasso BCE: sono grandezze correlate ma distinte, e l'Euribor incorpora le aspettative di mercato. - Il valore corrente dell'Euribor va sempre verificato su fonte primaria (EMMI) alla data in cui lo leggi. Domande frequenti: - D: Ogni quanto cambia la rata di un mutuo a tasso variabile? R: Dipende dal parametro scelto in contratto: un mutuo indicizzato all'Euribor 3 mesi si adegua tipicamente ogni tre mesi, uno indicizzato all'Euribor 1 mese ogni mese. Non esiste una periodicità imposta dalla legge: va letta nelle condizioni contrattuali e nel documento di sintesi. - D: Perché la banca non applica l'Euribor di oggi? R: Perché il contratto indica una data di rilevazione precisa (per esempio l'ultimo giorno lavorativo del mese precedente la scadenza della rata). La rata in corso è quindi calcolata su un valore rilevato settimane o mesi prima: è il cosiddetto ritardo di indicizzazione. - D: La clausola floor è legittima? R: Il Collegio di Coordinamento dell'Arbitro Bancario Finanziario, con la decisione n. 4137 del 4 aprile 2024, ha escluso la vessatorietà di una clausola floor formulata in modo chiaro, comprensibile e adeguatamente evidenziata al cliente. La valutazione resta però legata alla singola clausola e alla sua trasparenza: non esiste una regola che le renda tutte automaticamente valide. - D: L'Euribor e il tasso BCE sono la stessa cosa? R: No. L'Euribor è un tasso di riferimento del mercato interbancario pubblicato da EMMI, che riflette anche le aspettative sui tassi futuri; i tassi ufficiali BCE sono decisi dal Consiglio direttivo. Un taglio BCE non si traduce automaticamente in un calo di pari misura dell'Euribor. - D: Quanto vale l'Euribor 3 mesi adesso? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor 3 mesi vale 2,634% (fonte EMMI); il valore aggiornato, con il confronto fra le scadenze, è nella nostra pagina sull'Euribor 3 mesi. Per la tua rata però conta il valore rilevato alla data scritta nel contratto: controllalo sul sito ufficiale EMMI (emmi-benchmarks.eu: gratis dopo la registrazione, ma solo per gli ultimi 25 giorni di pubblicazione) e diffida dei valori riportati senza la data del fixing. - D: Se la rata non scende posso contestare? R: Sì, se dal contratto risulta che la variazione doveva essere applicata e non lo è stata. Il percorso è: richiesta scritta di chiarimenti alla banca, poi reclamo formale all'ufficio reclami e, in caso di risposta insoddisfacente o assente, ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. L'ABF però esamina solo i sei anni prima del ricorso: per gli interessi più vecchi restano la mediazione e il giudice. ### L'Euribor può tornare negativo? Cosa cambia nel contratto URL: https://blog.gomutuo.it/blog/euribor-negativo-puo-tornare-cosa-cambia Aggiornato: 2026-10-15 È già accaduto: i tassi del mercato interbancario sono stati in territorio negativo dalla metà del 2015 fino al 2022, quindi non è uno scenario teorico. Cosa cambia nel tuo contratto dipende da una sola cosa: se esiste o no una clausola floor scritta. Se il contratto non prevede un tasso minimo, la banca deve applicare il parametro per il suo valore reale, anche negativo, come prescritto dalla comunicazione della Banca d'Italia del 7 aprile 2016: non può azzerarlo di fatto. Se invece un floor è previsto in modo chiaro e trasparente, l'orientamento recente di ABF e Cassazione ne riconosce la legittimità e il tasso non scende sotto quella soglia. Punti chiave: - Non è uno scenario teorico: i tassi interbancari sono stati negativi dalla metà del 2015 fino al 2022. - Comunicazione Banca d'Italia del 7 aprile 2016: vietato applicare di fatto un floor non previsto e non pubblicizzato in contratto. - Se il floor non è scritto, il parametro negativo va applicato per il suo valore reale. - ABF Collegio di Coordinamento n. 4137 del 4 aprile 2024: la clausola floor chiara e comprensibile non è di per sé vessatoria. - Cassazione civ., Sez. I, ordinanza n. 1942 del 28 gennaio 2025: il floor non è un derivato implicito. Domande frequenti: - D: L'Euribor è già stato negativo? R: Sì. I principali tassi del mercato interbancario dell'area euro sono entrati in territorio negativo dalla metà del 2015 e vi sono rimasti fino al 2022, quando la BCE ha avviato il ciclo di rialzi. I valori puntuali per ciascuna scadenza vanno letti sulle serie storiche ufficiali EMMI o sul portale dati della BCE. - D: Se l'Euribor va sotto zero la mia rata scende? R: Dipende dal contratto. Se non è previsto un tasso minimo, il parametro va applicato per il suo valore reale, anche negativo, riducendo quindi la somma con lo spread. Se il contratto prevede un floor chiaro e trasparente, il tasso applicato non scende sotto quella soglia. - D: La banca può considerare l'Euribor pari a zero se è negativo? R: No, se il contratto non prevede espressamente un floor. La comunicazione della Banca d'Italia del 7 aprile 2016 ha censurato la prassi di alcuni intermediari che azzeravano il parametro negativo, qualificandola come applicazione di fatto di una clausola floor non pubblicizzata, e ha chiesto verifiche retroattive con restituzione di quanto indebitamente applicato. - D: La clausola floor è nulla? R: Non in via generale. Il Collegio di Coordinamento dell'ABF, con la decisione n. 4137 del 4 aprile 2024, ha escluso la vessatorietà di una clausola floor formulata in modo chiaro e comprensibile, perché incide sull'oggetto principale del contratto. La contestabilità va valutata sul singolo contratto, guardando alla trasparenza con cui la clausola è stata comunicata. - D: Il floor è un derivato implicito nel mutuo? R: La Corte di Cassazione, Sez. I, con l'ordinanza n. 1942 del 28 gennaio 2025, ha escluso questa qualificazione, ritenendo il floor una pattuizione che regola la misura minima degli interessi e non uno strumento derivato incorporato nel contratto. - D: Ho diritto a un rimborso se ho un floor nel mutuo? R: Non automaticamente. Il ricalcolo spetta soprattutto quando è stato applicato un tasso minimo non previsto né reso trasparente nel contratto. Un floor pattuito in modo chiaro, per l'orientamento recente, è legittimo. Si parte da un reclamo scritto alla banca, poi c'è l'ABF, che però esamina solo i sei anni prima del ricorso. Per gli interessi più vecchi, o per contestare una clausola firmata prima, restano la mediazione e il giudice. ### Anatocismo nel mutuo: cos'è e quando è illegittimo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/anatocismo-mutuo-cos-e-quando-e-illegittimo Aggiornato: 2026-08-31 L'anatocismo è la produzione di interessi su interessi già scaduti, vietata in via generale dall'art. 1283 del codice civile salvo domanda giudiziale o convenzione successiva alla scadenza, e solo per interessi dovuti da almeno sei mesi. In un mutuo con piano di ammortamento a rate la quota interessi di ogni rata si calcola sul capitale residuo, non su interessi già scaduti: per questo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024) hanno escluso che lo schema di rimborso a rata costante integri di per sé anatocismo. Un problema anatocistico può invece emergere in clausole specifiche: interessi di mora calcolati su una rata che comprende già interessi corrispettivi, capitalizzazione di interessi su rate scadute e non pagate, o interessi di preammortamento sommati al capitale. La valutazione dipende dal singolo contratto e va fatta su documenti, non per sentito dire. Punti chiave: - Anatocismo = interessi calcolati su interessi già scaduti, non su capitale. - Regola generale: art. 1283 c.c., divieto salvo condizioni molto strette. - Nel mutuo a rate la quota interessi si calcola sul capitale residuo: non è anatocismo. - Cassazione Sezioni Unite n. 15130 del 29 maggio 2024: l'ammortamento a rata costante non è di per sé anatocistico. - I terreni di contestazione reali sono mora, rate insolute e preammortamento. - Serve l'analisi del contratto e del piano: nessuna regola automatica. Domande frequenti: - D: Cos'è l'anatocismo in parole semplici? R: È il calcolo di interessi su interessi già scaduti. L'art. 1283 del codice civile lo vieta in linea di principio: gli interessi scaduti possono produrre interessi solo dal giorno della domanda giudiziale o per una convenzione successiva alla loro scadenza, e comunque solo se si tratta di interessi dovuti da almeno sei mesi. - D: Il mutuo con rata costante è anatocistico? R: No, non per il solo fatto di avere quel piano. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024, hanno escluso che il rimborso a rata costante configuri di per sé anatocismo vietato: la quota interessi di ogni rata si calcola sul capitale residuo, non su interessi scaduti e non pagati. - D: La norma sull'anatocismo bancario (art. 120 TUB) si applica ai mutui? R: La disciplina dell'art. 120, comma 2, TUB come modificato dalla L. 49/2016 e attuata dalla delibera CICR del 3 agosto 2016 è pensata soprattutto per conti correnti e aperture di credito, dove gli interessi vengono periodicamente conteggiati e possono scadere prima del rimborso del capitale. Nel mutuo la struttura è diversa e l'applicazione va valutata caso per caso. - D: Gli interessi di mora possono generare anatocismo? R: Possono porre un problema quando il contratto li fa maturare sull'intera rata scaduta, quindi anche sulla quota di interessi corrispettivi già maturati. La giurisprudenza di merito non è uniforme su questo punto: conta la formulazione della clausola e la sua chiarezza. - D: Come faccio a sapere se il mio mutuo ha anatocismo? R: Serve leggere il contratto e il piano di ammortamento allegato, in particolare la clausola sulla mora, quella sul preammortamento e quella sulle rate insolute. Una verifica tecnica di un professionista (consulente, attuario, CTU) è l'unico modo per distinguere un effetto anatocistico reale dalla normale struttura del piano. - D: Conviene fare causa per anatocismo sul mutuo? R: Dopo le Sezioni Unite del 2024 la sola presenza dell'ammortamento a rata costante non basta. Serve dimostrare un meccanismo specifico di capitalizzazione di interessi scaduti, con prova tecnica. Il percorso ordinario è reclamo scritto alla banca e, se l'esito non soddisfa, ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario o al giudice: valuta costi e probabilità con un legale prima di procedere. ### L'ammortamento alla francese è illegittimo? Cosa dice la Cassazione URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ammortamento-alla-francese-illegittimo-cassazione Aggiornato: 2026-08-31 No: l'ammortamento alla francese non è stato dichiarato illegittimo. Con la sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, decidendo su un rinvio pregiudiziale del Tribunale di Salerno, hanno escluso che nei mutui a tasso fisso la mancata indicazione in contratto del regime di ammortamento e di capitalizzazione renda indeterminato l'oggetto del contratto o nulla la clausola sugli interessi, e hanno escluso che il piano a rata costante integri di per sé anatocismo vietato dall'art. 1283 c.c. Quello che resta oggetto di contenzioso, con pronunce di merito non uniformi, è il diverso profilo della trasparenza contrattuale ex art. 117 TUB e delle disposizioni di Banca d'Italia. Non esiste quindi un diritto generalizzato al ricalcolo del mutuo: ogni valutazione va fatta sul singolo contratto. Punti chiave: - Cassazione Sezioni Unite n. 15130 del 29 maggio 2024: piano alla francese non nullo. - Origine: rinvio pregiudiziale del Tribunale di Salerno ex art. 363-bis c.p.c. - Escluso l'anatocismo per il solo schema a rata costante. - Nei mutui a tasso fisso il contratto è determinato anche senza indicare il regime di capitalizzazione. - Il contenzioso 2025-2026 si è spostato sulla trasparenza ex art. 117 TUB. - Nessun diritto automatico a ricalcolo o rimborso: serve leggere il contratto. Domande frequenti: - D: L'ammortamento alla francese è stato dichiarato illegittimo? R: No. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024, hanno escluso che il piano a rata costante sia di per sé nullo o anatocistico nei mutui a tasso fisso. - D: Cosa ha deciso esattamente la sentenza n. 15130/2024? R: Ha risposto a un rinvio pregiudiziale del Tribunale di Salerno sulle conseguenze della mancata indicazione, nel contratto di mutuo a tasso fisso, del regime di ammortamento e di capitalizzazione degli interessi, escludendo che questa omissione renda indeterminato l'oggetto del contratto o nulla la clausola sugli interessi. - D: Il piano alla francese comporta anatocismo? R: Secondo le Sezioni Unite no: la quota interessi di ogni rata si calcola sul capitale residuo, non su interessi scaduti e non pagati, quindi non si realizza la produzione di interessi su interessi vietata dall'art. 1283 c.c. - D: Esistono ancora cause vinte dai mutuatari su questo tema? R: Nel 2025 e nel 2026 diversi tribunali di merito si sono pronunciati su profili di trasparenza contrattuale, con esiti non uniformi. Sono decisioni di merito, non precedenti vincolanti, e non modificano il principio affermato dalle Sezioni Unite. - D: La sentenza vale anche per i mutui a tasso variabile? R: Il principio riguarda espressamente i mutui a tasso fisso. Per il tasso variabile, dove entrano in gioco l'indice di riferimento e i periodi di aggiornamento, la questione della trasparenza resta più discussa e va valutata caso per caso. - D: Cosa devo fare se penso che il mio contratto non sia trasparente? R: Recupera contratto, PIES e piano di ammortamento, presenta reclamo scritto alla banca e fai valutare la documentazione da un legale o da un tecnico specializzato in contenzioso bancario. Evita le formule generiche che promettono ricalcoli automatici. ### Cosa succede se il valore della casa scende sotto il debito residuo del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-il-valore-della-casa-scende-sotto-il-debito-residuo Aggiornato: 2026-08-30 Se il valore di mercato della casa scende sotto il debito residuo del mutuo (negative equity), il contratto continua normalmente: la rata resta quella pattuita, perché il mutuo non si rivaluta automaticamente in base ai prezzi immobiliari. La banca può chiedere garanzie aggiuntive o, nei casi più gravi, invocare l'art. 1186 c.c. sulla decadenza dal beneficio del termine solo se il debitore ha colposamente diminuito le garanzie date — non per il solo calo di mercato. Il problema pratico emerge se vuoi vendere (il ricavato potrebbe non coprire il debito) o surrogare (una nuova banca valuta l'LTV sul valore attuale, non su quello d'acquisto). Punti chiave: - Il mutuo non si rinegozia automaticamente se il valore dell'immobile scende sotto il debito residuo: la rata resta quella contrattuale, calcolata su capitale, tasso e piano di ammortamento originari. - L'art. 1186 c.c. consente alla banca di chiedere l'immediato pagamento solo se il debitore ha diminuito 'per fatto proprio' le garanzie date (es. danni all'immobile, abusi edilizi sopravvenuti): il solo calo del mercato non basta. - Il problema si manifesta quando serve vendere: se il ricavato non copre il debito residuo, la differenza va comunque saldata prima di ottenere la cancellazione dell'ipoteca. - Anche la surroga (art. 120-quater TUB) risente della negative equity: la nuova banca valuta l'LTV sul valore attuale dell'immobile, non su quello d'acquisto, e un rapporto sfavorevole può rendere l'operazione meno conveniente o più selettiva. - Secondo Istat, nel IV trimestre 2025 l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) è aumentato del 4,1% su base annua: a livello nazionale il mercato è in crescita, quindi la negative equity resta un rischio circoscritto a segmenti o zone specifiche, non un fenomeno diffuso. - Le vie d'uscita pratiche sono l'attesa (il capitale residuo si riduce ogni anno con l'ammortamento), l'estinzione parziale con mezzi propri, o — nei casi di reale difficoltà di pagamento — gli strumenti previsti per l'insolvenza, molto diversi dalla semplice perdita di valore contabile. Domande frequenti: - D: Se la casa vale meno del mutuo residuo, la banca può chiedere soldi in più? R: No, non per il solo calo di valore di mercato. L'art. 1186 c.c. permette alla banca di esigere subito l'intera prestazione solo se il debitore ha diminuito, per fatto proprio, le garanzie date (danni, abusi, degrado dell'immobile) o non ha prestato le garanzie promesse. Una flessione dei prezzi immobiliari dovuta al mercato non rientra in questa fattispecie. - D: La rata del mutuo aumenta se il valore dell'immobile scende? R: No. La rata dipende dal piano di ammortamento, dal tasso (fisso o variabile) e dal capitale residuo, non dal valore di mercato dell'immobile. Il valore della garanzia ipotecaria e il debito che stai restituendo sono due grandezze indipendenti dopo l'erogazione del mutuo. - D: Posso fare la surroga se il mutuo residuo è più alto del valore attuale della casa? R: È più complicato ma non escluso a priori: la banca subentrante valuta il rapporto tra importo da finanziare e valore attuale della perizia (LTV), non quello storico. Con LTV sfavorevole alcune banche possono rifiutare o proporre condizioni meno vantaggiose; conviene comunque verificare con più istituti prima di scartare l'ipotesi. - D: Cosa succede se vendo casa e il ricavato non basta a coprire il mutuo? R: La banca non cancella l'ipoteca finché il debito non è estinto: se il prezzo di vendita è inferiore al capitale residuo, la differenza va colmata con mezzi propri, oppure va concordata con la banca una soluzione specifica caso per caso. Non esiste un automatismo che trasferisca il debito residuo al nuovo acquirente senza accordo formale. - D: Il mercato immobiliare italiano sta scendendo nel 2026? R: No: secondo Istat, nel quarto trimestre 2025 l'indice IPAB è cresciuto del 4,1% su base annua (dato provvisorio pubblicato il 19 marzo 2026). A livello nazionale i prezzi sono in aumento; eventuali cali restano circoscritti a specifiche zone OMI o tipologie di immobili e vanno verificati caso per caso. - D: Negative equity e difficoltà a pagare la rata sono la stessa cosa? R: No, sono due problemi distinti. La negative equity riguarda il valore contabile della garanzia rispetto al debito e non incide sulla capacità di pagare la rata. Se invece la difficoltà è nel pagare le rate, gli strumenti applicabili sono altri: rinegoziazione, Fondo Gasparrini o surroga, non la variazione di valore dell'immobile. ### Conviene estinguere il mutuo o investire i soldi nel 2026? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conviene-estinguere-il-mutuo-o-investire-i-soldi-2026 Aggiornato: 2026-09-22 Dipende dal confronto fra due numeri: il costo netto del tuo mutuo (il TAN al netto della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi prima casa, entro il tetto di 4.000 euro annui) e il rendimento netto, dopo le imposte, dell'alternativa in cui investiresti la stessa somma. Conviene estinguere quando il primo supera il secondo, conviene tenere il mutuo e far fruttare la liquidità nel caso opposto. I valori di mercato aggiornati sono nella tabella in pagina; il rendimento di titoli di Stato e conti deposito va verificato al momento. Contano poi fiscalità, orizzonte temporale e tolleranza al rischio. Punti chiave: - Il confronto corretto non è tasso del mutuo vs rendimento lordo dell'investimento, ma costo netto del debito (dopo la detrazione IRPEF 19% sugli interessi prima casa) vs rendimento netto dopo tasse. - Tassi ufficiali BCE: depositi al 2,50%, operazioni di rifinanziamento principali al 2,65%, in vigore dal 16 settembre 2026; Euribor 3 mesi al 2,634% (fonte EMMI, 13 ottobre 2026). - TAEG medio sui nuovi mutui casa: 3,99% (Banca d'Italia, dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre). - BTP a 10 anni e conti deposito sono l'altro lato del confronto, ma non sono dati che questo blog aggiorna: il rendimento va verificato al momento della decisione. Conta la fiscalità: i titoli di Stato sono tassati al 12,5%, conti deposito ed ETF al 26%. - La detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi mutuo prima casa è limitata a un tetto di 4.000 euro annui di interessi (D.P.R. 917/1986, art. 15) e riduce il costo effettivo del debito solo per la parte di interessi entro quel tetto. Domande frequenti: - D: Conviene sempre estinguere il mutuo se ho la liquidità disponibile? R: No. Conviene quando il costo netto del tuo mutuo (tasso al netto dell'eventuale detrazione fiscale) è superiore al rendimento netto che potresti ottenere investendo la stessa somma con un rischio che sei disposto ad accettare. Con un TAEG medio sui nuovi mutui al 3,99% (Banca d'Italia) e un rendimento netto dei titoli di Stato da verificare al momento, il margine tra le due opzioni è spesso ridotto: la scelta va valutata caso per caso, non con una regola generale. - D: La detrazione del 19% sugli interessi del mutuo cambia il calcolo? R: Sì. Per il mutuo prima casa, l'art. 15 del TUIR (D.P.R. 917/1986) prevede una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi, entro un tetto massimo di 4.000 euro di interessi annui. Questo riduce il costo effettivo del debito: un TAN allineato al TAEG medio di mercato, oggi al 3,99%, con piena capienza della detrazione ha un costo netto di qualche decimo di punto più basso, che lo avvicina al rendimento netto di un BTP. - D: È più sicuro investire in BTP o estinguere il mutuo? R: Sono rischi diversi, non equivalenti. Estinguere il mutuo elimina con certezza un costo futuro; investire in BTP comporta comunque un rischio di prezzo se venduti prima della scadenza e un rischio emittente (per quanto basso per un titolo di Stato italiano). Chi non tollera oscillazioni di valore tende a preferire l'estinzione; chi ha un orizzonte lungo e tollera il rischio può preferire mantenere l'investimento. - D: Ha senso estinguere parzialmente invece di scegliere in modo netto? R: Spesso sì, ed è la soluzione più equilibrata: si riduce il debito mantenendo comunque un cuscinetto di liquidità o un investimento. I meccanismi e gli esempi numerici di questa opzione sono approfonditi in modo specifico nella guida su estinzione parziale e totale del mutuo. - D: Questo confronto vale anche per un mutuo a tasso variabile? R: Il ragionamento è lo stesso ma il dato di partenza cambia più spesso, perché il tasso variabile segue l'Euribor e può muoversi nei prossimi anni. L'Euribor 3 mesi è oggi al 2,634% (EMMI) e il costo di un mutuo variabile è quell'indice più lo spread della banca: prima di decidere, verifica il TAN reale del tuo contratto, non una media di mercato. ### Quanto cambia la rata se l'Euribor sale di mezzo punto? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-cambia-la-rata-se-euribor-sale-mezzo-punto Aggiornato: 2026-09-22 Su un mutuo a tasso variabile un rialzo dell'Euribor di mezzo punto si scarica per intero sul TAN e fa salire la rata di poche decine di euro al mese ogni 100.000 € di capitale residuo. L'aumento cresce con la durata residua, perché sui piani lunghi la quota interessi pesa di più sulla rata. Le tabelle in pagina confrontano la rata di oggi con gli scenari +0,50%, +1,00% e −0,50%, su 100.000, 150.000, 200.000 e 300.000 € a 20, 25 e 30 anni, partendo dal valore dell'Euribor aggiornato con la sua data di rilevazione. Punti chiave: - Euribor 3 mesi: 2,634% (fonte EMMI, rilevazione del 13 ottobre 2026). Ipotizzando uno spread dell'1,00% il TAN di riferimento è 3,63%. - Su 200.000 € residui, +0,50% di Euribor costa 52-57 € al mese in più, +1,00% costa 106-116 € al mese in più (a seconda della durata). - Regola pratica: ogni +0,50% di Euribor costa 26-29 € al mese ogni 100.000 € di capitale residuo, a seconda della durata (20-30 anni). - L'aumento non è mai immediato: dipende dalla periodicità di indicizzazione del contratto (3 o 6 mesi), che stabilisce ogni quanto la rata viene ricalcolata. - Se la rata sale oltre il sostenibile, le opzioni sono rinegoziazione con la banca, allungamento della durata, surroga a tasso fisso o, nei casi previsti dalla legge, sospensione tramite Fondo Gasparrini. Domande frequenti: - D: Quanto aumenta la rata di un mutuo variabile se l'Euribor sale di 0,50%? R: Su un mutuo variabile con uno spread ipotizzato dell'1,00% e 200.000 € di capitale residuo, un rialzo dell'Euribor di 0,50 punti fa salire la rata di circa 52 € al mese su 20 anni, 55 € su 25 anni e 57 € su 30 anni (calcolo a rata francese). L'importo esatto dipende da capitale residuo, durata residua e spread applicato dalla banca. - D: Qual è la regola pratica per stimare l'aumento della rata? R: Calcolando con la formula dell'ammortamento alla francese: ogni +0,50% di Euribor costa fra 26 € al mese (durata 20 anni) e 29 € al mese (durata 30 anni) ogni 100.000 € di capitale residuo. Per un +1,00% l'aumento è circa il doppio: fra 53 € e 58 € al mese ogni 100.000 €. - D: Perché la mia rata non è ancora aumentata anche se l'Euribor è salito? R: Perché il mutuo variabile non recepisce il nuovo valore Euribor in tempo reale, ma solo alla scadenza del periodo di indicizzazione previsto dal contratto: ogni 3 mesi (parametro Euribor 3 mesi) o ogni 6 mesi (parametro 6 mesi). Fino a quella data paghi ancora la rata calcolata con il valore Euribor precedente. - D: Cosa posso fare se la rata del mutuo variabile diventa insostenibile? R: Le opzioni concrete sono quattro: chiedere alla banca una rinegoziazione delle condizioni, allungare la durata residua per abbassare la rata mensile, fare una surroga verso un mutuo a tasso fisso con un'altra banca senza costi, oppure — solo per i casi previsti dalla normativa (perdita del lavoro, ISEE basso, mutuo su prima casa entro certi limiti) — richiedere la sospensione tramite il Fondo Gasparrini. - D: Meglio passare al tasso fisso se l'Euribor continua a salire? R: Dipende dal differenziale tra il tasso fisso disponibile oggi e il TAN variabile attuale, dalla durata residua e dalla propria propensione al rischio. La surroga a tasso fisso elimina il rischio di ulteriori rialzi ma blocca anche il beneficio di eventuali futuri ribassi Euribor: va valutata con una simulazione sul proprio mutuo specifico. ### Previsioni Euribor 2027: cosa dicono futures e curva URL: https://blog.gomutuo.it/blog/previsioni-euribor-2027-cosa-dicono-i-futures Aggiornato: 2026-10-08 Per il 2027 le attese di mercato usate dalla BCE nelle proiezioni di settembre 2026 danno l'Euribor 3 mesi al 3,0% di media, dal 2,4% del 2026; all'ultima rilevazione, del 13 ottobre 2026, vale 2,634% (fonte EMMI). Sono attese, non certezze: si basano sulle aspettative dei mercati al 19 agosto 2026 e cambiano a ogni nuovo dato su inflazione e crescita. Le stesse proiezioni danno il 3,0% anche per il 2028; oltre non ci sono cifre ufficiali. I futures sull'Euribor e la curva delle scadenze mostrano le attese del mercato giorno per giorno, ma non sono una garanzia: per questo conviene ragionare su tre scenari (restrittivo, plateau, allentamento) e controllare che la rata regga anche nel peggiore. Punti chiave: - Per il 2027 le attese di mercato usate dalla BCE nelle proiezioni di settembre 2026 (al 19 agosto) danno l'Euribor 3 mesi al 3,0% di media, dal 2,4% del 2026, e al 3,0% nel 2028: oltre il 2028 non ci sono cifre ufficiali. - Non esistono previsioni Euribor certe per il 2027: esistono futures e curva forward, che riflettono le attese del mercato, non un valore garantito. - Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor 3 mesi è al 2,634% e il 12 mesi al 3,191%: fra le due scadenze ci sono 56 punti base (fonte EMMI). - Dal 16 settembre 2026 il tasso BCE sui depositi è al 2,50%; la prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026: le attese dei mercati non sono decisioni già prese. - Scommettere sulla previsione (es. accendere un fisso o un variabile solo perché 'si prevede' un certo tasso) è rischioso: meglio ragionare su sostenibilità della rata in ogni scenario. Domande frequenti: - D: Quali sono le previsioni Euribor per il 2027? R: Nelle proiezioni della BCE di settembre 2026, costruite sulle attese di mercato al 19 agosto, l'Euribor 3 mesi è al 3,0% di media nel 2027, dal 2,4% del 2026. Nessuno può garantire quel valore: è un'attesa dei mercati, non una decisione. Si possono osservare anche i futures Euribor quotati su Eurex e la curva forward implicita nelle scadenze attuali (1, 3, 6, 12 mesi), che cambiano ogni giorno e vanno lette insieme alle prossime decisioni BCE. - D: Si sa dove sarà l'Euribor nei prossimi 5 anni? R: No. Il riferimento ufficiale più recente sono le proiezioni della BCE di settembre 2026, che arrivano al 2028: Euribor 3 mesi al 3,0% di media nel 2027 e al 3,0% nel 2028, sulle attese di mercato al 19 agosto. Per il 2029 e gli anni seguenti non ci sono cifre ufficiali: chi pubblica un valore fa una stima sua o riporta le quotazioni dei futures, che cambiano ogni giorno. Su un mutuo di 20-30 anni conta di più controllare che la rata regga anche con un Euribor più alto di quello atteso. - D: Cosa indica il differenziale tra Euribor 12 mesi e 3 mesi? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor 12 mesi vale 3,191% e il 3 mesi 2,634%: fra le due scadenze ci sono 56 punti base. Quando la scadenza lunga sta sopra la breve la curva è crescente e il mercato sconta tassi a breve più alti nei prossimi mesi; quando sta sotto, sconta tassi in calo. In nessuno dei due casi è una previsione sul valore del 2027. - D: L'Euribor scenderà nel 2027? R: Non è possibile saperlo con certezza oggi, ma per ora i mercati non se lo aspettano: nelle proiezioni della BCE di settembre 2026 (attese di mercato al 19 agosto) l'Euribor 3 mesi sale da una media del 2,4% nel 2026 al 3,0% nel 2027. Dipende dall'evoluzione dell'inflazione nell'area euro e dalle decisioni della BCE nei prossimi trimestri: per questo conviene ragionare su tre scenari, uno restrittivo (tassi più alti), uno di plateau (tassi stabili) e uno di allentamento (tassi in calo), da aggiornare mano a mano che arrivano nuovi dati. - D: Conviene aprire ora un mutuo a tasso fisso pensando alle previsioni 2027? R: Non conviene basare la scelta tra fisso e variabile su una previsione a 12-18 mesi, perché nessuna previsione Euribor a quell'orizzonte è affidabile al 100%. La scelta va fatta in base alla propria tolleranza al rischio, alla sostenibilità della rata anche nello scenario peggiore e all'eventuale spread offerto dalla banca, non su un valore atteso che potrebbe non verificarsi. - D: Dove si trovano i futures Euribor ufficiali? R: I futures sul Three-Month Euribor sono quotati su Eurex (borsa derivati con sede a Francoforte) e riflettono in tempo reale le attese del mercato sulle scadenze future dell'indice. Sono uno strumento per investitori istituzionali; per un mutuatario retail è più utile guardare la curva Euribor attuale e le comunicazioni ufficiali della BCE dopo ogni riunione di politica monetaria. ### Perché due banche offrono spread diversi? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/perche-spread-diverso-tra-banche-stesso-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Perché il parametro di riferimento (Euribor o IRS) è comune al mercato, mentre lo spread è il margine con cui ogni banca remunera il proprio costo della raccolta, il rischio della singola pratica e gli obiettivi commerciali del momento. A incidere sono il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile, la stabilità del reddito, la durata, l'eventuale garanzia pubblica e la strategia di quella banca su quel segmento di clientela. Punti chiave: - Il parametro (Euribor o IRS) è uguale per tutti: la differenza tra offerte sta quasi sempre nello spread. - Lo spread copre costo della raccolta, rischio della singola pratica e margine commerciale. - Il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è la variabile che sposta di più il margine. - Durata più lunga significa più rischio nel tempo e quindi spread tendenzialmente più alto. - Le politiche commerciali cambiano per segmento: una banca può essere aggressiva sui giovani e prudente sugli autonomi. - Lo spread è negoziabile: si confrontano preventivi scritti, non promesse verbali. Domande frequenti: - D: Lo spread è deciso liberamente dalla banca? R: Sì, entro il limite del tasso soglia antiusura. Non esiste una norma che imponga un margine massimo commerciale: la banca lo determina in base al proprio costo della raccolta, alla valutazione del rischio e agli obiettivi di mercato. È per questo che due offerte sullo stesso immobile possono differire in modo sensibile. - D: Perché con più anticipo mi offrono uno spread più basso? R: Perché un rapporto tra mutuo e valore dell'immobile più contenuto riduce la perdita potenziale della banca in caso di inadempimento: la garanzia copre una quota maggiore del debito. Molti istituti applicano fasce di spread crescenti al crescere di quel rapporto, con salti evidenti oltre determinate soglie interne. - D: La durata influisce sullo spread? R: Di norma sì. Una durata più lunga espone la banca per più tempo al rischio di credito e alla variabilità del valore dell'immobile, quindi il margine richiesto tende a salire. Su alcuni listini la differenza tra 20 e 30 anni è più marcata del divario tra due istituti diversi. - D: Un dipendente a tempo indeterminato ottiene sempre lo spread migliore? R: Ha in genere accesso alle fasce più favorevoli, ma non automaticamente: contano anche anzianità, settore, esposizioni in corso e assenza di segnalazioni nelle banche dati creditizie. Un autonomo con bilanci solidi e forte anticipo può ottenere condizioni migliori di un dipendente molto esposto. - D: Come confronto correttamente due offerte con spread diversi? R: Confronta il TAEG e non il solo spread, perché le spese accessorie possono ribaltare il risultato, e verifica che i preventivi siano sulla stessa durata e sullo stesso importo. Il documento da chiedere è il prospetto informativo europeo standardizzato, che riporta le condizioni in forma omogenea. - D: Lo spread può cambiare dopo la delibera? R: Lo spread indicato nell'offerta vincola la banca nei termini di validità dichiarati. Se cambiano elementi rilevanti della pratica, per esempio l'importo richiesto o l'esito della perizia, l'istituto può riformulare le condizioni: conviene sempre farsi indicare per iscritto la scadenza dell'offerta. ### Perché la rata del mutuo variabile cambia ogni tre mesi? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/perche-la-rata-del-mutuo-variabile-cambia-ogni-tre-mesi Aggiornato: 2026-09-29 Perché il contratto aggancia il tasso all'Euribor 3 mesi: a ogni scadenza trimestrale dell'indice la banca rileva il nuovo valore, gli somma lo spread fisso e ricalcola la rata con la formula francese sul capitale residuo. Se il mutuo fosse indicizzato all'Euribor 1 mese l'adeguamento sarebbe mensile, con l'Euribor 6 mesi semestrale: non è una scelta della banca fatta in corsa, ma una clausola prevista dal contratto e dal Foglio Informativo. Punti chiave: - Il TAN del variabile è dato da Euribor + spread: la periodicità di adeguamento coincide con la scadenza dell'indice scelta nel contratto (1, 3 o 6 mesi). - La maggior parte dei mutui italiani usa il valore puntuale rilevato in una data del mese precedente la rata; alcuni contratti più vecchi usano la media mensile. - L'adeguamento automatico non è una modifica unilaterale ex art. 118 TUB: è un meccanismo contrattuale predeterminato basato su un parametro oggettivo. - Indice, modalità di rilevazione, arrotondamenti e periodicità devono essere indicati nel Foglio Informativo e nel contratto (trasparenza, Titolo VI TUB). - Esempio su 200.000 euro a 25 anni con spread 0,80%: da Euribor 3m 2,461% a 2,537% la rata passa da 975,80 a 983,85 euro. Domande frequenti: - D: Ogni quanto cambia la rata di un mutuo a tasso variabile? R: Dipende dalla scadenza dell'indice indicata nel contratto: con Euribor 1 mese l'adeguamento è mensile, con Euribor 3 mesi trimestrale, con Euribor 6 mesi semestrale. La periodicità è scritta nel Foglio Informativo e nel contratto di mutuo. - D: La banca può cambiare lo spread durante il mutuo? R: Di norma no: lo spread è fisso per tutta la durata. Una modifica sarebbe possibile solo con clausola di modifica unilaterale specificamente approvata ai sensi dell'art. 118 TUB e nei limiti di legge, situazione non tipica dei mutui ipotecari a consumatori. - D: Il contratto usa il valore puntuale o la media mensile dell'Euribor? R: Quasi tutti i mutui italiani recenti usano il valore puntuale rilevato in una data specifica del mese precedente la scadenza della rata, ma alcuni contratti, soprattutto anteriori al 2016, prevedono la media mensile. La modalità applicata deve essere indicata nel Foglio Informativo e nel contratto: va verificata caso per caso. - D: Se l'Euribor diventa negativo la rata scende sotto lo spread? R: In linea di principio sì, salvo che il contratto preveda una clausola di tasso minimo (floor), ad esempio con l'indice azzerato quando negativo. È una clausola da verificare nel proprio contratto, perché incide direttamente sul TAN applicato. - D: Cosa faccio se non ricevo il documento di sintesi periodico? R: L'invio del documento di sintesi è un obbligo di trasparenza della banca previsto dalle disposizioni di Banca d'Italia (Titolo VI TUB). In caso di mancata trasmissione si può sollecitare per iscritto la banca e, se non risolve, presentare reclamo e successivamente ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. ### Euribor oggi: valori a 1, 3, 6 e 12 mesi e andamento 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/euribor-oggi-quanto-vale-come-si-legge Aggiornato: 2026-10-14 Euribor oggi: alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor vale 2,453% a 1 mese, 2,634% a 3 mesi, 2,905% a 6 mesi e 3,191% a 12 mesi (fonte EMMI). È il tasso interbancario pubblicato ogni giorno lavorativo dall'European Money Markets Institute (EMMI) e serve come base di calcolo della rata dei mutui a tasso variabile, dove si usa spesso il 3 mesi. Il valore che conta per la tua rata non è necessariamente quello di oggi: è quello rilevato alla data di fixing prevista dal contratto, sulla scadenza indicata nel piano di ammortamento. Punti chiave: - Euribor 3 mesi: 2,634% alla rilevazione del 13 ottobre 2026 (fonte EMMI). - Le altre scadenze: 1 mese 2,453% · 6 mesi 2,905% · 12 mesi 3,191%. - Serie storica 2026, medie mensili della BCE: l'Euribor 3 mesi è passato dal 2,028% di gennaio al 2,513% di agosto (tabella in pagina). - Tasso BCE sui depositi: 2,50% dal 16 settembre 2026; prossima riunione il 29 ottobre 2026. - La banca applica l'Euribor rilevato alla data di fixing indicata nel contratto, non quello del giorno di lettura. - Rata mutuo = Euribor scelto + spread: verifica sempre quale scadenza usa il tuo contratto. Domande frequenti: - D: Quanto vale l'Euribor oggi? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 (fonte EMMI) l'Euribor 3 mesi è a 2,634%. Le altre scadenze usate nei mutui sono: 1 mese 2,453%, 6 mesi 2,905%, 12 mesi 3,191%. I valori cambiano ogni giorno lavorativo: verifica sempre la data di rilevazione prima di confrontarli con la tua rata. - D: Quanto vale l'Euribor 3 mesi oggi? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor 3 mesi è a 2,634% (fonte EMMI). È la scadenza più usata nei mutui variabili italiani perché consente un aggiornamento trimestrale della rata: un compromesso tra reattività ai movimenti di mercato e stabilità dell'importo da pagare. - D: Chi pubblica l'Euribor e con che ritardo? R: L'Euribor è calcolato e pubblicato ogni giorno lavorativo dall'European Money Markets Institute (EMMI) sulla base delle quotazioni di un panel di banche europee. I distributori abbonati lo ricevono alle 11 o poco dopo, mentre sul sito dell'EMMI si consulta gratis, dopo la registrazione, con 24 ore di ritardo; nei contratti di mutuo si usa spesso il valore con un giorno di ritardo (T-1) o quello rilevato in una data specifica prevista dal piano contrattuale. - D: Qual è il valore Euribor che usa la mia banca per calcolare la rata? R: Non è detto che sia quello di oggi: ogni contratto di mutuo variabile specifica la scadenza (1, 3, 6 o 12 mesi) e la data di rilevazione (di norma il 15 del mese o il primo giorno lavorativo precedente la scadenza della rata). Controlla il tuo piano di ammortamento o il foglio informativo per sapere quale fixing si applica. - D: L'Euribor scenderà nei prossimi mesi? R: Nessuno può garantirlo. I fatti verificabili sono questi: dal 16 settembre 2026 il tasso BCE sui depositi è a 2,50% e il prossimo consiglio direttivo è fissato per il 29 ottobre 2026. L'Euribor si muove sulle aspettative legate a quelle decisioni, quindi può andare in entrambe le direzioni: prima di scegliere tra fisso e variabile confronta più scenari con un consulente. ### Euribor 3 mesi oggi: quanto vale, cos'è e differenza con 1 e 6 mesi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/euribor-3-mesi-cos-e-differenza-1-6-mesi Aggiornato: 2026-10-14 Euribor 3 mesi oggi: alla rilevazione del 13 ottobre 2026 vale 2,634% (fonte EMMI). È il tasso a cui un panel di banche europee si presta denaro per tre mesi, pubblicato ogni giorno lavorativo; nello stesso giorno l'Euribor 1 mese è a 2,453% e il 6 mesi a 2,905%. È il parametro più diffuso nei mutui variabili italiani perché offre un compromesso tra reattività ai movimenti BCE (più lento dell'1 mese) e stabilità della rata (rivista solo ogni trimestre, a differenza del 6 mesi che aggiorna la rata due volte l'anno). Punti chiave: - Euribor 3 mesi: 2,634% alla rilevazione del 13 ottobre 2026 (fonte EMMI). - È il parametro più usato nei mutui variabili italiani: buon equilibrio tra reattività e stabilità della rata. - Euribor 1 mese (2,453%) è il più reattivo ma rende la rata più volatile; il 6 mesi (2,905%) aggiorna la rata solo due volte l'anno. - La forma della curva (1m, 3m, 6m, 12m) dice cosa il mercato si attende dalle prossime mosse BCE: crescente se sconta rialzi, decrescente se sconta tagli. - Tasso BCE sui depositi: 2,50% dal 16 settembre 2026; prossima riunione il 29 ottobre 2026. - Nel contratto di mutuo verifica se il parametro è il fixing puntuale o la media mensile Euribor: incide sulla rata effettiva. Domande frequenti: - D: Cos'è l'Euribor 3 mesi? R: È il tasso di interesse a cui un panel di banche europee si presta reciprocamente denaro per una durata di tre mesi. Viene calcolato e pubblicato ogni giorno lavorativo dall'European Money Markets Institute (EMMI): gli abbonati lo ricevono alle 11 o poco dopo, mentre sul sito dell'EMMI si consulta gratis, dopo la registrazione, con 24 ore di ritardo. È il parametro più usato per indicizzare i mutui a tasso variabile in Italia. - D: Qual è oggi il tasso Euribor 3 mesi? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor 3 mesi è a 2,634% (fonte EMMI). Nello stesso giorno l'1 mese è a 2,453%, il 6 mesi a 2,905% e il 12 mesi a 3,191%: confrontare le quattro scadenze fa capire che cosa il mercato si attende dalle prossime decisioni della BCE. - D: Qual è la differenza tra Euribor 3 e 6 mesi? R: La differenza principale è la frequenza con cui il valore aggiorna la rata del mutuo variabile: con parametro a 3 mesi la rata viene ricalcolata ogni trimestre, con il 6 mesi solo due volte l'anno. Il 6 mesi è tipicamente più alto quando la curva è crescente (aspettative di rialzi) e più basso quando è decrescente (aspettative di tagli), perché incorpora un orizzonte temporale più lungo. - D: Meglio un mutuo indicizzato all'Euribor 1, 3 o 6 mesi? R: Non esiste una scelta univoca: dipende dalla propensione al rischio. L'1 mese è il più reattivo ai movimenti BCE (rata rivista ogni mese, più volatile); il 3 mesi è il compromesso più diffuso; il 6 mesi rende la rata più stabile nel breve ma può restare 'in ritardo' rispetto a un taglio dei tassi. In fase di tassi in calo, un parametro a scadenza più lunga ritarda il beneficio in rata. - D: Come faccio a sapere quale Euribor usa il mio mutuo? R: Il parametro di indicizzazione è indicato nel contratto di mutuo, di solito nella sezione 'tasso di interesse'. Verifica sia la durata (1, 3 o 6 mesi) sia la modalità di rilevazione: alcuni contratti usano il fixing puntuale di un giorno specifico del mese, altri la media mensile del periodo precedente. Questo dettaglio, insieme all'arrotondamento contrattuale, incide sulla rata effettiva che paghi. ### Che differenza c'è tra Euribor e IRS e quale usa la banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/differenza-tra-euribor-e-irs-quale-usa-la-banca Aggiornato: 2026-09-22 L'Euribor è il tasso del mercato interbancario a breve termine (1, 3, 6 e 12 mesi) e la banca lo usa come parametro dei mutui a tasso variabile. L'IRS o Eurirs è invece il tasso fisso dei contratti swap sulle scadenze lunghe (da 1 a 30 anni) e viene usato come base dei mutui a tasso fisso. In entrambi i casi la banca somma al parametro il proprio spread: l'indice è uguale per tutti, lo spread no. I valori aggiornati dei due indici, con la data di rilevazione, sono nel riquadro in cima alla pagina. Punti chiave: - L'Euribor è amministrato da EMMI, pubblicato ogni giorno TARGET2 intorno alle 11:00 CET su 5 scadenze: 1 settimana, 1, 3, 6 e 12 mesi. - L'IRS (Eurirs) è il tasso fisso dei contratti swap sull'Euribor, quotato sulle scadenze da 1 a 30 anni sul mercato OTC. - Mutuo variabile = Euribor (di solito 1 o 3 mesi) + spread; mutuo fisso = IRS di durata pari al mutuo + spread. - Valori del 13 ottobre 2026: Euribor 3 mesi 2,634%, 12 mesi 3,191%; IRS 10 anni 3,54%, 20 anni 3,58%, 30 anni 3,42%. - I due indici stanno su livelli diversi perché l'IRS incorpora premi a termine e attese sui tassi a lungo periodo: non significa che il fisso sia sempre più caro del variabile. Domande frequenti: - D: Euribor e IRS sono la stessa cosa con nomi diversi? R: No. L'Euribor è il tasso del mercato monetario interbancario a breve termine, amministrato da EMMI e pubblicato ogni giorno lavorativo. L'IRS (Eurirs) è il tasso fisso dei contratti swap sulle scadenze lunghe, che deriva dalle quotazioni del mercato derivati OTC. Sono due mercati diversi e servono a scopi diversi. - D: Quale indice usa la banca per il mutuo a tasso variabile? R: L'Euribor, tipicamente a 1 o 3 mesi (meno spesso 6 mesi), rilevato in un giorno di riferimento indicato nel contratto. Al valore rilevato la banca somma il proprio spread fisso: il risultato è il TAN applicato alla rata. - D: Quale indice usa la banca per il mutuo a tasso fisso? R: L'IRS di durata pari a quella del mutuo: un mutuo a 20 anni si aggancia all'IRS 20 anni. Anche qui la banca somma il proprio spread, e il TAN così ottenuto resta invariato per tutta la durata del finanziamento. - D: Perché IRS ed Euribor hanno valori diversi? R: Perché l'IRS incorpora le attese di mercato sui tassi futuri e un premio per il rischio a lungo termine, mentre l'Euribor riflette il costo del denaro a breve. Quando la curva è inclinata verso l'alto gli IRS a 10-30 anni restano sopra l'Euribor a 3 mesi: alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor 3 mesi è a 2,634% e l'IRS a 20 anni a 3,58%. - D: Tutte le banche applicano lo stesso Euribor? R: Sì, l'indice è unico e pubblico: cambiano lo spread applicato da ciascuna banca, la scadenza dell'indice scelta e il giorno contrattuale di rilevazione. È lo spread, non l'Euribor, il vero terreno di confronto tra offerte. ### BCE settembre 2026: tassi alzati, cosa cambia per la rata URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-alla-rata-se-la-bce-alza-i-tassi-a-settembre-2026 Aggiornato: 2026-10-15 Nella riunione del 10 settembre 2026 il Consiglio direttivo della BCE ha alzato i tassi di riferimento di 25 punti base, con effetto dal 16 settembre. Chi ha un mutuo a tasso fisso non vede cambiare nulla, perché il TAN è bloccato alla stipula. Chi ha un mutuo a tasso variabile paga qualcosa in più, ma non dal giorno della decisione: la rata si muove alla prima rilevazione dell'Euribor prevista dal contratto. E non per forza di un quarto di punto: la media mensile dell'Euribor a 3 mesi è passata dal 2,513% di agosto al 2,635% di settembre (serie BCE), 12 punti base in più. Punti chiave: - Nella riunione del 10 settembre 2026 il Consiglio direttivo della BCE ha alzato i tassi di riferimento di 25 punti base, con effetto dal 16 settembre. - I tassi decisi a settembre: depositi 2,50%, rifinanziamento principale 2,65% e marginale 2,90%. - Chi ha un tasso fisso non subisce alcun effetto: il TAN è cristallizzato alla stipula. - Sul variabile la rata si muove solo alla prima rilevazione dell'Euribor prevista dal contratto, che può essere mensile, trimestrale o semestrale. - Su 200.000 euro e 25 anni residui un quarto di punto in più vale circa 26 euro al mese. - La prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026. Domande frequenti: - D: Cosa ha deciso la BCE nella riunione di settembre 2026? R: Il 10 settembre 2026 il Consiglio direttivo ha alzato di 25 punti base i tre tassi di riferimento, con effetto dal 16 settembre. Il tasso sui depositi, quello che guida davvero il mercato monetario, è passato al 2,50%. - D: La rata del mio mutuo variabile è già aumentata? R: Dipende dal calendario del tuo contratto. La rata cambia alla prima rilevazione dell'Euribor prevista dal contratto, non il giorno dell'annuncio: con il ricalcolo mensile l'effetto arriva entro un mese, con quello trimestrale entro tre e con quello semestrale entro sei. - D: Chi ha il tasso fisso subisce l'aumento? R: No. Nel mutuo a tasso fisso il TAN è determinato alla stipula e resta quello per tutta la durata: le decisioni successive della BCE non toccano la rata di chi ha già firmato. Cambiano invece le condizioni offerte a chi firma adesso. - D: Di quanto aumenta la rata con un quarto di punto in più? R: Su un debito residuo di 200.000 euro con 25 anni di piano, un quarto di punto in più sul TAN vale circa 26 euro al mese. L'aumento è proporzionale al capitale che resta da rimborsare, quindi è molto più contenuto per chi è vicino alla fine del piano. - D: Conviene passare dal variabile al fisso adesso? R: Non esiste una risposta valida per tutti: contano il debito residuo, gli anni che mancano e lo spread che hai in contratto. Il confronto onesto è fra il TAN che paghi oggi sul variabile e quello che una banca ti offrirebbe oggi sul fisso, ricordando che la surroga non ha costi per legge. - D: Quando si riunisce di nuovo la BCE? R: La prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026. L'annuncio sui tassi esce nel primo pomeriggio ed è seguito dalla conferenza stampa della presidente: il calendario ufficiale è pubblicato sul sito della BCE. ### Tasso variabile del mutuo oggi: quanto è e come si calcola URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-si-compone-il-tasso-del-mutuo-variabile Aggiornato: 2026-10-14 Tasso variabile del mutuo oggi: con l'Euribor a 3 mesi al 2,634% (rilevazione del 13 ottobre 2026) e uno spread medio che stimiamo dello 0,50%, il TAN di un mutuo variabile è intorno al 3,13%, fra il 2,93% e il 3,33% a seconda dello spread. Si calcola così: TAN = Euribor + spread. L'Euribor è uguale per tutte le banche e cambia ogni giorno; lo spread lo decide la banca in base a profilo, LTV, prodotto e canale, ed è l'unica parte su cui puoi trattare. La media della Banca d'Italia sui nuovi mutui a tasso variabile, a agosto 2026, era del 3,37%. Punti chiave: - Oggi il TAN di un mutuo variabile è intorno al 3,13%: Euribor a 3 mesi 2,634% (fonte EMMI, 13 ottobre 2026) più uno spread medio stimato dello 0,50%. - Formula: TAN mutuo variabile = Euribor (di norma 3 mesi) + spread fissato dalla banca. - L'Euribor è uguale per ogni banca in un dato giorno; lo spread è l'unica parte davvero negoziabile. - Su 150.000 € in 25 anni, fra lo spread più basso e il più alto della nostra stima ballano 31 € di rata al mese, 9.441 € sull'intera durata se l'Euribor restasse dov'è. - Il TAEG comprende anche istruttoria, perizia, spese di incasso rata e le polizze richieste per avere il mutuo: è sempre uguale o superiore al TAN. - Tasso BCE sui depositi 2,50%, in vigore dal 16 settembre 2026: è il riferimento che traina l'Euribor. Domande frequenti: - D: Quanto è il tasso variabile di un mutuo oggi? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'Euribor a 3 mesi è al 2,634% (fonte EMMI): con lo spread medio che stimiamo, 0,50%, il TAN di un variabile è intorno al 3,13%, fra il 2,93% e il 3,33% a seconda della banca e del profilo. Lo spread è una nostra stima su dati Banca d'Italia, non un listino. - D: Come si calcola il tasso di un mutuo a tasso variabile? R: Si somma il parametro di mercato, quasi sempre l'Euribor 3 mesi, allo spread deciso dalla banca: TAN = Euribor + spread. Con l'Euribor 3 mesi rilevato a 2,634%, uno spread dell'1% porta il TAN a 3,634%. Il parametro cambia ogni giorno per tutte le banche allo stesso modo; lo spread resta fisso per l'intera durata del mutuo, salvo rinegoziazione o surroga. - D: Cosa comprende lo spread del mutuo? R: Lo spread è il margine commerciale della banca e copre il costo della raccolta (funding), il rischio di credito del cliente e dell'immobile (LTV), il margine di prodotto e i costi operativi del canale di vendita. Varia da banca a banca e, nella stessa banca, da cliente a cliente in base a reddito, garanzie e importo finanziato rispetto al valore dell'immobile. - D: Che differenza c'è tra TAN e TAEG in un mutuo variabile? R: Il TAN (Euribor + spread) è il tasso di interesse puro usato per calcolare la rata. Il TAEG è il costo totale annuo del finanziamento in percentuale e include, oltre al TAN, le spese di istruttoria, la perizia, i costi di incasso rata e le polizze richieste per avere il mutuo. Nel variabile il TAEG è calcolato con l'Euribor del momento: è un esempio, non una promessa. - D: Lo spread del mutuo variabile può cambiare durante il piano di ammortamento? R: No, lo spread pattuito nel contratto resta fisso per tutta la durata del mutuo: cambia solo il parametro (l'Euribor) a ogni scadenza di revisione. L'unico modo per ridurre lo spread applicato è rinegoziare con la stessa banca o fare una surroga verso un istituto che offre condizioni migliori. - D: Perché due banche applicano spread diversi sullo stesso mutuo? R: Perché lo spread riflette la politica commerciale e il costo del rischio di ciascun istituto: cambia in base a LTV, profilo del cliente, tipologia di immobile, prodotti accessori richiesti (conto, assicurazioni) e canale di vendita (filiale, online, mediatore). A parità di importo e durata, mettere a confronto più preventivi è l'unico modo per trovare lo spread più basso per il proprio profilo. ### IRS oggi: 10, 15, 20, 25 e 30 anni (Eurirs), valori aggiornati URL: https://blog.gomutuo.it/blog/irs-eurirs-oggi-valori-per-durata Aggiornato: 2026-10-14 IRS oggi: alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'IRS (Eurirs) vale 3,54% a 10 anni, 3,60% a 15, 3,58% a 20, 3,51% a 25 e 3,42% a 30 anni (fonte ICE Swap Rate). È il punto di partenza del mutuo a tasso fisso: aggiungendo lo spread della banca si ottiene il TAN, che resta lo stesso per tutta la durata. La durata più lunga non ha per forza l'IRS più alto, e oggi la curva ha la forma «a gobba»: sale fino ai 15 anni (3,60%) e poi scende fino al 3,42% dei 30 anni. Per il tuo contratto conta il valore del giorno indicato dalla banca, di solito quello della stipula. Punti chiave: - IRS al 13 ottobre 2026: 10 anni 3,54% · 15 anni 3,60% · 20 anni 3,58% · 25 anni 3,51% · 30 anni 3,42% (fonte ICE Swap Rate). - La curva delle durate non è sempre crescente: la durata più lunga non ha per forza l'IRS più alto. - TAN fisso = IRS della durata scelta + spread della banca, fissato con il contratto e uguale fino all'ultima rata. - L'IRS è uguale per tutte le banche nello stesso giorno; lo spread è l'unica parte che si negozia. - Conta il valore del giorno indicato dalla banca, spesso quello della stipula: due preventivi a pochi giorni di distanza possono avere TAN diversi. - Tasso BCE sui depositi: 2,50% dal 16 settembre 2026; prossima riunione il 29 ottobre 2026. Domande frequenti: - D: Quanto vale l'Eurirs oggi? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 (fonte ICE Swap Rate) l'Eurirs è a 3,54% sui 10 anni, 3,60% sui 15, 3,58% sui 20, 3,51% sui 25 e 3,42% sui 30 anni. Sono valori che cambiano ogni giorno: prima della stipula chiedi alla banca quale rilevazione userà per il tuo contratto. - D: Quanto vale l'IRS a 30 anni? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'IRS a 30 anni è a 3,42% (fonte ICE Swap Rate), mentre quello a 20 anni è a 3,58%. È il dato di partenza a cui la banca somma il proprio spread per calcolare il TAN fisso su un mutuo trentennale: cambia ogni giorno, quindi conta il valore del giorno indicato nel contratto. - D: Quanto vale l'IRS a 25 anni? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 l'IRS a 25 anni è a 3,51% (fonte ICE Swap Rate). Con lo spread medio che stimiamo, 0,30%, un mutuo fisso a 25 anni avrebbe un TAN intorno al 3,81%: è una stima, perché lo spread cambia da banca a banca e da cliente a cliente. - D: Perché l'IRS a 30 anni può essere più basso di quello a 20 anni? R: Succede quando la curva IRS prende la forma «a gobba»: sale fino a una certa durata e poi scende su quelle più lunghe. Vuol dire che il mercato si aspetta tassi più bassi nel lunghissimo periodo che nel medio. Per sapere che forma ha oggi basta confrontare le durate nella tabella in pagina: la durata più lunga non è per forza la più cara. - D: Come si passa dall'IRS al TAN del mutuo? R: Si somma l'IRS della durata scelta allo spread applicato dalla banca: TAN = IRS + spread. Sui 30 anni, per esempio, l'IRS del giorno è al 3,42% e con lo spread medio che stimiamo, 0,30%, il TAN arriva al 3,72%. L'IRS è uguale per tutte le banche nello stesso giorno, lo spread è invece l'unica leva negoziabile. - D: L'Eurirs di oggi è diverso dall'Euribor? R: Sì. L'Euribor (fonte EMMI, rilevazione del 13 ottobre 2026: 3 mesi 2,634%, 12 mesi 3,191%) è il tasso interbancario a breve usato per il mutuo variabile e cambia ogni giorno lavorativo. L'Eurirs è un tasso swap a medio-lungo termine usato per il fisso: quello del giorno indicato nel contratto resta fermo per tutta la durata del mutuo. ### Spread reali delle banche sul mutuo nel 2026: quanto valgono e come confrontarli URL: https://blog.gomutuo.it/blog/spread-reali-banche-mutuo-2026-confronto Aggiornato: 2026-09-30 Lo spread è il margine che la banca aggiunge all'indice di mercato: IRS per il fisso, Euribor per il variabile. Oggi lo stimiamo in media intorno a 0,30% sul fisso (fra 0,20% e 0,40%) e a 0,50% sul variabile: è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato rilevato, e la singola banca può applicarne uno più alto o più basso. Il metro ufficiale è il TAEG medio sulle nuove erogazioni rilevato dalla Banca d'Italia: 3,99% (dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre). Le offerte si confrontano sul TAEG e non sullo spread: nell'esempio in pagina, su 150.000 € a 25 anni, l'offerta con il TAN più basso ha il TAEG più alto. Punti chiave: - Spread medio stimato sul fisso: 0,30% (fra 0,20% e 0,40%); sul variabile 0,50% (fra 0,30% e 0,70%). È una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato rilevato. - Indici aggiornati: Euribor 3 mesi 2,634% (EMMI, 13 ottobre 2026), IRS 10 anni 3,54% e IRS 25 anni 3,51% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026). - TAEG medio sulle nuove erogazioni rilevato da Banca d'Italia: 3,99% (dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre): è il metro con cui misurare un preventivo. - Il TAEG è l'indicatore da confrontare: comprende interessi, istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e le polizze che la banca chiede per concedere il mutuo. Lo spread da solo non basta. - Nell'esempio in pagina (150.000 €, 25 anni, ipotesi dichiarate) l'offerta con il TAN più basso, 3,71%, ha un TAEG del 4,23%; quella con il TAEG più basso, 4,13%, ha un TAN del 3,91%. - Su 200.000 € a 25 anni, fra lo spread più basso e il più alto della forchetta stimata ci sono circa 22 € di rata al mese, 6.554 € in 25 anni. - Una classifica delle banche valida per tutti non esiste: lo spread cambia con profilo, anticipo, durata e classe energetica. Si confrontano i PIES, a parità di importo e durata. Domande frequenti: - D: Qual è la banca con lo spread più basso nel 2026? R: Una classifica che valga per tutti non esiste: lo spread dipende dalla banca, dal profilo di chi chiede, dall'anticipo, dalla durata e dalla classe energetica della casa, e le offerte cambiano spesso. Quello che si può misurare è la media: stimiamo lo spread sul fisso intorno a 0,30% e la Banca d'Italia rileva un TAEG medio del 3,99% sulle nuove erogazioni (dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre). Il confronto vero si fa sui PIES di due o tre banche, a parità di importo e durata, guardando il TAEG. - D: Lo spread è aumentato dopo l'ultimo rialzo BCE? R: Non in modo automatico. La BCE ha portato il tasso sui depositi a 2,50% con la decisione del 10 settembre 2026, in vigore dal 16 settembre 2026: le sue decisioni si riflettono sugli indici, Euribor e IRS. Lo spread invece lo decide la singola banca, in base ai propri obiettivi commerciali e al profilo del cliente. - D: Quanto incide lo spread sulla rata mensile? R: Su un mutuo da 200.000 € a 25 anni a tasso fisso, a parità di IRS (3,51%), passare da uno spread di 0,20% a uno di 0,40% porta la rata da circa 1.024 € a circa 1.046 €: 22 € al mese, 6.554 € in 25 anni. - D: Cosa include il TAEG che il TAN non include? R: Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) comprende, oltre agli interessi, gli altri costi del credito: spese di istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e i premi delle polizze che la banca chiede per concedere il mutuo o per concederlo a quelle condizioni (art. 120-quinquies TUB). La polizza la puoi scegliere tu, anche di un'altra compagnia (art. 28 D.L. 1/2012). Restano fuori le spese notarili e le polizze facoltative, come una polizza vita non richiesta. - D: Come posso negoziare il tasso con la mia banca? R: Le leve sono un anticipo più alto, che abbassa il rapporto fra mutuo e valore della casa, un reddito stabile e soprattutto i PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) di altre banche da mettere sul tavolo. Conta anche la polizza: se la banca ne chiede una, puoi presentarne una scelta da te sul mercato. ### Previsioni tassi mutui 2026 e 2027: BCE, Euribor, IRS e tasso fisso URL: https://blog.gomutuo.it/blog/previsioni-tassi-mutuo-secondo-semestre-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Le previsioni sui tassi dei mutui per il 2026 e il 2027 non indicano cali: nelle proiezioni della BCE di settembre 2026, basate sulle attese dei mercati al 19 agosto, l'Euribor a 3 mesi passa da una media del 2,4% nel 2026 al 3,0% nel 2027 e nel 2028, e i rendimenti dei titoli di Stato a dieci anni salgono dal 3,5% al 4,0%. Oggi l'Euribor a 3 mesi vale 2,634% (13 ottobre 2026) e il tasso BCE sui depositi è al 2,50% dal 16 settembre 2026. Sono attese, non certezze: per scegliere contano di più la rata che il reddito regge e la possibilità di surrogare più avanti. Punti chiave: - Nelle proiezioni BCE di settembre 2026 (attese di mercato al 19 agosto) l'Euribor a 3 mesi è al 2,4% di media nel 2026 e al 3,0% nel 2027 e nel 2028: nessun calo in vista. - Anche i tassi a lungo termine sono attesi in salita: rendimenti dei titoli di Stato a dieci anni dal 3,5% del 2026 al 4,0% del 2028. - Dal 16 settembre 2026 il tasso BCE sui depositi è al 2,50%; la prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026. - Euribor al 13 ottobre 2026: 1 mese 2,453%, 3 mesi 2,634%, 6 mesi 2,905%, 12 mesi 3,191% (fonte EMMI). - Con l'Euribor al 3% atteso per il 2027, la rata di un variabile da 150.000 € in 25 anni passerebbe da 722 a 751 € al mese. Domande frequenti: - D: Quando scenderanno i tassi dei mutui? R: Per ora i mercati non lo prevedono. Nelle proiezioni della BCE di settembre 2026, costruite sulle attese di mercato al 19 agosto, l'Euribor a 3 mesi sale da una media del 2,4% nel 2026 al 3,0% nel 2027 e resta lì nel 2028. Un calo richiederebbe un'inflazione che scende prima e più del previsto: le attese cambiano a ogni dato, quindi vanno ricontrollate ogni mese. - D: Quali sono le previsioni sui tassi dei mutui per il 2027? R: Le attese di mercato usate dalla BCE danno l'Euribor a 3 mesi al 3,0% di media nel 2027 e i rendimenti dei titoli di Stato a dieci anni al 3,8%. Per un variabile vuol dire un TAN intorno al 3,5% con lo spread medio che stimiamo; per il fisso conta l'IRS della durata, anch'esso un tasso a lungo termine. - D: Qual è il tasso BCE oggi? R: Il tasso sui depositi, quello che guida l'Euribor e quindi i mutui a tasso variabile, è al 2,50% dal 16 settembre 2026, dopo la decisione del Consiglio direttivo del 10 settembre 2026. Il tasso di rifinanziamento principale è al 2,65% e quello di rifinanziamento marginale al 2,90%. Le variazioni dal 2023 e il calendario delle riunioni sono nella guida al tasso BCE di oggi. - D: Quanto vale l'Euribor adesso? R: Alla rilevazione del 13 ottobre 2026 (fonte EMMI): Euribor 1 mese 2,453%, 3 mesi 2,634%, 6 mesi 2,905%, 12 mesi 3,191%. Il fixing si aggiorna ogni giorno lavorativo e viene pubblicato con qualche ora di ritardo: il valore in pagina è l'ultimo disponibile. - D: Quanto costa un mutuo a tasso fisso oggi? R: Il punto di partenza è l'IRS della durata: 3,54% a 10 anni e 3,58% a 20 anni (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026). La banca ci somma il proprio spread, che stimiamo fra 0,20% e 0,40%: su vent'anni il tasso finito si colloca quindi indicativamente fra 3,78% e 3,98%. - D: Quando si riunisce di nuovo la BCE? R: Il Consiglio direttivo torna a riunirsi sulla politica monetaria il 29 ottobre 2026. La BCE non annuncia in anticipo che cosa deciderà: procede riunione per riunione, in base ai dati su inflazione e crescita. Fino a quella data restano in vigore i tassi entrati in vigore il 16 settembre 2026. - D: Conviene il fisso o il variabile? R: Dipende dall'orizzonte e da quanto margine lascia la rata sul reddito. Il fisso rende certa la rata per tutta la durata; il variabile parte dall'Euribor, che può muoversi in entrambe le direzioni. Il confronto va fatto sempre sui valori del momento: Euribor più spread per il variabile, IRS della durata più spread per il fisso. ### Mutuo green 2026: tassi, scadenze UE (EPBD) e bonus fiscali URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-green-2026-tassi-incentivi-scadenze-ue Aggiornato: 2026-07-06 A luglio 2026, il mutuo green offre sconti sullo spread tra 0,10% e 0,30% (punte di 0,40% per ZEB) per immobili in classe A o B. Con il recepimento della Direttiva UE 2024/1275, l'Italia punta a una riduzione del 16% dei consumi residenziali entro il 2030. Le banche (Intesa, UniCredit, BPER, CA) richiedono ora la conformità DNSH per i prestiti green. Il finanziamento è cumulabile con l'Ecobonus 2026 (50% sull'abitazione principale, 36% sugli altri immobili) e la detrazione interessi passivi ex Art. 15 TUIR (19%), rendendo l'acquisto sostenibile finanziariamente superiore a quello tradizionale. Punti chiave: - EPBD 2024/1275: Obiettivo riduzione 16% consumi medi residenziali entro il 2030 (recepita in Italia maggio 2026). - ZEB: Obbligo Zero-Emission Buildings per nuovi edifici dal 2030 (pubblici 2028). - Sconto Green: Le banche applicano 10-30 bps di sconto spread per Classe A/B o miglioramento +30% efficienza. - Tassonomia UE: Richiesta conformità DNSH (Do No Significant Harm) per grandi ristrutturazioni. - Bonus 2026: Ecobonus al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, Sismabonus 50-85%: dal 2027 si scende al 30% (36% sull'abitazione principale). - Deducibilità: Interessi mutuo detraibili al 19% (max 4.000€) cumulabili con bonus ristrutturazione. Domande frequenti: - D: Quali sono le reali scadenze della Direttiva Case Green a luglio 2026? R: La Direttiva 2024/1275 (EPBD IV) impone agli Stati membri di ridurre il consumo medio di energia del parco residenziale del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Non ci sono più obblighi individuali di classe E/D per ogni casa, ma forti incentivi per chi non si adegua alla media nazionale. - D: Lo sconto green si applica anche alla surroga? R: Sì, se l'immobile è in classe A/B o se la surroga finanzia una ristrutturazione che migliora la classe energetica del 30%, è possibile accedere ai tassi green 2026, con spread ridotti mediamente di 0,15%. - D: Posso cumulare Ecobonus e detrazione interessi mutuo? R: Assolutamente sì. La detrazione del 19% sugli interessi passivi (Art. 15 TUIR) è indipendente dalle detrazioni per ristrutturazione o risparmio energetico (Ecobonus). ### Tasso soglia usura mutui 2026: quanto vale e come si calcola? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/tasso-soglia-usura-mutui-2026 Aggiornato: 2026-09-30 Dal 1° ottobre 2026 al 31 dicembre 2026 (IV trimestre 2026, D.M. MEF 28 settembre 2026) la soglia d'usura dei mutui con garanzia ipotecaria è 9,6500% per il tasso fisso (TEGM 4,52%) e 9,4250% per il variabile (TEGM 4,34%). Fino al 30 settembre 2026 valevano le soglie del III trimestre: 9,2625% e 9,0875%. La formula della L. 108/1996 è soglia = TEGM × 1,25 + 4 punti percentuali, con un tetto di 8 punti sopra il TEGM. Con la soglia si confronta il TEG del contratto, che comprende commissioni e spese ma non imposte e tasse: non il TAEG. Conta la soglia del trimestre in cui il tasso è stato pattuito; se è superata, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi (art. 1815 c.c.). Punti chiave: - IV trimestre 2026 (dal 1° ottobre 2026 al 31 dicembre 2026, D.M. MEF 28 settembre 2026): soglia fisso 9,6500% (TEGM 4,52%), variabile 9,4250% (TEGM 4,34%). - III trimestre 2026 (1° luglio-30 settembre, D.M. 23 giugno 2026): soglia fisso 9,2625% (TEGM 4,21%), variabile 9,0875% (TEGM 4,07%). - Formula L. 108/1996: soglia = TEGM × 1,25 + 4 punti percentuali; la differenza fra soglia e TEGM non può superare 8 punti. - Con la soglia si confronta il TEG, non il TAEG: il TEG comprende commissioni, remunerazioni e spese collegate al credito ma non imposte e tasse; il TAEG le imposte le comprende. - Conta la soglia del trimestre in cui il tasso è stato pattuito, non quella di oggi (D.L. 394/2000, art. 1). - I TEGM non comprendono gli interessi di mora: il decreto ne riporta a parte, a fini conoscitivi, la maggiorazione media. - Se gli interessi sono usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi (art. 1815 c.c.); l'usura è un reato punito con la reclusione da 2 a 10 anni e la multa da 5.000 a 30.000 € (art. 644 c.p.). Domande frequenti: - D: Qual è il tasso soglia usura per i mutui nel 2026? R: Per i mutui con garanzia ipotecaria, dal 1° ottobre 2026 al 31 dicembre 2026 (IV trimestre 2026, D.M. MEF 28 settembre 2026): 9,6500% a tasso fisso e 9,4250% a tasso variabile. Nei trimestri precedenti del 2026: gennaio-marzo 8,9500% fisso e 9,1625% variabile; aprile-giugno 9,0625% e 9,1000%; luglio-settembre 9,2625% e 9,0875%. - D: Come faccio a sapere se il mio mutuo è usurario? R: Si confronta il TEG del contratto, cioè interessi, commissioni e spese collegate al credito, escluse imposte e tasse, con la soglia del trimestre in cui hai firmato. Il TAEG scritto nel contratto è solo un primo riferimento: comprende anche le imposte, che il TEG esclude, quindi i due numeri non coincidono. Recupera contratto e PIES, cerca la soglia nel decreto MEF di quel trimestre e, se il costo del mutuo è vicino alla soglia, fai rifare il conto del TEG a un avvocato o a un perito. - D: La soglia usura cambia nel tempo: conta quella alla stipula o quella attuale? R: Conta quella in vigore quando il tasso è stato pattuito. Per l'art. 1 del D.L. 394/2000 sono usurari gli interessi che superano il limite di legge «nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal momento del loro pagamento». Chi ha firmato fra luglio e settembre 2026 guarda il D.M. 23 giugno 2026; chi ha firmato fra aprile e giugno 2026 il decreto del 27 marzo 2026. - D: Gli interessi di mora rientrano nel calcolo dell'usura? R: I TEGM pubblicati ogni trimestre non comprendono gli interessi di mora: lo scrive il decreto stesso, che riporta a parte, a fini conoscitivi, la maggiorazione media pattuita per i ritardi (1,9 punti per i mutui ipotecari oltre i cinque anni, nel decreto del 28 settembre 2026). La legge però parla di interessi convenuti «a qualunque titolo» (D.L. 394/2000, art. 1): se il tasso di mora del tuo contratto ti sembra fuori misura, fallo valutare da un avvocato. - D: La polizza chiesta dalla banca entra nel calcolo? R: Sì, nel TEG. Le Istruzioni della Banca d'Italia (luglio 2016, punto C4) includono le spese per assicurazioni «se la conclusione del contratto avente ad oggetto il servizio assicurativo è contestuale alla concessione del finanziamento ovvero obbligatoria per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte». Restano fuori le imposte e le tasse, le spese notarili e gli interessi di mora. - D: Se il mio mutuo supera la soglia, devo smettere di pagare? R: No. Smettere di pagare espone agli interessi di mora e, alla lunga, al pignoramento. La strada è un'altra: far fare un conteggio del TEG, mandare un reclamo scritto alla banca, che ha 60 giorni per rispondere, e poi ricorrere all'Arbitro Bancario Finanziario (contributo di 20 €, decisione non vincolante per la banca) o al giudice. Nel frattempo di norma si continua a pagare. - D: Il tasso soglia vale anche per mutui in valuta estera? R: Sì. La L. 108/1996 si applica a tutti i contratti di finanziamento indipendentemente dalla valuta. I mutui in CHF (o altra valuta) devono rispettare le stesse soglie antiusura. ### Tasso fisso o variabile: quale mutuo conviene nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/tasso-fisso-o-variabile-quale-mutuo-conviene Aggiornato: 2026-09-22 Non esiste una risposta valida per sempre: il tasso fisso rende certa la rata per tutta la durata del mutuo, il variabile la lega all'Euribor e quindi può salire o scendere. I tassi di riferimento aggiornati, con la data di rilevazione e la fonte, sono nella pagina. La regola pratica è guardare prima il peso della rata sul reddito e la durata: se la rata supera un terzo del reddito netto, o se il mutuo va oltre i vent'anni, il fisso è quasi sempre la scelta prudente; il variabile ha senso per chi ha un margine ampio sul reddito o un orizzonte breve. Punti chiave: - Il fisso blocca la rata per tutta la durata, il variabile la lega all'Euribor: la differenza vera non è il decimale di partenza, è chi si prende il rischio. - TAN medi rilevati da Banca d'Italia sulle nuove erogazioni (31 agosto 2026): fisso 3,61%, variabile 3,37%. - Gli indici di partenza alla rilevazione del 13 ottobre 2026: Euribor 3 mesi 2,634% per il variabile, IRS 25 anni 3,51% per il fisso. - Il fisso resta la scelta prudente se la rata pesa oltre il 30% del reddito netto o se la durata supera i 20 anni. - Il variabile ha senso per chi ha margine di reddito per assorbire un rialzo dell'indice; la surroga gratuita permette comunque di cambiare formula più avanti. Domande frequenti: - D: Meglio il tasso fisso o il variabile? R: Dipende da quanto margine lascia la rata sul reddito e da quanto dura il mutuo, non dal decimale di partenza. Sulle nuove erogazioni Banca d'Italia rileva un TAN medio del 3,61% per il fisso e del 3,37% per il variabile (31 agosto 2026): sono medie di contratti già firmati, e la distanza fra le due formule cambia nel tempo. - D: Perché il variabile in partenza può costare meno del fisso? R: Perché le due formule partono da indici diversi: il variabile dall'Euribor 3 mesi (2,634%), che segue le decisioni BCE di oggi, il fisso dalla curva IRS (3,51% sui 25 anni), che incorpora le attese del mercato sui prossimi decenni. Quando il mercato si aspetta tassi futuri più alti di quelli correnti, il fisso parte sopra il variabile; quando si aspetta tassi in calo, succede il contrario. - D: Cosa succede alla rata del variabile se la BCE muove i tassi? R: La rata si adegua in proporzione. Su un mutuo da 200.000 € a 25 anni che parte da un TAN del 3,13%, ogni punto percentuale in più sull'indice vale circa 108 € al mese. Il tasso BCE sui depositi è al 2,50% dal 16 settembre 2026 e la prossima riunione è il 29 ottobre 2026: chi sceglie il variabile deve avere margine di reddito per assorbire un movimento. - D: Posso passare dal variabile al fisso dopo aver firmato? R: Sì, con la surroga: puoi trasferire il mutuo da una banca all'altra a costo zero (né notarile né bancario) se trovi condizioni migliori. È lo strumento che permette di scegliere oggi il variabile e mettersi al riparo domani se lo scenario tassi dovesse cambiare ancora. - D: Il tasso misto conviene in questo scenario? R: Resta un compromesso poco efficiente: lo spread applicato al misto è più alto sia del fisso puro sia del variabile puro, e le finestre di switch (di solito ogni 5 anni) raramente coincidono con il momento migliore di mercato. Meglio valutare direttamente fisso o variabile in base al proprio profilo di rischio, sapendo che la surroga permette di cambiare idea più avanti. ### Mutuo a tasso variabile con CAP: come funziona, quando conviene e simulazione (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-tasso-variabile-con-cap-come-funziona Aggiornato: 2026-10-14 Il mutuo a tasso variabile con CAP è un finanziamento indicizzato all'Euribor con un tetto massimo (CAP) oltre il quale il tasso non può salire, per tutta la durata del prestito. Combina il vantaggio del variabile (rate iniziali più basse del fisso) con la protezione del fisso (rata sotto controllo se i tassi salgono). La protezione di norma costa uno spread più alto del variabile puro: prezzo e livello del tetto li decide ogni banca e si leggono nel foglio informativo. Euribor aggiornato e TAN che ne deriva sono nell'esempio in pagina. Conviene a chi punta su tassi stabili o in discesa ma vuole un paracadute contro i rialzi. Punti chiave: - Il CAP è un tetto massimo oltre il quale il tasso variabile non può salire. - Di norma costa uno spread più alto del variabile puro: il prezzo lo decide la banca e si legge nel foglio informativo. - Il livello del CAP lo fissa il contratto e cambia da banca a banca. - La rata parte più bassa del fisso ma con paracadute in caso di rialzi Euribor. - Conviene se si prevede stabilità o discesa tassi ma si vuole protezione. - Non ha finestre di switch come il tasso misto: il CAP vale per tutta la durata. - Verifica sempre in contratto la soglia esatta del CAP e la sua formula di calcolo. Domande frequenti: - D: Cos'è il CAP in un mutuo a tasso variabile? R: Il CAP è un tetto massimo contrattuale oltre il quale il tasso del mutuo variabile non può salire, indipendentemente dall'andamento dell'Euribor. È una clausola di protezione che accompagna il mutuo per tutta la durata: se l'Euribor sale sopra la soglia stabilita, la rata viene comunque calcolata usando il tasso CAP come limite superiore. - D: Quanto costa in più un mutuo variabile con CAP? R: Non c'è un prezzo di listino: il CAP di norma si paga con uno spread più alto di quello del variabile puro della stessa banca, e la differenza cambia da banca a banca, con il livello del tetto e con la durata. Per dare un ordine di grandezza: su un mutuo di 200.000 € a 25 anni, con l'Euribor 3 mesi rilevato a 2,634%, uno spread più alto di 0,30% (un'ipotesi, non un dato di mercato) vale circa 32 € di rata mensile. Non è una voce a parte: è già dentro il TAN. - D: Come si calcola il CAP del mutuo? R: Il CAP lo fissa la banca al momento della stipula: a che livello mettere il tetto lo decide ogni banca, non una regola. Nell'esempio in pagina, con l'Euribor 3 mesi a 2,634% e uno spread ipotizzato di 0,80%, il variabile con CAP parte da 3,434% e il tetto, sempre per ipotesi, è al 5,50%: se Euribor più spread superasse quella soglia, la rata si calcolerebbe al 5,50%. Il valore esatto è indicato in contratto e nell'offerta vincolante e non cambia per tutta la durata del prestito. - D: Meglio mutuo variabile con CAP o tasso fisso? R: Dipende dallo scenario tassi atteso. Nell'esempio in pagina il variabile con CAP parte da un TAN di 3,434% contro 3,81% del fisso, ma protegge solo entro la soglia del CAP. Il fisso è sempre stabile ma parte più alto. Se si prevede stabilità o discesa dei tassi il variabile con CAP conviene; in scenari di forte rialzo prolungato il fisso resta più conservativo. - D: Il CAP vale per tutta la durata del mutuo? R: Sì, il CAP contrattuale accompagna il mutuo per tutta la durata (10, 20, 30 anni). A differenza del mutuo a tasso misto, non ci sono finestre di switch né scadenze intermedie: la soglia è unica e permanente. Per cambiarla serve un nuovo accordo: rinegoziare il mutuo con la tua banca oppure spostarlo altrove, per esempio con la surroga. ## Guide Pratiche ### Mutuo dopo aver comprato casa: si può chiedere dopo il rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-dopo-aver-comprato-casa-si-puo Aggiornato: 2026-10-17 Sì, puoi chiedere un mutuo dopo aver comprato casa, con l'ipoteca sulla casa già tua: per averlo come mutuo per l'acquisto, con la detrazione degli interessi, va firmato entro un anno dal rogito. L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR dà il 19% su massimo 4.000 € di interessi l'anno, se nella casa vai a vivere entro un anno dall'acquisto. Non tutte le banche lo concedono come mutuo per l'acquisto (alcune solo per la prima casa, entro 6-12 mesi): dopo resta la liquidità, di solito al 50-70% del valore, senza detrazione. La simulazione di GoMutuo ti dice gratis quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Punti chiave: - Il mutuo si può chiedere anche dopo il rogito: la banca iscrive l'ipoteca sulla casa già tua e versa i soldi a te. - Per detrarre gli interessi va firmato entro un anno dal rogito e deve servire a pagare quell'acquisto (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR): conta la data della firma. - Nella casa devi andare a vivere entro un anno dall'acquisto, due se la ristrutturi con un titolo edilizio. - Le banche che lo trattano come mutuo per l'acquisto di solito lo limitano alla prima casa e a 6-12 mesi dal rogito; poi resta la liquidità, di solito al 50-70% del valore. - Su una casa da 200.000 € il mutuo per l'acquisto arriva a 160.000 € e in 25 anni vale circa 14.330 € di detrazione. - L'imposta sostitutiva è dello 0,25% anche sulla liquidità; sul mutuo per l'acquisto resta allo 0,25% solo se nell'atto di mutuo dichiari i requisiti prima casa. Domande frequenti: - D: Posso chiedere un mutuo dopo aver comprato casa in contanti? R: Sì. Il venditore è già pagato, quindi la banca versa i soldi a te e iscrive l'ipoteca sulla casa comprata. Nei primi 6-12 mesi dopo il rogito alcune banche lo trattano come un mutuo per la prima casa, con la detrazione degli interessi; le altre, o dopo quella finestra, possono offrire solo un mutuo di liquidità, con importi più bassi. - D: Entro quanto tempo dall'acquisto devo fare il mutuo per detrarre gli interessi? R: Entro un anno dal rogito, contando il giorno in cui firmi il mutuo dal notaio: l'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR vuole l'acquisto «nell'anno precedente o successivo» alla stipula. In più devi andare a vivere nella casa entro un anno dall'acquisto, due se la ristrutturi con un titolo edilizio. Detrai il 19% su massimo 4.000 € di interessi l'anno. - D: Quanto presta la banca su una casa già di proprietà? R: Di norma al massimo l'80% del valore, il tetto che la Banca d'Italia fissa per i mutui fondiari (oltre si va solo con garanzie integrative, come una fideiussione bancaria). Con il mutuo per l'acquisto chiesto entro la finestra della banca puoi arrivarci, se la perizia conferma il prezzo: 160.000 € su una casa da 200.000 €. Con il mutuo di liquidità le banche si fermano di solito fra il 50 e il 70% del valore, cioè fra 100.000 e 140.000 € sulla stessa casa. - D: Servono di nuovo perizia e notaio? R: Sì. La banca fa periziare la casa per stabilirne il valore di oggi, e il mutuo si firma dal notaio con l'iscrizione dell'ipoteca. Il rogito è già fatto, quindi l'atto è solo quello di mutuo. Se nell'atto dichiari i requisiti prima casa, l'imposta sostitutiva sul mutuo per l'acquisto è dello 0,25%: 400 € su 160.000 €. - D: Posso usare il mutuo per restituire i soldi prestati dai genitori? R: Sì: la banca versa il mutuo a te, perché il venditore è già pagato, e con quei soldi restituisci il prestito. Per detrarre gli interessi contano altre cose: mutuo firmato entro un anno dal rogito, finalità d'acquisto scritta nel contratto di mutuo o attestata dalla banca, casa abitata entro un anno. Del prestito tieni la scrittura privata e i bonifici di restituzione, che dimostrano che era un prestito e non una donazione. - D: Dal 2027 cambia la regola dell'anno per la detrazione? R: No. Dal 1° gennaio 2027 la detrazione passa all'art. 14, comma 1, lett. b) del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), che ripete la stessa frase: l'acquisto deve essere fatto nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo. Restano il 19% e il tetto di 4.000 € di interessi l'anno. ### Quanto offrire per una casa? Lo sconto medio sul prezzo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-offrire-per-una-casa-sconto-medio Aggiornato: 2026-10-16 Per capire quanto offrire per una casa il riferimento ufficiale è lo sconto medio: nel secondo trimestre 2026 le case si sono vendute in media al 7,1% sotto il prezzo chiesto, dal 5,4% del Nord-Est al 9,4% del Sud e delle Isole (Banca d'Italia). Quasi 8 agenzie su 10 chiudono con meno del 10% di sconto, una su sei al prezzo chiesto o sopra. Su una casa da 200.000 € lo sconto medio vale 14.200 € e, con un mutuo all'80%, 11.360 € di prestito in meno. Prima di firmare la proposta, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Nel secondo trimestre 2026 le case si sono vendute in media al 7,1% sotto il prezzo chiesto dal venditore: il livello più basso da quando la Banca d'Italia lo rileva. - Lo sconto medio va dal 5,4% del Nord-Est al 9,4% del Sud e delle Isole; nelle grandi città è del 6,7%, negli altri comuni del 7,3%. - Il 79,3% delle agenzie chiude di solito con meno del 10% di sconto (il 16,5% al prezzo chiesto o sopra); solo il 4,6% indica sconti tipici oltre il 20%. - Più della metà delle agenzie mette le offerte troppo basse fra le cause degli incarichi a vendere scaduti senza vendita: offrire poco ha un costo. - Su una casa chiesta 200.000 € lo sconto medio vale 14.200 €: con un mutuo all'80% il prestito scende di 11.360 € e l'anticipo di 2.840 €. - Se la perizia è più bassa del prezzo, la parte di prezzo sopra il valore di perizia si paga tutta in contanti: la banca di solito finanzia una quota del minore fra i due. - La proposta irrevocabile non si ritira nel periodo indicato (art. 1329 c.c.), e una controproposta del venditore vale come nuova proposta (art. 1326 c.c.). Domande frequenti: - D: Quanto si può trattare sul prezzo di una casa venduta in agenzia? R: Di solito meno del 10%. Per il secondo trimestre 2026 il 16,5% delle agenzie dice di vendere al prezzo chiesto o sopra, il 25,2% con meno del 5% di sconto, il 37,6% fra il 5 e il 10% e il 20,8% oltre il 10% (Banca d'Italia). Sono quote di agenzie, ognuna riferita alle case che vende di più, non di singole vendite. - D: Quanto offrire per una casa da ristrutturare? R: Non c'è uno sconto ufficiale: il conto si fa sui lavori. Parti dal valore di una casa simile in buono stato (le quotazioni OMI distinguono lo stato di conservazione) e togli preventivi e imprevisti. La banca di solito valuta la casa com'è oggi, salvo i mutui per acquisto e ristrutturazione, che pagano i lavori a stati di avanzamento. - D: Di quanto scendere nella proposta d'acquisto senza perdere la casa? R: Entro il 10% sotto il prezzo chiesto sei nella norma: è l'esito tipico per quasi 8 agenzie su 10, mentre oltre il 20% lo indica solo il 4,6%. Offrire troppo poco ha un costo: il 52,7% delle agenzie mette le proposte troppo basse fra le cause degli incarichi chiusi senza vendita (Banca d'Italia, secondo trimestre 2026). - D: Come capire quanto offrire per una casa? R: Con quattro controlli: lo sconto medio della zona, le quotazioni OMI al metro quadro, i prezzi dei rogiti vicini nella consultazione dei valori dichiarati dell'Agenzia delle Entrate e i mesi in vendita rispetto alla media di 5,2. Il tetto, invece, lo fissano il mutuo che puoi ottenere e i tuoi risparmi. - D: Lo sconto sul prezzo cambia il mutuo che posso chiedere? R: Sì. Abbassa il mutuo che ti serve e, se il prezzo è sotto la perizia, anche il tetto della banca, che di solito finanzia l'80% del minore fra i due; il tetto dato dal reddito non cambia. Su una casa da 200.000 €, all'80%, lo sconto medio del 7,1% toglie 11.360 € dal mutuo e 2.840 € dall'anticipo; a 25 anni, sui tassi di oggi, la rata scende di circa 59 € al mese. - D: Quanto offrire per una casa all'asta? R: All'asta non si tratta con il venditore: si offre rispetto al prezzo base dell'ordinanza di vendita. Un'offerta più bassa fino a un quarto è valida (art. 571 c.p.c.), ma il giudice la accoglie solo se ritiene che una nuova vendita non darebbe di più e nessun creditore ha chiesto l'assegnazione della casa (art. 572 c.p.c.); un'offerta unica pari o sopra il prezzo base è senz'altro accolta, mentre con più offerte il giudice apre una gara sulla più alta (art. 573 c.p.c.). Serve una cauzione di almeno un decimo del prezzo offerto. - D: Si può offrire più del prezzo richiesto? R: Succede: il 16,5% delle agenzie vende le case che tratta di più al prezzo chiesto o sopra, e nelle grandi città del Nord-Est la quota sale al 37%. Prima di rilanciare, però, pensa alla perizia: la banca di solito finanzia l'80% del minore fra prezzo e perizia, e la parte di prezzo sopra il valore di perizia la paghi con i tuoi soldi. ### Proposta vincolata al mutuo: come scriverla e che tempi mettere URL: https://blog.gomutuo.it/blog/proposta-acquisto-vincolata-al-mutuo-come-scriverla Aggiornato: 2026-10-16 La proposta vincolata al mutuo si scrive con una condizione sospensiva (art. 1353 del Codice civile): se entro una data fissata ad almeno 60 giorni dall'accettazione la banca non delibera un mutuo dell'importo minimo, della durata e al tasso massimo indicati, la proposta accettata non produce effetti, la caparra torna a chi compra e la provvigione non è dovuta (art. 1757 c.c.). Meno di 60 giorni sono pochi: nei fogli informativi letti il 5 ottobre 2026 le banche dichiarano da 30 giorni a 40 giorni lavorativi di istruttoria. Una simulazione gratuita su GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - La proposta vincolata al mutuo è sottoposta a condizione sospensiva (art. 1353 c.c.): senza delibera entro la data, la caparra va restituita. - La clausola deve indicare importo minimo in euro, durata, tasso massimo, data della delibera ed effetti se la banca dice no. - Nei fogli informativi letti il 5 ottobre 2026 l'istruttoria dichiarata va da 30 giorni a 40 giorni lavorativi: la data va messa ad almeno 60 giorni dall'accettazione. - Con la condizione sospensiva la provvigione dell'agenzia matura solo se la condizione si avvera (art. 1757 c.c.). - Un'accettazione che cambia la data o toglie la condizione è una nuova proposta (art. 1326 c.c.): non ti vincola finché non la firmi. Domande frequenti: - D: Quanti giorni mettere nella proposta vincolata al mutuo? R: Almeno 60 giorni dall'accettazione, scritti come data. Nei fogli informativi letti il 5 ottobre 2026 le banche dichiarano da 30 giorni a 40 giorni lavorativi di istruttoria dai documenti completi; a questi si aggiungono i giorni per consegnarli e un margine (almeno 70 giorni con 45 dichiarati, 75-90 con 40 lavorativi). Con il Fondo prima casa, fino a 20 giorni in più. - D: Proposta vincolata al mutuo scaduta: cosa succede? R: Se la data passa senza delibera, la condizione è mancata: la proposta accettata non produce effetti e la caparra va restituita. Il venditore può però sostenere che è mancata per causa tua e va considerata avverata (art. 1359 c.c.), per esempio se ti eri impegnato a presentare la domanda entro una data e non l'hai fatto: per la Cassazione (ord. 18953/2024) la sola mancata domanda, senza quell'impegno, di regola non basta. Una proroga va firmata da entrambi prima della scadenza. - D: Se il mutuo non viene concesso, l'agenzia ha diritto alla provvigione? R: No, se la proposta è sottoposta a condizione sospensiva: per l'art. 1757 del Codice civile il diritto alla provvigione nasce solo quando la condizione si avvera. Se il modulo dell'agenzia lega la provvigione alla sola accettazione, aggiungi a mano il contrario: le clausole aggiunte prevalgono su quelle stampate incompatibili (art. 1342 c.c.). - D: Proposta non vincolata al mutuo: cosa rischio? R: Se la banca dice no, il venditore può recedere e tenersi la caparra (art. 1385 c.c.) oppure chiederti di comprare lo stesso, con il risarcimento del danno. Con una caparra di 20.000 € e una provvigione del 3% su una casa da 250.000 €, rischi 27.500 € più l'IVA sulla provvigione, o di più se il venditore ti chiede i danni. - D: Il venditore può rifiutare una proposta vincolata al mutuo? R: Sì. Se accetta cambiando la data o togliendo la condizione, per l'art. 1326 del Codice civile è una nuova proposta e non ti vincola finché non la firmi. Per convincerlo aiutano una pre-delibera e una data realistica, di almeno 60 giorni. - D: Si può fare una proposta vincolata al mutuo senza caparra? R: Sì: la caparra non è obbligatoria, l'art. 1385 del Codice civile si applica solo se una somma viene data a quel titolo. Il venditore può chiederla come segno di serietà, e con la condizione scritta bene non ti espone: se la banca non delibera entro la data, ti va restituita per intero. - D: Come si scrive una proposta vincolata al mutuo tra privati? R: Come con l'agenzia, ma senza modulo prestampato e senza provvigione: la clausola la scrivi tu, con gli stessi cinque punti. Accettata, la proposta vale come contratto preliminare e va registrata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Prima di firmare falla leggere a un notaio. - D: Cosa succede se la banca concede meno di quanto scritto nella proposta? R: Se la clausola chiede un mutuo non inferiore a 200.000 € e la banca ne delibera 184.000 €, per esempio perché il perito stima la casa 230.000 €, la condizione non si è avverata e sei libero. Se vuoi comprare lo stesso coprendo i 16.000 € mancanti, puoi rinunciare alla condizione per iscritto, se è posta nel tuo esclusivo interesse. ### Mutuo integrativo: come funziona e quando conviene davvero? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-integrativo-come-funziona-quando-conviene Aggiornato: 2026-10-16 Il mutuo integrativo è un secondo mutuo con ipoteca sulla casa che ha già un mutuo in corso, e conviene davvero quando il primo mutuo ha un tasso più basso di quelli di oggi: se è più alto, costa meno sostituirlo con un mutuo nuovo che include i soldi in più. Per le regole della Banca d'Italia sul credito fondiario, nuovo prestito e debito residuo insieme di regola non superano l'80% del valore: con una casa da 250.000 € e 120.000 € da pagare restano al massimo 80.000 €, e la banca somma la nuova rata alla vecchia. Per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Per la Banca d'Italia un mutuo su una casa già ipotecata è un finanziamento integrativo: nel limite dell'80% del valore entra anche il debito residuo del primo mutuo. - Casa da 250.000 € con 120.000 € di debito residuo: il limite dell'80% lascia 80.000 €; per la liquidità molte banche si fermano al 50-70% del valore. - La nuova rata si somma alla vecchia: con 3.000 € netti e 607 € di rata in corso, il reddito regge circa 63.858 € in più in 20 anni. - Con il primo mutuo al 2%, per 50.000 € in più l'integrativo fa pagare 27.012 € di interessi in meno della sostituzione; con il primo al 5% è la sostituzione a farne risparmiare 17.361. - L'imposta sostitutiva si paga solo sulla somma nuova: 0,25% (125 € su 50.000 €), 2% se i soldi servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa. - Gli interessi si detraggono solo se l'integrativo serve a comprare l'abitazione principale, a costruirla o a farci una ristrutturazione edilizia: la manutenzione, anche straordinaria, non basta. Domande frequenti: - D: Il mutuo integrativo si può fare con una banca diversa dalla prima? R: Sì: nessuna norma lo vieta e le istruzioni della Banca d'Italia ammettono il mutuo fondiario anche su case già ipotecate. La nuova banca però prende un'ipoteca di secondo grado e in un'asta è pagata dopo la prima (art. 2852 c.c.), quindi può chiedere un tasso più alto o dire di no. Il limite non cambia: con 250.000 € di valore e 120.000 € di debito residuo, 80.000 €. - D: Il mutuo integrativo ha lo stesso tasso del primo mutuo? R: No: è un contratto nuovo, con il tasso di oggi, mentre il primo mutuo resta al suo tasso fino alla fine. Un fisso a 20 anni parte dall'IRS a 20 anni, 3,58% all'ultima rilevazione (13 ottobre 2026), più lo spread della banca: con lo spread medio che stimiamo fa circa il 3,88%. Se il primo mutuo costa di più, una sostituzione abbassa il tasso anche sul debito che hai già. - D: Si può aumentare l'importo di un mutuo già in corso? R: Non dentro il contratto che hai: l'ipoteca è iscritta per una somma determinata (art. 2809 c.c.) e copre quel mutuo. Le strade sono tre: un mutuo integrativo accanto al primo, una sostituzione che chiude il vecchio mutuo e ne apre uno più grande, un prestito personale. La surroga sposta in un'altra banca solo il debito residuo, senza soldi in più. - D: Quanto costa l'imposta sostitutiva sul mutuo integrativo? R: Lo 0,25% della somma nuova: 125 € su un integrativo da 50.000 €. Diventa il 2%, cioè 1.000 €, se i soldi servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, come una seconda casa (D.L. 220/2004, art. 2). Con la sostituzione si paga su tutto il mutuo nuovo: 425 € su 170.000 €. - D: Meglio mutuo integrativo o prestito personale? R: Per somme grandi e durate lunghe di solito costa meno il mutuo: per aprile-giugno 2026 il MEF ha rilevato un tasso effettivo medio del 4,52% sui mutui ipotecari a tasso fisso e del 12,08% sul credito personale. Su 30.000 € in 10 anni sono rate di circa 311 € contro 432 €. Il prestito però evita ipoteca, notaio e perizia, e sotto i 25.000-50.000 € di solito le banche non fanno mutui. - D: Gli interessi del mutuo integrativo si detraggono nel 730? R: Solo in due casi. Se serve a comprare l'abitazione principale ed è firmato entro un anno dall'acquisto, rientra nel 19% su 4.000 € di interessi l'anno, un tetto unico per tutti i mutui; se finanzia la costruzione o una ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale, nel 19% su 2.582,28 €, che si somma a quella del mutuo d'acquisto solo durante i lavori e nei sei mesi successivi (art. 15, comma 1, lett. b) e comma 1-ter, TUIR). Per liquidità, auto, arredi o debiti la detrazione non spetta. ### Il venditore può restare in casa dopo il rogito? La consegna differita URL: https://blog.gomutuo.it/blog/venditore-puo-restare-in-casa-dopo-il-rogito-consegna-differita Aggiornato: 2026-10-15 Sì, il venditore può restare in casa dopo il rogito, ma solo per il tempo fissato nell'atto: se l'atto non indica una data per lasciare la casa, chi compra può pretendere la consegna subito (art. 1183 c.c.). La consegna differita si scrive nel rogito con il giorno, una penale per ogni giorno di ritardo e il saldo del prezzo in sospeso fino alle chiavi, anche depositato dal notaio (L. 147/2013, art. 1, c. 66). Con il mutuo rata e IMU partono dal rogito, come l'anno per andarci a vivere e detrarre gli interessi. La simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quale rata regge il tuo reddito. Punti chiave: - Se l'atto non fissa una data, chi compra può pretendere la consegna della casa subito: lo dice l'art. 1183 del codice civile. - La consegna differita si scrive nel rogito con il giorno preciso, una penale per ogni giorno di ritardo e il saldo del prezzo in sospeso fino alle chiavi. - Dal rogito la casa è di chi compra anche per l'IMU, senza esenzione prima casa finché non ci abita, e per il rischio di danni che non dipendono dal venditore. - Con un mutuo da 200.000 € a 25 anni la rata stimata, con i tassi del 13 ottobre 2026, è di 1.035 € al mese e si paga dal rogito, anche se in casa abita ancora il venditore. - Per detrarre gli interessi la casa deve diventare abitazione principale entro un anno dal rogito, non dalla consegna delle chiavi. - Se il venditore non esce, il rogito fatto come atto pubblico, con l'obbligo di consegna e la data, è già titolo esecutivo per il rilascio (art. 474 c.p.c.): si parte dal precetto, senza una causa prima. Domande frequenti: - D: Quanto tempo ha il venditore per lasciare la casa dopo il rogito? R: Il tempo scritto nell'atto: la legge non fissa giorni di tolleranza. Se l'atto non indica una data, chi compra può chiedere le chiavi subito (art. 1183 c.c.); se la indica, il venditore può restare fino a quel giorno (art. 1184 c.c.). Nel caso esaminato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta 458 del 2019, per esempio, la consegna era fissata entro 15 giorni dal rogito. - D: Cosa succede se al rogito la casa non è libera? R: Puoi rinviare il rogito d'accordo con il venditore, oppure firmare scrivendo nell'atto la data di consegna, una penale giornaliera e il saldo del prezzo in sospeso fino alle chiavi. Firmare senza scrivere nulla è la scelta più rischiosa: dal rogito paghi rata e IMU, e il termine di un anno per la detrazione degli interessi è già partito. - D: Chi paga l'IMU durante la consegna differita? R: Chi compra, dal giorno del rogito, perché è il proprietario (L. 160/2019, art. 1, comma 743). Finché non ci abita e non ci ha la residenza l'esenzione prima casa non spetta (comma 741): paga con l'aliquota comunale degli altri immobili, di base lo 0,86%. Un rimborso da parte del venditore si può concordare nell'atto. - D: Cosa posso fare se il venditore non lascia la casa dopo il rogito? R: Prima una diffida scritta, poi l'esecuzione: il rogito fatto come atto pubblico, con l'obbligo di consegna, è già titolo esecutivo per il rilascio (art. 474 c.p.c.). Il precetto dà almeno 10 giorni per lasciare la casa (art. 480 c.p.c.); poi l'ufficiale giudiziario avvisa almeno 10 giorni prima dell'accesso e ti consegna le chiavi (art. 608 c.p.c.). - D: Posso trattenere una parte del prezzo finché la casa non è libera? R: Sì, se lo concordate: paghi il saldo alle chiavi oppure lo depositi sul conto dedicato del notaio, che lo svincola quando riceve la prova della consegna, anche nella forma decisa dalle parti, come un verbale firmato da entrambi (L. 147/2013, art. 1, comma 66). Le penali maturate si possono pagare da quella somma. - D: La consegna differita fa perdere la detrazione degli interessi o le agevolazioni prima casa? R: No, se resta breve. La detrazione chiede che la casa diventi abitazione principale entro un anno dal rogito (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR); le agevolazioni prima casa, la residenza nel Comune entro 18 mesi. Oltre l'anno la detrazione è a rischio: la legge prevede un'eccezione per la casa affittata, non per il venditore che non esce. - D: Quanto deve essere la penale per ogni giorno di ritardo nella consegna? R: Nessuna legge fissa la cifra, e il giudice può ridurla se è manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.). Conviene legarla a quanto ti costa in più ogni giorno di attesa: nel nostro esempio affitto e IMU fanno circa 29 € al giorno. La penale è dovuta anche senza provare il danno (art. 1382 c.c.). ### Si può rinunciare al mutuo dopo la delibera? Costi e CRIF URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-rinunciare-al-mutuo-dopo-la-delibera Aggiornato: 2026-10-15 Sì: puoi rinunciare al mutuo anche dopo la delibera, fino al momento in cui firmi il contratto dal notaio, perché l'offerta vincolante impegna la banca e non te (art. 120-novies, comma 3, TUB). Nessuna legge prevede penali: perdi solo le spese che il foglio informativo ti fa pagare anche senza mutuo, per esempio una perizia già eseguita. La richiesta resta nei sistemi come il CRIF, segnata come rinunciata, per non oltre 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito. Il rischio più caro è il compromesso con il venditore, a partire dalla caparra. Se rinunci per un'offerta migliore, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Fino alla firma dal notaio puoi rinunciare al mutuo anche con la delibera in mano: l'offerta vincolante impegna la banca per almeno 7 giorni, non te (art. 120-novies, comma 3, TUB). - Nessuna legge prevede penali per la rinuncia: perdi solo le spese che il foglio informativo ti addebita anche senza mutuo, come una perizia già eseguita. - Nei sistemi di informazioni creditizie come il CRIF la richiesta rinunciata resta non oltre 90 giorni dall'aggiornamento mensile con l'esito. - Con la delibera la clausola sospensiva del compromesso può essersi già avverata: la rinuncia al mutuo non scioglie l'acquisto e mette a rischio la caparra. - Su un mutuo di 150.000 € in 25 anni, un'offerta più bassa di 0,25 punti fa risparmiare 20,33 € al mese: servono 50 mesi per ripagare 1.000 € di costi del cambio. Domande frequenti: - D: Posso rinunciare al mutuo dopo la delibera? R: Sì, finché non firmi il contratto dal notaio, e senza dover motivare: per l'art. 120-novies del TUB l'offerta vincolante impegna la banca per almeno sette giorni, mentre tu puoi accettarla o lasciarla cadere. Paghi solo le spese che foglio informativo e moduli firmati ti addebitano anche se il mutuo non si fa. - D: Se rinuncio dopo la perizia, la perizia si paga lo stesso? R: Sì, se il foglio informativo la mette a tuo carico e il sopralluogo c'è già stato: è un lavoro svolto e la spesa non si recupera. Nella surroga invece non paghi nulla, perché l'art. 120-quater del TUB vieta di addebitarti spese per il nuovo finanziamento e per l'istruttoria. - D: La rinuncia al mutuo resta segnalata in CRIF? R: Resta registrata, ma non come segnalazione da cattivo pagatore: per il codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie la banca comunica la rinuncia con l'aggiornamento mensile, e da lì la richiesta resta visibile non oltre 90 giorni. Le altre banche la vedono, e CRIF avverte che può incidere sull'affidabilità creditizia. - D: C'è una penale se rinuncio al mutuo? R: No, nessuna legge la prevede. Puoi dover pagare le spese che foglio informativo, richiesta o accettazione dell'offerta mettono a tuo carico se la firma non arriva, come l'istruttoria o una perizia già eseguita. La perdita più grossa può arrivare dal venditore, se con il mutuo salta anche il compromesso. - D: Come si scrive la lettera di rinuncia al mutuo? R: Bastano poche righe alla filiale, meglio con PEC o raccomandata A/R: dati personali, numero della pratica, la dichiarazione che rinunci e la richiesta di chiudere la pratica, comunicare l'esito ai sistemi di informazioni creditizie e restituire le somme non dovute. Non serve motivare; se la domanda è cointestata, firmate tutti. - D: Se rinuncio al mutuo perdo la caparra del compromesso? R: Può succedere. Se la clausola sospensiva lega il compromesso alla concessione del mutuo, con la delibera la condizione può essersi già avverata; se lo lega alla stipula, la tua rinuncia dà al venditore l'argomento dell'art. 1359 c.c. Se poi non compri, il venditore può recedere e tenere la caparra confirmatoria, oppure chiedere l'esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento del danno (art. 1385 c.c.). - D: Nel mutuo cointestato può rinunciare uno solo dei due? R: Chi si ritira può comunicarlo, ma la delibera era stata data su due redditi: la banca deve rivalutare chi resta con il solo suo reddito, e l'importo deliberato può non reggere più. La richiesta comune può restare nei sistemi di informazioni creditizie a nome di entrambi: la rinuncia conviene firmarla insieme. - D: Dopo il rogito posso ancora tirarmi indietro? R: Non con una rinuncia: per i mutui casa il TUB non prevede il recesso di quattordici giorni del credito ai consumatori, perché l'art. 120-noviesdecies non richiama il 125-ter. Puoi estinguere in anticipo senza penale (art. 120-ter TUB) se sei una persona fisica e il mutuo era per la casa, ma le spese della firma restano pagate. ### Mutuo per militari e forze dell'ordine: quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-militari-forze-armate-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-15 Per il mutuo per militari e forze dell'ordine la banca fa lo stesso conto di tutti: con 1.900 € netti al mese si chiedono circa 121.182 € in 25 anni a tasso fisso, con 2.300 € circa 146.694 €. Chi è in servizio permanente vale come un dipendente a tempo indeterminato, chi è in ferma come un contratto a termine. Le agevolazioni vere sono tre: il mutuo INPS, la detrazione degli interessi anche senza abitare nella casa, se è l'unica di proprietà, e le imposte prima casa senza obbligo di residenza nel Comune (art. 66 della legge 342/2000). È una stima sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 1.900 € netti al mese si chiedono circa 121.182 € in 25 anni e 135.886 € in 30, a tasso fisso stimato; con 2.300 € circa 146.694 € in 25 anni. - Per la banca un militare in servizio permanente è un dipendente a tempo indeterminato; chi è in ferma vale come un contratto a termine. - Forze armate e Forze di polizia in servizio permanente detraggono gli interessi del mutuo anche senza abitare nella casa, se è l'unica abitazione di proprietà (art. 66, comma 2, legge 342/2000). - Per le imposte prima casa non serve la residenza nel Comune (art. 66, comma 1); per i vigili del fuoco valgono le regole di tutti: lo ha deciso la Cassazione con l'ordinanza 4839/2022. - Il mutuo INPS, fino a 300.000 €, vuole il contratto a tempo indeterminato alla domanda; a 25 anni, con un mutuo fra il 50 e l'80% del valore, il fisso è al 2,21% e chi è in servizio permanente non deve prendere la residenza entro 12 mesi. - Un «mutuo convenzione forze armate» è un accordo commerciale di una banca: vale per quello che c'è scritto nei documenti e si giudica dal TAEG. Domande frequenti: - D: Esiste un mutuo agevolato per le forze armate? R: Uno riservato a chi porta la divisa no. C'è il mutuo INPS dei dipendenti pubblici, fino a 300.000 €, e ci sono le due agevolazioni fiscali dell'art. 66 della legge 342/2000: imposte prima casa senza residenza nel Comune e detrazione degli interessi senza abitare nella casa. Le convenzioni con le banche sono accordi commerciali: si confrontano sul TAEG. - D: Militari e carabinieri possono chiedere il mutuo INPS? R: Sì, se sono iscritti da almeno un anno alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali, obbligatoria per chi versa alla Gestione dipendenti pubblici. Il regolamento in vigore dal 1° aprile 2026 chiede però, a chi è in servizio, il contratto a tempo indeterminato al momento della domanda. Il mutuo arriva a 300.000 € e nel 2026, dall'8 aprile, le domande entrano in graduatorie mensili per ISEE. - D: Detrazione interessi mutuo forze armate: serve la residenza nella casa? R: No, se sei in servizio permanente e quella è l'unica abitazione di proprietà: l'art. 66, comma 2, della legge 342/2000 concede la detrazione a prescindere dalla dimora abituale. Vale il 19% su massimo 4.000 € di interessi l'anno, cioè fino a 760 €. Se al momento dell'acquisto possiedi già un'altra casa, anche in quota, valgono le regole di tutti. - D: Prima casa per i militari: devo trasferire la residenza entro 18 mesi? R: No, se sei in servizio permanente nelle Forze armate o in una Forza di polizia a ordinamento militare, o dipendente di una Forza di polizia a ordinamento civile: la residenza nel Comune della casa non è richiesta (art. 66, comma 1, legge 342/2000). Restano gli altri requisiti, come non avere un'altra casa nello stesso Comune. - D: I vigili del fuoco hanno le stesse agevolazioni delle forze dell'ordine? R: Per le imposte prima casa no: la Cassazione, sezione sesta civile, con l'ordinanza 4839 del 15 febbraio 2022 ha deciso che i vigili del fuoco non sono equiparabili a Forze armate e Forze di polizia, quindi la residenza nel Comune va portata entro 18 mesi, salvo che si lavori in quel Comune. La norma sulla detrazione degli interessi nomina le stesse categorie. Il mutuo INPS invece si può chiedere. - D: Quanto mutuo può chiedere un carabiniere con 2.300 euro netti? R: Con 2.300 € netti al mese la rata sostenibile è di circa 759 €, un terzo dello stipendio, e il mutuo arriva a circa 146.694 € in 25 anni o 164.494 € in 30, a tasso fisso stimato e senza altri finanziamenti. Una cessione del quinto in corso si toglie dalla rata e abbassa la cifra. ### Mutuo per infermieri: quanto posso chiedere con lo stipendio? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-infermieri-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-15 Con il mutuo per infermieri la banca fa il conto di ogni dipendente: con 1.800 € netti al mese e un contratto a tempo indeterminato si chiedono circa 114.804 € in 25 anni a tasso fisso, con una rata di 594 €. Turni e notti alzano la cifra solo se la banca li vede tornare in più buste paga. Chi lavora per un'ASL o un ospedale pubblico può chiedere anche il mutuo INPS, oggi al 2,21% fisso a 25 anni con un mutuo fra il 50 e l'80% del valore; il libero professionista passa dalla banca come un autonomo. È una stima sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 1.800 € netti al mese un infermiere a tempo indeterminato chiede circa 114.804 € in 25 anni e 128.734 € in 30, a tasso fisso stimato; con 2.200 € netti circa 140.316 € in 25 anni. - Il contratto nazionale della sanità pubblica 2022-2024 dà agli infermieri 24.918,93 € lordi l'anno di stipendio tabellare per 12 mensilità, più la tredicesima, e 87,79 € lordi al mese di indennità di specificità infermieristica; l'ipotesi del contratto 2025-2027, firmata il 29 luglio 2026 e al 12 ottobre ancora in attesa della firma definitiva, li porta a 26.132,13 € e 181,14 € dal 2026. - Turni, notti e festivi entrano nel reddito solo se si ripetono: per farli contare alcune banche chiedono 6 o 12 buste paga e spesso li contano in parte, mentre l'INPS legge il netto dell'ultima dichiarazione fiscale. - Chi lavora a tempo indeterminato per un'ASL o un ospedale pubblico ed è iscritto da almeno un anno alla Gestione unitaria può chiedere il mutuo INPS fino a 300.000 €: a 25 anni, con un mutuo fra il 50 e l'80% del valore, il fisso è al 2,21%. - L'ENPAPI prevede nel regolamento un contributo per il mutuo della prima casa, ma i bandi 2024, 2025 e 2026 non lo hanno attivato: l'infermiere libero professionista passa dalla banca come un autonomo. - In clinica privata, in RSA o in cooperativa conta il contratto: il reddito dei soci di cooperativa e della somministrazione spesso vale solo in parte. Domande frequenti: - D: Esiste un mutuo agevolato per infermieri? R: Un mutuo pubblico riservato agli infermieri no. Chi lavora a tempo indeterminato per un'ASL o un ospedale pubblico può chiedere il mutuo INPS, fino a 300.000 €, oggi al 2,21% fisso a 25 anni con un mutuo fra il 50 e l'80% del valore. L'ENPAPI ha un contributo per la prima casa nel regolamento, ma non nel bando 2026. Le convenzioni con le banche, compresa quella dell'ENPAPI per i suoi iscritti, sono offerte commerciali da confrontare sul TAEG. - D: Gli infermieri possono chiedere il mutuo INPS? R: Sì, se sono dipendenti pubblici: chi versa i contributi alla Gestione dipendenti pubblici è iscritto d'obbligo alla Gestione unitaria, che concede il mutuo. Servono un anno di iscrizione, anche a tempo determinato, e il contratto a tempo indeterminato alla domanda. Dall'8 aprile 2026 le domande entrano in graduatorie mensili per ISEE. Chi lavora nel privato di norma non è iscritto. - D: Quanto mutuo può avere un infermiere con 2.000 euro netti? R: Con 2.000 € netti al mese la rata sostenibile è di circa 660 €, un terzo dello stipendio, e il mutuo arriva a circa 127.560 € in 25 anni o 143.038 € in 30, a tasso fisso stimato e senza altri finanziamenti. Se la banca conta anche turni e notti la cifra sale; la rata di un'auto la fa scendere. - D: I turni notturni contano per il mutuo? R: Dipende da dove parte la banca. Se divide per 12 il netto della CU, notti, festivi e turni ci sono già. Se parte dalle buste paga, alcune banche contano le voci variabili solo se tornano in 6 o 12 cedolini, e spesso in parte. Il contratto della sanità pubblica paga la notte 4,00 € lordi l'ora: 5 notti da 8 ore fanno 160 € lordi al mese. - D: Mutuo prima casa per infermieri: quanto anticipo serve? R: Di norma la banca presta fino all'80% del valore, quindi serve il 20% del prezzo più notaio e imposte. Con 114.804 € di mutuo la casa può costare circa 143.505 €, con 28.701 € di anticipo. Chi rientra nelle categorie del Fondo Consap, per esempio sotto i 36 anni, può arrivare al 100% del prezzo, ma il mutuo resta quello che regge lo stipendio. - D: Un infermiere libero professionista può avere il mutuo? R: Sì, ma la banca lo valuta come un lavoratore autonomo: di solito vuole alcuni anni di attività, spesso tre, e legge il reddito dalle ultime dichiarazioni dei redditi. L'ENPAPI non presta soldi per la casa: il suo regolamento prevede un contributo per il mutuo della prima casa, ma i bandi 2024, 2025 e 2026 non l'hanno messo fra gli interventi dell'anno. ### Conteggio estintivo del mutuo: come richiederlo e cosa contiene? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conteggio-estintivo-mutuo-come-richiederlo Aggiornato: 2026-10-15 Il conteggio estintivo del mutuo si richiede alla banca che ha erogato il finanziamento, in filiale, via PEC o dall'area riservata: nella richiesta va scritto il giorno in cui vuoi chiudere. Contiene la cifra esatta da pagare quel giorno: debito residuo, interessi maturati dall'ultima rata (i dietimi), eventuali rate arretrate e, solo se dovuto, il compenso per l'estinzione. Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa firmati dal 2 febbraio 2007 (acquisto della prima casa) o dal 3 aprile 2007 (altri casi) quel compenso è nullo per legge (art. 120-ter TUB). Esempio: su 120.214,78 € di residuo, con un TAN ipotetico del 3,50%, 18 giorni di dietimi valgono 207,49 €. Il conteggio vale per la data indicata: se il rogito slitta va rifatto. Nella surroga lo acquisisce la nuova banca. Punti chiave: - Il conteggio estintivo è la cifra da pagare in un giorno preciso per chiudere il mutuo: debito residuo, dietimi, eventuali arretrati e, se dovuto, il compenso per l'estinzione. - I dietimi sono gli interessi maturati dall'ultima rata: nell'esempio 11,53 € al giorno su 120.214,78 € di residuo al 3,50%. - Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa il compenso per l'estinzione è nullo (art. 120-ter TUB): dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa, dal 3 aprile 2007 negli altri casi. - Il conteggio vale per la data indicata: se il rogito o il bonifico slittano, gli interessi cambiano e va chiesto di nuovo. - Nella surroga il debito residuo lo acquisisce la nuova banca dalla vecchia, e da quella richiesta partono i 30 giorni lavorativi dell'art. 120-quater TUB. - Né il Testo unico bancario né la guida della Banca d'Italia sul mutuo indicano un numero di giorni entro cui la banca deve rilasciare il conteggio: conviene chiederlo con qualche settimana di anticipo. Domande frequenti: - D: Come si calcola il conteggio estintivo del mutuo? R: Si parte dal debito residuo dopo l'ultima rata pagata, che si legge nel piano di ammortamento, e si aggiungono i dietimi: residuo × tasso annuo × giorni trascorsi dall'ultima rata, diviso 365 (o 360, se lo dice il contratto). Su 120.214,78 € al 3,50%, 18 giorni valgono 207,49 €. Si sommano poi le eventuali rate arretrate e, solo nei mutui in cui è ancora ammesso, il compenso per l'estinzione. - D: Quanto tempo ci vuole per avere il conteggio estintivo del mutuo? R: Dipende dalla banca: il Testo unico bancario e la guida della Banca d'Italia sul mutuo non indicano un numero di giorni per il rilascio, e i termini che si leggono in rete sono prassi delle singole banche. Conviene chiederlo con qualche settimana di anticipo sulla data del rogito o del bonifico. Se non arriva, la strada è il reclamo scritto, a cui la banca risponde di norma entro 60 giorni. - D: Il conteggio estintivo del mutuo si paga? R: La legge non ha una regola dedicata al costo del documento. Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa firmati dal 2007 (dal 2 febbraio per l'acquisto della prima casa, dal 3 aprile negli altri casi) l'art. 120-ter TUB rende però nullo qualunque patto che preveda un compenso, una penale o un'altra prestazione a favore della banca per l'estinzione anticipata. Una spesa di conteggio o di estinzione, se compare, va cercata nel contratto e contestata con un reclamo scritto. - D: Per la surroga devo chiedere io il conteggio estintivo? R: No. L'art. 120-quater TUB prevede che sia il cliente a chiedere alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l'esatto importo del debito residuo: le due banche se lo scambiano fra loro. Da quella richiesta partono i 30 giorni lavorativi per chiudere la surroga. Avere il piano di ammortamento aggiornato serve comunque a confrontare le offerte prima di scegliere. - D: Esiste un modulo per la richiesta del conteggio estintivo del mutuo? R: Non c'è un modulo unico valido per tutte le banche. Alcune hanno un proprio modulo o una funzione nell'area riservata, altre accettano una richiesta libera. Bastano i dati degli intestatari, il numero del mutuo, la data in cui si vuole estinguere, l'indicazione se l'estinzione è totale o parziale (e di quale importo) e l'indirizzo a cui ricevere il documento, con la copia di un documento d'identità. - D: Come si chiede il conteggio estintivo di un mutuo INPS? R: Per i mutui ipotecari concessi dall'INPS agli iscritti alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali la richiesta va fatta all'INPS, che gestisce il mutuo. Il regolamento dell'Istituto (art. 24) permette di estinguere in tutto o in parte in qualunque momento senza penalità; l'estinzione parziale di un mutuo a tasso fisso va fatta almeno 20 giorni prima della scadenza della rata successiva. ### Si può entrare in casa e fare lavori prima del rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-entrare-in-casa-e-fare-lavori-prima-del-rogito Aggiornato: 2026-10-14 Sì, si può entrare in casa e fare lavori prima del rogito, se il venditore è d'accordo e lo scrivete nel compromesso o in un accordo a parte. Fino al rogito però non sei proprietario: per la Cassazione (ordinanza 24687/2026) la consegna anticipata unisce preliminare e comodato. Se l'acquisto salta per un inadempimento, tuo o del venditore, restituisci la casa e paghi il godimento dei mesi in cui l'hai avuta, e i lavori restano al venditore salvo patto diverso. Con il mutuo conviene aspettare almeno la perizia e la delibera. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Fino al rogito chi ha le chiavi è un detentore: per la Cassazione (ordinanza 24687/2026) la consegna anticipata unisce compromesso e comodato precario. - Se il compromesso si scioglie per inadempimento si restituisce la casa e se ne paga il godimento, anche quando la colpa è del venditore. - Nell'esempio (caparra di 20.000 €, 25.000 € di lavori) chi poi non compra per colpa sua perde fino a 49.500 €. - Con il mutuo conviene aspettare perizia e delibera: un cantiere aperto quando arriva il perito abbassa la stima della casa. - Il bonus ristrutturazione spetta anche a chi ha le chiavi e il solo compromesso registrato, ma per le spese del 2026 al 36%: 9.000 € invece di 12.500 € su 25.000 € di lavori. Domande frequenti: - D: Cosa scrivere nella scrittura privata di consegna delle chiavi? R: Data e verbale con foto e letture dei contatori, lavori ammessi, chi paga utenze e spese, polizza e manleva per i danni, cosa succede ai lavori se l'acquisto salta, termine e penale per la riconsegna. Se è separata dal compromesso va registrata entro 30 giorni, con 200 € di imposta di registro più il bollo. - D: Se faccio lavori prima del rogito, come fa la perizia la banca? R: Il perito valuta la casa com'è il giorno del sopralluogo: un bagno demolito abbassa la stima, e la banca presta di solito fino all'80% del valore più basso fra prezzo e perizia. Se hai spostato muri, prima del rogito va aggiornata la planimetria. - D: Il bonus ristrutturazione spetta se i lavori partono prima del rogito? R: Sì, se sei stato immesso nel possesso, paghi tu i lavori con il bonifico per le detrazioni edilizie e il compromesso è registrato entro la dichiarazione dei redditi, anche se poi non compri. Ma il 50% delle spese 2026 richiede la proprietà all'inizio dei lavori: resta il 36%, cioè 9.000 € invece di 12.500 € su 25.000 € di lavori. - D: Chi paga IMU, TARI e bollette se entro in casa prima del rogito? R: L'IMU il venditore, perché la deve il proprietario (art. 1, comma 743, legge 160/2019). La TARI resta soltanto al venditore, che è il proprietario, se tieni la casa non più di sei mesi nello stesso anno solare; se la tieni di più, la devi tu, che la detieni (legge 147/2013, art. 1, commi 642 e 643). Per le bollette decide l'accordo: conviene partire dalle letture dei contatori. - D: Cosa succede ai lavori se il mutuo viene rifiutato? R: Con la clausola sospensiva per il mutuo il compromesso perde efficacia e la caparra torna, ma i lavori restano nella casa del venditore: il rimborso c'è solo se l'avete previsto o se lo ottieni in causa. Senza clausola il rogito mancato è un tuo inadempimento e puoi perdere anche la caparra. - D: Posso andare ad abitare in casa prima del rogito? R: Sì, con l'accordo del venditore e alle stesse condizioni di chi entra per i lavori: se l'acquisto salta restituisci la casa e ne paghi il godimento. Puoi anche spostare subito la residenza, perché le agevolazioni prima casa la chiedono nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto. ### Atto di mutuo: cos'è, dove lo trovo e a chi chiedere una copia? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/atto-di-mutuo-cos-e-dove-trovarlo Aggiornato: 2026-10-14 L'atto di mutuo è il contratto, firmato davanti al notaio, con cui la banca ti presta la somma e tu concedi l'ipoteca sulla casa. È un atto distinto dall'atto di compravendita, anche se di solito si firmano lo stesso giorno. L'originale resta al notaio, che ne rilascia le copie; se il notaio ha cessato l'attività o ha cambiato distretto, le rilascia l'Archivio notarile distrettuale. Una copia puoi chiederla anche alla banca: l'art. 119, comma 4, del Testo unico bancario le dà al massimo 90 giorni e le consente di addebitarti solo i costi di produzione. Serve soprattutto per il 730 e per la surroga. Punti chiave: - L'atto di mutuo è un atto notarile separato dall'atto di compravendita: parti, imposte e parcella sono diverse. - L'originale lo conserva il notaio; la copia si chiede a lui, oppure all'Archivio notarile distrettuale se ha cessato l'attività o cambiato distretto. - La banca deve dare copia dei documenti entro 90 giorni e può addebitare solo i costi di produzione (art. 119, comma 4, TUB). - In Archivio notarile una copia autentica in carta libera costa 18 € più 6 € di ricerca e 1,50 € a facciata: 54 € per un atto di 20 facciate. - Per il 730 il CAF controlla due documenti: il contratto di mutuo e il contratto di acquisto della casa. - Dal sito dell'Agenzia delle Entrate si scarica la nota di iscrizione dell'ipoteca, non l'atto. Domande frequenti: - D: Atto di mutuo e contratto di mutuo sono la stessa cosa? R: Nel mutuo ipotecario sì: il contratto si firma davanti al notaio e prende la forma di un atto notarile, con un numero di repertorio e uno di raccolta. Quando il CAF o la nuova banca chiedono il «contratto di mutuo» vogliono quell'atto, completo degli allegati. Non vanno bene al suo posto l'offerta vincolante o il prospetto informativo ricevuti prima della firma. - D: Esiste un fac simile dell'atto di mutuo? R: Un modello ufficiale non c'è: ogni banca usa il proprio testo e il notaio lo adatta al caso. La struttura però è simile ovunque: parti, importo, durata, tasso, modalità di rimborso, concessione dell'ipoteca, obblighi del mutuatario e allegati. Per leggere il tuo prima della firma chiedi la bozza alla banca o al notaio qualche giorno prima dell'appuntamento. - D: Posso scaricare l'atto di mutuo dal sito dell'Agenzia delle Entrate? R: L'atto no. Con SPID, CIE o CNS puoi consultare gratis la banca dati ipotecaria per gli immobili di cui sei titolare e scaricare la nota di iscrizione dell'ipoteca, che riassume notaio, data, repertorio, importo e durata. La copia del titolo l'ufficio la rilascia solo se l'originale è depositato lì, oppure presso un notaio o un archivio fuori dalla sua circoscrizione. - D: Chi può chiedere la copia se l'intestatario del mutuo è morto? R: Gli eredi. L'art. 119, comma 4, del Testo unico bancario riconosce il diritto alla copia dei documenti, oltre che al cliente, a «colui che gli succede a qualunque titolo»: la banca ha 90 giorni e può chiedere solo i costi di produzione. In alternativa l'erede può chiedere la copia al notaio che ha ricevuto l'atto o all'Archivio notarile. - D: Quanto costa l'atto di mutuo dal notaio? R: Si pagano due cose diverse. La parcella del notaio per l'atto di mutuo è libera e va chiesta con un preventivo scritto, separata da quella della compravendita. L'imposta sostitutiva è dello 0,25% della somma prestata e sale al 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa: su 150.000 € fanno 375 € oppure 3.000 €. ### Mutuo fondiario o ipotecario: che differenza c'è e cosa cambia? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-fondiario-o-ipotecario-differenza Aggiornato: 2026-10-13 Mutuo fondiario o ipotecario: la differenza è che il fondiario è un tipo particolare di mutuo ipotecario. Per l'art. 38 TUB è fondiario il finanziamento a medio e lungo termine concesso da una banca e garantito da ipoteca di primo grado; la Banca d'Italia fissa il tetto all'80% del valore dell'immobile (100% con garanzie integrative). Chi lo firma ha tre regole dalla sua: gli onorari notarili ridotti alla metà (da far valere nel preventivo), l'ipoteca che si riduce a ogni quinto di debito rimborsato e la risoluzione per ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno; una rata non pagata, o pagata più tardi, può bastare da sola. Detrazione degli interessi e imposta sostitutiva non dipendono dall'etichetta. Punti chiave: - Il mutuo fondiario è un mutuo ipotecario con tre requisiti in più (art. 38 TUB): lo concede una banca, dura a medio o lungo termine, ha un'ipoteca di primo grado su un immobile. - Il limite di finanziabilità è l'80% del valore dell'immobile e sale fino al 100% solo con garanzie integrative, come una fideiussione bancaria o la garanzia di un fondo pubblico (istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia). - Nel fondiario la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti tardivi, anche non consecutivi, arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza (art. 40, comma 2, TUB). - La legge riduce alla metà gli onorari notarili del fondiario (oggi, senza tariffe, va verificato nel preventivo) e chi ha rimborsato un quinto del debito può far ridurre l'ipoteca in proporzione (art. 39, commi 5 e 7, TUB); una riduzione simile il codice civile la prevede per tutte le ipoteche (art. 2873). - Detrazione degli interessi e imposta sostitutiva non cambiano: contano l'ipoteca, la finalità e la durata del mutuo, non la parola «fondiario». - Superare l'80% non rende nullo il mutuo fondiario: lo hanno deciso le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 33719 del 2022. Domande frequenti: - D: Il mutuo fondiario è detraibile? R: Sì, se rispetta le condizioni della detrazione, che sono le stesse per ogni mutuo ipotecario: deve servire a comprare l'abitazione principale e avere un'ipoteca su un immobile. In quel caso si detrae il 19% degli interessi su un massimo di 4.000 euro complessivi per mutuo (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). La parola «fondiario» nel contratto non aggiunge e non toglie nulla: un fondiario per liquidità non dà diritto alla detrazione. - D: Il mutuo per la prima casa è fondiario o ipotecario? R: È sempre ipotecario, e di solito è anche fondiario: la banca iscrive un'ipoteca di primo grado e presta fino all'80% del valore. La legge però non lega il fondiario alla prima casa: l'art. 38 del Testo unico bancario parla di ipoteca di primo grado su immobili, senza indicare a cosa deve servire il denaro. Può essere fondiario anche il mutuo per una seconda casa. - D: Cosa succede se un mutuo fondiario supera l'80% del valore della casa? R: Il contratto resta valido. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, hanno stabilito che il limite di finanziabilità non è un elemento essenziale del contratto e che il giudice non può riqualificare d'ufficio il mutuo come ordinario. Il rispetto del limite riguarda il rapporto fra la banca e la vigilanza della Banca d'Italia. Oltre l'80% servono comunque garanzie integrative, come la garanzia del Fondo prima casa. - D: Un mutuo ipotecario per liquidità può essere fondiario? R: Sì, perché l'art. 38 TUB non guarda alla finalità: bastano la banca, la durata a medio o lungo termine, l'ipoteca di primo grado e il rispetto del limite di finanziabilità. Cambiano però le regole che dipendono dallo scopo: niente detrazione degli interessi e niente divieto di penale dell'art. 120-ter TUB, che vale per i mutui destinati a comprare o ristrutturare. Per l'estinzione anticipata conta quindi il compenso scritto nel contratto. - D: Dopo quante rate in ritardo la banca può risolvere un mutuo fondiario? R: Dopo sette ritardi, anche non consecutivi. L'art. 40, comma 2, del Testo unico bancario conta come ritardato pagamento quello arrivato fra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Una rata non pagata, o pagata oltre il centottantesimo giorno, non rientra in questa regola e può bastare da sola. Nei mutui non fondiari vale invece la regola generale dell'art. 1819 del codice civile, che permette alla banca di chiedere tutto anche per una sola rata non pagata, secondo le circostanze, oltre a quanto prevede il contratto. - D: Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) può essere fondiario? R: Sì. L'art. 38 TUB calcola il massimo finanziabile anche sul costo delle opere da eseguire sull'immobile, e le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia comprendono nel conto il costo dell'area o dell'immobile da ristrutturare. Quando il denaro viene erogato a stati di avanzamento, il limite dell'80% va rispettato in ogni fase dei lavori, non solo alla fine. ### Compromesso scaduto: cosa succede se il rogito slitta oltre la data? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/compromesso-scaduto-cosa-succede-se-il-rogito-slitta Aggiornato: 2026-10-13 Se il compromesso è scaduto perché la data del rogito è passata senza atto, il contratto resta valido: quella data di solito non è un termine essenziale e, per la Cassazione, la sola scadenza non estingue il preliminare. Per scioglierlo senza accordo serve di norma una diffida ad adempiere con almeno 15 giorni (art. 1454 c.c.) o una causa, salvo una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), e la caparra si perde o si raddoppia solo per un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza. Se tarda il mutuo, firmate una proroga che sposti anche la scadenza della clausola sul mutuo. La simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Passata la data del rogito il compromesso resta valido, salvo che la data fosse essenziale: la sola scadenza non lo estingue (Cassazione, ordinanza 31369/2022). - Per scioglierlo senza accordo serve di norma una diffida con almeno 15 giorni (art. 1454 c.c.) o una causa, salvo una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.). - La caparra si tiene o si chiede doppia solo per un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza (ordinanza 9439/2025). - Se tarda il mutuo, la proroga deve spostare anche la clausola sul mutuo, altrimenti il rogito può restarne sganciato (sentenza 428/2026). - Con la garanzia Consap la stipula va comunicata entro 90 giorni dall'ammissione, poi l'ammissione decade. Domande frequenti: - D: Il compromesso scaduto è ancora valido? R: Sì, se la data non era essenziale (il caso normale) e nessuno l'ha sciolto con una diffida, un recesso o una clausola risolutiva espressa: per la Cassazione (ordinanza 31369/2022) la sola scadenza non estingue il preliminare. Il diritto di chiedere al giudice il trasferimento della casa si prescrive in dieci anni dalla data fissata per il rogito: per un rogito previsto il 15 dicembre 2026, fino al 15 dicembre 2036, salvo interruzioni. - D: Cosa succede se il rogito slitta per colpa della banca? R: Dipende dal compromesso. Se lega il rogito al mutuo con una clausola, conta come è scritta e quando scade; se non lo fa, per il venditore il ritardo della banca è un tuo ritardo, anche se per chiudere, di norma, deve mandarti una diffida di almeno 15 giorni. La strada sicura è una proroga scritta che sposti anche la clausola sul mutuo. - D: Chi perde la caparra se si supera la data del rogito? R: Solo chi è inadempiente in modo colpevole e non di scarsa importanza (Cassazione, ordinanza 9439/2025). Quando manca l'acquirente, il venditore può recedere e tenersi la caparra: su 25.000 € l'acquirente li perde tutti. Quando manca il venditore, l'acquirente può recedere e chiedere il doppio, cioè 50.000 €. Chi ha accettato i rinvii difficilmente può poi lamentare un inadempimento grave (sentenza 9529/2025). - D: Cosa vuol dire «entro e non oltre» nella data del rogito? R: Da sola non rende essenziale la data. Per la Cassazione (sentenza 9529/2025) il termine è essenziale solo se dal contratto risulta in modo inequivocabile che, passata quella data, l'affare non interessa più. In quel caso il contratto si risolve di diritto, a meno che la parte per cui la data era essenziale (non quella in ritardo) comunichi all'altra entro tre giorni che vuole comunque il rogito (art. 1457 c.c.). - D: Come si scrive la proroga del compromesso e va registrata? R: Con una scrittura firmata da tutti i firmatari del compromesso: nuova data del rogito, nuova scadenza della clausola sul mutuo, caparra e altre clausole confermate. Il compromesso va registrato entro 30 giorni dalla firma; se va registrata anche la proroga, chiedilo a chi ha registrato il compromesso. Se il preliminare è trascritto, verso i terzi vale solo una proroga notarile trascritta. - D: Il preliminare trascritto ha una scadenza? R: Sì. Gli effetti della trascrizione cessano se il rogito non è trascritto entro un anno dalla data fissata nel preliminare, e comunque entro tre anni dalla trascrizione (art. 2645-bis c.c.). Per la Cassazione (sentenza 7634/2025) una proroga vale verso i terzi solo con atto trascritto prima che scada l'anno, e i tre anni non si allungano. ### Importo minimo del mutuo: qual è la cifra più bassa che puoi chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/qual-e-l-importo-minimo-di-un-mutuo Aggiornato: 2026-10-12 Per legge non esiste un importo minimo del mutuo: lo decide ogni banca, e per comprare casa di solito sta fra 25.000 e 50.000 €, più in alto per la surroga e per alcuni mutui con garanzia Consap. Il Testo unico bancario prevede solo un importo massimo, legato al valore della casa. Sotto quelle cifre pesano le spese fisse: ipotizzando 2.000 € fra istruttoria, perizia e notaio, un mutuo da 15.000 € in 10 anni costa il 7,26% l'anno, uno da 150.000 € il 4,26% (tassi del 13 ottobre 2026). Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Nessuna legge fissa un importo minimo del mutuo: l'art. 38 del Testo unico bancario prevede solo un massimo, in rapporto al valore della casa. - Nelle politiche di credito che vediamo il minimo per comprare casa va di solito da 25.000 a 50.000 €; per la surroga è più alto. - Con 2.000 € di spese fisse, 15.000 € in 10 anni costano il 7,26% l'anno contando il notaio, 150.000 € il 4,26% (tassi del 13 ottobre 2026). - Con 2.000 € di spese ipotizzate, un prestito costa meno di un mutuo da 20.000 € in 10 anni se il suo TAEG è sotto il 6,37%; se il mutuo dà la detrazione del 19% (casa in cui vai ad abitare), la soglia scende. - Il Fondo Consap non ha un minimo ma un tetto: il mutuo con la sua garanzia non può superare 250.000 €. Domande frequenti: - D: Qual è l'importo minimo per un mutuo prima casa? R: Nessuna legge lo fissa: lo decide ogni banca, prodotto per prodotto. Nelle politiche di credito che vediamo, per comprare la prima casa il minimo va di solito da 25.000 a 50.000 €, e sotto quella cifra la scelta si restringe molto. Il minimo del prodotto che ti interessa conviene chiederlo alla banca: il foglio informativo non sempre lo riporta. - D: Si può fare un mutuo da 15.000 o 20.000 euro? R: Per legge sì, in pratica poche banche lo fanno, perché il minimo di solito va da 25.000 a 50.000 €. E costa di più: con 2.000 € di spese fisse, 15.000 € in 10 anni costano il 7,26% l'anno contando il notaio, 20.000 € il 6,37%. A queste cifre conviene mettere accanto anche il TAEG di un prestito personale. - D: Qual è l'importo minimo per fare una surroga? R: La legge non ne fissa uno, ma la banca che dovrebbe subentrare può dire di no. Nelle politiche di credito che vediamo il minimo per la surroga è più alto che per l'acquisto, anche 75.000-80.000 € di debito residuo. La surroga sposta solo il debito che resta: per avere di più serve un mutuo di sostituzione, che costa come uno nuovo. - D: C'è un importo minimo per avere la garanzia Consap? R: Nelle regole del Fondo no: c'è solo un tetto, perché il mutuo con la garanzia non può superare 250.000 €. Alcune banche però fanno mutui con la garanzia solo sopra un minimo più alto di quello ordinario. E il Fondo è riservato alle categorie di legge: under 36, giovani coppie, famiglie con un solo genitore e figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre. - D: Sotto quale cifra conviene un prestito invece del mutuo? R: Non c'è una cifra fissa: il prestito costa meno quando il suo TAEG è più basso del costo annuo del mutuo contando il notaio. Con 2.000 € di spese fisse e 10 anni, la soglia è il 7,26% su 15.000 €, il 6,37% su 20.000 € e il 5,52% su 30.000 €. Su durate più corte le spese del mutuo pesano di più. Se il mutuo serve a comprare la casa in cui vai ad abitare, la detrazione del 19% su interessi e oneri accessori, che il prestito non dà, abbassa il costo del mutuo e quindi la soglia, se hai abbastanza imposte da cui toglierla. - D: Esiste anche un importo massimo del mutuo? R: Sì. Il limite di legge è in percentuale, non in euro: di solito la banca presta fino all'80% del valore della casa, fino al 100% solo con garanzie in più come il Fondo Consap, che però copre solo mutui fino a 250.000 €. Alcune banche hanno anche un tetto di prodotto, di qualche centinaio di migliaia di euro. Poi conta il reddito: di solito la rata deve stare entro il 30-33% del netto. ### Mutuo chirografario: cos'è, come funziona e quando conviene? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-chirografario-cos-e-come-funziona Aggiornato: 2026-10-12 Il mutuo chirografario è un finanziamento a rate senza ipoteca: lo garantisce la firma di chi lo chiede, cioè il suo reddito e tutto il suo patrimonio, a volte con un garante. Si firma in banca, senza notaio e senza perizia, quindi arriva prima di un mutuo ipotecario, ma dura meno e costa di più: nel decreto del MEF in vigore da ottobre a dicembre 2026 il tasso medio del credito personale è il 12,08%, più del doppio di quello dei mutui con ipoteca. Gli interessi non si detraggono: l'art. 15 del TUIR riserva il 19% ai mutui garantiti da ipoteca. Conviene per somme contenute da restituire in pochi anni. Punti chiave: - Chirografario vuol dire senza ipoteca, non senza garanzie: chi firma risponde con tutti i suoi beni presenti e futuri (art. 2740 c.c.) e la banca può chiedere un garante. - Non serve il notaio: il contratto è una scrittura privata firmata in banca, senza perizia sull'immobile. - La legge non fissa importo né durata massimi. Fino a 75.000 € (100.000 € con il D.Lgs. 212/2025) valgono le tutele del credito ai consumatori; per ristrutturare casa valgono a qualsiasi importo. - Nel decreto MEF valido da ottobre a dicembre 2026 il tasso medio del credito personale è 12,08%, quello degli altri finanziamenti, dove rientrano i mutui chirografari, 14,41%. - Gli interessi non si detraggono nel 730: il 19% spetta solo ai mutui garantiti da ipoteca, per l'acquisto come per la costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale. - Oltre i 18 mesi la banca può applicare l'imposta sostitutiva dello 0,25%; il 2% vale solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa. Domande frequenti: - D: Per il mutuo chirografario serve l'atto notarile? R: No. Senza ipoteca da iscrivere il contratto è una scrittura privata firmata in banca. La conseguenza è poco nota: una scrittura privata non autenticata non è un titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.), quindi se non paghi la banca deve prima ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo. Con quello può pignorare e iscrivere un'ipoteca giudiziale. - D: Qual è la durata massima di un mutuo chirografario? R: La legge non fissa una durata massima: la decide ogni banca e la scrive nel foglio informativo. Di solito si parla di pochi anni, non dei venti o trenta di un mutuo con ipoteca. Per il fisco conta un'altra soglia: sopra i 18 mesi la banca può applicare l'imposta sostitutiva. - D: Che tassi ha oggi un mutuo chirografario? R: Non esiste una rilevazione ufficiale dedicata. Nel decreto del MEF valido dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026 il tasso effettivo globale medio del credito personale è 12,08% e quello degli altri finanziamenti, la categoria in cui la Banca d'Italia fa rientrare i mutui chirografari, 14,41%. Sono medie, spese comprese: il tasso della singola offerta dipende da banca, importo e durata. - D: Il mutuo chirografario per ristrutturare casa è detraibile? R: Gli interessi no. La detrazione del 19% per costruire o ristrutturare l'abitazione principale (art. 15, comma 1-ter, TUIR, su un massimo di 2.582,28 € l'anno) riguarda i mutui garantiti da ipoteca. Le detrazioni sulle spese dei lavori sono un'altra cosa: seguono regole proprie e non dipendono da dove arrivano i soldi, purché l'impresa sia pagata con il bonifico previsto per le detrazioni. - D: Si può comprare la prima casa con un mutuo chirografario? R: In teoria sì, in pratica quasi mai: gli importi sono troppo bassi per una casa e il tasso è più alto. Si perdono anche due aiuti, perché la detrazione del 19% sugli interessi e la garanzia del Fondo prima casa sono previste solo per i mutui ipotecari. Ha più senso per una spesa piccola, come un box. - D: Esiste un mutuo chirografario garantito dallo Stato? R: Per i privati no: il Fondo di garanzia per la prima casa copre solo mutui ipotecari. Per imprese e professionisti c'è il Fondo di garanzia per le PMI gestito da Mediocredito Centrale, che può coprire una parte di un finanziamento chirografario legato all'attività. La garanzia protegge la banca: la valutazione del reddito resta. - D: Il mutuo chirografario va in prescrizione? R: Il termine ordinario è di dieci anni (art. 2946 c.c.), ma non è una via d'uscita. Ogni atto che mette in mora il debitore, come una diffida scritta della banca, interrompe la prescrizione e fa ripartire il conto (artt. 2943 e 2945 c.c.). Nel frattempo la banca può segnalare il ritardo e chiedere un decreto ingiuntivo. ### Costo del DOCFA nel 2026: quanto si paga per la planimetria catastale? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/costo-docfa-planimetria-catastale-2026 Aggiornato: 2026-10-12 Nel 2026 il DOCFA costa 70 € di tassa catastale per ogni unità immobiliare che la pratica dichiara, nuova o modificata, più l'onorario del tecnico, libero e da concordare con un preventivo scritto. I 70 € valgono in tutte le categorie, capannoni in categoria D, box e beni comuni compresi, e vengono dalla tabella in vigore dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024). La planimetria attuale è gratis per il proprietario. Oltre 30 giorni dalla fine dei lavori si aggiunge una sanzione da 1.032 a 8.264 €. Se stai comprando, la simulazione GoMutuo ti dice gratis in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Nel 2026 il DOCFA costa 70 € di tassa per ogni unità dichiarata, in tutte le categorie, beni comuni compresi. - La planimetria attuale è gratis per il proprietario. - Se cambia la mappa si aggiungono l'estratto di mappa (30 €) e il tipo mappale (70 €), più i bolli. - L'onorario del tecnico è libero ma va scritto in un preventivo, con il contributo alla cassa: 5% per i geometri, 4% per ingegneri e architetti. - Oltre 30 giorni dalla fine dei lavori la sanzione va da 1.032 a 8.264 €: il ravvedimento la riduce di sicuro se si rimedia entro 90 giorni. - Senza la dichiarazione di conformità della planimetria il rogito è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Domande frequenti: - D: Quanto costa il DOCFA per un immobile in categoria D o D/10? R: Costa 70 € di tassa per ogni unità, come un'abitazione: dal 2025 la tabella delle tasse catastali ha un importo unico, e la pagina dell'Agenzia delle Entrate cita i gruppi A, B, C, D ed E. Cambia l'onorario, perché per le categorie D ed E la rendita si stima immobile per immobile. - D: Il DOCFA si paga anche per i beni comuni non censibili? R: Sì, 70 € per ogni unità anche se è censita senza rendita: l'Agenzia delle Entrate cita il gruppo F e i BCNC, i beni comuni non censibili come androni o locali tecnici condivisi. Un frazionamento in due appartamenti con un corridoio comune dichiara tre unità: 210 €. - D: Quanto costa l'estratto di mappa per l'aggiornamento catastale nel 2026? R: Costa 30 € per estratto più l'imposta di bollo (voce 6.1 della tabella in vigore dal 2025). Lo richiede online il tecnico, con Sister, per un solo foglio di mappa, e serve a preparare il tipo mappale o di frazionamento, che costa altri 70 €. Consultare la mappa online, invece, è gratis. - D: Quanto costa il DOCFA per planimetria mancante? R: Se la planimetria non è mai stata presentata costa 70 € per unità, con la causale «presentazione planimetria mancante». Se l'ufficio l'ha persa e ne accerta l'irreperibilità, il Vademecum DOCFA dell'Agenzia (luglio 2022, prima della tabella del 2025) consente di presentarla in esenzione dalle tasse: conviene farselo confermare dall'ufficio. Se è depositata ma manca nella banca dati, basta un'istanza. - D: Il DOCFA per esatta rappresentazione grafica si paga? R: Sì, 70 € per unità: è una variazione e la tabella non prevede eccezioni. Il Vademecum DOCFA la riserva alle imperfezioni grafiche che non dipendono da lavori e non cambiano la rendita, come la scala sbagliata o la destinazione dei locali scritta male. Se ci sono stati lavori serve una variazione vera. - D: Chi paga il DOCFA quando si vende casa? R: L'obbligo di aggiornare il Catasto è degli intestatari, quindi in una vendita del venditore, che in atto dichiara la conformità della planimetria. Le parti possono accordarsi diversamente, per esempio con uno sconto sul prezzo: conviene scriverlo nel preliminare, con la data entro cui presentare la pratica. - D: Quanto tempo ci vuole per fare il DOCFA? R: L'Agenzia delle Entrate si dà l'obiettivo di registrare o respingere entro 3 giorni lavorativi il 95% delle pratiche che non passano in automatico (Carta dei servizi). Il resto dipende dal tecnico e dall'eventuale pratica edilizia in Comune. ### Mutuo ENPAM per medici: come funziona e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-enpam-medici-specializzandi-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-11 Il mutuo ENPAM per medici e odontoiatri funziona a bando: lo chiede chi è iscritto da almeno un anno, anche da specializzando, e arriva a 300.000 € e all'80% del valore, fino a 30 anni, a tasso fisso: tasso BCE del giorno della firma più 1,5 punti, oggi il 4,15%. Il bando 2026 ha chiuso le domande il 10 settembre. L'ENPAM accetta una rata fino a metà del reddito netto, la banca di solito fino a un terzo: con 3.000 € netti, in 30 anni, una banca presta circa 214.557 €, l'ENPAM fino a 300.000 €. Sono stime: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo in banca è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Il mutuo ENPAM arriva a 300.000 € e all'80% del valore, fino a 30 anni con età più durata entro 80, solo per la prima casa o l'unico studio. - Il tasso è fisso: riferimento BCE del giorno della firma più 1,5 punti, oggi il 4,15%, sopra il 3,72% che stimiamo per un fisso bancario a 30 anni. - La rata può arrivare a metà del reddito netto del nucleo: con 3.000 € netti, in 30 anni, l'ENPAM presta fino a 300.000 €, una banca circa 214.557 €. - Il bando 2026 ha chiuso le domande il 10 settembre 2026; le richieste passavano in ordine di arrivo, fino a esaurimento dei 30 milioni. - Per specializzandi e corsisti fino a 40 anni il bando ENPAM non fissa un reddito minimo in euro: basta dimostrare la retribuzione. Per le banche il caso più vicino è il contratto a termine. Domande frequenti: - D: Il mutuo ENPAM conviene? R: Dipende da cosa ti offre la banca. Oggi il mutuo ENPAM costa il 4,15% fisso, sopra il 3,72% che stimiamo per un fisso bancario a 30 anni. Conviene quando la banca non ti presta abbastanza: l'ENPAM accetta una rata fino a metà del reddito netto, la banca di solito fino a un terzo. - D: Qual è il tasso del mutuo ENPAM nel 2026? R: È fisso per tutta la durata: il tasso di riferimento della BCE del giorno della firma più 1,5 punti. Il bando non dice quale tasso BCE, ma le cifre dell'ENPAM coincidono con quello delle operazioni di rifinanziamento principale: con quel tasso al 2,65% dal 16 settembre 2026 fa il 4,15%; ad aprile 2026, con quel tasso al 2,15%, era il 3,65%. Se la BCE cambia i tassi prima del notaio, cambia anche il tuo. - D: Uno specializzando può avere il mutuo ENPAM? R: Sì, se è iscritto all'ENPAM da almeno un anno, contando anche gli anni di studio. Fino a 40 anni non deve raggiungere il reddito minimo di 39.221 € lordi: dimostra la retribuzione con la dichiarazione dei redditi, anche dell'anno in corso; se ha cominciato da poco, secondo la FAQ dell'ENPAM bastano il certificato di iscrizione alla scuola e l'ultimo cedolino. La Fondazione però può concedere meno di quanto chiesto, in proporzione al reddito. - D: Quando esce il bando mutui ENPAM 2027? R: Al 29 settembre 2026 non è ancora stato pubblicato. Il bando 2025 è stato annunciato a maggio e chiuso il 12 settembre; quello 2026 è stato aperto il 13 aprile e chiuso il 10 settembre. La domanda si fa solo online, dall'area riservata del sito ENPAM, e le richieste passano in ordine di arrivo finché ci sono fondi. - D: Si può fare la surroga del mutuo ENPAM in banca? R: Sì. Secondo la FAQ dell'ENPAM il mutuo si può trasferire a una banca con la surrogazione, senza costi aggiuntivi, e il Regolamento permette di estinguerlo prima, in tutto o in parte. Per i mutui che gli enti di previdenza concedono ai propri iscritti vale anche il divieto di penale dell'art. 120-ter del TUB. - D: Con il mutuo ENPAM si può comprare una seconda casa? R: No. Finanzia solo la prima casa, con le agevolazioni prima casa, nel comune dove risiedi o lavori, oppure l'unico studio professionale, e si ottiene una volta sola nella vita. Per cinque anni la casa non si può affittare né vendere, salvo estinguere prima il mutuo. ### Donare una casa con il mutuo ancora in corso: si può? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/donazione-casa-con-mutuo-in-corso-ipoteca Aggiornato: 2026-10-11 Sì, si può donare una casa con il mutuo ancora in corso, e per la legge non serve il permesso della banca: l'ipoteca resta sulla casa e il debito resta a chi ha firmato il mutuo. Il figlio che la riceve non diventa debitore, ma se il genitore smette di pagare la banca può espropriare la casa anche a lui (art. 2808 c.c.). Per passargli il mutuo serve un accollo, e il genitore è liberato solo con il consenso espresso della banca (art. 1273 c.c.). Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quale rata regge il reddito di chi subentra. Punti chiave: - Una casa con il mutuo in corso si può donare senza il permesso della banca: l'ipoteca resta e la banca può espropriare la casa anche al nuovo proprietario (art. 2808 c.c.). - Il debito resta a chi ha firmato il mutuo: il figlio subentra solo con un accollo, e il genitore è liberato solo con il consenso espresso della banca (art. 1273 c.c.). - Con una rata di 600 €, per accollarsi il mutuo al figlio servono di solito circa 1.819 € netti al mese. - Fra genitore e figlio l'imposta di donazione si paga solo oltre 1.000.000 € per figlio; ipotecaria e catastale costano il 3% del valore, o 400 € se per il figlio è prima casa. - Dopo la donazione di norma nessuno detrae più gli interessi, e chi dona entro 5 anni da un acquisto agevolato perde le agevolazioni prima casa, se entro un anno non ne compra o riceve un'altra. Domande frequenti: - D: Se dono la casa a mio figlio devo avvisare la banca? R: Per la legge no: la donazione è valida senza la banca, perché l'ipoteca resta sulla casa (art. 2808 c.c.). Se però il contratto di mutuo chiede di avvisarla quando l'immobile cambia proprietario, va fatto. Il consenso della banca serve solo per liberarti dal debito con un accollo. - D: Se il genitore smette di pagare il mutuo, il figlio perde la casa donata? R: Può perderla: anche se il debitore non è lui, l'espropriazione prosegue contro di lui quando nessuno paga (art. 2858 c.c.). Può pagare le rate al posto del genitore e, se paga il debito o subisce l'espropriazione, ha diritto a un'indennità verso chi gli ha donato la casa (art. 2866 c.c.). - D: Quanto costa donare una casa con il mutuo a un figlio? R: Fra genitore e figlio l'imposta di donazione è del 4% solo oltre 1.000.000 € per figlio, quindi di solito non si paga. Restano ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore, oppure 200 € ciascuna se per il figlio è prima casa: su 150.000 € fanno 4.500 € o 400 €, più notaio e voci fisse. - D: Posso donare la casa comprata con le agevolazioni prima casa? R: Sì, ma se non sono passati 5 anni dall'acquisto le agevolazioni decadono: si paga la differenza con l'imposta ordinaria, una sanzione del 30% e gli interessi. Non succede se entro un anno il genitore compra o riceve un'altra casa da adibire ad abitazione principale. - D: Si può donare una casa con il mutuo a un figlio minorenne? R: Sì, ma accettano i genitori, e solo con un'autorizzazione (art. 320 c.c.): del giudice tutelare o del notaio che stipula l'atto (art. 21 D.Lgs. 149/2022). Se c'è conflitto di interessi con il genitore che dona, il figlio lo rappresenta l'altro genitore; se donano tutti e due, un curatore speciale nominato dal giudice tutelare. Di solito il mutuo resta al genitore: accollarlo al figlio richiederebbe un'altra autorizzazione e il sì della banca. - D: Mio figlio può fare la surroga del mutuo dopo la donazione? R: Non subito: la surroga la chiede il debitore (art. 120-quater TUB), che dopo la donazione resta il genitore. Prima serve un accollo con cui la banca libera il genitore e accetta il figlio, dopo aver guardato il suo reddito; poi il figlio può portare il mutuo in un'altra banca. - D: Si può donare una casa con un'ipoteca giudiziale o dell'Agenzia Riscossione? R: Sì, ma quell'ipoteca segue la casa e il creditore può espropriarla anche al figlio. Se il credito è nato prima della donazione, il creditore può anche farla dichiarare inefficace entro cinque anni (artt. 2901 e 2903 c.c.) o pignorare la casa donata entro un anno dalla trascrizione (art. 2929-bis c.c.). L'Agenzia delle Entrate-Riscossione, però, può espropriare un immobile solo se il debito supera 120.000 € (art. 76 D.P.R. 602/1973). ### Posso chiedere il mutuo a più banche contemporaneamente? E il CRIF? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chiedere-il-mutuo-a-piu-banche-contemporaneamente Aggiornato: 2026-10-11 Sì, puoi chiedere il mutuo a più banche contemporaneamente: è legale, e la guida della Banca d'Italia consiglia di scegliere «una rosa di intermediari» e confrontarne le proposte. Ogni domanda vera, non la simulazione, viene registrata nei sistemi di informazioni creditizie come il CRIF: resta per l'istruttoria e al massimo 180 giorni, e se rinunci o vieni rifiutato fino a 90 giorni dall'aggiornamento mensile con l'esito (codice di condotta approvato dal Garante privacy nel 2019). Conviene quindi presentarla a poche banche, negli stessi giorni e con gli stessi dati. Prima, una simulazione gratuita su GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Chiedere il mutuo a più banche nello stesso periodo è legale: la guida della Banca d'Italia suggerisce di confrontare una rosa di intermediari. - Una domanda in istruttoria resta nei sistemi di informazioni creditizie, come il CRIF, al massimo 180 giorni dalla presentazione. - Una domanda rifiutata o rinunciata resta fino a 90 giorni dall'aggiornamento mensile con l'esito. - Le simulazioni non lasciano traccia; una pre-delibera fatta consultando le banche dati sì. Domande frequenti: - D: Quante banche posso contattare per il mutuo nello stesso momento? R: Nessuna norma fissa un numero massimo: il codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie stabilisce per quanto tempo restano le domande, non quante puoi farne. Per confrontare bastano di solito due o tre proposte; ogni domanda in più resta visibile fino a 180 giorni, o fino a 90 dall'aggiornamento se rinunci. - D: Una simulazione di mutuo online finisce nel CRIF? R: No, finché resta una simulazione: nel CRIF entrano le richieste di finanziamento comunicate da banche e finanziarie. Il segnale è l'informativa sui sistemi di informazioni creditizie o la richiesta di autorizzare la consultazione delle banche dati: in quel caso, scrive il CRIF, probabilmente stai facendo una richiesta vera. La simulazione su GoMutuo non è una domanda a una banca. - D: Quanto resta nel CRIF una richiesta di mutuo rifiutata? R: Fino a 90 giorni dalla data in cui la banca aggiorna il sistema con l'esito, e l'aggiornamento è mensile: contando dal giorno del rifiuto, il dato può restare qualche settimana in più. Vale lo stesso per una domanda a cui rinunci. Lo stabilisce l'Allegato 2 del codice di condotta approvato dal Garante privacy il 12 settembre 2019. - D: Le altre banche vedono che ho chiesto il mutuo altrove? R: Sì, se chiedi credito anche a loro: consultando il sistema accedono al dettaglio delle richieste a tuo nome, con tipo di contratto, importo e stato, ma non al nome della banca che le ha registrate. La Centrale dei rischi della Banca d'Italia invece registra i crediti concessi da 30.000 € in su, non le domande: se la banca la consulta, quella consultazione compare per sei mesi nel prospetto che puoi chiedere tu. - D: Se rinuncio a un mutuo già deliberato vengo segnalato al CRIF? R: Non come cattivo pagatore: la domanda risulta rinunciata e resta nel sistema fino a 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito, poi si cancella da sola. Secondo il CRIF una richiesta non finalizzata può però pesare sulle domande di credito di quei mesi, per esempio un prestito per l'auto. - D: Dopo un rifiuto devo aspettare 90 giorni prima di chiedere il mutuo a un'altra banca? R: No. I 90 giorni sono il tempo in cui il rifiuto resta visibile, non un divieto: puoi presentare subito un'altra domanda. Prima conviene capire il motivo del no, perché la banca successiva vedrà la richiesta rifiutata. Se la banca che ti ha detto no ha consultato informazioni negative in un sistema di informazioni creditizie come il CRIF, deve dirti quale. - D: Si può cancellare dal CRIF una richiesta di mutuo? R: Se il dato è corretto no: il CRIF spiega che le informazioni si cancellano da sole alla scadenza dei tempi del codice di condotta e che non si possono anticipare. La richiesta esce al massimo 180 giorni dopo la presentazione, o 90 giorni dopo l'aggiornamento se rifiutata o rinunciata. Un dato sbagliato si fa correggere gratis dalla banca o dal CRIF. - D: Conviene passare da un mediatore per chiedere il mutuo a più banche? R: Può risparmiarti domande inutili: un mediatore creditizio che conosce le politiche di credito delle banche porta la pratica solo dove il tuo profilo rientra. Ogni domanda che presenta resta comunque una richiesta a tuo nome nella banca dati. Verifica che sia iscritto nell'elenco dell'OAM. ### Prima rata del mutuo: quando si paga dopo il rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/prima-rata-mutuo-quando-si-paga-dopo-rogito Aggiornato: 2026-10-10 La prima rata del mutuo si paga di solito fra uno e due mesi dopo il rogito: di norma il piano di ammortamento parte il primo giorno del mese successivo alla firma e la prima rata scade un mese più tardi. Prima, o insieme alla prima rata, si pagano gli interessi di preammortamento dei giorni che precedono il piano: su 150.000 € a 25 anni, al TAN fisso stimato del 3,81% (IRS a 25 anni rilevato il 13 ottobre 2026 più uno spread medio stimato), sono 454 € con il rogito il 2 novembre 2026 e 63 € con il rogito il 27. Date e modalità sono scritte nella bozza del contratto. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Punti chiave: - La prima rata del mutuo arriva di solito fra uno e due mesi dopo il rogito: il piano parte di norma il primo giorno del mese successivo e la prima rata scade un mese dopo. - Fra il rogito e l'inizio del piano si pagano solo interessi, detti di preammortamento, calcolati sui giorni effettivi. - Su 150.000 € a 25 anni al 3,81% gli interessi di preammortamento sono 454 € con il rogito il 2 novembre 2026 e 63 € con il rogito il 27. - Se il contratto somma gli interessi di preammortamento alla prima rata, quella è più alta delle altre; se li addebita a parte, il primo addebito è più basso della rata. - Con rate trimestrali o semestrali la prima rata scade tre o sei mesi dopo l'inizio del piano. - Il Fondo Gasparrini per sospendere le rate vale solo per i mutui in ammortamento da almeno un anno: non serve a rinviare la prima rata. - Data della prima rata e modalità del preammortamento sono nella bozza del contratto, che per l'art. 120-novies del TUB fa parte dell'offerta vincolante della banca. Domande frequenti: - D: Dopo quanto si paga la prima rata del mutuo? R: Di solito fra uno e due mesi dopo il rogito. Se il piano di ammortamento parte il primo giorno del mese successivo e le rate scadono a fine mese, con il rogito il 2 novembre 2026 la prima rata arriva il 31 dicembre 2026, 59 giorni dopo; con il rogito il 27 novembre 2026, 34 giorni dopo. Con rate trimestrali la prima scade tre mesi dopo l'inizio del piano. - D: Perché la prima rata del mutuo è più alta? R: Perché spesso contiene anche gli interessi di preammortamento, maturati fra il rogito e l'inizio del piano. Su 150.000 € a 25 anni al 3,81% la rata è di 776 €; con il rogito il 2 novembre e gli interessi sommati, la prima sale a 1.230 €. Se invece il contratto li addebita a parte, il primo addebito è più basso della rata. - D: Cos'è la rata di preammortamento del mutuo? R: È un addebito di soli interessi per i giorni fra il rogito e l'inizio del piano di ammortamento: non riduce il debito. Il foglio informativo ne indica il tasso alla voce «Tasso di interesse di preammortamento». Più giorni passano, più si paga: su 150.000 € al 3,81% sono 63 € con il rogito il 27 novembre e 454 € con il rogito il 2. - D: Si può posticipare la prima rata del mutuo? R: Dopo la firma no, se il contratto non lo prevede: la data della prima rata è una clausola del contratto. Alcuni prodotti offrono, da chiedere prima della stipula, un periodo iniziale di soli interessi o di rate sospese, ma gli interessi maturano comunque. Il Fondo Gasparrini non aiuta: dal 10 aprile 2022 vale solo per i mutui in ammortamento da almeno un anno. - D: Si può pagare la prima rata del mutuo dopo un anno? R: Solo se il prodotto lo prevede e lo scegli alla firma: alcune banche hanno opzioni che rinviano le prime rate di diversi mesi, descritte nel foglio informativo. Intanto gli interessi corrono dal rogito e si pagano con rate di soli interessi oppure si recuperano con le rate successive, quindi il mutuo costa di più. Senza un'opzione del genere la prima rata arriva uno o due mesi dopo il rogito. - D: Cosa succede se la prima rata del mutuo non viene addebitata? R: La rata risulta comunque scaduta, anche se l'addebito salta perché il conto o l'autorizzazione all'addebito non sono ancora attivi. Secondo la guida della Banca d'Italia sul mutuo gli interessi di mora decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento: conviene chiedere subito alla banca come pagarla e sistemare l'addebito prima della rata successiva. Se il disguido dipende dalla banca, contesta per iscritto mora e spese. ### Posso fare io il mutuo e intestare la casa a mio figlio? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-fare-il-mutuo-e-intestare-la-casa-a-mio-figlio Aggiornato: 2026-10-13 Sì: puoi fare tu il mutuo e intestare la casa a tuo figlio maggiorenne. Lui compra, dà la casa in ipoteca per il tuo debito (terzo datore d'ipoteca, art. 2808 c.c.) e, se ha i requisiti, le agevolazioni prima casa. Però nessuno dei due detrae gli interessi, perché l'Agenzia delle Entrate vuole chi è insieme mutuatario e proprietario, e il Fondo Consap è escluso. Con 2.500 € netti a 55 anni ottieni circa 159.450 € in 25 anni; cointestando con un figlio da 1.500 € si arriva a 255.120 €. Stime sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Il genitore può firmare il mutuo e intestare la casa al figlio maggiorenne: il figlio compra e dà l'ipoteca come terzo datore (art. 2808 c.c.). - Con il mutuo al genitore e la casa al figlio nessuno detrae gli interessi: l'Agenzia delle Entrate vuole chi è insieme mutuatario e proprietario. Si perdono fino a 760 € l'anno. - Le agevolazioni prima casa spettano al figlio che compra, se ha i requisiti, chiunque firmi il mutuo. - Con 2.500 € netti a 55 anni il genitore ottiene da solo circa 159.450 € in 25 anni; cointestando con un figlio da 1.500 € si arriva a 255.120 €. - Il Fondo Consap copre solo case che diventano l'abitazione principale del mutuatario: con il mutuo al genitore non si usa. - Con un figlio senza reddito il genitore garante può non bastare: almeno una banca vuole che firmi il mutuo. Domande frequenti: - D: Mio figlio non ha reddito: basta che io faccia da garante? R: Dipende dalla banca. Almeno una scrive chiaro che con un figlio senza reddito il genitore deve firmare il mutuo, non solo la fideiussione; qualcuna accetta un garante che porta l'unico reddito, con regole diverse sull'età. Firmando tu, da solo o insieme a lui, con 2.500 € netti a 55 anni ottieni circa 159.450 € in 25 anni, a tasso fisso stimato. - D: Se il mutuo è mio e la casa è di mio figlio, chi detrae gli interessi? R: Nessuno dei due. Per l'Agenzia delle Entrate detrae chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario: tu non sei proprietario, tuo figlio non è mutuatario. Si perdono fino a 760 € l'anno. Se ti intesti anche una piccola quota della casa detrai tu tutti gli interessi, purché tuo figlio ci abiti e tu non paghi già il mutuo con cui hai comprato la casa dove vivi. - D: Mio figlio perde le agevolazioni prima casa se il mutuo lo faccio io? R: No. Le agevolazioni prima casa spettano a chi compra, e l'acquirente è tuo figlio: se ha i requisiti (residenza nel comune entro 18 mesi, nessun'altra casa nel comune né altre comprate con le agevolazioni) paga il registro al 2% invece del 9%. Chi firma il mutuo non conta; i tuoi requisiti contano solo sulla quota che eventualmente intesti a te. - D: Si può avere la garanzia Consap se il mutuo lo fa il genitore? R: No, se il mutuo è solo tuo: la legge concede la garanzia sulle case «da adibire ad abitazione principale del mutuatario», e la casa sarebbe l'abitazione di tuo figlio. Il Fondo si usa se il mutuo lo firma tuo figlio e lui rientra in una delle categorie previste, per esempio non ha ancora compiuto 36 anni e non possiede altre case. - D: Posso usare il mutuo INPS (ex Inpdap) per comprare casa a mio figlio? R: No. Il regolamento INPS dei mutui ipotecari in vigore dal 1° aprile 2026 chiede che la casa diventi, entro 12 mesi dal rogito, la residenza dell'iscritto e del suo nucleo familiare, e che almeno metà della proprietà sia intestata a chi chiede il mutuo. Una casa intestata al figlio, dove va a vivere lui, resta fuori. - D: Pagare le rate del mutuo di mio figlio è una donazione? R: Sì, se le paghi senza chiedergli di restituirle: è un aiuto a titolo gratuito. Fra genitore e figlio l'imposta sulle donazioni si paga solo oltre 1.000.000 € per ciascun figlio (art. 56 D.Lgs. 346/1990), quindi di solito non si paga nulla. Conta però nell'eredità: i figli devono conferire agli altri coeredi (fratelli ed eventuale coniuge) anche ciò che hanno ricevuto indirettamente (art. 737 c.c.), salvo dispensa, che però vale solo entro la quota disponibile. ### Separato con mutuo cointestato: posso chiedere un nuovo mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/separato-mutuo-cointestato-posso-chiedere-un-altro-mutuo Aggiornato: 2026-10-09 Sì, da separato con il mutuo cointestato puoi chiedere un nuovo mutuo, ma finché il vecchio resta aperto la banca ne conta la rata, a metà o per intero anche se la paga l'ex, e toglie dal reddito l'assegno che versi. Con 2.000 € netti, 300 € di assegno e una rata vecchia di 600 €: contata per intero non resta margine, a metà sono circa 50.444 € in 25 anni, fuori dal vecchio mutuo circa 108.426 €. Se la casa coniugale aveva le agevolazioni prima casa, per riaverle devi vendere la tua quota entro due anni. La simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Finché il vecchio mutuo cointestato resta aperto, per la banca che l'ha concesso sei debitore dell'intera rata: l'accordo di separazione vale fra te e l'ex, non per lei. - Le banche che lo prevedono contano la rata di un debito cointestato con chi resta fuori dalla nuova domanda fra la metà e l'intero; l'assegno di mantenimento che versi si toglie dal reddito. - Con 2.000 € netti, 300 € di assegno e una rata vecchia di 600 €: niente se la banca conta tutta la rata, circa 50.444 € in 25 anni se ne conta metà, circa 108.426 € fuori dal vecchio mutuo. - Ogni 100 € di assegno in più tolgono circa 6.378 € di mutuo in 25 anni, a tasso fisso stimato. - Dal vecchio mutuo si esce con l'accollo liberatorio (serve il sì espresso della banca), con la vendita o con un mutuo nuovo a nome dell'ex che estingue il vecchio: la surroga cambia la banca, non gli intestatari. - Se la casa coniugale era stata comprata con le agevolazioni prima casa, per averle di nuovo devi vendere la tua quota entro due anni dal nuovo rogito, anche se la casa è assegnata all'ex. Domande frequenti: - D: Posso fare un nuovo mutuo se il mio ex paga tutta la rata di quello cointestato? R: Sì, ma per la banca l'accordo non conta: sei debitore in solido dell'intera rata. Alcune banche la contano a metà, altre per intero. Con 2.000 € netti e 300 € di assegno, una rata vecchia di 600 € contata per intero non lascia margine; contata a metà restano 261 € al mese, circa 50.444 € in 25 anni. - D: Dopo la separazione posso comprare casa con le agevolazioni prima casa? R: Sì, ma se la casa coniugale era stata comprata con le agevolazioni devi vendere la tua quota entro due anni dal nuovo rogito, anche all'ex. L'Agenzia delle Entrate lo ha chiesto anche a chi aveva lasciato la casa in uso all'altro coniuge. Se non vendi perdi le agevolazioni: paghi le imposte piene, gli interessi e una sanzione del 30%. Se prima della scadenza presenti un'istanza all'Agenzia per dire che non riesci a vendere, paghi la differenza e gli interessi ma eviti la sanzione. - D: Quanto toglie l'assegno di mantenimento al mutuo che posso chiedere? R: La banca lo toglie dal reddito prima di calcolare la rata. Con 2.000 € netti e la rata al 33%, un assegno di 300 € abbassa la rata possibile da 660 € a 561 € al mese. Ogni 100 € di assegno in più sono circa 6.378 € di mutuo in meno in 25 anni, a tasso fisso stimato. - D: La surroga può togliere l'ex dal mutuo cointestato? R: No. La surroga porta lo stesso mutuo in un'altra banca con gli stessi debitori. Per togliere un intestatario servono l'accollo liberatorio, con il sì espresso della banca, un mutuo nuovo a nome dell'ex che estingue quello cointestato (sostituzione) oppure la vendita della casa. La sostituzione è un mutuo nuovo: istruttoria, perizia e notaio. - D: Da separato di fatto posso comprare casa da solo? R: Puoi chiedere il mutuo, ma se siete in comunione legale dei beni la separazione di fatto non la scioglie: si scioglie con la separazione legale (quando il giudice autorizza a vivere separati, con il verbale di separazione consensuale omologato o con l'accordo di separazione firmato con gli avvocati) oppure, se siete d'accordo tutti e due, con una convenzione di separazione dei beni dal notaio. Prima, la casa che compri entra di regola nella comunione con il coniuge. Alcune banche chiedono comunque la firma del coniuge, e ai separati chiedono il verbale omologato o la sentenza. - D: Posso usare la mia quota della casa coniugale come anticipo? R: Sì, se l'ex ti liquida la quota o se vendete la casa. Con una casa da 200.000 € e 110.000 € di debito residuo, la tua metà netta vale circa 45.000 €: coprirebbe l'anticipo di 27.107 € e le spese di una casa da 135.533 €. Una quota che resta a tuo nome invece non si spende. ### Partner precario o in CRIF: mutuo da solo o cointestato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/partner-precario-o-in-crif-mutuo-da-solo-o-cointestato Aggiornato: 2026-10-09 Con un partner precario o in CRIF, fra mutuo da solo o cointestato si sceglie sui numeri. Un reddito a termine alcune banche lo sommano, altre no: con 1.800 € netti tuoi e 1.200 € a termine del partner si chiedono circa 214.557 € in 30 anni a tasso fisso, contro 128.734 € da soli. Una segnalazione in CRIF, invece, la banca la vede su chiunque firmi, garante compreso: lì spesso resta il mutuo a un nome solo. È una stima sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 1.800 € netti da soli si chiedono circa 128.734 € in 30 anni; con i 1.200 € a termine del partner, fino a 214.557 €. - Alcune banche non contano il reddito a tempo determinato ordinario; altre lo contano solo accanto a un reddito stabile. - La banca vede la storia creditizia di tutti quelli che firmano, garante compreso: una segnalazione pesa in qualunque ruolo. - Detrae gli interessi solo chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario: il partner solo comproprietario, o solo garante, non detrae. - Per il Fondo Consap chi ha meno di 36 anni può chiedere la garanzia anche da solo; come giovane coppia il mutuo va chiesto insieme. Domande frequenti: - D: Posso fare il mutuo da solo se il mio compagno è segnalato in CRIF? R: Sì. La banca guarda la storia creditizia di chi firma, garante compreso, non quella del partner che resta fuori. Ma conta solo il tuo reddito: con 2.000 € netti circa 143.038 € in 30 anni a tasso fisso. Se siete sposati, alcune banche vogliono comunque la firma del coniuge. - D: Mutuo cointestato con contratto a tempo determinato: il reddito conta? R: Dipende dalla banca. Alcune non contano il reddito a termine ordinario, altre lo contano se l'altro ha un reddito stabile; almeno una lo conta a metà. Con 1.800 € stabili e 1.200 € a termine, in 30 anni si passa da 128.734 € a 171.646 € o 214.557 €. - D: Il partner segnalato in CRIF può fare da garante? R: Di solito non risolve. La banca consulta le banche dati anche per il garante, e la sua storia creditizia entra nel giudizio dell'istruttoria; al garante, di norma, chiede anche un reddito stabile. Almeno una banca esclude da ogni ruolo chi ha protesti o pregiudizievoli; sui ritardi già pagati decide l'istruttoria della singola banca. - D: Se il mutuo è solo mio, la casa può essere intestata a tutti e due? R: Si può, con il partner che concede l'ipoteca sulla sua quota come terzo datore d'ipoteca, ma non tutte le banche lo accettano: almeno una, nei mutui per l'acquisto, vuole che chi ha diritti sulla casa firmi anche il mutuo. Il partner che è solo comproprietario non detrae gli interessi. - D: Chi detrae gli interessi se il mutuo è intestato a uno solo? R: Chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario, anche di una sola quota. Il tetto è 4.000 € di interessi l'anno in tutto, anche con più contratti, cioè al massimo 760 € di detrazione. In un mutuo cointestato al 50% il tetto si divide: 2.000 € a testa. - D: Posso chiedere il mutuo Consap da solo se convivo? R: Sì, se hai meno di 36 anni. Come giovane coppia, invece, dovete essere sposati da almeno due anni o avere la stessa residenza da almeno due anni, e il mutuo va chiesto insieme. Per la garanzia all'80% conta l'ISEE del nucleo: se siete nello stesso stato di famiglia, dentro c'è anche il reddito del partner. ### Mutuo in caso di morte: cosa succede agli eredi e alla casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-morte-intestatario-eredi-cosa-succede Aggiornato: 2026-10-09 Il mutuo in caso di morte dell'intestatario non si estingue: il debito residuo passa agli eredi che accettano l'eredità, ciascuno in proporzione alla sua quota, mentre l'ipoteca continua a garantire alla banca l'intero importo sulla casa (art. 754 c.c.). Si chiude senza costi per la famiglia solo se c'era una polizza che copre il caso morte. Chi rinuncia all'eredità non paga nulla, salvo che abbia firmato il mutuo, e chi accetta con beneficio d'inventario risponde solo con i beni ereditati. Se vuoi tenere la casa, una simulazione gratuita su GoMutuo ti dice in 6 minuti quale rata regge il tuo reddito. Punti chiave: - Il mutuo non si estingue con la morte dell'intestatario: gli eredi che accettano rispondono per la loro quota e la casa resta ipotecata per l'intero (art. 754 c.c.). - Chi rinuncia all'eredità non paga il mutuo, salvo che l'abbia firmato come cointestatario o garante. - Il debito si chiude senza costi per gli eredi solo se c'era una polizza caso morte. - La banca rilascia il certificato del debito entro 30 giorni dalla richiesta scritta (art. 23 D.Lgs. 346/1990). - Gli eredi diventati mutuatari possono chiedere al Fondo Gasparrini di sospendere le rate fino a 18 mesi, se hanno tutti i requisiti del Fondo, fra cui ISEE fino a 30.000 €. Domande frequenti: - D: Se muore l'intestatario del mutuo la banca si prende la casa? R: Non subito: la casa passa agli eredi con l'ipoteca sopra. La banca può pignorarla solo se le rate non vengono pagate, e allora per tutto il debito, anche se a non pagare è un solo erede (art. 754 c.c.). Per questo le rate vanno pagate anche mentre si decide se accettare l'eredità. - D: I figli devono pagare il mutuo del genitore morto? R: Solo se accettano l'eredità, e ciascuno per la sua quota: con il coniuge e due figli, senza testamento, un terzo a testa (art. 581 c.c.). Chi rinuncia davanti a notaio o cancelliere non paga nulla, salvo che abbia firmato il mutuo come cointestatario o garante. Un figlio minorenne può accettare solo con beneficio d'inventario (art. 471 c.c.). - D: Cosa succede se muore il garante del mutuo? R: Il mutuo va avanti normalmente per chi l'ha firmato. La garanzia passa agli eredi del garante, che salvo patto contrario la dividono in proporzione alle quote (art. 1295 c.c.) e ne rispondono solo se il debitore smette di pagare. Anche loro possono rinunciare all'eredità o accettarla con beneficio d'inventario. - D: Si può sospendere il mutuo dopo la morte dell'intestatario? R: Sì, con il Fondo Gasparrini, se l'erede è diventato mutuatario e ha i requisiti: casa ereditata usata come sua abitazione principale, ISEE fino a 30.000 €, mutuo per la prima casa erogato per non più di 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno e senza ritardi oltre 90 giorni. Le rate si fermano fino a 18 mesi e il Fondo paga metà degli interessi del periodo. La domanda va in banca entro tre anni dal decesso. - D: Mutuo INPS in caso di morte: cosa succede? R: Nei mutui ipotecari INPS il coniuge o, se manca, i figli del nucleo familiare possono chiedere online di subentrare nel mutuo, e l'INPS decide entro 75 giorni. Se la casa viene ereditata da altre persone, l'ammortamento si interrompe alla data del decesso e gli eredi devono estinguere subito tutto il finanziamento. ### Per il mutuo devo aprire il conto corrente nella stessa banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-conto-corrente-obbligatorio-stessa-banca Aggiornato: 2026-10-08 Per il mutuo non devi aprire il conto corrente nella stessa banca: dal 25 marzo 2012 l'art. 21, comma 3-bis, del Codice del consumo considera pratica commerciale scorretta obbligare il cliente ad aprirlo. Il mutuo deve essere disponibile anche senza conto (art. 120-octiesdecies TUB), e per l'OAM il conto non può essere vincolante nemmeno per mantenere le condizioni offerte. Se ti propongono uno sconto in cambio del conto, il suo costo entra nel TAEG, e lo sconto conviene solo se vale più del conto. La rata si può pagare da un conto di un'altra banca con un mandato SEPA, e con il mutuo in corso il conto si cambia con la portabilità gratuita. Punti chiave: - Nessuna legge obbliga ad aprire il conto nella banca del mutuo: dal 25 marzo 2012 imporlo è una pratica commerciale scorretta (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo). - Il mutuo deve essere disponibile anche senza conto (art. 120-octiesdecies TUB); sullo sconto in cambio del conto le fonti non coincidono: la direttiva 2014/17/UE lo ammette, ma per l'OAM il conto non può essere vincolante nemmeno per mantenere le condizioni offerte (comunicazione n. 38/24). - Se il conto serve per avere le condizioni offerte, il suo costo entra nel TAEG, e il PIES lo indica nella sezione 8, «Obblighi supplementari». - Nell'esempio (150.000 € a 25 anni) uno sconto di 0,15 punti vale 12,24 € di rata al mese: se il conto costa di più, conviene l'offerta senza conto. - La rata si può pagare da un conto di un'altra banca con un mandato di addebito SEPA, anche con un IBAN di un altro Paese dell'Unione (Reg. UE 260/2012, art. 9). - Per spostare l'addebito c'è la portabilità: è gratuita, si chiede alla banca nuova e va completata in 12 giorni lavorativi, altrimenti spettano 40 € più una maggiorazione. Domande frequenti: - D: Posso pagare la rata del mutuo da un conto di un'altra banca? R: Sì. La banca del mutuo incassa la rata con un addebito diretto SEPA sul conto che indichi, con il mandato che firmi; l'eventuale spesa d'incasso entra nel TAEG. Va bene anche un conto in un altro Paese dell'Unione, se raggiungibile: chi incassa non può pretendere l'IBAN di uno Stato preciso (regolamento UE 260/2012, art. 9). - D: Posso chiudere il conto corrente con il mutuo in corso? R: Sì: dal conto si può sempre recedere senza penali né spese di chiusura (art. 126-septies TUB). Prima attiva l'addebito della rata sul conto nuovo, altrimenti la rata salta, e rileggi il contratto del mutuo: se il tasso era scontato perché tenevi il conto, chiudendolo puoi perdere lo sconto. - D: Come si sposta l'addebito della rata del mutuo su un altro conto? R: Con la portabilità: firmi la richiesta alla banca del conto nuovo, indichi gli addebiti da spostare, rata compresa, e se chiudere il vecchio conto. È gratuita e va completata in 12 giorni lavorativi; se la banca sfora ti deve 40 € più una maggiorazione per ogni giorno di ritardo (artt. 126-quinquiesdecies, 126-sexiesdecies e 126-septiesdecies TUB). - D: Il costo del conto corrente entra nel TAEG del mutuo? R: Sì, quando aprire o tenere il conto serve per avere il mutuo alle condizioni offerte (art. 120-quinquies, comma 2, TUB e disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia). Il TAEG però usa le spese di oggi: se poi la banca aumenta il canone del conto, il costo vero sale. - D: Con la surroga devo aprire il conto nella nuova banca? R: No: la nuova banca non può imporre il conto, e per l'OAM il conto non può essere vincolante nemmeno per mantenere le condizioni offerte (comunicazione n. 38/24). La surroga non ti costa nulla (art. 120-quater TUB): niente penali né spese per il nuovo finanziamento o per l'istruttoria. Firma il mandato di addebito per la nuova banca sul conto che preferisci. ### Legge Bersani e mutuo: cosa prevede su surroga, estinzione e ipoteca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/legge-bersani-mutuo-surroga-estinzione-cancellazione-ipoteca Aggiornato: 2026-10-15 La legge Bersani sul mutuo (D.L. 7/2007 e L. 40/2007) dà tre diritti: cambiare banca con la surroga senza costi, estinguere senza penale e avere l'ipoteca cancellata senza notaio. La surroga va chiusa entro 30 giorni lavorativi: se la vecchia banca ritarda per colpa sua, paga l'1% del finanziamento al mese (art. 120-quater del Testo unico bancario). La penale è nulla sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa, firmati dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (artt. 120-ter e 161, comma 7-ter). La banca comunica l'estinzione entro 30 giorni e l'ipoteca si cancella d'ufficio (art. 40-bis). Su GoMutuo vedi gratis in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La surroga non costa nulla, nemmeno in imposte, e va chiusa entro 30 giorni lavorativi; se la vecchia banca ritarda per colpa sua, deve l'1% del finanziamento al mese. - La surroga vale per persone fisiche e microimprese: la vecchia banca non può opporsi, la nuova può dire di no. - Niente penale sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa, firmati dal 2 febbraio 2007 (acquisto della prima casa) o dal 3 aprile 2007 (altri casi). - Dopo l'ultima rata la banca comunica l'estinzione entro 30 giorni e l'ipoteca si cancella d'ufficio, senza notaio e senza costi. - Su 140.000 € di debito residuo a 20 anni, passare da un fisso del 4,50% al fisso stimato del 3,88% (IRS a 20 anni rilevato il 13 ottobre 2026 più uno spread medio stimato) abbassa la rata di circa 46 € al mese. Domande frequenti: - D: La legge Bersani vale anche per la seconda casa? R: Sì, per tutti e tre i diritti. La surroga vale per qualunque mutuo di una persona fisica o di una microimpresa, la cancellazione d'ufficio per ogni ipoteca di un mutuo bancario. Il divieto di penale copre i mutui per comprare o ristrutturare un'abitazione, non solo la prima casa: per la seconda casa vale sui contratti firmati dal 3 aprile 2007. - D: Quando è entrata in vigore la legge Bersani sui mutui ed è ancora valida? R: Il D.L. 7/2007 è in vigore dal 2 febbraio 2007, la legge di conversione 40/2007 dal 3 aprile 2007. Le regole valgono ancora: il D.Lgs. 141/2010 le ha riscritte negli artt. 120-quater (surroga), 120-ter (penale) e 40-bis (ipoteca) del Testo unico bancario, in vigore su Normattiva al 4 ottobre 2026. - D: Quanto tempo ha la banca per cancellare l'ipoteca dopo l'ultima rata? R: La banca deve mandare la comunicazione di estinzione al conservatore entro 30 giorni dalla chiusura del mutuo, senza costi per te; scaduto il termine, l'ipoteca viene cancellata d'ufficio entro il giorno successivo (art. 40-bis TUB). Non serve il notaio. Lo stato della pratica si controlla gratis nel Registro delle comunicazioni dell'Agenzia delle Entrate, con il codice fiscale del debitore. - D: La banca può rifiutare la surroga del mutuo? R: La vecchia banca no: la legge rende nullo ogni patto che impedisca la surroga o la renda onerosa, e per la Banca d'Italia non può nemmeno ostacolare il trasferimento. La nuova banca invece decide se concederti il mutuo: di solito finanzia fino all'80% del valore della casa, e alcune chiedono un debito residuo minimo o alcuni mesi di rate già pagate con regolarità. - D: Quanto paga la banca se la surroga supera i 30 giorni lavorativi? R: Se il ritardo dipende dalla vecchia banca, questa deve risarcirti l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese oltre i 30 giorni lavorativi, contati da quando chiedi alla nuova banca di acquisire l'importo esatto del debito residuo (art. 120-quater, comma 7, TUB). Per l'ABF il valore è il debito residuo al trentesimo giorno lavorativo (Collegio di coordinamento, decisione 15779/2018): con 140.000 € da trasferire sono 1.400 € per ogni mese di ritardo. - D: Con la surroga si paga l'imposta sostitutiva? R: No. L'art. 8, comma 4-bis, del D.L. 7/2007, ancora in vigore, esclude per la surroga l'imposta sostitutiva dell'art. 17 del D.P.R. 601/1973 e le imposte indicate nell'art. 15 dello stesso decreto (registro, bollo, ipotecarie e catastali, concessioni governative). Non paghi nemmeno istruttoria, accertamenti catastali e formalità, perché la banca non può applicarti costi di alcun genere (art. 120-quater TUB). L'imposta sostitutiva si paga invece sulla sostituzione, che è un mutuo nuovo. ### Mutuo con un part-time: si può e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-part-time-si-puo-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-15 Sì, il mutuo con un part-time si può avere: nessuna legge fissa ore o stipendio minimi, e un part-time a tempo indeterminato per la banca è un contratto stabile. Con 800 € netti la rata sostenibile è di 264 € (il 33% del netto) e il mutuo a tasso fisso arriva a circa 51.024 € in 25 anni; con 700 € a 44.646 €, con 1.000 € a 63.780 €. Con stipendi così pesa anche quanto ti resta per vivere: se la banca parte dalla soglia di povertà ISTAT più bassa d'Italia per chi vive solo e ha fra 30 e 59 anni, 675,50 €, con 800 € il mutuo scende a 24.063 €. Nel part-time verticale conta la media dell'anno. Sono stime sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Nessuna legge fissa ore o stipendio minimi per il mutuo: un part-time a tempo indeterminato conta come un contratto stabile. - Con i tassi fissi del 13 ottobre 2026, in 25 anni si chiedono circa 44.646 € con 700 € netti, 51.024 € con 800 €, 57.402 € con 900 € e 63.780 € con 1.000 €. - Molte banche controllano anche quanto resta per vivere dopo la rata, e alcune partono dalle soglie di povertà ISTAT: per chi vive solo e ha fra 30 e 59 anni vanno da 675,50 a 1.256,37 € al mese secondo dove abiti. Con 800 € netti e la soglia più bassa la rata scende a 125 € e il mutuo in 25 anni a 24.063 €. - Nel part-time verticale, con mesi senza stipendio, la banca guarda il netto dell'anno diviso per 12, non la busta paga del mese lavorato. - Il lavoro supplementare alza la busta paga ma di solito la banca lo tratta come gli straordinari: lo toglie o lo conta solo in parte. Domande frequenti: - D: Con un contratto a tempo indeterminato part-time posso chiedere un mutuo? R: Sì. Per la banca conta il netto, non le ore: di solito il netto dell'anno della CU diviso per 12, più le ultime 2 o 3 buste paga e il periodo di prova superato. Con 800 € netti la rata sostenibile è di 264 € e il mutuo in 25 anni arriva a circa 51.024 €, a tasso fisso stimato. - D: Con uno stipendio di 800 euro posso fare un mutuo? R: Sì, ma piccolo. Con la regola del terzo la rata è di 264 € e il mutuo arriva a circa 51.024 € in 25 anni o 57.215 € in 30. Dopo la rata restano però 536 €: se la banca parte dalla soglia di povertà ISTAT più bassa d'Italia per chi vive solo e ha fra 30 e 59 anni, 675,50 €, la rata scende a 125 € e il mutuo in 25 anni a circa 24.063 €. - D: Con 700 euro di stipendio si può avere un mutuo? R: Da soli è difficile. La regola del terzo darebbe una rata di 231 € e circa 44.646 € in 25 anni, ma dopo la rata resterebbero 469 €. Se la banca parte dalla soglia di povertà ISTAT più bassa d'Italia per chi vive solo e ha fra 30 e 59 anni, 675,50 €, la rata scende a 25 € e il mutuo a circa 4.735 €: di solito serve un cointestatario. - D: Il part-time verticale è un problema per il mutuo? R: No, però la banca guarda la media dell'anno. Se lavori 8 mesi con 1.200 € netti e negli altri lo stipendio non arriva, il reddito che conta è 800 € al mese, e il mutuo in 25 anni scende da circa 76.536 € a 51.024 €. - D: Il mutuo Consap si può avere con un contratto part-time? R: Sì, se rientri in una categoria di legge: il Fondo è riservato «esclusivamente» a giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36 e poche altre categorie. Il part-time non ti esclude e non ti fa entrare. La garanzia non alza la cifra, ma permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo. ### Mutuo e ISEE: come si inserisce il debito residuo e quanto conta? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/debito-residuo-mutuo-isee-come-si-inserisce Aggiornato: 2026-10-07 Nell'ISEE il mutuo conta solo nel patrimonio: nella DSU, quadro FC3, il debito residuo del mutuo preso per comprare o costruire un immobile si toglie dal suo valore ai fini IMU (DPCM 159/2013, art. 5). Per la DSU del 2026 vale il debito al 31 dicembre 2024, da scrivere a mano anche nella precompilata. Sulla casa in cui vivi l'effetto ha un tetto, perché sotto i 52.500 € di valore netto la casa non pesa già e sopra pesa per due terzi: in un nucleo di tre persone ogni 10.000 € di debito tolgono circa 654 € di ISEE, finché si resta sopra la franchigia. Punti chiave: - Nella DSU del 2026 conta il debito residuo al 31 dicembre 2024; quello al 31 dicembre 2025 solo con l'ISEE corrente, dal 1° aprile. - Anche nella precompilata il mutuo residuo si scrive a mano nel quadro FC3, per la quota di proprietà della casa. - Per un nucleo di tre, una casa da 126.000 € di valore IMU pesa 4.804 € di ISEE senza mutuo e zero con 73.500 € di debito residuo: oltre, il mutuo non abbassa più nulla. - Per la garanzia Consap all'80% conta l'ISEE valido alla domanda, dove il mutuo richiesto non c'è ancora; la franchigia da 91.500 € non vale. Domande frequenti: - D: Il debito residuo del mutuo va inserito anche nell'ISEE precompilato? R: Sì, e va scritto a mano. La precompilata porta già i fabbricati in Italia, ma l'importo del mutuo residuo e l'indicazione della casa di abitazione restano da autodichiarare nel quadro FC3: se mancano, dal valore della casa non si toglie nulla. - D: Mutuo cointestato: quanto debito residuo si mette nell'ISEE? R: Si segue la quota di proprietà della casa, non chi ha firmato il mutuo (FAQ INPS FC3_1). Con la casa al 50% ciascuno indica metà del valore IMU e metà del debito residuo, anche se il mutuo è intestato a uno solo. - D: Il mutuo sulla seconda casa abbassa l'ISEE? R: Sì, e più di quello sulla prima: il debito residuo si toglie dal valore IMU di ogni immobile comprato o costruito con un mutuo, e fuori dalla casa di abitazione non ci sono franchigia e due terzi. Per un nucleo di tre persone ogni 10.000 € di debito tolgono circa 980 € di ISEE. - D: Il mutuo per ristrutturare la casa si toglie nell'ISEE? R: No. Il DPCM 159/2013 fa togliere solo il debito dei mutui per comprare l'immobile o costruire il fabbricato: un mutuo di sola ristrutturazione, uno di liquidità o un prestito personale restano fuori. Dopo una sostituzione con liquidità si dichiara il debito residuo senza la parte di liquidità. - D: Per l'ISEE 2026 posso usare il debito residuo al 31 dicembre 2025? R: Con l'ISEE ordinario no: per la DSU del 2026 vale il 31 dicembre 2024. Dal 1° aprile puoi chiedere l'ISEE corrente con il patrimonio al 31 dicembre 2025, se l'indicatore del patrimonio differisce di oltre il 20% da quello ordinario; vale fino al 31 dicembre. - D: Il mutuo abbassa l'ISEE per la garanzia Consap? R: Il mutuo che stai chiedendo no: alla domanda si allega l'ISEE valido in quel momento, che nel 2026 guarda il patrimonio al 31 dicembre 2024. La garanzia all'80%, riservata alle categorie di legge, chiede un ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). ### Mutuo con figli a carico: quanto posso chiedere alla banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-figli-a-carico-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-15 Nel mutuo con figli a carico la regola del terzo non cambia: con 2.200 € netti la rata arriva a 726 € e il mutuo in 25 anni a circa 140.316 €. Cambia il controllo su quanto resta per vivere, che sale con ogni persona in casa e che molte banche fanno, ciascuna a modo suo: se a una coppia con due figli e un solo stipendio deve restare la soglia di povertà assoluta ISTAT di un grande comune, un'ipotesi prudente e non una regola di banca, il mutuo scende a circa 125.946 € in Campania, 86.592 € nel Lazio e 54.503 € in Lombardia. Con due stipendi da 3.500 € in tutto non cambia. Sono stime sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile. Punti chiave: - La regola del terzo non guarda i figli: con 2.200 € netti la rata massima è 726 € per un single come per una famiglia di cinque. - I figli pesano sul minimo che deve restare dopo la rata: molte banche lo controllano, cresce con le persone in famiglia e cambia con la zona, e alcune partono dalle soglie di povertà ISTAT. - La soglia di povertà assoluta ISTAT 2025 per una coppia con un figlio di 4-10 anni e uno di 11-17 va da 1.351 a 2.177 € al mese, secondo regione e tipo di comune: nei nostri conti è un'ipotesi prudente, non una regola di banca. - Con un solo stipendio da 2.200 € e due figli il mutuo in 25 anni scende da 140.316 € a circa 54.503 € se deve restare la soglia ISTAT di un grande comune lombardo. - Un part-time da 800 € porta la stessa famiglia a circa 191.340 €: con i figli il secondo stipendio alza la rata e anche il resto per vivere. - L'assegno unico conta per alcune banche e non per altre; chi lo conta spesso lo pesa meno man mano che i figli crescono. - Genitori soli con figli minori e famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni, entro i limiti ISEE, possono chiedere la garanzia Consap: abbassa l'anticipo, non alza il mutuo. Domande frequenti: - D: Mutuo monoreddito con figli: si può ottenere? R: Sì, nessuna regola lo vieta, ma lo stesso stipendio deve pagare la rata e lasciare il minimo per vivere a tutto il nucleo; qualche banca usa anche una soglia rata/reddito più bassa. Aiuta un secondo reddito: con 800 € di part-time la coppia con due figli e 2.200 € netti arriva a circa 191.340 € in 25 anni. - D: Con 3 figli a carico si può avere il mutuo Consap? R: Sì, se i tre figli hanno meno di 21 anni e l'ISEE non supera 40.000 € (45.000 € con quattro figli, 50.000 € con cinque o più). Con un mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia sale all'80%, all'85% o al 90%, per le domande fino al 31 dicembre 2027. Il mutuo massimo è di 250.000 € e la rata la decide sempre il reddito. - D: L'assegno unico conta come reddito per il mutuo? R: Dipende dalla banca: alcune lo contano per intero, altre solo in parte o in base all'età dei figli, altre per niente. Chi lo conta può chiedere la prova dell'accredito dell'INPS e spesso lo pesa meno man mano che i figli crescono, perché per i figli maggiorenni l'assegno spetta solo fino a 21 anni, salvo i figli con disabilità. - D: Con due figli a carico quanto deve restare dopo la rata? R: Nessuna legge lo dice: molte banche fissano un minimo, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita, e alcune partono dalle soglie di povertà ISTAT. Come riferimento pubblico, la soglia di povertà assoluta ISTAT 2025 per una coppia con un figlio di 4-10 anni e uno di 11-17 va da 1.351 a 2.177 € al mese, secondo regione e comune; con figli di altre età cambia. - D: Con un figlio a carico cambia qualcosa per il mutuo? R: Di solito poco. A una coppia con un figlio e 2.200 € netti restano 1.474 € dopo la rata, più della soglia ISTAT di un grande comune del Lazio (1.445 €) o della Campania, e il mutuo resta di circa 140.316 € in 25 anni. In Lombardia la soglia è di 1.587 € e, se la banca chiedesse un minimo così, il mutuo scenderebbe a circa 118.426 €. - D: Un genitore solo può avere il mutuo al 100%? R: Può chiederlo con la garanzia del Fondo Consap, che la legge riserva anche ai nuclei monogenitoriali con figli minori: copre il 50% della quota capitale e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo. La banca resta libera di dire no, e la rata deve reggere con il solo stipendio del genitore. ### Che casa posso permettermi con il mio stipendio e i risparmi? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/che-casa-posso-permettermi-con-il-mio-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 La casa che puoi permetterti con il tuo stipendio e i risparmi costa al massimo quanto il più basso fra due limiti: quello del reddito, cioè il mutuo che la rata regge più i risparmi, tolte le spese, e quello dei risparmi, che devono pagare l'anticipo del 20% e le spese d'acquisto. Con 2.000 € netti al mese, 30.000 € da parte e un mutuo di 25 anni a tasso fisso si arriva a circa 118.000 €: mancano i risparmi, perché lo stipendio reggerebbe una casa da 159.000 €. È una stima sui tassi di oggi, con spese ipotizzate al 5-6% del prezzo: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Il prezzo massimo della casa è il più basso fra due limiti: il mutuo che lo stipendio regge più i risparmi, meno le spese; e i risparmi divisi per la quota di prezzo che devono pagare, cioè anticipo e spese. - Con un mutuo all'80% e spese ipotizzate al 5,5% del prezzo, ogni 10.000 € da parte reggono circa 39.000 € di prezzo. - Con 2.000 € netti e 30.000 € da parte si arriva a circa 118.000 €, anche se lo stipendio reggerebbe una casa da 159.000 €. - Se i risparmi sono meno del 32% circa del mutuo che il reddito regge, il limite sono i risparmi. - Quando il limite sono i risparmi, allungare il mutuo o aggiungere un secondo stipendio non alza il prezzo della casa. - Il Fondo Consap, riservato esclusivamente alle categorie di legge, sposta solo il limite dei risparmi: la rata che il reddito regge resta la stessa. Domande frequenti: - D: Con 2.000 euro al mese che casa posso comprare? R: Dipende dai risparmi. Con 2.000 € netti, un mutuo di 25 anni a tasso fisso e spese al 5,5% del prezzo: circa 78.000 € con 20.000 € da parte, 157.000 € con 40.000 € e 178.000 € con 60.000 €. Fino a circa 41.000 € di risparmi il limite sono i risparmi; oltre, conta il reddito. - D: Quanti risparmi servono per comprare casa? R: Con un mutuo all'80% servono l'anticipo del 20% più le spese d'acquisto. Ipotizzando spese del 5-6% del prezzo, agenzia esclusa, per una casa da 200.000 € vanno messi da parte 50.000-52.000 €. Chi rientra nel Fondo Consap, ha uno stipendio che regge la rata e trova una banca che finanzia tutto il prezzo deve coprire solo le spese. - D: Conviene allungare il mutuo per comprare una casa più cara? R: Solo se il limite è il reddito. Con 1.500 € netti e 60.000 € da parte si passa da circa 148.000 € a 25 anni a 159.000 € a 30 anni. Con 2.000 € netti e 30.000 € da parte, invece, il prezzo resta 118.000 € a 25 e a 30 anni, perché il limite sono i risparmi. - D: Che casa posso permettermi in due, con due stipendi? R: Due stipendi alzano il limite del reddito, non quello dei risparmi. Con due redditi da 2.000 € netti il mutuo a 25 anni arriva a circa 255.000 €, ma con 40.000 € da parte la casa resta sui 157.000 €, come per chi compra da solo con 2.000 €. Con 80.000 € da parte si sale a circa 314.000 €. - D: Posso usare tutti i risparmi per comprare casa? R: Puoi, ma la guida della Banca d'Italia al mutuo avverte che negli anni del mutuo possono arrivare spese impreviste: un margine da parte serve. E il prezzo scende: con 2.000 € netti e 40.000 € da parte si arriva a circa 157.000 €; tenendone da parte 10.000 €, a circa 118.000 €. - D: Il Fondo Consap aumenta il prezzo della casa che posso comprare? R: Sì, se il limite sono i risparmi e rientri nelle categorie di legge. Con 2.000 € netti e 30.000 € da parte si passa da circa 118.000 € a 149.000 €, se la banca accetta di finanziare oltre l'80%. Il mutuo però resta quello che lo stipendio regge, circa 128.000 € (85% del prezzo), e con la garanzia non supera i 250.000 €. ### Mutuo in base alla RAL: con 30.000 € quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-in-base-alla-ral-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Per calcolare il mutuo in base alla RAL bisogna prima passare dal lordo al netto, perché la banca non divide la RAL per 12. Con una RAL di 30.000 € e le regole fiscali del 2026, a un dipendente senza familiari a carico restano circa 23.468 € netti l'anno, 1.956 € al mese. Con la rata al 33%, 645 €, si chiedono circa 124.735 € in 25 anni e 139.870 € in 30, a tasso fisso; chi divide la RAL per 12 arriva a 159.450 €. È una stima: per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La banca non usa la RAL: di solito parte dalla Certificazione Unica, toglie IRPEF e addizionali dal reddito dell'anno e divide per 12. - Con una RAL di 30.000 € restano circa 23.468 € netti l'anno, 1.956 € al mese: con la rata al 33% sono circa 124.735 € di mutuo in 25 anni a tasso fisso. - Dividere la RAL per 12 gonfia la cifra: con 30.000 € si arriverebbe a 159.450 € invece di 124.735 €. - Con una RAL di 40.000 € il netto è di circa 2.337 € al mese e il mutuo di circa 149.068 € in 25 anni; con 50.000 € circa 173.793 €. - Il conto usa le regole del 2026: contributi INPS del 9,19%, IRPEF al 23%, 33% e 43%, detrazione per lavoro dipendente e 1.000 € di detrazione in più fra 20.000 e 32.000 € di reddito. - In coppia contano i due netti: due RAL da 30.000 € danno circa 767 € netti al mese in più di una sola RAL da 60.000 €. Domande frequenti: - D: Con una RAL di 40.000 euro quanto mutuo posso chiedere? R: Con 40.000 € di RAL il netto stimato è di circa 28.047 € l'anno, cioè 2.337 € al mese divisi per 12. La rata al 33% vale 771 € e, a tasso fisso, corrisponde a circa 149.068 € in 25 anni e 167.155 € in 30, senza altri finanziamenti. Dividendo la RAL per 12 si arriverebbe invece a 212.600 € in 25 anni. - D: Con una RAL di 25.000 euro si può fare un mutuo? R: Sì. Con 25.000 € di RAL il netto stimato è di circa 1.701 € al mese e la rata sostenibile di 561 €: a tasso fisso sono circa 108.506 € in 25 anni e 121.672 € in 30. Con 121.672 € e la banca all'80% si arriva a una casa da circa 152.090 €, se hai 30.418 € di anticipo. - D: Come si calcola lo stipendio netto partendo dalla RAL? R: Dalla RAL si tolgono i contributi INPS del dipendente, il 9,19% nel settore privato. Sul resto si calcola l'IRPEF, 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 € e 43% oltre, meno le detrazioni per lavoro dipendente; poi si tolgono le addizionali di Regione e Comune. Con 30.000 € di RAL restano circa 23.468 € l'anno, 1.956 € al mese su 12. Il netto vero è nella Certificazione Unica. - D: Per il mutuo la banca guarda la RAL o lo stipendio netto? R: Il netto. Dalla Certificazione Unica la banca parte dal reddito dell'anno, toglie IRPEF e addizionali e divide per dodici; dalle buste paga guarda il netto del mese. Qualche banca tiene il valore più basso fra i due. Con una RAL di 30.000 € il netto è di circa 1.956 € al mese, non i 2.500 € della RAL divisa per 12. - D: Che RAL serve per un mutuo da 150.000 euro? R: A tasso fisso, in 30 anni la rata è di 692 € e serve un netto di circa 2.097 € al mese, cioè una RAL intorno a 33.200 €. In 25 anni la rata sale a 776 € e la RAL che serve a circa 40.400 €. Sono stime per chi chiede il mutuo da solo, senza altre rate in corso. - D: La tredicesima e la quattordicesima contano per il mutuo? R: Di solito sì, se il contratto le prevede: molte banche dividono per dodici il netto dell'anno, così si spalmano sui mesi. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. Se una banca contasse solo i mesi normali, con RAL 30.000 € su 13 mensilità il reddito scenderebbe da 1.956 € a circa 1.805 € e il mutuo in 25 anni da 124.735 € a 115.140 €. - D: Mutuo giovani under 36: conta la RAL o l'ISEE? R: Per la rata conta il netto che viene dalla RAL. Per la garanzia del Fondo prima casa all'80% conta invece l'ISEE, fino a 40.000 €, con un mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE) e solo per le categorie di legge, come gli under 36. La garanzia aiuta chi non ha l'anticipo ma non alza la cifra: con una RAL di 25.000 € restano circa 121.672 € in 30 anni. ### Mutuo insegnanti: si può da precari e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-insegnanti-precari-di-ruolo-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-05 Sì, il mutuo per insegnanti si può avere anche da precari, ma la cifra cambia con il contratto. Con 1.700 € netti al mese un docente di ruolo chiede circa 108.426 € in 25 anni a tasso fisso. Un supplente fino al 31 agosto arriva alla stessa cifra con le banche che lo trattano come un dipendente fisso, di solito dopo tre anni di incarichi; con la supplenza fino al 30 giugno gli stipendi sono 10 su 12 e il mutuo scende a circa 90.355 €. Un mutuo agevolato solo per gli insegnanti non esiste. È una stima sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 1.700 € netti un docente di ruolo chiede circa 108.426 € in 25 anni e 121.583 € in 30, a tasso fisso stimato. - Con la supplenza fino al 30 giugno gli stipendi sono 10 su 12: se la banca divide per 12 il netto dell'anno, il mutuo cala di un sesto, a circa 90.355 € in 25 anni. - Alcune banche hanno una regola per i docenti non di ruolo e di solito chiedono tre anni di incarichi annuali; la NASpI estiva, per la banca, in genere non è reddito. - Il mutuo INPS chiede il contratto a tempo indeterminato alla domanda, ma l'anno minimo di iscrizione può comprendere le supplenze. - Le convenzioni attivate dal Ministero il 31 maggio 2024 con Banco BPM e UniCredit promettono condizioni agevolate rispetto a quelle della stessa banca, se sono ancora attive; il Piano casa riguarda case a prezzo calmierato, non il mutuo. Domande frequenti: - D: Gli insegnanti precari possono avere il mutuo? R: Sì, con alcune banche. Diverse banche hanno una regola apposta per i docenti non di ruolo: di solito chiedono tre anni di incarichi annuali, a volte quattro. Alcune contano il supplente come un dipendente fisso, altre vogliono un cointestatario con reddito stabile, e qualcuna vuole il contratto in corso quando delibera. La NASpI estiva, di solito, non conta come reddito. - D: Il mutuo INPS si può chiedere da insegnante precario? R: No, finché non entri in ruolo. Il regolamento INPS in vigore dal 1° aprile 2026 chiede a chi è in servizio il contratto a tempo indeterminato al momento della domanda. L'anno minimo di iscrizione, però, può comprendere i periodi a tempo determinato: con almeno dodici mesi di iscrizione, supplenze comprese, puoi fare domanda appena firmi il contratto a tempo indeterminato, se hai gli altri requisiti. - D: Esiste un mutuo agevolato per insegnanti? R: Uno riservato agli insegnanti no. Il 31 maggio 2024 il Ministero dell'Istruzione e del Merito ha attivato convenzioni con Banco BPM e UniCredit, con condizioni agevolate rispetto a quelle normali della stessa banca, da verificare nell'area riservata del sito del MIM. Poi c'è il mutuo INPS, per chi ha il contratto a tempo indeterminato. Il Piano casa del 2026 riguarda case a prezzo calmierato, non il mutuo. - D: Quanto mutuo può avere un insegnante di ruolo con 1.900 euro? R: Con 1.900 € netti al mese la rata sostenibile è di circa 627 €, un terzo dello stipendio, e il mutuo arriva a circa 121.182 € in 25 anni o 135.886 € in 30, a tasso fisso stimato. Con la supplenza fino al 30 giugno, se la banca divide per 12 il netto dell'anno, le stesse cifre scendono di un sesto. - D: Si può fare il mutuo durante l'anno di prova? R: Con alcune banche sì. Diverse banche chiedono la prova superata, e qualcuna accetta il docente ancora in anno di prova solo con un cointestatario a reddito stabile. Per legge la prova dei docenti richiede almeno 180 giorni di servizio, 120 dei quali di attività didattica. Il regolamento del mutuo INPS chiede il contratto a tempo indeterminato e non parla della prova. - D: Un insegnante può spostare il mutuo della banca all'INPS? R: Sì, se è iscritto alla Gestione unitaria e ha i requisiti: l'articolo 18 del regolamento INPS prevede la portabilità, cioè il passaggio all'INPS del debito che resta, fino a 300.000 € per la casa. Nel 2026 le richieste hanno superato il 90% dei fondi l'8 aprile: da allora le portabilità passano solo se avanzano soldi dopo i nuovi mutui. ### Mutuo da 220.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-220000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 220.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 1.015 € al mese in 30 anni, 1.138 € in 25 e 1.319 € in 20. Con la rata entro il 33% del netto servono circa 3.076 € netti al mese a 30 anni e 3.998 € a 20. A tasso variabile si parte da 943 €, ma con l'Euribor più alto di 2 punti la rata salirebbe a 1.199 € e chiederebbe 3.632 € di stipendio. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Mutuo da 220.000 € a tasso fisso: circa 1.015 € al mese in 30 anni, 1.138 € in 25, 1.319 € in 20 (tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata al 33% del netto servono circa 3.076 € netti al mese a 30 anni e 3.998 € a 20, anche in due. - Il variabile a 30 anni parte da 943 €: con l'Euribor più alto di 1 punto sarebbe 1.067 €, con 2 punti 1.199 € (ipotesi, non previsioni). - Basta un rialzo dell'Euribor di poco più di 0,59 punti perché la rata variabile a 30 anni superi la fissa di oggi. - Per reggere anche la rata variabile con 2 punti in più servono circa 3.632 € netti, 556 € più del fisso. - All'LTV standard dell'80% la casa deve valere almeno 275.000 €, con 55.000 € di anticipo più le spese. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 220.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 1.015 € al mese, con un TAN stimato del 3,72%. A tasso variabile oggi circa 943 €, ma la rata segue l'Euribor: con un punto in più sarebbe 1.067 €, con due 1.199 €. Per la rata fissa servono circa 3.076 € netti al mese, da soli o in due. - D: Qual è la rata di un mutuo da 220.000 euro in 20 anni? R: Circa 1.319 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 1.234 € a variabile. Gli interessi del fisso scendono a 96.629 €, ma servono circa 3.998 € netti al mese. A 20 anni il variabile supera la rata fissa se l'Euribor sale di più di 0,75 punti. - D: Mutuo da 220.000 euro in 25 anni: quanto si paga al mese? R: A tasso fisso circa 1.138 € al mese per 300 mesi (TAN stimato 3,81%), con 121.486 € di interessi in tutto. Il variabile oggi parte da 1.058 €, che con 2 punti di Euribor in più diventerebbero 1.303 €. Per la rata fissa servono circa 3.449 € netti al mese. - D: Di quanto sale la rata variabile di un mutuo da 220.000 euro se l'Euribor aumenta? R: A 30 anni si parte da 943 € al mese. Con l'Euribor più alto di un punto dalla prima rata si arriva a 1.067 €, con due punti a 1.199 €. Se i 2 punti arrivassero dopo 2 anni, come nell'esempio dei fogli informativi, la rata ricalcolata sul debito residuo sarebbe di 1.184 €. - D: Con 3.000 euro netti posso avere un mutuo da 220.000 euro? R: Da soli si è al limite. La rata fissa a 30 anni, circa 1.015 €, pesa il 34% di 3.000 € netti: con la prassi del 33% quello stipendio regge circa 214.557 €. Il variabile di oggi ci sta (31%), ma con 2 punti di Euribor in più la rata arriverebbe al 40% del netto. - D: Per un mutuo da 220.000 euro è meglio il fisso o il variabile? R: Dipende dal margine che la rata lascia sul reddito. A 30 anni il variabile oggi costa 72 € al mese in meno, ma se l'Euribor sale di più di 0,59 punti supera la fissa. Un modo per misurare il rischio è controllare se il netto regge anche la rata con 2 punti in più, che chiede circa 3.632 €: è un'ipotesi di calcolo, non un tetto, perché l'Euribor può salire anche di più. Il fisso toglie il rischio, ma oggi costa di più. ### Comprare casa per affittarla con il mutuo: conviene davvero? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/comprare-casa-per-affittarla-con-il-mutuo-conviene Aggiornato: 2026-10-04 Comprare casa per affittarla con il mutuo conviene solo se il conto regge dopo rata, imposte e spese, e con un mutuo all'80% spesso non regge. Esempio su ipotesi dichiarate: casa da 150.000 €, canone di 700 € al mese, mutuo di 120.000 € a 25 anni al 3,81% (rata 621 €). Tolti cedolare secca al 21%, IMU e spese, mancano circa 3.037 € l'anno, da mettere di tasca propria. All'acquisto si pagano il registro al 9% del valore catastale e l'imposta sostitutiva del 2% sul mutuo; gli interessi non si detraggono. La banca di norma non conta l'affitto futuro: la rata deve reggersi sul reddito di oggi. Punti chiave: - Nell'esempio (casa da 150.000 €, canone di 700 € al mese, mutuo all'80% a 25 anni) entrano 8.400 € l'anno ed escono 11.437 €: mancano 3.037 €. - Con quei numeri il canone, tolte imposte e spese, regge da solo un mutuo di circa 71.086 €, il 47% del prezzo. - Senza i requisiti prima casa si pagano il registro al 9% del valore catastale (o l'IVA al 10% da impresa) e l'imposta sostitutiva del 2% sul mutuo. - Gli interessi del mutuo non si detraggono al 19% e non si scalano dal canone, né con la cedolare secca né con l'IRPEF. - La cedolare secca è il 21% del canone, il 10% a canone concordato nei comuni previsti; sugli affitti brevi è il 21% su un immobile e il 26% sul secondo. - Di norma la banca non conta l'affitto futuro della casa che compri: la rata deve stare nel reddito che hai oggi. Domande frequenti: - D: La banca conta l'affitto futuro per darmi il mutuo? R: Di norma no. Nelle politiche di credito che vediamo il canone della casa che stai comprando non entra nel reddito: la rata deve stare nel reddito che dimostri oggi, insieme alle rate che hai già. Gli affitti che incassi da altri immobili, con contratto registrato e accredito sul conto, di solito vengono contati fra la metà e l'80% del canone. - D: Si possono detrarre gli interessi del mutuo di una casa data in affitto? R: No, se sei una persona fisica. La detrazione del 19% riguarda il mutuo per la casa da adibire ad abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b TUIR). Gli interessi non si scalano nemmeno dal canone: con la cedolare secca si paga sull'intero canone, con l'IRPEF il canone si riduce solo di un 5% forfetario (art. 37, comma 4-bis TUIR). - D: Comprare casa per affittarla: esiste ancora il bonus del 20%? R: No per chi compra oggi. La deduzione del 20% del prezzo, fino a 300.000 euro di spesa, prevista dall'art. 21 del D.L. 133/2014 valeva per gli acquisti fatti dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di case nuove o ristrutturate in classe energetica A o B, affittate per almeno otto anni a canone calmierato (convenzionato, oppure non superiore a quello concordato). - D: Quanti soldi miei servono per comprare una casa da affittare con il mutuo? R: Nell'esempio da 150.000 € servono 30.000 € di anticipo con un mutuo all'80%, più 5.770 € di imposte sull'acquisto da privato (rendita di 500 €) e 2.400 € di imposta sostitutiva trattenuti dal mutuo: 38.170 € prima di notaio, agenzia e spese della banca. Se la banca finanzia meno dell'80%, l'anticipo sale. - D: Comprare casa per affittarla a studenti o con affitti brevi cambia le tasse? R: Con gli studenti no: è una locazione abitativa, con cedolare al 21%, o al 10% se il contratto è a canone concordato e il comune è fra quelli previsti. Con gli affitti brevi (fino a 30 giorni) la cedolare è il 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione e il 26% sul secondo; dal 2026 oltre due appartamenti l'attività si presume d'impresa. ### Mutuo da 350.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-350000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 350.000 euro a tasso fisso ha oggi una rata di circa 1.615 € al mese in 30 anni, 1.811 € in 25 e 2.099 € in 20. Con la rata al 33% del netto, da soli servono 4.894 € netti al mese a 30 anni e 6.360 € a 20: di solito si chiede in due. Sopra i 250.000 € non si usano i fondi Consap di garanzia e di sospensione delle rate. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Un mutuo da 350.000 € a tasso fisso costa circa 1.615 € al mese in 30 anni, 1.811 € in 25 e 2.099 € in 20 (IRS più spread stimato, tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata al 33% del netto servono da soli 4.894 € al mese a 30 anni; due stipendi da 2.500 € reggono circa 357.596 € a 30 anni e 318.901 € a 25. - Con l'LTV all'80% il mutuo copre una casa da 437.500 €: servono 87.500 € di anticipo più le spese. - Il Fondo prima casa e il Fondo di sospensione delle rate di Consap valgono solo per mutui fino a 250.000 €: a 350.000 € non si usano. - Nel primo anno a 30 anni si pagano circa 12.910 € di interessi, ma in detrazione ne entrano al massimo 4.000 €: il risparmio fiscale si ferma a 760 € l'anno, anche in due. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 350.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 1.615 € al mese (TAN stimato 3,72%, tassi del 13 ottobre 2026); a variabile circa 1.500 €, ma la rata segue l'Euribor. Con il fisso gli interessi arrivano a 231.383 € e servono almeno 4.894 € netti al mese. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 350.000 euro a 20 anni? R: Circa 2.099 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 1.964 € a variabile. Servono circa 6.360 € netti al mese. Rispetto ai 30 anni si pagano 77.655 € di interessi in meno. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 350.000 euro a 25 anni? R: Circa 1.811 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,81%) e 1.684 € a variabile. Servono almeno 5.488 € netti al mese, di solito in due, e gli interessi a tasso fisso arrivano a 193.273 €. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 350.000 euro a 40 anni? R: Il tasso fisso a 40 anni non è fra gli indici che rileviamo: con l'ipotesi dello stesso TAN dei 30 anni (3,72%) la rata sarebbe di circa 1.402 € al mese invece di 1.615 €, e gli interessi salirebbero a circa 323.168 €. Poche banche arrivano a 40 anni, di solito per chi è giovane. - D: Che stipendio serve per un mutuo di 350.000 euro? R: Con la rata entro il 33% del netto, da soli servono 4.894 € netti al mese a 30 anni, 5.488 € a 25 e 6.360 € a 20. In coppia i redditi si sommano: due stipendi da 2.500 € netti reggono circa 357.596 € a 30 anni. - D: Un under 36 può avere un mutuo da 350.000 euro con la garanzia Consap? R: No. Il Fondo di garanzia prima casa copre solo mutui fino a 250.000 € ed è riservato alle categorie di legge. Un under 36 può chiedere 350.000 € come chiunque, ma con l'anticipo ordinario: 87.500 € per una casa da 437.500 €, più le spese. - D: Quanto si detrae degli interessi di un mutuo da 350.000 euro? R: Per l'abitazione principale, il 19% degli interessi fino a 4.000 € l'anno, cioè al massimo 760 €. Con 350.000 € a 30 anni il primo anno si pagano circa 12.910 € di interessi, e restano sopra il tetto per 24 anni. Il tetto è unico anche con più intestatari o più mutui: in due non raddoppia. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui firmati dal 2025, gli interessi entrano anche nel tetto complessivo delle detrazioni (L. 207/2024). ### Mutuo da 170.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-170000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-15 Un mutuo da 170.000 euro si ripaga con circa 784 € al mese in 30 anni, 880 € in 25 o 1.019 € in 20, a tasso fisso (tassi del 13 ottobre 2026). La banca di solito vuole la rata entro il 33% dello stipendio netto: servono circa 2.377, 2.665 o 3.089 € al mese, anche sommando due buste paga. Allungare costa: da 25 a 30 anni la rata scende di 96 € e gli interessi salgono di 18.511 €. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - A tasso fisso 170.000 € costano circa 784 € al mese in 30 anni, 880 € in 25 e 1.019 € in 20, con i tassi del 13 ottobre 2026. - Con la rata entro il 33% del netto lo stipendio minimo è di 2.377 € a 30 anni, 2.665 € a 25 e 3.089 € a 20, anche come somma di due redditi. - Ogni 5 anni in più costano fra 18.511 e 19.854 € di interessi, ma la rata scende sempre meno: 139 € da 20 a 25 anni, 96 € da 25 a 30. - Fra 25 e 30 anni ogni euro di rata mensile in meno costa circa 193 € di interessi; fra 20 e 25 circa 138 €. - Su un mutuo nuovo per comprare casa l'estinzione parziale è senza penale (art. 120-ter TUB): a 30 anni, versando ogni anno la differenza con la rata a 25, si chiude in 24 anni e 9 mesi. - All'80% del valore 170.000 € finanziano una casa da 212.500 €: l'anticipo, 42.500 € più le spese, non cambia con la durata. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 170.000 euro a 30 anni? R: Circa 784 € al mese a tasso fisso, con il TAN stimato di oggi del 3,72%, per 112.386 € di interessi in 360 rate. Il variabile parte da circa 729 €, ma si muove con l'Euribor. Per la banca serve uno stipendio netto di almeno 2.377 € al mese, da soli o in due. - D: Quanto costa al mese un mutuo di 170.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 1.019 € al mese (TAN stimato 3,88%), a variabile oggi circa 954 €. Sono 235 € più della rata a 30 anni, ma gli interessi scendono a 74.668 € contro 112.386. Con la prassi del 33% ci vogliono circa 3.089 € netti al mese. - D: Mutuo da 170.000 euro in 25 anni: che rata e che stipendio servono? R: La rata a tasso fisso è di circa 880 € al mese (TAN stimato 3,81%), e in 25 anni gli interessi arrivano a 93.875 €. Lo stipendio netto che serve è di circa 2.665 €: 288 € più che a 30 anni e 424 € meno che a 20. - D: Per 170.000 euro conviene il mutuo a 25 o a 30 anni? R: Dipende dallo stipendio. A 30 anni la rata scende di 96 € e lo stipendio che serve di 288 €, ma se lo paghi fino in fondo il mutuo costa 18.511 € di interessi in più. Quindi, se la rata a 25 anni sta nel 33% del tuo netto, il 25 anni costa meno; se non ci sta, il 30 anni rende il mutuo possibile, e con le estinzioni parziali senza penale puoi accorciarlo dopo. - D: Con 2.500 euro netti posso avere un mutuo da 170.000 euro? R: A 30 anni di solito sì: la rata di 784 € prende il 31,4% dello stipendio, entro la prassi del 33%. A 25 anni la rata di 880 € salirebbe al 35,2%, e lì decide la soglia della singola banca. Con 2.500 € netti, a tasso fisso, si reggono circa 178.798 € in 30 anni e 159.450 € in 25. - D: Quanti soldi servono da parte per un mutuo da 170.000 euro? R: Con il mutuo all'80% del valore, 170.000 € bastano per una casa fino a 212.500 €: i 42.500 € di differenza sono l'anticipo. Se imposte, notaio, perizia e istruttoria valgono il 5-6% del prezzo, come ipotizziamo, in tutto servono 53.125-55.250 €, e di più se la perizia esce sotto il prezzo. ### Mutuo da 140.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-140000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 140.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 646 € al mese in 30 anni, 724 € in 25 e 840 € in 20, con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Con la rata entro il 33% del reddito, la prassi più diffusa, servono circa 1.958, 2.195 e 2.544 € netti al mese, anche sommando due stipendi. Con 2.000 € netti da soli ci si arriva solo in 30 anni. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata a tasso fisso per 140.000 €: circa 840 € in 20 anni, 724 € in 25 e 646 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026, spread stimato). - Con la rata al 33% del reddito servono circa 1.958 € netti al mese a 30 anni, 2.195 € a 25 e 2.544 € a 20; in due conta la somma dei netti. - Con 2.000 € netti da soli si arriva a circa 143.038 € in 30 anni e 127.560 € in 25: per 140.000 € ci si arriva solo in 30 anni. - Con l'LTV all'80% la casa deve valere almeno 175.000 € e servono 35.000 € di anticipo, più le spese. - Sulla casa in cui vai ad abitare, a 30 anni gli interessi del primo anno sono circa 5.164 €, sopra il tetto di 4.000 € della detrazione: per i primi 11 anni si detrae il massimo, 760 € l'anno per mutuo, se hai abbastanza IRPEF. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 140.000 euro in 30 anni? R: Circa 646 € al mese a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,72%, e 600 € a tasso variabile con l'Euribor di oggi. Col fisso si pagano in tutto circa 92.553 € di interessi, e serve uno stipendio netto di 1.958 € al mese, anche sommando due redditi. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 140.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 840 € al mese (TAN stimato 3,88%), a variabile 786 €. Gli interessi del fisso scendono a 61.491 €, cioè 31.062 € meno che in 30 anni, ma lo stipendio netto che serve sale a circa 2.544 €. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 140.000 euro in 25 anni? R: Circa 724 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,81%) e 673 € a variabile. Servono circa 2.195 € netti: con 2.000 € la rata a 25 anni peserebbe il 36% dello stipendio, oltre il 35%, dove molte banche chiedono garanzie o un secondo reddito e altre arrivano al 40%. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 140.000 euro in 10 o 15 anni? R: A tasso fisso circa 1.029 € al mese in 15 anni e 1.407 € in 10. Gli interessi scendono a 45.141 € e 28.817 €, ma servono circa 3.117 € e 4.263 € netti al mese: di solito ci si arriva solo in due. - D: Con 2.000 euro netti posso avere un mutuo da 140.000 euro? R: Si è al limite. Con 2.000 € netti la rata sostenibile è di 660 €, che a tasso fisso finanzia circa 143.038 € in 30 anni e 127.560 € in 25: per 140.000 € ci si arriva solo in 30 anni. Con una rata da 300 € già in corso il mutuo possibile a 30 anni scende a circa 78.021 €. - D: Con un mutuo da 140 mila euro che casa posso comprare? R: Se la banca finanzia l'80% del valore, una casa fino a 175.000 €, con 35.000 € di anticipo più notaio e imposte. Con la garanzia del Fondo prima casa di Consap, riservata per legge ad alcune categorie come gli under 36 senza altre case, la banca può arrivare al 100%: allora 140.000 € bastano per una casa da 140.000 €, spese a parte. ### Mutuo da 130.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-130000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 130.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 780 € al mese in 20 anni, 673 € in 25 anni e 600 € in 30 anni, con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Con la rata entro circa un terzo del reddito netto, la prassi più diffusa delle banche, servono rispettivamente circa 2.362, 2.038 e 1.818 € netti al mese, da soli o sommando due redditi. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata a tasso fisso di un mutuo da 130.000 €: 1.306 € in 10 anni, 955 € in 15, 780 € in 20, 673 € in 25 e 600 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026). - Stipendio netto che serve con la rata al 33% del reddito: 1.818 € a 30 anni, 2.038 € a 25, 2.362 € a 20. In due conta la somma dei netti. - Con 1.800 € netti la rata a 30 anni vale il 33,3% dello stipendio: 1.800 € finanziano 128.734 €, e a decidere sono dettagli come tredicesima e quattordicesima. - Con l'LTV all'80% la casa deve valere almeno 162.500 €: servono 32.500 € di anticipo più le spese. - Ogni 10.000 € di mutuo in più o in meno valgono circa 46 € di rata e 140 € di stipendio netto a 30 anni. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 130.000 euro in 30 anni? R: Circa 600 € al mese a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,72%, e 557 € a tasso variabile con l'Euribor di oggi. In 30 anni il fisso costa 85.942 € di interessi e chiede uno stipendio netto di circa 1.818 € al mese, anche come somma di due redditi. - D: Mutuo da 130.000 euro in 20 anni: quanto si paga al mese? R: A tasso fisso circa 780 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%, e 729 € a tasso variabile. Gli interessi del fisso scendono a 57.099 €, 28.843 € meno che in 30 anni, ma lo stipendio netto che serve sale a circa 2.362 € al mese. - D: Quanto costa un mutuo di 130.000 euro in 25 anni? R: Circa 673 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,81%) e 625 € a variabile, con 71.787 € di interessi col fisso. Serve uno stipendio netto di circa 2.038 €: con 2.000 € netti da soli, a 25 anni si arriva a 127.560 €. - D: Che rata ha un mutuo da 130 mila euro in 15 o 10 anni? R: A tasso fisso circa 955 € al mese in 15 anni e 1.306 € in 10. Gli interessi scendono a 41.917 € e 26.759 €, ma servono circa 2.894 € e 3.959 € netti al mese: di solito ci si arriva solo sommando due redditi. - D: Con 1.800 euro al mese posso avere un mutuo da 130.000 euro? R: Si è al limite. A 30 anni la rata fissa di 600 € è il 33,3% di 1.800 €, e con la rata a un terzo 1.800 € finanziano 128.734 €. Aiutano la tredicesima, che alza la media mensile a 1.950 €, un po' di anticipo in più o una banca con una soglia più alta; a 25 anni, da soli, ci si arriva solo con anche la quattordicesima (133.938 €). ### Con 1.100 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1100-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.100 euro netti al mese puoi chiedere di mutuo circa 70.158 € in 25 anni (78.671 € in 30), con una rata di 363 €, il 33% del netto, ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026: basta per una casa da circa 87.698 € con il 20% di anticipo. A questo reddito però decide spesso quanto resta dopo la rata, 737 €: se lo stipendio mantiene due persone, la banca può chiedere una rata più bassa. Un cointestatario alza la cifra, il Fondo Consap, per gli under 36 e le altre categorie di legge, può togliere l'anticipo, se la banca concede il mutuo. È una stima: per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 1.100 € netti la rata di prassi è di 363 € (33% del netto): con i tassi fissi del 13 ottobre 2026 ripaga 70.158 € in 25 anni e 78.671 € in 30. - Dopo la rata restano 737 € al mese: se la banca vuole che al tuo nucleo resti di più, è il reddito residuo, non il terzo dello stipendio, a fissare la rata. - Con l'anticipo del 20% il mutuo a 25 anni basta per una casa da circa 87.698 €: servono 17.540 € da parte, più le spese. - Una rata da 150 € di un altro finanziamento toglie 28.991 € di mutuo a 25 anni, il 41% della cifra. - In due con 1.100 € a testa il mutuo raddoppia a 140.316 €; il Fondo Consap, per gli under 36 e le altre categorie di legge, può togliere l'anticipo, se la banca concede il mutuo, ma non alza la cifra. Domande frequenti: - D: Con uno stipendio di 1.100 euro la banca mi dà il mutuo? R: Può dartelo: nessuna legge fissa uno stipendio minimo. La rata di prassi, 363 €, ripaga circa 70.158 € in 25 anni; la banca guarda anche contratto, altri debiti, età e quanto ti resta dopo la rata. Di solito chiede le ultime 2 o 3 buste paga consecutive e l'ultima CU. - D: In due con 1.100 euro a testa quanto mutuo possiamo chiedere? R: Con il mutuo cointestato la banca somma i redditi: 2.200 € netti reggono una rata di 726 € e un mutuo di circa 140.316 € in 25 anni, il doppio di uno solo. Dopo la rata a ciascuno restano 737 €, contro i 369 € a testa di una coppia che vive di un solo stipendio da 1.100 €. - D: Con 1.100 euro al mese posso comprare casa senza anticipo? R: Di norma serve la garanzia del Fondo prima casa di Consap, riservata per legge a categorie come gli under 36 e le giovani coppie senza altre case: la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. Il mutuo resta di circa 70.158 € in 25 anni, quindi compri una casa di quel prezzo, spese a parte. - D: Con 1.100 euro e un prestito in corso posso chiedere il mutuo? R: Sì, ma la rata del prestito si toglie da quella del mutuo. Con 150 € al mese di prestito restano 213 € di rata e il mutuo a 25 anni scende da 70.158 a circa 41.167 €. Se al prestito mancano pochi mesi, alcune banche non lo contano. - D: Con una pensione di 1.100 euro posso avere un mutuo? R: Sì, la pensione conta come uno stipendio, ma di solito il mutuo deve finire entro i 75-80 anni e la durata si accorcia. Con la stessa rata di 363 € e i tassi fissi di oggi, in 10 anni si ripagano circa 36.124 € e in 15 anni circa 49.409 €. ### Mutuo da 110.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-110000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 110.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 660 € al mese in 20 anni, 569 € in 25 e 508 € in 30. Con la rata entro il 33% del netto, come chiedono di solito le banche, servono circa 1.999 €, 1.725 € e 1.538 € di stipendio netto al mese: è la cifra di confine per chi guadagna 1.500 € (a 30 anni) o 2.000 € (a 20). È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata di un mutuo da 110.000 € a tasso fisso: circa 1.105 € in 10 anni, 660 € in 20, 569 € in 25 e 508 € in 30 (indici del 13 ottobre 2026). - Con la rata al 33% del netto servono circa 1.538 € al mese a 30 anni, 1.725 € a 25 e 1.999 € a 20. - Rispetto a 100.000 €, i 10.000 € in più costano 46 € al mese a 30 anni e alzano lo stipendio richiesto di 140 €. - All'LTV dell'80%, 110.000 € di mutuo comprano una casa da 137.500 €: servono 27.500 € di anticipo, più le spese. - Gli interessi delle prime 12 rate sono circa 4.058 € a 30 anni e 4.202 € a 20: il tetto della detrazione è 4.000 €. - Un prestito da 200 € al mese già in corso alza lo stipendio necessario di circa 606 €. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 110.000 euro in 30 anni? R: A tasso fisso circa 508 € al mese (TAN stimato 3,72%), a tasso variabile circa 472 €. È la durata che chiede lo stipendio più basso, circa 1.538 € netti, e quella che costa di più: circa 72.720 € di interessi col fisso. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 110.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 660 € al mese (TAN stimato 3,88%), a tasso variabile circa 617 €. Col fisso si pagano circa 48.314 € di interessi, e la banca chiede di solito almeno 1.999 € netti al mese, senza altri finanziamenti in corso. - D: Quanto si paga al mese per un mutuo di 110.000 euro in 25 anni? R: Circa 569 € a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,81%, e circa 529 € a tasso variabile. Servono circa 1.725 € netti al mese con la rata al 33%, e in 25 anni gli interessi del fisso arrivano a circa 60.743 €. - D: Mutuo da 110.000 euro in 10 o 15 anni: quanto è la rata? R: A tasso fisso circa 808 € al mese in 15 anni e 1.105 € in 10. Gli interessi scendono a circa 35.468 € e 22.642 €, ma lo stipendio netto richiesto sale a circa 2.449 € e 3.350 €: di solito ci si arriva solo con due redditi. - D: Quanti interessi si pagano su un mutuo di 110 mila euro? R: A tasso fisso circa 22.642 € in 10 anni, 48.314 € in 20 e 72.720 € in 30, spese escluse. Se il mutuo serve a comprare l'abitazione principale, il 19% degli interessi torna come detrazione IRPEF, su un massimo di 4.000 € l'anno fra interessi e oneri accessori. - D: Un under 36 può fare un mutuo da 110.000 euro senza anticipo? R: Sì, se rientra nelle categorie del Fondo prima casa gestito da Consap, non ha altre case di proprietà (nemmeno all'estero, salvo alcune ereditate) e la banca accetta di finanziare il 100%: allora 110.000 € comprano una casa da 110.000 €. Imposte, notaio e perizia restano da pagare. ### Con 2.800 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-2800-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 2.800 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 178.584 € di mutuo in 25 anni e 200.254 € in 30, con una rata di circa 924 €, il 33% del netto, ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. Il conto si fa sul netto in busta paga, non sul lordo. Per un mutuo da 200.000 € in 30 anni, cioè una casa da 250.000 € con 50.000 € di anticipo, servono circa 2.796 € netti. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 2.800 € netti la rata sostenibile è di circa 924 € al mese, il 33% del netto. - Ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026 quella rata ripaga circa 178.584 € in 25 anni e 200.254 € in 30. - Per un mutuo da 200.000 € in 30 anni, cioè una casa da 250.000 € all'80%, servono circa 2.796 € netti al mese. - Se la banca divide per 12 il netto dell'anno, con la tredicesima 2.800 € valgono circa 3.033 € al mese e il mutuo a 25 anni sale a 193.466 €. - Per le categorie prioritarie la garanzia Consap sale all'80% con un ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE): con 2.800 € netti conta la composizione del nucleo più dello stipendio. Domande frequenti: - D: Con 2.800 euro al mese quanto posso pagare di rata del mutuo? R: Il riferimento più usato è un terzo del netto: circa 924 € al mese (33%). La forchetta va da 840 € (30%, la soglia prudente) a 980 € (35%). Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Dentro ci stanno anche le rate che paghi già. - D: Con 2800 euro lordi quanto sono netti? R: Non c'è una cifra unica: dipende da contratto, mensilità, detrazioni e addizionali di regione e comune. Dal lordo si tolgono contributi e IRPEF, e il netto resta sensibilmente più basso. Per il mutuo conta il netto del cedolino: se i tuoi 2.800 € sono lordi, le cifre di questa pagina sono troppo alte. - D: Con 2.800 euro posso comprare una casa da 250.000 euro? R: Sì, in 30 anni e se hai l'anticipo. All'80% il mutuo è di 200.000 € e la rata a tasso fisso è di circa 923 €, il 33% del netto; servono 50.000 € tuoi più imposte e notaio. In 25 anni la rata sale a 1.035 €, il 37% di 2.800 €, contro una prassi del 33%. - D: La tredicesima conta per il mutuo con 2.800 euro netti? R: Di solito sì, se il contratto la prevede: molte banche dividono per dodici il netto dell'anno. Con 13 mensilità da 2.800 € il netto mensile diventa circa 3.033 €, la rata sostenibile 1.001 € e il mutuo a 25 anni circa 193.466 €; con 14 mensilità si arriva a 208.348 €. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. - D: Con 2.800 euro netti rientro nell'ISEE per la garanzia Consap all'80%? R: Dipende dal nucleo più che dallo stipendio. L'ISEE parte dal reddito prima delle tasse di due anni prima, toglie il 20% del reddito da lavoro dipendente (fino a 3.000 €) e l'affitto con contratto registrato (fino a 7.000 €), aggiunge il 20% del patrimonio oltre le franchigie, risparmi compresi, e divide per la scala di equivalenza: 1 per chi vive solo, 1,57 in due. Da soli con 2.800 € netti si può superare la soglia di 40.000 €, in due con un solo stipendio è più facile restare sotto. Conviene chiedere l'attestazione ISEE prima di cercare casa. - D: In coppia con due stipendi da 2.800 euro quanto mutuo si può chiedere? R: Sommando i redditi la rata sostenibile sale a 1.848 € e il mutuo a tasso fisso a circa 357.169 € in 25 anni. All'80% servirebbero 89.292 € di anticipo, più le spese. Un mutuo così supera i 250.000 € oltre i quali il Fondo Consap non interviene: con la garanzia si può chiedere al massimo quella cifra. ### Mutuo da 160.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-160000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 160.000 euro a tasso fisso ha oggi una rata di circa 738 € al mese in 30 anni, 828 € in 25 e 959 € in 20 (tassi del 13 ottobre 2026). Con la rata entro il 33% del netto, come chiedono di solito le banche, servono circa 2.237, 2.509 e 2.908 € netti al mese, anche in due. All'80% del valore è il mutuo di una casa da 200.000 €, con 40.000 € di anticipo. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata a tasso fisso per 160.000 €: 738 € in 30 anni, 828 € in 25, 959 € in 20 (tassi del 13 ottobre 2026, spread stimato). - Stipendio netto che serve con la rata al 33% del reddito: 2.237 € a 30 anni, 2.509 € a 25, 2.908 € a 20. In due conta la somma dei netti. - Con 2.500 € netti la rata a 25 anni prende il 33,1% dello stipendio: si è sul confine, appena sopra la prassi del 33% e sotto il 35%, e decide la soglia della singola banca. - All'80% del valore 160.000 € comprano una casa da 200.000 €: servono 40.000 € di anticipo più le spese, 50.000-52.000 € in tutto con le spese ipotizzate al 5-6%. - A 30 anni ogni 10.000 € di mutuo in più costano circa 46 € di rata e 140 € di stipendio netto. - A 30 anni gli interessi superano i 4.000 € l'anno per i primi 14 anni: sull'abitazione principale la detrazione del 19% resta al massimo, 760 € l'anno, con un reddito fino a 75.000 €. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 160.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 738 € al mese, con un TAN stimato del 3,72%; a tasso variabile oggi circa 686 €, ma la rata segue l'Euribor. Il fisso costa in tutto circa 105.775 € di interessi e chiede almeno 2.237 € netti al mese, anche sommando due redditi. - D: Quanto costa al mese un mutuo di 160.000 euro in 20 anni? R: Circa 959 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 898 € a variabile. Rispetto ai 30 anni la rata sale di 221 €, ma gli interessi totali scendono da 105.775 a 70.276 €. Lo stipendio netto che serve è di circa 2.908 € al mese. - D: Mutuo da 160.000 euro in 25 anni: che rata e che stipendio servono? R: A tasso fisso la rata è di circa 828 € al mese, con un TAN stimato del 3,81% e 88.353 € di interessi in tutto. Servono circa 2.509 € netti: con 2.500 € la rata prende il 33,1% dello stipendio, appena sopra la prassi del 33% e sotto il 35%, e decide la soglia della singola banca. - D: Che rata ha un mutuo da 160.000 euro in 10 o 15 anni? R: A tasso fisso circa 1.175 € al mese in 15 anni e 1.608 € in 10. Gli interessi totali scendono a 51.590 e 32.934 €, ma lo stipendio netto che serve sale a 3.562 e 4.872 € al mese: di solito ci si arriva solo in due o con un reddito alto. - D: Con 2.000 euro netti posso avere un mutuo da 160.000 euro? R: Da soli di solito no. Con 2.000 € netti la rata sostenibile al 33% è di 660 €, che a tasso fisso regge circa 143.038 € in 30 anni e 127.560 € in 25. Per 160.000 € servono un secondo reddito, una banca con una soglia più alta o un mutuo più piccolo. - D: Quanto anticipo serve per una casa da 200.000 euro con un mutuo da 160.000? R: Se la banca finanzia l'80% del valore, 160.000 € sono il mutuo di una casa da 200.000 € e l'anticipo è di 40.000 €. Con imposte, notaio, perizia e istruttoria ipotizzate al 5-6% del prezzo servono in tutto 50.000-52.000 € da parte. Se la perizia esce sotto il prezzo, il mutuo scende. ### Con 5.000 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-5000-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-09-30 Con 5.000 euro netti al mese, da soli o in due, puoi chiedere un mutuo di circa 318.901 € in 25 anni e 357.596 € in 30, con una rata di circa 1.650 € (il 33% del netto) ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. A questo reddito il limite di solito è l'anticipo: la banca presta di norma fino all'80% del valore, quindi per usare tutto il mutuo a 25 anni servono 79.725 € da parte, più le spese. È una stima: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 5.000 € netti la rata sostenibile è di circa 1.650 € al mese: ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026 ripaga circa 275.149 € in 20 anni, 318.901 € in 25 e 357.596 € in 30. - Per usare tutto il mutuo a 25 anni servono 79.725 € di anticipo e, con spese ipotizzate al 5-6% del prezzo, circa 99.656-103.643 € di risparmi in tutto. - Con meno di 79.725 € per l'anticipo, spese a parte, il limite è l'anticipo, non il reddito: con 60.000 € la casa arriva a 300.000 € e la rata resta al 24,8% del netto. - Se i 5.000 € sono due stipendi da 2.500 € la cifra non cambia; uno solo dei due arriverebbe a circa 159.450 € a 25 anni. - La garanzia Consap copre solo mutui fino a 250.000 €, meno di quanto questo reddito regge a 25 e 30 anni. Domande frequenti: - D: Con 5.000 euro al mese quanto mutuo posso chiedere a 30 anni? R: Circa 357.596 € a tasso fisso, con una rata di 1.650 € e un TAN stimato del 3,72%. Per usarlo tutto serve una casa da 446.995 € e 89.399 € di anticipo, spese escluse. In 30 anni gli interessi sono circa 236.404 €, contro 176.099 € per il mutuo a 25 anni. - D: Con 5.000 euro al mese che casa posso comprare? R: Dipende da quanto hai da parte. Con tutto il mutuo a 25 anni e il 20% di anticipo, una casa da circa 398.626 €. Con 60.000 € di risparmi per l'anticipo la casa si ferma a 300.000 € e la rata scende a 1.242 €, il 24,8% dello stipendio. Imposte, notaio e perizia sono a parte. - D: Con due stipendi da 2.500 euro quanto mutuo possiamo chiedere? R: Quanto una persona sola con 5.000 € netti: circa 318.901 € in 25 anni, perché di solito la banca somma i redditi netti e le rate di entrambi. Uno dei due, da solo, arriverebbe a circa 159.450 €. Se un reddito si ferma, però, la rata di 1.650 € pesa per il 66% sullo stipendio che resta. - D: Con 5.000 euro al mese posso avere la garanzia Consap? R: Solo se rientri nelle categorie a cui la legge la riserva (under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori e poche altre) e non possiedi altre abitazioni, salvo alcune ereditate. Da solo, con 5.000 € netti, l'ISEE supera di norma i 40.000 €, perché conta il reddito prima dell'IRPEF: la garanzia resta al 50% e non sale all'80%. Il Fondo copre poi solo mutui fino a 250.000 €, meno dei 318.901 € che questo reddito regge a 25 anni: se la banca finanzia tutto il prezzo, cosa non scontata con la garanzia al 50%, senza anticipo la casa si ferma lì, spese escluse. - D: Con 5.000 euro al mese conviene il tasso variabile? R: Ai tassi del 13 ottobre 2026 il variabile finanzia di più: con la stessa rata circa 343.035 € in 25 anni, contro 318.901 € del fisso. Ma la rata segue l'Euribor: con un punto in più salirebbe a 1.835 €, il 36,7% dello stipendio. Per questo alcune banche, sul variabile, usano una soglia rata/reddito più stretta. ### Mutuo a 60 anni: per quanti anni si può fare e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-a-60-anni-per-quanti-anni-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-05 Sì: un mutuo a 60 anni si può fare, di solito per 15-20 anni, perché molte banche vogliono l'ultima rata entro i 75-80 anni. Con 2.000 € netti al mese e una rata di 660 € (il 33% del reddito), a 60 anni si chiedono circa 110.059 € in 20 anni o 89.834 € in 15, a tasso fisso; con una pensione di 1.500 € netti, circa 82.545 € in 20 anni. Chi lavora ancora paga parte delle rate da pensionato, e la banca può misurare la rata sulla pensione futura. Sono stime sui tassi di oggi: per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - A 60 anni un mutuo dura di solito 15-20 anni: molte banche chiedono di finire di pagare entro i 75-80 anni. - Con 2.000 € netti (rata di 660 €) a 60 anni si chiedono circa 110.059 € in 20 anni, 89.834 € in 15 e 65.680 € in 10, a tasso fisso stimato. - Un dipendente che firma a 60 anni per 20 anni paga circa 13 anni di rate da pensionato: alcune banche chiedono la stima INPS della pensione. - Se la banca misura la rata su una pensione di 1.500 € invece che su uno stipendio di 2.000 €, il mutuo in 20 anni scende da 110.059 € a 82.545 €. - In due, alcune banche guardano l'età del più giovane, altre quella di ciascuno; il reddito di un garante, secondo la banca, conta per intero, in parte o solo come garanzia. Domande frequenti: - D: A 60 anni ti danno un mutuo? R: Sì. Nessuna legge fissa un'età massima: ogni banca mette un limite all'età dell'ultima rata, di solito fra 75 e 80 anni, e a 60 anni restano 15-20 anni. Con 1.500 € netti al mese, di stipendio o di pensione, sono circa 82.545 € in 20 anni e 67.376 € in 15, a tasso fisso stimato. - D: Quanti anni di mutuo si possono fare a 60 anni? R: Di solito 15 o 20: 20 con le banche che accettano l'ultima rata a 80 anni, 15 con quelle che si fermano a 75. Alcune banche offrono solo durate a multipli di 5 anni: a 61 anni, con il limite a 80, invece di 19 anni si scende a 15. - D: Conviene fare un mutuo a 60 anni? R: Conviene se la rata regge anche dopo la pensione. Con 2.000 € netti, in 20 anni si chiedono circa 110.059 € e si pagano circa 48.341 € di interessi; in 15 anni circa 89.834 €, con 28.966 € di interessi. Se la pensione stimata è molto più bassa dello stipendio, fai il conto della rata sulla pensione. - D: A 65 anni si può ancora fare un mutuo? R: Sì, ma più corto: con l'ultima rata fra 75 e 80 anni restano 10-15 anni. Con 1.500 € netti di pensione sono circa 67.376 € in 15 anni e 49.260 € in 10, a tasso fisso stimato. - D: Si può fare un mutuo a 60 anni insieme a un figlio? R: Sì, se il figlio è cointestatario: i redditi si sommano, e con due stipendi da 2.000 € netti in 20 anni si arriva a circa 220.119 €. Alcune banche guardano l'età del più giovane e allungano la durata, ma allora lo stipendio del genitore può non contare: con il solo stipendio del figlio, anche in 30 anni, sono circa 143.038 €. Se il figlio fa solo da garante, il suo reddito, secondo la banca, conta per intero, in parte o solo come garanzia. ### Con 2.300 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-2300-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-05 Con 2.300 euro netti al mese puoi chiedere indicativamente 146.694 € di mutuo a tasso fisso in 25 anni (164.494 € in 30), sui tassi rilevati il 13 ottobre 2026, con una rata di circa 759 €: il 33% del netto in busta paga, non del lordo. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti (una rata auto da 300 € toglie circa 57.982 €) e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 2.300 € netti la rata sostenibile è di circa 759 € al mese, il 33% del netto. - A tasso fisso si possono chiedere circa 126.568 € in 20 anni, 146.694 € in 25 e 164.494 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026). - Un mutuo da 150.000 € in 25 anni ha una rata di 776 €, il 33,7% di 2.300 €: per stare nel 33% servono 2.352 € netti. - Una rata auto da 300 € toglie circa 57.982 € di mutuo a 25 anni: per compensarla servirebbero 909 € di stipendio netto in più. - Il conto si fa sul netto, non sul lordo: ogni 100 € di netto valgono circa 6.378 € di mutuo in 25 anni. Domande frequenti: - D: Mutuo con 2300 euro al mese: quanto posso pagare di rata? R: La prassi è circa un terzo del netto: 759 € al mese (33%). La misura prudente è 690 € (30%), che in 25 anni a tasso fisso finanzia circa 133.358 €. Con 805 € (35%) si arriva a 155.585 €. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. - D: Con 2300 euro lordi quanto sono netti, e quale conta per il mutuo? R: Per il mutuo conta il netto, quello che arriva sul conto. Dal lordo si tolgono contributi, IRPEF e addizionali, e quanto resta dipende da detrazioni, comune e numero di mensilità: va letto sul cedolino, non stimato. Se 2.300 € sono lordi, la cifra scende: ogni 100 € di netto in meno tolgono circa 6.378 € di mutuo in 25 anni. - D: Con 2.300 euro al mese posso chiedere un mutuo di 150.000 euro? R: In 30 anni la rata a tasso fisso è di circa 692 €, il 30,1% del netto: entro la prassi del 33%. In 25 anni sale a 776 €, il 33,7%: sopra la prassi del 33% ma entro il 35%. In 20 anni servirebbero 900 € al mese, il 39,1%. Aiutano la tredicesima, più anni o un secondo reddito. - D: Con 2.300 euro netti che casa posso comprare? R: Con 146.694 € di mutuo in 25 anni e la banca che finanzia l'80% del valore, arrivi a una casa da circa 183.368 €, con 36.674 € di anticipo. In 30 anni la casa sale a circa 205.618 €, con 41.124 € da parte. Imposte, notaio e perizia sono a parte: ipotizzando il 5-6% del prezzo, per la casa da 183.368 € sono altri 9.168-11.002 €. - D: Quanto mutuo posso richiedere con 2300 euro se pago già la rata della macchina? R: La banca somma le rate. Con 300 € al mese per l'auto restano 459 € per il mutuo, che in 25 anni a tasso fisso ripagano circa 88.712 €: 57.982 € in meno. Se il prestito finisce entro pochi mesi, alcune banche non lo contano. Chiuderlo prima della domanda libera la rata, ma se usi i risparmi si riduce l'anticipo. - D: La tredicesima conta per il mutuo con 2.300 euro al mese? R: Di solito sì, se il contratto la prevede: molte banche dividono per dodici il netto dell'anno. Con 13 mensilità da 2.300 € la media sale a 2.492 € al mese e il mutuo a 25 anni a circa 158.919 €; con 14 mensilità a 2.683 € e circa 171.143 €. Per chi è assunto da poco alcune banche usano la media delle ultime 2-3 buste paga. ### Con 3.500 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-3500-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 3.500 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 223.230 € in 25 anni (250.317 € in 30), con una rata di circa 1.155 €, secondo la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. A questo reddito il limite di solito è l'anticipo: per usare tutto il mutuo a 25 anni servono 55.808 € da parte, più imposte e notaio. È una stima: cambia con l'età e con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 400 € ti toglie circa 77.309 € di mutuo). Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 3.500 € netti la rata sostenibile è di circa 1.155 € al mese, il 33% dello stipendio. - Il mutuo indicativo a tasso fisso è di 192.604 € in 20 anni, 223.230 € in 25 e 250.317 € in 30. - Per usare tutto il mutuo a 25 anni con l'LTV all'80% servono 55.808 € di anticipo, più imposte e notaio. - Con 40.000 € per l'anticipo la casa arriva a 200.000 € e la rata a 25 anni scende a 828 €. - La garanzia Consap per gli under 36 copre mutui fino a 250.000 €; con 3.500 € netti il mutuo massimo a 30 anni è di 250.317 €. Domande frequenti: - D: Quanto devo avere da parte per un mutuo con 3.500 euro al mese? R: Per usare tutto il mutuo a 25 anni (223.230 €) servono 55.808 € di anticipo su una casa da 279.038 €. Poi le imposte: da un privato, registro al 2% del valore catastale con il prezzo-valore (minimo 1.000 €) più 100 €; sul mutuo, lo 0,25% di sostitutiva (558 €). Notaio, perizia e istruttoria sono a parte. - D: Con 3.500 euro al mese che casa posso comprare? R: Con il mutuo massimo e il 20% di anticipo, una casa da circa 279.038 € in 25 anni o 312.896 € in 30. Con meno risparmi decide l'anticipo: con 40.000 € da mettere nell'anticipo, spese a parte, la casa arriva a 200.000 € e la rata a 25 anni scende a 828 €. - D: Se in due guadagniamo 3.500 euro in tutto, il conto è lo stesso? R: Sì: di solito la banca somma i redditi netti dei cointestatari e toglie le rate di entrambi, quindi la cifra è quella di un reddito da 3.500 €. Se uno stipendio si ferma, però, la rata resta tutta sull'altro. Sposati da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, con uno dei due sotto i 36 anni e senza altre case di proprietà (salvo alcune ereditate), potete chiedere la garanzia Consap. - D: Con 3.500 euro di pensione quanto mutuo posso chiedere? R: La rata sostenibile resta di circa 1.155 €, ma l'età accorcia la durata, perché ogni banca fissa un'età massima alla fine del mutuo. In 15 anni quella rata ripaga circa 157.210 €, in 10 anni circa 114.941 €: per un pensionato conta più la durata possibile che l'importo della pensione. - D: Vale anche per una seconda casa o una casa da affittare? R: Il conto sulla rata è lo stesso, ma le imposte salgono: la sostitutiva sul mutuo passa dallo 0,25% al 2% e il registro da privato dal 2% al 9%. La garanzia Consap non vale, perché copre solo l'abitazione principale. E la rata di un mutuo già in corso sulla prima casa si toglie da quella sostenibile. - D: Con il tasso variabile posso chiedere di più? R: Con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026 il variabile stimato è al 3,13% e il fisso a 25 anni al 3,81%: con la stessa rata il variabile finanzia 240.125 €, il fisso 223.230 €. Ma la rata del variabile segue l'Euribor: con un punto in più passerebbe da 1.155 a 1.285 €. ### Con 2.200 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-2200-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 2.200 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 140.316 € di mutuo in 25 anni (157.342 € in 30), con una rata di circa 726 €, secondo la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. A tasso variabile la stessa rata ripaga circa 150.935 €, ma non è bloccata. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 300 € ti toglie circa 57.982 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 2.200 € netti la rata sostenibile è di circa 726 € al mese, il 33% del netto. - A tasso fisso con 2.200 € netti si possono chiedere circa 121.065 € in 20 anni, 140.316 € in 25, 157.342 € in 30. - A tasso variabile, con la stessa rata di 726 €, si arriva a circa 150.935 € in 25 anni (10.619 € in più rispetto al fisso), ma la rata segue l'Euribor. - Se l'Euribor salisse di un punto subito dopo la firma, la rata del variabile su 150.935 € passerebbe a circa 808 €, il 36,7% del netto. - Un nostro criterio prudente per il variabile con 2.200 € netti, non una regola delle banche: chiedere al massimo circa 143.914 €, così la rata resta entro il 35% del netto anche con un punto di Euribor in più. Domande frequenti: - D: Con 2.200 euro al mese conviene il fisso o il variabile? R: Dipende dal margine che vuoi tenerti. Con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026 e la stessa rata di 726 €, il variabile (3,13%) ripaga circa 150.935 €, il fisso a 25 anni (3,81%) circa 140.316 €. Ma la rata del fisso resta ferma per 25 anni, quella del variabile no: con un punto di Euribor in più passerebbe a circa 808 €, il 36,7% del netto. - D: Con 2.200 euro di stipendio posso chiedere un mutuo di 150.000 euro? R: A tasso fisso in 25 anni la rata sarebbe di circa 776 €, il 35,3% del netto: la prassi si ferma al 33%, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. In 30 anni la rata scende a circa 692 € (31,5%). A variabile in 25 anni parte da circa 722 €, ma non resta ferma. - D: Con 2.200 euro netti che casa posso comprare? R: Con 140.316 € di mutuo in 25 anni, e la banca che finanzia l'80% del valore, arrivi a una casa da circa 175.395 €, con 35.079 € di anticipo. In 30 anni la casa sale a circa 196.678 €, con 39.336 € da parte. Imposte, notaio e perizia si pagano a parte. - D: Se scelgo il variabile, posso passare al fisso più avanti? R: Sì, con la surroga: un'altra banca subentra nel mutuo e tu non paghi penali né spese, come prevede l'art. 120-quater del Testo unico bancario. Ma il fisso sarà quello del giorno in cui la fai: se nel frattempo gli IRS sono saliti, costa di più. E la nuova banca rivaluta reddito e rata. - D: Il Fondo Consap mi fa chiedere di più con 2.200 euro? R: No: la cifra dipende dalla rata e resta di circa 140.316 € in 25 anni. Con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: con quel mutuo compri senza anticipo una casa da circa 140.316 €, invece di una da 175.395 € con 35.079 € da parte (imposte e notaio a parte). Ma non è per tutti: è riservata ad alcune categorie, come chi non ha compiuto 36 anni, le giovani coppie e i genitori soli con figli minori, purché alla domanda non possiedano altre abitazioni. ### Mutuo da 500.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-500000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 500.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 2.998 € al mese in 20 anni, 2.587 € in 25 e 2.307 € in 30. Con la prassi delle banche, rata entro il 33% del reddito netto, da soli servono circa 6.991 € netti al mese su 30 anni e 9.086 € su 20. Molte banche non fissano un importo massimo; dove c'è, di solito sta fra 500.000 € e 1 milione, e alcuni prodotti si fermano più in basso. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Mutuo da 500.000 € a tasso fisso: rata di circa 2.998 € in 20 anni, 2.587 € in 25 e 2.307 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026). - Da soli, con la rata al 33% del netto, servono circa 6.991 € netti al mese su 30 anni e 9.086 € su 20. - Con l'LTV all'80% la casa deve valere almeno 625.000 € e l'anticipo è di 125.000 €, spese escluse. - In 30 anni gli interessi sono circa 330.547 €, e ogni decimo di punto di TAN ne aggiunge circa 10.227 €. - Dove c'è un importo massimo, di solito sta fra 500.000 € e 1 milione, ma alcuni prodotti si fermano più in basso; il Fondo Consap garantisce solo mutui fino a 250.000 €. - Sulle case in categoria A/1, A/8 e A/9 l'imposta sostitutiva sale al 2%: 10.000 € invece di 1.250 €. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 500.000 euro in 30 anni? R: A tasso fisso circa 2.307 € al mese, con un TAN stimato del 3,72%. A tasso variabile oggi si parte da circa 2.143 €, ma la rata segue l'Euribor. Per reggere la rata fissa da soli servono circa 6.991 € netti al mese. - D: Qual è la rata di un mutuo da 500.000 euro in 20 anni? R: Circa 2.998 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 2.806 € a variabile. Rispetto ai 30 anni la rata sale di 691 €, ma gli interessi totali scendono da 330.547 € a 219.611 €. Lo stipendio netto minimo diventa circa 9.086 €. - D: Quanto costa in totale un mutuo di 500.000 euro? R: Dipende soprattutto dalla durata. A tasso fisso, sui tassi di oggi, gli interessi sono circa 219.611 € in 20 anni, 276.104 € in 25 e 330.547 € in 30. Poi ci sono le spese una tantum e l'imposta sostitutiva: 1.250 € per la prima casa, 10.000 € se la casa non ha i requisiti prima casa (seconda casa o categoria A/1, A/8, A/9). - D: Che stipendio serve per un mutuo da 500 mila euro? R: Da soli, con la rata entro il 33% del reddito, circa 6.991 € netti al mese su 30 anni e 7.839 € su 25. In due i redditi si sommano: su 30 anni bastano due stipendi da circa 3.496 € ciascuno. Ogni altra rata in corso alza la cifra. - D: Tutte le banche fanno mutui da 500.000 euro? R: Non tutte. Nessuna legge fissa un importo massimo e molte banche non ne hanno uno; dove c'è, di solito sta fra 500.000 € e 1 milione, ma alcuni prodotti si fermano più in basso. Per questo conviene sentire più banche. - D: Un mutuo da 500.000 euro può avere la garanzia Consap? R: No. Il Fondo di garanzia per la prima casa copre solo finanziamenti fino a 250.000 € ed è riservato per legge a categorie precise, come giovani coppie e under 36. Anche il Fondo di sospensione delle rate ammette solo mutui fino a 250.000 €. Per 500.000 € serve di norma l'anticipo del 20%. ### Con 1.900 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1900-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.900 € netti al mese puoi chiedere circa 121.182 € di mutuo in 25 anni (135.886 € in 30), con una rata di 627 €, secondo la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. Se lo stipendio mantiene una famiglia, la banca guarda anche quanto resta per vivere dopo la rata: 1.273 €, cioè 424 € a testa in tre. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata, con gli altri finanziamenti (una rata da 300 € ti toglie circa 57.982 € di mutuo) e con l'anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.900 € netti la rata sostenibile è di circa 627 € al mese: a tasso fisso vale 121.182 € di mutuo in 25 anni e 135.886 € in 30. - Dopo la rata restano 1.273 € al mese: 637 € a testa per una coppia con un solo stipendio, 424 € a testa se c'è anche un figlio. - Gli orientamenti EBA, applicati dalla Banca d'Italia dal 2021, chiedono alle banche di considerare la composizione della famiglia e le spese di sostentamento, oltre al rapporto rata/reddito. - Una rata da 300 € di un altro finanziamento riduce il mutuo a 25 anni di circa 57.982 €. - Con l'LTV standard dell'80%, per una casa da 151.478 € servono circa 30.296 € di anticipo, più imposte e notaio. Domande frequenti: - D: Mutuo monoreddito con un figlio: quanto posso chiedere con 1.900 euro? R: Il conto della rata non cambia con i figli: il 33% di 1.900 € fa 627 € al mese, cioè 121.182 € di mutuo in 25 anni con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Cambia quanto resta per vivere: in tre persone 1.273 € fanno 424 € a testa. Se alla banca sembra poco può chiedere una rata più bassa, un garante o un secondo reddito: con la rata al 30% il mutuo a 25 anni scende a 110.166 €. - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 1.900 euro? R: Fra 570 € (30% del netto, la soglia prudenziale) e 665 € (35%). Il riferimento più usato è il 33%, circa 627 €. La guida della Banca d'Italia parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè di quello che resta tolte le spese fisse: se ne hai molte, la rata giusta per te è più bassa. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, e dalla rata massima si tolgono le rate che paghi già. - D: Che casa posso comprare con 1.900 euro netti al mese? R: Con 121.182 € di mutuo a 25 anni e l'LTV standard dell'80% arrivi a una casa da circa 151.478 €, con 30.296 € di anticipo più imposte, notaio e perizia. Se rientri nelle categorie del Fondo Consap prima casa, per esempio sotto i 36 anni, e non possiedi altre abitazioni, la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: il mutuo non sale, ma con quella cifra compri senza anticipo una casa da circa 121.182 €, imposte e notaio a parte. - D: Meglio 25 o 30 anni con uno stipendio di 1.900 euro? R: Con la stessa rata di 627 € e i tassi rilevati il 13 ottobre 2026, passare da 25 a 30 anni aggiunge circa 14.704 € di mutuo, ma gli interessi totali salgono da 66.918 € a 89.834 €. I 30 anni servono se la casa costa più di quanto copre il mutuo a 25 e se l'età lo permette; altrimenti la durata più corta costa meno. - D: Con 1.900 euro di stipendio serve un garante? R: Non sempre. Secondo la guida della Banca d'Italia la banca può chiedere garanzie oltre all'ipoteca, per esempio quando il reddito è basso rispetto alle rate, il lavoro non è stabile o il mutuo supera l'80% del valore della casa. Se chiede un garante, questi firma una fideiussione e risponde dell'intero finanziamento con tutto il suo patrimonio; la banca valuta anche lui. ### Con 1.000 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1000-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.000 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 63.780 € di mutuo in 25 anni (71.519 € in 30), con una rata di circa 330 €, secondo la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e con i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. Si può fare, ma con poco margine. La cifra scende con altri finanziamenti (una rata da 150 € toglie circa 28.991 € di mutuo) e dipende da età e anticipo. Un cointestatario la alza; il Fondo Consap, se ne hai i requisiti, non la alza ma permette di comprare senza anticipo. È una stima: la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere tu e con che rata. Punti chiave: - Con 1.000 € netti la rata sostenibile è di circa 330 € al mese (33% del netto): ne restano 670 € per vivere. - Con i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026 quella rata ripaga 55.030 € in 20 anni, 63.780 € in 25 e 71.519 € in 30. - Una rata da 150 € di un altro finanziamento toglie circa 28.991 € di mutuo: quasi metà della cifra. - Servono circa 15.945 € di anticipo più le spese; con i requisiti del Fondo Consap (per esempio under 36 e prima casa) la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. Domande frequenti: - D: Con una busta paga da 1.000 euro la banca mi dà il mutuo? R: Può dartelo: nessuna legge fissa uno stipendio minimo, conta se la rata da circa 330 € regge. La banca guarda anche contratto, altri debiti, età e anticipo, e di solito chiede le ultime 2 o 3 buste paga consecutive e l'ultima CU. - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 1.000 euro? R: Tra 300 € (30%, la soglia prudenziale) e 350 € (35%); la prassi è il 33%, cioè 330 €. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. In 25 anni, con i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026, vuol dire un mutuo fra 57.982 € e 67.646 €. - D: In due con 1.000 euro a testa quanto mutuo possiamo chiedere? R: Con il mutuo cointestato i redditi si sommano: con 2.000 € netti la rata sostenibile sale a 660 € e il mutuo a circa 127.560 € in 25 anni, con i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È il doppio di quanto può chiedere uno solo. - D: Con 1.000 euro di stipendio serve per forza un garante? R: No, nessuna legge lo impone: secondo la guida della Banca d'Italia la banca può chiedere altre garanzie quando il reddito è basso rispetto alle rate o il lavoro non è stabile. Se invece hai i requisiti del Fondo Consap, riservato a categorie di legge come gli under 36, le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica. - D: Con una pensione di 1.000 euro posso avere un mutuo? R: Sì, la pensione è un reddito stabile, ma l'età accorcia la durata che la banca concede. Con la stessa rata di 330 € e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026, in 10 anni si ripagano circa 32.840 € e in 15 anni circa 44.917 €. ### Mutuo da 90.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-90000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-09-26 Un mutuo da 90.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 540 € al mese in 20 anni, 466 € in 25 e 415 € in 30. Con la prassi della rata entro il 33% del netto, da soli servono almeno 1.635 €, 1.411 € e 1.258 € netti al mese; in due conta la somma, quindi a 25 anni bastano circa 706 € a testa. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata a tasso fisso per 90.000 €: 904 € in 10 anni, 540 € in 20, 415 € in 30. - Da soli, con la rata al 33% del netto, servono 1.258 € al mese a 30 anni; in due bastano circa 629 € a testa. - Una rata di 200 € già in corso alza lo stipendio necessario di circa 606 €. - All'LTV standard dell'80% servono 22.500 € di anticipo per una casa da 112.500 €, più le spese. - Con un solo reddito molte banche controllano anche quanto resta per vivere dopo la rata. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 90.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 540 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%; a tasso variabile oggi circa 505 €, ma la rata cambia con l'Euribor. In vent'anni il fisso costa circa 39.530 € di interessi, e con un solo reddito servono almeno 1.635 € netti al mese. - D: Mutuo di 90.000 euro in 30 anni: quanto è la rata? R: Circa 415 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,72%) e 386 € a variabile. È la rata più bassa ma la più cara: gli interessi del fisso arrivano a circa 59.498 €, contro 39.530 € in 20 anni. Lo stipendio minimo scende a 1.258 € netti, se l'età consente trent'anni. - D: Quanto è la rata di un mutuo di 90.000 euro in 10 o 15 anni? R: A tasso fisso circa 904 € al mese in 10 anni e 661 € in 15. Con la rata al 33% servono 2.741 € e 2.004 € netti al mese, ma gli interessi totali scendono a circa 18.525 € e 29.019 €. - D: Che stipendio serve per un mutuo di 90.000 euro in due? R: La banca somma i due netti e applica la stessa soglia al totale. Per il fisso a 25 anni la coppia deve arrivare a 1.411 € netti in tutto, cioè 706 € a testa se guadagnate uguale. Va bene anche una divisione diversa, come un reddito pieno e un part-time, se entrambi sono stabili e documentabili. - D: Con 1.300 euro al mese posso avere un mutuo di 90.000 euro? R: Solo a 30 anni: la rata fissa di 415 € è il 32% di 1.300 €, dentro la prassi del 33%. A 25 anni servirebbero 1.411 €, e una banca che si ferma al 30% ne chiederebbe 1.384 € anche a 30 anni. Senza altri debiti e con un contratto stabile si può fare, ma al limite. - D: Si può fare la surroga di un mutuo da 90.000 euro? R: Sì: la surroga è gratuita per il cliente e si può ripetere. Il limite è pratico: fra le banche con cui lavoriamo alcune accettano surroghe da 50.000 €, altre solo da 75.000-80.000 €. Su un fisso a 25 anni, dopo cinque anni di rate il debito residuo è già circa 78.129 €, quindi le banche disponibili si riducono. ### Mutuo da 60.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-60000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 60.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 603 € al mese in 10 anni, 360 € in 20 anni e 277 € in 30 anni. Con la prassi delle banche, che vogliono la rata entro il 33% del reddito netto, servono circa 1.827 € netti al mese per i 10 anni, 1.090 € per i 20 e 839 € per i 30. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - A tasso fisso la rata di un mutuo da 60.000 € è di circa 603 € in 10 anni, 441 € in 15, 360 € in 20 e 277 € in 30. - Con la rata al 33% del netto servono circa 1.827 € al mese per i 10 anni e 1.090 € per i 20. - Scegliere 20 anni invece di 10 abbassa la rata di 243 € al mese ma costa circa 14.003 € di interessi in più. - Con l'LTV standard dell'80%, per avere 60.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 75.000 €: servono 15.000 € di anticipo più le spese, circa 18.750-19.500 € in tutto. - Una rata di 200 € già in corso alza lo stipendio che serve di circa 606 € al mese. - Su importi piccoli alcune banche fanno il mutuo con garanzia Consap solo sopra un importo minimo più alto, e per la surroga alcune chiedono un minimo più alto che per un mutuo nuovo, anche 75.000-80.000 €. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 60.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 360 € al mese (TAN stimato 3,88%), con 26.353 € di interessi in 240 rate. Il variabile oggi parte da 337 €, ma segue l'Euribor. Per il fisso servono circa 1.090 € netti al mese. - D: Che rata ha un mutuo di 60.000 euro in 10 anni a tasso fisso? R: Circa 603 € al mese, con un TAN stimato del 3,84% sui tassi del 13 ottobre 2026. Gli interessi sono 12.350 €, contro 26.353 € in 20 anni, ma serve uno stipendio netto di almeno 1.827 € al mese. - D: Mutuo di 60.000 euro in 15 anni: quanto si paga al mese? R: A tasso fisso circa 441 € al mese (TAN stimato 3,90%) e 19.346 € di interessi in tutto; a tasso variabile circa 418 €, finché l'Euribor resta dov'è. Con la rata al 33% del reddito servono circa 1.336 € netti. - D: Quanto si paga al mese per un mutuo di 60.000 euro in 30 anni? R: A tasso fisso circa 277 € al mese (TAN stimato 3,72%) e 39.666 € di interessi, 3,2 volte quelli dei 10 anni. Sulla carta bastano 839 € netti, ma dopo la rata ne resterebbero 562 per vivere, e molte banche controllano anche questo. - D: Si può fare un mutuo di 60.000 euro in 5 anni? R: Alcune banche partono da 5 anni. Per questa durata non abbiamo un tasso del giorno: con l'ipotesi del TAN fisso stimato a 10 anni (3,84%) la rata sarebbe di circa 1.101 € al mese, e con la rata al 33% del netto servirebbero almeno 3.335 € netti. Solo il capitale, senza interessi, vale 1.000 € al mese (60.000 € diviso 60 rate). - D: Per 60.000 euro meglio un prestito personale o un mutuo? R: Per comprare casa di solito conviene il mutuo: grazie all'ipoteca il tasso è in genere più basso, la durata arriva a 30 anni e per l'abitazione principale si detrae il 19% degli interessi, fino a 4.000 € di interessi l'anno. Il prestito evita ipoteca e perizia, ma di solito ha tassi più alti e durate più brevi. ### Mutuo da 400.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-400000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 400.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 1.846 € al mese in 30 anni, 2.070 € in 25 e 2.399 € in 20. Con la prassi delle banche, che vogliono la rata entro il 33% del reddito netto, servono almeno 5.593 € netti al mese a 30 anni e 6.272 € a 25: da soli è un reddito alto, e di solito i redditi sono due. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Un mutuo da 400.000 € a tasso fisso costa circa 1.846 € al mese in 30 anni, 2.070 € in 25 e 2.399 € in 20, sui tassi rilevati il 13 ottobre 2026. - Con la rata al 33% del netto servono 5.593 € netti al mese a 30 anni e 6.272 € a 25: di solito sono due redditi sommati. - Con l'LTV standard dell'80% il mutuo copre una casa da 500.000 €: l'anticipo è di 100.000 €, più le spese una tantum. - Il Fondo prima casa di Consap garantisce mutui fino a 250.000 €: su 400.000 € non aiuta, nemmeno sotto i 36 anni. - Una rata di 500 € già in corso alza lo stipendio necessario a 30 anni a 7.108 € netti. - Alcuni prodotti hanno un importo massimo, e oltre certe cifre la pratica sale a livelli di delibera più alti dentro la banca. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 400.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 1.846 € al mese, con un TAN stimato del 3,72% (IRS a 30 anni più uno spread medio). A tasso variabile oggi circa 1.715 €, ma la rata segue l'Euribor. Con la rata entro il 33% del reddito servono almeno 5.593 € netti al mese con il fisso. Stime sui tassi del 13 ottobre 2026. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 400.000 euro a 20 anni? R: A tasso fisso circa 2.399 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%; a variabile circa 2.245 €. Rispetto ai 30 anni la rata sale di 553 €, ma gli interessi totali scendono da 264.437 a 175.689 €. Lo stipendio netto che serve con il fisso è di almeno 7.269 € al mese. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 400.000 euro a 25 anni? R: A tasso fisso circa 2.070 € al mese, con un TAN stimato del 3,81%; a variabile circa 1.924 €. Con il fisso si pagano 220.883 € di interessi in tutto e servono almeno 6.272 € netti al mese, di solito sommando due redditi. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 400.000 euro a 40 anni? R: Il tasso fisso a 40 anni non è fra gli indici che rileviamo: con l'ipotesi dello stesso TAN dei 30 anni (3,72%) la rata sarebbe di circa 1.603 € al mese, contro 1.846 €, e gli interessi totali salirebbero a circa 369.334 €. Solo alcuni prodotti arrivano a 40 anni, e il limite di età a fine mutuo li riserva di fatto a chi è giovane. - D: Quanto costa in totale un mutuo da 400 mila euro? R: In 30 anni a tasso fisso si pagano circa 264.437 € di interessi, quindi si restituiscono 664.437 € in tutto. In 20 anni gli interessi scendono a 175.689 €, ma la rata sale a 2.399 €. Alle rate vanno aggiunte le spese una tantum (notaio, imposte, perizia) e la polizza incendio e scoppio, obbligatoria sui mutui ipotecari. - D: Con due stipendi da 3.000 euro si ottiene un mutuo da 400.000 euro? R: Sulla carta sì, ma solo sulle durate lunghe. Due stipendi da 3.000 € netti fanno 6.000 € e reggono una rata di 1.980 € al 33%: a 30 anni bastano per circa 429.115 € di mutuo, a 25 anni ci si ferma a 382.681 €. Vale senza altri debiti e con età e contratti che la banca accetta. ### Mutuo da 40.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-40000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 40.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 402 € al mese in 10 anni, 240 € in 20 anni e 185 € in 30 anni. Con la prassi delle banche, che vogliono la rata entro il 33% del reddito netto, servono circa 1.218 € netti al mese a 10 anni, 727 € a 20 e 559 € a 30. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - A tasso fisso un mutuo da 40.000 € costa circa 402 € al mese in 10 anni, 240 € in 20 e 185 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata entro il 33% del netto servono circa 1.218 € al mese a 10 anni e 727 € a 20 anni. - Da 10 a 30 anni la rata scende di 217 € al mese, ma gli interessi passano da 8.234 € a 26.444 €. - Una rata di 200 € già in corso chiede circa 606 € di stipendio netto in più. - Anche con un anticipo alto la banca controlla reddito, età e altri debiti, e alcune non fanno mutui sotto un minimo fra 25.000 e 50.000 €. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 40.000 euro in 10 anni? R: A tasso fisso circa 402 € al mese (TAN stimato 3,84%), a tasso variabile circa 389 €. In 10 anni il fisso costa 8.234 € di interessi. Per tenere la rata entro il 33% del reddito servono circa 1.218 € netti al mese. - D: Qual è la rata di un mutuo da 40.000 euro in 15 anni? R: A tasso fisso circa 294 € al mese (TAN stimato 3,90%), a tasso variabile circa 279 €. Gli interessi del fisso arrivano a 12.897 € in tutto. Lo stipendio netto che serve è di circa 891 € al mese, se non paghi altre rate. - D: Quanto si paga al mese per un mutuo di 40.000 euro in 20 anni? R: Circa 240 € a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 224 € a tasso variabile. In 20 anni il fisso costa 17.569 € di interessi, contro 8.234 € in 10 anni. Per la rata del fisso servono circa 727 € netti al mese. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 40.000 euro in 30 anni? R: Circa 185 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,72%) e 171 € a tasso variabile. È la rata più bassa, ma gli interessi del fisso salgono a 26.444 €. Rispetto ai 20 anni la rata scende solo di 55 € al mese. - D: Si può fare un mutuo da 40.000 euro in 5 anni? R: Con alcune banche sì: la maggior parte delle banche comincia da 10 anni, alcune da 5. La rata però sarebbe molto più alta, perché lo stesso capitale si restituisce in metà del tempo rispetto al mutuo decennale. Prima conviene verificare che resti entro un terzo del reddito netto, altre rate comprese. - D: Per 40.000 euro è meglio un mutuo o un prestito personale? R: Per comprare casa il mutuo ha di solito tassi più bassi e durate più lunghe, perché la casa fa da garanzia. Il prestito personale evita ipoteca, perizia e notaio per il finanziamento, ma costa di più e dura meno, quindi a parità di importo la rata è più alta. Per confrontarli guarda il TAEG, che comprende le spese. - D: Si può fare la surroga di un mutuo da 40.000 euro? R: Sì, la surroga è un diritto previsto dall'art. 120-quater del Testo unico bancario ed è gratuita per il cliente. Il problema è trovare la banca: fra quelle con cui lavoriamo, alcune accettano surroghe solo da 50.000 €, altre da 75.000-80.000 €. Su un residuo di poche decine di migliaia di euro trovare una banca disposta a subentrare può essere più difficile. ### Mutuo da 30.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-30000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 30.000 euro a tasso fisso ha oggi una rata di circa 301 € al mese in 10 anni, 220 € in 15 e 180 € in 20: con la rata entro il 33% del reddito netto, come vuole la prassi delle banche, bastano circa 914, 668 e 545 € netti al mese. A questo importo pesano di più il minimo delle banche, spesso fra 25.000 e 50.000 €, e le spese fisse. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Per 30.000 € a tasso fisso la rata stimata è di 301 € in 10 anni e 220 € in 15; lo stipendio netto che serve è di 914 e 668 €. - Non c'è un importo minimo di legge, ma molte banche per l'acquisto partono da 25.000-50.000 €: con 30.000 € la scelta si restringe. - Con 2.000 € di spese fisse ipotizzate (istruttoria, perizia e notaio) più l'imposta sostitutiva, 30.000 € in 10 anni costano circa il 5,52% l'anno, contro un TAN stimato del 3,84%. - Una rata di 200 € già in corso alza lo stipendio che serve di circa 606 € al mese. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 30.000 euro in 10 anni? R: Con i tassi di oggi circa 301 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,84%) e 291 € a tasso variabile (3,13%). In 120 rate il fisso costa circa 6.175 € di interessi. Per reggere la rata servono almeno 914 € netti al mese, senza altri finanziamenti. - D: Qual è la rata di un mutuo da 30.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 180 € al mese (TAN stimato 3,88%), a tasso variabile circa 168 €. Rispetto ai 10 anni la rata del fisso scende di 122 €, ma gli interessi salgono da 6.175 € a 13.177 €. Lo stipendio netto che serve è di circa 545 €. - D: Si può fare un mutuo da 30.000 euro in 5 anni? R: Alcune banche accettano durate da 5 anni, ma di solito si parte da 10. La rata sale molto, perché il capitale si restituisce in 60 rate invece di 120, e con lei lo stipendio richiesto. Per i 5 anni non abbiamo un tasso del giorno: con l'ipotesi del TAN stimato a 10 anni (3,84%) la rata sarebbe di circa 550 € al mese, e con la rata al 33% del netto servirebbero almeno 1.668 € netti. Qui ha senso confrontare anche un prestito personale. - D: Si può fare la surroga di un mutuo sotto i 30.000 euro? R: La legge non fissa un minimo, ma la banca che deve subentrare può rifiutare. Nelle politiche di credito che vediamo, per la surroga alcune banche chiedono un debito residuo minimo più alto che per un mutuo nuovo, anche 75.000-80.000 €. Sotto i 30.000 € trovare chi accetti è difficile: il tasso scelto all'inizio pesa per tutta la durata. ### Estratto contributivo INPS per il mutuo: a cosa serve e come si scarica? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estratto-contributivo-inps-mutuo-come-scaricarlo Aggiornato: 2026-09-26 Per il mutuo, l'estratto contributivo INPS serve alla banca per verificare da quanto lavori e se ci sono buchi: elenca i contributi registrati a tuo nome, con periodi, gestione e datore di lavoro. Conta di più con contratti a termine, cambi di lavoro recenti, collaborazioni e lavoro domestico, e per chi è straniero. Si scarica gratis in PDF da inps.it, nel Fascicolo previdenziale del cittadino, con SPID di livello 2 o superiore, CIE o CNS, o dall'app INPS Mobile; senza credenziali lo chiedi al Contact center o a un patronato. Ha valore informativo e mostra solo i contributi già registrati: l'ultimo mese lavorato può mancare. Punti chiave: - L'estratto conto contributivo elenca i contributi registrati all'INPS a tuo nome, periodo per periodo, con gestione e datore di lavoro. - Nessuna legge fissa quanti mesi di lavoro servono: nelle politiche di credito che vediamo, per un contratto a termine molte banche chiedono di aver lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, e nelle pratiche di stranieri l'estratto va allegato sempre. - Si scarica gratis in PDF da inps.it, nel Fascicolo previdenziale del cittadino, con SPID di livello 2 o superiore, CIE 3.0, CNS o eIDAS; c'è anche nell'app INPS Mobile. - Gli ultimi mesi possono mancare: il datore di lavoro ha tempo fino alla fine del mese successivo per la denuncia mensile, e i contributi di colf e badanti si pagano a trimestre, dal 1° al 10 del mese dopo. - In Gestione separata l'anno intero si accredita solo se i contributi arrivano a quelli dovuti sul minimale di reddito (18.808 euro per il 2026): sotto, l'estratto mostra meno di 12 mesi. - Ha valore informativo, non certificativo: l'estratto certificativo (ECOCERT) si chiede con una domanda online ed è pensato per la pensione. Domande frequenti: - D: L'estratto conto contributivo INPS si paga? R: No. Consultarlo e scaricarlo online è un servizio gratuito dell'INPS, disponibile a ogni ora: entri su inps.it con SPID di livello 2 o superiore, CIE 3.0, CNS o eIDAS e salvi il PDF. - D: Come scarico l'estratto contributivo INPS senza SPID? R: Online bastano anche CIE o CNS, che per l'INPS valgono quanto lo SPID. Senza credenziali puoi chiederlo al Contact center (803 164 da rete fissa, 06 164 164 da cellulare): il servizio automatico te lo spedisce per posta a casa e basta il codice fiscale. Oppure a un patronato. Se i servizi online non riesci a usarli da solo, allo sportello INPS puoi registrare la delega dell'identità digitale: una persona di fiducia lo scarica per te con le sue credenziali. - D: Perché il mio estratto contributivo non è aggiornato? R: Perché mostra solo i contributi già registrati. Il datore di lavoro ha tempo fino all'ultimo giorno del mese successivo per la denuncia mensile, quindi a metà settembre i contributi di agosto possono non esserci ancora. Per colf e badanti i contributi si pagano a trimestre, dal 1° al 10 del mese dopo: a fine settembre l'estratto può fermarsi a giugno. Aggiornato al mese in corso non lo trovi: per i mesi mancanti di solito bastano le ultime buste paga. - D: Basta l'estratto online o serve quello certificativo? R: Per il mutuo di solito basta quello scaricato online, anche se per l'INPS ha valore informativo e non certificativo. Il valore legale ce l'ha l'ECOCERT, l'estratto conto certificativo, che si chiede dal servizio Domande di prestazioni pensionistiche ed è pensato per la pensione. Se la banca parla di un documento certificato, chiedi se intende quello: va richiesto e poi lavorato dall'INPS. - D: Posso scaricare l'estratto contributivo dal telefono? R: Sì. Nell'app ufficiale INPS Mobile, per Android e iPhone, il servizio Estratto Conto Contributivo è fra quelli che richiedono l'accesso, e si entra con SPID o CIE. Alla banca manda il PDF completo, con i dati anagrafici in testa, non uno screenshot. - D: Cosa faccio se nell'estratto conto manca un periodo di lavoro? R: Se il periodo è più vecchio dei tempi della denuncia mensile, puoi segnalarlo all'INPS dal Fascicolo previdenziale del cittadino, nella sezione Posizione assicurativa: con la procedura Fa.Se. (Fascicolo delle segnalazioni) per le gestioni private, con RVPA per i dipendenti pubblici. Nel frattempo alla banca manda anche contratto e buste paga di quel periodo. ### Con 1.400 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1400-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.400 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 89.292 € in 25 anni (100.127 € in 30), con una rata di circa 462 €: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 150 € ti toglie circa 28.991 € di mutuo) e con l'anticipo. Con un apprendistato o un tempo determinato la banca guarda anche da quanto lavori, e può chiedere un garante. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.400 € netti la rata sostenibile è di circa 462 € al mese, il 33% dello stipendio. - A tasso fisso la cifra è di circa 77.042 € in 20 anni, 89.292 € in 25 e 100.127 € in 30. - Da 20 a 30 anni il mutuo sale di 23.085 €, ma gli interessi passano da 33.838 € a 66.193 €. - Per la legge l'apprendistato è un contratto a tempo indeterminato; con un tempo determinato la banca di solito vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati. - Una rata da 150 € di altri finanziamenti toglie circa 28.991 € di mutuo in 25 anni. Domande frequenti: - D: Con 1.400 euro in apprendistato posso chiedere il mutuo? R: Sì. Per la legge l'apprendistato è un contratto a tempo indeterminato (art. 41 del D.Lgs. 81/2015), ma al termine del periodo di apprendistato le parti possono recedere con preavviso (art. 42), e fino ad allora la banca può essere più prudente. Il conto si fa sulle buste paga di oggi: con 1.400 € netti sono circa 89.292 € in 25 anni. Un garante, o la garanzia Consap sotto i 36 anni, rafforza la pratica. - D: Con 1.400 euro a tempo determinato quanto mutuo mi danno? R: La formula è la stessa, ma di solito la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati e spesso chiede un cointestatario o un garante. Con un reddito a termine la pratica è più solida con la rata alla soglia prudenziale del 30%: 420 € al mese e circa 81.175 € in 25 anni. - D: Con 1.400 euro è meglio il mutuo a 25 o a 30 anni? R: Con la stessa rata di 462 €, in 30 anni chiedi 10.835 € in più che in 25 (100.127 € contro 89.292 €), ma paghi 16.885 € di interessi in più. I 30 anni servono se la cifra a 25 non basta per la casa che cerchi; se poi lo stipendio cresce, puoi rimborsare una parte in anticipo senza penale. - D: Appena assunto, dopo quanto posso chiedere il mutuo? R: Di solito la banca aspetta la fine del periodo di prova, che per legge dura al massimo sei mesi, più le assenze per malattia, infortunio o congedo obbligatorio; oltre a quella, secondo la banca si va da nessuna anzianità minima a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni. Nei primi mesi il reddito si calcola sulla media delle ultime 2 o 3 buste paga, insieme al contratto. - D: In due con 1.400 euro a testa quanto mutuo possiamo chiedere? R: La banca somma i due redditi: con 2.800 € netti la rata sostenibile sale a circa 924 € e il mutuo a circa 178.584 € in 25 anni, il doppio che da soli. Firmando insieme, però, di solito rispondete tutti e due dell'intero debito, anche se uno dei due perde il lavoro. ### Stato di famiglia per il mutuo: si paga il bollo? Come scaricarlo online URL: https://blog.gomutuo.it/blog/stato-di-famiglia-per-mutuo-bollo-certificato-contestuale Aggiornato: 2026-09-25 Lo stato di famiglia per il mutuo si paga: se la banca vuole il certificato, costa 16 euro di imposta di bollo, perché il mutuo non è tra gli usi esenti elencati dall'Anagrafe nazionale (ANPR). Gratis è solo l'autocertificazione, che la banca può non accettare. Il certificato si scarica subito da ANPR con SPID, CIE o CNS; conviene il contestuale, che riunisce stato di famiglia, residenza e stato civile con un bollo invece di tre. ANPR lo dà valido 3 mesi. Il regime patrimoniale di chi è sposato non c'è: risulta dall'estratto dell'atto di matrimonio. Punti chiave: - Per il mutuo il certificato di stato di famiglia costa 16 euro di bollo: l'uso bancario non è tra le esenzioni elencate da ANPR. - L'autocertificazione è esente dal bollo (art. 37 del D.P.R. 445/2000), ma la banca può chiedere il certificato. - Il certificato contestuale riunisce stato di famiglia, residenza e stato civile in un documento con un solo bollo. - ANPR lo dà valido 3 mesi; alcune banche in istruttoria accettano certificati più vecchi, ma il notaio può volerli aggiornati. - Comunione o separazione dei beni non risultano dal certificato anagrafico ma dall'estratto dell'atto di matrimonio. - Per la domanda al Fondo Consap lo stato di famiglia non si allega: la situazione familiare si dichiara nel modulo. Domande frequenti: - D: Lo stato di famiglia per il mutuo è gratis? R: Il certificato no: su ANPR è gratuito solo per gli usi esenti previsti dalla legge, come onlus, processi, separazioni e divorzi o pensione estera, e il mutuo non c'è. Per la banca si pagano 16 euro di bollo. Gratis è l'autocertificazione, esente dal bollo per l'art. 37 del D.P.R. 445/2000, se la banca l'accetta. - D: Posso chiedere lo stato di famiglia per il mutuo in carta semplice, senza bollo? R: Per un mutuo nuovo no. La carta semplice, cioè senza bollo, spetta solo agli usi esenti, e i certificati chiesti dalla banca non lo sono: vengono prima del finanziamento e restano fuori dall'esenzione dell'art. 15 del D.P.R. 601/1973. - D: Per quanto tempo vale lo stato di famiglia scaricato da ANPR? R: ANPR lo indica valido 3 mesi dall'emissione; l'art. 41 del D.P.R. 445/2000 dà sei mesi ai certificati su dati che possono cambiare. Alcune banche in istruttoria accettano certificati fino a 12 mesi, ma al rogito il notaio può volerli aggiornati. Se fra la richiesta della banca e il rogito passano più di tre mesi, riscaricalo. - D: Lo stato di famiglia serve anche per la surroga del mutuo? R: Di solito sì: la nuova banca fa la sua istruttoria e chiede i documenti anagrafici aggiornati. Su ANPR il bollo da 16 euro si paga, perché la surroga non è fra gli usi esenti. Alcuni Comuni rilasciano senza bollo i certificati per i mutui già concessi (art. 15 del D.P.R. 601/1973), ma non è detto che ci facciano rientrare la surroga: chiedi allo sportello e intanto conta 16 euro. - D: Per il mutuo Consap serve lo stato di famiglia? R: Per la domanda al Fondo no: il modulo Consap è una dichiarazione sostitutiva in cui dichiari tu di essere una coppia sposata o convivente con il nucleo formato da almeno due anni, o una famiglia monogenitoriale. In caso di verifica la convivenza si dimostra con la stessa residenza, anche con il contratto d'affitto. La banca può comunque chiedere il certificato. ### Mutuo a 50 anni: per quanti anni si può fare e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-a-50-anni-per-quanti-anni-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-09-29 Sì: un mutuo a 50 anni si può fare, di solito per 25-30 anni al massimo, perché molte banche chiedono di finire di pagare entro i 75-80 anni (è una prassi delle banche, non una legge). Con 2.000 € netti al mese e una rata pari al 33% del reddito, cioè 660 €, a 50 anni si chiedono circa 143.038 € in 30 anni o 127.560 € in 25, a tasso fisso. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Molte banche chiedono di finire il mutuo entro i 75-80 anni: a 50 anni la durata arriva di solito a 25-30 anni. - Con 2.000 € netti (rata di 660 €) a 50 anni si chiedono circa 143.038 € in 30 anni; a 60 anni, in 20 anni, circa 110.059 €. - Se il mutuo va oltre l'età della pensione, la banca deve valutare se la rata regge anche dopo. - In due, alcune banche guardano l'età del più giovane, altre quella del più anziano. - La garanzia Consap oltre l'80% è riservata per legge a categorie precise, e a 50 anni resta solo per alcune. Domande frequenti: - D: Si può fare un mutuo trentennale a 50 anni? R: Sì, con le banche che chiedono di finire di pagare entro gli 80 anni: 50 più 30 fa 80. Con quelle che si fermano a 75 anni, 25. Con 2.000 € netti, a tasso fisso stimato, sono circa 143.038 € in 30 anni e 127.560 € in 25, ma il trentennale costa circa 94.562 € di interessi contro 70.440 €. - D: Qual è la durata massima di un mutuo a 55 anni? R: Di solito 20-25 anni: 25 con le banche che accettano l'ultima rata a 80 anni, 20 con quelle che si fermano a 75. Con 3.000 € netti e una rata di 990 €, a tasso fisso stimato sono circa 191.340 € in 25 anni e 165.089 € in 20. - D: Si può avere un mutuo al 100% a 50 anni? R: Solo in casi precisi. La garanzia del Fondo prima casa di Consap, che permette di superare l'80% del prezzo, è riservata per legge a categorie precise: a 50 anni restano per esempio i genitori soli con figli minori, i conduttori di case popolari e le coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni in cui uno dei due ha meno di 36 anni. Serve anche non essere proprietari di altre abitazioni. Anche lì decide la banca. - D: A 50 anni la banca chiede la polizza vita per il mutuo? R: Spesso la propone o la mette come condizione; l'unica polizza che la banca chiede sempre è quella incendio e scoppio sull'immobile. Il premio della polizza vita cresce con l'età e con la durata. Se la banca la chiede, puoi presentarne una trovata sul mercato con coperture equivalenti, che deve accettare senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). - D: Conviene fare un mutuo a 50 anni? R: Dipende da quanto regge la rata oggi e in pensione. La durata lunga abbassa la rata ma costa di più: con 2.000 € netti, in 30 anni si pagano circa 94.562 € di interessi su 143.038 €, in 20 anni circa 48.341 € su 110.059 €. - D: Mutuo prima casa a 50 anni: ci sono agevolazioni? R: Le agevolazioni fiscali prima casa non dipendono dall'età: a 50 anni valgono come a 30, con gli stessi requisiti, per esempio la residenza nel comune entro 18 mesi. Manca invece la corsia degli under 36 del Fondo Consap, aperto a 50 anni solo alle altre categorie di legge. ### Mutuo da 70.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-70000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 70.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 420 € al mese in 20 anni, 362 € in 25 anni e 323 € in 30 anni. Con la prassi delle banche, rata entro il 33% del reddito netto, servono circa 1.272 € netti al mese in 20 anni, 1.098 € in 25 e 979 € in 30: cifre vicine a un primo stipendio. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Mutuo da 70.000 € a tasso fisso: circa 420 € al mese in 20 anni, 362 € in 25 e 323 € in 30, sui tassi del 13 ottobre 2026. - Con la rata al 33% del netto servono circa 1.272 € netti al mese in 20 anni e 1.098 € in 25: è la fascia di un primo stipendio. - In 15 anni invece di 25 si pagano circa 16.084 € di interessi in meno, ma lo stipendio necessario sale di 461 € al mese. - Una rata di 200 € già in corso alza lo stipendio necessario di circa 606 € netti al mese. - Se la banca finanzia l'80% del prezzo, per 70.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 87.500 €: servono 17.500 € di anticipo più le spese. - Per la legge l'apprendistato è un contratto a tempo indeterminato; con il tempo determinato la banca di solito guarda quanto hai lavorato negli ultimi 2 o 3 anni. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 70.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 420 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%; a tasso variabile circa 393 €, finché l'Euribor resta dov'è. In 20 anni il fisso costa circa 30.746 € di interessi in tutto, e con la prassi del 33% la banca vuole vedere circa 1.272 € netti al mese. - D: Qual è la rata di un mutuo da 70.000 euro in 30 anni? R: Circa 323 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,72%) e circa 300 € a variabile. È la rata più bassa, ma gli interessi salgono a circa 46.277 € sul fisso. Lo stipendio netto che serve scende a circa 979 € al mese. - D: Mutuo di 70.000 euro in 10 anni: quanto si paga al mese? R: A tasso fisso circa 703 € al mese, con un TAN stimato del 3,84%. È la durata che costa meno di interessi, circa 14.409 € in tutto, ma chiede lo stipendio più alto: circa 2.132 € netti al mese con la rata al 33% del reddito. - D: Con 1.200 euro netti posso avere un mutuo da 70.000 euro? R: Sui conti sì, ma solo allungando: con la rata al 33% di 1.200 € si arriva a circa 66.036 € in 20 anni e a circa 76.536 € in 25. Quindi 70.000 € stanno dentro solo a 25 o 30 anni, senza altri finanziamenti in corso e con un contratto che la banca accetta. - D: Mutuo prima casa da 70.000 euro: quanto anticipo serve? R: Se la banca finanzia l'80% del prezzo, per 70.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 87.500 €: l'anticipo è di 17.500 €. Ipotizzando spese del 5-6% del prezzo (notaio, imposte, perizia), da parte servono circa 21.875-22.750 €. Con la garanzia Consap, riservata a categorie precise, il mutuo può coprire tutto il prezzo. - D: Mutuo 70.000 euro in 15 anni: che stipendio serve? R: Circa 1.558 € netti al mese, perché la rata a tasso fisso è di circa 514 € (TAN stimato 3,90%). Rispetto a 25 anni si risparmiano circa 16.084 € di interessi, ma servono 461 € di stipendio in più al mese. - D: Su un mutuo da 70.000 euro si può fare la surroga? R: Sì, la legge la consente sempre ed è gratuita. Il limite pratico è un altro: per la surroga alcune banche chiedono un debito residuo minimo più alto che per un mutuo nuovo, anche 75.000-80.000 €. Su un mutuo a 25 anni, dopo 10 anni di rate restano circa 49.600 €, quindi le banche disponibili possono essere poche. ### Mutuo da 300.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-300000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 300.000 euro a tasso fisso ha oggi una rata di circa 1.799 € al mese in 20 anni, 1.552 € in 25 e 1.384 € in 30. Con la rata al 33% del netto, da soli servono circa 4.195 € netti al mese a 30 anni e 5.452 € a 20, in coppia circa 2.097 € a testa a 30 anni. In 30 anni gli interessi sono circa 198.328 €. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata a tasso fisso per 300.000 €: 1.799 € in 20 anni, 1.552 € in 25, 1.384 € in 30 (IRS più spread stimato, tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata al 33% del netto servono da soli 4.195 € al mese a 30 anni e 5.452 € a 20; in coppia circa 2.097 € a testa a 30 anni. - In 30 anni a tasso fisso gli interessi sono circa 198.328 €; ogni decimo di punto di tasso in più ne aggiunge circa 6.136 €. - Con l'LTV all'80% il mutuo copre una casa da 375.000 €: servono 75.000 € di anticipo più le spese. - Una rata di 300 € già in corso alza lo stipendio necessario di circa 909 € al mese. - Il Fondo di garanzia prima casa copre mutui fino a 250.000 €: su 300.000 € la garanzia non c'è. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 300.000 euro in 30 anni? R: A tasso fisso circa 1.384 € al mese (TAN stimato 3,72%, tassi del 13 ottobre 2026). A tasso variabile la rata parte da circa 1.286 €, ma segue l'Euribor. In 30 anni il fisso costa circa 198.328 € di interessi. - D: Qual è la rata di un mutuo da 300.000 euro in 20 anni? R: Circa 1.799 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 1.683 € a variabile. Per reggerla servono circa 5.452 € netti al mese. Rispetto ai 30 anni si pagano circa 66.562 € di interessi in meno. - D: Quanto è la rata di un mutuo di 300.000 euro in 25 anni? R: Circa 1.552 € al mese a tasso fisso e 1.443 € a variabile. Lo stipendio netto minimo è di circa 4.704 € al mese, da soli, e gli interessi totali a tasso fisso arrivano a circa 165.662 €. - D: Che stipendio serve per un mutuo di 300.000 euro? R: Con la rata entro il 33% del netto, da soli servono circa 4.195 € netti al mese a 30 anni e 5.452 € a 20 anni. In coppia i redditi si sommano: a 30 anni bastano circa 2.097 € netti a testa. Ogni rata già in corso fa salire la cifra. - D: Un under 36 può avere un mutuo da 300.000 euro con la garanzia Consap? R: No. Il Fondo di garanzia prima casa copre solo mutui fino a 250.000 € ed è riservato alle categorie di legge. Un under 36 può chiedere 300.000 € come chiunque, con l'anticipo ordinario: rata stimata di circa 1.384 € a 30 anni. Con 250.000 € e la garanzia sarebbe di circa 1.154 €. - D: Si può fare un mutuo da 300.000 euro in 40 anni? R: Alcuni prodotti arrivano a 40 anni, ma sono pochi e, dovendo finire entro l'età massima che fissa ogni banca, servono a chi è giovane. L'IRS a 40 anni non è fra gli indici che rileviamo: con l'ipotesi dello stesso TAN dei 30 anni (3,72%) la rata sarebbe di circa 1.202 € al mese invece di 1.384 €, e gli interessi salirebbero a circa 277.001 €. ### Mutuo da 250.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-250000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 250.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 1.499 € al mese in 20 anni, 1.294 € in 25 e 1.154 € in 30. Con la rata entro il 33% del reddito netto servono circa 3.496 € netti al mese a 30 anni e 4.543 € a 20, di solito sommando due redditi. È anche il mutuo più alto che il Fondo di garanzia prima casa può garantire. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Mutuo da 250.000 € a tasso fisso: circa 1.154 € al mese in 30 anni, 1.294 € in 25, 1.499 € in 20 (tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata al 33% del netto servono da 3.496 € (30 anni) a 4.543 € (20 anni) netti al mese; in due, circa 1.748-2.271 € a testa. - Con l'LTV standard dell'80% la casa deve valere almeno 312.500 €: servono 62.500 € di anticipo più le spese. - 250.000 € è l'importo massimo che il Fondo di garanzia prima casa di Consap può garantire, e solo per le categorie previste dalla legge: un mutuo più alto resta fuori. - Una rata da 300 € già in corso alza lo stipendio necessario di circa 909 € netti al mese. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 250.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 1.154 € al mese, con un TAN stimato del 3,72% (IRS a 30 anni più uno spread medio stimato). A tasso variabile, sui valori di oggi, circa 1.072 €, ma la rata segue l'Euribor. Con il fisso servono circa 3.496 € netti al mese, da soli o sommando due redditi. - D: Quanto costa al mese un mutuo da 250.000 euro in 20 anni? R: Circa 1.499 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e circa 1.403 € a variabile. Gli interessi totali del fisso sono circa 109.806 €, contro 165.273 € in 30 anni. Lo stipendio netto che serve sale però a circa 4.543 € al mese. - D: Quanti interessi si pagano su un mutuo da 250.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 165.273 € in trent'anni, sui tassi di oggi: il 66% del capitale preso in prestito. In 25 anni scendono a circa 138.052 €, in 20 a circa 109.806 €. A variabile la cifra non si può sapere in anticipo: dipende da come si muoverà l'Euribor. - D: Con 3.000 euro netti posso avere un mutuo da 250.000 euro? R: Da soli è difficile. La rata fissa a 30 anni, circa 1.154 €, pesa il 38% di 3.000 € netti, sopra la prassi del 33%. Con quella prassi 3.000 € reggono circa 214.557 € a 30 anni. Servono un secondo reddito, più anticipo o una banca che accetti una soglia più alta. - D: Un under 36 può fare un mutuo da 250.000 euro con la garanzia Consap? R: Sì, 250.000 € è proprio l'importo massimo che il Fondo di garanzia prima casa può coprire. Il Fondo è riservato alle categorie di legge (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e poche altre categorie) e alla casa di abitazione principale. La garanzia riduce l'anticipo, non la rata: lo stipendio che serve resta lo stesso. ### Mutuo da 180.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-180000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 180.000 euro a tasso fisso costa circa 1.079 € al mese in 20 anni, 931 € in 25 e 831 € in 30. Con la rata entro il 33% del netto, come vuole la prassi delle banche, servono circa 2.517 € al mese a 30 anni e 3.271 € a 20. Spesso però il limite sono i risparmi: all'80% la casa vale 225.000 € e servono 45.000 € di anticipo più le spese. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Per 180.000 € a tasso fisso la rata stimata è di 831 € in 30 anni, 931 € in 25 e 1.079 € in 20. - Con la rata al 33% del netto servono circa 2.517 € al mese a 30 anni e 3.271 € a 20. - All'80% del valore 180.000 € comprano una casa da 225.000 €: con spese ipotizzate al 5-6% servono fra 56.250 e 58.500 € da parte. - Risparmiando 1.000 € al mese ci vogliono 4 anni e 11 mesi per arrivare a 58.500 €. - Oltre l'80% finanziano solo alcune banche, a condizioni diverse; la garanzia Consap è riservata alle categorie di legge. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 180.000 euro a 30 anni? R: A tasso fisso circa 831 € al mese, con un TAN stimato del 3,72%; a variabile oggi circa 772 €, ma la rata segue l'Euribor. In 30 anni il fisso costa circa 118.997 € di interessi, e per la banca serve uno stipendio netto di almeno 2.517 € al mese. - D: Quanto costa al mese un mutuo di 180.000 euro in 20 anni? R: Circa 1.079 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%) e 1.010 € a variabile. Rispetto ai 30 anni la rata sale di 248 €, ma gli interessi totali scendono da 118.997 a 79.060 €. Lo stipendio netto che serve è di circa 3.271 €. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 180.000 euro a 25 anni e a 15 anni? R: A tasso fisso circa 931 € al mese in 25 anni e 1.322 € in 15. Con la rata entro il 33% del reddito servono circa 2.822 € netti al mese nel primo caso e 4.007 € nel secondo. A 15 anni gli interessi totali sono circa 58.038 €. - D: Mutuo prima casa da 180.000 euro: quanto anticipo serve? R: Se la banca finanzia l'80% del valore, con 180.000 € si compra una casa da 225.000 € e l'anticipo è di 45.000 €. Con imposte, notaio, perizia e istruttoria ipotizzate al 5-6% del prezzo servono in tutto fra 56.250 e 58.500 €, più l'eventuale agenzia, meglio con un margine se la perizia esce più bassa del prezzo. - D: Con uno stipendio di 2.000 euro posso avere un mutuo da 180.000 euro? R: Da solo, di solito no. Il 33% di 2.000 € netti è una rata di 660 €, che a tasso fisso in 30 anni regge un mutuo di circa 143.038 €. Per arrivare a 180.000 € servono un secondo reddito in cointestazione, oppure più anticipo e un mutuo più piccolo. ### Quale CU serve per il mutuo e come si scarica dal cassetto fiscale? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/certificazione-unica-mutuo-come-scaricarla-cassetto-fiscale Aggiornato: 2026-09-25 Per il mutuo serve l'ultima Certificazione Unica che hai ricevuto (la CU, l'ex CUD), con i redditi dell'anno precedente: la CU 2026 riporta quelli del 2025. Il datore di lavoro deve consegnarla entro il 16 marzo (art. 4, comma 6-quater, D.P.R. 322/1998). Se non la trovi, la scarichi dal cassetto fiscale dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS; quella di pensione e NASpI anche da MyINPS (la cassa integrazione solo se te l'ha pagata l'INPS), quella degli statali anche da NoiPA. Con più datori di lavoro o enti nello stesso anno servono tutte le CU, e alcune banche chiedono anche quella dell'anno prima. Punti chiave: - La CU 2026 certifica i redditi del 2025 e va consegnata entro il 16 marzo 2026. - Chi lascia il lavoro può chiedere la CU all'ex datore, che deve dargliela entro 12 giorni. - Nel cassetto fiscale le CU stanno in Dichiarazioni fiscali; quelle dell'INPS anche su MyINPS, quelle degli statali anche su NoiPA. - Reddito e giorni lavorati sono nella seconda pagina della CU: la prima ha solo i dati anagrafici. - Ferie e gratifica natalizia degli edili sono nella CU dell'impresa, non in quella della Cassa Edile. - Colf e badanti non ricevono la CU dalla famiglia: il datore domestico non è sostituto d'imposta e rilascia una sua certificazione. Domande frequenti: - D: Esiste una CU provvisoria per il mutuo? R: Nelle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate una “CU provvisoria” non compare. Se hai lasciato il lavoro, l'ex datore deve darti la CU entro 12 giorni dalla richiesta, sul modello dell'anno prima se il nuovo non è ancora uscito, e poi la CU nuova entro il 16 marzo. Finché l'ultima CU non arriva, la banca di solito accetta la precedente con le ultime buste paga. - D: Come scarico la CU senza SPID? R: Per il cassetto fiscale servono SPID, CIE o CNS, ma puoi dare la delega a un intermediario abilitato, come un CAF o un commercialista, che consulta il cassetto per te. La CU dell'INPS la ottieni anche agli sportelli, da CAF e patronati, oppure chiedendola via PEC a richiestacertificazioneunica@postacert.inps.gov.it con la copia di un documento d'identità. - D: Posso scaricare la CU degli anni precedenti? R: Sì. Nel cassetto fiscale, in Dichiarazioni fiscali, il pulsante «Annualità disponibili» mostra gli anni passati: secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate l'area contiene i dati delle dichiarazioni degli ultimi 11 anni. Le CU e i vecchi CUD dell'INPS degli anni prima sono nel Fascicolo previdenziale del cittadino, alla voce «Modelli», e NoiPA conserva quelle degli ultimi 5 anni. - D: Dove scarico la CU della Cassa Edile? R: Di solito dall'area riservata del sito o dall'app della Cassa Edile della tua provincia. La ricevi solo se la Cassa ti ha pagato prestazioni con ritenuta fiscale, come l'APE (anzianità professionale edile) o la malattia. Ferie e gratifica natalizia stanno invece nella CU dell'impresa: per il mutuo servono tutte e due. ### Quante buste paga servono per il mutuo? Quali mesi e dove trovarle URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quante-buste-paga-servono-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-09-29 Di solito la banca chiede 2 o 3 buste paga, le ultime prima della domanda e in mesi consecutivi: a fine settembre, se lo stipendio arriva a inizio mese, sono agosto e luglio, più giugno se ne vuole tre. Nessuna legge fissa il numero, che decide la banca: la guida della Banca d'Italia parla di «almeno l'ultimo cedolino dello stipendio». Per far contare straordinari e premi alcune banche ne chiedono 6 o anche 12, e i documenti cambiano se sei assunto da poco, a termine o in pensione. Se ti mancano, chiedile all'ufficio del personale; gli statali le scaricano da NoiPA, i pensionati da MyINPS. Punti chiave: - Di solito servono 2 o 3 buste paga, le ultime prima della domanda e di fila: a settembre, con lo stipendio pagato a inizio mese, si parte da agosto. - Il numero non è fissato per legge: la guida della Banca d'Italia indica «almeno l'ultimo cedolino» e ogni banca scrive quali documenti vuole nelle informazioni generali sul mutuo. - Per far contare straordinari, trasferte e premi alcune banche chiedono 6 o anche 12 cedolini, e spesso li contano solo in parte. - Chi è assunto da poco, ha cambiato lavoro o è a termine aggiunge il contratto e altri documenti; con il tempo determinato spesso serve anche un cointestatario o un garante. - Il datore deve consegnare il cedolino a ogni stipendio (art. 1 L. 4/1953); da NoiPA gli statali scaricano i cedolini degli ultimi 5 anni, i pensionati li trovano su MyINPS. - Tredicesima, quattordicesima e conguaglio del 730 cambiano il netto di un singolo mese: per questo la banca vuole mesi consecutivi e non un cedolino solo. Domande frequenti: - D: Quante buste paga servono per un mutuo? R: Di solito 2 o 3, le più recenti e di fila: con alcune banche ne bastano 2, altre ne vogliono 3, e ognuna lo scrive nelle informazioni generali sul mutuo. Ne servono di più, anche 6 o 12, per far contare straordinari o premi, e alcune banche chiedono pure le ultime due CU. - D: Dopo quante buste paga si può chiedere un mutuo? R: Non c'è una soglia di legge. Conta soprattutto aver superato il periodo di prova; oltre a quello si va da nessuna anzianità minima fino a due o tre anni, a seconda della banca, e si possono contare anche i lavori precedenti se non ci sono buchi. Con poco storico pesano di più anticipo, garante o cointestatario. - D: Servono le buste paga di entrambi i cointestatari? R: Sì, di ogni cointestatario il cui reddito deve entrare nel calcolo: la banca somma solo i redditi documentati con cedolini e CU. Chi firma senza avere un reddito non ha buste paga da mandare, ma consegna comunque i documenti d'identità. - D: La busta paga con la tredicesima vale per il mutuo? R: Sì, se cade nei mesi richiesti, ma non vale come un mese normale: il cedolino di dicembre contiene la tredicesima, quelli estivi a volte la quattordicesima o il conguaglio del 730. Per questo si manda la serie completa. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. - D: Con il mutuo under 36 servono più buste paga? R: Le stesse degli altri, di solito 2 o 3, perché le chiede la banca. La domanda per la garanzia del Fondo Consap prima casa è un'autocertificazione con allegati il documento d'identità e, per la garanzia all'80%, l'attestazione ISEE. Concedere il mutuo, precisa Consap, resta una valutazione autonoma della banca. ### Mutuo da 80.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-80000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 La rata di un mutuo da 80.000 euro a tasso fisso, con i tassi del 13 ottobre 2026, è di circa 480 € al mese in 20 anni, 414 € in 25 anni e 369 € in 30 anni. Con la prassi delle banche, rata entro il 33% del reddito, servono circa 1.454 €, 1.254 € e 1.119 € netti al mese. Il variabile parte più basso, ma la rata segue l'Euribor. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Mutuo da 80.000 € a tasso fisso: circa 480 € al mese in 20 anni, 414 € in 25 e 369 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata entro il 33% del netto servono circa 1.119 € al mese a 30 anni e 2.436 € a 10 anni. - Il variabile oggi costa circa 29 € al mese in meno del fisso a 25 anni, ma la rata segue l'Euribor: il risparmio sugli interessi vale solo a indice fermo. - All'LTV dell'80% per un mutuo da 80.000 € la casa deve valere almeno 100.000 €, con 20.000 € di anticipo più le spese. - Per la surroga alcune banche chiedono un importo minimo più alto che per un mutuo nuovo, anche 75.000-80.000 €: dopo 5 anni un mutuo da 80.000 € a 25 anni ha già un residuo di circa 69.448 €. - Una rata di 200 € già in corso alza lo stipendio che serve di circa 606 € al mese. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 80.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 480 € al mese, con un TAN stimato del 3,88% e 35.138 € di interessi in tutto. Il variabile oggi parte da circa 449 €, ma la rata cambia con l'Euribor. Per reggere il fisso servono circa 1.454 € netti al mese. - D: Qual è la rata di un mutuo di 80.000 euro in 30 anni? R: A tasso fisso circa 369 € al mese, a variabile oggi circa 343 €. È la rata più bassa, ma gli interessi del fisso salgono a 52.887 €, contro 35.138 € in 20 anni. Lo stipendio netto minimo scende a circa 1.119 € al mese. - D: Quanto si paga al mese un mutuo di 80.000 euro in 10 o 15 anni? R: A tasso fisso circa 804 € al mese in 10 anni e 588 € in 15. Gli interessi restano bassi, 16.467 € e 25.795 €, ma per stare entro un terzo del reddito servono circa 2.436 € e 1.781 € netti al mese. - D: Mutuo prima casa da 80.000 euro: quanti soldi servono da parte? R: Con l'LTV all'80% la casa deve valere almeno 100.000 €, quindi l'anticipo è di 20.000 €. Ipotizzando spese del 5-6% del prezzo fra imposte, notaio, perizia e istruttoria, da parte servono circa 25.000-26.000 €. Chi rientra nelle categorie della garanzia Consap può versare meno anticipo. - D: Per un mutuo di 80.000 euro conviene il fisso o il variabile? R: Oggi il variabile costa circa 29 € al mese in meno a 25 anni e 8.737 € di interessi in meno, ma solo se l'Euribor resta fermo per 25 anni. Ogni punto di Euribor in più alza la rata di circa 43 €. Su un importo piccolo la differenza è contenuta. - D: Si può fare la surroga di un mutuo da 80.000 euro? R: Sì, è un diritto e la banca attuale non può impedirla. La nuova banca però deve accettare, e per la surroga alcune chiedono un importo minimo più alto che per un mutuo nuovo, anche 75.000-80.000 €. Dopo 5 anni un mutuo da 80.000 € a 25 anni scende a circa 69.448 €: le banche disponibili si riducono. ### Mutuo da 50.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-50000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 50.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 502 € al mese in 10 anni, 300 € in 20 anni e 231 € in 30 anni. Con la prassi di tenere la rata entro il 33% del netto servono circa 1.523, 909 e 699 € netti al mese: a questo importo lo stipendio di rado è l'ostacolo. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - A tasso fisso un mutuo da 50.000 € costa circa 502 € al mese in 10 anni, 300 € in 20 e 231 € in 30, sui tassi rilevati il 13 ottobre 2026. - Con la rata al 33% del netto a 20 anni bastano circa 909 € al mese: a questo importo il reddito raramente è il limite. - Con l'LTV standard dell'80% il mutuo compra una casa da 62.500 €: servono 12.500 € di anticipo più le spese, in tutto 15.625-16.250 € ipotizzando spese del 5-6%. - L'importo minimo di un mutuo per l'acquisto va di solito da 25.000 a 50.000 € secondo la banca: con 50.000 € si è sulla soglia di alcune. - Una rata auto da 200 € in corso alza lo stipendio richiesto di circa 606 € netti al mese. - L'età pesa più del reddito: ogni banca fissa un'età entro cui va pagata l'ultima rata, e questo accorcia la durata possibile. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 50.000 euro in 10 anni? R: A tasso fisso circa 502 € al mese (TAN stimato 3,84%, cioè IRS a 10 anni più uno spread medio), con circa 10.292 € di interessi in tutto. Con la rata al 33% del reddito servono circa 1.523 € netti al mese; a tasso variabile oggi la rata è di circa 486 €. - D: Qual è la rata di un mutuo da 50.000 euro in 20 anni? R: Circa 300 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,88%), con 21.961 € di interessi totali, e 281 € a tasso variabile con l'Euribor di oggi. Per la regola del terzo bastano circa 909 € netti al mese, se non hai altre rate in corso. - D: Mutuo di 50.000 euro in 30 anni: quanto si paga in tutto? R: A tasso fisso la rata è di circa 231 € e in 360 rate restituisci circa 83.055 € in tutto, di cui 33.055 € di interessi, contro 10.292 € di interessi in 10 anni. Serve però che l'età lo permetta: ogni banca fissa un'età entro cui va pagata l'ultima rata. - D: Con 1.200 euro di stipendio posso fare un mutuo di 50.000 euro? R: Di solito sì, con almeno 15 anni di durata: la rata massima al 33% è di 396 € e a 15 anni finanzia circa 53.901 €, a 10 anni solo 39.408 €. Con una rata auto da 200 € in corso, anche a 20 anni ci si ferma a circa 32.684 €. - D: Si può fare un mutuo di 50.000 euro in 5 anni? R: Alcune banche partono da 5 anni, ma la maggior parte delle offerte va da 10 a 30. La rata a 5 anni non la stimiamo: fra gli indici che rileviamo manca un tasso a 5 anni. Il minimo però si calcola: 50.000 € in 60 rate sono 833 € al mese di solo capitale, e al 33% servono almeno 2.525 € netti. ### Mutuo da 150.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-150000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 150.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 900 € al mese in 20 anni, 776 € in 25 anni e 692 € in 30 anni, con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Con la rata entro il 33% del reddito, la prassi più diffusa, servono rispettivamente circa 2.726, 2.352 e 2.097 € netti al mese, da soli o sommando due stipendi. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata a tasso fisso per 150.000 €: 900 € in 20 anni, 776 € in 25, 692 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026, spread stimato). - Stipendio netto che serve con la rata al 33% del reddito: 2.726 € a 20 anni, 2.352 € a 25, 2.097 € a 30. In due conta la somma dei netti. - Con l'LTV all'80% la casa deve valere almeno 187.500 €: servono almeno 37.500 € di anticipo più le spese. - Una rata da 300 € già in corso chiede circa 909 € di stipendio in più; a parità di stipendio il mutuo a 25 anni scende a 92.018 €. - Le banche fissano di solito fra 75 e 80 anni l'età a fine mutuo: dopo i 45 anni la durata può accorciarsi e lo stipendio che serve sale. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 150.000 euro in 30 anni? R: Circa 692 € al mese a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,72%, e 643 € a tasso variabile. In 30 anni il fisso costa 99.164 € di interessi e chiede uno stipendio netto di circa 2.097 € al mese, anche come somma di due redditi. - D: Quanto costa al mese un mutuo di 150.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 900 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%, e 842 € a tasso variabile. Gli interessi del fisso scendono a 65.883 €, 33.281 € meno che in 30 anni, ma lo stipendio netto che serve sale a circa 2.726 € al mese. - D: Che rata ha un mutuo da 150.000 euro in 10 o 15 anni? R: A tasso fisso circa 1.102 € al mese in 15 anni e 1.507 € in 10 anni. Si pagano molti meno interessi (30.876 € in 10 anni), ma servono circa 3.339 € e 4.568 € netti al mese: di solito ci si arriva solo in due. - D: Si può fare un mutuo da 150.000 euro in 35 o 40 anni? R: Alcuni prodotti arrivano a 40 anni, ma sono pochi: la gran parte delle banche si ferma a 30. La rata scende, gli interessi totali crescono molto e l'età a fine mutuo, di solito fra 75 e 80 anni, limita chi può chiederlo. Le stime di questa pagina si fermano a 30 anni: oltre, il tasso lo decide la singola banca. - D: Mutuo da 150.000 euro in 30 anni per un under 36: la rata cambia? R: No, la rata resta circa 692 € a tasso fisso. Cambia l'anticipo: chi rientra nelle categorie di legge del Fondo prima casa gestito da Consap può ottenere fino al 100% del prezzo, quindi una casa da 150.000 € senza anticipo, spese a parte. La garanzia aiuta, ma il mutuo lo concede sempre la banca. - D: Con 2.000 euro netti posso chiedere un mutuo di 150.000 euro? R: Da soli si è al limite. Con 2.000 € netti la rata sostenibile al 33% è di 660 €, che a tasso fisso finanzia circa 143.038 € in 30 anni e 127.560 € in 25. Per arrivare a 150.000 € servono una banca con una soglia più alta o un secondo reddito; altrimenti si chiede un po' meno e si mette più anticipo. ### Mutuo da 120.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-120000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 120.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 720 € al mese in 20 anni, 621 € in 25 e 554 € in 30. Con la rata entro circa un terzo del reddito netto, come chiedono di solito le banche, servono rispettivamente circa 2.181 €, 1.881 € e 1.678 € netti al mese, anche sommando due redditi. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Rata di un mutuo da 120.000 € a tasso fisso: circa 1.206 € in 10 anni, 882 € in 15, 720 € in 20, 621 € in 25 e 554 € in 30 (indici del 13 ottobre 2026). - Con la rata a un terzo del reddito servono circa 1.678 € netti al mese a 30 anni, 1.881 € a 25 e 2.181 € a 20. - Con l'LTV standard dell'80%, 120.000 € comprano una casa da 150.000 € con 30.000 € di anticipo, più le spese di acquisto. - Con la garanzia del Fondo Consap, riservata per legge ad alcune categorie fra cui gli under 36, la banca può finanziare fino al 100%: 120.000 € comprano una casa da 120.000 € senza anticipo. - Una rata da 300 € già in corso alza lo stipendio necessario a 30 anni da 1.678 € a 2.587 €. - Passare da 20 a 30 anni abbassa la rata fissa di 166 € al mese ma aggiunge circa 26.625 € di interessi. Domande frequenti: - D: Quanto è la rata di un mutuo da 120.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 720 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%, e circa 673 € a tasso variabile con l'Euribor di oggi. Col fisso si pagano in tutto circa 52.707 € di interessi, e la banca vuole di solito uno stipendio netto di circa 2.181 €. - D: Quanto si paga al mese per un mutuo di 120.000 euro in 30 anni? R: Circa 554 € a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,72%, e circa 514 € a tasso variabile con l'Euribor di oggi. È la rata più bassa fra le durate usuali, ma col fisso gli interessi arrivano a circa 79.331 €. Serve uno stipendio netto di circa 1.678 € al mese. - D: Quanto è la rata di un mutuo da 120.000 euro in 10 o 15 anni? R: A tasso fisso circa 882 € al mese in 15 anni e 1.206 € in 10. Gli interessi scendono a circa 38.692 € e 24.701 €, ma lo stipendio netto richiesto sale a circa 2.672 € e 3.654 €: di solito ci si arriva solo con due redditi. - D: Con 1.500 euro netti posso avere un mutuo da 120.000 euro? R: Da solo è difficile. A 30 anni la rata a tasso fisso di circa 554 € vale il 37% di 1.500 €, sopra la prassi di un terzo; con quello stipendio la rata a un terzo finanzia circa 107.279 € in 30 anni. Per 120.000 € servono di solito un cointestatario o garanzie in più. - D: Si può fare un mutuo da 120.000 euro in 40 anni? R: Alcune banche arrivano a 40 anni, di solito per chi è giovane: il mutuo deve comunque finire entro un'età massima che cambia da banca a banca. Non diamo una rata a 40 anni, perché le nostre stime usano gli indici delle durate da 10 a 30 anni: per quel caso serve una simulazione sul proprio profilo. - D: Un under 36 può fare un mutuo da 120.000 euro senza anticipo? R: Sì, se ha i requisiti del Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap (nessun'altra casa di proprietà, nemmeno all'estero, e una casa da abitare che non sia di lusso) e la banca accetta di finanziare il 100%: allora 120.000 € comprano una casa da 120.000 €. Le spese di acquisto restano comunque da pagare. ### Mutuo da 100.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-100000-euro-rata-stipendio Aggiornato: 2026-10-05 Un mutuo da 100.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 600 € al mese in 20 anni, 517 € in 25 e 461 € in 30. Con la rata entro il 33% del netto, la prassi delle banche, servono circa 1.817 € di stipendio netto al mese a 20 anni, 1.568 € a 25 e 1.398 € a 30. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - A tasso fisso 100.000 € costano circa 600 € al mese in 20 anni, 517 € in 25 e 461 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026). - Con la rata al 33% del netto servono circa 1.817 € di stipendio a 20 anni, 1.568 € a 25 e 1.398 € a 30. - Da 20 a 30 anni la rata scende di 139 € al mese, ma gli interessi salgono da 43.922 € a 66.109 €. - All'LTV dell'80%, per 100.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 125.000 €: servono almeno 25.000 € di anticipo, più le spese. - Una rata di 200 € già in corso alza lo stipendio necessario di circa 606 €. - Gli interessi del primo anno restano sotto il tetto di 4.000 € della detrazione del 19% per l'abitazione principale. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 100.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 600 € al mese, con un TAN stimato del 3,88% (IRS a 20 anni più uno spread medio). A tasso variabile oggi si parte da circa 561 €. In 20 anni il fisso costa circa 43.922 € di interessi, e serve uno stipendio netto di almeno 1.817 € al mese. - D: Qual è la rata di un mutuo di 100.000 euro in 30 anni? R: Circa 461 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,72%) e 429 € a tasso variabile con l'Euribor di oggi. È la durata che chiede lo stipendio più basso, circa 1.398 € netti, e quella che costa di più: 66.109 € di interessi a tasso fisso. - D: Quanti interessi si pagano su un mutuo di 100.000 euro? R: A tasso fisso circa 20.584 € in 10 anni, 43.922 € in 20, 55.221 € in 25 e 66.109 € in 30, spese escluse. Se il mutuo serve a comprare l'abitazione principale, il 19% degli interessi torna come detrazione IRPEF, su un massimo di 4.000 € l'anno fra interessi e oneri accessori. - D: Mutuo di 100.000 euro in 10 o 15 anni: che stipendio serve? R: In 10 anni la rata fissa è di circa 1.005 € e servono circa 3.045 € netti al mese. In 15 anni la rata scende a 735 € e lo stipendio a 2.226 €. In cambio gli interessi restano bassi: 20.584 € in 10 anni, 32.244 € in 15. - D: Con 1.500 euro di stipendio posso chiedere un mutuo da 100.000 euro? R: Con la rata al 33% puoi pagare fino a 495 € al mese: bastano a 30 anni (rata di 461 €), non a 25 (517 €), dove arrivi a circa 95.670 €. Con una banca che accetta una soglia più alta, o con un secondo reddito, anche 25 anni diventano possibili. - D: Mutuo di 100.000 euro per la prima casa: quanto anticipo serve? R: Con l'LTV dell'80%, 100.000 € bastano per una casa da 125.000 € con 25.000 € di anticipo; se la casa costa di più, l'anticipo sale della differenza. Poi ci sono le spese, che ipotizziamo al 5-6% del prezzo (6.250-7.500 €). Per chi rientra nelle categorie del Fondo Consap la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, se lo ritiene. - D: Mutuo di 100.000 euro per la seconda casa: cosa cambia? R: A parità di tasso la rata è la stessa, ma l'imposta sostitutiva sale dallo 0,25% al 2% (da 250 € a 2.000 €) e gli interessi non sono detraibili. Alcune banche finanziano meno dell'80%: con un LTV del 75% la casa deve valere almeno 133.333 €. ### Estratto conto per il mutuo: serve quello ufficiale o basta la lista movimenti? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estratto-conto-o-lista-movimenti-quale-serve-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-09-24 Estratto conto e lista movimenti non sono la stessa cosa, e per il mutuo serve l'estratto conto: il documento ufficiale che la banca emette per un periodo chiuso, con intestatario, IBAN e saldi, da scaricare in PDF dall'home banking. La banca lo usa per verificare che stipendio o pensione arrivino davvero, quali rate paghi e da dove viene l'anticipo. La lista movimenti dell'app, anche con il saldo, non lo sostituisce se non riporta intestatario e IBAN: copre solo i giorni dopo l'ultimo estratto. Servono gli estratti di tutti i conti su cui passano entrate e spese, compresi conti online e carte conto con IBAN. Per quelli che non hai più, l'art. 119 TUB dà diritto a una copia entro 90 giorni. Punti chiave: - L'estratto conto ufficiale è il documento periodico della banca con intestatario, IBAN, periodo e saldi: è quello che la banca del mutuo si aspetta. - La lista movimenti, anche con saldo iniziale e finale, serve solo a coprire i giorni fra la chiusura dell'ultimo estratto e la domanda, e non sostituisce l'estratto se non riporta intestatario e IBAN. - Vanno consegnati gli estratti di tutti i conti su cui passano entrate e spese: conti online, carte conto con IBAN, conti deposito, cointestati e, per autonomi e soci, i conti dell'attività. - Dall'app Revolut si genera un estratto con nome, IBAN e riepilogo del saldo; per la Postepay Evolution il documento periodico è il rendiconto annuale, da completare con la lista movimenti in PDF. - Le comunicazioni dovute per legge ricevute online non si pagano (art. 127-bis TUB); per gli estratti che non hai più, l'art. 119, comma 4, TUB dà diritto a una copia degli ultimi dieci anni entro 90 giorni. Domande frequenti: - D: Basta la lista movimenti con saldo al posto dell'estratto conto? R: Di solito no. La lista con saldo iniziale e finale serve per i giorni dopo l'ultimo estratto, ma senza il tuo nome e l'IBAN completo non prova che il conto sia tuo: mandala insieme agli estratti, dal giorno dopo la chiusura dell'ultimo. Uno screenshot dell'app vale ancora meno, perché non ha né intestatario né saldi. - D: L'estratto conto di Revolut o della Postepay Evolution va bene per il mutuo? R: Per Revolut sì: dall'app generi un estratto in PDF del periodo che scegli, con nome, IBAN e riepilogo del saldo. Per la Postepay Evolution è più difficile: il rendiconto è solo annuale (resta 13 mesi nell'area Documenti di poste.it) e per i mesi dopo resta la lista movimenti in PDF, che può dover coprire quasi tutto il periodo: controlla che riporti nome e IBAN e chiedi prima se la banca la accetta. - D: Serve l'estratto conto di tutti i conti? R: Sì, di tutti quelli su cui passano entrate e spese, compresi conti online, carte conto con IBAN, conti cointestati e, per autonomi e soci, i conti dell'attività. Se ne manca uno, la banca lo scopre da un giroconto e lo chiede, e intanto la pratica si ferma. - D: La banca vede i movimenti delle carte? R: Vede quello che passa dal conto: i pagamenti con la carta di debito uno per uno, quelli con la carta di credito di solito in un solo addebito mensile. Una carta conto, cioè una prepagata con IBAN, ha un suo rendiconto, da mandare se la usi. Per le carte revolving alcune banche contano una rata anche se non le usi. - D: Si può chiedere un mutuo senza estratto conto? R: Di norma no: l'art. 120-undecies del TUB chiede alla banca di valutare il merito creditizio su informazioni verificate, e l'estratto mostra le entrate vere. Con un conto nuovo manda anche gli estratti del precedente. Se lo stipendio ti arriva in contanti, come può capitare a colf e badanti, fatti pagare con bonifico nei mesi prima della domanda. - D: L'estratto conto scaricato dall'home banking va timbrato dalla banca? R: Di norma no: il PDF che la banca mette nell'archivio dell'home banking è già l'estratto conto, purché sia il file originale, senza passaggi allo scanner o modifiche. Il timbro può servire per un elenco dei movimenti che la filiale ti rilascia per coprire un periodo lungo senza estratti. ### Cosa succede se rinuncio all'eredità di una casa con mutuo in corso? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rinuncia-eredita-mutuo-in-corso-cosa-succede Aggiornato: 2026-09-23 Chi rinuncia all'eredità di una casa con mutuo in corso non eredita né la casa né il debito residuo, e la banca non può rivalersi sul suo patrimonio personale, salvo che abbia firmato il mutuo come cointestatario o garante. Il mutuo però non si estingue: resta un debito dell'eredità verso la banca, che lo recupera sull'immobile ipotecato con pignoramento e vendita all'asta. La rinuncia si fa con una dichiarazione davanti a notaio o cancelliere del tribunale (art. 519 c.c.) e vale per tutta l'eredità, non per un solo bene. Se rinunciano i figli subentrano i loro discendenti (art. 467 c.c.); se non resta nessun erede, l'eredità va allo Stato, che risponde solo nei limiti dei beni ricevuti (art. 586 c.c.). Punti chiave: - La rinuncia all'eredità si fa solo con dichiarazione davanti a notaio o cancelliere del tribunale del luogo di apertura della successione: non basta non usare la casa. - Chi rinuncia non risponde con il proprio patrimonio del mutuo residuo, salvo che l'abbia firmato come cointestatario o garante: il debito resta a carico dell'eredità, garantito dall'ipoteca sull'immobile. - Se rinuncia un figlio subentrano i suoi discendenti (art. 467 c.c.); se non resta nessun erede fino al sesto grado, l'eredità va allo Stato, che risponde dei debiti solo nei limiti dei beni ereditati (art. 586 c.c.). - La rinuncia vale per tutta l'eredità: è nulla quella fatta «solo per parte» (art. 520 c.c.), quindi non si tiene la casa lasciando il mutuo. Si può tornare indietro e accettare finché il diritto non è prescritto e nessun altro chiamato ha già accettato (art. 525 c.c.). Domande frequenti: - D: Se rinuncio all'eredità la banca può rivalersi su di me? R: No, a meno che tu non abbia firmato il mutuo come cointestatario o garante. La rinuncia toglie la qualità di erede: la banca non può agire sul patrimonio personale di chi ha rinunciato per il debito residuo del mutuo. Può agire solo sui beni dell'eredità, in particolare sull'immobile ipotecato, seguendo la procedura di pignoramento e vendita giudiziaria. - D: Posso rinunciare solo al mutuo e tenere la casa? R: No, la rinuncia all'eredità è unica e indivisibile: non si può accettare un bene e rifiutarne un altro. Se si vuole la casa, l'unica strada è accettare l'eredità, con beneficio d'inventario se si teme che i debiti superino l'attivo. - D: Se i figli rinunciano all'eredità, la casa con il mutuo passa ai nipoti? R: Sì, se il figlio che rinuncia ha discendenti: per rappresentazione (artt. 467 e 468 c.c.) subentrano loro, quindi i nipoti del defunto diventano chiamati all'eredità e, per evitare casa e mutuo, devono rinunciare a loro volta. Per i nipoti minorenni decidono i genitori con l'autorizzazione del giudice tutelare (art. 320 c.c.); un minore può accettare solo con beneficio d'inventario (art. 471 c.c.). - D: Entro quanto tempo si può rinunciare all'eredità? R: In generale entro dieci anni dall'apertura della successione (art. 480 c.c.). Il termine si accorcia in due casi: se il chiamato è nel possesso di beni ereditari, per esempio vive nella casa del defunto, deve fare l'inventario entro tre mesi, altrimenti è considerato erede puro e semplice (art. 485 c.c.); e se un interessato, come la banca, chiede al giudice di fissargli un termine per decidere (art. 481 c.c.). - D: Conviene accettare con beneficio d'inventario invece di rinunciare? R: Se la casa ha un valore superiore al debito residuo del mutuo e agli altri debiti, l'accettazione con beneficio d'inventario permette di tenere l'immobile, continuando a pagare le rate, e limita la responsabilità ai soli beni ereditati (art. 490 c.c.). La scelta va valutata caso per caso, di solito con un notaio. ### Quanto costa il notaio per la seconda casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-costa-notaio-seconda-casa Aggiornato: 2026-10-13 Per una seconda casa comprata da un privato, al notaio paghi il 9% del valore catastale come imposta di registro, 100 euro fra ipotecaria e catastale e il suo onorario, che non ha una tariffa di legge. Il valore catastale è rendita × 1,05 × 120 con il prezzo-valore (registro minimo 1.000 euro): su una casa da 200.000 euro con rendita di 800 euro le imposte sono 9.172 euro, contro 1.948 per la prima casa. Con un mutuo di 160.000 euro si aggiungono 3.200 euro di imposta sostitutiva (2%). Dal costruttore che applica l'IVA paghi il 10% del prezzo più 600 euro fra registro, ipotecaria e catastale, oltre a bollo e tasse. Punti chiave: - Da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA: 9% di registro sul valore catastale (rendita × 1,05 × 120 con il prezzo-valore), minimo 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. - Dal costruttore che applica l'IVA: 10% del prezzo (22% per A/1, A/8 e A/9), 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, più il bollo e le tasse ipotecarie e catastali. - Con il mutuo l'imposta sostitutiva è il 2% dell'importo per le case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo, invece dello 0,25%. - L'onorario del notaio non ha una tariffa di legge e non dipende dal fatto che la casa sia prima o seconda: si concorda, con un preventivo scritto che il notaio deve dare prima. - Le imposte d'acquisto e il notaio della compravendita non si detraggono; interessi e spese del mutuo solo se entro un anno la casa diventa l'abitazione principale, tua o di un tuo familiare. Domande frequenti: - D: Il notaio chiede un onorario più alto per la seconda casa? R: Non per legge. Le tariffe delle professioni regolamentate sono abrogate dall'art. 9 del D.L. 1/2012: il compenso si concorda, e nessuna norma lo lega al fatto che la casa sia prima o seconda. La legge 49/2023 sull'equo compenso riguarda i rapporti dei professionisti con banche, assicurazioni, imprese con più di 50 dipendenti o 10 milioni di ricavi e pubblica amministrazione, non il privato che compra casa. Sulla seconda casa cambiano le imposte. - D: Quanto è l'imposta di registro sulla seconda casa nel 2026? R: Se vende un privato, o un'impresa senza IVA, è il 9% del valore catastale (rendita × 1,05 × 120) quando nell'atto chiedi il prezzo-valore, altrimenti il 9% del prezzo. Non scende mai sotto 1.000 euro: con il prezzo-valore il minimo scatta sotto una rendita di circa 88,18 euro. Con una rendita di 800 euro sono 9.072 euro. - D: Se compro la seconda casa da un'impresa pago sempre l'IVA? R: No. Di regola la vendita di un'abitazione da parte di un'impresa è esente da IVA e si paga il 9% di registro, come da un privato. L'IVA, il 10% del prezzo (22% per A/1, A/8 e A/9), si applica quando vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato la casa, entro cinque anni dalla fine dei lavori, o anche dopo se la sceglie nell'atto o nel preliminare. - D: Quanto costa il notaio per la seconda casa senza mutuo? R: Paghi solo le imposte dell'atto di acquisto e un onorario, quello della compravendita. Da un privato le imposte sono il 9% del valore catastale più 100 euro: 9.172 euro con una rendita di 800 euro. Senza mutuo non ci sono l'atto di mutuo con il suo onorario, l'imposta sostitutiva, la perizia e l'istruttoria della banca. ### Quanto costa la penale di estinzione anticipata del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/penale-estinzione-anticipata-mutuo-quanto-costa Aggiornato: 2026-09-23 La penale di estinzione anticipata del mutuo non si paga se il mutuo è intestato a una persona fisica ed è servito a comprare o ristrutturare una casa, prima o seconda, o l'immobile in cui lavora: vale sia per l'estinzione totale sia per quella parziale. Lo prevede l'art. 120-ter del Testo unico bancario per i contratti firmati dal 2 febbraio 2007 (acquisto della prima casa) o dal 3 aprile 2007 (tutti gli altri casi). Sui mutui più vecchi la penale può restare, ma non oltre i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007: 0,50% del capitale per i variabili, fino all'1,90% per i fissi stipulati dal 2001. Per società ed enti vale quello che dice il contratto. Punti chiave: - Per i mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa la penale di estinzione anticipata è nulla (art. 120-ter TUB): dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa, dal 3 aprile 2007 negli altri casi. - La regola vale sia per l'estinzione totale sia per quella parziale, e copre anche lo studio o il negozio in cui si lavora. - Per i mutui firmati prima del 2 febbraio 2007 la penale resta, ma entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007; per le società vale il contratto. - Su un mutuo fisso del 2006 con circa 74.779 euro di residuo, il tetto ABI dell'1,50% porta la penale massima a 1.121,68 euro; con il variabile (0,50%) a 373,89 euro. Domande frequenti: - D: Se il mutuo è intestato a una società si paga la penale di estinzione anticipata? R: Sì, se il contratto la prevede. L'art. 120-ter TUB protegge solo le persone fisiche: per srl, snc, sas e altri enti la penale è quella scritta nel contratto, e i tetti dell'accordo ABI del 2007 non si applicano, perché riguardano i mutui delle persone fisiche firmati prima del 2 febbraio 2007. Conviene negoziarla alla firma e chiedere il conteggio estintivo prima di chiudere. - D: La legge Bersani vale anche per l'estinzione parziale? R: Sì. Il divieto di penale copre sia l'estinzione totale sia quella parziale, purché il contratto rientri nella norma (mutuo di una persona fisica per comprare o ristrutturare una casa o l'immobile in cui lavora). - D: Chi ha un mutuo per la seconda casa paga la penale? R: No, se il mutuo è intestato a una persona fisica, è servito a comprare o ristrutturare la seconda casa ed è stato firmato dal 3 aprile 2007 in poi (per la prima casa la data è il 2 febbraio 2007). L'art. 120-ter TUB guarda a chi firma e a cosa serve il mutuo, non al fatto che sia la casa di residenza. - D: Cosa succede se il mio mutuo è stato firmato prima del 2007? R: La penale può restare se il contratto la prevede, ma non oltre i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (art. 161, comma 7-ter, TUB): 0,50% del capitale per i variabili e per i fissi stipulati prima del 2001; per i fissi dal 2001 1,90% nella prima metà del piano e 1,50% nella seconda, zero negli ultimi due anni. La cifra esatta è nel conteggio estintivo che si chiede alla banca. - D: La banca può inventarsi una penale non scritta in contratto? R: No: qualunque costo di estinzione anticipata deve essere previsto esplicitamente nel contratto di mutuo firmato dal cliente. Se non c'è, la banca non può applicarlo unilateralmente. ### Usucapione: si può fare un mutuo sulla casa usucapita? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/usucapione-immobile-mutuo-si-puo Aggiornato: 2026-08-31 Sì, ma solo dopo aver reso certo e trascritto il titolo. Le banche non concedono un mutuo ipotecario su un immobile posseduto per usucapione ma non accertata, perché manca un titolo di provenienza idoneo su cui iscrivere ipoteca in sicurezza. Serve una sentenza dichiarativa di usucapione passata in giudicato e trascritta nei registri immobiliari (art. 2651 c.c.), oppure un accordo raggiunto in mediazione che accerti l'usucapione, sottoscritto e autenticato nelle forme previste e quindi trascrivibile. Anche dopo l'accertamento la banca resta prudente sulla ricostruzione ventennale della provenienza e può chiedere garanzie aggiuntive, come una polizza sul titolo o un garante: è prassi bancaria, non un obbligo di legge. Punti chiave: - L'usucapione si perfeziona da sola col possesso, ma senza titolo trascritto la banca non eroga. - La strada è la sentenza dichiarativa trascritta ex art. 2651 c.c. o l'accordo di mediazione trascrivibile. - Anche dopo l'accertamento la provenienza resta "atipica": possibile richiesta di polizza sul titolo o garante. - Nessuna norma impone il rifiuto: dipende dalle politiche di rischio della singola banca. Domande frequenti: - D: Un immobile usucapito si può vendere senza sentenza del giudice? R: In teoria sì, perché l'acquisto avviene al maturare del possesso. In pratica notaio e banca chiedono un titolo accertato e trascritto: senza, il rogito con mutuo non si fa. - D: La banca può rifiutare anche con la sentenza trascritta? R: Sì. La sentenza rende il titolo giuridicamente solido, ma la valutazione del rischio resta discrezionale: la banca può chiedere garanzie aggiuntive o non procedere. - D: Cos'è la polizza sulla provenienza? R: È una copertura assicurativa contro i vizi del titolo di proprietà. Alcune banche la richiedono quando la provenienza è atipica, compresa quella da usucapione. - D: Che differenza fa l'usucapione decennale? R: L'usucapione abbreviata dell'art. 1159 c.c. presuppone un titolo astrattamente idoneo già trascritto e la buona fede: c'è una traccia documentale in più, che di solito rende la posizione più leggibile per la banca. - D: Serve sempre la causa in tribunale? R: Prima di andare in giudizio va esperito il tentativo di mediazione, che per l'usucapione è condizione di procedibilità. Se le parti trovano un accordo che accerta l'usucapione, nelle forme previste è trascrivibile senza sentenza. - D: Quanto costa e quanto dura la procedura? R: Non esistono tariffe standard applicabili a tutti i casi: dipende dal valore dell'immobile, dall'organismo di mediazione e dall'eventuale contenzioso. Chiedi un preventivo scritto ad avvocato e notaio prima di iniziare. ### Rent to buy: come funziona davvero? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rent-to-buy-come-funziona-guida-completa Aggiornato: 2026-10-05 Il rent to buy è il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione previsto dall'art. 23 del D.L. 133/2014 (convertito in L. 164/2014): entri subito nell'immobile pagando un canone, e una parte di quel canone viene imputata in acconto sul prezzo se decidi di comprare entro il termine pattuito. L'acquisto è un diritto, non un obbligo. Il contratto si trascrive ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. con effetto prenotativo che dura per tutta la durata del contratto e comunque non oltre dieci anni. Alla fine il mutuo serve solo per il prezzo residuo, al netto degli acconti già versati. Punti chiave: - Il rent to buy dà un diritto di acquisto, non un obbligo: se non compri perdi solo quanto pattuito, non l'intero versato. - Il contratto deve indicare da subito quale quota di canone è godimento e quale è acconto sul prezzo. - La trascrizione ex art. 2645-bis c.c. protegge fino a dieci anni: senza trascrizione sei molto più esposto. - Il mutuo finale finanzia il prezzo residuo, ma molte banche escludono gli acquisti legati a un rent to buy: verificalo prima di firmare. Chi lo concede valuta l'immobile con perizia al momento del rogito. Domande frequenti: - D: Nel rent to buy sono obbligato a comprare? R: No. L'art. 23 del D.L. 133/2014 attribuisce al conduttore un diritto di acquisto esercitabile entro il termine convenuto, non un obbligo. Se non lo esercizi il contratto si chiude e restano ferme le regole pattuite sulle somme versate. - D: Quanto dura un contratto di rent to buy? R: La durata è libera, ma gli effetti prenotativi della trascrizione valgono per tutta la durata del contratto e comunque non oltre dieci anni. Oltre quel termine la protezione verso i terzi viene meno. - D: Se non pago qualche canone perdo tutto? R: Dipende dal contratto. Si risolve quando non paghi il numero di canoni fissato dalle parti, che non può essere inferiore a un ventesimo del totale (art. 23, comma 2, D.L. 133/2014). In quel caso il concedente riprende l'immobile e trattiene tutti i canoni come indennità, salvo che il contratto preveda diversamente (comma 5): è una clausola da negoziare. - D: Come si tassano i canoni del rent to buy? R: La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015 distingue le due componenti: la quota di godimento segue il regime della locazione, la quota imputata ad acconto sul prezzo segue il regime degli acconti su cessione di immobile, con scomputo al momento del rogito. - D: Posso usare le agevolazioni prima casa? R: Sì, se i requisiti sussistono al momento dell'atto di trasferimento definitivo, non al momento della firma del rent to buy. Lo stesso vale per il meccanismo prezzo-valore. - D: La banca mi dà il mutuo per il prezzo residuo? R: Non è detto: molte banche escludono gli acquisti legati a un rent to buy, quindi chiedi alla banca se lo finanzia prima di firmare il contratto. La banca che lo concede valuta il tuo profilo e l'immobile al momento del rogito, con una perizia aggiornata; gli acconti già versati riducono l'importo da chiedere. ### Qual è il reddito minimo per un mutuo prima casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/reddito-minimo-mutuo-prima-casa-2026 Aggiornato: 2026-09-23 Non esiste un reddito minimo fissato per legge per ottenere un mutuo prima casa. Le banche non applicano una soglia di ingresso ma due criteri combinati: la rata non deve superare circa il 30-35% del reddito netto e la somma che resta dopo la rata deve essere considerata sufficiente a vivere. Con redditi bassi il limite vero è il capitale ottenibile: con 1.000 € netti, per esempio, la rata sostenibile è di circa 330 € e il mutuo in 25 anni arriva a circa 63.780 € (tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026), abbastanza per una casa da circa 79.725 € con il 20% di anticipo. Punti chiave: - Nessuna norma fissa un reddito minimo: l'art. 120-undecies TUB impone la valutazione del merito creditizio, senza soglie. - I due criteri di fatto sono rata/reddito (30-35%) e disponibilità residua dopo la rata. - Conta più la stabilità della fonte di reddito che il suo importo assoluto. - Con redditi bassi il problema non è un divieto ma il capitale: con 1.000 € netti sono circa 63.780 € in 25 anni, con i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. Domande frequenti: - D: Esiste un reddito minimo per ottenere un mutuo prima casa? R: No. Nessuna norma fissa un importo minimo: l'art. 120-undecies TUB impone alla banca di valutare il merito creditizio caso per caso, guardando il rapporto tra rata e reddito netto e la somma che resta disponibile dopo il pagamento della rata. - D: Con 1.000 euro netti si può ottenere un mutuo? R: Sì, è possibile anche da soli: nessuna norma lo vieta, ma il margine è stretto. Con la prassi del 33% la rata sostenibile è di circa 330 € e, con i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026, il mutuo arriva a circa 63.780 € in 25 anni e 71.519 € in 30. Un cointestatario alza la cifra e un garante rende più solida la pratica; la garanzia del Fondo Consap, per chi rientra nelle categorie di legge, non la alza ma permette di comprare senza anticipo una casa che costa quanto il mutuo. - D: Quale reddito viene considerato ammissibile? R: Reddito da lavoro dipendente, pensione, lavoro autonomo con dichiarazioni consolidate e, con criteri più prudenti, redditi accessori come canoni di locazione. Le voci non continuative vengono in genere scartate o pesate al ribasso. - D: Il reddito lordo o quello netto? R: Il calcolo prudenziale si fa sul netto mensile percepito, ricostruito su base annua (spesso considerando 13 o 14 mensilità), mentre il lordo serve alla verifica documentale. - D: Un contratto non a tempo indeterminato blocca il mutuo? R: Non lo blocca, ma cambia il peso della valutazione: la banca guarda anzianità, settore e prospettive di rinnovo, e spesso chiede un garante o un LTV più basso. - D: Il Fondo di garanzia prima casa sostituisce il reddito? R: No. Riduce il rischio della banca sull'immobile e permette LTV più alti, ma la sostenibilità della rata rispetto al reddito resta un requisito autonomo da soddisfare. ### Quanto presta la banca se la casa è da ristrutturare? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-presta-la-banca-per-una-casa-da-ristrutturare Aggiornato: 2026-08-31 Se la casa è da ristrutturare la banca non calcola la percentuale finanziabile sul prezzo pattuito, ma sul minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Il perito stima l'immobile allo stato di fatto e, solo se i lavori sono documentati da un preventivo o computo metrico firmato da un tecnico, può indicare anche un valore post-lavori: in quel caso la quota destinata ai lavori viene erogata progressivamente per stato di avanzamento e non tutta al rogito. Un immobile al grezzo, inagibile o con difformità urbanistico-catastali non sanate viene valutato in modo molto più prudenziale, quindi l'importo mutuabile può scendere anche con un reddito solido. Le percentuali di LTV applicate a questi immobili non sono fissate da alcuna norma: sono policy interne di ciascuna banca e vanno verificate caso per caso. Punti chiave: - L'LTV si applica al minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia: se il perito valuta meno del prezzo, l'importo finanziabile scende. - Il valore post-lavori viene riconosciuto solo con preventivo o computo metrico di un tecnico, e comporta erogazione a stato di avanzamento lavori. - Agibilità e conformità urbanistico-catastale sono prerequisiti pratici per l'erogazione, non soltanto per il rogito. - Un immobile al grezzo o inagibile viene valutato in modo fortemente prudenziale: il divario con il prezzo lo copri con capitale proprio. - Nessuna norma fissa un LTV standard per gli immobili da ristrutturare: è una policy interna, diversa da banca a banca. Domande frequenti: - D: La banca finanzia l'80% del prezzo o l'80% del valore di perizia? R: Applica la percentuale al valore più basso tra i due. Se paghi 150.000 euro e il perito valuta l'immobile allo stato attuale 120.000 euro, l'80% si calcola su 120.000 euro. Solo se in perizia viene riconosciuto anche il valore post-lavori, documentato da preventivo o computo metrico, la base può essere più alta: in quel caso però la quota lavori viene erogata per stato di avanzamento e non subito. - D: Posso ottenere il mutuo su una casa senza agibilità o con difformità catastali? R: Nella prassi la banca chiede che l'immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, o che la difformità sia sanabile con una pratica già avviata, e che l'agibilità esista o sia ottenibile a fine lavori. In assenza di questi elementi molti istituti finanziano solo la quota immobile e vincolano il resto alla chiusura del cantiere. Non esiste una regola uniforme: dipende dalla policy della singola banca. - D: Come viene valutato un immobile al grezzo? R: Il perito lo valuta allo stato di fatto, tenendo conto dei costi necessari per renderlo abitabile e dei rischi tecnici su impianti, struttura e titoli edilizi. Il risultato è una stima sensibilmente più bassa rispetto a immobili comparabili già agibili nella stessa zona. Le decurtazioni applicate sono prassi estimativa, non percentuali normate. - D: Cosa succede se durante i lavori l'avanzamento è inferiore al previsto? R: La tranche viene erogata solo per la quota di lavori effettivamente realizzata e certificata dal tecnico incaricato dalla banca; il resto resta sospeso fino al completamento. È il meccanismo con cui la banca protegge un valore post-lavori che, al momento della delibera, era solo stimato. - D: Conviene chiedere un unico mutuo acquisto più ristrutturazione? R: Spesso sì, perché unifica garanzia ipotecaria e condizioni economiche invece di aggiungere un prestito separato più costoso. In cambio la banca chiede più documentazione tecnica sui lavori e impone il rilascio a tranche, quindi serve liquidità per anticipare le lavorazioni prima di ogni erogazione. ### Quanto è affidabile una simulazione mutuo online? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-e-affidabile-simulazione-mutuo-online Aggiornato: 2026-10-05 Una simulazione mutuo online è affidabile quanto più si avvicina al calcolo che farà davvero la banca in istruttoria: non basta il calcolo puro della rata su importo, tasso e durata, servono anche profilo del richiedente (reddito, età, altri finanziamenti), rapporto rata/reddito, LTV (rapporto tra mutuo e valore dell'immobile) e spese accessorie stimate. Una simulazione che ignora questi elementi dà solo un numero indicativo di rata, non una stima di fattibilità. Anche la simulazione più completa resta comunque provvisoria: solo l'istruttoria bancaria, con CRIF e perizia sull'immobile, porta al numero definitivo in delibera. Punti chiave: - Il calcolo puro della rata (importo, tasso, durata) non è una simulazione realistica: è solo matematica finanziaria. - Una simulazione utile aggiunge profilo, rapporto rata/reddito, LTV e spese accessorie stimate. - Il risultato resta indicativo finché non c'è un PIES personalizzato o una delibera formale. - Il numero cambia in delibera per elementi che solo la banca verifica: CRIF, perizia, documentazione reddituale definitiva. Domande frequenti: - D: Una simulazione online sostituisce la richiesta in banca? R: No. Una simulazione, anche accurata, è un'indicazione di massima. Il valore vincolante arriva solo con il PIES personalizzato e, a monte, con la delibera dopo l'istruttoria completa. - D: Perché due simulatori online danno rate diverse sullo stesso importo? R: Perché possono usare formule diverse (ammortamento francese standard vs varianti), spread di riferimento diversi o non includere le stesse spese accessorie nel TAEG stimato. Confronta sempre a parità di importo, durata e tipo di tasso. - D: Serve il CRIF per fare una simulazione? R: Per una simulazione online di solito no: non richiede l'accesso alle banche dati creditizie. La banca però può consultare il CRIF già per una pre-delibera o un preventivo, se tu la autorizzi, e non solo in istruttoria. Secondo il CRIF, se un servizio ti chiede l'autorizzazione a consultare il SIC è probabile che tu stia facendo una richiesta vera e propria, che resta registrata: leggi l'informativa prima di dare il consenso. - D: Cos'è l'LTV e perché la simulazione dovrebbe considerarlo? R: LTV (Loan to Value) è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Più è alto, più lo spread applicato dalla banca tende a salire: una simulazione che non lo considera può sottostimare la rata reale. - D: Se la simulazione mostra una rata sostenibile, la banca approverà l'importo? R: Non automaticamente. La rata sostenibile secondo il rapporto rata/reddito è una condizione necessaria ma non sufficiente: contano anche la valutazione dell'immobile in perizia, la storia creditizia e le politiche interne della singola banca. ### Quanto costa il notaio se il mutuo è cointestato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-costa-il-notaio-se-il-mutuo-e-cointestato Aggiornato: 2026-10-05 Molto meno di quanto si teme: il costo non raddoppia perché gli intestatari sono due. Le imposte si calcolano sul valore dell'atto e sul capitale finanziato, non sul numero di persone, e la tassa d'archivio segue il valore del repertorio. L'unica voce che può muoversi è l'onorario, che dal 2012 non è tariffato e può riflettere la maggiore complessità della pratica: più identificazioni, più verifiche, più firme. Il caso che invece cambia davvero il conto è un altro: se uno solo dei due ha i requisiti prima casa, le agevolazioni si applicano pro quota. Punti chiave: - Le imposte si calcolano su valore dell'atto e capitale finanziato: il numero di intestatari non le moltiplica. - La tassa d'archivio dipende dal valore di repertorio, non dalle parti in atto. - L'onorario non è tariffato dal 2012 e può riflettere la maggiore complessità della pratica: chiedi il preventivo scritto. - Se solo uno dei due ha i requisiti prima casa, le agevolazioni si applicano pro quota. - Imposta sostitutiva del mutuo e imposte dell'atto di acquisto sono due cose diverse: non sommarle a caso. Domande frequenti: - D: Il costo del notaio raddoppia se il mutuo è cointestato? R: No. Le imposte dovute sull'atto di acquisto e sul finanziamento si calcolano sul valore dell'immobile e sul capitale erogato, non sul numero di intestatari. Può variare l'onorario, per la maggiore complessità della pratica, ma si tratta di una differenza e non di un raddoppio. - D: L'imposta sostitutiva sul mutuo cambia se i mutuatari sono due? R: La base di calcolo resta il capitale erogato, quindi il numero di mutuatari non la moltiplica. Può però cambiare l'aliquota applicata quando i mutuatari hanno situazioni fiscali diverse: in quel caso l'agevolazione si applica pro quota. - D: Cosa succede se solo uno dei due acquirenti ha i requisiti prima casa? R: Le agevolazioni si applicano pro quota: la parte di operazione riferibile a chi ha i requisiti beneficia del regime agevolato, l'altra segue quello ordinario. Vale sia per le imposte sull'acquisto sia per l'imposta sostitutiva sul finanziamento; il riferimento è la prassi dell'Agenzia delle Entrate in materia di agevolazione prima casa. - D: La tassa d'archivio dipende dal numero di parti? R: No, è determinata in base al valore dell'atto iscritto a repertorio. Come le imposte, non cresce perché gli intestatari sono due. - D: Posso chiedere un preventivo dettagliato al notaio? R: Sì, ed è la cosa da fare sempre. Il preventivo deve distinguere onorario, imposte e anticipazioni: solo così capisci quale parte è negoziabile, perché sulle imposte non c'è margine mentre l'onorario è libero dal 2012. - D: Conviene cointestare il mutuo per risparmiare sul notaio? R: La cointestazione non è una leva di risparmio sui costi dell'atto: si scelgono in base a reddito, merito creditizio, proprietà dell'immobile e detrazioni fiscali. Sul costo notarile l'effetto è marginale. ### Quanto anticipo serve davvero per comprare casa con il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-anticipo-serve-per-un-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 L'anticipo tipico corrisponde alla parte di prezzo che la banca non finanzia: con il consueto limite di finanziamento all'80% del valore, significa circa un quinto del prezzo. Attenzione però a due punti: quell'80% è il tetto che la Banca d'Italia fissa per il credito fondiario, superabile fino al 100% solo con garanzie integrative come il Fondo Consap; e l'anticipo non serve solo a coprire la differenza sul prezzo. Mettici anche imposte, notaio, eventuale agenzia, perizia e istruttoria. C'è poi un terzo fattore che sposta il conto: la banca calcola il finanziamento sul minore tra prezzo e valore di perizia, quindi una perizia più bassa aumenta l'anticipo necessario. Punti chiave: - Il limite dell'80% di LTV viene dalle istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia sul credito fondiario (art. 38 TUB): si sale fino al 100% solo con garanzie integrative. - Il finanziamento si calcola sul minore tra prezzo e valore di perizia: una perizia bassa alza l'anticipo. - L'anticipo deve coprire anche imposte, notaio, agenzia, perizia e istruttoria: non solo la differenza sul prezzo. - Il Fondo di garanzia prima casa può agevolare l'accesso quando la quota finanziata è elevata: requisiti da verificare su Consap. - Onorario notarile e provvigione di agenzia non sono tariffati: chiedi preventivi scritti. Domande frequenti: - D: Serve per legge un anticipo del 20% per il mutuo? R: Un anticipo minimo in quanto tale no, un tetto al mutuo sì. Per il credito fondiario l'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia il compito di fissare l'importo massimo in rapporto al valore dell'immobile ipotecato: le istruzioni di vigilanza lo fissano all'80%, elevabile fino al 100% con garanzie integrative, come quella del Fondo Consap. Senza una garanzia in più, la parte scoperta è l'anticipo. - D: Su quale valore la banca calcola quanto può finanziare? R: Sul minore tra il prezzo di acquisto e il valore risultante dalla perizia. Se la perizia è inferiore al prezzo pattuito, l'importo finanziabile si riduce e la differenza va coperta con mezzi propri: è la ragione più frequente per cui l'anticipo necessario cresce all'improvviso. - D: Quali spese devo coprire oltre alla differenza sul prezzo? R: Le imposte dovute sull'acquisto (imposta di registro o IVA a seconda del venditore, più imposte ipotecaria e catastale), l'imposta sostitutiva sul finanziamento, l'onorario notarile, l'eventuale provvigione di agenzia, la perizia e le spese di istruttoria della banca. - D: Posso ottenere un mutuo senza anticipo? R: Esistono finanziamenti che coprono l'intero prezzo, in genere a condizioni meno favorevoli e con una valutazione più stringente del profilo del richiedente. Anche in quel caso, però, le spese accessorie e le imposte restano a carico dell'acquirente: un mutuo che copre il prezzo non copre il costo totale dell'operazione. - D: Il Fondo di garanzia prima casa riduce l'anticipo necessario? R: Il Fondo offre una garanzia pubblica sui mutui per l'acquisto dell'abitazione principale e può agevolare l'accesso al credito quando la quota finanziata è elevata. Requisiti soggettivi, misura della garanzia e soglie sono stati modificati più volte: vanno verificati sulla sezione normativa di Consap alla data della domanda. - D: Quanto costa il notaio? R: L'onorario notarile non è tariffato per legge dopo la liberalizzazione del 2012: dipende dal valore dell'immobile, dalla complessità dell'atto e dal professionista. L'unico modo serio di stimarlo è chiedere due o tre preventivi scritti che distinguano onorario, imposte e anticipazioni. ### Quanta anzianità lavorativa serve per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanta-anzianita-lavorativa-serve-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Nessuna legge fissa un'anzianità lavorativa minima per il mutuo: l'art. 120-undecies del TUB chiede alla banca di valutare il merito creditizio, e ogni banca decide come. A tempo indeterminato di solito basta il periodo di prova superato; oltre a quello, secondo la banca si va da nessun minimo a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni, anche sommando più datori. A termine conta aver lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni; da somministrato lo stipendio spesso conta solo in parte; con la partita IVA servono di solito alcuni anni di attività, spesso tre. Con poca anzianità aiutano un anticipo più alto, un cointestatario o un garante. Punti chiave: - Nessuna legge fissa un'anzianità minima: l'art. 120-undecies del TUB obbliga la banca a valutare il merito creditizio, non a usare una soglia standard. - Tempo indeterminato: di solito basta il periodo di prova superato; secondo la banca si va da nessun minimo a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni, anche sommando più datori. - Tempo determinato: di solito conta aver lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso serve un cointestatario o un garante. Per i somministrati molte banche contano lo stipendio solo in parte o solo accanto a un altro reddito stabile. - Partita IVA: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, perché serve un andamento e non un solo anno positivo. - Colf, collaboratori, supplenti e stranieri: conta la continuità che si vede nell'estratto contributivo INPS, e alcune banche chiedono anni nel ruolo. - La garanzia Consap non compensa l'anzianità per tutti: è riservata a categorie precise, come under 36 e giovani coppie. Domande frequenti: - D: Esiste un numero minimo di mesi di lavoro previsto dalla legge? R: No. L'art. 120-undecies del Testo unico bancario impone alla banca di valutare il merito creditizio con informazioni sufficienti e verificate, ma non fissa mesi né anni. Le soglie nascono dalle politiche interne delle banche: si va da nessuna anzianità minima, con la sola prova superata, a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni per le più prudenti. - D: Posso chiedere il mutuo se sono ancora in periodo di prova? R: In genere è il momento peggiore per presentare domanda: durante la prova il rapporto può essere interrotto liberamente da entrambe le parti, quindi la banca non ha modo di considerare stabile il reddito. La prassi diffusa è attendere il superamento della prova e presentare la domanda subito dopo, con la comunicazione scritta di conferma. - D: Ho cambiato lavoro da poche settimane: perdo l'anzianità accumulata prima? R: Non necessariamente. Se fra un lavoro e l'altro non ci sono buchi, alcune banche sommano l'anzianità maturata con più datori. Di solito vogliono le ultime 3 buste paga del nuovo lavoro e il contratto, per vedere che la prova è superata, più l'estratto contributivo INPS che mostra la continuità. Con meno di tre cedolini la banca può chiederti di aspettare. - D: Quanti anni di partita IVA servono per il mutuo? R: Di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre: con una sola dichiarazione non si vede un andamento. Alcune banche valutano storici più brevi per professionisti iscritti a un albo o per chi arriva da un lavoro dipendente nello stesso settore, spesso chiedendo un anticipo più alto o garanzie in più. Guardano anche gli estratti conto, di solito degli ultimi 6 mesi, compresi quelli dell'attività. - D: La garanzia pubblica compensa la poca anzianità? R: Solo se rientri nelle categorie del Fondo prima casa gestito da Consap: under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose e persone con disabilità grave. Il Fondo non guarda il contratto né l'anzianità, ma copre la banca, non il tuo reddito: la delibera resta della banca, che valuta la rata come per ogni mutuo. - D: Colf e badanti possono avere il mutuo? R: Sì, ma non con tutte le banche. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno alcune banche non contano il reddito da lavoro domestico; altre lo contano accanto a un cointestatario con un reddito stabile e possono chiedere un'anzianità minima nel ruolo, dimostrata dall'estratto contributivo INPS. Al posto della CU, che la famiglia non rilascia, servono l'attestazione annuale del datore e la dichiarazione dei redditi. Pesano i periodi senza contributi fra un datore di lavoro e l'altro. - D: Il lavoro svolto all'estero conta come anzianità? R: Può contare, ma l'onere documentale è più alto: servono contratti, dichiarazioni fiscali e talvolta traduzioni, e la banca deve poter ricostruire la continuità del reddito. È un caso da impostare bene fin dall'inizio, con banche che trattano spesso profili con storico estero. ### Quale banca eroga il mutuo più velocemente? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quale-banca-eroga-il-mutuo-piu-velocemente Aggiornato: 2026-08-31 Non esiste una classifica ufficiale e stabile delle banche più veloci a erogare un mutuo: i tempi dichiarati dagli istituti cambiano nel tempo, per zona e per tipo di pratica, quindi qualsiasi numero per singola banca trovato online va preso come indicativo, non come garanzia. Quello che si può dire con certezza, per canale: le banche online e i canali digitali tendono ad avere processi più standardizzati e più rapidi sui profili semplici; le filiali tradizionali possono essere più lente sui casi lineari ma più flessibili su quelli complessi; un broker o mediatore creditizio non eroga direttamente, ma accorcia i tempi complessivi mandando la pratica alla banca con la griglia più adatta al tuo profilo, evitando tentativi a vuoto. Il fattore che pesa più della banca scelta è la qualità della pratica: documenti completi, immobile senza criticità catastali, perizia accessibile. Punti chiave: - Non esiste una classifica affidabile e stabile 'banca X più veloce di banca Y': i tempi dichiarati cambiano nel tempo e vanno verificati caso per caso. - Per canale, le banche online sono in media più rapide sui profili standard; le filiali tradizionali possono essere più lente ma più flessibili sui casi complessi. - Un broker o mediatore creditizio non è una banca: instrada la pratica verso l'istituto con la griglia più adatta, riducendo i tentativi a vuoto che allungano i tempi reali. - Il fattore che incide di più non è la banca scelta ma la qualità della pratica: documenti completi, immobile senza difformità, perizia programmabile in fretta. - Chi ha un preliminare firmato con clausola sospensiva dovrebbe chiedere sempre tempi indicativi scritti, non promesse verbali in filiale. Domande frequenti: - D: Esiste una lista ufficiale delle banche più veloci a erogare il mutuo? R: No. Non esiste una fonte ufficiale che pubblichi e aggiorni una classifica comparabile banca per banca: i tempi dipendono da politica commerciale del momento, carico di lavoro delle filiali, zona geografica e complessità della pratica. Diffida di classifiche numeriche precise trovate online senza indicazione di data e metodo. - D: Le banche online sono sempre più veloci di quelle tradizionali? R: Sui profili semplici (dipendente a tempo indeterminato, immobile regolare, LTV contenuto) sì, in media: i processi digitali sono più standardizzati. Su casi complessi (partita IVA, immobile atipico, garanzie particolari) una filiale con margine di valutazione può essere più efficace, anche se richiede più passaggi. - D: Un broker fa erogare il mutuo più in fretta? R: Il broker non eroga: fa da tramite verso più banche. Il vantaggio in termini di tempo è indiretto, perché indirizza la pratica verso l'istituto che statisticamente accetta profili come il tuo, evitando di perdere settimane con una banca che poi rifiuta o rallenta. - D: Cosa mi fa perdere più tempo, in pratica? R: Documentazione incompleta o consegnata a rate, difformità catastali o urbanistiche sull'immobile, perizia non programmabile per indisponibilità dell'immobile o del perito. Questi tre fattori, più della banca scelta, spiegano la maggior parte dei ritardi reali. - D: Posso chiedere alla banca un tempo garantito per iscritto? R: Puoi chiedere un'indicazione scritta dei tempi medi dichiarati per il tipo di pratica, ma raramente è un impegno vincolante: dipende da fattori esterni come la perizia e i controlli ipocatastali. Usa quell'indicazione come riferimento, non come garanzia contrattuale. - D: Conviene presentare domanda in più banche insieme per fare prima? R: Per informazioni e preventivi sì, è prassi comune. Per domande formali è più prudente limitarsi, perché ogni richiesta genera una registrazione nei sistemi di informazione creditizia e istruttorie parallele su più banche assorbono comunque il tuo tempo nella raccolta documenti. ### Prelazione agraria: quando spetta e quando non spetta? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/prelazione-agraria-quando-spetta-mutuo Aggiornato: 2026-08-31 La prelazione agraria spetta prioritariamente all'affittuario coltivatore diretto del fondo e, in sua assenza, al proprietario confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola. Chi ha diritto deve ricevere la notifica della proposta di vendita (denuntiatio) e ha 30 giorni per esercitare il diritto. Se non rispettata, l'avente diritto può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione (retratto agrario, art. 8 L. 590/1965). Non spetta in caso di permuta, vendita forzata, successione, donazione o se il terreno è edificabile. Punti chiave: - Titolari: affittuario coltivatore diretto e, in subordine, confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola. - Denuntiatio: notifica formale che avvia il termine di 30 giorni per l'esercizio. - Retratto: riscatto del fondo possibile entro un anno dalla trascrizione dell'atto violato. - Esclusioni: donazioni, permute, vendite forzate e terreni a destinazione urbanistica non agricola. Domande frequenti: - D: La prelazione agraria vale anche se compro con un mutuo? R: Sì. La legge non distingue in base alle modalità di finanziamento: se il fondo rientra nei presupposti di legge, la prelazione deve essere rispettata a prescindere dal mutuo. - D: Quando non spetta il diritto di prelazione agraria? R: Non spetta in caso di donazione (titolo gratuito), permuta, vendita forzata, fallimento, espropriazione e per terreni con destinazione edilizia, industriale o turistica (Art. 8 L. 590/1965). - D: L'imprenditore agricolo professionale (IAP) ha la prelazione? R: Sì. L'IAP ha diritto alla prelazione come affittuario del fondo in vendita e, per l'art. 7, comma 2, numero 2-bis della legge 817/1971, anche come proprietario di terreni confinanti, purché sia iscritto nella previdenza agricola e sui fondi in vendita non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti. - D: Cos'è il retratto agrario e quanto dura? R: È il diritto di riscattare il fondo dall'acquirente se la prelazione è stata violata. Si esercita entro un anno dalla trascrizione del contratto nei registri immobiliari. - D: La denuntiatio è obbligatoria? R: Sì, è la notifica formale (preferibilmente tramite raccomandata A.R.) con cui il venditore comunica le condizioni di vendita. Senza di essa, il termine di 30 giorni non decorre. - D: Cosa succede se c'è un coerede? R: La prelazione del coerede (art. 732 c.c.) prevale sempre sulla prelazione agraria prevista dalle leggi speciali del 1965 e 1971. ### Come si legge il piano di ammortamento quando cambia l'Euribor? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/piano-ammortamento-variabile-come-si-legge Aggiornato: 2026-08-31 Il piano consegnato alla stipula è calcolato su un tasso ipotizzato e non è una previsione: in un mutuo variabile viene rifatto a ogni revisione del parametro. Quando l'Euribor cambia, il capitale residuo non si modifica per effetto del solo tasso: cambia la ripartizione tra quota interessi e quota capitale delle rate future e, secondo il meccanismo previsto in contratto, cambia la rata a scadenza invariata oppure resta la rata e si modifica la durata. Per leggerlo correttamente serve confrontare quattro colonne — tasso applicato, quota interessi, quota capitale e capitale residuo — e la banca è tenuta a fornirti una comunicazione periodica almeno annuale sull'andamento del rapporto (art. 119 TUB). Punti chiave: - Il piano consegnato alla stipula di un variabile è un'ipotesi di lavoro sul tasso iniziale, non una previsione dei tassi futuri. - Il capitale residuo non cambia per effetto della sola variazione del tasso: cambia la composizione delle rate future. - Due meccanismi contrattuali possibili: rata ricalcolata a durata invariata, oppure rata stabile con durata che si adatta. - Le quattro colonne da leggere insieme sono tasso applicato, quota interessi, quota capitale e capitale residuo. - L'art. 119 TUB impone una comunicazione periodica almeno annuale sull'andamento del rapporto; l'obbligo di informare a ogni variazione dipende da contratto e disposizioni di trasparenza. Domande frequenti: - D: Il piano di ammortamento che mi ha dato la banca è sbagliato se poi la rata cambia? R: No. In un mutuo a tasso variabile il piano consegnato alla stipula è calcolato su un tasso ipotizzato, di regola quello in vigore in quel momento: serve a rappresentare la struttura del rimborso, non a prevedere l'andamento futuro dei tassi. A ogni revisione del parametro il piano viene rifatto. - D: Quando cambia l'Euribor cambia anche il capitale residuo? R: No, non per effetto della sola variazione del tasso. Il capitale residuo scende in base alle quote capitale già pagate. Ciò che cambia è la ripartizione tra quota interessi e quota capitale nelle rate successive e, secondo il meccanismo contrattuale, l'importo della rata o la durata. - D: Con la variazione del tasso cambia la rata o la durata? R: Dipende dal contratto. Il meccanismo più diffuso prevede la rata ricalcolata a scadenza invariata; alcuni prodotti prevedono invece una rata stabile con durata che si allunga o si accorcia. Va letto nelle condizioni contrattuali e nel documento di sintesi: non è una regola di legge uguale per tutti. - D: Ogni quanto la banca deve inviarmi il rendiconto del mutuo? R: L'art. 119 del Testo Unico Bancario prevede, per i contratti di durata, una comunicazione periodica chiara sull'andamento del rapporto almeno una volta l'anno, per iscritto o su altro supporto durevole accettato dal cliente. Obblighi di comunicazione al singolo cambio di tasso possono derivare dal contratto e dalle disposizioni di trasparenza. - D: Come verifico che la banca abbia applicato il tasso giusto? R: Confronta il tasso indicato nella comunicazione con la somma tra il parametro rilevato alla data prevista dal contratto e lo spread, tenendo conto di eventuali floor e arrotondamenti. Il valore ufficiale del parametro va letto sulla fonte primaria (per l'Euribor il sito EMMI), non su fonti secondarie senza data del fixing. - D: Cosa faccio se trovo un errore nel piano? R: Chiedi per iscritto alla banca la documentazione di calcolo, poi presenta reclamo formale all'ufficio reclami. Se la risposta non arriva o non è soddisfacente, puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario, verificando limiti di competenza e valore sulla guida pratica ABF aggiornata. ### Si può usare un mutuo per liquidare i fratelli in un patto di famiglia? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/patto-di-famiglia-mutuo-liquidazione-legittimari Aggiornato: 2026-08-31 Sì: chi riceve l'azienda o le quote con un patto di famiglia deve liquidare gli altri legittimari in denaro, e quella liquidazione può essere finanziata con un mutuo ipotecario garantito da un immobile di proprietà dell'assegnatario. Per la banca non è un mutuo di acquisto ma un mutuo liquidità con destinazione documentata dall'atto notarile: servono un immobile da ipotecare, reddito sufficiente e l'atto stipulato davanti a notaio con la partecipazione di tutti i legittimari. Punti chiave: - Il patto di famiglia è disciplinato dagli artt. 768-bis e seguenti del Codice civile. - Riguarda azienda o partecipazioni societarie, non i singoli immobili. - Richiede atto pubblico notarile e la partecipazione di coniuge e legittimari. - L'assegnatario deve liquidare gli altri legittimari, di norma in denaro. - La liquidazione può essere finanziata con un mutuo ipotecario liquidità. - Quanto assegnato non è soggetto ad azione di riduzione o collazione. Domande frequenti: - D: Il patto di famiglia serve anche per la casa? R: No. L'oggetto tipico sono l'azienda e le partecipazioni societarie. Per trasferire un immobile in vita si usano altri strumenti, come la donazione, con effetti successori diversi. - D: Devono partecipare tutti i figli? R: Devono partecipare il coniuge e tutti coloro che sarebbero legittimari se in quel momento si aprisse la successione. È la condizione che rende il patto stabile e non attaccabile in sede successoria. - D: La liquidazione può essere in natura? R: Sì, i legittimari non assegnatari possono essere soddisfatti anche in natura, se c'è accordo. È anche possibile che vi rinuncino in tutto o in parte, sempre nell'atto notarile. - D: Quale mutuo si usa per pagare la liquidazione? R: Un mutuo ipotecario di liquidità, garantito da un immobile dell'assegnatario. Non rientra nelle agevolazioni prima casa e gli interessi non godono della detrazione prevista per l'acquisto dell'abitazione principale. - D: Che tassazione si applica? R: Il trasferimento di azienda o quote nell'ambito del patto di famiglia rientra nella disciplina dell'imposta su successioni e donazioni, con l'esenzione prevista per i trasferimenti a favore di discendenti e coniuge al rispetto delle condizioni di legge. La quantificazione va verificata con il notaio e il commercialista. - D: Il patto può essere modificato dopo? R: Sì, può essere sciolto o modificato con un nuovo contratto tra le stesse persone che hanno partecipato, oppure attraverso il recesso se previsto nell'atto. ### Mutuo per costruire su terreno già di proprietà: come funziona URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-costruzione-terreno-di-proprieta-sal Aggiornato: 2026-08-31 Se il terreno è già di tua proprietà, il mutuo finanzia solo il costo di costruzione e viene erogato a stati di avanzamento lavori (SAL): non un'unica somma al rogito, ma tranche successive legate a perizie tecniche intermedie che certificano quanto è stato realmente costruito. La banca calcola l'LTV (loan to value) non sul valore attuale del terreno, ma sul valore finale stimato dell'opera completata, e richiede permesso di costruire già rilasciato, computo metrico estimativo e progetto esecutivo prima di aprire la pratica. A lavori ultimati e con agibilità ottenuta, il finanziamento si trasforma in un mutuo ipotecario ordinario con piano di ammortamento alla francese sul capitale totale erogato. Punti chiave: - Se il terreno è già tuo, il mutuo finanzia solo i lavori: nessuna tranche per l'acquisto del suolo. - L'LTV si calcola sul valore finale dell'opera a fine cantiere, non sul valore del terreno nudo. - L'erogazione avviene a stati di avanzamento lavori (SAL), con una perizia tecnica per ogni tranche. - Servono permesso di costruire già rilasciato, progetto esecutivo e computo metrico estimativo prima di aprire la pratica. - Durante il cantiere si paga solo preammortamento (quota interessi sul capitale via via erogato). - A fine lavori e con agibilità, il finanziamento si converte in mutuo ipotecario ordinario con ammortamento alla francese. - L'art. 38 TUB fissa il limite di finanziabilità del credito fondiario, base normativa dell'LTV su questi mutui. Domande frequenti: - D: Se ho già il terreno, il mutuo copre solo i costi di costruzione? R: Sì. Quando il terreno è già di tua proprietà (acquistato in precedenza o ricevuto in eredità/donazione), la banca non deve liquidare alcuna somma per l'acquisto: il mutuo finanzia esclusivamente il costo dei lavori di edificazione, erogati a stato avanzamento lavori. Il terreno resta comunque parte della garanzia ipotecaria complessiva insieme al fabbricato che sorgerà su di esso. - D: Come si calcola l'LTV se il terreno è già mio? R: L'LTV (loan to value) si calcola sul valore finale dell'opera compiuta, stimato da un perito con perizia preventiva su progetto e computo metrico, non sul valore del terreno nudo o sui soli costi di costruzione. Se il valore finale stimato è, ad esempio, 300.000 € e la banca applica un LTV massimo del 70-80%, il mutuo erogabile è 210.000-240.000 €, indipendentemente dal fatto che il terreno non venga acquistato. - D: Serve il permesso di costruire prima di chiedere il mutuo? R: Sì, in pratica nessuna banca apre l'istruttoria senza permesso di costruire già rilasciato dal Comune, disciplinato dal Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001). Senza titolo abilitativo la banca non ha un progetto certo su cui basare la perizia di valore finale né una data di riferimento per il cronoprogramma dei lavori richiesto per pianificare le tranche SAL. - D: Cos'è il computo metrico e perché serve alla banca? R: Il computo metrico estimativo è il documento tecnico che elenca lavorazioni, quantità e costi previsti per realizzare l'opera, redatto dal progettista. La banca lo usa per verificare la congruità tra costo dichiarato e valore finale stimato dal perito, e per definire l'importo di ciascuna tranche SAL in proporzione all'avanzamento fisico dei lavori rispetto al totale preventivato. - D: Quante tranche SAL sono previste in genere? R: Tipicamente 3-5 tranche, ciascuna legata a una milestone tecnica verificabile: fondazioni e struttura, tamponamenti e copertura, impianti e finiture, saldo finale a collaudo e agibilità. Ogni tranche richiede una nuova perizia tecnica (indicativamente 200-400 € a intervento) che certifica lo stato reale del cantiere prima dell'erogazione. - D: Quando il finanziamento diventa un mutuo ipotecario vero e proprio? R: Al termine dei lavori, dopo il collaudo e il rilascio del certificato di agibilità, la banca eroga il saldo finale e il finanziamento si converte in un mutuo ipotecario ordinario: da quel momento parte il piano di ammortamento alla francese sul capitale totale erogato, con rate comprensive di quota capitale e quota interessi, sostituendo il preammortamento tecnico pagato durante il cantiere. - D: Il terreno di proprietà riduce l'importo del mutuo necessario? R: Riduce l'esborso complessivo perché non serve finanziare l'acquisto del suolo, ma non aumenta automaticamente l'LTV concedibile sui lavori: la banca continua ad applicare il proprio limite percentuale sul valore finale dell'opera. Avere il terreno già di proprietà può però rafforzare il profilo del richiedente agli occhi della banca, perché riduce il rischio complessivo dell'operazione. ### Interessi di mora sul mutuo: quanto sono e come si calcolano? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/interessi-di-mora-mutuo-come-si-calcolano Aggiornato: 2026-08-31 Gli interessi di mora sul mutuo sono il risarcimento del ritardo nel pagamento di una rata e sono dovuti dal giorno della mora secondo l'art. 1224 del codice civile. Non coincidono con il tasso legale: nei mutui la misura è quella pattuita in contratto, di norma espressa come maggiorazione in punti percentuali sul tasso corrispettivo. Il calcolo segue la formula importo scaduto per tasso di mora annuo per giorni di ritardo diviso 365, e la base su cui si applica va letta nella clausola contrattuale. Anche la mora è soggetta alla disciplina antiusura: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 19597 del 18 settembre 2020, hanno confermato che l'art. 644 c.p. e la L. 108/1996 si applicano anche agli interessi moratori. Punti chiave: - La mora risarcisce il ritardo, gli interessi corrispettivi remunerano il prestito. - Base normativa: art. 1224 c.c.; misura fissata dal contratto, non dal tasso legale. - Formula: importo scaduto × tasso di mora × giorni di ritardo ÷ 365. - La base di calcolo (capitale o intera rata) dipende dalla clausola: va letta. - Anche la mora è soggetta ai limiti antiusura (Cass. SU n. 19597/2020). - Il ritardo prolungato porta a segnalazione creditizia e decadenza dal beneficio del termine. Domande frequenti: - D: Cosa sono gli interessi di mora sul mutuo? R: Sono interessi risarcitori dovuti quando una rata non viene pagata alla scadenza. La regola generale è l'art. 1224 del codice civile; nei mutui la misura è quella indicata nel contratto, solitamente come maggiorazione in punti sul tasso corrispettivo. - D: Mora e interessi corrispettivi sono la stessa cosa? R: No. I corrispettivi sono il costo del finanziamento durante il normale svolgimento del rapporto e si pagano dentro la rata. I moratori scattano solo sull'importo scaduto e non pagato, per i giorni di ritardo. - D: Come si calcola la mora su una rata pagata in ritardo? R: Si moltiplica l'importo scaduto per il tasso di mora annuo e per i giorni di ritardo, dividendo per 365. La base di calcolo, cioè se la mora si applica alla sola quota capitale o all'intera rata, dipende dalla clausola del contratto. - D: Gli interessi di mora possono essere usurari? R: Sì. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 19597 del 18 settembre 2020, hanno confermato che la disciplina antiusura dell'art. 644 c.p. e della L. 108/1996 si applica anche agli interessi moratori pattuiti nel contratto. - D: Qual è il tasso di mora medio applicato dalle banche? R: Non esiste un valore unico da citare: la maggiorazione è definita dal singolo contratto e va letta nel foglio informativo e nel testo del mutuo. Verifica il tuo documento invece di affidarti a percentuali generiche. - D: Cosa succede se il ritardo si prolunga? R: Oltre alla mora, il ritardo protratto può portare alla segnalazione della posizione nei sistemi di informazione creditizia e, in base alla clausola contrattuale, alla decadenza dal beneficio del termine, con richiesta dell'intero capitale residuo. ### Diritto di superficie: si può fare il mutuo sulla casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/diritto-di-superficie-mutuo-cos-e Aggiornato: 2026-08-31 Il diritto di superficie separa la proprietà del suolo da quella della costruzione: il superficiario è proprietario dell'edificio ma non del terreno, spesso per una durata determinata, come accade nelle case realizzate su aree PEEP concesse dal Comune. Il mutuo ipotecario è possibile, perché l'art. 2816 c.c. ammette espressamente l'ipoteca sul diritto di superficie. Il fattore decisivo è la durata residua del diritto: alla scadenza la costruzione si devolve al proprietario del suolo e l'ipoteca si estingue, salvo indennizzo, quindi le banche vogliono che il diritto duri oltre la fine del piano di ammortamento. La durata minima richiesta non è fissata da alcuna norma: è una politica interna di ciascun istituto. Punti chiave: - Il diritto di superficie separa suolo e costruzione (artt. 952-956 c.c.). - L'ipoteca sul diritto di superficie è ammessa dall'art. 2816 c.c.: il mutuo si può fare. - Conta la durata residua: alla devoluzione l'ipoteca si estingue, salvo indennizzo. - Si può affrancare in piena proprietà ex art. 31, commi 45-50, L. 448/1998, con corrispettivo comunale. Domande frequenti: - D: Cos'è il diritto di superficie in parole semplici? R: È il diritto di costruire e mantenere un edificio su un suolo che resta di proprietà di un altro soggetto, spesso il Comune, di regola per una durata determinata (artt. 952-953 c.c.). - D: Si può ottenere un mutuo su una casa in diritto di superficie? R: Sì. L'art. 2816 c.c. disciplina espressamente l'ipoteca sul diritto di superficie. La banca però valuta la durata residua del diritto rispetto alla durata del finanziamento. - D: Cosa succede alla casa alla scadenza del diritto? R: La costruzione si devolve al proprietario del suolo (art. 953 c.c.) e l'ipoteca iscritta si estingue, salvo il diritto del superficiario a un eventuale indennizzo (art. 2816 c.c.). - D: Cosa sono le aree PEEP? R: Sono aree per l'edilizia economica e popolare individuate secondo la L. 167/1962. L'art. 35, comma 4, della L. 865/1971 consente ai Comuni di concederle in diritto di superficie oltre che in proprietà. - D: Si può trasformare il diritto di superficie in piena proprietà? R: Sì, con l'affrancazione prevista dall'art. 31, commi 45-50, della L. 448/1998: si presenta domanda al Comune e si paga un corrispettivo determinato dall'ente. - D: L'affrancazione elimina anche il vincolo sul prezzo di vendita? R: La stessa norma consente anche la rimozione dei vincoli convenzionali sul prezzo massimo di cessione e locazione, dietro corrispettivo (art. 31, c. 49-bis): è una procedura distinta dalla trasformazione in piena proprietà. Il conto lo fa il Comune, ma la regola è nazionale: al massimo metà del corrispettivo del comma 48 per la quota dell'alloggio, ridotta in proporzione agli anni già passati dalla convenzione e dimezzata ancora per il diritto di superficie di 60-99 anni (D.M. MEF 151/2020, art. 1). I criteri per le dilazioni li delibera il consiglio comunale. ### Mutuo cointestato: chi detrae gli interessi e in che misura? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-cointestato-chi-detrae Aggiornato: 2026-10-05 La regola generale è la ripartizione pro quota: ciascun cointestatario detrae il 19% degli interessi passivi per la propria quota di intestazione del mutuo, quindi metà ciascuno se il mutuo è cointestato in parti uguali. Il limite di spesa detraibile è riferito al mutuo nel suo complesso e si divide tra i cointestatari, non si moltiplica per il loro numero. L'eccezione principale riguarda il coniuge fiscalmente a carico: in quel caso il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può portare in detrazione anche la quota del familiare a carico, che diversamente andrebbe perduta, ma solo se il coniuge a carico ha a sua volta diritto alla detrazione, cioè se è anche proprietario della casa. Requisiti e importi vanno verificati sulla guida dell'Agenzia delle Entrate dell'anno di dichiarazione. Punti chiave: - Regola base: ogni cointestatario detrae il 19% degli interessi per la propria quota di intestazione del mutuo. - Il limite massimo di spesa è riferito al mutuo e si ripartisce tra i cointestatari: non si moltiplica per il numero di intestatari. - Coniuge fiscalmente a carico: il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può detrarre anche la sua quota, se il coniuge a carico è anche proprietario della casa. - Chi paga materialmente il bonifico non basta a spostare la detrazione: conta la quota di intestazione e l'effettivo sostenimento della spesa. - Importi e requisiti dell'anno in corso vanno letti sulla guida Agenzia delle Entrate 'Interessi passivi per mutui'. Domande frequenti: - D: Come si divide la detrazione degli interessi su un mutuo cointestato? R: In proporzione alla quota di intestazione del mutuo: se il mutuo è cointestato a due persone in parti uguali, ciascuna detrae il 19% sulla metà degli interessi pagati nell'anno, entro la propria quota del limite massimo di spesa. - D: Se paga solo uno dei due cointestatari, può detrarre tutto? R: In linea generale no: la detrazione spetta nei limiti della propria quota di intestazione del mutuo, e il fatto che il bonifico parta da un solo conto non è di per sé sufficiente a spostare il beneficio. L'unica eccezione tipica riguarda il coniuge fiscalmente a carico. I casi particolari vanno verificati sulla guida dell'Agenzia delle Entrate e sulle istruzioni al modello dichiarativo dell'anno di riferimento. - D: Il coniuge a carico fa perdere la detrazione sulla sua quota? R: Di solito no. Quando un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, la normativa consente al coniuge non a carico, che abbia sostenuto interamente la spesa, di portare in detrazione anche la quota di interessi di competenza del familiare a carico, che altrimenti non potrebbe essere utilizzata per assenza di imposta su cui operare la detrazione. Serve però che il coniuge a carico abbia a sua volta diritto alla detrazione, cioè che sia anche proprietario della casa: se è solo intestatario del mutuo, la sua quota va persa. Il requisito di familiare a carico va verificato per l'anno di riferimento. - D: Il limite massimo si raddoppia se il mutuo è cointestato? R: No. Il tetto di spesa detraibile è riferito all'immobile e al mutuo nel suo complesso e va ripartito tra i cointestatari in base alle rispettive quote: non si moltiplica per il numero di intestatari. L'importo esatto va letto sulla guida dell'Agenzia delle Entrate relativa all'anno d'imposta dichiarato. - D: Cosa succede se il mutuo è intestato a chi non è proprietario dell'immobile? R: Non detrae. La regola è netta: la detrazione spetta solo a chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario (o nudo proprietario) della casa, con l'unica eccezione dei mutui firmati prima del 1991, e non spetta mai all'usufruttuario. Se il mutuo è cointestato e la casa è di uno solo, il proprietario detrae soltanto la propria quota di interessi, entro la sua parte del limite di spesa (metà, con il mutuo al 50%): la quota dell'altro va persa, anche se è il coniuge a carico. Lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate «Interessi passivi per mutui». - D: Quali documenti servono per la detrazione? R: Il contratto di mutuo con l'indicazione degli intestatari e delle quote, l'atto di acquisto dell'immobile, le quietanze di pagamento e la certificazione annuale della banca che distingue la quota capitale dalla quota interessi. ### Cosa controlla la banca nell'estratto conto per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-controlla-banca-estratto-conto-mutuo Aggiornato: 2026-09-23 La banca legge l'estratto conto per verificare quattro cose: che le entrate coincidano con il reddito dichiarato; che non ci siano impegni non dichiarati, come prestiti, carte revolving, rateizzazioni con il fisco o assegni di mantenimento versati; quanto riesci a risparmiare ogni mese, senza contare TFR e regali; da dove arrivano i soldi dell'anticipo. Le basi sono la valutazione del merito creditizio su informazioni verificate (art. 120-undecies del TUB) e l'adeguata verifica antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007). Servono gli estratti di tutti i conti su cui passano entrate e spese; per un autonomo, se i flussi non confermano il reddito dichiarato, la banca può considerarne uno più basso. Punti chiave: - L'analisi del conto risponde a due obblighi: la valutazione del merito creditizio (art. 120-undecies TUB) e l'adeguata verifica antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007). - Il primo controllo è di coerenza: gli accrediti devono corrispondere al reddito dichiarato; per gli autonomi, se sul conto entra molto meno, la banca può considerare un reddito più basso. - Il secondo cerca gli impegni non dichiarati: rate di prestiti, carte revolving (per alcune banche anche se non le usi), rateizzazioni con il fisco, assegni di mantenimento versati, garanzie date ad altri. - Il terzo guarda come gestisci il conto: sconfinamenti ripetuti, addebiti respinti e risparmio mensile, in cui TFR e regali non contano. - Il quarto ricostruisce la provenienza dell'anticipo, e alcune banche vogliono i documenti già in istruttoria quando il mutuo copre gran parte del prezzo. - Servono gli estratti ufficiali di tutti i conti su cui passano entrate e spese: di solito degli ultimi 3 mesi per dipendenti e pensionati, 6 per autonomi e soci. Domande frequenti: - D: La banca vede i movimenti sui conti che non ho presentato? R: Non direttamente: vede gli estratti che consegni e i conti che hai presso di lei. Però incrocia i dati con i sistemi di informazione creditizia, dove risultano i finanziamenti in corso, e nota i bonifici verso altri conti tuoi. Per questo vanno consegnati tutti i conti su cui passano entrate e spese: se ne manca uno, la banca lo chiede e intanto la pratica si ferma. - D: Posso oscurare o togliere alcune righe dall'estratto conto? R: No. Il documento va consegnato integro, nel PDF originale della banca: un estratto conto modificato o parziale porta a una richiesta di integrazione e, nei casi più gravi, all'interruzione della pratica. Spiegare in anticipo un movimento anomalo funziona molto meglio che provare a nasconderlo. - D: Cosa succede se i miei genitori mi bonificano l'anticipo? R: È una situazione comune, ma serve tracciabilità: un bonifico con una causale chiara, che al rogito, se glielo dici, il notaio può indicare nell'atto come provenienza delle somme. Serve alla banca per l'adeguata verifica antiriciclaggio, e alcune banche vogliono i documenti già in istruttoria. Nella capacità di risparmio, invece, un regalo non conta. - D: I versamenti in contante mi penalizzano? R: Versamenti ricorrenti e non giustificati fanno scattare approfondimenti antiriciclaggio e rendono il profilo meno leggibile, perché la banca non può ricondurli a un reddito verificabile. Se hai entrate lecite in contante, per esempio mance o attività occasionali già dichiarate, conviene documentarne l'origine. - D: Un solo mese anomalo può bloccare la pratica? R: Raramente. L'analisi cerca schemi ricorrenti: una spesa alta o uno sconfinamento singolo pesano poco se il resto del periodo è regolare. Pesa la ripetizione, perché fa pensare a una difficoltà che dura e non a un imprevisto. - D: La banca controlla anche l'estratto conto del garante? R: Sì. Il garante viene valutato con gli stessi criteri del richiedente, perché la sua capacità di rimborso fa parte della garanzia: consegna gli estratti dei suoi conti per i mesi richiesti al suo profilo. Se invece sei tu a fare da garante a un'altra persona, alcune banche vogliono vedere dagli estratti che quelle rate le paga lei, da sola. - D: Cosa vede la banca per il mutuo oltre all'estratto conto? R: Il reddito dai documenti, cioè buste paga e CU per i dipendenti o la dichiarazione dei redditi per gli autonomi; i finanziamenti in corso nei sistemi di informazione creditizia come CRIF e nella Centrale dei rischi della Banca d'Italia; il valore della casa con la perizia. L'estratto conto serve a verificare che questi dati tornino con i soldi che si muovono davvero. ### Conviene passare dal tasso fisso al variabile adesso? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conviene-passare-da-fisso-a-variabile-adesso Aggiornato: 2026-08-31 Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dal differenziale effettivo tra il tasso che paghi e quello variabile che ti viene offerto oggi, dagli anni e dal capitale che ti restano, e dalla tua capacità di assorbire rate più alte se i tassi risalgono. Sul piano degli strumenti la situazione è chiara: la surroga (art. 120-quater TUB) è un diritto che puoi esercitare senza costi a tuo carico, mentre la rinegoziazione con la tua banca dipende dal suo consenso. Il punto da non sottovalutare è che un variabile puro non ha un tetto: senza un cap contrattuale, la rata può salire senza limite predefinito. Punti chiave: - La surroga è un diritto del debitore e non può comportare costi a suo carico; la rinegoziazione dipende dal consenso della banca. - Il confronto va fatto sul TAEG effettivamente proposto sul tuo profilo, non sulle medie di mercato. - Più lunga è la durata residua, maggiore è l'esposizione a futuri rialzi: il variabile non è un risparmio garantito. - Un variabile puro non ha tetto massimo: il cap, dove esiste, è una clausola contrattuale specifica. - Valori correnti di Euribor, IRS e tassi BCE vanno verificati su fonte primaria alla data della decisione. Domande frequenti: - D: Posso passare dal fisso al variabile con la stessa banca? R: Solo se la banca acconsente: la rinegoziazione è un accordo bilaterale e nessuna norma generale obbliga l'istituto a concederla. Se rifiuta, lo strumento che puoi esercitare come diritto è la surroga verso un'altra banca, ai sensi dell'art. 120-quater del Testo Unico Bancario. - D: La surroga da fisso a variabile ha costi? R: L'art. 120-quater TUB esclude costi a carico del cliente per la portabilità: non sono addebitabili commissioni per l'operazione né penali di estinzione anticipata. Vanno però verificate le condizioni complessive della nuova banca, incluse eventuali polizze proposte e spese di perizia. - D: Quanto deve essere ampio il differenziale perché convenga? R: Non esiste una soglia stabilita per legge né una regola di mercato valida per tutti. Il beneficio dipende da capitale residuo, anni residui e differenziale effettivo: con poco debito residuo e pochi anni davanti il risparmio in valore assoluto è limitato, mentre l'esposizione al rischio resta. - D: Il mutuo variabile ha un tetto massimo di rata? R: Solo se il contratto prevede espressamente una clausola di cap, che è un prodotto specifico e in genere ha un costo in termini di spread. Un variabile puro non ha limite superiore predefinito: la rata segue il parametro di indicizzazione previsto in contratto. - D: Che differenza c'è tra surroga e mutuo di sostituzione? R: La surroga trasferisce il mutuo esistente presso un'altra banca, che si surroga nell'ipoteca già iscritta. Il mutuo di sostituzione è invece un nuovo finanziamento che estingue il precedente, con nuova ipoteca e adempimenti propri: è un contratto nuovo, soggetto a nuova istruttoria. - D: Dove controllo i valori aggiornati dei tassi? R: L'Euribor sul sito ufficiale EMMI, i tassi ufficiali sui comunicati di politica monetaria della BCE, i tassi medi sulle nuove erogazioni distinti tra fisso e variabile nelle statistiche di Banca d'Italia. Sono le sole fonti da usare per una decisione, con data di riferimento esplicita. ### Con 4.000 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-4000-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 4.000 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 255.120 € in 25 anni (286.077 € in 30), con una rata di circa 1.320 €: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata, e con gli altri finanziamenti (una rata da 400 € ti toglie circa 77.309 € di mutuo). Qui il limite di solito è la casa: con il mutuo all'80% del valore, 255.120 € richiedono una casa da 318.901 € e 63.780 € tuoi, più le spese. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 4.000 € netti la rata sostenibile è di circa 1.320 € al mese, il 33% del netto. - Ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026 quella rata ripaga circa 255.120 € in 25 anni e 286.077 € in 30. - Con il mutuo all'80% del valore, 255.120 € richiedono una casa da 318.901 € e 63.780 € di anticipo, più le spese. - Oltre l'80% del valore la banca chiede garanzie in più; quella del Fondo Consap è riservata alle categorie di legge (under 36, giovani coppie e poche altre) e vale solo per mutui fino a 250.000 €. - Su 250.000 € a 25 anni, due decimi di punto di TAN in meno valgono circa 8.145 € sull'intero piano. Domande frequenti: - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 4.000 euro? R: Il riferimento della prassi è il 33% del netto, circa 1.320 € al mese; la forchetta va da 1.200 € (30%) a 1.400 € (35%). Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Con redditi alti come questo alcune banche vanno oltre, e guardano anche quanto resta per vivere dopo la rata, in base ai componenti della famiglia. - D: Con 4.000 euro al mese posso comprare una casa da 350.000 euro? R: Con il mutuo all'80% del valore servono 280.000 € di mutuo e 70.000 € tuoi, più imposte e notaio. In 30 anni la rata è di circa 1.292 €, il 32% del netto; in 25 anni circa 1.449 €, il 36%. La prassi guarda al 33%, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. La garanzia Consap qui non si usa: il mutuo supera 250.000 €. - D: Che cos'è il limite dell'80% del mutuo fondiario? R: L'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia, secondo le delibere del CICR, il compito di fissare l'importo massimo del credito fondiario in rapporto al valore dell'immobile ipotecato. La Banca d'Italia l'ha fissato all'80% del valore dell'immobile, elevabile fino al 100% solo con garanzie integrative, come una fideiussione o, per chi rientra nelle categorie di legge, la garanzia del Fondo Consap. - D: Con questo reddito conviene chiedere il massimo? R: Solo se serve per la casa che hai scelto. A parità di mutuo, 220.119 € in 20 anni costano circa 96.681 € di interessi, in 30 anni circa 145.519 €. Se la rata dei 20 anni resta sostenibile, la durata breve costa molto meno. - D: Posso ottenere condizioni migliori con un reddito alto? R: Un reddito solido e un mutuo lontano dall'80% del valore sono le carte che più spesso aiutano ad avere uno spread più basso. Su 250.000 € a 25 anni due decimi di punto valgono circa 8.145 € sull'intero piano: per questo conviene confrontare più offerte prima di accettare la prima delibera. - D: Vale anche per la seconda casa? R: Il calcolo della rata è lo stesso, ma nel conto entra per intero la rata del mutuo che paghi già sulla prima casa, e sulla seconda le banche di solito finanziano una quota più bassa del valore e applicano spread più alti. Serve quindi più anticipo, e il nuovo mutuo è più piccolo. ### Con 3.000 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-3000-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 3.000 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 191.340 € in 25 anni (214.557 € in 30), con una rata di circa 990 €: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata, e con gli altri finanziamenti (una rata da 300 € ti toglie circa 57.982 € di mutuo). A questo reddito il limite è spesso l'anticipo: con il mutuo all'80% del valore, 191.340 € richiedono una casa da 239.175 € e 47.835 € tuoi, più le spese. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 3.000 € netti la rata sostenibile è di circa 990 € al mese, il 33% del netto. - Ai tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026 quella rata ripaga circa 191.340 € in 25 anni e 214.557 € in 30. - Per usare 191.340 € con il mutuo all'80% del valore servono una casa da 239.175 € e 47.835 € di anticipo, più le spese. - Se la perizia vale meno del prezzo, la banca presta l'80% della perizia e la differenza la copri con i risparmi. - Una rata da 300 € per un altro finanziamento toglie circa 57.982 € di mutuo. Domande frequenti: - D: Con 3.000 euro al mese posso comprare una casa da 250.000 euro? R: Con il mutuo all'80% del valore servono 200.000 € di mutuo e 50.000 € tuoi, più imposte e notaio. In 30 anni la rata è di circa 923 €, il 31% del netto; in 25 anni sale a circa 1.035 €, il 34%. La prassi guarda al 33%, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 3.000 euro? R: Il riferimento della prassi è il 33% del netto, circa 990 € al mese; la forchetta va da 900 € (30%) a 1.050 € (35%). Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. Con redditi di questo livello alcune banche guardano anche quanto resta per vivere dopo la rata. - D: Perché la banca mi offre meno di quanto il reddito permetterebbe? R: Perché il mutuo dipende anche dalla casa: la banca presta una quota del valore di perizia, di norma fino all'80%. Se il perito stima la casa sotto il prezzo pattuito, l'importo scende qualunque sia il reddito. E conta l'anticipo: se puoi metterci 30.000 €, spese a parte, all'80% il mutuo si ferma a 120.000 €. - D: Con 3.000 euro netti conviene il tasso variabile? R: Con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026 il variabile parte da un TAN stimato del 3,13% e con la stessa rata finanzia circa 205.821 € in 25 anni, contro 191.340 € del fisso al 3,81%. La rata però segue l'Euribor. Lo regge meglio chi ha margine nel bilancio e risparmi di riserva: è una scelta di rischio, da pesare sulla durata del mutuo. - D: Sono lavoratore autonomo con 3.000 euro netti medi: cambia qualcosa? R: Sì. La banca guarda il reddito dichiarato negli ultimi due o tre anni e pesa di più la continuità dell'attività, quindi la rata che ti riconosce può essere più bassa di quella di un dipendente con lo stesso netto. Di solito chiede anche gli estratti conto degli ultimi 6 mesi, compresi quelli dei conti dell'attività. - D: Posso chiedere una durata breve per pagare meno interessi? R: Sì, se la casa che cerchi chiede meno del massimo. Con la rata piena da 990 € in 15 anni ripaghi circa 134.751 € e paghi circa 43.449 € di interessi; lo stesso mutuo in 25 anni costa circa 697 € al mese, ma gli interessi salgono a 74.411 €. ### Con 2.500 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-2500-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 2.500 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 159.000 € in 25 anni (179.000 € in 30), con una rata di circa 825 € al mese: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 300 € ti toglie circa 58.000 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte, che a questo reddito è spesso il limite vero. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 2.500 € netti la rata sostenibile è di circa 825 € al mese, il 33% del reddito netto. - A tasso fisso il mutuo indicativo è di 159.450 € in 25 anni e di 178.798 € in 30, sui tassi rilevati il 13 ottobre 2026. - Una rata da 300 € di altri finanziamenti toglie circa 57.982 € di mutuo a 25 anni. - Con l'LTV all'80% per usare tutto il mutuo a 25 anni servono circa 39.863 € di anticipo, più imposte e notaio: a questo reddito è spesso il risparmio a fermare la pratica. - Il Fondo Consap non alza la cifra che puoi chiedere: per le categorie ammesse permette di comprare senza anticipo una casa che costa quanto il mutuo, perché la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. Domande frequenti: - D: Qual è la rata massima con 2.500 euro di stipendio? R: Il riferimento più usato è circa 825 € al mese, un terzo del netto (33%). Con 750 € (30%) la domanda è più prudente. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto (al 35%, 875 € di rata). - D: Quanti interessi si pagano su un mutuo con 2.500 euro di stipendio? R: Sul mutuo di 159.450 € in 25 anni, al TAN fisso stimato del 3,81% (tassi del 13 ottobre 2026), gli interessi sono circa 88.050 €. In 30 anni il mutuo sale a 178.798 €, ma gli interessi arrivano a circa 118.202 €, perché la stessa rata si paga per altri 60 mesi. - D: Perché con 2.500 euro il problema è il risparmio e non il reddito? R: Perché la rata sostenibile permette mutui fino a circa 178.798 € in 30 anni, ma con l'LTV all'80% la banca finanzia solo quella parte del prezzo: il restante 20%, più imposte e notaio, va pagato con i propri risparmi. Spesso è questa liquidità a bloccare la pratica, prima della rata. - D: Quanto risparmio serve per comprare casa con 2.500 euro di stipendio? R: Per usare tutto il mutuo a 25 anni (159.450 €) la casa può costare circa 199.313 €: servono 39.863 € di anticipo e, ipotizzando spese una tantum del 5-6% del prezzo, altri 9.966-11.959 €. In tutto circa 49.828-51.821 € di liquidità propria. - D: Il Fondo Consap aiuta con 2.500 euro di reddito? R: Sì, se rientri nelle categorie previste dalla legge, come gli under 36 e le giovani coppie, e non possiedi altre abitazioni: con la garanzia del Fondo la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, entro un mutuo di 250.000 €. La cifra che puoi chiedere resta quella che regge la rata: senza anticipo compri una casa da circa 159.450 € (imposte e notaio a parte), invece di una da 199.313 € con 39.863 € da parte. - D: Conviene il fisso o il variabile con questo reddito? R: Con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026 il TAN stimato è 3,81% sul fisso a 25 anni e 3,13% sul variabile. Con una rata che assorbe un terzo del netto la prevedibilità ha un valore concreto: il fisso protegge il bilancio familiare dalle oscillazioni degli indici, anche partendo da un tasso più alto. ### Con 1.800 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1800-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.800 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 114.804 € in 25 anni (128.734 € in 30), con una rata di circa 594 €: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. Restando al 30% la rata scende a 540 € e il mutuo a 104.367 €. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 300 € ti toglie circa 57.982 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.800 € netti la rata sostenibile è di circa 594 € al mese (33% del netto). - Mutuo indicativo a tasso fisso: 99.054 € in 20 anni, 114.804 € in 25 e 128.734 € in 30. - Fra una rata al 30% e una al 35% del netto ci sono circa 17.395 € di mutuo in 25 anni. - Con il 20% di anticipo la casa può costare circa 143.505 €: servono 28.701 € da parte, più le spese d'acquisto. - Una rata da 300 € di altri finanziamenti dimezza quasi la cifra: circa 57.982 € in meno. Domande frequenti: - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 1.800 euro? R: Fra 540 € (30% del netto) e 630 € (35%); il valore più usato è 594 €, un terzo dello stipendio. Una richiesta al 30% lascia più margine per le spese e gli imprevisti. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. - D: Conviene chiedere il massimo possibile? R: Non sempre. Restare al 30% invece che al 33% costa circa 10.437 € di mutuo in 25 anni, ma lascia 54 € al mese in più per vivere. È il margine che la Banca d'Italia chiede di considerare quando consiglia una rata entro un terzo del reddito disponibile, cioè di quello che resta dopo le spese ordinarie. - D: Con 1.800 euro posso comprare casa da solo? R: Sì, se il prezzo è in linea con il mutuo: con 114.804 € in 25 anni e il 20% di anticipo arrivi a una casa da circa 143.505 €, e con 30 anni a circa 160.918 €. Per una casa più cara servono più risparmi o un secondo reddito. - D: Quanto incide l'età sulla durata del mutuo? R: Molto, perché la banca vuole che il mutuo finisca entro un'età massima, diversa da banca a banca: più tardi cominci, meno anni hai a disposizione. Con 1.800 € la differenza fra 30 e 20 anni vale circa 29.681 € di mutuo, quella fra 25 e 20 anni circa 15.751 €. - D: Le spese condominiali entrano nel calcolo della rata? R: Nel rapporto rata/reddito no: la banca confronta le rate con lo stipendio netto. Pesano però su quanto ti resta per vivere, che alcune banche guardano in base ai componenti della famiglia. Per una casa con spese di gestione alte conviene tenere la rata sotto il 33% del netto. - D: Quanto mutuo con 1.800 euro e un prestito in corso? R: Dipende dalla rata del prestito, che si toglie da quella del mutuo. Con 1.800 € netti e una rata da 200 € restano 394 € per il mutuo, circa 76.150 € in 25 anni; con 100 € di rata, circa 95.477 €. Chiudere un prestito con poche rate prima della domanda spesso conviene. ### Con 1.700 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1700-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.700 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 108.426 € in 25 anni (121.583 € in 30), con una rata di circa 561 € al mese: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. Con il 20% di anticipo la casa può costare circa 135.533 €. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 300 € ti toglie circa 57.982 € di mutuo) e con quanto hai da parte. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.700 € netti la rata sostenibile è di circa 561 € al mese (33% del netto). - Mutuo indicativo a tasso fisso: 93.551 € in 20 anni, 108.426 € in 25 e 121.583 € in 30. - Con il 20% di anticipo, cioè 27.107 € più imposte e notaio, la casa può costare circa 135.533 €. - Per chi rientra nelle categorie del Fondo Consap la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: il mutuo non sale, ma senza anticipo si compra una casa che costa quanto il mutuo, circa 108.426 €, imposte e notaio a parte. - Mezzo punto di tasso in più toglie circa 5.510 € di mutuo in 25 anni, a parità di rata. Domande frequenti: - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 1.700 euro? R: Nella prassi fra 510 € (30% del netto) e 595 € (35%) al mese, con 561 € come riferimento più usato, un terzo dello stipendio. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Se paghi già altre rate, vanno tolte da questa cifra. - D: Con 1.700 euro basta un solo stipendio per comprare casa? R: Dipende dal prezzo della casa più che dallo stipendio. Con 108.426 € di mutuo in 25 anni e il 20% di anticipo arrivi a circa 135.533 €; se la casa costa di più servono più risparmi, un secondo reddito o una durata più lunga, che in 30 anni porta il mutuo a 121.583 €. - D: Meglio 25 o 30 anni con 1.700 euro di stipendio? R: I 30 anni danno circa 13.156 € di mutuo in più con la stessa rata, ma costano di più: circa 80.377 € di interessi in 30 anni contro 59.874 € in 25. Se la cifra a 25 anni basta per la casa che cerchi, la durata più corta ti fa risparmiare; se non basta, allungare è la strada più semplice. - D: Quanto pesa un finanziamento da 150 euro al mese? R: Con 1.700 € netti una rata da 150 € già in corso lascia 411 € per il mutuo e toglie circa 28.991 € in 25 anni, più di un quarto della cifra. Se mancano poche rate, chiudere il finanziamento prima della domanda spesso conviene; se il debito che resta è alto, chiuderlo consuma i risparmi dell'anticipo. - D: La tredicesima e il TFR aumentano il mutuo che posso chiedere? R: La tredicesima di solito sì, se il contratto la prevede: molte banche dividono per dodici il netto dell'anno, e 13 mensilità da 1.700 € fanno un netto medio di circa 1.842 €, con il mutuo in 25 anni che sale a circa 117.462 €. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. Il TFR resta fuori dal calcolo della rata, perché non arriva ogni mese, ma può servire per l'anticipo: dopo almeno 8 anni nella stessa azienda puoi chiederne un'anticipazione fino al 70% per comprare la prima casa (art. 2120 del codice civile). - D: Cosa succede se la perizia vale meno del prezzo della casa? R: La banca calcola l'80% sul valore stabilito dal perito. Se la casa costa 135.533 € ma la perizia dice meno, il mutuo scende sotto 108.426 € e la differenza va coperta con altri risparmi, oppure va rinegoziato il prezzo con il venditore. ### Con 1.600 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1600-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.600 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 102.048 € in 25 anni (114.431 € in 30), con una rata di circa 528 € al mese: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. In due, con un altro stipendio uguale, la cifra raddoppia. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 300 € ti toglie circa 57.982 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.600 € netti la rata sostenibile è di circa 528 € al mese (33% del netto). - Mutuo indicativo a tasso fisso: 88.048 € in 20 anni, 102.048 € in 25 e 114.431 € in 30. - In due con 1.600 € a testa la cifra raddoppia: circa 204.096 € in 25 anni. - Una rata da 300 € di altri finanziamenti toglie circa 57.982 € di mutuo, più della metà. - Con il 20% di anticipo la casa può costare circa 127.560 €: servono 25.512 € da parte, più le spese. Domande frequenti: - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 1.600 euro? R: Nella prassi va da 480 € (30% del netto) a 560 € (35%), e il riferimento più usato è 528 €, un terzo dello stipendio. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Dalla rata disponibile si tolgono quelle dei finanziamenti che stai già pagando. - D: In due con 1.600 euro a testa quanto mutuo si può chiedere? R: Con 3.200 € netti in due la rata sostenibile sale a 1.056 € e il mutuo a tasso fisso arriva a circa 204.096 € in 25 anni e 228.861 € in 30. In cambio rispondete tutti e due dell'intero debito: la banca può chiedere la rata intera a ciascuno, qualunque sia la quota di proprietà. - D: Che casa posso comprare con 1.600 euro netti al mese? R: Con 102.048 € di mutuo in 25 anni e il 20% di anticipo arrivi a una casa da circa 127.560 €: servono 25.512 € da parte, più imposte, notaio e perizia. Se hai meno di 36 anni o rientri nelle altre categorie del Fondo prima casa di Consap e non possiedi altre abitazioni, la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: il mutuo non sale, ma con quella cifra compri senza anticipo una casa da circa 102.048 €, imposte e notaio a parte. - D: Conviene chiudere un prestito prima di chiedere il mutuo? R: Spesso sì, se mancano poche rate: con 1.600 € di stipendio ogni 100 € di rata in meno valgono circa 19.327 € di mutuo in più in 25 anni. Se il debito che resta è alto, però, chiuderlo consuma i risparmi che servono per l'anticipo: prima di decidere conviene fare tutti e due i conti. - D: Con 1.600 euro serve un garante per il mutuo? R: Non per forza: più della cifra dello stipendio contano contratto, rata e anticipo. La guida della Banca d'Italia indica tra i casi in cui la banca può chiedere garanzie in più un reddito basso rispetto alle rate, un lavoro non stabile e un mutuo oltre l'80% del valore della casa. Con una rata entro un terzo del netto, un contratto stabile e il 20% di anticipo, di solito il garante non serve: la guida però cita quei casi solo come esempi, e la decisione resta della banca. - D: Meglio tasso fisso o variabile con 1.600 euro di stipendio? R: In 25 anni, con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026, la stessa rata di 528 € ripaga 102.048 € a tasso fisso (3,81%) e 109.771 € a tasso variabile (3,13%). Il variabile però segue l'Euribor: dopo la rata ti restano 1.072 € al mese, e un rialzo si sente. Con il fisso la rata resta quella per tutta la durata. ### Con 1.300 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1300-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.300 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 82.914 € in 25 anni (92.975 € in 30), con una rata di circa 429 € al mese: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 150 € ti toglie circa 28.991 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Con questo reddito alcune banche guardano anche quanto ti resta per vivere dopo la rata. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.300 € netti la rata di prassi è circa 429 € al mese (33% del netto); al 30% prudenziale scende a 390 €. - A tasso fisso si arriva indicativamente a 71.539 € in 20 anni, 82.914 € in 25 e 92.975 € in 30. - Dopo una rata di 429 € restano 871 € al mese: alcune banche guardano se bastano per la tua famiglia. - Un finanziamento in corso da 150 € al mese toglie circa 28.991 € di mutuo su 25 anni. Domande frequenti: - D: Con 1.300 euro netti quanto mutuo posso chiedere? R: Indicativamente 71.539 € in 20 anni e 92.975 € in 30 anni a tasso fisso, con una rata di circa 429 € al mese e i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: la cifra vera dipende da età, contratto, altri finanziamenti e dalla banca che valuta la pratica. - D: Le banche accettano un terzo del reddito anche con stipendi bassi? R: Non sempre. Con stipendi bassi alcune banche guardano anche quanto resta per vivere dopo la rata, in base ai componenti della famiglia: con 429 € di rata restano 871 € al mese, che per una persona sola possono bastare e per una famiglia con figli possono non bastare. In quel caso la banca può chiedere una rata più bassa o un garante. - D: Con 1.300 euro posso comprare casa da solo? R: Sì, se la casa costa poco: con l'LTV all'80% il mutuo copre una casa fra circa 89.423 € (20 anni) e 116.219 € (30 anni), con il resto come anticipo. Dove i prezzi sono più alti servono un secondo reddito o più anticipo: la garanzia Consap, se rientri nelle categorie di legge, non alza il mutuo e senza anticipo ti fa comprare solo una casa che costa quanto il mutuo. - D: Conviene allungare a 30 anni per ottenere di più? R: Allungare da 20 a 30 anni aumenta il mutuo di circa 21.436 € a parità di rata, ma gli interessi totali salgono da circa 31.421 € a circa 61.465 €. Con redditi contenuti è spesso la scelta necessaria per restare nella rata sostenibile, se l'età lo consente. - D: Serve un garante con questo reddito? R: Non è obbligatorio. Diventa utile se la rata che ti serve supera il tetto della banca, oltre il quale chiede garanzie o rifiuta: cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto (con 1.300 €, il 35% è una rata di 455 €). Con un contratto a tempo determinato la banca chiede spesso un cointestatario o un garante. - D: Il Fondo di garanzia prima casa può aiutare? R: Sì, se rientri nelle categorie di legge, per esempio se non hai ancora compiuto 36 anni, e non possiedi altre abitazioni: la garanzia pubblica permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo. Non aumenta però la rata sostenibile: il mutuo resta di circa 82.914 € in 25 anni, e senza anticipo compri una casa che costa altrettanto, imposte e notaio a parte. ### Con 1.200 euro al mese quanto mutuo posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/con-1200-euro-quanto-mutuo-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.200 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 76.536 € in 25 anni (85.823 € in 30), con una rata di circa 396 € al mese: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 150 € ti toglie circa 28.991 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Per chiedere di più servono un secondo reddito cointestato o una durata più lunga. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.200 € netti la rata sostenibile è circa 396 € al mese, il 33% del netto. - A tasso fisso si arriva indicativamente a 66.036 € in 20 anni, 76.536 € in 25 e 85.823 € in 30. - Un prestito da 150 € al mese già in corso toglie circa 28.991 € di mutuo su 25 anni. - Cointestazione e durata lunga alzano il mutuo; la garanzia Consap, per chi rientra nelle categorie di legge, non lo alza ma permette di comprare senza anticipo una casa che costa quanto il mutuo. Domande frequenti: - D: Con 1.200 euro netti quanto mutuo posso chiedere? R: Con una rata di circa 396 € al mese, il 33% del netto, a tasso fisso puoi chiedere indicativamente 66.036 € in 20 anni e 85.823 € in 30 anni, con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: la cifra vera dipende dal tasso che ottieni, dall'età e dagli altri finanziamenti in corso. - D: Qual è la rata massima con uno stipendio di 1.200 euro? R: Il riferimento è il rapporto rata/reddito: 30% prudenziale e 33% di prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Con 1.200 € netti vuol dire una rata fra 360 e 420 € al mese, con 396 € come valore di prassi. - D: Con 1.200 euro al mese posso ottenere un mutuo al 100%? R: Sì, se rientri nelle categorie del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, per esempio se non hai ancora compiuto 36 anni, e non possiedi altre abitazioni: con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, entro 250.000 € di mutuo. Resta però il limite della rata: la garanzia copre il rischio della banca, non aumenta il reddito, e con 1.200 € il mutuo a 25 anni resta di circa 76.536 €: senza anticipo compri una casa che costa altrettanto, imposte e notaio a parte. - D: Meglio allungare la durata o ridurre il prezzo della casa? R: A parità di rata, passare da 20 a 30 anni vale circa 19.787 € di mutuo in più, ma gli interessi totali salgono da circa 29.004 € a circa 56.737 €. Con redditi contenuti la scelta più solida è una durata lunga insieme a una casa il cui prezzo lasci margine sull'anticipo. - D: Un contratto a tempo determinato blocca la richiesta? R: Non automaticamente: non c'è una regola di legge e decide ogni banca. Di solito la banca vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e spesso chiede un cointestatario o un garante con reddito stabile, soprattutto se la rata si avvicina al 35% del netto. - D: Oltre alle rate, la banca guarda altre spese? R: Nel rapporto rata/reddito entrano la rata del mutuo e quelle dei finanziamenti che paghi già. Alcune banche guardano anche quanto ti resta per vivere dopo la rata, in base ai componenti della famiglia, e le spese fisse che risultano dai documenti, come un assegno di mantenimento. ### Come si legge un preventivo di mutuo (PIES)? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-si-legge-preventivo-mutuo-pies Aggiornato: 2026-08-31 Un preventivo di mutuo serio si legge sul PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), il documento che la banca consegna con le condizioni personalizzate. Le voci decisive sono sette: importo e durata, tipo di tasso con parametro e spread, TAN, TAEG/ISC, rata, costi una tantum e ricorrenti, condizioni di rimborso anticipato. Confronta sempre due preventivi sullo stesso importo e sulla stessa durata: cambiando uno dei due parametri il confronto perde significato. Punti chiave: - Il preventivo vero è il PIES: personalizzato, non il foglio informativo generico del prodotto. - Confronta il TAEG/ISC, non il TAN: è l'unico indicatore che include i costi obbligatori. - Due preventivi sono confrontabili solo a pari importo, durata e tipo di tasso. - Verifica sempre le condizioni di rimborso anticipato e le spese ricorrenti di gestione. Domande frequenti: - D: Qual è la differenza tra foglio informativo e PIES? R: Il foglio informativo descrive il prodotto in generale con condizioni standard; il PIES riporta le condizioni calcolate sul tuo importo, sulla tua durata e sul tuo profilo. Solo il secondo è un preventivo vero e proprio. - D: Devo guardare il TAN o il TAEG? R: Il TAEG (in Italia indicato anche come ISC per i mutui). Include gli oneri obbligatori collegati al finanziamento, quindi rende comparabili offerte con spese diverse: un TAN più basso con costi accessori alti può risultare più caro. - D: Il preventivo mi vincola alla banca? R: No. Un preventivo o un PIES non è un obbligo a contrarre né per te né, di norma, per la banca fino alla delibera; si può richiedere a più istituti e confrontare. - D: Chiedere più preventivi peggiora la mia posizione? R: Chiedere informazioni e preventivi non incide sul profilo creditizio. Diverso è presentare più domande formali di finanziamento, che generano registrazioni nei sistemi di informazione creditizia consultati dagli istituti. - D: Quali costi non compaiono nel TAEG? R: Tipicamente le voci non obbligatorie o non determinabili in anticipo: imposte legate all'acquisto, onorario notarile per la compravendita, assicurazioni facoltative, eventuali penali future. - D: Quanto resta valido un preventivo di mutuo? R: Dalla consegna del PIES il finanziatore deve rispettare un periodo di riflessione di almeno 7 giorni, durante il quale l'offerta resta valida e vincolante per la banca (art. 120-novies, comma 3, TUB). Scaduta la validità indicata nel documento, tasso e spese vanno riconfermati perché gli indici di mercato si muovono. ### Come si indica il mutuo nella dichiarazione di successione? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-si-indica-il-mutuo-nella-dichiarazione-di-successione Aggiornato: 2026-08-31 Il debito residuo del mutuo alla data del decesso si indica nel quadro delle passività della dichiarazione di successione telematica ed è deducibile dall'attivo ereditario ai sensi dell'art. 20 del D.Lgs. 346/1990. L'immobile resta indicato per il suo intero valore tra gli attivi: è nel quadro delle passività che si sottrae il debito. La deduzione richiede il certificato di debito residuo che la banca rilascia su richiesta scritta di uno dei soggetti obbligati alla dichiarazione, previsto dall'art. 23 comma 2 dello stesso decreto: l'atto di mutuo da solo non basta. È deducibile il mutuo riferito a un bene compreso nell'attivo ereditario (art. 22), mentre per i debiti contratti negli ultimi sei mesi di vita valgono limiti specifici. La dichiarazione va presentata entro dodici mesi dall'apertura della successione e la deduzione riduce la base su cui si calcola l'imposta. Punti chiave: - Il debito residuo si indica nel quadro delle passività della dichiarazione telematica, mentre l'immobile resta a valore pieno tra gli attivi. - La deduzione richiede il certificato di debito residuo della banca previsto dall'art. 23 comma 2 del D.Lgs. 346/1990. - È deducibile il mutuo relativo a un bene compreso nell'attivo ereditario: se il bene non c'è più, la deduzione cade (art. 22). - Per i debiti contratti negli ultimi sei mesi di vita valgono limiti specifici, pensati per evitare passività di comodo. - Il termine ordinario di presentazione è dodici mesi dall'apertura della successione; oltre, si rimedia con una dichiarazione integrativa. Domande frequenti: - D: In quale parte della dichiarazione di successione si indica il mutuo? R: Nel quadro dedicato alle passività e agli oneri deducibili della dichiarazione telematica. Vanno indicati il creditore, l'importo del debito residuo alla data di apertura della successione e gli estremi dell'atto di mutuo. L'immobile ipotecato va comunque dichiarato per il suo intero valore nel quadro degli immobili: è la passività che riduce la base imponibile, non il valore dell'immobile. - D: Basta l'atto di mutuo o serve un documento aggiornato della banca? R: Serve un documento aggiornato. L'art. 23 comma 2 del D.Lgs. 346/1990 subordina la deduzione dei debiti verso banche e istituti di credito alla produzione di un certificato rilasciato dall'ente creditore su richiesta scritta di uno dei soggetti obbligati alla dichiarazione, che attesti l'esistenza e l'ammontare del debito alla data di apertura della successione. - D: Il mutuo è sempre interamente deducibile? R: No. L'art. 22 ammette la deduzione dei debiti relativi a beni compresi nell'attivo ereditario: se il bene acquistato con quel mutuo è stato venduto in vita dal defunto, la deduzione non spetta. Per i debiti contratti nei sei mesi precedenti il decesso la deducibilità è ammessa solo nei casi tassativamente previsti dalla norma, per evitare passività costituite in prossimità della successione. - D: Cosa faccio se il certificato della banca arriva dopo la presentazione? R: Si può presentare una dichiarazione integrativa o sostitutiva per far valere la deduzione e, se l'imposta è già stata versata in misura maggiore, chiedere il rimborso della differenza. Conviene comunque richiedere il certificato subito dopo il decesso, perché è il documento con i tempi meno controllabili di tutta la pratica. - D: Se gli eredi continuano a pagare il mutuo, cambia qualcosa nella dichiarazione? R: No: nella dichiarazione conta il debito residuo alla data di apertura della successione, non quello attuale. Le rate pagate dopo il decesso riguardano il rapporto tra eredi e banca, che va gestito a parte con l'istituto, anche per capire chi prosegue il finanziamento e a quali condizioni. ### Come si sceglie la banca per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-scegliere-la-banca-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-08-31 La banca giusta per il mutuo non è quella con il TAN più basso in pubblicità, ma quella che sul tuo profilo delibera un TAEG competitivo nei tempi che ti servono. I criteri da usare, in ordine: TAEG effettivo sul tuo caso, compatibilità del profilo (reddito, contratto, età, immobile), tempi di lavorazione, spese accessorie e polizze richieste, flessibilità del contratto, qualità operativa. Confronta almeno tre offerte formalizzate in PIES a pari importo e durata. Punti chiave: - Il criterio principale è il TAEG deliberato sul tuo profilo, non il TAN pubblicizzato. - Una banca che ti dice no in 5 giorni vale più di una che ti dice no in 6 settimane. - Le condizioni migliori sono spesso legate a prodotti aggiuntivi: verifica sempre cosa è obbligatorio. - Confronta almeno tre PIES a pari importo e durata prima di scegliere. Domande frequenti: - D: Conviene chiedere il mutuo alla banca dove ho il conto? R: È un buon punto di partenza perché la banca conosce i tuoi flussi, ma non garantisce le condizioni migliori. Usala come offerta di riferimento e confrontala con almeno altre due. - D: Meglio una banca grande o una piccola? R: Dipende dal profilo. Le grandi hanno processi standardizzati e spesso più veloci sui profili lineari; gli istituti territoriali possono avere più margine di valutazione su casi particolari, come immobili atipici o redditi autonomi. - D: Quante banche posso interpellare contemporaneamente? R: Quante vuoi, per informazioni e preventivi. È più prudente limitare le domande formali di finanziamento simultanee, perché ciascuna genera una registrazione nei sistemi di informazione creditizia consultati dagli istituti. - D: Lo spread è negoziabile? R: In parte sì, soprattutto con LTV basso, reddito solido e accredito dello stipendio. Il margine dipende dalla politica commerciale del momento, non da una tabella pubblica. - D: Le banche online convengono? R: Spesso hanno spread competitivi e processi rapidi su profili standard, ma minore flessibilità nei casi fuori griglia. Su pratiche complesse il canale con istruttoria assistita può fare la differenza. - D: Che cosa faccio se la banca rifiuta? R: Chiedi il motivo, correggi ciò che è correggibile (rate in corso, durata, importo, LTV) e riprova altrove: le griglie di valutazione non sono uguali. Se il problema è nel comportamento della banca esistono strumenti di reclamo e l'Arbitro Bancario Finanziario. ### Certificato di destinazione urbanistica: quando serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/certificato-destinazione-urbanistica-cdu-mutuo Aggiornato: 2026-10-12 Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) serve quando un terreno si vende, si dona (salvo fra coniugi o fra parenti in linea retta) o si divide fra comproprietari (salvo le divisioni ereditarie), e va allegato all'atto, che senza è nullo; non serve invece per una casa o un appartamento, né per il terreno di pertinenza di un edificio censito al catasto urbano, se è sotto i 5.000 metri quadrati. È il documento comunale che attesta la destinazione di zona e le prescrizioni urbanistiche del terreno. Per l'art. 30 del D.P.R. 380/2001 vale un anno dal rilascio, salvo variazioni degli strumenti urbanistici, e va rilasciato entro 30 giorni dalla domanda, oltre i quali le parti possono produrre una dichiarazione sostitutiva. Punti chiave: - Il CDU va allegato agli atti tra vivi su terreni, salvo donazioni fra coniugi o fra parenti in linea retta, divisioni ereditarie, ipoteche e servitù: se manca, l'atto è nullo. - Vale un anno dal rilascio, e solo se non cambiano gli strumenti urbanistici. - Il Comune ha 30 giorni: scaduti, si può usare la dichiarazione sostitutiva con gli estremi della domanda. - Per la banca è decisivo: terreno edificabile o agricolo cambia radicalmente il valore della garanzia. Domande frequenti: - D: Il CDU serve per comprare un appartamento? R: Di norma no. L'obbligo di allegazione riguarda gli atti su terreni; per i fabbricati e le relative pertinenze con estensione inferiore a 5.000 metri quadri è sufficiente la dichiarazione del proprietario sulla destinazione urbanistica. - D: Quanto dura il certificato? R: Un anno dalla data di rilascio, se non sopravvengono modifiche degli strumenti urbanistici. Se le prescrizioni cambiano, il certificato va rinnovato anche prima della scadenza. - D: Cosa succede se il Comune non risponde in 30 giorni? R: L'art. 30, comma 4, del D.P.R. 380/2001 prevede che, decorso il termine, se le prescrizioni urbanistiche non sono variate, le parti possano produrre una dichiarazione sostitutiva con gli estremi della domanda, che sostituisce il certificato. - D: Cosa accade se il CDU non viene allegato all'atto? R: L'atto è nullo. È una nullità che il notaio è tenuto a prevenire, ed è la ragione per cui nessun rogito su terreno viene stipulato senza questo documento o la dichiarazione sostitutiva. Un atto già firmato senza certificato si può però confermare, anche da una sola delle parti, con un atto pubblico o autenticato a cui si allega un certificato con le prescrizioni del giorno in cui era stato firmato (art. 30, comma 4-bis). - D: Il CDU dice se posso costruire? R: Indica la zona urbanistica, gli indici edificatori, le destinazioni ammesse e i vincoli. La verifica di ciò che è concretamente realizzabile richiede la lettura delle norme tecniche di attuazione del piano comunale, tramite un tecnico. - D: Quanto costa? R: Diritti di segreteria e bolli variano da Comune a Comune in base a estensione, numero di particelle ed eventuale urgenza. Non esiste una tariffa nazionale unica: il tariffario si chiede all'ufficio competente. ### Certificato di agibilità: chi lo rilascia e quando serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/certificato-agibilita-chi-lo-rilascia-quando-serve Aggiornato: 2026-08-31 Dal 2016 nessuno "rilascia" più il certificato di agibilità: il D.Lgs. 222/2016 ha riscritto l'art. 24 del D.P.R. 380/2001 sostituendolo con la segnalazione certificata di agibilità (SCA). La presenta il titolare del permesso di costruire, chi ha depositato la SCIA o i loro aventi causa, allegando l'asseverazione di un tecnico abilitato sulla conformità dell'opera al progetto e sulla sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura, produce effetti dal deposito e il Comune ha 30 giorni per i controlli. Non è richiesta per fabbricati molto risalenti realizzati prima che il regolamento edilizio comunale la imponesse, se non sono seguiti interventi soggetti a titolo abilitativo. Punti chiave: - Non è più un atto del Comune: è una segnalazione certificata (SCA) ex art. 24 D.P.R. 380/2001. - La firma un tecnico abilitato; efficace dal deposito, con 30 giorni di controlli comunali. - Va presentata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura. - Nessuna data nazionale di esenzione: per gli edifici storici si guarda il regolamento edilizio comunale. Domande frequenti: - D: Chi rilascia il certificato di agibilità oggi? R: Nessuno lo rilascia. Dal 2016 è una segnalazione certificata presentata al Comune dal titolare del titolo edilizio con l'asseverazione di un tecnico abilitato: diventa efficace al deposito, salvi i controlli comunali. - D: Il Comune o il tecnico: chi certifica? R: L'asseverazione è del professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Il Comune riceve la segnalazione e può verificarla, ma non emette più un atto autorizzativo. - D: Quando non è obbligatorio il certificato di agibilità? R: Per fabbricati esistenti realizzati prima che l'obbligo fosse introdotto dal regolamento edilizio comunale, se non sono seguiti interventi soggetti a titolo abilitativo. La data varia da Comune a Comune: non esiste una soglia nazionale unica. - D: Che differenza c'è tra abitabilità e agibilità? R: Erano due nozioni distinte prima del 2001, l'una per le residenze e l'altra per gli usi produttivi. Il D.P.R. 380/2001 le ha unificate nel concetto di agibilità, riferito a sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. - D: Come si recupera una copia se è andata persa? R: Con una richiesta di accesso agli atti all'ufficio edilizia privata del Comune dove si trova l'immobile. I diritti di ricerca d'archivio sono fissati da ciascun ente. - D: Entro quando va presentata la SCA? R: Entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, secondo l'art. 24, comma 2, del D.P.R. 380/2001. ### Come legge la banca la Centrale dei Rischi prima del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/centrale-rischi-banca-italia-mutuo-come-si-legge Aggiornato: 2026-08-31 La Centrale dei Rischi è la banca dati pubblica gestita da Banca d'Italia in cui banche e finanziarie segnalano l'esposizione complessiva di ogni cliente sopra una soglia di censimento. Nella valutazione di un mutuo la banca guarda tre cose: quanto credito hai già in essere, se ci sono sconfinamenti o rate scadute, e se sei stato classificato tra le esposizioni deteriorate. È diversa dai SIC privati come CRIF, e puoi chiederne copia gratuitamente a Banca d'Italia. Punti chiave: - È la banca dati pubblica di Banca d'Italia, non un registro privato. - Raccoglie l'esposizione complessiva verso il sistema bancario, non solo i ritardi. - Le voci che pesano di più: sconfinamenti, rate scadute, classificazione a sofferenza. - Diversa da CRIF ed Experian, che sono SIC privati con tempi di conservazione propri. - L'accesso alla propria posizione è gratuito, tramite Banca d'Italia. - Chiedila prima di presentare la domanda di mutuo: correggere un errore richiede tempo. Domande frequenti: - D: La Centrale dei Rischi è la stessa cosa del CRIF? R: No. La Centrale dei Rischi è pubblica e gestita da Banca d'Italia; CRIF, Experian e CTC sono Sistemi di Informazioni Creditizie privati. Cambiano soggetti segnalanti, soglie e tempi di conservazione dei dati. - D: Quanto costa vedere la propria posizione? R: L'accesso ai propri dati è gratuito. La richiesta si presenta a Banca d'Italia attraverso i canali indicati sul sito istituzionale, con documento di identità e i dati anagrafici del richiedente. - D: Un fido non utilizzato mi penalizza? R: Può contare: la banca vede il credito accordato oltre a quello utilizzato. Un affidamento ampio e inutilizzato non è un ritardo, ma riduce il margine teorico di indebitamento aggiuntivo. - D: Quanto restano le segnalazioni negative? R: La Centrale dei Rischi conserva uno storico pluriennale delle segnalazioni, con logiche diverse da quelle dei SIC privati. Per i tempi di cancellazione nei SIC valgono i termini del codice di condotta di settore. - D: Posso far correggere un dato sbagliato? R: Sì: la rettifica va chiesta all'intermediario che ha effettuato la segnalazione, che è il titolare del dato. In caso di mancata risposta si può presentare reclamo e poi ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. - D: Conviene chiederla prima del mutuo? R: Sì. Verificare la propria posizione qualche settimana prima della domanda permette di chiudere piccoli finanziamenti superflui e di correggere eventuali errori prima che la banca istruisca la pratica. ### Acconto o caparra: che differenza c'è quando compri casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/acconto-o-caparra-differenza-acquisto-casa Aggiornato: 2026-10-05 L'acconto è un semplice anticipo sul prezzo, senza funzione sanzionatoria: se la compravendita non si conclude va restituito. La caparra confirmatoria dell'art. 1385 del codice civile ha invece funzione di garanzia: se l'acquirente è inadempiente la perde, se lo è il venditore deve restituirla al doppio. La caparra penitenziale dell'art. 1386 c.c. è il corrispettivo di un diritto di recesso libero, che si esercita senza dover provare la colpa dell'altra parte. Quello che conta giuridicamente non è l'etichetta scritta nella proposta ma la funzione economica reale dell'accordo, quindi la dicitura va scelta con attenzione. Se il mutuo non viene concesso, la caparra si recupera solo se la proposta o il preliminare contengono una clausola sospensiva scritta legata al finanziamento: allora l'accordo resta senza effetti e la somma torna indietro. Punti chiave: - L'acconto è un anticipo sul prezzo: se l'affare non si chiude va restituito, senza effetti sanzionatori. - La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) si perde se è inadempiente l'acquirente e si restituisce al doppio se lo è il venditore. - La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il prezzo di un recesso libero: non serve provare colpe. - La qualificazione dipende dalla funzione sostanziale dell'accordo, non dal nome usato nel documento. - Senza clausola sospensiva scritta, il mancato ottenimento del mutuo resta un rischio a carico dell'acquirente. Domande frequenti: - D: Se nella proposta scrivo caparra ma la somma copre quasi tutto il prezzo, vale come caparra? R: Non necessariamente. La qualificazione della somma dipende dalla funzione economica reale dell'accordo e non dal nome usato nel documento: un versamento che di fatto anticipa gran parte del prezzo può essere interpretato come acconto. Per questo la dicitura va accompagnata da una disciplina coerente degli effetti in caso di inadempimento. - D: Che differenza pratica c'è tra recesso con caparra penitenziale e risoluzione con caparra confirmatoria? R: Con la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) basta la volontà di sciogliersi dal contratto: si perde la somma versata o, se la si è ricevuta, se ne restituisce il doppio, senza dover dimostrare colpe altrui. Con la confirmatoria (art. 1385 c.c.) serve un inadempimento imputabile alla controparte per trattenerla o per pretenderne il doppio. - D: Se il mutuo non viene concesso, riavrò la caparra? R: Solo se la proposta o il preliminare contengono una clausola sospensiva che subordina l'efficacia dell'accordo all'ottenimento del finanziamento. In assenza di quella clausola il mancato mutuo è considerato un rischio dell'acquirente e il venditore può trattenere la caparra confirmatoria. - D: La caparra versata alla proposta d'acquisto ha lo stesso regime dell'art. 1385 c.c.? R: Sì, se la proposta indica espressamente che la somma è versata a titolo di caparra confirmatoria e ne disciplina gli effetti. Se il testo è generico o l'importo è modesto è più frequente la qualificazione come semplice anticipo, restituibile in caso di mancata accettazione della proposta. - D: L'imposta di registro pagata sulla caparra nel preliminare si recupera? R: Sì, se si arriva al rogito: l'imposta proporzionale pagata sul preliminare per la caparra confirmatoria, e anche per gli acconti, si scala da quella dovuta per registrarlo (art. 10 della Tariffa, parte I, D.P.R. 131/1986). Per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 l'aliquota è lo 0,5% su entrambe le somme, se l'acconto non è soggetto a IVA, e non può superare l'imposta dovuta per il contratto definitivo (D.Lgs. 139/2024). I casi limite vanno verificati con il notaio. ### Si può fare il rogito a distanza? Notaio digitale e limiti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-fare-il-rogito-a-distanza-notaio-digitale Aggiornato: 2026-08-30 No, in Italia non si può fare un rogito di compravendita immobiliare interamente a distanza: la legge richiede la presenza fisica e contestuale delle parti davanti al notaio, che deve poterle identificare di persona e leggere l'atto ad alta voce prima della firma. La possibilità di stipulare atti in videoconferenza, introdotta dal D.L. 76/2020 e confermata dalle norme successive, riguarda solo alcuni atti societari e commerciali (costituzione di S.r.l., cessioni di quote, verbali assembleari, alcune procure), non i trasferimenti di proprietà immobiliare né l'atto di mutuo con iscrizione di ipoteca. Chi non può essere fisicamente presente al rogito — ad esempio perché vive all'estero — utilizza una procura speciale, un atto notarile a parte con cui delega un'altra persona a firmare in sua vece. Punti chiave: - Il rogito di compravendita immobiliare non si può fare interamente online: serve la presenza fisica delle parti davanti al notaio. - La videoconferenza notarile, introdotta dal D.L. 76/2020, vale solo per alcuni atti societari e commerciali, non per i trasferimenti immobiliari. - Anche l'atto di mutuo con iscrizione di ipoteca richiede tipicamente la presenza fisica del mutuatario davanti al notaio. - Chi vive all'estero o non può presentarsi usa una procura speciale, atto pubblico a parte firmato davanti a un notaio o autorità consolare. - La procura per acquistare casa e per firmare il mutuo deve avere la stessa forma dell'atto sottostante: atto pubblico o scrittura privata autenticata. - Il notariato italiano usa strumenti digitali (firma digitale, atto notarile informatico, conservazione telematica) ma non sostituiscono la presenza al rogito. Domande frequenti: - D: Si può firmare il rogito online, in videochiamata? R: No. Per i trasferimenti di proprietà immobiliare la legge italiana richiede la presenza fisica e contestuale delle parti davanti al notaio, che deve identificarle di persona e dare lettura dell'atto prima della sottoscrizione. La videoconferenza notarile è ammessa solo per alcuni atti societari e commerciali. - D: Cosa si intende per notariato digitale? R: Il notariato digitale riguarda gli strumenti che i notai usano per gestire e conservare gli atti — firma digitale, atto notarile informatico, trasmissione telematica a catasto e conservatoria — non la possibilità di stipulare un rogito immobiliare senza presenza fisica delle parti. - D: Anche l'atto di mutuo richiede la presenza fisica? R: Sì, di norma. L'atto di mutuo con iscrizione di ipoteca segue le stesse regole di forma del rogito: il mutuatario deve essere fisicamente presente. Le banche, per la garanzia ipotecaria, sono particolarmente rigide su questo punto e raramente accettano deleghe ampie. - D: Come faccio se vivo all'estero e non posso essere presente al rogito? R: Puoi conferire una procura speciale a una persona di fiducia (spesso un familiare o un professionista), che firmerà l'atto in tua vece. La procura va fatta con la stessa forma dell'atto da compiere, davanti a un notaio o a un'autorità consolare italiana all'estero. - D: La procura speciale può includere anche la firma del mutuo? R: Sì, se è redatta in modo da estendere espressamente i poteri del delegato alla stipula del contratto di mutuo e all'accettazione delle relative garanzie. Va concordata prima con la banca, perché ogni istituto valuta caso per caso l'ampiezza dei poteri richiesti. - D: Quanto costa una procura speciale per il rogito? R: Il costo dipende dallo studio notarile e dalla complessità dell'atto, e comprende onorario, imposta di bollo e, se formata all'estero, eventuale traduzione e apostille o legalizzazione. Conviene chiedere un preventivo scritto prima di procedere. ### La relazione notarile preliminare può bloccare il mutuo? Quali esiti lo fanno saltare URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rnp-puo-bloccare-il-mutuo-quali-esiti Aggiornato: 2026-10-05 Sì, la relazione notarile preliminare può bloccare il mutuo: è la verifica ventennale che il notaio esegue sull'immobile prima dell'atto e, se emergono criticità sulla provenienza o sulla libertà del bene, la banca sospende l'istruttoria o revoca la delibera finché il problema non è risolto o coperto da garanzie. Le cause più frequenti sono ipoteche e pignoramenti non cancellati, interruzioni nella catena delle trascrizioni, successioni non trascritte, donazioni esposte all'azione di riduzione, procure viziate e difformità urbanistiche. Punti chiave: - La RNP non è imposta da una norma dedicata: è prassi bancaria consolidata, fondata sui doveri di diligenza del notaio. - Un esito critico raramente fa 'saltare' subito il mutuo: nella maggior parte dei casi la banca sospende e chiede la regolarizzazione. - Le cause più frequenti: iscrizioni pregiudizievoli, catena delle trascrizioni interrotta, successioni non trascritte, donazioni, procure, abusi edilizi. - La tutela vera per l'acquirente è la condizione sospensiva nel preliminare, legata a mutuo e verifiche notarili. Domande frequenti: - D: La relazione notarile preliminare è obbligatoria per legge? R: Non esiste una norma che imponga la RNP come adempimento autonomo: è una prassi bancaria consolidata, che si appoggia agli obblighi generali di diligenza e legalità del notaio previsti dagli artt. 28 e 47 della Legge Notarile 89/1913. Nella pratica, però, quasi tutte le banche la richiedono prima di erogare un mutuo ipotecario, quindi è un passaggio di fatto imprescindibile. - D: Se la RNP rileva un problema il mutuo salta automaticamente? R: No. Nella maggior parte dei casi la banca sospende l'istruttoria in attesa che la criticità venga sanata (cancellazione di un'ipoteca, trascrizione mancante, assenso degli eredi) oppure chiede garanzie aggiuntive. La delibera viene revocata solo quando il vizio non è sanabile nei tempi utili o riguarda una nullità dell'atto di provenienza non rimediabile. - D: Quanto indietro va la verifica della RNP? R: La prassi più diffusa è la ricostruzione ventennale delle trascrizioni e iscrizioni, da cui il nome 'relazione ventennale'. Alcune banche, in presenza di indizi di criticità, chiedono verifiche su archi temporali più ampi. Non si tratta di un termine fissato da una norma specifica sulla RNP, ma di una prassi operativa. - D: Una donazione nella provenienza blocca sempre il mutuo? R: Non sempre, e meno di prima. Con la L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, il nuovo art. 563 c.c. dice che la riduzione della donazione non pregiudica chi ha comprato dal donatario: i legittimari lesi hanno diritto a un compenso in denaro dal donatario, salvo una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto. Se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, la restituzione è possibile anche con una domanda di riduzione o un'opposizione trascritte entro il 18 giugno 2026. Alcune banche chiedono ancora una polizza dedicata o verifiche in più; in mancanza, alcune preferiscono non finanziare. - D: Cosa succede se emerge un abuso edilizio dopo la firma del preliminare? R: Dipende dalla gravità e dal testo del preliminare. La mancanza delle dichiarazioni urbanistiche richieste dall'art. 40 L. 47/1985 e dall'art. 46 DPR 380/2001 comporta la nullità dell'atto: se il preliminare contiene una condizione sospensiva legata al mutuo e alle verifiche notarili, l'acquirente ha diritto alla restituzione della caparra. In assenza di quella clausola serve una valutazione legale caso per caso. - D: Chi paga per sanare i problemi emersi dalla RNP? R: Non c'è una regola di legge univoca: dipende dal preliminare e dalla natura del problema. Di norma gli oneri per liberare l'immobile da iscrizioni pregiudizievoli restano al venditore, che deve trasferire un bene libero da vincoli; le spese per sanatorie edilizie o regolarizzazioni catastali sono spesso oggetto di negoziazione specifica, quindi è opportuno disciplinarle espressamente nel preliminare. ### Quando viene erogato il mutuo: prima o dopo il rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quando-viene-erogato-il-mutuo-prima-o-dopo-il-rogito Aggiornato: 2026-10-12 Di solito il mutuo viene erogato qualche giorno dopo il rogito, non il giorno della firma: lo dice la guida della Banca d'Italia, perché dopo alcuni giorni l'ipoteca è più sicura. La banca libera le somme dopo aver verificato l'iscrizione dell'ipoteca, tenendo conto dell'esenzione da revocatoria dell'art. 39, comma 4, del TUB: è l'erogazione differita, o a saldo. L'erogazione contestuale, con bonifico o assegno circolare consegnato al rogito, resta possibile, come il deposito delle somme presso il notaio. Lo schema dipende dalla banca, dal tipo di mutuo e dalla prassi notarile. Punti chiave: - Per la guida della Banca d'Italia il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma ma qualche giorno dopo; l'erogazione contestuale al rogito è possibile. - Nell'erogazione differita, o a saldo, la banca libera le somme dopo l'iscrizione dell'ipoteca e le verifiche. - Il cosiddetto consolidamento dell'ipoteca richiama l'art. 39, comma 4, TUB: esenzione da revocatoria per le ipoteche iscritte almeno dieci giorni prima dell'apertura della liquidazione giudiziale. - Quando stipula ed erogazione sono atti separati si parla di mutuo condizionato: l'art. 39, comma 2, TUB prevede l'annotazione della quietanza a margine dell'iscrizione. - L'iscrizione ipotecaria segue le formalità dell'art. 2839 c.c.; la trascrizione dell'atto gli artt. 2643 e 2671 c.c. - L'art. 2671 c.c. non fissa un termine ordinario ma una soglia di responsabilità del notaio a trenta giorni dall'atto. - Il preammortamento tecnico incide su data e importo della prima rata: le condizioni esatte sono nel contratto. - Se una delle parti lo chiede, il notaio deve tenere il saldo del prezzo in deposito fino alla trascrizione del rogito: il venditore incassa dopo, e intanto i soldi stanno sul conto dedicato del notaio (quelli del mutuo da quando la banca li eroga). Domande frequenti: - D: Il mutuo viene sempre erogato il giorno del rogito? R: No. Per la guida della Banca d'Italia il mutuo «di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni»: la banca aspetta l'iscrizione dell'ipoteca e le verifiche successive. Alcune banche erogano lo stesso giorno, contestualmente all'atto: chiedi per iscritto quale schema usa la tua. - D: Cosa significa consolidamento dell'ipoteca? R: È un'espressione della prassi bancaria collegata all'art. 39, comma 4, del TUB, secondo cui le ipoteche a garanzia dei finanziamenti a medio e lungo termine non sono soggette a revocatoria quando iscritte almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di apertura della liquidazione giudiziale. - D: Il mutuo può essere firmato in un atto separato dal rogito? R: Sì. È il cosiddetto mutuo condizionato: l'art. 39, comma 2, del TUB disciplina espressamente il caso in cui stipulazione ed erogazione formino oggetto di atti separati, con annotazione della quietanza a margine dell'iscrizione ipotecaria. - D: Cos'è il preammortamento tecnico? R: È il periodo tra l'erogazione, o la stipula se il contratto fa partire gli interessi da lì, e l'avvio del piano di ammortamento a scadenze fisse. In questa fase si pagano di norma i soli interessi maturati sul capitale erogato, calcolati sui giorni effettivi. Durata e modalità sono definite nel contratto. - D: Come si tutela il venditore se l'erogazione è differita? R: L'assegno circolare della banca al rogito c'è solo con l'erogazione contestuale. Con quella differita conviene scrivere nel preliminare quando arriverà il saldo, e una delle parti può chiedere il deposito del prezzo dal notaio fino alla trascrizione: i soldi del mutuo arrivano sul conto dedicato del notaio quando la banca li eroga e restano lì, separati dal suo patrimonio, finché non vengono svincolati. - D: Il venditore deve accettare di essere pagato dopo il rogito? R: Dipende da cosa avete firmato: il compratore paga il prezzo nel termine fissato dal contratto e, se il contratto non dice nulla, di regola alla consegna della casa (art. 1498 del codice civile). Se il preliminare dice che il saldo si paga al rogito, il venditore non è tenuto ad aspettare. Se la tua banca eroga a saldo, qualche giorno dopo la firma, parlane con lui prima del preliminare e scrivete lì quando arriverà la parte pagata con il mutuo. Il deposito del prezzo dal notaio tutela chi compra, ma non anticipa i soldi della banca. - D: Quanto tempo ha il notaio per trascrivere l'atto? R: L'art. 2671 c.c. impone di provvedere nel più breve tempo possibile e prevede il risarcimento del danno se trascorrono più di trenta giorni dalla data dell'atto senza trascrizione. Nella prassi telematica attuale la trascrizione avviene di norma entro pochi giorni. ### Posso disdire la polizza CPI dopo aver firmato il mutuo? Recesso, rimborso e limiti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-disdire-la-polizza-cpi-dopo-la-firma Aggiornato: 2026-10-06 Sì, ma i tempi contano. Dalla polizza CPI proposta dalla banca e firmata insieme al mutuo puoi recedere entro 60 giorni, e il finanziamento resta valido (art. 28, comma 2-bis, D.L. 1/2012); da un contratto individuale sulla vita entro 30 giorni da quando ti comunicano che è concluso (art. 177 del Codice delle Assicurazioni). Dopo questi termini decide il contratto: l'art. 28 non dà un diritto di disdetta in ogni momento, e una polizza a premio unico di solito resta legata alla durata del mutuo. Se la polizza era una condizione del mutuo o del tasso, devi presentarne una con un livello di garanzia equivalente. Con l'estinzione anticipata o la surroga ti torna la parte di premio unico non goduta. Punti chiave: - Due termini distinti: 60 giorni dalla stipula del finanziamento per la polizza proposta dalla banca (art. 28, comma 2-bis, D.L. 1/2012) e 30 giorni per le polizze vita individuali (art. 177 CAP). - Dopo quei termini decide il contratto: l'art. 28 non dà un diritto di disdetta in ogni momento. Se la polizza era una condizione del mutuo o del tasso, quando la chiudi ne serve una equivalente. - Con premio unico ed estinzione anticipata spetta il rimborso della quota di premio non goduta (art. 22 co. 15-quater D.L. 179/2012). - Per le polizze annuali a tacito rinnovo il termine di disdetta è contrattuale: si legge nelle condizioni di polizza. Domande frequenti: - D: Posso disdire la polizza CPI dopo aver firmato il mutuo? R: Sì, entro 60 giorni dalla firma se la polizza ti è stata proposta dalla banca insieme al finanziamento (art. 28, comma 2-bis, D.L. 1/2012), ed entro 30 giorni da un contratto individuale sulla vita (art. 177 del Codice delle Assicurazioni Private). Passati questi termini non c'è un diritto di disdetta in ogni momento: valgono le condizioni di polizza. L'art. 28, comma 1, riguarda un'altra cosa: obbliga la banca ad accettare la polizza equivalente che trovi tu. - D: Esiste un diritto di recesso di 60 giorni sulle polizze legate al mutuo? R: Sì, quando la polizza è stata proposta dalla banca o dall'intermediario al momento della stipula del finanziamento: il comma 2-bis dell'art. 28 del D.L. 1/2012 prevede il diritto di recedere entro sessanta giorni, e l'IVASS lo conferma nelle sue risposte ai consumatori. È un diritto diverso e ulteriore rispetto ai 30 giorni previsti dall'art. 177 del Codice delle Assicurazioni per i contratti individuali sulla vita. - D: Se disdico la polizza la banca può alzare il tasso o revocare il mutuo? R: Se recedi nei 60 giorni, il finanziamento resta valido ed efficace (art. 28, comma 2-bis). Se la polizza era davvero facoltativa, chiuderla non cambia le condizioni del mutuo: una polizza il cui recesso fa cambiare tasso o costi va considerata obbligatoria, ricordano Banca d'Italia e IVASS. Se invece era una condizione del mutuo o del tasso, come di solito la incendio e scoppio, devi presentarne un'altra con un livello di garanzia equivalente, e la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni. - D: Ho pagato un premio unico: se estinguo il mutuo in anticipo mi spetta un rimborso? R: Sì. L'art. 22, comma 15-quater, del D.L. 179/2012 (conv. L. 221/2012) impone alle imprese di restituire la parte di premio relativa al periodo residuo, calcolata sul premio puro in base al tempo mancante alla scadenza e al capitale residuo assicurato, al netto delle sole spese amministrative effettivamente sostenute e dichiarate in polizza. - D: La disciplina del rimborso vale anche per polizze stipulate prima del 2012? R: Sì. Il comma 15-septies dell'art. 22 del D.L. 179/2012 estende la disciplina anche ai contratti già commercializzati prima dell'entrata in vigore della legge di conversione, con obbligo di adeguamento dei contratti in essere. - D: Cosa faccio se compagnia o banca non rispondono? R: Presenta un reclamo scritto all'ufficio reclami dell'impresa assicurativa, che deve risponderti entro 45 giorni. Se non ricevi risposta o è insoddisfacente, puoi inoltrare reclamo a IVASS usando il facsimile ufficiale disponibile sul sito. Per le questioni che riguardano il rapporto con la banca puoi rivolgerti anche all'Arbitro Bancario Finanziario. ### L'ipoteca si cancella da sola dopo 20 anni? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/l-ipoteca-si-cancella-da-sola-dopo-20-anni Aggiornato: 2026-10-13 No: dopo vent'anni senza rinnovazione l'ipoteca perde efficacia, ma l'iscrizione resta nei registri immobiliari finché qualcuno non la fa cancellare. È la perenzione: l'iscrizione «conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data» (art. 2847 c.c.) e la mancata rinnovazione estingue l'ipoteca (art. 2878, n. 2, c.c.), non il debito. Se garantiva un mutuo, la cancellazione si chiede alla banca con una raccomandata con avviso di ricevimento: la banca ha sei mesi per mandare la comunicazione al conservatore e tu non paghi niente (art. 161, comma 7-quinquies, TUB). Nei mutui di 25 o 30 anni la banca rinnova l'iscrizione prima della scadenza e l'ipoteca continua a valere. Punti chiave: - L'iscrizione dell'ipoteca conserva il suo effetto per vent'anni dalla sua data; se non è rinnovata prima, l'effetto cessa (art. 2847 c.c.): è la perenzione. - Si estingue l'ipoteca, non il debito (art. 2878, n. 2, c.c.), e l'iscrizione resta nei registri finché non viene cancellata su un atto presentato al conservatore (art. 2886 c.c.). - Ipoteca di un mutuo iscritta da oltre vent'anni e non rinnovata: raccomandata con avviso di ricevimento alla banca, che ha sei mesi per la comunicazione al conservatore, senza costi per il debitore (art. 161, comma 7-quinquies, TUB). - Nei mutui di 25 o 30 anni la rinnovazione la chiede la banca con una nota al conservatore, prima della scadenza (art. 2850 c.c.); se arriva tardi, l'ipoteca nuova prende grado dalla nuova data (art. 2848 c.c.). - Chi ha comprato la casa e trascritto l'acquisto è al riparo: la nuova iscrizione non può essere presa contro di lui (art. 2848, secondo comma, c.c.). Domande frequenti: - D: L'ipoteca sparisce da sola dai registri dopo 20 anni? R: No. Dopo vent'anni senza rinnovazione l'iscrizione perde efficacia (art. 2847 c.c.), ma nei registri resta scritta com'era: nessuna norma fa annotare la scadenza all'ufficio. La cancellazione si esegue solo su un atto presentato al conservatore (art. 2886 c.c.). - D: Come si cancella un'ipoteca non rinnovata dopo 20 anni? R: Se garantiva un mutuo, con una raccomandata con avviso di ricevimento alla banca: ha sei mesi per mandare la comunicazione al conservatore, che cancella d'ufficio, senza notaio e senza costi per te (art. 161, comma 7-quinquies, TUB). Per le altre ipoteche serve il consenso del creditore dal notaio o un provvedimento definitivo del giudice. - D: Chi rinnova l'ipoteca di un mutuo di 30 anni? Serve il notaio? R: La banca, prima che scadano i vent'anni dall'iscrizione: per l'Agenzia delle Entrate l'onere è del creditore (risoluzione n. 69/E del 2025). Basta una nota al conservatore, e al posto del titolo si può presentare la nota precedente (art. 2850 c.c.): niente nuovo atto notarile. - D: Anche l'ipoteca giudiziale scade dopo 20 anni? R: Sì: l'art. 2847 c.c. vale per ogni iscrizione, e senza rinnovazione entro vent'anni anche la giudiziale perde efficacia. Per cancellarla serve il consenso del creditore dal notaio o un provvedimento definitivo del giudice. Se il credito esiste ancora il creditore può iscriverla di nuovo, non contro chi ha già comprato la casa e trascritto l'acquisto (art. 2848 c.c.). - D: Un'ipoteca scaduta può bloccare la vendita della casa? R: Di per sé no: non ha più effetto, e una nuova iscrizione non vale contro chi compra e trascrive l'acquisto (art. 2848 c.c.). Nei registri però si vede, e notaio o banca di chi compra possono chiedere di cancellarla prima del rogito. - D: L'ipoteca si prescrive dopo 20 anni? R: No: i vent'anni dall'iscrizione sono la scadenza dell'art. 2847 c.c., che si evita solo rinnovando in tempo. La prescrizione riguarda un altro caso: sui beni acquistati da terzi l'ipoteca si estingue «col decorso di venti anni dalla data della trascrizione del titolo di acquisto», salve sospensioni e interruzioni (art. 2880 c.c.). Il debito ha i suoi termini di prescrizione. ### L'ipoteca è ancora iscritta anni dopo aver estinto il mutuo: cosa devo fare? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ipoteca-ancora-iscritta-dopo-anni-cosa-fare Aggiornato: 2026-08-30 Dopo l'estinzione di un mutuo la cancellazione dell'ipoteca è automatica e gratuita: la banca deve trasmettere la comunicazione di estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal pagamento dell'ultima rata e l'Agenzia cancella d'ufficio (art. 40-bis TUB). Se dopo anni l'ipoteca risulta ancora iscritta, verifica lo stato reale con un'ispezione ipotecaria, poi presenta un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca e, in mancanza di risposta soddisfacente, ricorri all'Arbitro Bancario Finanziario. Punti chiave: - La cancellazione è automatica e gratuita: la banca comunica l'estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (art. 40-bis TUB). - Prima di protestare, verifica lo stato reale dell'ipoteca con un'ispezione ipotecaria: sui propri immobili è gratuita. - Se l'ipoteca risulta ancora iscritta: reclamo scritto alla banca, poi ricorso gratuito all'ABF. - Non aspettare la perenzione ventennale dell'art. 2847 c.c.: per i mutui l'art. 40-bis TUB deroga a quella regola. Domande frequenti: - D: Quanto tempo ha la banca per cancellare l'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo? R: La banca deve rilasciare quietanza e trasmettere la comunicazione di estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall'estinzione dell'obbligazione, ai sensi dell'art. 40-bis del Testo Unico Bancario. L'Agenzia procede poi alla cancellazione d'ufficio, senza oneri per il debitore. - D: La cancellazione dell'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo è a pagamento? R: No. La procedura semplificata dell'art. 40-bis TUB è espressamente senza oneri per il debitore, a differenza della vecchia procedura ordinaria che richiedeva un atto notarile di assenso a pagamento. - D: Come faccio a sapere se la mia ipoteca è ancora iscritta? R: Con un'ispezione ipotecaria presso l'Ufficio Provinciale — Territorio dell'Agenzia delle Entrate, in ufficio oppure online. L'ispezione sui propri immobili, richiesta dal titolare del diritto reale, è gratuita; negli altri casi si applicano i tributi della tabella ufficiale delle tasse ipotecarie e catastali. - D: Cosa devo fare se scopro che l'ipoteca non è stata cancellata dopo anni? R: Presenta un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca, richiamando l'obbligo di comunicazione dell'art. 40-bis TUB e allegando l'ispezione ipotecaria. Se la banca non risponde nei termini previsti dalle disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia o risponde in modo insoddisfacente, puoi presentare ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. - D: Ho diritto a un risarcimento se l'ipoteca resta iscritta troppo a lungo? R: È possibile, ma non è automatico: serve dimostrare un pregiudizio concreto (per esempio una vendita immobiliare sfumata o un finanziamento negato per via del gravame ancora risultante). La giurisprudenza richiede la prova del danno nella sua entità e, in diversi casi, anche la prova dei tempi in cui la richiesta è stata portata a conoscenza della banca. - D: Che differenza c'è tra cancellazione ex art. 40-bis TUB e perenzione ventennale? R: L'art. 2847 c.c. prevede in generale che l'iscrizione ipotecaria conservi effetto per vent'anni e perda efficacia se non rinnovata. Per i mutui, però, l'art. 40-bis TUB deroga a questa regola: l'ipoteca si estingue con il pagamento e la cancellazione va comunicata entro 30 giorni. Confidare nella perenzione significa tenersi il gravame visibile nei registri per anni. ### Il notaio può rifiutare di fare l'atto? In quali casi può e deve dire no URL: https://blog.gomutuo.it/blog/il-notaio-puo-rifiutare-latto-quando Aggiornato: 2026-08-30 Sì, ma solo in casi tassativi. Il notaio ha l'obbligo generale di prestare il proprio ministero quando ne è richiesto (art. 27 della Legge Notarile 89/1913) e può — in alcuni casi deve — rifiutarsi quando l'atto è vietato dalla legge o manifestamente contrario all'ordine pubblico o al buon costume, quando è parte un congiunto entro i gradi previsti (art. 28), quando mancano le dichiarazioni urbanistiche o la conformità catastale obbligatorie, o quando scattano gli obblighi di astensione antiriciclaggio. Il semplice rinvio per documenti mancanti non è un rifiuto. Punti chiave: - Regola generale: il notaio è obbligato a prestare il ministero quando ne è richiesto (art. 27 L. 89/1913). - Divieti assoluti dell'art. 28: atti proibiti dalla legge o contrari a ordine pubblico e buon costume, atti con congiunti come parti. - Menzioni urbanistiche mancanti (art. 40 L. 47/1985, art. 46 DPR 380/2001): l'atto sarebbe nullo, il notaio non lo riceve. - Attenzione a distinguere rifiuto, astensione obbligatoria e semplice rinvio per documenti mancanti. Domande frequenti: - D: Il notaio può rifiutarsi di fare un atto senza motivo? R: No. L'art. 27 della Legge Notarile (L. 89/1913) impone al notaio di prestare il proprio ministero ogni volta che ne è richiesto, salvo i casi tassativi di divieto o astensione previsti dalla legge e nei limiti della competenza territoriale. Un rifiuto immotivato può esporlo a responsabilità disciplinare. - D: Quali atti un notaio non può mai ricevere? R: Gli atti espressamente proibiti dalla legge o manifestamente contrari al buon costume o all'ordine pubblico, ai sensi dell'art. 28 n. 1 della L. 89/1913, e gli atti in cui intervengono come parti il coniuge o i parenti e affini del notaio nei gradi indicati dalla stessa norma. - D: Il notaio può rifiutare il rogito se l'immobile ha abusi edilizi? R: Sì, e in molti casi deve farlo: se mancano le dichiarazioni sui titoli edilizi richieste dall'art. 40 della L. 47/1985 e dall'art. 46 del DPR 380/2001, l'atto sarebbe nullo. Se l'abuso è sanato o non incide su quelle dichiarazioni obbligatorie, la situazione va valutata caso per caso con un tecnico. - D: Cosa significa astensione per motivi antiriciclaggio? R: Ai sensi dell'art. 42 del D.Lgs. 231/2007 il notaio deve astenersi dall'instaurare o proseguire l'operazione quando non riesce a completare l'adeguata verifica della clientela — per esempio in caso di dubbi sul titolare effettivo o sulla provenienza dei fondi — valutando anche se effettuare una segnalazione di operazione sospetta alla UIF. - D: Se il notaio rinvia l'atto per documenti mancanti è un rifiuto? R: No. Il rinvio in attesa di una visura aggiornata, di un allineamento catastale o della documentazione della banca è un passaggio tecnico-organizzativo, diverso dal rifiuto giuridicamente qualificato: appena la documentazione è completa si procede alla stipula. - D: Cosa posso fare se ritengo il rifiuto ingiustificato? R: Chiedi per iscritto le motivazioni del rifiuto: è il documento che serve per qualunque passo successivo. Se ritieni le ragioni infondate puoi segnalare la situazione al Consiglio Notarile distrettuale competente, che esercita la vigilanza sulla professione. Se il motivo è un conflitto di interessi o un rapporto di parentela, la soluzione è semplicemente rivolgersi a un altro notaio. ### Devo diventare socio della BCC per ottenere il mutuo? Cosa dice la legge URL: https://blog.gomutuo.it/blog/devo-diventare-socio-bcc-per-avere-il-mutuo Aggiornato: 2026-08-30 No: nessuna norma obbliga a diventare socio di una Banca di Credito Cooperativo per ottenere un mutuo. Il TUB (artt. 33-37) impone alla BCC di operare prevalentemente — non esclusivamente — verso i soci, quindi la banca può finanziare anche i non soci entro i limiti fissati dalla vigilanza. L'adesione può essere proposta o incentivata e in alcuni casi dà accesso a condizioni riservate, ma non può essere presentata come condizione contrattuale obbligatoria: legare l'erogazione all'acquisto di quote è stato sanzionato in passato come pratica commerciale scorretta. Punti chiave: - Nessun obbligo di legge: l'art. 35 TUB parla di operatività prevalente verso i soci, non esclusiva. - Il vincolo di prevalenza riguarda il portafoglio della banca, non il singolo richiedente. - La quota sociale è capitale di rischio: non è garantita e non è liquida come un deposito. - Se l'erogazione viene presentata come condizionata all'acquisto di quote, chiedi tutto per iscritto: è il presupposto di ogni contestazione. Domande frequenti: - D: È obbligatorio diventare socio di una BCC per ottenere un mutuo? R: No. Il Testo Unico Bancario non prevede alcun obbligo in tal senso: l'art. 35 TUB stabilisce che le BCC esercitano il credito prevalentemente a favore dei soci, non esclusivamente. Una BCC può quindi erogare mutui anche a non soci, entro i limiti quantitativi fissati dalla vigilanza di Banca d'Italia. - D: Cosa significa che le BCC operano 'prevalentemente' verso i soci? R: Significa che la maggior parte delle attività di rischio della banca — cioè dei crediti erogati — deve essere rivolta ai propri soci, secondo criteri e soglie stabiliti dalle disposizioni di vigilanza di Banca d'Italia in attuazione dell'art. 35 TUB. È un vincolo strutturale sulla composizione del portafoglio complessivo della banca, non un requisito imposto al singolo richiedente. - D: Se divento socio ottengo automaticamente condizioni migliori sul mutuo? R: Non per legge. Eventuali agevolazioni su spread o spese dipendono dalle politiche commerciali autonome della singola BCC e vanno verificate sui fogli informativi pubblicati dalla banca. Non esiste una normativa nazionale che garantisca sconti ai soci sui mutui. - D: Quanto costa diventare socio di una BCC? R: Non esiste un importo unico stabilito per legge: valore nominale della quota ed eventuale sovrapprezzo sono fissati dallo statuto e dalle delibere di ciascuna banca, quindi variano da BCC a BCC. L'importo va verificato direttamente sullo statuto pubblicato sul sito della banca prima di assumere impegni. - D: Cosa rischio se sottoscrivo le quote sociali della BCC? R: Le quote sono capitale di rischio, non un deposito: il loro valore può ridursi in caso di perdite della banca e non sono coperte dal Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi. Inoltre sono poco liquide: per rientrare della somma versata occorre esercitare il recesso secondo Codice civile e statuto, con tempi non garantiti e possibili limitazioni al rimborso per motivi prudenziali. - D: Cosa posso fare se sospetto che il mutuo venga condizionato all'acquisto di quote? R: Presenta prima un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca; se la risposta non è soddisfacente puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario per la controversia contrattuale oppure segnalare la condotta all'AGCM, che in passato ha sanzionato come pratica commerciale scorretta il condizionamento dell'erogazione di mutui all'acquisto di azioni proprie. ### Cosa succede se la rata del mutuo non viene addebitata? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-la-rata-del-mutuo-non-viene-addebitata Aggiornato: 2026-09-30 Se il conto non ha fondi sufficienti l'addebito SEPA Direct Debit viene rifiutato e la rata risulta insoluta: scattano le commissioni previste dal contratto e gli interessi di mora (art. 1224 c.c., nei limiti di trasparenza degli artt. 116-117 TUB). Nei sistemi di informazioni creditizie il primo ritardo diventa visibile agli altri operatori, sempre previo preavviso al cliente, dopo due rate mensili consecutive non pagate o 60 giorni dall'aggiornamento mensile dei dati nei sistemi che registrano anche i pagamenti regolari, e dopo almeno 120 giorni dalla scadenza o 4 rate mensili non regolarizzate in quelli solo negativi. Nei mutui fondiari la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40 comma 2 TUB); una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola. Punti chiave: - Il mancato addebito per fondi insufficienti genera un rifiuto tecnico dell'incasso SDD (R-transaction) e la rata risulta insoluta dalla data di scadenza. - Commissioni di insoluto e tasso di mora non sono fissati per legge: dipendono dal contratto e dal foglio informativo, che la banca deve rendere trasparenti (artt. 116-117 TUB). - Prima della prima segnalazione di ritardo a un sistema di informazioni creditizie la banca deve inviare un preavviso al cliente. - Nei SIC di tipo negativo il ritardo diventa visibile dopo almeno 120 giorni dalla scadenza o 4 rate mensili non regolarizzate; nei SIC positivi e negativi bastano due rate mensili consecutive o 60 giorni dall'aggiornamento mensile dei dati. - Tempi di conservazione: 12 mesi per ritardi regolarizzati fino a 2 rate, 24 mesi oltre 2 rate, fino a 36 mesi dalla scadenza contrattuale per gli inadempimenti non regolarizzati. - Nei mutui fondiari la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40 c. 2 TUB), e chiedere l'intero residuo; una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola. - Se l'insoluto dipende da un errore (IBAN cambiato, mandato SDD revocato) va presentato subito reclamo scritto: l'ABF interviene su fatti non anteriori al sesto anno e per importi fino a 200.000 euro. Domande frequenti: - D: Cosa accade se il giorno dell'addebito il conto è scoperto? R: L'incasso SEPA Direct Debit viene rifiutato e la rata resta insoluta. Dalla scadenza decorrono gli interessi di mora previsti dal contratto e, di norma, viene addebitata una commissione di insoluto. Se regolarizzi subito, l'impatto resta limitato a questi costi. - D: Quanto costa una rata insoluta? R: Non esiste un importo di legge: commissione di insoluto e tasso di mora sono stabiliti dal singolo contratto e devono comparire nel foglio informativo, in base agli obblighi di trasparenza degli artt. 116-117 TUB. Per sapere quanto paghi, l'unica fonte affidabile è la tua documentazione contrattuale. - D: Una sola rata non addebitata mi fa finire nel CRIF? R: Di regola no, non immediatamente. Il codice di condotta per i sistemi di informazioni creditizie prevede che il primo ritardo diventi visibile agli altri operatori solo dopo un preavviso al cliente e, nei SIC che registrano anche i pagamenti regolari, dopo due rate mensili consecutive non pagate o 60 giorni dall'aggiornamento mensile dei dati; nei SIC di tipo negativo dopo almeno 120 giorni dalla scadenza o 4 rate mensili non regolarizzate. - D: Dopo quante rate non pagate la banca può chiedere tutto il capitale? R: Dipende dal tipo di mutuo e dal ritardo. Nei mutui fondiari l'art. 40 comma 2 del TUB permette alla banca di risolvere il contratto per i ritardi quando il pagamento è arrivato fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza almeno sette volte, anche non consecutive. Una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, non rientra in questa regola e può bastare da sola (guida della Banca d'Italia sul mutuo). Nei mutui non fondiari vale l'art. 1819 del codice civile: secondo le circostanze, anche una sola rata non pagata. Risolto il contratto, la banca può pretendere l'intero debito residuo e avviare le azioni di recupero sulla garanzia. - D: Per quanto tempo resta traccia di un ritardo regolarizzato? R: Secondo il codice di condotta SIC, i ritardi regolarizzati fino a due rate si conservano 12 mesi dalla regolarizzazione, quelli superiori a due rate 24 mesi. Gli inadempimenti non regolarizzati restano fino a 36 mesi dalla scadenza contrattuale. - D: L'insoluto è colpa della banca: cosa posso fare? R: Presenta immediatamente reclamo scritto chiedendo l'annullamento delle spese e la rettifica di eventuali segnalazioni. Se la banca non risponde o non risolve, puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario, competente per importi fino a 200.000 euro e per fatti non anteriori al sesto anno precedente al ricorso. ### Cosa succede se il notaio scopre un'ipoteca giudiziale al rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-il-notaio-scopre-un-ipoteca-giudiziale-al-rogito Aggiornato: 2026-08-30 Se la visura ipotecaria aggiornata al giorno del rogito rivela un'ipoteca giudiziale iscritta contro il venditore, il notaio è tenuto a sospendere la firma: non può ricevere un atto quando risultano formalità pregiudizievoli non dichiarate e non risolte (art. 47 e 28 L. 89/1913, art. 1489 c.c.). L'ipoteca giudiziale nasce da una sentenza di condanna (art. 2818 c.c.) ed è spesso sconosciuta al venditore stesso o comparsa dopo il compromesso. Le soluzioni pratiche sono tre: rinviare l'atto finché il venditore non estingue il debito e cancella l'ipoteca, usare il deposito prezzo (L. 147/2013) per pagare direttamente il creditore procedente, oppure — se la banca eroga solo a garanzia libera — far saltare il rogito. La banca del mutuo, in ogni caso, non eroga su un immobile con ipoteca pregiudizievole di rango pari o superiore a quella che dovrebbe garantire il proprio credito. Punti chiave: - L'ipoteca giudiziale (art. 2818 c.c.) nasce da una sentenza di condanna al pagamento e può essere iscritta contro il venditore senza che lui stesso se ne accorga in tempo. - Il notaio è obbligato a effettuare le visure ipotecarie aggiornate a ridosso dell'atto e non può ricevere il rogito se emergono formalità pregiudizievoli non dichiarate e non risolte (artt. 28 e 47 L. 89/1913). - Se l'ipoteca compare il giorno stesso, la prassi è la sospensione dell'atto: si firma solo dopo che il problema è risolto o coperto da una soluzione tecnica accettata da tutte le parti. - La cancellazione o l'estinzione del debito sottostante restano a carico del venditore: è lui il debitore esecutato, non l'acquirente. - Il deposito prezzo (L. 147/2013) può essere usato per destinare parte del corrispettivo direttamente al creditore procedente, sbloccando l'atto in sicurezza. - La banca che eroga il mutuo all'acquirente normalmente rifiuta di procedere se l'ipoteca giudiziale non viene rimossa o adeguatamente garantita: vuole l'ipoteca di primo grado libera da altri vincoli di rango superiore o pari. - Se il notaio non effettua le verifiche dovute e fa comunque firmare l'atto, risponde civilmente per la perdita subita dall'acquirente (responsabilità professionale ex art. 1176 c.c., comma 2). Domande frequenti: - D: Cos'è di preciso un'ipoteca giudiziale? R: È l'ipoteca che nasce da una sentenza di condanna al pagamento di una somma, all'adempimento di un'obbligazione o al risarcimento di un danno (art. 2818 c.c.). A differenza dell'ipoteca volontaria di un mutuo, non richiede il consenso del debitore: il creditore che ha vinto una causa può iscriverla unilateralmente sui beni del debitore, anche a sua insaputa se non controlla periodicamente la propria posizione. - D: Il venditore può non sapere di avere un'ipoteca giudiziale? R: Sì, capita più spesso di quanto si pensi: la sentenza può riguardare un contenzioso datato, una causa persa in primo grado con ricorso in corso, o un creditore che agisce dopo mesi dalla decisione. Se l'iscrizione avviene tra il compromesso e il rogito, la visura effettuata all'inizio della trattativa non la intercetta. - D: Il notaio può decidere comunque di firmare l'atto? R: No, non se l'ipoteca pregiudica il trasferimento di proprietà libero da vincoli e le parti non hanno concordato una soluzione. Gli artt. 28 e 47 della legge notarile vincolano il notaio a rifiutare o sospendere gli atti quando emergono ostacoli giuridici non risolti; procedere comunque, senza informare l'acquirente, espone il notaio a responsabilità. - D: L'acquirente rischia di perdere la caparra se il rogito salta per questo motivo? R: Dipende dalla clausola sospensiva o dalle condizioni del compromesso: se il contratto preliminare prevedeva la consegna dell'immobile libero da pesi, l'inadempimento è del venditore e la caparra va restituita, di norma raddoppiata se l'acquirente recede per colpa del venditore (art. 1385 c.c.). Va sempre verificato il testo specifico del preliminare con un legale. - D: Il deposito prezzo risolve sempre il problema? R: No, è uno strumento utile ma non universale: funziona quando l'importo del debito garantito dall'ipoteca giudiziale è determinato e determinabile e il creditore procedente accetta il pagamento diretto. Se il credito è ancora sub iudice o l'importo non è liquido, il deposito prezzo da solo non basta a liberare l'immobile. - D: Cosa succede al mutuo dell'acquirente se il rogito salta? R: Se la delibera di mutuo era condizionata a quel preciso rogito, la banca normalmente accantona la pratica: nessuna erogazione avviene senza atto notarile perfezionato. L'istruttoria può essere riattivata su un nuovo immobile o riprogrammata sullo stesso, una volta risolta la situazione ipotecaria, ma richiede tempo aggiuntivo. ### Cos'è il deposito prezzo dal notaio e quando conviene chiederlo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cos-e-il-deposito-prezzo-dal-notaio-e-quando-conviene Aggiornato: 2026-08-30 Il deposito prezzo è la facoltà, prevista dall'art. 1, commi 63-67, della L. 147/2013, di versare il prezzo dell'immobile su un conto corrente dedicato del notaio invece di consegnarlo subito al venditore. Il notaio svincola le somme solo dopo la registrazione e la trascrizione dell'atto e dopo aver verificato che non siano comparse formalità pregiudizievoli ulteriori, come ipoteche o pignoramenti. Il notaio è tenuto ad attivarlo se lo chiede anche una sola delle parti. Le somme depositate costituiscono patrimonio separato e sono, nelle parole della legge, impignorabili a richiesta di chiunque. Punti chiave: - La base normativa è l'art. 1, commi 63-67, della L. 147/2013, come modificato dalla L. 124/2017. - Basta la richiesta di una sola parte per rendere il deposito prezzo obbligatorio per il notaio. - Il conto è dedicato: le somme sono patrimonio separato, escluso dalla successione del notaio e impignorabile da chiunque. - Lo svincolo avviene dopo registrazione e trascrizione dell'atto e dopo la verifica dell'assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori. - Se il pagamento era condizionato a un evento, serve la prova formale del suo avveramento per ottenere lo svincolo. - Il comma 64 originario è stato abrogato dalla L. 124/2017: va sempre consultato il testo consolidato vigente. - Nessuna norma fissa un compenso per il servizio: rientra nell'onorario libero del notaio e va concordato prima. - È particolarmente utile con ipoteche da cancellare, pratiche di sanatoria in corso o agibilità non ancora rilasciata. Domande frequenti: - D: Il deposito prezzo è obbligatorio in tutte le compravendite? R: No, è facoltativo. Diventa però vincolante per il notaio se anche una sola parte lo richiede espressamente e conformemente all'incarico conferito, ai sensi dell'art. 1, comma 63, lettera c, della L. 147/2013. - D: Chi può chiedere il deposito prezzo, venditore o acquirente? R: La norma parla di almeno una delle parti, senza distinguere. Nella pratica la richiesta arriva più spesso dall'acquirente, che vuole tutelarsi dal rischio di formalità pregiudizievoli comparse tra rogito e trascrizione. - D: Quando il notaio svincola le somme depositate? R: Dopo aver eseguito registrazione e pubblicità dell'atto e verificato l'assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli esistenti alla data dell'atto. Se il pagamento era subordinato a un evento, occorre anche la prova del suo avveramento. - D: Le somme sono al sicuro se il notaio ha problemi personali? R: Sì. Ai sensi del comma 65 costituiscono patrimonio separato, sono escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, e sono impignorabili a richiesta di chiunque, così come il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse. - D: Il deposito prezzo rallenta l'erogazione del mutuo? R: No. Non impedisce né l'erogazione né l'iscrizione ipotecaria: incide solo sul momento in cui il venditore riceve materialmente il prezzo, che resta vincolato fino allo svincolo notarile. - D: Quanto costa attivare il deposito prezzo? R: Non esiste una tariffa fissata per legge: il compenso rientra nell'onorario libero del notaio, liberalizzato, e va concordato preventivamente. Le cifre indicative reperibili online non sono verificabili su fonte ufficiale. ### Se il rogito salta, la provvigione all'agenzia va pagata lo stesso? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chi-paga-la-provvigione-agenzia-se-il-rogito-salta Aggiornato: 2026-10-06 Sì, in linea di principio la provvigione all'agenzia immobiliare resta dovuta anche se il rogito non viene mai firmato. L'art. 1755 del Codice Civile dà al mediatore diritto alla provvigione «se l'affare è concluso per effetto del suo intervento», e per la giurisprudenza l'affare è concluso con l'accettazione della proposta d'acquisto, se vale già come preliminare, o con la firma del preliminare, non con il rogito notarile. Non basta invece una proposta accettata che impegna solo a firmare più avanti il preliminare (Cass. ord. 680/2024). Fanno eccezione tre casi: una clausola sospensiva legata al mutuo non avverata, un vizio dell'immobile taciuto dal venditore o dal mediatore, oppure una violazione degli obblighi informativi del mediatore ex art. 1759 c.c. In questi casi la provvigione può non essere dovuta o essere restituita. Punti chiave: - La provvigione matura con la «conclusione dell'affare»: proposta accettata che vale già come preliminare, oppure preliminare; non con il rogito, e nemmeno con un «preliminare di preliminare» (Cass. ord. 680/2024). - Se dopo l'accordo vincolante le parti rinunciano liberamente, la provvigione resta comunque dovuta. - Con clausola sospensiva mutuo non avverata la provvigione non è dovuta: il diritto nasce solo quando la condizione si avvera (art. 1757 c.c.; Cassazione, ord. 18953/2024). - Se il mediatore tace vizi o irregolarità conosciuti (art. 1759 c.c.), può perdere il diritto al compenso ed essere condannato al risarcimento. - La sola bocciatura del mutuo non basta a liberarsi dalla provvigione: serve una clausola scritta nella proposta. - In caso di contestazione, prima si invia un reclamo scritto all'agenzia, poi eventualmente si valuta la via giudiziale. Domande frequenti: - D: Se decido io di non fare più il rogito, devo pagare la provvigione? R: Di norma sì, se c'era già un accordo vincolante: una proposta accettata che vale come preliminare, o il preliminare. Senza una clausola sospensiva non avverata a tuo favore, il ripensamento è un tuo inadempimento verso il venditore, ma non tocca il diritto dell'agenzia: l'affare è concluso. Se invece la proposta accettata ti impegnava solo a firmare più avanti il preliminare, per la Cassazione (ord. 680/2024) l'affare non è ancora concluso. - D: Se è il venditore a tirarsi indietro, chi paga la provvigione? R: Se l'affare era già concluso, ciascuno resta obbligato per la sua parte, salvo diverso accordo: il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti (art. 1755 c.c.). Il venditore che si tira indietro senza giustificato motivo deve comunque la sua quota all'agenzia, oltre a quello che dovrà al compratore (per esempio il doppio della caparra). - D: La clausola sospensiva mutuo mi esonera sempre dalla provvigione? R: Ti esonera se la condizione non si avvera: per l'art. 1757 c.c. il diritto alla provvigione nasce solo quando la condizione sospensiva si verifica. Nel caso deciso dalla Cassazione con l'ordinanza 18953/2024 l'agenzia sosteneva che la compratrice avrebbe potuto avere il mutuo da un'altra banca: per la Corte la sola mancata domanda non fa considerare avverata la condizione (art. 1359 c.c.), e il no di una grande banca è bastato. Conta però come è scritta la clausola: se ti impegna a chiedere il mutuo entro una data o a più banche, devi farlo. - D: Cosa succede se scopro un vizio dell'immobile dopo la proposta? R: Se il vizio (es. abuso edilizio, amianto, ipoteca non dichiarata) era conosciuto o conoscibile dal mediatore e non ti è stato comunicato, puoi contestare il diritto alla provvigione ex art. 1759 c.c. e, in alcuni casi, chiedere il risarcimento del danno. Serve però provare che il mediatore ne era o doveva esserne a conoscenza. - D: L'agenzia può trattenere la caparra se non pago la provvigione? R: No: la caparra confirmatoria e la provvigione sono voci distinte. La caparra riguarda il rapporto tra acquirente e venditore (art. 1385 c.c.), la provvigione il rapporto con il mediatore. L'agenzia può però agire per il recupero del proprio compenso con un decreto ingiuntivo separato. - D: Posso rifiutarmi di pagare finché non c'è il rogito? R: Puoi provare a negoziarlo nell'incarico, ma non è la regola di legge: il diritto del mediatore matura alla conclusione dell'affare, che quasi sempre precede il rogito. Alcune agenzie accettano comunque, per prassi commerciale, di incassare solo al preliminare o al rogito: verificalo per iscritto prima di firmare la proposta. ### Il bonifico dei genitori per l'anticipo casa va dichiarato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/bonifico-genitori-anticipo-casa-va-dichiarato Aggiornato: 2026-09-29 Sì, il bonifico ricevuto dai genitori per pagare l'anticipo o la caparra della casa va dichiarato, ma non nella dichiarazione dei redditi (non è un reddito imponibile): va indicato dal notaio nell'atto di compravendita come provenienza delle somme, e fiscalmente è trattato come donazione indiretta ai sensi dell'art. 1, comma 4-bis del D.Lgs. 346/1990 (dal 1° gennaio 2027 la stessa regola passa all'art. 87, comma 5 del D.Lgs. 123/2025). Se il bonifico è collegato in modo dimostrabile all'acquisto formalizzato con atto soggetto a imposta di registro o IVA, la donazione indiretta è esclusa dall'imposta sulle donazioni; resta comunque rilevante ai fini della futura successione tra gli stessi soggetti (collazione) e va sempre eseguita con bonifico tracciabile, mai in contanti, con causale chiara. Punti chiave: - Il bonifico dei genitori per anticipo o caparra non è reddito imponibile: non va in dichiarazione dei redditi. - È una donazione indiretta (art. 1 co. 4-bis D.Lgs. 346/1990, dal 2027 art. 87 co. 5 D.Lgs. 123/2025): se collegata all'atto di acquisto soggetto a registro/IVA, è esclusa dall'imposta di donazione. - Il notaio 'enuncia' in atto la provenienza delle somme: dichiararlo apertamente evita contestazioni future, anche in caso di controllo. - Franchigia 1.000.000 € per beneficiario in linea retta (genitore-figlio): sotto quella soglia, comunque, l'imposta di donazione autonoma non sarebbe dovuta. - Il bonifico deve sempre essere tracciabile (mai contanti): art. 35 co. 22 D.L. 223/2006 impone dichiarazioni sostitutive sulle modalità di pagamento in atto. - La somma ricevuta resta rilevante per la futura successione tra genitore e figlio (collazione, art. 737 c.c.), a prescindere dalla tassazione immediata. Domande frequenti: - D: Il bonifico dei genitori per l'anticipo casa aumenta il mio reddito imponibile? R: No. Una donazione, anche indiretta, non è reddito e non va indicata nel Modello 730 o Redditi PF come provento imponibile IRPEF. La sua rilevanza fiscale è quella specifica dell'imposta sulle donazioni, non dell'imposta sui redditi. - D: Se non lo dichiaro al notaio, rischio qualcosa? R: Sì. Se in fase di accertamento (anche a distanza di anni) emerge che una somma consistente e non giustificata è transitata sul conto prima del rogito, l'Agenzia delle Entrate può presumere una donazione non dichiarata e applicare l'imposta con sanzioni. Dichiarare la provenienza al notaio al momento dell'atto è la tutela migliore. - D: Posso ricevere l'anticipo in contanti dai miei genitori per evitare tracce? R: È fortemente sconsigliato ed espone a rischi seri: oltre ai limiti di legge sull'uso del contante, l'assenza di tracciabilità rende la somma non dimostrabile in atto e più esposta a contestazioni antiriciclaggio e fiscali. Il bonifico bancario con causale chiara è lo strumento corretto. - D: Cosa devo scrivere nella causale del bonifico? R: Una formula semplice e veritiera, ad esempio 'Contributo per acquisto immobile sito in [città], anticipo/caparra compravendita'. Evita causali generiche come 'prestito' se in realtà è un aiuto a fondo perduto: la coerenza tra causale, dichiarazioni al notaio e realtà dei fatti è ciò che protegge in caso di verifica. - D: Se in futuro dovrò dividere l'eredità con i miei fratelli, questo bonifico conta? R: Sì. Le donazioni, anche indirette, fatte in vita da un genitore a un figlio sono soggette a collazione (art. 737 c.c.) nella futura successione, salvo dispensa espressa: il valore ricevuto va tenuto presente nei rapporti tra coeredi, indipendentemente dal fatto che l'imposta di donazione non sia stata pagata. - D: L'esenzione dall'imposta di donazione vale anche se il mutuo copre il resto del prezzo? R: Sì: ciò che conta è che la somma donata sia collegata, anche solo in parte, al pagamento del prezzo di un acquisto soggetto a imposta di registro o IVA. È del tutto normale che il bonifico dei genitori copra l'anticipo/caparra e che il resto sia finanziato con un mutuo ipotecario. ### Serve il consenso del coniuge in comunione dei beni per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/serve-il-consenso-del-coniuge-in-comunione-dei-beni-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-08-29 Sì, di regola serve. In comunione legale dei beni la concessione di ipoteca a garanzia del mutuo è un atto di straordinaria amministrazione: l'art. 180 c.c. richiede il consenso congiunto di entrambi i coniugi, non basta la firma di uno solo. Se manca, l'atto non è nullo ma annullabile su richiesta del coniuge che non ha acconsentito, entro un anno dalla conoscenza dell'atto e in ogni caso entro un anno dalla sua trascrizione (art. 184 c.c.). Fa eccezione l'acquisto qualificato come 'bene personale' ex art. 179 c.c., dove il coniuge non acquirente interviene comunque in atto per una dichiarazione, ma senza dover prestare consenso all'acquisto in sé. Punti chiave: - In comunione legale dei beni il mutuo ipotecario è un atto di straordinaria amministrazione: serve il consenso di entrambi i coniugi (art. 180 c.c.). - Senza il consenso del coniuge non acquirente, l'atto non è nullo ma annullabile su sua richiesta (art. 184 c.c.), entro un anno dalla conoscenza e in ogni caso entro un anno dalla trascrizione dell'atto. - Se l'immobile rientra tra i beni personali (art. 179 c.c.), il coniuge non acquirente interviene comunque in atto per una dichiarazione, ma non deve prestare consenso all'acquisto. - Il consenso al mutuo e quello all'atto di compravendita viaggiano insieme, perché l'ipoteca si costituisce contestualmente sul bene che entra in comunione. - La prassi bancaria e notarile tende a far intervenire sempre entrambi i coniugi in atto, anche quando in teoria basterebbe la firma di uno solo, proprio per evitare il rischio di annullabilità. - Il regime di separazione dei beni segue regole diverse: ogni coniuge amministra e dispone liberamente del proprio patrimonio, senza bisogno del consenso dell'altro. Domande frequenti: - D: Il coniuge deve firmare anche se il mutuo è intestato solo all'altro? R: Se l'immobile finanziato ricade in comunione legale, sì: la concessione di ipoteca è un atto di straordinaria amministrazione e richiede il consenso di entrambi i coniugi (art. 180 c.c.), anche quando il mutuo come rapporto di credito è formalmente intestato a uno solo. - D: Cosa succede se firmo il mutuo senza il consenso di mio marito o mia moglie? R: L'atto non è nullo, ma annullabile su richiesta del coniuge che non ha acconsentito (art. 184 c.c.). Deve agire entro un anno da quando ne è venuto a conoscenza e in ogni caso entro un anno dalla trascrizione dell'atto; se l'atto non è stato trascritto e il coniuge non ne ha saputo nulla prima, il termine è di un anno dallo scioglimento della comunione. Superati questi termini, l'atto resta valido. - D: Se dichiaro che l'acquisto è un bene personale, evito il consenso del coniuge? R: L'art. 179 c.c. elenca i casi di beni personali (ad esempio acquisti con denaro proveniente da vendita di beni personali o da donazione). In questi casi il coniuge non acquirente interviene comunque in atto per la dichiarazione richiesta dal comma 2, ma il bene resta fuori dalla comunione se ricorrono davvero i presupposti: la sola dichiarazione non basta se manca la prova della provenienza del denaro. - D: La banca può erogare il mutuo senza la firma del coniuge? R: Dal punto di vista del contratto di finanziamento la banca può, in astratto, avere come controparte un solo coniuge. Ma se l'ipoteca grava su un immobile in comunione, il rischio di annullabilità dell'atto ricade sull'operazione: per questo, nella prassi, banche e notai fanno quasi sempre intervenire entrambi i coniugi in fase di atto. - D: In separazione dei beni serve comunque il consenso del coniuge? R: No. In separazione dei beni ciascun coniuge resta pieno proprietario e amministratore esclusivo del proprio patrimonio: può accendere un mutuo e concedere ipoteca senza bisogno del consenso dell'altro coniuge, salvi eventuali vincoli specifici sulla casa familiare. - D: Quali sono gli atti di ordinaria amministrazione che un coniuge può fare da solo? R: L'art. 180 c.c. affida l'amministrazione ordinaria dei beni della comunione disgiuntamente a ciascun coniuge: pagamenti correnti, piccola manutenzione, gestione del reddito. Gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione — tra cui costituire un'ipoteca — restano invece riservati al consenso congiunto. ### Quanto costa registrare il preliminare di compravendita? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-costa-registrare-il-preliminare-di-compravendita Aggiornato: 2026-09-29 Registrare un preliminare di compravendita costa 200 euro di imposta fissa di registro, 16 euro di imposta di bollo ogni foglio (4 facciate o 100 righe) e un'imposta proporzionale dello 0,5% su caparra confirmatoria e acconti di prezzo non soggetti a IVA: dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 ha unificato le vecchie aliquote 0,5% e 3%, che resta solo sulla caparra penitenziale. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data dell'atto e sono obbligati in solido le parti e, se c'è stata mediazione, l'agente immobiliare. L'imposta proporzionale versata si scomputa da quella dovuta al rogito. Punti chiave: - Imposta fissa di registro sul preliminare: 200 euro (art. 10 Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986). - Imposta di bollo: 16 euro per ogni foglio, cioè ogni 4 facciate o 100 righe, anche su copie e allegati depositati. - Dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024) si applica lo 0,5% sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti non soggetti a IVA: il 3% resta solo sulla caparra penitenziale. - L'imposta proporzionale versata sul preliminare si scomputa dall'imposta principale dovuta per il rogito definitivo. - Termine di registrazione: 30 giorni dalla data dell'atto (60 giorni se formato all'estero), come prevede l'art. 13 del D.P.R. 131/1986; dal 1° gennaio 2027 la stessa regola passa all'art. 17 del D.Lgs. 123/2025. - Obbligati alla registrazione sono le parti in solido e, se il preliminare è stato concluso con mediazione, anche l'agente immobiliare. - In caso di tardiva registrazione si applica una sanzione proporzionale all'imposta (art. 69 D.P.R. 131/1986; dal 1° gennaio 2027 la sanzione passa al testo unico delle sanzioni tributarie, D.Lgs. 173/2024), riducibile con ravvedimento operoso: gli importi vanno calcolati sul caso concreto. Domande frequenti: - D: Quanto costa registrare il preliminare nel 2026? R: Le voci fisse sono 200 euro di imposta di registro e 16 euro di imposta di bollo per ogni foglio (4 facciate o 100 righe). A queste si aggiunge l'imposta proporzionale dello 0,5% calcolata sulla caparra confirmatoria e sugli acconti di prezzo non soggetti a IVA indicati nel preliminare. - D: È vero che sugli acconti si paga il 3%? R: Non più sugli acconti di prezzo. Fino al 2024 la caparra confirmatoria scontava lo 0,5% e gli acconti prezzo il 3%. Dal 1° gennaio 2025, per effetto del D.Lgs. 139/2024, si applica lo 0,5% sia alla caparra confirmatoria sia agli acconti non soggetti a IVA, con un limite pari all'imposta dovuta per il contratto definitivo. Il 3% resta solo sulla caparra penitenziale. - D: Le imposte pagate sul preliminare si perdono? R: No. L'imposta proporzionale versata in sede di registrazione del preliminare viene scomputata dall'imposta principale dovuta per il rogito definitivo. L'imposta fissa di 200 euro e il bollo, invece, restano un costo a sé. - D: Chi deve registrare il preliminare di compravendita? R: Le parti contraenti, obbligate in solido, e — se il contratto è stato concluso con la mediazione di un agente immobiliare — anche l'agente stesso; lo prevede l'art. 10 del D.P.R. 131/1986, che dal 1° gennaio 2027 diventa l'art. 10 del D.Lgs. 123/2025 con la stessa regola. In pratica, quando c'è un'agenzia è quasi sempre l'agenzia a occuparsene. - D: Entro quanto tempo va registrato? R: Entro 30 giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro 60 giorni se formato all'estero. Il termine decorre dalla data del preliminare, non dalla consegna della copia o dal versamento della caparra. - D: Registrare il preliminare protegge dalla doppia vendita? R: No: la registrazione è un adempimento fiscale. La tutela contro atti pregiudizievoli successivi arriva dalla trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., che richiede un preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio. ### Quanto costa la sanatoria per ottenere l'agibilità prima del rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-costa-la-sanatoria-per-ottenere-l-agibilita-prima-del-rogito Aggiornato: 2026-10-05 Il costo si compone di due parti molto diverse tra loro. La prima è l'oblazione, cioè la sanzione fissata dalla legge: nel regime semplificato dell'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal D.L. 69/2024 «Salva Casa», convertito con L. 105/2024) per i lavori che richiedevano una SCIA l'importo va da 1.032 a 10.328 euro (da 516 a 5.164 euro se l'opera era conforme alle regole sia quando è stata fatta sia oggi), per quelli che richiedevano il permesso di costruire è il doppio del contributo di costruzione, con una maggiorazione del 20% salvo la doppia conformità piena. La seconda è la componente tecnica — compenso del professionista, diritti di segreteria comunali, pratiche catastali — che nessuna norma nazionale quantifica: va sempre richiesta a preventivo. Non esiste quindi un costo fisso della sanatoria. Punti chiave: - L'agibilità (art. 24 D.P.R. 380/2001) presuppone la piena regolarità edilizio-urbanistica: con difformità aperte non può essere attestata validamente. - Se ci sono difformità serve prima la sanatoria: ordinaria a doppia conformità (art. 36) oppure semplificata (art. 36-bis). - L'art. 36-bis è stato introdotto dal D.L. 69/2024 «Salva Casa» e convertito con modificazioni dalla L. 105/2024. - Con l'art. 36-bis l'oblazione va da 1.032 a 10.328 euro per i lavori da SCIA (516-5.164 euro con la doppia conformità piena) ed è il doppio del contributo di costruzione per quelli da permesso, con +20% salvo la doppia conformità piena. - Compensi tecnici e diritti di segreteria comunali non sono fissati da alcuna norma nazionale: vanno chiesti a preventivo caso per caso. - L'art. 34-bis sulle tolleranze costruttive, ampliato dal Salva Casa, può evitare del tutto la sanatoria per piccole difformità esecutive. - La perizia della banca verifica la conformità edilizia e catastale: difformità non sanate possono portare a delibera condizionata o rifiuto. - Quando la pratica non è chiusa al rogito, il deposito prezzo dal notaio è lo strumento usato per proteggere le parti. Domande frequenti: - D: Si può fare il rogito senza agibilità? R: Sì, l'atto può essere stipulato anche in assenza di agibilità, purché il notaio ne dia atto e le parti siano informate. La banca però può subordinare l'erogazione del mutuo alla regolarizzazione o chiedere garanzie aggiuntive, perché l'immobile è la garanzia ipotecaria. - D: Qual è la differenza tra art. 36 e art. 36-bis del D.P.R. 380/2001? R: L'art. 36 è la sanatoria ordinaria, che richiede la doppia conformità piena sia al momento dell'abuso sia al momento della domanda. L'art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, è un regime semplificato per variazioni essenziali e parziali difformità, con criteri di calcolo dell'oblazione differenziati. - D: Quanto costa esattamente la sanatoria? R: Solo l'oblazione è quantificabile con criteri di legge: con l'art. 36-bis va da 1.032 a 10.328 euro per i lavori da SCIA (da 516 a 5.164 euro con la doppia conformità piena) ed è pari al doppio del contributo di costruzione per quelli da permesso di costruire, con +20% salvo la doppia conformità piena. Compensi tecnici e diritti comunali non hanno un tariffario nazionale e vanno richiesti a preventivo. - D: Chi calcola l'importo dell'oblazione? R: Il responsabile del procedimento presso l'ufficio tecnico comunale. Nelle difformità dalla SCIA ordinaria il calcolo si basa sulla valutazione dell'aumento di valore venale fornita dall'Agenzia delle Entrate; nelle variazioni essenziali e parziali difformità da permesso di costruire si applica invece il doppio del contributo di costruzione. - D: Le piccole difformità richiedono sempre una sanatoria a pagamento? R: No. L'art. 34-bis sulle tolleranze costruttive, ampliato dal Salva Casa, esclude dalla nozione di abuso le difformità esecutive entro determinate soglie percentuali, senza necessità di sanatoria onerosa. - D: La banca può bloccare il mutuo per mancanza di agibilità? R: Sì. Se la perizia rileva difformità non sanate, l'istituto può emettere una delibera condizionata alla regolarizzazione, chiedere il deposito del prezzo dal notaio o rifiutare l'erogazione. ### Matrimonio o divorzio col mutuo: devo avvisare la banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/devo-avvisare-la-banca-se-mi-sposo-o-divorzio-durante-il-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Sì, in parte: non esiste una legge che obblighi a 'informare' la banca del matrimonio o del divorzio in sé, ma il contratto di mutuo e la normativa antiriciclaggio impongono di tenere aggiornati i propri dati anagrafici presso l'istituto. L'art. 22 del D.Lgs. 231/2007 stabilisce che il cliente deve fornire per iscritto, sotto la propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate per l'adeguata verifica. La norma non elenca quali dati: li chiede la banca, e di solito fra questi ci sono residenza e documento d'identità. Il cognome legale, invece, non cambia automaticamente con il matrimonio (in Italia resta quello di nascita, salvo l'aggiunta facoltativa del cognome del coniuge come 'cognome d'uso'). Il vero impatto pratico riguarda il regime patrimoniale: sposandosi si entra di default in comunione dei beni (art. 177 c.c.), salvo scelta di separazione dei beni davanti all'ufficiale di stato civile o al notaio; l'unione civile (L. 76/2016) ha lo stesso regime patrimoniale, ma non la stessa regola sul cognome, perché le parti possono assumere un cognome comune scelto fra i loro. Il mutuo già firmato, però, non cambia intestatari né condizioni per effetto di questi eventi: matrimonio, unione civile e divorzio non modificano da soli il contratto di mutuo in corso. Punti chiave: - Non esiste un obbligo di legge specifico di 'avvisare la banca' del matrimonio o del divorzio in sé, ma il D.Lgs. 231/2007 (art. 22) chiede al cliente di fornire alla banca le informazioni necessarie e aggiornate per l'adeguata verifica antiriciclaggio: la norma non le elenca, quali servano lo chiede la banca. - In Italia il cognome legale non cambia automaticamente con il matrimonio: la moglie può solo aggiungere il cognome del marito come 'cognome d'uso' facoltativo, mentre carta d'identità e codice fiscale restano quelli di nascita — quindi spesso non c'è nulla da 'cambiare' su documenti e conto. - Sposandosi (o unendosi civilmente) si entra di default nel regime di comunione dei beni (art. 177 c.c.): gli acquisti fatti insieme o separatamente durante il matrimonio entrano in comunione, salvo scelta espressa per la separazione dei beni. - Matrimonio, unione civile o divorzio NON modificano da soli il contratto di mutuo già firmato: intestatari, tasso e piano di ammortamento restano quelli originari finché non interviene un atto specifico (accollo, surroga, sostituzione del mutuo). - Comunicare il cambio di residenza o di documento alla banca resta comunque prudente e spesso richiesto dalle condizioni generali di contratto, per evitare disguidi su notifiche, comunicazioni e corrispondenza contrattuale. - La ripartizione della rata dopo separazione o divorzio e le detrazioni fiscali tra coniugi separati sono temi distinti, con regole proprie: qui trattiamo solo gli obblighi informativi verso la banca. Domande frequenti: - D: Sono obbligato per legge ad avvisare la banca se mi sposo? R: Non esiste una norma che imponga specificamente di comunicare il matrimonio in sé. Esiste però l'obbligo generale dell'art. 22 D.Lgs. 231/2007 di fornire alla banca informazioni aggiornate ai fini dell'adeguata verifica: se il matrimonio comporta un cambio di residenza, di documento o di cognome d'uso, quello va comunicato. Il matrimonio in sé, senza altri cambi, spesso non richiede alcuna pratica. - D: Il mio cognome cambia automaticamente quando mi sposo? R: No. In Italia il cognome legale resta quello di nascita per entrambi i coniugi; la donna può solo aggiungere facoltativamente il cognome del marito come 'cognome d'uso' (non sostitutivo). Carta d'identità, codice fiscale e patente non cambiano automaticamente: se non si esercita questa facoltà, non c'è nulla da aggiornare in banca per questo motivo. - D: Devo avvisare la banca se divorzio? R: Non è previsto un obbligo specifico di comunicazione del divorzio come tale. Se però il divorzio comporta un cambio di residenza o di dati di contatto, va aggiornato per gli stessi motivi di adeguata verifica (art. 22 D.Lgs. 231/2007). Attenzione: il divorzio non modifica da solo il mutuo cointestato, che resta regolato dalla solidarietà passiva verso la banca. - D: Sposandomi, il mutuo che ho già in corso passa in comunione dei beni? R: Il debito residuo verso la banca resta personale di chi lo ha sottoscritto prima del matrimonio. Il regime di comunione (art. 177 c.c.) riguarda gli acquisti fatti durante il matrimonio: se la casa è stata comprata prima delle nozze, resta un bene personale salvo diverse pattuizioni; se invece si acquista insieme dopo il matrimonio, l'immobile entra tipicamente in comunione. - D: Cosa succede se non aggiorno i miei dati anagrafici in banca dopo il matrimonio o il divorzio? R: Le condizioni generali di molti contratti di mutuo richiedono di comunicare cambi di residenza o di documento per garantire notifiche e comunicazioni contrattuali valide. Dati non aggiornati possono causare disguidi su solleciti, comunicazioni fiscali o pratiche di adeguata verifica periodica richieste dalla normativa antiriciclaggio, ma non comportano automaticamente la decadenza dal mutuo. - D: Devo scegliere comunione o separazione dei beni prima di sposarmi se ho già un mutuo? R: È una scelta personale che riguarda gli acquisti futuri fatti insieme, non il mutuo già in corso a nome di uno dei due. Chi vuole tenere separati i beni presenti e futuri, incluse eventuali proprietà acquistate durante il matrimonio, può optare per la separazione dei beni davanti all'ufficiale di stato civile al momento delle nozze o con convenzione matrimoniale notarile successiva. ### Venditore muore prima del rogito: cosa succede al mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-il-venditore-muore-prima-del-rogito Aggiornato: 2026-09-29 Se il promittente venditore muore dopo il preliminare ma prima del rogito, la vendita non salta: gli obblighi assunti si trasmettono agli eredi (art. 1372 c.c.) e il contratto resta vincolante. Per il trasferimento della proprietà devono però intervenire e firmare all'atto definitivo tutti gli eredi, non solo alcuni di essi — lo ha ribadito la Cassazione con l'ordinanza n. 25396/2023, pena la nullità dell'atto. I tempi si allungano perché serve prima verificare l'accettazione dell'eredità e, se il defunto era proprietario esclusivo, la dichiarazione di successione (termine di legge: 12 mesi dal decesso, art. 31 del D.Lgs. 346/1990; dal 2027 art. 116 del D.Lgs. 123/2025). Se il rogito slitta oltre la validità della delibera o della perizia bancaria (in genere 6 mesi), la banca dovrà aggiornare l'istruttoria. Punti chiave: - Il preliminare non decade con la morte del venditore: gli obblighi passano agli eredi (art. 1372 c.c.), salvo patto contrario o carattere strettamente personale del contratto. - Cassazione, ordinanza n. 25396/2023: al rogito devono comparire e firmare TUTTI gli eredi, non solo alcuni — in caso contrario l'atto è nullo. - Se gli eredi non sono ancora individuati o non hanno accettato l'eredità, serve prima l'accettazione (espressa o tacita, art. 470 c.c.) e spesso la dichiarazione di successione (entro 12 mesi, art. 31 D.Lgs. 346/1990; dal 2027 art. 116 D.Lgs. 123/2025). - Se un erede è minorenne o incapace, serve l'autorizzazione del giudice tutelare: i tempi si allungano sensibilmente. - Delibera e perizia bancaria hanno validità limitata (in genere 6 mesi): se il rogito slitta oltre, la banca deve aggiornare l'istruttoria reddituale. - Se il preliminare era stato trascritto (art. 2645-bis c.c.), la posizione dell'acquirente è tutelata anche verso eventuali altri atti sull'immobile nel frattempo. - Se gli eredi sono in disaccordo o rinunciano all'eredità, l'acquirente può comunque agire per l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), ma con tempi da contenzioso civile. Domande frequenti: - D: Se il venditore muore prima del rogito, la vendita salta automaticamente? R: No. Il contratto preliminare non si estingue con la morte del promittente venditore: gli obblighi assunti si trasmettono ai suoi eredi ai sensi dell'art. 1372 c.c., salvo che il contratto abbia carattere personale (non è il caso di una compravendita immobiliare). L'acquirente può quindi pretendere il rogito dagli eredi, ma i tempi tecnici si allungano per la necessità di individuarli e farli intervenire tutti all'atto. - D: Basta la firma di un solo erede per fare il rogito? R: No. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 25396/2023, ha chiarito che quando muore il promittente venditore devono partecipare all'atto definitivo tutti gli eredi: un rogito firmato solo da alcuni di essi, senza il consenso degli altri, è nullo. Il notaio verificherà preventivamente chi sono gli eredi tramite dichiarazione di successione e atto notorio o verbale di giurisdizione volontaria. - D: Quanto tempo hanno gli eredi per accettare l'eredità prima del rogito? R: Non esiste un termine fisso per accettare l'eredità (il diritto si prescrive in 10 anni, art. 480 c.c.), ma la firma del rogito da parte di un erede costituisce di per sé accettazione tacita (art. 476 c.c.). Un vincolo temporale concreto è invece quello fiscale: la dichiarazione di successione va presentata entro 12 mesi dal decesso (art. 31 del D.Lgs. 346/1990, che dal 1° gennaio 2027 diventa l'art. 116 del D.Lgs. 123/2025), ed è un documento che il notaio richiede per procedere. - D: Cosa succede alla mia delibera di mutuo se il rogito slitta per la successione? R: La delibera bancaria ha in genere una validità di circa 6 mesi: se il rogito viene rinviato oltre questo termine per completare le pratiche successorie, la banca dovrà aggiornare l'istruttoria (nuove buste paga, nuova verifica in centrale rischi) prima di erogare. È buona norma avvisare subito la banca del ritardo e chiedere per iscritto quanto tempo resta valida la delibera. - D: Posso tutelarmi se avevo solo un preliminare non trascritto? R: Sì, ma con meno protezione verso terzi. Se il preliminare era stato trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., l'acquirente è tutelato anche rispetto a eventuali atti successivi sull'immobile (ad esempio un'ipoteca iscritta dagli eredi). Senza trascrizione, resta comunque il diritto di ottenere il rogito dagli eredi o, in caso di rifiuto, di agire in giudizio con l'azione ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica. - D: Cosa succede se gli eredi rinunciano all'eredità? R: Se tutti gli eredi chiamati rinunciano, l'eredità viene devoluta ai successivi chiamati per legge (o, in ultima istanza, allo Stato). In questo scenario i tempi si allungano molto perché occorre individuare i nuovi soggetti tenuti a rispettare l'obbligo. In casi di stallo prolungato, l'acquirente può valutare con il proprio legale un'azione giudiziale per ottenere comunque il trasferimento o la restituzione di quanto versato. ### Conviene chiedere il mutuo prima di trovare casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conviene-chiedere-il-mutuo-prima-di-trovare-casa Aggiornato: 2026-10-13 Sì, conviene muoversi prima sul fronte mutuo: chiedere una pre-delibera reddituale alla banca (o a un mediatore) prima di individuare l'immobile permette di sapere l'importo finanziabile senza alcun impegno economico. L'errore più costoso è l'ordine inverso — firmare una proposta d'acquisto senza aver prima verificato la propria finanziabilità — perché espone alla perdita della caparra se il mutuo viene rifiutato dopo. La sequenza corretta è: 1) pre-delibera, 2) ricerca casa con budget certo, 3) proposta d'acquisto con clausola sospensiva mutuo, 4) istruttoria e delibera definitiva, 5) rogito. Punti chiave: - L'ordine corretto è: pre-delibera → ricerca casa → proposta d'acquisto con clausola sospensiva → istruttoria → rogito. - Senza immobile individuato si può ottenere solo una valutazione reddituale (pre-delibera), non la delibera definitiva: quella richiede sempre la perizia. - Muoversi prima sul mutuo dà un budget certo e un potere negoziale più forte con venditore e agenzia. - Invertire l'ordine — proposta prima, verifica del mutuo dopo — è la causa più frequente di perdita della caparra confirmatoria in assenza di clausola sospensiva. - La pre-delibera non vale a tempo indeterminato e nessuna legge ne fissa la durata, la decide la banca: se scade prima di trovare casa, in genere va aggiornata e non rifatta da zero. Domande frequenti: - D: Devo per forza chiedere il mutuo prima di cercare casa? R: Non è obbligatorio, ma è la scelta più prudente. Senza una pre-delibera rischi di innamorarti di un immobile fuori budget o di firmare una proposta d'acquisto senza sapere se la banca ti finanzierà davvero. La pre-delibera è gratuita nella maggior parte dei casi e richiede solo i tuoi dati reddituali, non l'immobile. - D: Se prima chiedo la pre-delibera, poi devo rifarla quando trovo casa? R: No, non da zero. La pre-delibera reddituale viene aggiornata con i dati dell'immobile individuato (prezzo, indirizzo, planimetria) e diventa la base per l'istruttoria completa che porta alla delibera definitiva, con perizia. Se la pre-delibera è scaduta basta un aggiornamento documentale, non una nuova richiesta. - D: Posso firmare una proposta d'acquisto senza aver ancora contattato una banca? R: Puoi farlo, ma senza clausola sospensiva mutuo ti assumi il rischio di perdere la caparra confirmatoria se il finanziamento viene rifiutato. La prassi consigliata è inserire sempre la clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, indipendentemente dall'ordine seguito. - D: Quanto vale il vantaggio negoziale di avere già una pre-delibera? R: Concretamente, presentarsi al venditore o all'agenzia con una pre-delibera in mano dimostra che la proposta non cadrà per problemi di finanziabilità, un elemento che pesa nella trattativa su prezzo e tempi al pari della % di caparra offerta. Non esiste una cifra media pubblica su questo effetto: è un vantaggio qualitativo, non quantificabile in euro. - D: Cosa succede se trovo casa prima di aver verificato il mutuo? R: Puoi comunque procedere, ma dovresti chiedere una pre-delibera nei giorni immediatamente successivi e subordinare la proposta d'acquisto a una clausola sospensiva mutuo, con una data realistica per la delibera, calcolata sui tempi di istruttoria che la banca dichiara nel suo foglio informativo. ### Chi paga le spese condominiali tra compromesso e rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chi-paga-spese-condominiali-tra-compromesso-e-rogito Aggiornato: 2026-08-28 Tra compromesso e rogito le spese condominiali ordinarie restano a carico del venditore fino al giorno del rogito, perché il preliminare non trasferisce la proprietà. Per le spese straordinarie conta il momento della delibera assembleare che approva i lavori (Cass. 24236/2025): se l'assemblea ha deliberato prima del rogito, paga il venditore anche se i lavori vengono eseguiti dopo; se delibera dopo, paga l'acquirente. Verso il condominio, però, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. prevede che il nuovo proprietario risponda in solido col venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente: il condominio può quindi chiedere il pagamento a entrambi, salvo poi il diritto di rivalsa tra le parti. Punti chiave: - Le spese ordinarie di condominio seguono la proprietà: fino al rogito le paga il venditore, dal rogito l'acquirente. - Per le spese straordinarie conta il momento della delibera assembleare che approva i lavori, non quello di esecuzione o fatturazione (Cass. 24236/2025). - Se l'assemblea delibera prima del rogito, l'obbligo resta del venditore anche se il cantiere parte dopo il trasferimento. - L'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. rende l'acquirente solidalmente responsabile verso il condominio per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. - La solidarietà tutela il condominio, non regola i rapporti interni: chi paga per l'altro ha diritto di rivalsa. - Prima del rogito conviene sempre chiedere all'amministratore lo stato di ripartizione e le delibere pendenti. Domande frequenti: - D: Chi paga le spese condominiali ordinarie tra compromesso e rogito? R: Le paga il venditore fino al giorno del rogito, perché il preliminare non trasferisce la proprietà: il debitore verso il condominio resta il titolare dell'immobile. Dal giorno del rogito l'obbligo passa all'acquirente, con eventuale conguaglio pro-quota in base ai giorni di possesso nel mese in corso. - D: Chi paga le spese straordinarie deliberate prima del rogito ma eseguite dopo? R: Secondo l'orientamento consolidato della Cassazione (tra cui Cass. 24236/2025 e Cass. 7490/2025), conta il momento in cui l'assemblea approva la delibera che decide l'esecuzione dei lavori, non la data di inizio cantiere o di emissione delle fatture. Se la delibera è anteriore al rogito, l'obbligo resta del venditore anche se i lavori proseguono dopo la vendita. - D: Cosa significa che l'acquirente è solidale per le spese condominiali del venditore? R: L'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In pratica il condominio può chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario per debiti pregressi del venditore, salvo il diritto dell'acquirente di rivalersi internamente. - D: Come faccio a sapere se ci sono delibere di spese straordinarie pendenti prima di comprare? R: Chiedi all'amministratore di condominio una dichiarazione aggiornata sullo stato dei pagamenti e sulle delibere assembleari approvate ma non ancora eseguite o fatturate. È una verifica da fare prima del preliminare, insieme ai controlli su atto di provenienza e conformità dell'immobile. - D: Possiamo accordarci diversamente nel compromesso sulla ripartizione delle spese? R: Sì, potete concordare tra voi una ripartizione diversa da quella di legge, ma l'accordo vale solo tra le parti: verso il condominio resta operante la solidarietà dell'art. 63 disp. att. c.c. In caso di pagamento anticipato da parte dell'acquirente per debiti del venditore, l'accordo scritto nel preliminare serve a regolare il rimborso in sede di rogito. ### Se il venditore ha debiti col condominio, li pago io? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/venditore-debiti-condominio-acquisto-casa Aggiornato: 2026-08-26 Sì, in parte. L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, dove per anno si intende l'esercizio condominiale e non l'anno solare. Il condominio può quindi chiedere all'acquirente il pagamento di quelle somme, salvo poi il diritto di rivalsa verso il venditore. Per questo prima del rogito serve la liberatoria dell'amministratore. Punti chiave: - La solidarietà copre l'anno in corso e quello precedente alla compravendita, intesi come esercizi condominiali e non come anni solari. - Il condominio può rivolgersi direttamente all'acquirente per quelle somme. - L'acquirente che paga ha diritto di rivalsa verso il venditore. - La liberatoria dell'amministratore è il documento chiave prima del rogito. - Lavori straordinari deliberati prima del rogito richiedono attenzione specifica. - Una clausola nel preliminare permette di trattenere somme a garanzia. Domande frequenti: - D: Quali debiti condominiali possono chiedermi? R: Quelli relativi all'anno in corso al momento dell'acquisto e all'anno precedente, intesi come esercizi condominiali e non come anni solari. Per le annualità più remote l'obbligo resta solo in capo al venditore, e il condominio non può pretenderle dal nuovo proprietario. - D: Se pago io, posso recuperare dal venditore? R: Sì: la solidarietà riguarda il rapporto con il condominio, ma nei rapporti interni il debito resta del venditore. Chi paga ha diritto di rivalsa e può agire per il rimborso, motivo per cui è preferibile risolvere la questione prima del rogito anziché dopo. - D: Cos'è la liberatoria dell'amministratore? R: È una dichiarazione scritta dell'amministratore che attesta la situazione dei pagamenti del venditore e l'assenza o l'ammontare di morosità, spesso indicando anche i lavori deliberati. Va richiesta prima del rogito e va letta con attenzione dal notaio. - D: Chi paga i lavori straordinari deliberati prima del rogito? R: Nei rapporti interni tra le parti il criterio comunemente seguito lega l'obbligo al momento della delibera assembleare, ma il condominio si rivolge a chi risulta proprietario alla scadenza delle rate. Per evitare contestazioni la ripartizione va scritta espressamente nel preliminare e richiamata in atto. - D: Il notaio verifica i debiti condominiali? R: Il notaio non ha accesso diretto alla contabilità condominiale, ma richiede e allega la liberatoria e inserisce in atto le dichiarazioni delle parti. La verifica sostanziale nasce dalla documentazione che l'amministratore fornisce, quindi va sollecitata in tempo utile. - D: Posso trattenere una somma a garanzia? R: Sì, è una prassi diffusa: nel preliminare si prevede che una parte del prezzo resti vincolata o depositata fino alla presentazione della liberatoria aggiornata. È una tutela semplice ed efficace, da concordare per iscritto con l'assistenza del notaio. ### Si può vendere casa con il mutuo ancora in corso? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/vendere-casa-con-mutuo-in-corso-si-puo Aggiornato: 2026-08-26 Sì, vendere un immobile con un mutuo in corso è del tutto legittimo e molto comune. L'ipoteca non blocca la vendita: nella prassi il mutuo residuo viene estinto contestualmente al rogito con parte del prezzo pagato dall'acquirente, e il notaio provvede poi alla cancellazione dell'ipoteca. Le alternative sono l'accollo del mutuo da parte dell'acquirente, che richiede il consenso della banca per liberare il venditore, oppure un nuovo mutuo dell'acquirente che chiude quello esistente. Punti chiave: - L'ipoteca non impedisce la vendita dell'immobile. - Nella prassi il mutuo si estingue contestualmente al rogito. - L'estinzione anticipata su mutui prima casa non prevede penali. - L'accollo libera il venditore solo con consenso espresso della banca. - La cancellazione dell'ipoteca segue la procedura semplificata art. 40-bis TUB. - Se il debito supera il prezzo serve liquidità del venditore a saldo. Domande frequenti: - D: Devo chiedere il permesso alla banca per vendere? R: No, non serve alcuna autorizzazione per vendere. Devi però comunicare l'intenzione di estinguere il mutuo e chiedere il conteggio di estinzione aggiornato alla data prevista per il rogito, così il notaio può gestire correttamente i pagamenti. - D: Quanto costa estinguere il mutuo in anticipo? R: Sui mutui stipulati per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo da persone fisiche, l'estinzione anticipata è senza penale. Restano dovuti il capitale residuo e gli interessi maturati fino alla data di estinzione. - D: Cos'è l'accollo del mutuo? R: È il subentro dell'acquirente nel mutuo esistente alle stesse condizioni. Attenzione: senza una liberazione espressa del venditore da parte della banca, l'accollo resta cumulativo e il venditore continua a rispondere del debito. - D: Chi paga la cancellazione dell'ipoteca? R: La procedura semplificata prevista dall'art. 40-bis TUB non comporta oneri per il debitore: la banca trasmette la comunicazione all'Agenzia delle Entrate e la cancellazione avviene d'ufficio, senza atto notarile aggiuntivo. - D: Quanto tempo serve tra proposta e rogito? R: Se l'acquirente deve ottenere un mutuo, la tempistica realistica è di circa due o tre mesi tra preliminare e rogito. Se paga in contanti si può chiudere più rapidamente, compatibilmente con il conteggio di estinzione del tuo mutuo. - D: Perdo le detrazioni degli interessi già usate? R: No, le quote di interessi già detratte negli anni precedenti restano acquisite. Dall'anno di estinzione non maturano più interessi detraibili, perché il mutuo è chiuso. ### Cosa succede al mutuo se mi trasferisco all'estero? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/trasferirsi-all-estero-con-mutuo-in-corso Aggiornato: 2026-08-26 Il mutuo non decade e non viene richiamato solo perché ti trasferisci all'estero: l'obbligo di pagare le rate resta identico. Cambia però il contorno fiscale, perché la detrazione degli interessi presuppone imposta italiana da cui detrarre e l'immobile deve restare abitazione principale nei casi previsti. Se affitti la casa o perdi la residenza puoi perdere benefici fiscali e agevolazioni prima casa, mentre alla banca va comunicato il cambio di indirizzo e di conto di addebito. Punti chiave: - Il mutuo resta valido: le rate vanno pagate come prima. - Va comunicato alla banca il nuovo indirizzo e il conto di addebito. - La detrazione degli interessi presuppone imposta italiana da cui detrarre. - Affittare la casa può far perdere benefici legati all'abitazione principale. - Le agevolazioni prima casa già acquisite non decadono per il solo trasferimento. - Il cambio valuta dello stipendio non modifica l'importo della rata in euro. Domande frequenti: - D: La banca può chiedere il rimborso immediato se emigro? R: No, il trasferimento all'estero non è di per sé una causa di decadenza. La banca può revocare il finanziamento solo nei casi previsti dal contratto, tipicamente il mancato pagamento delle rate o la perdita della garanzia. - D: Continuo a detrarre gli interessi passivi? R: Solo se hai ancora redditi tassati in Italia da cui detrarre l'imposta e se restano soddisfatti i requisiti dell'agevolazione. Chi trasferisce all'estero tutta la propria posizione fiscale nella pratica perde la possibilità concreta di usare la detrazione. - D: Perdo le agevolazioni prima casa già ottenute? R: Le agevolazioni acquisite con l'atto non vengono revocate per il solo trasferimento successivo, purché il requisito della residenza sia stato rispettato nei termini previsti al momento dell'acquisto. La valutazione va fatta caso per caso con un professionista. - D: Devo iscrivermi all'AIRE? R: Sì, se il trasferimento supera i dodici mesi l'iscrizione all'AIRE è un obbligo. Ha effetti su residenza fiscale, IMU e possibilità di operare con la banca italiana a distanza. - D: Posso pagare la rata da un conto estero? R: Di norma la banca chiede l'addebito su un conto SEPA in euro. Molti istituti preferiscono mantenere un conto italiano di appoggio: conviene chiarirlo prima di chiudere i rapporti in Italia. - D: Se non riesco più a pagare cosa posso fare? R: Puoi valutare l'allungamento della durata, una rinegoziazione, l'affitto dell'immobile per coprire la rata oppure la vendita con estinzione del debito residuo. Meglio muoversi prima del primo ritardo, non dopo. ### Anticipo TFR per la prima casa: chi può chiederlo e quanto? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/tfr-anticipo-acquisto-prima-casa Aggiornato: 2026-10-16 Puoi chiedere l'anticipo del TFR per comprare la prima casa, per te o per un figlio, se hai almeno 8 anni di servizio con lo stesso datore di lavoro: fino al 70% del TFR maturato al giorno della domanda, una sola volta nel rapporto di lavoro (art. 2120 del Codice civile). Con 18.650 € di TFR maturato puoi avere al massimo 13.055 € lordi, circa 10.052 € netti se l'aliquota del tuo TFR è il 23%. Ogni anno l'azienda deve accogliere le domande fino al 10% di chi ne ha diritto e al 4% dei dipendenti, e il contratto collettivo può darti condizioni migliori. Se il TFR è in un fondo pensione valgono le regole del fondo: fino al 75% dopo 8 anni di iscrizione. Punti chiave: - Servono almeno 8 anni di servizio con lo stesso datore di lavoro; il contratto collettivo può chiederne meno. - Puoi avere fino al 70% del TFR maturato al giorno della domanda: con 18.650 € sono 13.055 € lordi. - Vale per la prima casa tua o di un figlio, anche prima del rogito se provi che l'acquisto è in corso (Corte costituzionale, sentenza 142/1991). - L'anticipo si ottiene una sola volta e si toglie dal TFR che ricevi quando lasci l'azienda. - Le tasse sono quelle del TFR, a tassazione separata, con il conguaglio alla liquidazione finale. - Nel fondo pensione: fino al 75% dopo 8 anni di iscrizione, con una ritenuta del 23%. Domande frequenti: - D: Quanti anni di servizio servono per l'anticipo del TFR? R: Almeno otto anni con lo stesso datore di lavoro, secondo l'art. 2120 del Codice civile: contano gli anni con quell'azienda, non tutta la carriera. Il contratto collettivo o un accordo con il datore possono darti condizioni migliori, per esempio meno anni, quindi controlla il tuo CCNL. Nel fondo pensione servono invece otto anni di iscrizione, e contano anche quelli nei fondi precedenti, se non li hai riscattati del tutto. - D: Quanto TFR posso anticipare? R: Fino al 70% del TFR che ti spetterebbe se il rapporto finisse il giorno della domanda. Con 18.650 € maturati sono al massimo 13.055 € lordi, da cui il datore trattiene le imposte. La somma anticipata si toglie poi dal TFR che ricevi quando lasci l'azienda. - D: Posso chiedere l'anticipo più di una volta? R: Per legge una sola volta nel corso del rapporto di lavoro, e l'importo si toglie dal TFR finale. Un secondo anticipo è possibile solo se lo prevede il contratto collettivo o un accordo con il datore di lavoro. Nel fondo pensione puoi chiederne più d'una, ma tutte insieme non possono superare il 75% di quanto hai versato, TFR compreso, più i rendimenti. - D: Il datore di lavoro può rifiutare l'anticipo del TFR? R: Sì, se mancano i requisiti (anni di servizio, causale, documenti) o se quell'anno ha già accolto le domande fino ai limiti di legge: il 10% dei dipendenti con almeno otto anni di servizio e comunque il 4% di tutti i dipendenti. La legge non fissa l'ordine fra più domande: possono stabilirlo i contratti collettivi, quindi chiedi all'ufficio del personale come funziona nella tua azienda. - D: Come viene tassato l'anticipo del TFR? R: Come il TFR, con la tassazione separata: non si somma allo stipendio dell'anno. Il datore applica l'aliquota del TFR, che si calcola dividendo il TFR accumulato per gli anni di servizio e moltiplicando per 12 (art. 19 TUIR), e quando lasci l'azienda rifà il conto su tutto. Poi l'Agenzia delle Entrate riliquida l'imposta con l'aliquota media dei tuoi cinque anni precedenti. Nel fondo pensione l'anticipo per la casa ha invece una ritenuta del 23%. - D: Se ho il TFR nel fondo pensione posso usarlo per la casa? R: Sì, con le regole del fondo (art. 11, comma 7, D.Lgs. 252/2005): dopo otto anni di iscrizione puoi chiedere fino al 75% della posizione per comprare la prima casa tua o di un figlio, o per i lavori sulla prima casa, con una ritenuta del 23% sulla parte non già tassata. La domanda va al fondo, che paga e trattiene l'imposta. - D: Posso chiedere l'anticipo del TFR dopo aver comprato casa? R: La legge non fissa un termine: chiede che l'acquisto sia «documentato con atto notarile», e dopo il rogito ce l'hai già. Vuole però che la domanda sia «giustificata dalla necessità» dell'acquisto: per questo conviene farla a ridosso del rogito. Restano i limiti di sempre: otto anni di servizio, una sola volta e i tetti annuali. La legge non dice nemmeno entro quando l'azienda paga, quindi chiedilo all'ufficio del personale. - D: Posso usare l'anticipo del TFR per ristrutturare casa? R: Con il TFR in azienda di regola no: l'art. 2120 del Codice civile ammette l'acquisto della prima casa e le spese sanitarie, e la ristrutturazione c'è solo se la prevede il tuo contratto collettivo o un accordo con il datore. Il fondo pensione invece la ammette: fino al 75% per i lavori di manutenzione, restauro e ristrutturazione della prima casa, dopo otto anni di iscrizione. ### Straordinari e premi contano per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/straordinari-e-premi-contano-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-09-29 Contano, ma di solito solo in parte e solo se si ripetono. La banca parte dallo stipendio fisso, con tredicesima e quattordicesima se il contratto le prevede. Per far entrare nel reddito straordinari, premi e trasferte alcune banche chiedono 6 o anche 12 buste paga, e alcune anche le ultime due CU, perché devono vedere che quelle voci tornano; spesso poi ne contano solo una parte. Premi di produzione, trasferte e rimborsi spese possono anche restare fuori del tutto. Non c'è una regola di legge: decide ogni banca, e a chi è assunto da poco di solito conta solo il fisso. Punti chiave: - La base è lo stipendio fisso, con tredicesima e quattordicesima se il contratto le prevede. - Per far contare straordinari, premi e trasferte alcune banche chiedono 6 o anche 12 buste paga, e alcune anche le ultime due CU. - Spesso le voci variabili entrano nel reddito solo in parte; premi di produzione, trasferte e rimborsi spese possono restare fuori del tutto. - Alcune banche tengono il valore più basso fra la media mensile della CU e quella delle ultime buste paga. - A chi è assunto da poco di solito conta solo il fisso: alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga, tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. - Conta solo il reddito che risulta da buste paga e CU: quello pagato fuori busta resta fuori dal calcolo. Domande frequenti: - D: La tredicesima entra nel calcolo del reddito? R: Di solito sì, se il contratto la prevede: molte banche dividono per dodici il netto dell'anno, così tredicesima e quattordicesima si spalmano sui mesi. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. - D: Quante buste paga servono per far contare gli straordinari? R: Più delle 2 o 3 che di solito bastano per il fisso: alcune banche ne chiedono 6, altre 12, perché devono vedere che gli straordinari si ripetono. Se compaiono solo negli ultimi mesi, è facile che restino fuori. Alcune banche chiedono anche le ultime due CU. - D: Il premio di produzione conta per il mutuo? R: Dipende dalla banca. Alcune lo lasciano fuori del tutto, altre lo contano se torna ogni anno e compare in busta paga e nella CU, spesso solo in parte. Un premio legato a obiettivi, pagato un anno sì e uno no, difficilmente entra nel reddito. - D: Le provvigioni di un venditore dipendente contano? R: Sì, con la stessa logica di straordinari e premi: la banca vuole vedere che si ripetono, quindi di solito più buste paga e le ultime CU, e spesso ne conta solo una parte, soprattutto se l'andamento è in calo. Per un agente con partita IVA si guardano invece le dichiarazioni dei redditi. - D: Le indennità di trasferta contano? R: Le trasferte sono fra le voci che alcune banche escludono del tutto; altre le contano solo se tornano con regolarità, e spesso solo in parte. Anche i rimborsi spese possono restare fuori, perché restituiscono soldi che hai già speso. Le indennità fisse previste dal contratto possono invece essere considerate. - D: Gli straordinari pagati fuori busta contano per il mutuo? R: No. La banca conta solo il reddito che risulta da buste paga e CU: quello pagato fuori busta non si può documentare e resta fuori dal calcolo, anche se arriva tutti i mesi. - D: Per il mutuo conta il reddito netto o lordo? R: Di solito il netto. Dalla CU la banca parte dal reddito lordo, toglie IRPEF e addizionali e divide per dodici; dalle buste paga guarda il netto del mese. Su quel netto applica il rapporto fra rata e reddito, dopo aver tolto le rate di altri prestiti in corso. ### Si può chiedere un mutuo più alto del prezzo o del valore della casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-chiedere-un-mutuo-piu-alto-del-prezzo-della-casa Aggiornato: 2026-10-13 Per il solo acquisto, no: quasi tutte le banche prestano al massimo l'80% del valore più basso fra prezzo e perizia, anche se il perito stima la casa più di quanto la paghi. Il mutuo supera il prezzo quando i soldi in più pagano lavori sulla casa: su una casa da 150.000 € con 60.000 € di lavori da preventivo, il mutuo acquisto e ristrutturazione può arrivare a 168.000 €, contro 120.000 € per il solo acquisto. Il Fondo Consap, solo per le categorie di legge, o un'altra casa in garanzia portano fino al 100% del prezzo, se la banca li accetta. Quanto puoi avere tu lo decide anche il reddito: per 168.000 € in 25 anni servono circa 2.634 € netti al mese. Punti chiave: - Per comprare, quasi tutte le banche prestano fino all'80% del valore più basso fra prezzo e perizia: una perizia più alta non porta il mutuo oltre il prezzo. - Il tetto del credito fondiario è l'80% del valore della casa o del costo dei lavori, e sale fino al 100% solo con garanzie integrative (art. 38 TUB e istruzioni della Banca d'Italia). - Con 60.000 € di lavori da preventivo su una casa da 150.000 €, il mutuo acquisto e ristrutturazione può arrivare a 168.000 €: 18.000 € più del prezzo. - Il Fondo Consap, solo per le categorie di legge, e un'altra casa in garanzia portano fino al 100% del prezzo, se la banca li accetta: notaio e imposte restano a te. - Per la Cassazione un mutuo più alto del prezzo scritto nel rogito basta al Fisco per rettificare i corrispettivi dichiarati da chi vende: i soldi in più vanno documentati. - Scrivere nel rogito un prezzo più alto di quello vero non si può: le parti dichiarano come è stato pagato il prezzo, e per i dati falsi l'Agenzia delle Entrate indica una sanzione da 500 a 10.000 euro, oltre a quella penale per le dichiarazioni mendaci. Domande frequenti: - D: La banca finanzia anche le spese notarili e le imposte? R: Con il mutuo per l'acquisto di solito no: notaio, imposte, perizia e istruttoria restano a carico tuo anche quando la banca finanzia tutto il prezzo, perché il mutuo si calcola sul valore della casa. Mettile nel conto fin dall'inizio, accanto all'anticipo. - D: Si può avere un mutuo al 110 o al 120% del prezzo? R: Per il solo acquisto no. Le regole del credito fondiario fermano il mutuo all'80% del valore della casa, fino al 100% con garanzie integrative, e per comprare quasi tutte le banche prendono il più basso fra prezzo e perizia. Oltre il prezzo si va quando la parte in più paga lavori sulla casa, documentati con preventivi o computo metrico. - D: Come funziona il mutuo acquisto e ristrutturazione? R: È un solo mutuo per la casa e per i lavori. Al rogito arriva la quota per l'acquisto; quella per i lavori, calcolata sul loro costo da preventivo e di solito fino all'80%, arriva a tranche man mano che la banca verifica l'avanzamento del cantiere. Nel frattempo di solito si pagano solo gli interessi sulle somme ricevute. - D: Posso chiedere di più dichiarando lavori che non farò? R: Non funziona. La quota per i lavori non arriva al rogito: la banca la versa a tranche dopo aver verificato l'avanzamento, quindi soldi per lavori mai fatti non arrivano. E un mutuo più alto del prezzo senza lavori veri alle spalle è proprio il caso che il Fisco usa per sospettare un prezzo nascosto. - D: Il mutuo di liquidità è un'alternativa? R: Sì, quando i soldi in più non servono per la casa che compri: arredi, debiti, altre spese. Si chiede con l'ipoteca su una casa che possiedi già, spesso solo sull'abitazione principale, e di solito le banche prestano circa il 50-70% del suo valore, con uno spread di solito più alto che per comprare casa. - D: Con il Fondo Consap si può avere più del prezzo? R: Per il solo acquisto no: il Fondo garantisce la banca e le permette di finanziare fino al 100% del prezzo, quindi può togliere l'anticipo, non le spese. La garanzia si può avere anche sul mutuo per l'acquisto con lavori di efficienza energetica, ma alcune banche la escludono per i mutui con i lavori a tranche. - D: Conviene un prestito personale per le spese? R: Può avere senso per somme piccole, ma costa più di un mutuo e la banca somma la sua rata a quella del mutuo quando calcola quanto ti può prestare. Chiesto prima della domanda di mutuo, riduce l'importo che ottieni e, se la rata totale supera il limite della banca, può farlo rifiutare. ### Quanto tempo vale la perizia della banca per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-tempo-vale-perizia-banca-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Non esiste una scadenza fissata per legge: nella prassi bancaria italiana la perizia immobiliare per il mutuo viene considerata valida tra 6 e 12 mesi dalla data del sopralluogo, con la maggior parte degli istituti che si attesta su 6 mesi. Oltre quel termine la banca può chiedere un aggiornamento (spesso una semplice integrazione documentale, meno costosa di una nuova perizia) perché il valore di mercato e lo stato dell'immobile potrebbero essere cambiati. Se cambi banca la perizia di norma non è riutilizzabile: ogni istituto incarica un proprio perito o una propria società di valutazione. Punti chiave: - Nessuna norma fissa una scadenza della perizia: la validità dipende dalle policy interne della banca, di regola 6-12 mesi. - La soglia più diffusa nella prassi è 6 mesi dalla data del sopralluogo, non dalla data di consegna del report. - Oltre il termine la banca può chiedere un aggiornamento del valore: costa meno di una perizia nuova (spesso 50-150 € contro 150-350 €). - La perizia è un documento della banca, non tuo: cambiando istituto quasi sempre va rifatta. - Se l'immobile subisce lavori, frazionamenti o variazioni catastali, la perizia decade di fatto anche prima della scadenza. - L'offerta vincolante (art. 120-novies TUB) resta ferma almeno 7 giorni: è un termine diverso e più breve della validità della perizia. Domande frequenti: - D: Quanto tempo vale la perizia della banca per il mutuo? R: Nella prassi bancaria italiana la perizia è considerata valida 6-12 mesi dal sopralluogo, con 6 mesi come soglia più frequente. Non c'è una scadenza di legge: ogni banca la fissa nelle proprie policy di valutazione delle garanzie immobiliari, in linea con le linee guida europee su concessione e monitoraggio dei prestiti. - D: La validità decorre dal sopralluogo o dalla consegna del report? R: Di regola dalla data del sopralluogo, perché è il momento in cui il perito ha verificato lo stato dei luoghi. Il report può essere consegnato anche 5-10 giorni dopo: quel ritardo consuma parte della finestra di validità, quindi conviene chiedere sempre la data di ispezione indicata in relazione. - D: Se la perizia scade devo pagarne una nuova per intero? R: Non sempre. Molte banche accettano un aggiornamento (o "riconferma") del valore da parte dello stesso perito, che di norma costa meno di una perizia completa. Una perizia nuova si rende necessaria quando è passato molto tempo, l'immobile è cambiato o cambia la banca finanziatrice. - D: Posso usare la perizia fatta per una banca presso un'altra banca? R: Quasi mai. La perizia è commissionata dalla banca al proprio perito o alla propria società di valutazione convenzionata e serve a stimare la garanzia secondo criteri interni. Un altro istituto, per policy e responsabilità sul credito, incarica di norma un proprio tecnico e ti addebita una nuova spesa di perizia. - D: La perizia vale anche se ho cambiato immobile da acquistare? R: No: la perizia è legata a un immobile specifico, con dati catastali, superfici e stato manutentivo. Se cambi casa serve una nuova perizia sul nuovo immobile, anche se la delibera sul tuo profilo reddituale può in molti casi essere riutilizzata. - D: Quanto costa in media la perizia per il mutuo nel 2026? R: Il costo tipico per un immobile residenziale è tra 150 e 350 €, in genere addebitato al cliente e indicato nel PIES e nel foglio informativo. Alcune banche la offrono gratuita in campagna promozionale; l'aggiornamento di una perizia esistente costa in media meno di una nuova valutazione. ### Delibera mutuo: quanto dura la validità e cosa fare se scade URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-tempo-resta-valida-la-delibera-del-mutuo Aggiornato: 2026-10-13 La delibera del mutuo vale fino alla data che la banca scrive nella lettera di delibera: nessuna legge fissa un termine, e di solito si parla di alcuni mesi. Se il rogito va oltre, la banca riapre la pratica: può chiedere documenti aggiornati, rifare le verifiche sulla casa, ricalcolare il tasso e, se reddito o lavoro sono cambiati, dire di no. Due termini li fissano le regole: l'offerta vincolante resta ferma per almeno sette giorni da quando la ricevi (art. 120-novies TUB) e, con la garanzia Consap, la stipula va comunicata entro 90 giorni dall'ammissione, o l'ammissione decade. Punti chiave: - La durata della delibera la fissa la banca nella lettera di delibera: nessuna legge stabilisce un termine. - L'offerta vincolante resta ferma per almeno sette giorni da quando la ricevi (art. 120-novies TUB). - Le condizioni del PIES valgono per il contratto firmato entro la data di validità scritta nel prospetto. - Con la garanzia Consap la stipula va comunicata entro 90 giorni dall'ammissione, o l'ammissione decade. - Se la delibera scade la banca può chiedere documenti nuovi, rifare la perizia, ricalcolare il tasso o dire di no. Domande frequenti: - D: Quanto dura la delibera del mutuo con la garanzia Consap? R: Per la garanzia il termine lo fissa un decreto: dopo l'ammissione al Fondo la banca ha 90 giorni per comunicare a Consap la stipula, altrimenti l'ammissione decade (D.M. 31 luglio 2014, art. 6). La delibera ha invece la durata scritta nella lettera di delibera: il rogito va fissato entro la scadenza che arriva prima. - D: Si può prorogare la delibera del mutuo? R: Sì, se la banca è d'accordo. Si chiede per iscritto al gestore prima della scadenza, e nella stessa richiesta conviene chiedere se le condizioni economiche restano quelle e quali documenti aggiornare. La banca può concederla o rivedere una parte della pratica. Per i 90 giorni della garanzia Consap, invece, il decreto non prevede proroghe. - D: Delibera del mutuo scaduta: bisogna rifare tutto? R: Dipende dalla banca, ma la pratica torna in valutazione: buste paga ed estratti conto recenti, perizia e verifiche sulla casa aggiornate, condizioni nuove. Se reddito o lavoro sono cambiati, la banca può ridurre l'importo o dire di no. Con la garanzia Consap, passati i 90 giorni serve anche una domanda nuova al Fondo. - D: La perizia scade insieme alla delibera? R: Non per forza: per quanto tempo vale la perizia lo decide la banca, e nessuna legge lo fissa. Se fra sopralluogo e rogito passa troppo tempo, la banca può chiedere un aggiornamento o una perizia nuova, anche a pagamento: prima di spostare il rogito chiedi se va rifatta e chi la paga. - D: Se cambio lavoro dopo la delibera devo dirlo alla banca? R: Sì. La delibera si basa sul contratto che avevi: con quello nuovo la banca rifà la valutazione e di solito chiede almeno il periodo di prova superato. Tacerlo apposta è peggio: la regola dell'art. 120-undecies del TUB che protegge chi ha dato informazioni incomplete non vale per chi le ha omesse intenzionalmente. ### Mutuo da 200.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-reddito-serve-mutuo-200000-euro Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo da 200.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 1.199 € al mese in 20 anni, 1.035 € in 25 anni e 923 € in 30 anni. Con la prassi delle banche, che vogliono la rata entro il 33% del reddito netto, servono circa 3.634 € netti al mese a 20 anni, 3.136 € a 25 e 2.796 € a 30, anche come somma di due redditi. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. Partendo da reddito ed età, la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Per un mutuo da 200.000 € a tasso fisso la rata stimata è di 923 € in 30 anni, 1.035 € in 25 e 1.199 € in 20. - Con la rata al 33% del netto servono circa 2.796 € al mese a 30 anni e 3.634 € a 20 anni, anche come somma di due redditi. - In 30 anni gli interessi a tasso fisso arrivano a 132.219 €, in 20 anni a 87.844 €. - Con l'LTV standard dell'80% un mutuo da 200.000 € copre una casa da 250.000 €: servono 50.000 € di anticipo, più le spese. - Una rata di 300 € già in corso alza lo stipendio che serve di circa 909 € al mese. - La soglia rata/reddito cambia da banca a banca: per il fisso a 30 anni lo stipendio va da 2.637 € con la soglia al 35% a 3.076 € con quella al 30%. Domande frequenti: - D: Quanto costa al mese un mutuo di 200.000 euro in 30 anni? R: Con i tassi di oggi circa 923 € al mese a tasso fisso (TAN stimato 3,72%) e 857 € a tasso variabile (3,13%). In 30 anni il fisso costa 132.219 € di interessi. Per reggere la rata del fisso servono circa 2.796 € netti al mese, anche sommando due stipendi. - D: Qual è la rata di un mutuo di 200.000 euro in 20 anni? R: A tasso fisso circa 1.199 € al mese, con un TAN stimato del 3,88%; a tasso variabile circa 1.122 €. Rispetto ai 30 anni la rata del fisso sale di 277 €, ma gli interessi totali scendono a 87.844 €. Lo stipendio netto che serve è di circa 3.634 € al mese. - D: Mutuo di 200.000 euro in 25 anni: quanti interessi si pagano? R: A tasso fisso, con una rata stimata di 1.035 € per 300 mesi, gli interessi sono circa 110.442 €. A tasso variabile, se l'Euribor restasse quello di oggi, sarebbero circa 88.600 €, ma è un'ipotesi: la rata segue l'indice. Per la rata del fisso servono 3.136 € netti al mese. - D: Che stipendio serve per un mutuo di 200.000 euro in 10 o 15 anni? R: Molto più alto che sulle durate lunghe. A tasso fisso la rata è di circa 2.010 € in 10 anni e 1.469 € in 15, quindi servono circa 6.090 € e 4.453 € netti al mese. In cambio gli interessi totali scendono a 41.168 € e 64.487 €. - D: Con uno stipendio di 2.000 euro posso avere un mutuo di 200.000 euro? R: Con i tassi di oggi e la rata al 33%, da solo no. Con 2.000 € netti la rata sostenibile al 33% è di 660 €, che a tasso fisso in 30 anni corrisponde a un mutuo di circa 143.038 €. Per arrivare a 200.000 € serve un secondo reddito in cointestazione, oppure un anticipo più alto che abbassi l'importo da chiedere. - D: Mutuo di 200.000 euro a 30 anni per un under 36: cosa cambia? R: La rata resta quella di tutti, circa 923 € a tasso fisso. Cambia l'anticipo: con la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, e 200.000 € stanno sotto il tetto di 250.000 € del Fondo. La garanzia è riservata per legge a categorie precise, fra cui chi non ha ancora compiuto 36 anni. ### Quanto reddito extra serve per la seconda casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-reddito-extra-serve-per-un-mutuo-sulla-seconda-casa Aggiornato: 2026-10-13 Non c'è una soglia fissata per legge. La banca somma la rata del mutuo già in corso a quella del nuovo finanziamento e verifica che il totale resti sostenibile rispetto al reddito netto familiare, nell'ambito della valutazione del merito creditizio prevista dall'art. 120-undecies TUB. Nella prassi molti istituti diventano prudenti quando la somma delle rate supera circa un terzo del reddito netto mensile. Punti chiave: - Nessuna norma fissa una percentuale massima di rata sul reddito: la soglia di circa un terzo è prassi bancaria, non legge. - La banca somma la rata del mutuo prima casa già in corso a quella del nuovo mutuo per calcolare l'esposizione complessiva. - Sulla seconda casa il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è di norma più prudente, quindi serve un anticipo maggiore. - Un secondo reddito in cointestazione amplia il margine di sostenibilità più di qualsiasi altra leva. - Le agevolazioni fiscali prima casa non si estendono alla seconda abitazione: imposte ordinarie e nessuna detrazione interessi. - Se il margine non basta: aumentare l'anticipo, allungare la durata, inserire un garante o ridurre il debito residuo esistente. Domande frequenti: - D: La banca è obbligata a fermarsi a una soglia fissa di rata/reddito? R: No. Non esiste una norma che fissi una percentuale: si tratta di una prassi diffusa derivata dalle politiche interne di gestione del rischio. Il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti). L'obbligo normativo, previsto dall'art. 120-undecies del TUB, è di valutare in modo approfondito la capacità di rimborso: ogni banca traduce quel principio in parametri propri, che possono essere più o meno prudenti. - D: Il mutuo sulla prima casa già attivo viene sommato per intero al calcolo? R: Sì, di regola. La banca considera la rata del mutuo in corso insieme a quella del nuovo finanziamento e rapporta il totale al reddito netto, perché valuta l'esposizione debitoria complessiva e non il singolo prestito isolato. Rientrano nel conteggio anche prestiti personali, cessioni del quinto e leasing rilevati dalle banche dati creditizie. - D: Per la seconda casa il finanziamento massimo è più basso? R: Nella prassi sì: le banche applicano un rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile più prudente rispetto all'abitazione principale, perché la seconda casa è considerata un bene meno essenziale e quindi più esposto in caso di difficoltà. Ne consegue la necessità di un anticipo con mezzi propri proporzionalmente maggiore. - D: Un secondo stipendio in famiglia aiuta a coprire il divario? R: Sì, ed è la leva più efficace. Cointestando il mutuo con il coniuge o il convivente si somma il reddito di entrambi nel calcolo del rapporto rata/reddito, rendendo sostenibile un importo altrimenti fuori portata con un solo stipendio. Va però considerato che entrambi i cointestatari rispondono per l'intero debito. - D: Le agevolazioni prima casa si applicano al mutuo per la seconda casa? R: No. I benefici riservati all'abitazione principale, come l'imposta di registro al 2%, l'IVA al 4% e l'imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25%, non si estendono alla seconda abitazione, che sconta l'imposizione ordinaria. Anche la detrazione del 19% degli interessi passivi spetta solo per i mutui relativi all'abitazione principale. - D: Cosa posso fare se il reddito extra non basta per la banca? R: Le opzioni concrete sono quattro: aumentare la quota di anticipo per ridurre l'importo finanziato, allungare la durata del nuovo mutuo per abbassare la rata, inserire un garante o un cointestatario con reddito stabile, oppure ridurre il debito residuo del mutuo prima casa con un'estinzione parziale che liberi margine mensile. ### Quanto costa mantenere una casa ogni anno? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-costa-mantenere-una-casa-ogni-anno Aggiornato: 2026-10-05 Oltre alla rata del mutuo un'abitazione comporta spese ricorrenti che nella maggior parte dei casi valgono alcune migliaia di euro l'anno: spese condominiali, utenze, assicurazione, manutenzione ordinaria e imposte. Sull'abitazione principale l'IMU non è dovuta, mentre sulle altre abitazioni sì. Una regola prudenziale usata da molti consulenti è accantonare ogni anno circa l'1% del valore dell'immobile per la manutenzione, oltre alle spese correnti. Punti chiave: - La rata è solo una parte del costo reale della casa. - Sull'abitazione principale l'IMU non è dovuta; sulle altre sì. - L'assicurazione scoppio e incendio è richiesta con il mutuo. - Accantona circa l'1% del valore all'anno per la manutenzione. - Le spese condominiali variano molto con i servizi presenti. - Considera queste voci prima di scegliere la rata massima. Domande frequenti: - D: Si paga l'IMU sulla prima casa? R: Sull'abitazione principale e sulle relative pertinenze l'IMU non è dovuta, salvo le categorie di lusso (A/1, A/8, A/9). Sulle seconde case e sugli immobili non adibiti ad abitazione principale l'imposta è dovuta con aliquote deliberate dal Comune. - D: Quanto costa l'assicurazione richiesta dalla banca? R: La polizza scoppio e incendio sul fabbricato è obbligatoria quando si accende un mutuo e ha costi contenuti, in genere poche decine di euro l'anno per ogni centinaio di migliaia di euro assicurati. Puoi scegliere liberamente la compagnia: la banca non può imporre la propria. - D: Quanto accantonare per la manutenzione? R: Una regola prudenziale diffusa è circa l'1% del valore dell'immobile ogni anno. Su un immobile da 200.000 euro significa accantonare attorno ai 2.000 euro l'anno, che alcuni anni non spenderai e altri assorbiranno un intervento importante come caldaia, infissi o rifacimento del tetto. - D: Le spese condominiali quanto incidono? R: Dipendono dai servizi: un condominio senza ascensore né portiere può costare poche centinaia di euro l'anno, mentre uno con ascensore, riscaldamento centralizzato, portierato e aree verdi può superare i duemila euro. Chiedi sempre i consuntivi degli ultimi due anni prima di comprare. - D: La TARI la paga il proprietario o l'inquilino? R: La tassa sui rifiuti è dovuta da chi occupa l'immobile: se la casa è affittata la paga l'inquilino, se la abiti tu la paghi tu. Se però l'inquilino la tiene per non più di sei mesi nello stesso anno solare, la TARI la paga solo il proprietario o l'usufruttuario (L. 147/2013, art. 1 comma 643). Gli importi sono deliberati dal Comune e variano in base a superficie e numero di occupanti. - D: Come includo queste spese nel budget del mutuo? R: Somma le spese ricorrenti mensilizzate alla rata prima di decidere quanto chiedere. Una rata teoricamente sostenibile può diventare pesante se accanto ci sono duecento euro al mese di condominio, utenze e accantonamenti. ### Quanto conta il condominio nella valutazione del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-conta-il-condominio-nella-valutazione-del-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Conta su due piani. Sul valore, perché lo stato dell'edificio, la manutenzione delle parti comuni e l'efficienza degli impianti entrano nella perizia e quindi nell'importo finanziabile. Sul budget, perché i lavori straordinari già deliberati e le eventuali morosità pregresse possono ricadere sull'acquirente: per questo conviene farsi rilasciare dall'amministratore una dichiarazione su spese deliberate e situazione contabile prima del rogito. Punti chiave: - Lo stato dell'edificio entra nella perizia e quindi nell'importo finanziabile. - I lavori straordinari deliberati vanno verificati nei verbali di assemblea. - L'acquirente può essere chiamato a rispondere di contributi non versati dal venditore, nei limiti di legge. - La dichiarazione dell'amministratore va richiesta prima del rogito. - Facciata, tetto e ascensore sono le voci di spesa più pesanti. - Un cappotto o un impianto rinnovato migliorano valore e classe energetica. Domande frequenti: - D: La banca chiede documenti sul condominio? R: Non sempre in modo formale, ma il perito valuta lo stato delle parti comuni e può segnalare criticità rilevanti come infiltrazioni, facciate degradate o interventi urgenti da eseguire. - D: Chi paga i lavori già deliberati prima del rogito? R: Nei rapporti interni tra venditore e acquirente si può pattuire diversamente in atto, ma verso il condominio rileva il criterio di imputazione delle spese: per questo la clausola va scritta nel preliminare e nel rogito. - D: Posso essere chiamato a pagare i debiti del vecchio proprietario? R: Sì, entro i limiti previsti dalla disciplina condominiale sulla solidarietà per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Con diritto di rivalsa verso il venditore. - D: Come verifico se ci sono lavori in arrivo? R: Chiedendo gli ultimi verbali di assemblea, il bilancio preventivo e una dichiarazione scritta dell'amministratore su delibere e situazione contabile del venditore. - D: Un condominio con cappotto vale di più? R: In genere sì: riqualificazione energetica e impianti recenti migliorano la valutazione e riducono le spese future, con effetti positivi anche sulla classe energetica dell'unità. - D: Le spese condominiali incidono sul calcolo della rata? R: Non entrano nelle banche dati creditizie, ma un'uscita fissa elevata riduce il margine reale del tuo budget: tienila in conto quando scegli la rata. ### Quanti mutui si possono avere contemporaneamente? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanti-mutui-si-possono-avere-contemporaneamente Aggiornato: 2026-08-26 Non esiste un numero massimo fissato dalla legge: puoi avere due o più mutui insieme. Il limite reale è la capacità di rimborso, perché la banca somma tutte le rate in corso e verifica che il totale resti entro una quota sostenibile del reddito, in genere intorno a un terzo. Cambiano invece le condizioni: sul secondo immobile le agevolazioni prima casa non si applicano, l'imposta sostitutiva sale al 2% e il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è di solito più prudente. Punti chiave: - Nessun limite di legge al numero di mutui. - Il vincolo è la somma delle rate rispetto al reddito. - Le agevolazioni prima casa valgono su un solo immobile. - Sul secondo mutuo l'imposta sostitutiva è al 2% invece dello 0,25%. - Sull'immobile non abitativo il rapporto mutuo/valore è più prudente. - Un canone di locazione documentato può ampliare la capacità di rimborso. Domande frequenti: - D: Esiste un limite legale al numero di mutui? R: No. La legge non fissa un numero massimo: ogni banca valuta autonomamente la sostenibilità complessiva dell'indebitamento del richiedente. - D: Le rate dei mutui esistenti si sommano? R: Sì. La banca considera la somma di tutte le rate in corso, incluse quelle di prestiti e cessioni del quinto, e verifica che il totale resti entro una quota prudente del reddito netto, nella prassi intorno a un terzo. - D: Posso avere due mutui prima casa? R: Puoi avere due mutui, ma le agevolazioni fiscali prima casa spettano per un solo immobile. Sul secondo si applicano imposte piene e, se non è abitazione principale, non è detraibile la quota interessi. - D: L'affitto che incasso aiuta a ottenere il secondo mutuo? R: Sì, se documentato con contratto registrato e dichiarazione dei redditi. Le banche di solito considerano solo una parte del canone, di solito fra la metà e l'80%, per tenere conto di sfitto e spese. - D: Meglio due mutui o un unico mutuo più grande? R: Se gli immobili sono due, servono di regola due finanziamenti con due ipoteche. Un solo mutuo più grande è possibile solo quando l'operazione riguarda un unico atto di acquisto o una garanzia complessiva accettata dalla banca. - D: Il secondo mutuo ha un tasso più alto? R: Spesso sì, di poco: sugli immobili diversi dall'abitazione principale gli spread sono in genere leggermente superiori e il rapporto massimo tra mutuo e valore dell'immobile è più basso. ### Quanti estratti conto servono per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanti-estratti-conto-servono-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-09-23 Di solito la banca chiede gli estratti conto degli ultimi 3 mesi a dipendenti e pensionati e degli ultimi 6 mesi ad autonomi e soci, compresi i conti dell'attività; alcune banche ne chiedono di più in casi particolari. Servono gli estratti di tutti i conti su cui passano entrate e spese, non solo di quello dello stipendio, e l'ultimo deve essere recente: di solito chiuso da non più di un mese quando consegni i documenti. Nessuna legge fissa il numero di mesi: l'art. 120-undecies del TUB chiede alla banca di valutare il merito creditizio su informazioni verificate, e ogni banca decide come farlo. Punti chiave: - Di solito la banca chiede gli estratti conto degli ultimi 3 mesi a dipendenti e pensionati e degli ultimi 6 ad autonomi e soci, compresi i conti dell'attività. - Servono gli estratti di tutti i conti su cui passano entrate e spese, non solo di quello dello stipendio: conti online, cointestati, il conto deposito dell'anticipo. - L'ultimo estratto deve essere recente, di solito chiuso da non più di un mese quando consegni i documenti: con l'estratto trimestrale spesso non lo è. - Nessuna legge fissa il numero di mesi: le norme chiedono di verificare reddito e provenienza dei fondi, e ogni banca decide con quali documenti. Alcune ne chiedono di più in casi particolari. - Anticipo da documentare, garanzie date ad altri e assegno di mantenimento da far contare come reddito allungano la lista dei documenti. - Gli estratti conto servono anche per la surroga, perché la nuova banca rifà l'istruttoria. Domande frequenti: - D: C'è una banca che non chiede gli estratti conto per il mutuo? R: Di norma no. Nessuna legge fissa il numero di mesi, ma l'art. 120-undecies del TUB chiede alla banca di valutare il merito creditizio su informazioni verificate, e l'estratto conto è il documento che mostra le entrate vere. Fra una banca e l'altra cambia quanti mesi chiede, di solito 3 o 6, non il fatto di chiederli. - D: L'estratto conto trimestrale va bene per il mutuo? R: Sì, se copre i mesi richiesti, ma l'ultimo estratto chiuso può essere troppo vecchio: di solito la banca lo vuole chiuso da non più di un mese. Per i mesi successivi aggiungi la lista movimenti con saldo, con nome e IBAN, e chiedi prima se la accettano. Se sai che chiederai un mutuo, passa all'estratto mensile: l'art. 119 del TUB ti lascia scegliere la periodicità. - D: La banca controlla anche i conti cointestati con altre persone? R: Sì, se ci passano entrate o spese tue: il conto cointestato va consegnato anche quando l'altro intestatario non firma il mutuo, per gli stessi mesi richiesti al tuo profilo. Serve a ricostruire tutti i tuoi flussi e a vedere le rate addebitate lì. Avere un cointestatario estraneo al mutuo non ti esonera dal consegnarlo. - D: Quanti estratti conto servono se ho aperto il conto da poco? R: Gli stessi mesi richiesti a tutti: se il conto nuovo non ci arriva, consegna anche gli estratti del conto precedente fino a coprire il periodo, di solito 3 mesi per dipendenti e pensionati e 6 per autonomi e soci. Se il vecchio conto è chiuso parti dal rendiconto di chiusura; gli estratti che non hai più puoi chiederli alla banca, che ha fino a 90 giorni per darteli. - D: I bonifici ricevuti da parenti creano problemi? R: Non di per sé, ma la banca vuole capire da dove vengono i soldi, per le regole antiriciclaggio e, se pagano l'anticipo, anche per la pratica: alcune banche chiedono i documenti già in istruttoria. Meglio un bonifico con una causale chiara, e al rogito, se glielo dici, il notaio può indicare nell'atto da dove arrivano le somme. - D: Gli estratti conto servono anche per la surroga del mutuo? R: Sì. Nella surroga la nuova banca rifà l'istruttoria e chiede documenti di reddito e bancari aggiornati, compresi gli estratti conto recenti. Da quelli vede anche che le rate del mutuo in corso sono state pagate con regolarità, qualunque sia la storia del finanziamento originario. ### Quando si blocca il tasso fisso: alla delibera o al rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quando-si-blocca-il-tasso-fisso-delibera-o-rogito Aggiornato: 2026-10-13 Non esiste una regola di legge: il momento in cui la banca cristallizza l'IRS di riferimento è stabilito dal Foglio Informativo e dal PIES del singolo prodotto, e può essere la data della delibera, quella dell'offerta vincolante o quella del rogito. La legge garantisce però che l'offerta vincolante sia irrevocabile per il finanziatore durante il periodo di riflessione di almeno 7 giorni (art. 120-novies, comma 3, TUB) e che il PIES indichi il periodo di validità delle condizioni offerte. Punti chiave: - Nessuna norma stabilisce se l'IRS venga rilevato alla delibera, all'offerta vincolante o al rogito: lo decide il Foglio Informativo del singolo prodotto. - La delibera non è l'offerta vincolante: la prima è l'esito dell'istruttoria interna, la seconda è l'atto formale che attiva il periodo di riflessione. - Art. 120-novies, comma 3, TUB: il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni, durante il quale l'offerta è vincolante per il finanziatore. - Il modello PIES (Allegato 4E delle disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia) prevede l'indicazione esplicita del periodo di validità delle condizioni offerte. - La validità della delibera la decide la banca, non la legge: per esempio le Informazioni Generali di Intesa Sanpaolo per XME Mutuo, aggiornate al 1° ottobre 2026, indicano 180 giorni, oltre i quali la pratica si considera non perfezionata. Domande frequenti: - D: La delibera del mutuo blocca il tasso? R: Non per legge. Alcune banche rilevano l'IRS alla data della delibera o dell'offerta vincolante, altre alla data della stipula. Il momento esatto è indicato nel Foglio Informativo e nel PIES del prodotto scelto: va verificato prima di firmare il preliminare. - D: Quanto dura la validità di una delibera di mutuo? R: La legge non fissa una durata. È la banca a stabilirla: ad esempio le Informazioni Generali di Intesa Sanpaolo per XME Mutuo, aggiornate al 1° ottobre 2026, indicano una validità di 180 giorni, con la scadenza scritta nella lettera di delibera, oltre i quali la pratica si considera non perfezionata. Il termine applicabile è scritto nella lettera di delibera stessa. - D: Cos'è il periodo di riflessione di 7 giorni? R: È il diritto previsto dall'art. 120-novies, comma 3, del TUB: prima della conclusione del contratto il consumatore dispone di almeno 7 giorni per valutare l'offerta. Durante questo periodo l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettarla in qualsiasi momento. - D: Il PIES indica fino a quando resta valido il tasso offerto? R: Sì. Il modello ufficiale del Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (Allegato 4E delle disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia) mette in apertura la data fino a cui le informazioni sono valide; se quella data non vale per il tasso e gli altri costi, il prospetto lo dice accanto alla data. - D: Cosa succede se l'offerta scade prima del rogito? R: La banca emette un nuovo PIES con le condizioni aggiornate alla nuova data: lo prevedono, per esempio, le Informazioni Generali di Intesa Sanpaolo per XME Mutuo. È il motivo per cui, quando il rogito è lontano, conviene concordare le tempistiche con la banca e chiedere per iscritto la data di rilevazione dell'indice. ### Posso intestare il mutuo solo a me e la casa a mia moglie? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-solo-mio-casa-intestata-coniuge Aggiornato: 2026-10-12 Sì, puoi intestare il mutuo solo a te e la casa a tua moglie, se siete in separazione dei beni e la banca lo accetta: lei deve intervenire nell'atto come terzo datore d'ipoteca, e nessuno dei due potrà detrarre gli interessi, perché la detrazione spetta a chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario. In comunione legale dei beni, invece, la casa comprata durante il matrimonio è di norma di entrambi, anche se all'atto firma uno solo. La banca deve iscrivere ipoteca sull'immobile, e l'ipoteca può essere concessa solo da chi ne è proprietario. Molte banche preferiscono che intestazione del mutuo e proprietà coincidano. Punti chiave: - L'ipoteca può essere concessa solo dal proprietario dell'immobile. - Se la casa è del coniuge, serve il suo intervento come terzo datore d'ipoteca. - Molte banche preferiscono la coincidenza tra mutuatario e proprietario. - La detrazione degli interessi spetta a chi è proprietario e intestatario del mutuo. - In comunione dei beni l'acquisto ricade per metà su entrambi i coniugi. - Le alternative più lineari sono cointestare o acquistare in quote. Domande frequenti: - D: Perché la banca vuole che mutuatario e proprietario coincidano? R: Perché la garanzia e l'obbligo di pagamento restino nella stessa persona. Se chi paga non è proprietario, in caso di inadempimento la banca deve escutere un immobile di un terzo, con maggiori passaggi e rischi di contestazione. Per questo la struttura più semplice è quella in cui le due posizioni coincidono. - D: Cos'è il terzo datore d'ipoteca? R: È il proprietario dell'immobile che concede l'ipoteca a garanzia di un debito altrui senza diventare debitore. Interviene in atto e mette a disposizione il proprio bene: non paga le rate, ma rischia l'immobile se il mutuatario non paga. È la figura che permette di separare intestazione del mutuo e proprietà. - D: Perdo la detrazione degli interessi? R: Sì, se la casa è solo del coniuge e il mutuo solo tuo: la detrazione sugli interessi per l'acquisto dell'abitazione principale richiede che il contribuente sia insieme proprietario dell'immobile e intestatario del mutuo, quindi non spetta a nessuno dei due. Va verificato con un commercialista prima di firmare. - D: Se siamo in comunione dei beni cambia qualcosa? R: Sì: in regime di comunione legale l'immobile acquistato durante il matrimonio entra di norma nella comunione, quindi diventa per metà di entrambi indipendentemente da chi firma l'atto. Intestare la casa a un solo coniuge richiede allora presupposti specifici di esclusione dalla comunione, da valutare con il notaio. - D: Il garante è la stessa cosa del terzo datore d'ipoteca? R: No. Il garante, tipicamente fideiussore, risponde con tutto il proprio patrimonio del debito altrui. Il terzo datore d'ipoteca risponde solo con l'immobile ipotecato. Sono due strumenti diversi che possono anche coesistere nella stessa operazione. - D: Quale struttura conviene di solito? R: Nella maggior parte dei casi conviene far coincidere proprietà e mutuo: acquisto cointestato con mutuo cointestato, oppure acquisto e mutuo intestati alla stessa persona, eventualmente con l'altro coniuge come garante. Le soluzioni asimmetriche vanno riservate a esigenze specifiche e concordate con notaio e commercialista. ### Mutuo rifiutato dopo il compromesso: cosa succede? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-rifiutato-dopo-compromesso-firmato-cosa-succede Aggiornato: 2026-10-05 Dipende da cosa prevede il preliminare. Se il compromesso contiene una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, il contratto perde efficacia e la caparra va restituita. Se la clausola non c'è, l'acquirente resta obbligato a comprare: il mancato rogito è un suo inadempimento e il venditore può trattenere la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 del Codice civile. Punti chiave: - Il rifiuto del mutuo non annulla automaticamente il preliminare: serve una clausola sospensiva scritta. - Con clausola sospensiva ben redatta il contratto perde efficacia e la caparra torna all'acquirente. - Senza clausola, il mancato rogito è inadempimento dell'acquirente: il venditore può trattenere la caparra confirmatoria. - La clausola va formulata con precisione: importo, durata, numero minimo di banche, termine per la comunicazione. - Conviene ottenere una pre-delibera prima di firmare il compromesso, non dopo. - Il rifiuto motivato solo da perizia inferiore al prezzo si gestisce diversamente dal rifiuto per merito creditizio. Domande frequenti: - D: Se la banca rifiuta il mutuo posso annullare il compromesso? R: Solo se il preliminare prevede espressamente una condizione sospensiva collegata all'erogazione del mutuo. In quel caso il verificarsi del diniego fa venire meno l'efficacia del contratto e le parti tornano nella posizione iniziale. In assenza di quella previsione il preliminare resta pienamente vincolante e il finanziamento è un problema che ricade sull'acquirente. - D: Il venditore può trattenere la caparra se non ottengo il mutuo? R: Sì, quando manca la clausola sospensiva. La caparra confirmatoria disciplinata dall'art. 1385 del Codice civile consente alla parte non inadempiente di recedere trattenendo quanto ricevuto. Con una clausola sospensiva valida, invece, il contratto non produce effetti e la somma deve essere restituita per intero. - D: Quante banche devo interpellare prima di invocare la clausola? R: Non esiste un numero fissato per legge: dipende da come è scritta la clausola. Le formulazioni più solide indicano esplicitamente quante istruttorie devono essere presentate e in quali tempi, così da evitare la contestazione del venditore secondo cui l'acquirente non si è attivato con la diligenza richiesta. - D: Che differenza c'è tra pre-delibera e delibera definitiva? R: La pre-delibera è una valutazione preliminare sul solo profilo reddituale del richiedente e non tiene conto dell'immobile. La delibera definitiva arriva dopo la perizia e la verifica documentale completa: è quella che vincola la banca. Firmare il compromesso avendo solo la pre-delibera lascia aperto il rischio legato all'immobile. - D: Se la perizia valuta la casa meno del prezzo pattuito, la banca rifiuta? R: Di solito non rifiuta, ma riduce l'importo finanziabile, perché il rapporto tra mutuo e valore è calcolato sul minore tra prezzo e valore di perizia. Il risultato pratico è che serve più anticipo: se l'acquirente non può integrare, la situazione va gestita come un diniego parziale. - D: Posso far valere la clausola se ho presentato la domanda in ritardo? R: È rischioso. Se la clausola indica un termine e la domanda è stata inoltrata oltre quel termine, il venditore può sostenere che la condizione non si è verificata per un comportamento dell'acquirente. Conviene documentare per iscritto ogni passaggio: data di presentazione, richieste della banca e comunicazione del diniego. ### Chiedo il mutuo prima o dopo aver trovato casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-o-dopo-aver-trovato-casa Aggiornato: 2026-08-26 Prima si verifica quanto la banca è disposta a prestarti, poi si cerca casa. La pratica di mutuo completa non può però chiudersi senza un immobile identificato, perché serve la perizia: la sequenza corretta è pre-delibera sul profilo di reddito, ricerca dell'immobile con un budget certo, preliminare con termine adeguato per il mutuo, quindi delibera definitiva ed erogazione al rogito. Punti chiave: - La pre-delibera valuta il tuo profilo e si ottiene senza avere ancora un immobile. - La delibera definitiva richiede l'immobile, perché include la perizia. - Firmare un preliminare senza sapere quanto ti darà la banca è il rischio più costoso. - Nel preliminare va inserito un termine congruo e, se possibile, una condizione legata al mutuo. - La pre-delibera ha una validità limitata: non va chiesta troppo presto. - Cercare casa con un budget certo rende l'offerta più credibile per il venditore. Domande frequenti: - D: Posso ottenere un mutuo senza avere ancora individuato la casa? R: Puoi ottenere una pre-delibera, cioè una valutazione preliminare del tuo profilo di reddito e di indebitamento che indica l'importo orientativo finanziabile. Non puoi ottenere la delibera definitiva, perché quest'ultima richiede la valutazione dell'immobile posto a garanzia e quindi la perizia. - D: Quanto vale una pre-delibera per il venditore? R: Non è un impegno della banca a erogare, ma nella prassi rafforza molto la credibilità di una proposta: dimostra che l'acquirente ha già verificato la propria capacità di credito. Molte agenzie la chiedono prima di presentare un'offerta al venditore. - D: Quanto dura una pre-delibera? R: Ha una validità limitata nel tempo, indicata dalla banca stessa, perché si basa su una fotografia del reddito e su condizioni di mercato che cambiano. Chiederla mesi prima di iniziare a cercare casa può significare doverla rifare: conviene ottenerla quando la ricerca è già avviata. - D: Cosa succede se firmo il preliminare e la banca poi dice no? R: Se il preliminare non prevede alcuna tutela, l'obbligo di acquistare resta e il rischio è di perdere la caparra o di esporsi a richieste di risarcimento. Per questo la buona prassi è inserire un termine adeguato per l'ottenimento del mutuo e una previsione contrattuale che disciplini l'ipotesi del diniego bancario, discussa con il notaio prima della firma. - D: Quanto tempo va lasciato tra preliminare e rogito? R: Va calibrato sui tempi reali della pratica: istruttoria, perizia, delibera e preparazione dell'atto. Fissare un rogito troppo ravvicinato è una delle cause più frequenti di richieste di proroga e di tensione tra le parti. - D: Conviene parlare con più banche contemporaneamente? R: Confrontare più preventivi è utile e legittimo, ma aprire molte istruttorie in parallelo lascia traccia nelle banche dati creditizie sotto forma di richieste di finanziamento. È preferibile confrontare le offerte e poi avviare formalmente una o due pratiche. ### Posso ottenere il mutuo se sono in periodo di prova? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-periodo-di-prova Aggiornato: 2026-08-26 Nella pratica è molto difficile. Durante il periodo di prova il rapporto di lavoro può essere interrotto da entrambe le parti senza obbligo di preavviso né di motivazione, quindi la banca non considera il reddito consolidato e sospende o rigetta la valutazione. La soluzione più realistica è presentare la domanda subito dopo la conferma, oppure rafforzare la pratica con un anticipo più alto, un garante o un cointestatario con reddito stabile. Punti chiave: - In prova il recesso è libero per entrambe le parti: la banca lo sa. - Quasi tutti gli istituti attendono la conferma definitiva. - La durata della prova dipende dal CCNL e dall'inquadramento. - Anticipo alto, garante o cointestatario possono compensare. - Se hai già firmato il preliminare, negozia subito i tempi del rogito. - Una pre-delibera aiuta a capire la posizione della banca senza impegno. Domande frequenti: - D: Nessuna banca concede il mutuo in periodo di prova? R: Non è un divieto assoluto, ma è una prassi molto diffusa attendere la conferma. Qualche istituto valuta il caso quando l'anticipo è elevato e il profilo complessivo è forte, ad esempio con un cointestatario a reddito consolidato, ma resta l'eccezione. - D: Quanto dura il periodo di prova? R: Dipende dal contratto collettivo applicato e dall'inquadramento: va da poche settimane per le qualifiche più basse a diversi mesi per quadri e dirigenti. La durata massima è comunque delimitata dalla contrattazione collettiva e dalla normativa applicabile al tipo di rapporto. - D: Ho firmato il preliminare e sono in prova: cosa faccio? R: Muoviti subito su due fronti: chiedi una pre-delibera per capire la posizione della banca e prova a rinegoziare con il venditore una data di rogito successiva alla conferma. Se il preliminare contiene una condizione sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, la tua posizione è più protetta. - D: Serve una lettera dell'azienda? R: Sì, è utile: una dichiarazione del datore che indica inquadramento, tipo di contratto e, se disponibile, la data prevista di conferma dà all'istruttoria un elemento concreto. Non sostituisce la conferma effettiva, ma aiuta a impostare la tempistica della pratica. - D: Se cambio lavoro durante l'istruttoria cosa succede? R: La banca deve essere informata, perché la valutazione si basa sul rapporto in corso. Un passaggio a un nuovo impiego con periodo di prova aperto sospende di fatto la pratica fino al consolidamento della nuova posizione, anche se la retribuzione è più alta. - D: La pre-delibera serve a qualcosa in questa situazione? R: Sì: è una valutazione preliminare sul tuo profilo, senza immobile individuato, che ti dice in anticipo se e a quali condizioni la banca è disposta a procedere. Ti evita di firmare impegni prima di conoscere l'orientamento dell'istituto. ### Si può usare il mutuo per pagare la caparra? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-per-pagare-caparra-si-puo Aggiornato: 2026-08-26 No: il mutuo si firma al rogito e di solito viene erogato alcuni giorni dopo, mentre la caparra si versa alla firma della proposta o del preliminare, cioè settimane o mesi prima. Serve quindi liquidità propria. Al rogito la caparra si scala dal prezzo (art. 1385 c.c.: in caso di adempimento è «restituita o imputata alla prestazione dovuta») e riduce il saldo, ma nell'immediato deve uscire dalle tue tasche o da fonti alternative come un anticipo del TFR o un aiuto familiare documentato. Punti chiave: - Il mutuo si eroga al rogito: non copre la caparra versata prima. - La caparra tipica va dal 5% al 15% del prezzo pattuito. - La caparra viene scomputata dal saldo finale al rogito. - Serve liquidità propria, tracciata e documentabile. - L'anticipo del TFR è una delle poche fonti alternative. - Meglio versare la caparra dopo la pre-delibera del mutuo. Domande frequenti: - D: Il mutuo può coprire la caparra già versata? R: Indirettamente. Al rogito il notaio calcola il saldo dovuto al venditore sottraendo la caparra già pagata: se il mutuo copre una quota alta del prezzo, la somma erogata può risultare superiore al saldo residuo, ma le banche di norma erogano solo l'importo necessario al pagamento e non ti rimborsano in contanti la caparra. - D: Quanto si versa di solito come caparra? R: Nella prassi tra il 5% e il 15% del prezzo. Su un immobile da 200.000 euro significa tra 10.000 e 30.000 euro. Non esiste un obbligo di legge: l'importo si negozia e più è basso, minore è il rischio economico in caso di problemi. - D: Posso versare la caparra prima di avere la delibera? R: È sconsigliato senza tutele. Meglio ottenere prima una pre-delibera e inserire nella proposta una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, così se la banca rifiuta la caparra torna indietro. - D: Posso usare un prestito personale per la caparra? R: Tecnicamente sì, ma è una scelta rischiosa: la nuova rata entra nel calcolo del rapporto rata/reddito e può far scendere l'importo di mutuo concedibile o portare al rifiuto della pratica. - D: La caparra può essere pagata in contanti? R: No oltre i limiti di legge sull'uso del contante, e in ogni caso è una pessima idea: la banca chiede la tracciabilità dell'anticipo. Usa bonifico o assegno, così il pagamento risulta dagli estratti conto. - D: Se il mutuo viene rifiutato perdo la caparra? R: Non se il preliminare contiene una clausola sospensiva ben scritta, che lega l'efficacia del contratto all'erogazione del finanziamento. Senza quella clausola il venditore può trattenere la caparra confirmatoria. ### Posso avere un mutuo italiano per una casa all'estero? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-italiano-per-casa-all-estero-si-puo Aggiornato: 2026-09-29 Non esiste un divieto di legge, ma nella prassi le banche italiane non finanziano l'acquisto di un immobile situato all'estero. Il motivo è la garanzia: l'ipoteca si iscrive secondo la legge del Paese in cui si trova l'immobile e nei registri locali, quindi la banca italiana dovrebbe gestire un'escussione in un ordinamento diverso. Le due strade praticabili sono un mutuo presso una banca del Paese in cui compri, oppure un finanziamento italiano garantito da un immobile che possiedi già in Italia. Punti chiave: - Non c'è un divieto normativo: c'è un ostacolo pratico legato alla garanzia. - L'ipoteca segue la legge del luogo in cui si trova l'immobile e i registri locali. - Prima strada: mutuo presso una banca del Paese di acquisto. - Seconda strada: finanziamento italiano garantito da un immobile già posseduto in Italia. - Attenzione al rischio di cambio se il mutuo è in valuta diversa dall'euro. - L'immobile estero va comunque dichiarato in Italia secondo le regole fiscali applicabili. Domande frequenti: - D: È vietato per una banca italiana finanziare una casa all'estero? R: No, non esiste un divieto: è una scelta di policy commerciale e di gestione del rischio. L'ostacolo è che l'ipoteca a garanzia si costituisce secondo la legge del Paese in cui si trova l'immobile e si iscrive nei registri locali, quindi in caso di inadempimento la banca dovrebbe agire in un ordinamento straniero, con costi e incertezze che non giustificano l'operazione. - D: Cosa fanno in pratica gli acquirenti italiani? R: Nella grande maggioranza dei casi si rivolgono a una banca del Paese in cui acquistano, che conosce il mercato locale e può iscrivere l'ipoteca senza attriti. L'alternativa è ottenere in Italia un finanziamento garantito da un immobile che si possiede già qui, usando la liquidità per l'acquisto all'estero. - D: Un mutuo con una banca estera comporta rischi aggiuntivi? R: Sì, principalmente due: il rischio di cambio se il finanziamento non è in euro, perché la rata in euro varia con il tasso di cambio, e la disciplina contrattuale straniera, che regola tassi, penali ed escussione in modo diverso da quella italiana. Vanno letti con attenzione, se necessario con un legale del Paese interessato. - D: Posso usare un mutuo liquidità italiano per comprare all'estero? R: È la via più concreta quando si possiede già un immobile in Italia libero o con debito residuo contenuto: la banca finanzia una somma con ipoteca sull'immobile italiano e la destinazione è libera. Le condizioni sono di norma meno favorevoli di un mutuo d'acquisto, e la percentuale finanziabile sul valore è più prudente. - D: L'immobile all'estero va dichiarato in Italia? R: Sì: chi è fiscalmente residente in Italia è soggetto agli obblighi di monitoraggio e alle imposte previste per gli immobili detenuti all'estero, con le regole e le eventuali convenzioni contro le doppie imposizioni applicabili. È un adempimento da verificare con un commercialista prima di acquistare. - D: Un italiano residente all'estero può avere un mutuo in Italia? R: È il caso opposto e assai più praticabile: diverse banche finanziano l'acquisto di un immobile in Italia da parte di italiani iscritti all'AIRE, con requisiti specifici su reddito, valuta e documentazione. È un percorso distinto da quello dell'immobile situato all'estero. ### Se il costruttore fallisce, cosa succede al mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-costruttore-fallisce-prima-consegna-cosa-succede Aggiornato: 2026-08-26 Se compri dal costruttore con il preliminare, di solito il mutuo non è ancora firmato: arriva al rogito, quando la casa diventa tua e la banca può iscrivere l'ipoteca (art. 2822 c.c.). Se l'impresa entra in crisi prima, gli acconti si recuperano con la fideiussione che il costruttore deve consegnarti ai sensi del D.Lgs. 122/2005, che però esclude le somme che deve versare la banca. Se il mutuo è già firmato, per esempio dopo un rogito al grezzo con erogazione a stato avanzamento lavori, resta un tuo debito: le tranche non ancora erogate si possono bloccare, mentre per le somme già versate all'impresa ci si insinua nella procedura concorsuale. Punti chiave: - Se il mutuo è già firmato non si estingue: resta un debito verso la banca anche se l'immobile non viene consegnato. - La fideiussione prevista dal D.Lgs. 122/2005 garantisce le somme versate prima del trasferimento della proprietà. - Il preliminare di un immobile da costruire va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, se il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019. - Con erogazione a stato avanzamento lavori le tranche non ancora versate sono la prima leva di protezione. - La polizza decennale postuma copre i gravi difetti dopo la consegna, non l'insolvenza del costruttore. - Serve muoversi in fretta: escussione della garanzia e insinuazione nella procedura hanno termini precisi. Domande frequenti: - D: Se il costruttore fallisce devo continuare a pagare il mutuo? R: Sì, se il mutuo è già firmato, per esempio dopo un rogito al grezzo. Il contratto di mutuo lega te e la banca ed è autonomo rispetto alla vicenda dell'impresa costruttrice: l'insolvenza del venditore non lo risolve né lo sospende. Il recupero delle somme si ottiene con gli strumenti di tutela dell'acquirente, non interrompendo le rate, perché il mancato pagamento produrrebbe segnalazioni e interessi di mora. - D: A cosa serve esattamente la fideiussione del D.Lgs. 122/2005? R: Garantisce la restituzione degli importi versati o comunque dovuti dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi. È il costruttore a doverla consegnare all'acquirente, e la sua mancanza incide sulla validità del contratto secondo le regole del decreto: va richiesta e conservata sin dal preliminare. - D: Il preliminare di un immobile da costruire ha una forma obbligatoria? R: Sì, se il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019: il D.Lgs. 122/2005 (artt. 5 e 6) richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata. Il contenuto minimo vale per tutti i preliminari del decreto: dalla descrizione dell'immobile ai termini di ultimazione e agli estremi della fideiussione. Con la forma notarile il preliminare si trascrive, e la trascrizione protegge da ipoteche e pignoramenti successivi (art. 2645-bis c.c.). - D: Cosa accade alle tranche di mutuo non ancora erogate? R: Se il finanziamento è a stato avanzamento lavori, le erogazioni successive sono subordinate al raggiungimento degli stati previsti: con il cantiere fermo la banca non versa le tranche residue. È una protezione importante, perché limita l'esposizione al capitale effettivamente erogato. - D: Posso recuperare i soldi insinuandomi nella procedura? R: Puoi presentare domanda di ammissione al passivo per i crediti verso l'impresa, ma la soddisfazione dipende dall'attivo disponibile e dall'ordine dei privilegi, quindi è spesso parziale e lenta. La strada più efficace resta l'escussione della fideiussione, quando esiste ed è capiente. - D: Se l'ipoteca è già iscritta sull'immobile incompiuto? R: L'ipoteca segue l'immobile e può essere stata iscritta sull'intero complesso: in quel caso rileva il frazionamento, che ripartisce il carico ipotecario sulle singole unità. È un passaggio tecnico decisivo per non restare esposti al debito complessivo dell'impresa. ### Il mutuo copre anche le spese notarili e le imposte? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-copre-spese-notarili Aggiornato: 2026-09-29 Di regola no. Il mutuo d'acquisto è calcolato in percentuale sul valore dell'immobile e serve a pagare il prezzo, non le spese accessorie: notaio, imposte, perizia, istruttoria e polizza restano a carico dell'acquirente con risorse proprie. Alcune banche accettano di finanziare un importo che comprende parte dei costi, ma solo quando il rapporto tra mutuo e valore resta contenuto. Serve quindi un budget separato di circa il 10% del prezzo. Punti chiave: - Il mutuo è dimensionato sul valore dell'immobile, non sui costi accessori. - Notaio, imposte, perizia e polizza si pagano con risorse proprie. - Serve un budget separato di circa il 10% del prezzo. - Alcune banche finanziano parte delle spese se l'LTV resta basso. - La perizia limita comunque l'importo massimo erogabile. - Il mutuo liquidità è un'alternativa solo se possiedi già un immobile. Domande frequenti: - D: Il mutuo può pagare il notaio? R: Di norma no: l'importo erogato è parametrato al valore dell'immobile e destinato al prezzo di acquisto. L'onorario del notaio, le imposte e gli altri costi accessori vanno sostenuti con risparmi propri, e la banca verifica in istruttoria che tu abbia la disponibilità. - D: Esistono mutui che coprono anche le spese? R: Alcuni istituti valutano importi che comprendono una parte dei costi accessori, ma solo quando il rapporto tra somma finanziata e valore dell'immobile resta contenuto e il profilo di reddito è solido. Non è una formula standard e va chiesta esplicitamente in fase di preventivo. - D: Quanto devo mettere da parte oltre all'anticipo? R: Come ordine di grandezza, circa il 10% del prezzo per notaio, imposte, perizia, istruttoria, polizza e provvigione dell'agenzia. La cifra scende se acquisti come prima casa da privato, sale se acquisti da impresa o come seconda casa per il diverso trattamento fiscale. - D: Il mutuo al 100% include le spese? R: No: la percentuale si riferisce al valore dell'immobile o al prezzo, non ai costi accessori. Anche con un finanziamento pieno servono risorse proprie per notaio e imposte, ed è l'errore di pianificazione più frequente tra chi compra la prima casa. - D: Posso usare un prestito personale per le spese notarili? R: È possibile ma controproducente: la rata del prestito riduce la capacità di rimborso e quindi l'importo di mutuo ottenibile, e la banca lo vede nelle banche dati creditizie. Se le risorse proprie non bastano, meglio rivedere il budget o rinviare l'acquisto. - D: Le spese notarili sono detraibili? R: Sono detraibili, nei limiti previsti, le spese notarili relative al contratto di mutuo, non quelle relative all'atto di compravendita. La distinzione è importante in dichiarazione: il dettaglio è nel nostro approfondimento sulle spese notarili detraibili nel 730. ### Si può ottenere un mutuo con due contratti part-time? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-due-contratti-part-time-si-puo Aggiornato: 2026-09-29 Sì, si può. Alla banca interessa il reddito complessivo netto e la sua stabilità, non il numero di contratti: due part-time a tempo indeterminato che insieme danno un reddito continuativo sono valutati come un reddito unico. La condizione è che entrambi i rapporti siano documentabili con buste paga e certificazione unica e che non siano appena iniziati. Se uno dei due è a termine, in prova o discontinuo, molte banche lo pesano in misura ridotta o lo escludono. Punti chiave: - Conta il reddito complessivo, non il numero di contratti. - Due part-time indeterminati sono valutati come reddito unico. - Servono buste paga e certificazioni uniche di entrambi i rapporti. - Un secondo rapporto a termine è pesato meno o escluso. - La continuità documentata su più annualità aiuta molto. - Attenzione al monte ore complessivo se un datore chiede esclusività. Domande frequenti: - D: La banca somma i due stipendi? R: Se entrambi i rapporti sono a tempo indeterminato e documentati, sì: il riferimento è il netto complessivo, di norma calcolato dividendo per dodici il netto annuo comprensivo delle mensilità aggiuntive previste dai contratti. - D: Serve una certa anzianità su entrambi? R: Sì, la logica è la stessa di un rapporto singolo: qualche mese di buste paga per il rapporto recente e, idealmente, una certificazione unica che copra l'anno precedente. Un secondo lavoro iniziato la settimana prima difficilmente entra nel calcolo. - D: E se un contratto è a tempo determinato? R: Viene valutato con prudenza: alcune banche lo considerano parzialmente, altre solo se ci sono più annualità consecutive presso lo stesso datore, altre lo escludono. In quel caso il reddito valutabile è di fatto quello del rapporto stabile. - D: Due part-time valgono come un full-time? R: Sul piano del reddito sì, se la somma dei netti è equivalente e i rapporti sono stabili. Sul piano del rischio percepito il full-time unico resta il profilo più semplice da valutare, ma non c'è alcuna preclusione verso il doppio impiego regolare. - D: Devo dichiarare entrambi i rapporti? R: Sì, ed è nel tuo interesse: entrambi emergono dalla dichiarazione dei redditi e dagli accrediti sul conto, e dichiararli aumenta il reddito valutabile. Ometterne uno riduce solo la tua capacità di credito. - D: Come aumentare le possibilità di delibera? R: Presenta documentazione ordinata di entrambi i rapporti, chiudi eventuali piccoli finanziamenti in corso, mostra accrediti regolari sul conto e, se serve, aggiungi un cointestatario o alza l'anticipo per ridurre il rapporto tra mutuo e valore. ### Si può ottenere un mutuo con una borsa di dottorato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-borsa-di-studio-o-dottorato-si-puo Aggiornato: 2026-10-06 Da sola raramente basta. La borsa di dottorato o di ricerca ha una durata predeterminata e non è una retribuzione da lavoro dipendente, quindi la maggior parte delle banche non la considera un reddito stabile per un impegno ventennale. Le strade praticabili sono tre: aggiungere un garante o un cointestatario con reddito continuativo, presentare un anticipo elevato che abbassi molto il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile, oppure attendere un contratto di ricerca o un assegno di durata più lunga. Punti chiave: - La borsa ha durata definita: la banca la considera reddito temporaneo. - Un garante o cointestatario stabile è la leva più efficace. - Un anticipo elevato riduce il rischio e migliora la valutazione. - Un contratto di ricerca pluriennale è valutato meglio della borsa. - Il Fondo garanzia prima casa è riservato alle categorie di legge, fra cui chi ha meno di 36 anni. - Meglio una pre-delibera prima di firmare qualsiasi preliminare. Domande frequenti: - D: La borsa di dottorato conta come reddito? R: Viene guardata, ma con forte prudenza: ha durata predeterminata, non è retribuzione da lavoro dipendente e cessa alla fine del percorso. Difficilmente sostiene da sola un mutuo di venti o trent'anni. - D: Un assegno di ricerca è valutato meglio? R: In genere sì, soprattutto se pluriennale e con prospettiva di rinnovo documentabile. Resta comunque un rapporto a termine: la valutazione dipende dalla durata residua e dal profilo complessivo. - D: Serve necessariamente un garante? R: Non per legge, ma nella pratica è la leva che sblocca più spesso queste pratiche. Un genitore con reddito stabile come garante o cointestatario cambia radicalmente la valutazione del rischio. - D: Quanto anticipo serve? R: Più alto è, meglio è: scendere sotto il 70-80% di rapporto tra mutuo e valore dell'immobile riduce il rischio per la banca e rende più praticabile un profilo di reddito non consolidato. - D: Posso usare il Fondo garanzia prima casa? R: Solo se rientri in una delle categorie a cui la legge lo riserva «esclusivamente», fra cui chi non ha compiuto 36 anni: la garanzia è del 50% della quota capitale, 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Non sostituisce però la valutazione del reddito da parte della banca. - D: Meglio aspettare o provare subito? R: Chiedi una pre-delibera: è gratuita nella maggior parte dei casi e ti dice se e a quali condizioni la banca è disposta a procedere, senza vincolarti e senza rischiare di firmare un preliminare che non potresti onorare. ### Quanti mesi di lavoro servono per chiedere il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-appena-assunto-quanti-mesi-servono Aggiornato: 2026-09-29 Con un contratto a tempo indeterminato di solito serve almeno aver superato il periodo di prova, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni: nessuna legge fissa i mesi, decide ogni banca. Il superamento della prova la banca lo verifica dal contratto o, con un'assunzione molto recente, da una dichiarazione del datore. Nei primi mesi il reddito è la media delle ultime 2 o 3 buste paga, spesso senza premi e straordinari; alcune banche tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. Dopo un cambio di lavoro senza interruzioni di solito bastano le ultime 3 buste paga del nuovo lavoro e il contratto. Punti chiave: - Nessuna legge fissa un'anzianità minima per il mutuo: decide ogni banca. - Di solito conta il periodo di prova superato, che la banca verifica dal contratto o da una dichiarazione del datore. - Oltre la prova si va da nessuna anzianità minima a sei mesi, fino a due o tre anni secondo la banca. - Per chi è assunto da poco il reddito è la media delle ultime 2 o 3 buste paga, spesso senza premi e straordinari; alcune banche aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. - Dopo un cambio di lavoro senza buchi di solito bastano le ultime 3 buste paga del nuovo lavoro e il contratto. - Con poca anzianità pesano di più anticipo, garante o cointestatario. Domande frequenti: - D: Esiste una legge sull'anzianità minima per il mutuo? R: No. La legge chiede alla banca di valutare il merito creditizio con informazioni verificate (art. 120-undecies del TUB), ma non fissa mesi né buste paga. Le soglie che senti citare sono regole interne delle banche: si va da nessuna anzianità minima, con la sola prova superata, fino a due o tre anni. - D: Dopo quanti mesi di indeterminato posso chiedere un mutuo? R: Con alcune banche già dopo il periodo di prova, che per legge dura al massimo sei mesi, salvo durate più brevi dei contratti collettivi. Altre chiedono sei mesi di anzianità, le più prudenti due o tre anni, e alcune contano anche i lavori precedenti se non ci sono buchi. Nei primi mesi il reddito vale come media delle ultime buste paga. - D: Bastano tre buste paga? R: Con diverse banche sì, se il periodo di prova è superato: il reddito si calcola dalla media delle ultime 2 o 3 buste paga. Altre chiedono sei mesi di anzianità e le più prudenti due o tre anni. Se vuoi far contare straordinari o premi, di solito ne servono 6 o anche 12. - D: Posso chiedere il mutuo durante il periodo di prova? R: Puoi presentare la domanda, ma di solito la banca aspetta che la prova sia superata, perché fino a quel momento ciascuna delle parti può recedere senza preavviso (art. 2096 del codice civile). Conviene far coincidere la richiesta con la conferma, oppure rafforzare la pratica con un garante o un cointestatario con reddito stabile. - D: Se ho appena cambiato lavoro posso chiedere il mutuo? R: Sì, se fra un lavoro e l'altro non ci sono buchi. Di solito la banca vuole le ultime 3 buste paga del nuovo lavoro e il contratto, per vedere che la prova è superata; l'estratto contributivo INPS mostra la continuità, e alcune banche sommano l'anzianità maturata con più datori. Se hai meno di tre cedolini, può chiederti di aspettare. - D: Come faccio se ho appena iniziato a lavorare? R: Le leve sono tre: un anticipo più alto, così la banca finanzia una quota più bassa del prezzo; un garante o un cointestatario con reddito stabile; oppure aspettare qualche mese e presentare una pratica più forte, con più buste paga. Spesso la terza costa meno delle altre. - D: Serve una lettera del datore di lavoro? R: Con un'assunzione molto recente alcune banche la chiedono: una dichiarazione che attesti il superamento del periodo di prova. Anche la guida della Banca d'Italia cita, fra i documenti del dipendente, la dichiarazione del datore sull'anzianità di servizio. Va allegata alle buste paga e alla CU. ### Mutuo con rata da 500 o 600 euro: quanto ottieni e che reddito serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-500-euro-rata-quanto-reddito-serve Aggiornato: 2026-10-15 Per una rata del mutuo da 500 € al mese servono circa 1.515 € netti, con la rata al 33% dello stipendio, o 1.667 € con il 30% prudenziale. Con i tassi fissi del 13 ottobre 2026, 500 € al mese ripagano circa 83.378 € in 20 anni, 96.637 € in 25 e 108.362 € in 30. Con una rata da 600 € servono circa 1.818 € netti e il mutuo sale a 115.964 € in 25 anni. È una stima: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti e anticipo. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Per una rata da 500 € servono circa 1.515 € netti al mese con la rata al 33% del reddito, 1.667 € con il 30% prudenziale; per 600 € ne servono 1.818 e 2.000. - A tasso fisso 500 € al mese ripagano circa 83.378 € in 20 anni, 96.637 € in 25 e 108.362 € in 30; 600 € circa 100.054, 115.964 e 130.035 € (tassi del 13 ottobre 2026). - La banca somma tutte le rate: con 200 € di finanziamento auto già in corso, per tenere 500 € di mutuo servono circa 2.121 € netti invece di 1.515. - Con il mutuo all'80% del valore, 500 € al mese in 25 anni comprano una casa da circa 120.796 € e servono 24.159 € di anticipo, più le spese. - Nessuna legge fissa la quota rata/reddito: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Domande frequenti: - D: Con uno stipendio di 1.800 euro netti posso permettermi una rata da 500 euro? R: Di solito sì: 500 € su 1.800 € netti sono il 27,8% del reddito, sotto la soglia prudenziale del 30%. Con quella rata, a tasso fisso, si chiedono circa 96.637 € in 25 anni. La banca guarda però anche il contratto, le altre rate in corso e quanto ti resta per vivere dopo la rata, che dipende da quante persone ci sono in famiglia. - D: Mutuo con rata da 500 euro in 30 anni: quanto posso ottenere? R: A tasso fisso circa 108.362 €, con il TAN stimato di oggi del 3,72%: in 360 rate versi 180.000 €, di cui 71.638 € di interessi. A tasso variabile la stessa rata oggi ripaga circa 116.646 €, ma poi segue l'Euribor. Con il mutuo all'80% del valore, a tasso fisso è una casa da circa 135.453 €. - D: Con 600 euro di rata quanto mutuo posso chiedere in 20 anni? R: Circa 100.054 € a tasso fisso (TAN stimato 3,88%), con 43.946 € di interessi in 240 rate. Per confronto, un mutuo da 100.000 € in 20 anni costa 600 € al mese. Rispetto ai 30 anni chiedi 29.981 € in meno, ma risparmi 42.019 € di interessi. - D: La rata da 500 euro comprende l'assicurazione? R: No. La rata è fatta di quota capitale e quota interessi. La polizza incendio e scoppio, che la banca chiede sulla casa ipotecata, si paga a parte, con un premio unico all'inizio o un premio ogni anno. Anche le polizze facoltative, come quella sul credito, sono un costo in più rispetto alla rata. - D: Il rapporto rata/reddito del 30-33% è fissato per legge? R: No. Nessuna norma fissa una quota massima: l'art. 120-undecies del Testo unico bancario chiede alla banca di valutare il merito creditizio sulla situazione economica e finanziaria del cliente, e ogni banca sceglie i suoi criteri. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. - D: Rata da 500 euro o mutuo da 500 mila euro: che differenza c'è? R: Sono due domande diverse. Una rata da 500 € al mese ripaga un mutuo fra 49.758 e 108.362 €, secondo la durata. Un mutuo da 500.000 € in 30 anni a tasso fisso ha invece una rata di circa 2.307 € e chiede circa 6.991 € netti al mese, di solito sommando più redditi; uno da 600.000 € circa 2.768 € al mese. ### Quali movimenti del conto possono far bocciare il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/movimenti-conto-fanno-bocciare-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Possono far bocciare il mutuo soprattutto i movimenti che mostrano impegni nascosti o soldi che non bastano: scoperti ricorrenti, rate respinte, rate di prestiti o carte revolving non dichiarate, rateizzazioni con il fisco, assegni di mantenimento versati e non indicati. Pesano anche versamenti in contanti e bonifici senza una causale spiegabile, e le scommesse quando sono frequenti. Un episodio isolato e spiegato di norma non blocca la pratica: conta la ripetizione. Di solito la banca guarda gli ultimi 3 mesi di dipendenti e pensionati e gli ultimi 6 di autonomi e soci, su tutti i conti; TFR e regali non contano come risparmio. Punti chiave: - Negli estratti la banca cerca l'accredito dello stipendio o della pensione, le rate che paghi anche se non le hai dichiarate, le carte revolving, le rateizzazioni con il fisco e gli assegni di mantenimento versati. - Scoperti ricorrenti e rate respinte pesano più di un episodio isolato e spiegato. - Una rata non dichiarata la banca la trova lo stesso, e ometterla di proposito fa perdere una tutela prevista dall'art. 120-undecies del TUB. - TFR e regali possono pagare l'anticipo, ma non contano come risparmio: la banca guarda quanto metti da parte ogni mese. - Versamenti in contanti e bonifici senza causale vanno spiegati per iscritto, come chiede l'art. 22 del D.Lgs. 231/2007. - Di solito la banca guarda gli ultimi 3 mesi di dipendenti e pensionati e gli ultimi 6 di autonomi e soci, su tutti i conti. Domande frequenti: - D: Uno scoperto di conto fa bocciare il mutuo? R: Un singolo sconfino di piccolo importo, rientrato subito, di norma non pregiudica la pratica. Diventa un problema quando è ricorrente, perché segnala che il reddito non copre le spese correnti e che non resta margine per una nuova rata. Prima di chiedere il mutuo conviene presentare qualche mese con il saldo sempre positivo. - D: I versamenti in contanti sono un problema? R: Non in sé, ma vanno spiegati. Versamenti ripetuti o di importo rilevante senza una fonte documentabile fanno scattare domande, sia sul reddito reale sia per gli obblighi antiriciclaggio. Meglio accompagnarli con una causale chiara e, se possibile, con un documento: la ricevuta di una vendita, un rimborso, una dichiarazione. - D: Quanti mesi di estratti conto servono? R: Di solito gli ultimi 3 mesi per dipendenti e pensionati e gli ultimi 6 per autonomi e soci, compresi i conti dell'attività, di tutti i conti su cui passano entrate e spese. Alcune banche ne chiedono di più in casi particolari. L'ultimo estratto, di solito, deve essere chiuso da non più di un mese quando consegni i documenti. - D: Conviene aprire un conto nuovo prima della domanda? R: No: un conto appena aperto non nasconde nulla, perché per coprire i mesi richiesti la banca chiede anche gli estratti del conto precedente, e un conto senza storia le dà meno elementi per valutarti. È più utile sistemare la gestione del conto che hai nei mesi prima della domanda. - D: I bonifici dei miei genitori per l'anticipo creano problemi? R: No, se sono tracciati e hanno una causale chiara, per esempio un contributo per l'acquisto della casa: banca e notaio devono poter ricostruire da dove arrivano i soldi, e alcune banche vogliono i documenti già in istruttoria. Il problema nasce con somme rilevanti in contanti o bonifici senza causale. Per la banca, però, un regalo paga l'anticipo ma non conta come risparmio. - D: Cosa fare se il mutuo è stato rifiutato per l'estratto conto? R: Chiedi alla banca quali movimenti hanno pesato: del rifiuto deve informarti senza indugio. Se il problema sono scoperti o rate respinte, servono alcuni mesi puliti prima di riprovare; se è una rata non dichiarata, va messa nella domanda. Ogni banca ha le sue politiche di credito, quindi un'altra può valutare diversamente lo stesso conto. ### Di quanto riduce il mutuo un finanziamento auto in corso? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/finanziamento-auto-riduce-mutuo-quanto Aggiornato: 2026-10-13 La rata del finanziamento auto viene sottratta dalla rata massima sostenibile, quindi riduce l'importo di mutuo ottenibile in proporzione diretta. Come ordine di grandezza, ogni 100 € di rata auto valgono circa 21.672 € di mutuo in meno su 30 anni, al tasso fisso stimato di oggi (3,72%). Se restano poche rate, spesso conviene estinguere il finanziamento prima della domanda; se il debito residuo è alto, estinguerlo consuma l'anticipo e può essere controproducente. Punti chiave: - La rata auto si sottrae alla rata massima sostenibile, non al reddito lordo. - 100 € di rata auto valgono circa 21.672 € di mutuo in meno su 30 anni, al tasso fisso stimato di oggi (3,72%). - Con poche rate residue estinguere è quasi sempre conveniente. - Con debito residuo alto, estinguere erode l'anticipo e peggiora l'LTV. - Leasing e noleggio a lungo termine sono valutati come impegni ricorrenti. - L'estinzione va documentata: serve la liberatoria della finanziaria. Domande frequenti: - D: Quanto mutuo perdo con una rata auto da 250 €? R: Circa 54.181 € di mutuo in meno su 30 anni, al tasso fisso stimato di oggi (3,72%: IRS a 30 anni più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026), perché quei 250 € vengono sottratti alla rata massima sostenibile. La cifra esatta dipende dal tasso applicato, dalla durata scelta e dalla soglia di rata/reddito adottata dalla banca. - D: Conviene estinguere il finanziamento auto prima del mutuo? R: Conviene quando il debito residuo è contenuto rispetto al risparmio che hai accumulato: liberi capacità di rimborso spendendo poco. Non conviene se estinguere ti costringe a usare gran parte dell'anticipo, perché un anticipo più basso alza il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile e peggiora le condizioni. - D: La banca vede il finanziamento auto anche se non lo dichiaro? R: Sì. I finanziamenti sono comunicati ai sistemi di informazione creditizia con importo, rata e regolarità dei pagamenti, e la banca li consulta in istruttoria. Non dichiararlo non lo nasconde e compromette la credibilità della pratica. - D: Il leasing auto conta come il finanziamento? R: Nella sostanza sì: è un canone mensile ricorrente che riduce il reddito disponibile e viene considerato nella valutazione, anche quando non compare come debito rateale classico. Lo stesso vale per il noleggio a lungo termine. - D: Se estinguo, quando la banca lo vede? R: Gli aggiornamenti nelle banche dati richiedono alcune settimane. Per questo conviene estinguere uno o due mesi prima della domanda e consegnare la liberatoria della finanziaria, che attesta l'avvenuta chiusura anche se il dato non è ancora aggiornato. - D: Meglio allungare la durata del mutuo o estinguere l'auto? R: Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali; estinguere l'auto libera rata senza allungare. Se il debito residuo è modesto, estinguere è la scelta più efficiente; se è alto, allungare la durata può essere il compromesso migliore. ### Le difformità edilizie bloccano il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/difformita-edilizie-bloccano-il-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Dipende dalla gravità. Le difformità sostanziali, cioè opere realizzate senza titolo edilizio o in contrasto con quello rilasciato, bloccano il mutuo: la banca non accetta come garanzia un immobile non regolarizzabile, e l'atto stesso rischia la nullità perché il rogito deve contenere gli estremi dei titoli edilizi. Le difformità lievi o meramente catastali si sanano prima del rogito con una pratica del tecnico, spesso con costi contenuti e tempi di alcune settimane. Punti chiave: - Le difformità sostanziali bloccano mutuo e atto. - Le difformità lievi o catastali si sanano prima del rogito. - Il rogito deve indicare gli estremi dei titoli edilizi. - Il perito segnala le difformità che vede in sopralluogo. - Fai verificare planimetria e titoli da un tecnico prima del preliminare. - Metti nel preliminare l'obbligo di regolarizzazione a carico del venditore. Domande frequenti: - D: Che differenza c'è tra difformità catastale ed edilizia? R: La difformità catastale riguarda la planimetria depositata al catasto, che ha valore fiscale e si aggiorna con una pratica del tecnico. La difformità edilizia riguarda invece il rispetto dei titoli autorizzativi comunali: è quella che può rendere l'immobile non commerciabile e non finanziabile. - D: Una veranda chiusa senza permesso blocca il mutuo? R: Se costituisce un aumento di volume o superficie realizzato senza titolo è una difformità sostanziale: va sanata o rimossa prima dell'atto. La valutazione concreta spetta a un tecnico che confronti lo stato di fatto con i titoli depositati in Comune. - D: Chi paga la regolarizzazione? R: È una questione contrattuale: la prassi corretta è metterla per iscritto nel preliminare a carico del venditore, con l'obbligo di consegnare l'immobile conforme entro una data precisa. Senza clausola, il rischio economico ricade su chi ha più fretta di chiudere. - D: Il notaio può rogitare comunque? R: No, se manca la conformità richiesta dalla legge: l'atto deve contenere gli estremi dei titoli edilizi e le dichiarazioni urbanistiche previste, e un atto carente su questo punto è esposto a nullità. È per questo che il notaio chiede i titoli in anticipo. - D: Come lo scopre la banca? R: Attraverso la perizia: il perito confronta lo stato di fatto con la planimetria e i titoli e segnala le anomalie nel proprio elaborato. Da quel momento la banca subordina l'erogazione alla regolarizzazione. - D: Quanto tempo serve per sanare? R: Per un semplice aggiornamento catastale bastano in genere pochi giorni o settimane. Per una sanatoria edilizia i tempi dipendono dal Comune e dalla natura dell'opera e possono superare i due o tre mesi: va messo in conto nella data di rogito. ### Quanto costa un mutuo con tutte le spese incluse? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/costo-totale-mutuo-tutte-le-spese-simulazione Aggiornato: 2026-10-06 Il costo totale di un mutuo è dato dagli interessi più le spese accessorie. Gli interessi dipendono da tasso, importo e durata; le spese accessorie comprendono istruttoria, perizia, imposta sostitutiva pari allo 0,25% del capitale erogato (2% solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo), polizza incendio e scoppio, eventuale polizza facoltativa, incasso rata e onorario notarile per l'atto di mutuo. L'indicatore che le sintetizza è il TAEG, non il TAN. Punti chiave: - Il TAN misura solo gli interessi: il costo complessivo si legge nel TAEG. - L'imposta sostitutiva è dello 0,25% del capitale erogato; il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (DPR 601/1973). - L'assicurazione incendio e scoppio è richiesta a tutela della garanzia; le polizze facoltative vanno valutate a parte. - Le spese notarili si dividono in atto di compravendita e atto di mutuo: sono due voci distinte. - Una tantum e ricorrenti pesano in modo diverso: le seconde vanno moltiplicate per la durata. - A parità di TAN, durate più lunghe aumentano molto il totale degli interessi pagati. Domande frequenti: - D: Cosa comprende esattamente il TAEG di un mutuo? R: Il TAEG include gli interessi e le spese obbligatorie per ottenere il credito alle condizioni offerte: istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva, eventuale assicurazione richiesta come condizione. Restano fuori le spese notarili, anche quelle dell'atto di mutuo, e le imposte della compravendita (art. 120-quinquies TUB): è il motivo per cui il TAEG è ottimo per confrontare offerte, ma non coincide con il costo complessivo dell'acquisto. - D: Quanto vale l'imposta sostitutiva sul mutuo? R: È pari allo 0,25% del capitale erogato. Sale al 2% solo quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o quando i requisiti ci sono ma non sono dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 del DPR 601/1973, come interpretato dal D.L. 220/2004); i mutui di liquidità e di sostituzione restano allo 0,25%. Viene trattenuta dalla banca all'erogazione, quindi la somma effettivamente accreditata è già al netto dell'imposta. - D: L'assicurazione sul mutuo è obbligatoria? R: La polizza incendio e scoppio sull'immobile è di fatto richiesta perché protegge il bene posto a garanzia. Le coperture su vita e perdita d'impiego la legge non le impone, ma la banca può chiederle come condizione del mutuo o di un tasso migliore, e allora il premio entra nel TAEG; anche in quel caso deve accettare, senza cambiare le condizioni, una polizza equivalente che trovi da te presso un'altra compagnia. Confrontare i preventivi separatamente è il modo più semplice per capire quanto pesano. - D: Le spese notarili del mutuo sono separate da quelle del rogito? R: Sì. Il notaio redige due atti: la compravendita e il mutuo con l'iscrizione dell'ipoteca. Anche quando la parcella è unica, le due componenti sono distinte e vanno lette separatamente per capire quale parte è collegata al finanziamento e quale all'acquisto. - D: Conviene una durata più lunga per pagare meno? R: Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta il totale degli interessi, perché il capitale resta in essere più a lungo. È una scelta di sostenibilità mensile, non di risparmio complessivo: se il margine di reddito lo consente, una durata più corta riduce il costo finale. - D: Le spese di istruttoria si possono negoziare? R: Spesso sì, in particolare nelle campagne commerciali e nelle surroghe, dove alcune voci vengono azzerate per legge o per policy commerciale. Conviene chiedere il prospetto delle spese prima della firma e confrontarlo tra istituti insieme al TAEG, non solo al TAN. ### Il conto cointestato influisce sulla richiesta di mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conto-cointestato-influisce-sul-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Non è un ostacolo in sé: avere un conto cointestato non pregiudica la richiesta di mutuo. Il punto è che gli estratti conto che consegni mostrano anche i movimenti dell'altro intestatario, quindi eventuali scoperti, rate di finanziamenti o addebiti insoluti diventano visibili e vengono letti come parte del quadro complessivo. Se il conto è ordinato, il cointestatario non crea problemi; se presenta anomalie, conviene documentare quali movimenti sono tuoi. Punti chiave: - Il conto cointestato non è di per sé un problema. - La banca legge tutti i movimenti, anche quelli dell'altro intestatario. - Scoperti ricorrenti e insoluti pesano più del saldo medio. - Puoi allegare una nota che spiega i movimenti non tuoi. - L'accredito dello stipendio sul conto cointestato è normale e accettato. - Un conto personale separato semplifica l'istruttoria. Domande frequenti: - D: La banca vede i movimenti dell'altro intestatario? R: Sì, perché l'estratto conto è unico e non distingue chi ha generato ogni operazione. Per questo scoperti, rate e addebiti dell'altro intestatario entrano nella lettura complessiva della pratica. - D: Devo chiudere il conto cointestato prima di chiedere il mutuo? R: Non serve. Chiudere un conto storico può anzi peggiorare le cose, perché perdi la continuità documentale degli ultimi mesi. Meglio ordinare i movimenti e, se utile, affiancare un conto personale. - D: Se il cointestatario è segnalato in CRIF, io vengo rifiutato? R: La segnalazione riguarda la persona, non il conto: se non sei coobbligato su quel debito non ti viene attribuita. Restano però visibili gli addebiti sul conto comune, che possono richiedere spiegazioni. - D: Lo stipendio accreditato su conto cointestato va bene? R: Sì, è una situazione molto comune tra coniugi e conviventi. Basta che la busta paga e l'accredito coincidano, così la banca riconosce l'entrata come tua. - D: Conviene aprire un conto personale prima della domanda? R: Può aiutare se prevedi di chiedere il mutuo tra sei mesi o più: avere sei-dodici mesi di movimenti puliti su un conto solo tuo rende la lettura del reddito immediata. - D: Il saldo alto sul conto cointestato conta come anticipo? R: Sì, ma la banca chiede di capire la provenienza delle somme. Bonifici con causale chiara o accrediti regolari sono facilmente giustificabili, versamenti in contanti ripetuti molto meno. ### La classe energetica influisce sul mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/classe-energetica-influisce-sul-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Sì, in due modi. Il primo è commerciale: molte banche offrono mutui cosiddetti green con uno spread ridotto quando l'immobile rientra nelle classi energetiche più alte, di norma A o B, documentate dall'attestato di prestazione energetica. Il secondo è valutativo: la classe energetica entra nella perizia e influenza il valore stimato dell'immobile, quindi indirettamente il rapporto tra mutuo e valore. La classe bassa non impedisce il mutuo, ma può costare qualche decimo di punto in più di spread. Punti chiave: - I mutui green premiano di norma le classi A e B con spread ridotto. - Serve l'APE che attesti la classe dichiarata. - La classe entra nella perizia e influenza il valore stimato. - Una classe bassa non blocca il mutuo, ma pesa sul costo. - Sulle nuove costruzioni la classe alta è quasi sempre garantita. - Con ristrutturazione, valuta un mutuo che finanzi anche i lavori. Domande frequenti: - D: Quali classi danno diritto allo spread ridotto? R: Nella maggior parte delle offerte green servono la classe A (nelle sue articolazioni) o la B, attestate dall'APE. Alcune banche estendono il beneficio a immobili che raggiungono quella classe dopo lavori di efficientamento finanziati con lo stesso mutuo. - D: Quanto vale lo sconto sullo spread? R: Di norma pochi decimi di punto percentuale. Sembra poco, ma su venticinque o trent'anni può valere qualche migliaio di euro di interessi: vale sempre la pena chiedere se l'immobile rientra nei parametri green della banca. - D: Serve l'APE per ottenere il mutuo? R: L'attestato di prestazione energetica va comunque allegato all'atto di compravendita, quindi lo avrai in ogni caso. Per accedere a un'offerta green va prodotto in istruttoria, perché è il documento che certifica la classe. - D: La classe energetica cambia la perizia? R: Sì, è uno degli elementi che il perito considera insieme a zona, stato di conservazione e impianti. Un immobile energivoro ha costi di gestione più alti e, a parità di altre condizioni, tende a essere valutato meno. - D: Con una classe G la banca può rifiutare? R: Non per la classe in sé: il rifiuto dipende dal merito creditizio e dal valore della garanzia. Una classe molto bassa può però ridurre la stima peritale e quindi l'importo massimo finanziabile a parità di prezzo. - D: Conviene comprare in classe bassa e ristrutturare? R: Può convenire se il prezzo riflette lo stato dell'immobile e se valuti bene il costo dei lavori. In quel caso esistono mutui che finanziano acquisto più ristrutturazione, e l'efficientamento può portarti in una classe che dà accesso a condizioni migliori. ### Chi sceglie il notaio per il rogito, io o la banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chi-scegli-notaio-rogito-acquirente-o-banca Aggiornato: 2026-08-26 Il notaio lo scegli tu, l'acquirente, perché sei tu a pagarne la prestazione: l'art. 1475 del codice civile pone le spese dell'atto di vendita a carico del compratore, salvo patto contrario, e chi sostiene il costo ha diritto di scegliere il professionista. La banca può indicare notai convenzionati per velocizzare l'iscrizione dell'ipoteca, ma non può imporli: se preferisci un altro notaio non ci sono penalizzazioni sull'istruttoria. Nella prassi lo stesso notaio stipula sia la compravendita sia l'atto di mutuo, per coordinare trascrizione e iscrizione ipotecaria. Punti chiave: - Il notaio lo sceglie l'acquirente, perché è lui a pagare l'atto (art. 1475 c.c., salvo patto contrario). - La banca può suggerire notai convenzionati ma non può imporli come condizione del mutuo. - Nella prassi lo stesso notaio fa compravendita e atto di mutuo: meno tempi e meno rischi. - Dal D.L. 1/2012 le tariffe notarili sono libere: conviene confrontare più preventivi. - Il notaio deve informarti sulla complessità dell'incarico e sui costi; il preventivo scritto è dovuto se lo chiedi. - Cambiare il notaio indicato dalla banca non penalizza l'istruttoria, ma va comunicato subito. Domande frequenti: - D: È obbligatorio usare il notaio proposto dalla banca? R: No. La banca può consigliare un notaio della propria rete di convenzioni, tipicamente per velocizzare l'iscrizione dell'ipoteca, ma non può imporlo come condizione per erogare il mutuo: la scelta resta dell'acquirente, che ne paga la prestazione. - D: Chi paga il notaio, acquirente o venditore? R: Di regola l'acquirente. L'art. 1475 del codice civile stabilisce che le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. L'onorario per l'atto di mutuo è invece sempre a carico del mutuatario. - D: Posso usare due notai diversi per rogito e mutuo? R: È tecnicamente possibile, ma sconsigliato: la prassi prevede un unico notaio che stipula i due atti contestualmente, così da coordinare la trascrizione della compravendita e l'iscrizione dell'ipoteca senza sfasature tra i due adempimenti. - D: Le tariffe notarili sono uguali in tutta Italia? R: No. Il D.L. 1/2012 (decreto liberalizzazioni, convertito nella L. 27/2012) ha abolito le tariffe minime e massime per le professioni regolamentate: ogni notaio determina il proprio onorario, quindi confrontare due o tre preventivi può fare una differenza concreta. - D: Devo chiedere il preventivo per iscritto? R: Il notaio deve informarti in via preventiva sul grado di complessità dell'incarico e sugli oneri ipotizzabili. Se chiedi espressamente il preventivo per iscritto, deve fornirtelo: è il modo migliore per distinguere onorario, imposte e spese accessorie. - D: Cambiare notaio rallenta la pratica di mutuo? R: Non necessariamente. Conviene però comunicare la scelta alla banca appena la pratica entra in istruttoria, così che l'ufficio mutui possa inviare al notaio la bozza dell'atto e coordinare la data del rogito con l'erogazione. ### Ipoteca non cancellata al rogito: chi paga? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chi-paga-se-ipoteca-precedente-non-cancellata-rogito Aggiornato: 2026-08-26 Le spese di estinzione del vecchio mutuo e di cancellazione dell'ipoteca sono a carico del venditore, che deve consegnare l'immobile libero da vincoli. Se al rogito l'ipoteca risulta ancora iscritta, il notaio non lascia il prezzo nelle mani del venditore: destina la parte necessaria all'estinzione direttamente alla banca creditrice e perfeziona la cancellazione, di norma con la procedura semplificata dell'art. 40-bis TUB, che è gratuita per il debitore. Punti chiave: - Il venditore è obbligato a consegnare l'immobile libero da ipoteche: le spese di estinzione del suo mutuo e di cancellazione sono a suo carico. - Il notaio verifica le iscrizioni pregiudizievoli prima dell'atto: se l'ipoteca risulta ancora iscritta, non consente che il prezzo venga incassato liberamente dal venditore. - La soluzione operativa standard è destinare parte del prezzo direttamente alla banca creditrice del venditore, con conteggio di estinzione aggiornato al giorno del rogito. - La cancellazione semplificata prevista dall'art. 40-bis TUB è gratuita per il debitore e si attiva su comunicazione della banca alla Conservatoria, senza atto notarile. - Il deposito del prezzo presso il notaio (L. 124/2017) è una tutela ulteriore: le somme restano indisponibili fino alle verifiche post-trascrizione. - Se l'ipoteca resta iscritta per inerzia della banca dopo l'estinzione, si può sollecitare l'istituto e, in caso di inadempimento, agire in via giudiziale per la cancellazione. Domande frequenti: - D: Chi paga la cancellazione dell'ipoteca del venditore? R: Il venditore. È lui il debitore del mutuo garantito e ha l'obbligo di trasferire l'immobile libero da vincoli, salvo che le parti abbiano espressamente pattuito in modo diverso nel preliminare. Con la cancellazione semplificata dell'art. 40-bis TUB l'operazione non comporta oneri di procedura a carico del debitore, e sul mutuo del venditore non sono dovuti compensi di estinzione anticipata, che l'art. 120-ter TUB rende nulli per le persone fisiche sui mutui per case di abitazione. - D: Posso rifiutare di firmare il rogito se l'ipoteca è ancora iscritta? R: Sì. Se l'immobile non è libero da iscrizioni pregiudizievoli come previsto nel preliminare, l'acquirente può legittimamente rifiutare di stipulare fino a quando la situazione non è regolarizzata, oppure accettare la soluzione proposta dal notaio (pagamento diretto alla banca creditrice e deposito del residuo). Nella pratica il notaio propone quasi sempre la seconda strada, che consente di chiudere l'operazione lo stesso giorno. - D: Cos'è la cancellazione semplificata dell'ipoteca? R: È la procedura introdotta nel Testo Unico Bancario all'art. 40-bis: dopo l'estinzione totale del mutuo la banca creditrice trasmette all'Agenzia delle Entrate - Servizi ipotecari la comunicazione di avvenuta estinzione e la cancellazione dell'ipoteca avviene d'ufficio, senza necessità di un atto notarile di assenso e senza oneri di procedura per il debitore. - D: Quanto tempo serve perché l'ipoteca risulti effettivamente cancellata? R: Dipende dai tempi con cui la banca trasmette la comunicazione di estinzione e dai tempi di lavorazione della Conservatoria: nella prassi si parla di alcune settimane dall'estinzione. È il motivo per cui, il giorno del rogito, la tutela dell'acquirente non è la cancellazione già avvenuta ma la certezza documentale dell'estinzione del debito con destinazione vincolata delle somme. - D: Il notaio può trattenere il prezzo fino alla cancellazione? R: Sì. La legge sulla concorrenza (L. 124/2017) prevede che, su richiesta delle parti, il prezzo possa essere depositato su un conto dedicato del notaio e reso indisponibile fino all'esito delle verifiche successive alla trascrizione, cioè fino a quando risulta che l'immobile è libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli non conosciute. - D: La banca del mio nuovo mutuo accetta un immobile con ipoteca residua? R: La banca eroga a condizione di ottenere l'ipoteca di primo grado. Per questo l'erogazione avviene contestualmente al rogito e una parte delle somme viene destinata all'estinzione del mutuo del venditore, così che la nuova iscrizione sia l'unica gravante sull'immobile. Il concetto di priorità è spiegato nella guida al grado dell'ipoteca. ### Chi paga la perizia se il mutuo viene rifiutato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chi-paga-perizia-se-mutuo-viene-rifiutato Aggiornato: 2026-10-14 Se il mutuo viene rifiutato, la perizia già eseguita resta di norma a carico del richiedente: è una spesa collegata a un servizio effettivamente reso dal perito, indipendentemente dall'esito della delibera. L'importo tipico è 150-350 € per un immobile residenziale e deve essere indicato in modo trasparente nel PIES e nel foglio informativo prima della richiesta. Non è dovuta se la perizia non è stata ancora eseguita, se la banca l'aveva promessa gratuita in campagna promozionale, o se il contratto prevede espressamente il rimborso in caso di esito negativo. Le spese di istruttoria seguono regole analoghe e vanno verificate voce per voce. Punti chiave: - La perizia già svolta è di regola a carico del richiedente anche se il mutuo viene rifiutato: il servizio è stato reso. - Costo tipico 150-350 € per un immobile residenziale; l'importo va indicato nel PIES e nel foglio informativo. - Se la perizia non è ancora stata effettuata, nulla è dovuto: verifica la data del sopralluogo. - Se la banca l'ha promossa come gratuita, il rifiuto non legittima l'addebito: conserva la comunicazione commerciale. - Le spese di istruttoria sono una voce distinta: molte banche le addebitano solo a erogazione avvenuta. - Contro addebiti non trasparenti si può presentare reclamo scritto (risposta entro 60 giorni) e poi ricorso ABF. Domande frequenti: - D: Chi paga la perizia se il mutuo viene rifiutato? R: Di norma la paga il richiedente. La perizia è un servizio tecnico effettivamente eseguito da un professionista incaricato dalla banca: una volta svolto il sopralluogo, il costo (tipicamente 150-350 €) resta dovuto anche se l'istruttoria si chiude con un diniego, purché fosse indicato in modo trasparente nel PIES e nel foglio informativo. - D: Posso chiedere il rimborso della perizia se la banca dice no? R: Puoi chiederlo se la perizia non era stata ancora eseguita, se la banca l'aveva pubblicizzata come gratuita, se l'importo addebitato è diverso da quello comunicato o se il contratto prevede la restituzione in caso di mancata erogazione. In questi casi conviene inviare un reclamo scritto documentato all'ufficio reclami. - D: Le spese di istruttoria si pagano anche se il mutuo non viene erogato? R: Dipende dalla banca. Molti istituti addebitano l'istruttoria solo al momento dell'erogazione, trattenendola dalla somma erogata; altri la richiedono all'avvio della pratica. La regola applicabile è quella scritta nel foglio informativo e nel PIES che ti sono stati consegnati. - D: La perizia pagata a una banca vale per un'altra banca? R: Quasi mai. Ogni istituto incarica un proprio perito o una propria società di valutazione secondo criteri interni: dovrai quindi sostenere una nuova spesa di perizia con la nuova banca, salvo casi in cui la valutazione venga esplicitamente accettata. - D: Cosa succede al compromesso se il mutuo viene rifiutato? R: Se il preliminare contiene una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, il contratto perde efficacia e la caparra va restituita. Senza clausola sospensiva rischi di perdere la caparra: per questo è la protezione più importante da negoziare prima della firma. - D: Cosa posso fare se la banca non risponde alla mia richiesta di rimborso? R: Dopo il reclamo scritto la banca ha 60 giorni per rispondere; se non risponde o rigetta, puoi presentare ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario con un contributo di 20 €, allegando PIES, comunicazioni commerciali e prova dell'addebito. ### Chi paga l'IMU tra compromesso e rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/chi-paga-imu-tra-compromesso-e-rogito Aggiornato: 2026-10-05 Tra compromesso e rogito l'IMU la paga il venditore, perché il preliminare non trasferisce la proprietà: il soggetto passivo dell'IMU è il proprietario o il titolare di diritto reale (art. 1, comma 743, L. 160/2019) e la proprietà passa solo con l'atto notarile. Nell'anno del rogito l'imposta si divide per mesi di possesso: il mese si conta in capo a chi ha posseduto l'immobile per più della metà dei giorni (16 nei mesi di 31), e se il possesso è di esattamente 15 giorni per ciascuno, come succede nei mesi di 30, il mese è attribuito all'acquirente. Un eventuale accordo privato tra le parti nel preliminare vale solo tra loro e non modifica l'obbligo verso il Comune. Punti chiave: - Il compromesso (preliminare) non trasferisce la proprietà: l'IMU resta del venditore fino al rogito. - Soggetto passivo IMU è il proprietario o titolare di diritto reale (art. 1 c. 743 L. 160/2019). - Nell'anno del rogito l'IMU si divide per mesi di possesso: il mese va a chi ha posseduto l'immobile per più della metà dei giorni (16 nei mesi di 31). - Con possesso di esattamente 15 giorni a testa nel mese, quel mese è a carico dell'acquirente. - Gli accordi privati sulla ripartizione hanno effetto solo tra le parti: il Comune riscuote dal soggetto passivo. - Le scadenze restano acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre, con aliquota deliberata dal Comune. Domande frequenti: - D: Chi paga l'IMU tra compromesso e rogito? R: La paga il venditore. Il preliminare di compravendita ha effetti obbligatori, non reali: non trasferisce la proprietà, quindi il soggetto passivo IMU resta il venditore fino alla data dell'atto notarile definitivo, anche se l'acquirente ha già versato caparra o acconti. - D: Se ho già le chiavi e vivo nell'immobile prima del rogito, l'IMU è mia? R: No. La consegna anticipata delle chiavi con comodato o detenzione anticipata non ti rende soggetto passivo IMU: l'imposta segue la titolarità del diritto reale, non la disponibilità materiale. Continua a pagarla il venditore proprietario fino al rogito. - D: Come si divide l'IMU nell'anno in cui si fa il rogito? R: Per mesi di possesso. Ogni parte paga i mesi in cui è stata proprietaria, contando il mese a chi ha posseduto l'immobile per più della metà dei giorni (16 nei mesi di 31). Se il possesso nel mese del rogito è di 15 giorni esatti per ciascuno, come può succedere nei mesi di 30, quel mese è computato in capo all'acquirente (art. 1, comma 761, L. 160/2019). - D: Possiamo scrivere nel preliminare che l'IMU la paga l'acquirente? R: Potete accordarvi su un rimborso economico tra voi, ma l'accordo non è opponibile al Comune: se l'imposta non viene versata, il Comune richiede il pagamento al soggetto passivo di legge. In pratica il venditore paga e l'acquirente gli rimborsa la quota concordata, di solito in sede di rogito. - D: Quando scadono acconto e saldo IMU? R: L'acconto si versa entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre, con conguaglio sulle aliquote deliberate dal Comune per l'anno in corso. In caso di compravendita a metà anno ciascuna parte versa in base ai propri mesi di possesso, usando il codice tributo corretto per la tipologia di immobile. - D: L'acquirente deve pagare l'IMU se compra la prima casa? R: Se l'immobile diventa la sua abitazione principale (residenza e dimora abituale), per i mesi successivi al rogito l'acquirente beneficia dell'esenzione IMU prevista per l'abitazione principale, salvo che si tratti di categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, per le quali resta l'imposta con detrazione. ### Casa con mutuo del venditore: cosa succede? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/casa-con-mutuo-del-venditore-cosa-succede-acquisto Aggiornato: 2026-08-26 Comprare una casa con il mutuo del venditore ancora attivo è la situazione più comune e non è un problema: nella prassi il venditore estingue il debito residuo il giorno stesso del rogito con il prezzo incassato, e l'ipoteca si estingue automaticamente ai sensi dell'art. 40-bis del Testo Unico Bancario, senza atto notarile di assenso. La banca comunica l'estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e la cancellazione avviene d'ufficio, senza costi per il debitore. L'alternativa è l'accollo del mutuo (art. 1273 c.c.), con cui l'acquirente subentra nel debito residuo, ma serve il consenso della banca perché il venditore sia liberato. Punti chiave: - Comprare una casa con mutuo del venditore attivo è normale: si estingue al rogito con il prezzo di vendita. - L'ipoteca bancaria si estingue automaticamente con il debito (art. 40-bis TUB): non serve l'atto di assenso. - La banca comunica l'estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni; la cancellazione è d'ufficio e gratuita. - Con l'accollo (art. 1273 c.c.) subentri nel mutuo esistente, ma senza consenso della banca il venditore resta obbligato. - Il notaio gestisce deposito prezzo e quietanza per garantire che l'estinzione avvenga davvero. - Le visure ipocatastali vanno aggiornate a pochi giorni dal rogito, non al momento del preliminare. Domande frequenti: - D: Devo pagare io il mutuo del venditore se compro casa con l'ipoteca ancora attiva? R: No. Di norma il mutuo viene estinto dal venditore con il ricavato della vendita al momento del rogito, salvo che si scelga espressamente l'accollo del debito residuo con il consenso della banca. - D: Cos'è la cancellazione semplificata dell'ipoteca ex art. 40-bis TUB? R: È la procedura per cui l'ipoteca a garanzia di un mutuo bancario si estingue automaticamente quando il debito viene estinto, senza atto notarile di assenso: la banca invia una comunicazione telematica all'Agenzia delle Entrate, che cancella l'iscrizione d'ufficio e senza oneri per il debitore. - D: In quanto tempo viene cancellata l'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo? R: La banca deve trasmettere la comunicazione di estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall'estinzione del debito. La cancellazione formale nei registri immobiliari avviene poi nei tempi tecnici dell'ufficio di pubblicità immobiliare competente. - D: Che differenza c'è tra accollo del mutuo e nuovo mutuo? R: Con l'accollo subentri nel mutuo esistente del venditore, con il suo tasso, la sua durata residua e la sua ipoteca. Con un nuovo mutuo stipuli un contratto autonomo con condizioni tue e nuova ipoteca, sostenendo però i costi di istruttoria, perizia e atto. - D: Posso rogitare se l'ipoteca del venditore non è ancora cancellata? R: Sì, ed è la normalità: al rogito l'ipoteca risulta ancora iscritta perché la cancellazione segue l'estinzione. Il notaio predispone le tutele necessarie, come il deposito del prezzo e l'acquisizione della quietanza bancaria, per assicurare che l'estinzione avvenga. - D: Chi controlla che non ci siano ipoteche nascoste sull'immobile? R: Il notaio, tramite visure ipotecarie e catastali aggiornate a pochi giorni dal rogito, verifica iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli e grado delle ipoteche esistenti. È una verifica che va ripetuta perché la situazione può cambiare tra preliminare e atto. ### La carta revolving influisce sul mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/carta-revolving-influisce-mutuo Aggiornato: 2026-10-14 Sì. La carta revolving è un prestito con un fido che si ricostituisce man mano che rimborsi, e compare nei sistemi di informazione creditizia come CRIF. Se la stai rimborsando, la rata entra nel rapporto rata/reddito e riduce il mutuo che la banca ti concede. Anche se non la usi, alcune banche contano comunque un impegno mensile calcolato sul fido disponibile; altre guardano solo la rata che paghi. Se non ti serve, conviene chiuderla, o ridurre il fido, uno o due mesi prima della domanda: il recesso da una revolving è senza penalità e senza spese (art. 125-quater del TUB). Punti chiave: - La carta revolving è un prestito con un fido che si ricostituisce man mano che rimborsi: la banca del mutuo la tratta come un credito in corso. - Ogni 100 € al mese di rata revolving tolgono circa 21.672 € di mutuo su 30 anni, al tasso fisso stimato di oggi (3,72%: IRS a 30 anni più spread medio). - Anche a carta ferma alcune banche contano un impegno mensile calcolato sul fido disponibile: non c'è una regola di legge, decide ogni banca. - Se non ti serve, chiudila o riduci il fido prima della domanda: il recesso da una revolving è senza penalità e senza spese (art. 125-quater TUB). - Le banche dati come CRIF vengono aggiornate ogni mese: meglio chiudere la carta uno o due mesi prima e conservare la conferma scritta. - La carta a saldo addebita tutto il mese dopo e di solito pesa poco; le carte “a opzione” hanno anche una linea di credito rotativo: controlla il contratto. Domande frequenti: - D: La carta revolving risulta in CRIF? R: Sì. CRIF registra le carte revolving e anche quelle a saldo, con l'importo utilizzato e la regolarità dei pagamenti, e i dati vengono aggiornati ogni mese. La banca del mutuo consulta queste banche dati in istruttoria, quindi la carta emerge anche se non la dichiari. I dati a tuo nome puoi chiederli gratis a CRIF. - D: Quanto mutuo perdo con una revolving da 100 € al mese? R: Circa 21.672 euro su 30 anni: è il capitale che corrisponde a 100 euro di rata in meno, al tasso fisso stimato di oggi (3,72%: IRS a 30 anni più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026). È un ordine di grandezza, perché il conto esatto dipende da tasso, durata e soglia di rata/reddito della banca. Con le banche che contano un impegno sul fido, il calcolo vale anche per una carta che non usi. - D: Devo chiudere la carta revolving prima di chiedere il mutuo? R: Se non ti serve, sì: è il modo più diretto per liberare capacità di rimborso, anche con le banche che contano un impegno sul fido di una carta ferma. Azzera il saldo, manda il recesso scritto all'emittente e conserva la conferma di chiusura. Se vuoi tenerla, chiedi almeno di ridurre il fido. - D: Come si chiude una carta revolving? R: Rimborsi il debito residuo e mandi all'emittente una comunicazione scritta di recesso, con le modalità indicate nel contratto. Le revolving sono di norma contratti a tempo indeterminato, e per questi l'art. 125-quater del TUB prevede il recesso in ogni momento senza penalità e senza spese, con un preavviso di non oltre un mese se il contratto lo prevede. Poi chiedi la conferma scritta della chiusura. - D: La carta di credito influisce sul mutuo? R: Una carta a saldo, che addebita tutto il mese dopo senza interessi, non è un prestito a rate e di solito pesa poco: compare in CRIF e nell'estratto conto come un addebito mensile. Pesa come un credito in corso la revolving. Alcune carte sono “a opzione”, cioè prevedono anche il rimborso a rate: se non sai quale hai, controlla il contratto. - D: Una carta revolving usata bene può aiutare? R: Uno storico di pagamenti regolari contribuisce a una storia creditizia positiva, ed è un elemento favorevole. Di norma, però, il beneficio vale meno della capacità di rimborso che la carta assorbe, soprattutto se il saldo utilizzato è alto o se la banca conta un impegno sul fido. - D: Se chiudo la carta il giorno prima della domanda cambia qualcosa? R: Poco: le banche dati come CRIF vengono aggiornate ogni mese, quindi per un po' la carta può risultare ancora aperta. Meglio muoversi uno o due mesi prima. Nel frattempo la lettera di chiusura e l'ultimo estratto della carta a saldo zero servono a documentare la situazione reale. ### Cambio lavoro durante l'istruttoria del mutuo: cosa fare? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cambio-lavoro-durante-istruttoria-mutuo-cosa-fare Aggiornato: 2026-08-26 Se cambi lavoro durante l'istruttoria del mutuo, comunicalo subito alla banca: di solito la pratica viene riaperta o sospesa finché il nuovo contratto non è documentabile. La valutazione del merito creditizio si basa sul rapporto di lavoro esistente al momento della domanda. Se passi a un altro contratto a tempo indeterminato con retribuzione uguale o superiore e senza periodo di prova aperto, l'impatto è spesso limitato a un allungamento dei tempi; se il nuovo rapporto è a termine, in prova o in partita IVA, la pratica può essere sospesa o rigettata. Punti chiave: - Comunica il cambio alla banca appena è certo. - La delibera si basa sul rapporto in corso alla valutazione. - Indeterminato senza prova e pari retribuzione: impatto limitato. - Contratto a termine o partita IVA: rischio di sospensione. - Il periodo di prova aperto è l'ostacolo più frequente. - Se il rogito è vicino, valuta di rinviarlo o di posticipare le dimissioni. Domande frequenti: - D: Devo dirlo alla banca? R: Sì. La banca eroga sulla base delle informazioni fornite e verifica la situazione fino al momento della stipula: un cambio non comunicato può emergere e far cadere l'operazione proprio a un passo dal rogito, con conseguenze anche sul preliminare firmato. - D: La banca può revocare la delibera? R: Sì, se cambiano i presupposti su cui è stata concessa. La delibera è condizionata alla permanenza delle condizioni valutate: un nuovo rapporto meno stabile è un presupposto diverso e la banca può riaprire la valutazione o non erogare. - D: Passo a un altro indeterminato con stipendio più alto: è un problema? R: Di norma no, purché il periodo di prova sia concluso o assente e tu possa portare contratto e prime buste paga. L'effetto tipico è un allungamento dei tempi, perché l'istruttoria va aggiornata con i nuovi documenti. - D: E se il nuovo contratto è a termine o in partita IVA? R: Il profilo di reddito diventa meno consolidato e molte banche sospendono la pratica. In quel caso le leve sono le solite: cointestatario o garante con reddito stabile, anticipo più alto, oppure attendere di consolidare la nuova posizione. - D: Posso rimandare le dimissioni fino dopo il rogito? R: Quando è possibile è la scelta più prudente: firmare l'atto e l'erogazione con il rapporto valutato ancora in corso evita del tutto il problema. Valutalo con il datore nuovo, spesso una data di ingresso posticipata è negoziabile. - D: Quanto si allungano i tempi? R: Dipende dalla banca e dalla documentazione: nei casi semplici si parla di qualche settimana per aggiornare l'istruttoria, tempo che va coordinato con la data di rogito concordata nel preliminare. ### Posso cambiare banca dopo la delibera del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cambiare-banca-dopo-delibera-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Sì, puoi cambiare banca anche dopo la delibera: nessuna norma ti obbliga ad accettare l'offerta ricevuta, e il contratto di mutuo nasce solo con la firma dal notaio. L'offerta vincolante, per legge (art. 120-novies TUB), resta ferma per la banca almeno 7 giorni, dandoti un periodo di riflessione per confrontarla. Il costo del cambio è concreto: perizia (150-350 €) ed eventuale istruttoria già pagate non si recuperano, e la nuova banca riparte da zero con 20-40 giorni di lavoro in più, con il rischio di arrivare fuori tempo massimo per il rogito. Punti chiave: - Nessun vincolo legale ti impedisce di rifiutare una delibera e rivolgerti a un'altra banca: il contratto nasce solo con la firma dell'atto di mutuo dal notaio. - L'offerta vincolante, accompagnata dal PIES, resta ferma per almeno 7 giorni per legge (art. 120-novies TUB): è un periodo di riflessione a tuo favore, non un obbligo di attesa per te. - Perizia (150-350 €) ed eventuale istruttoria già pagate alla prima banca non sono rimborsabili se cambi. - La nuova banca riparte l'istruttoria da zero: in media 20-40 giorni lavorativi aggiuntivi. - Le richieste di credito restano censite nei SIC per un tempo limitato: fino a 180 giorni durante l'istruttoria e, se rifiutate o ritirate, fino a 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito, poi vengono cancellate. - Il rischio concreto è verso il venditore: se il termine della clausola sospensiva nel compromesso scade prima che la nuova delibera arrivi, puoi perdere la caparra. Domande frequenti: - D: Posso rifiutare la delibera di una banca e chiederne un'altra? R: Sì, sempre. La delibera e la successiva offerta vincolante non ti obbligano a firmare: sono una proposta della banca che tu sei libero di accettare o rifiutare, in qualsiasi momento prima della firma dell'atto di mutuo dal notaio. Non serve nessuna motivazione formale, basta comunicarlo alla banca o semplicemente non dare seguito. - D: L'offerta vincolante mi obbliga a decidere entro un termine preciso? R: L'art. 120-novies del TUB stabilisce un periodo minimo di 7 giorni durante il quale l'offerta resta vincolante per la banca (che non può modificarla né ritirarla), utile a te per confrontare altre proposte. Non è un termine entro cui devi decidere, ma passato quel periodo la tutela cambia: se nell'offerta la banca si impegna a tenerla ferma fino a una certa data, resta vincolata fino a quel giorno (art. 1329 c.c.); altrimenti può revocarla o cambiarla finché non hai accettato (art. 1328 c.c.). - D: Se cambio banca dopo la delibera, perdo i soldi della perizia? R: Sì. La perizia (150-350 € in media) remunera un servizio già erogato dal perito incaricato dalla prima banca e non viene restituita. Lo stesso vale per eventuali spese di istruttoria già addebitate. La nuova banca farà eseguire una nuova perizia sul medesimo immobile, con un costo aggiuntivo. - D: Quanto tempo perdo cambiando banca dopo aver ricevuto la delibera? R: In media 20-40 giorni lavorativi: la nuova banca deve rivalutare da zero il tuo profilo di rischio, incaricare una nuova perizia e produrre una propria delibera. Se hai già tutta la documentazione reddituale pronta e aggiornata, l'iter può essere più rapido rispetto alla prima richiesta. - D: Le richieste di mutuo fatte a più banche restano segnalate come 'multiple richieste'? R: Le richieste di credito vengono registrate nei Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC) come CRIF, ma per un tempo limitato: durante l'istruttoria fino a un massimo di 180 giorni, e se la richiesta non viene accolta o viene ritirata, il dato resta visibile ancora fino a 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito, poi viene cancellato. Una richiesta in più non compromette di per sé la valutazione, ma richieste numerose e ravvicinate possono essere lette come segnale di difficoltà di accesso al credito. - D: Rischio di perdere la caparra se cambio banca a delibera già ottenuta? R: Il rischio non riguarda la banca ma il compromesso firmato con il venditore. Se hai inserito una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo con un termine fisso, e il cambio di banca ti fa arrivare oltre quella data senza una nuova delibera, puoi trovarti fuori dai termini contrattuali con il rischio di perdere la caparra confirmatoria. Prima di cambiare banca, verifica sempre la data limite del compromesso. ### La banca può rifiutare la surroga del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/banca-puo-rifiutare-surroga-mutuo Aggiornato: 2026-10-16 Bisogna distinguere. La banca di partenza non può rifiutare né ostacolare la surroga: l'articolo 120-quater del Testo Unico Bancario garantisce la portabilità del mutuo senza spese per il cliente. Se l'operazione non si perfeziona entro trenta giorni lavorativi per cause dovute alla banca di partenza, questa deve risarcire il cliente con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo, anche solo iniziato. La nuova banca, invece, è libera di non accettare la richiesta, perché sta concedendo un nuovo finanziamento e valuta reddito, immobile e debito residuo con i propri criteri. Punti chiave: - La banca di partenza non può rifiutare né ostacolare la portabilità. - La surroga è gratuita per il cliente: nessuna spesa o penale. - La nuova banca può invece rifiutare: sta erogando un nuovo credito. - Oltre i trenta giorni lavorativi, il ritardo imputabile alla banca originaria comporta un risarcimento di legge dell'1% del valore del finanziamento per ogni mese, anche solo iniziato. - Motivi tipici di rifiuto: reddito insufficiente, perizia bassa, segnalazioni. - In caso di ostruzionismo si presenta reclamo e poi ricorso all'ABF. Domande frequenti: - D: La mia banca attuale può bloccare la surroga? R: No. L'articolo 120-quater del TUB stabilisce il diritto alla portabilità del finanziamento e vieta di subordinarla a oneri o condizioni per il cliente. La banca originaria deve collaborare al perfezionamento dell'operazione e non può opporsi né chiedere penali o spese. - D: Quanto costa la surroga? R: Nulla per il cliente: sono escluse penali, commissioni e spese, comprese quelle del notaio e dell'annotamento. Per legge le banche non possono addebitarti costi di alcun genere per le formalità della surroga (art. 120-quater, comma 4, TUB). Se ti vengono addebitati costi, si tratta di somme non dovute e vanno contestate per iscritto. - D: Cosa succede se la vecchia banca fa ritardare l'operazione? R: Se la surroga non si chiude entro trenta giorni lavorativi per cause dovute alla vecchia banca, questa deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo, anche solo iniziato (art. 120-quater, comma 7, TUB). Il risarcimento non scatta da solo: per l'Arbitro Bancario Finanziario (decisione 15779/2018) spetta se il ritardo dipende anche in parte dalla vecchia banca, che deve provare il contrario. Si chiede con un reclamo scritto. - D: Perché la nuova banca ha rifiutato la mia surroga? R: Le cause tipiche sono un reddito attuale inferiore a quello dell'epoca della prima erogazione, una perizia che valuta l'immobile meno del previsto, segnalazioni negative nelle banche dati creditizie o un debito residuo troppo alto rispetto al valore. La nuova banca valuta come per un mutuo nuovo. - D: Se una banca rifiuta posso provare con un'altra? R: Sì, il numero di tentativi non è limitato e il rifiuto di un istituto non pregiudica gli altri. Tieni presente che ogni richiesta resta registrata per un periodo nelle banche dati creditizie, dove gli altri finanziatori la vedono. Conviene quindi selezionare due o tre istituti con criteri compatibili col tuo profilo anziché inviare domande a raffica. - D: Cosa faccio se la banca ostacola la surroga? R: Prima un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca, che ha tempi di risposta definiti. Se la risposta non arriva o non è soddisfacente, puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario, con una procedura a costi molto contenuti e senza obbligo di assistenza legale. ### La banca può cambiare il tasso dopo la delibera? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/banca-puo-cambiare-tasso-dopo-delibera-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Dipende da quale documento hai in mano. La delibera ha una validità temporale limitata, nella prassi 60-90 giorni, e le condizioni indicate restano ferme entro quel termine; l'offerta vincolante consegnata prima della stipula vincola la banca nei termini dichiarati. Durante il periodo di riflessione di almeno sette giorni previsto dall'art. 120-novies TUB l'offerta è vincolante per il finanziatore, quindi ritoccare il tasso in quei giorni ha una base di contestazione precisa. Dopo la firma, invece, il tasso si modifica solo nei limiti dell'art. 118 TUB, che per il tasso fisso non consente variazioni. Punti chiave: - La delibera ha una validità limitata, nella prassi 60-90 giorni: oltre, le condizioni vanno riviste. - L'offerta vincolante impegna la banca per il periodo dichiarato nel documento. - Nel periodo di riflessione di almeno sette giorni dell'art. 120-novies TUB l'offerta vincolante impegna il finanziatore: è la base normativa da citare nel reclamo. - Dopo la firma le modifiche unilaterali seguono l'art. 118 TUB e non toccano il tasso fisso. - Se cambiano importo o immobile, la banca può legittimamente riformulare le condizioni. - Chiedi sempre per iscritto la data di scadenza dell'offerta. Domande frequenti: - D: Quanto vale nel tempo una delibera di mutuo? R: La legge non fissa un termine unico: nella prassi bancaria la delibera resta valida per un periodo compreso tra 60 e 90 giorni, indicato nel documento stesso. Entro quel termine le condizioni approvate restano ferme; scaduto, la banca rivaluta la pratica sulla base delle condizioni di mercato e dei dati aggiornati del cliente. - D: L'offerta vincolante blocca il tasso? R: Sì, nei termini e per la durata indicati nel documento: è la sua funzione, consentire al consumatore di decidere su condizioni certe. Per questo è il documento da chiedere e conservare, verificando esplicitamente la data di scadenza indicata. - D: La banca può ritoccare il tasso poco prima del rogito? R: L'art. 120-novies del Testo Unico Bancario riconosce al consumatore un periodo di riflessione di almeno sette giorni durante il quale l'offerta è vincolante per il finanziatore. Se la banca ritocca il tasso dopo aver consegnato l'offerta vincolante e dentro quel periodo, la contestazione ha una base normativa precisa da citare nel reclamo; il caso va comunque valutato sui documenti. - D: Dopo la firma il tasso può cambiare? R: Le modifiche unilaterali dopo la stipula sono regolate dall'art. 118 del TUB, che le ammette solo se previste in contratto, per giustificato motivo e con comunicazione preventiva al cliente, che può recedere. Il tasso di un mutuo a tasso fisso non è modificabile per questa via: ciò che varia in un mutuo variabile è invece l'indice di riferimento, per contratto, non per decisione della banca. - D: Quando la banca può legittimamente rifare l'offerta? R: Quando cambiano elementi rilevanti della pratica: importo richiesto, durata, immobile, esito della perizia, oppure la situazione reddituale del richiedente. In quei casi non si tratta di una modifica unilaterale delle condizioni, ma di una nuova valutazione su una pratica diversa da quella deliberata. - D: Cosa faccio se il tasso aumenta all'ultimo momento? R: Chiedi per iscritto la motivazione e il confronto con l'offerta ricevuta, presenta reclamo formale all'ufficio reclami della banca e, in assenza di risposta soddisfacente entro i termini previsti, valuta il ricorso all'ABF. Se il rogito è imminente, valuta anche una proroga concordata con il venditore per non firmare sotto pressione. ### L'assegno di mantenimento conta come reddito per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/assegno-mantenimento-conta-reddito-mutuo Aggiornato: 2026-09-23 Dipende da che parte stai. Se ricevi l'assegno, alcune banche lo contano nel reddito solo se è stabilito da una sentenza o da un verbale di separazione omologato e se sul conto si vedono accrediti regolari da qualche mese, di solito almeno tre: senza queste prove può non contare affatto. Non c'è una regola di legge, decide ogni banca. Se invece lo paghi, la banca lo mette fra gli impegni, come la rata di un prestito, e calcola la rata sostenibile sul reddito che resta. Separati e divorziati consegnano il verbale omologato o la sentenza definitiva. Punti chiave: - Chi riceve l'assegno lo vede contato da alcune banche solo con la sentenza o il verbale di separazione omologato e con accrediti regolari sul conto, di solito almeno tre. - Nessuna legge dice come pesarlo: decide ogni banca, e l'assegno per i figli può pesare meno perché dura finché i figli non sono autonomi. - Chi paga l'assegno lo trova fra gli impegni, come la rata di un prestito: la rata che può sostenere scende. - Per il fisco l'assegno al coniuge separato o all'ex coniuge è reddito di chi lo riceve e si deduce da quello di chi lo paga; quello per i figli no. - Separati e divorziati consegnano il verbale di separazione omologato o la sentenza definitiva. - Un cointestatario o un garante può recuperare capacità di credito. Domande frequenti: - D: L'assegno ricevuto viene contato al 100%? R: Non è detto. Tra le banche con cui lavoriamo, alcune lo contano solo se c'è la sentenza o il verbale di separazione omologato e se sul conto arrivano accrediti regolari, di solito almeno tre. Senza queste prove può restare fuori dal reddito. L'assegno per i figli può pesare meno, perché dura finché i figli non sono autonomi. - D: Che documenti servono per farlo valere? R: Il provvedimento che stabilisce l'importo: la sentenza di separazione o di divorzio, oppure il verbale di separazione omologato; per i divorziati, la sentenza definitiva. Poi gli estratti conto ufficiali con gli accrediti degli ultimi mesi: alcune banche vogliono vederne almeno tre, regolari. I pagamenti in contanti non compaiono sul conto e non aiutano. - D: Se pago l'assegno posso comunque ottenere il mutuo? R: Sì, se il reddito che resta regge la rata. La banca mette l'assegno fra gli impegni e calcola il rapporto rata/reddito sul resto: con un reddito medio e un assegno alto la rata massima scende di parecchio, ma non c'è un divieto automatico. - D: L'assegno per i figli conta come quello per l'ex coniuge? R: Per chi lo paga l'effetto è lo stesso: è un'uscita fissa ogni mese. Per chi lo riceve cambia qualcosa: l'assegno per i figli dura finché i figli non sono economicamente autonomi, quindi la banca può pesarlo meno, e per il fisco non è reddito, perciò non compare nella dichiarazione di chi lo incassa. - D: L'assegno di mantenimento fa reddito? R: Per il fisco sì, se è per l'ex coniuge: il testo unico delle imposte sui redditi lo mette fra i redditi assimilati al lavoro dipendente, quindi chi lo riceve lo dichiara e chi lo paga lo deduce. L'assegno per i figli invece è escluso dal reddito. Per la banca la dichiarazione aiuta a documentarlo, ma alcune lo contano solo con accrediti regolari sul conto. - D: Come recuperare capacità di credito? R: Le leve sono le solite: aumentare l'anticipo, allungare la durata entro i limiti d'età, chiudere altri finanziamenti in corso oppure aggiungere un cointestatario o un garante con reddito stabile. - D: Devo dichiararlo se non risulta dalla busta paga? R: Sì. Negli estratti conto la banca cerca anche gli alimenti pagati, e l'assegno al coniuge separato o all'ex coniuge compare nella dichiarazione dei redditi, dove chi lo paga lo deduce. Non dichiararlo comprometterebbe l'attendibilità della pratica. ### L'affitto che incasso conta come reddito per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/affitto-percepito-conta-come-reddito-mutuo Aggiornato: 2026-09-29 Sì, ma quasi mai per intero. Le banche considerano i canoni di locazione come reddito accessorio e di solito ne contano solo una parte, fra la metà e l'80% del canone, per tenere conto di sfitto, morosità, imposte e manutenzioni. Le condizioni per farlo valere sono un contratto registrato all'Agenzia delle Entrate, canoni incassati in modo tracciabile e la dichiarazione dei redditi che espone gli importi, sia in regime ordinario sia in cedolare secca. Punti chiave: - I canoni valgono come reddito accessorio, non primario. - Di solito la banca conta fra la metà e l'80% del canone. - Serve un contratto registrato e incassi tracciabili. - La cedolare secca non penalizza: conta l'importo dichiarato. - Contratti brevi o turistici sono valutati con più cautela. - Se l'immobile è ipotecato, la rata in corso pesa sul calcolo. Domande frequenti: - D: Perché la banca non conta l'affitto per intero? R: Perché il canone non è certo come uno stipendio: possono verificarsi periodi di sfitto, morosità o spese di manutenzione, e su di esso incidono le imposte. Per coprire questi rischi la banca di solito ne conta fra la metà e l'80%. - D: La cedolare secca penalizza la valutazione? R: No. Anzi, a parità di canone la cedolare secca lascia un reddito netto più prevedibile. Alla banca interessa che l'importo risulti dal contratto registrato e dalla dichiarazione dei redditi, indipendentemente dal regime scelto. - D: Valgono anche gli affitti brevi o turistici? R: Sono valutati con maggiore cautela perché stagionali e discontinui. In genere servono almeno due annualità dichiarate per dimostrare una continuità, e l'abbattimento applicato è più severo rispetto a una locazione a lungo termine. - D: Serve un contratto registrato? R: Sì, è il requisito di base. Un contratto non registrato non è opponibile e non è utilizzabile in istruttoria; inoltre gli incassi devono essere tracciabili, quindi bonifici e non contanti. - D: Se l'immobile affittato ha un mutuo in corso? R: La banca considera entrambe le voci: aggiunge al reddito la parte di canone che conta e sottrae la rata in corso dagli impegni. Se la rata è vicina al canone l'effetto netto sulla capacità di credito è quasi nullo. - D: Posso usare l'affitto per aumentare l'importo finanziabile? R: Sì, per la parte di canone che la banca conta e nei limiti delle sue politiche. È spesso ciò che permette di superare la soglia del rapporto rata/reddito quando il solo stipendio non basta. ### Quanto tempo passa dalla richiesta mutuo al rogito? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/tempi-totali-richiesta-mutuo-rogito-2026 Aggiornato: 2026-08-25 Nella prassi servono tra 6 e 10 settimane dalla presentazione della domanda completa alla firma del rogito: circa 1-2 settimane per la pre-delibera, 1-3 settimane per la perizia, 1-2 settimane per la delibera definitiva e 2-3 settimane per la preparazione dell'atto notarile. I tempi si allungano quando la documentazione è incompleta o l'immobile presenta irregolarità catastali o urbanistiche. Punti chiave: - La forbice realistica è 6-10 settimane dalla domanda completa al rogito. - Il conto parte dalla domanda completa: i giorni spesi a raccogliere documenti non sono conteggiati dalla banca. - La perizia è la fase più variabile: dipende dalla disponibilità del perito e dall'accesso all'immobile. - Il notaio ha bisogno di almeno 2-3 settimane per visure, provenienza e preparazione dell'atto. - Irregolarità catastali o urbanistiche sono la prima causa di slittamento del rogito. - Nel preliminare conviene indicare una data di rogito con margine, non la data minima teorica. Domande frequenti: - D: Qual è il tempo minimo realistico per arrivare al rogito? R: Con documentazione completa dal primo giorno, immobile senza criticità e notaio disponibile, si può chiudere in circa 30-40 giorni. È però un caso favorevole: indicare quella tempistica nel preliminare come termine essenziale espone al rischio concreto di non rispettarla. - D: Da quando decorrono i tempi dichiarati dalla banca? R: Dalla presentazione della pratica completa, non dal primo contatto. Ogni documento mancante o richiesta integrativa sospende di fatto il conteggio: è il motivo per cui pratiche apparentemente identiche si chiudono in tempi molto diversi. - D: Quanto tempo passa dalla perizia alla delibera? R: In genere una o due settimane, perché il perito consegna la relazione e l'organo deliberante valuta insieme il profilo reddituale e il valore della garanzia. Se la stima è inferiore al prezzo o segnala difformità, la banca può chiedere integrazioni e il passaggio si allunga. - D: Il notaio può fissare il rogito appena arriva la delibera? R: Non subito. Deve completare visure ipotecarie e catastali, verificare la provenienza dell'immobile, controllare la conformità urbanistica e predisporre l'atto. Serve un margine di almeno due o tre settimane, che aumenta in presenza di successioni, donazioni o mutui da estinguere. - D: Cosa fare se la banca è in ritardo e il rogito è vicino? R: Chiedere per iscritto lo stato della pratica e la fase mancante, coinvolgere il notaio per verificare la possibilità di uno slittamento concordato e informare subito la controparte. Un rinvio condiviso e documentato è preferibile a un mancato rogito, che espone a responsabilità contrattuale. - D: Firmare il preliminare prima o dopo la pre-delibera? R: È preferibile dopo. La pre-delibera dà una misura concreta della sostenibilità del finanziamento e riduce il rischio di dover invocare la clausola sospensiva. Se il preliminare è già firmato, la clausola sospensiva resta lo strumento di tutela principale. ### Surroga plus: quanta detrazione interessi resta? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/surroga-plus-detrazione-interessi-mutuo-quota-residua Aggiornato: 2026-08-25 Con la surroga plus, cioè un mutuo sostitutivo di importo superiore al debito residuo, la detrazione del 19% sugli interessi (limite di 4.000 € annui) si applica solo alla quota proporzionale al capitale residuo del mutuo originario alla data della surroga. Gli interessi calcolati sulla liquidità aggiuntiva non sono detraibili, anche se l'immobile resta abitazione principale: è il criterio indicato dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2011. Punti chiave: - La surroga plus è un mutuo sostitutivo di importo superiore al debito residuo, con erogazione di liquidità aggiuntiva. - La detrazione del 19% (art. 15 TUIR) resta su un massimo di 4.000 € di interessi e oneri accessori per l'abitazione principale. - Con la surroga plus la detrazione va calcolata solo sulla quota di interessi proporzionale al capitale residuo del vecchio mutuo. - La formula è: interessi pagati nell'anno × (capitale residuo del vecchio mutuo / importo del nuovo mutuo). - Serve la quietanza di estinzione o il conteggio della banca originaria per documentare il capitale residuo alla data della surroga. - Lo stesso criterio proporzionale si applica alle rinegoziazioni con aumento di importo presso la stessa banca. Domande frequenti: - D: Che cos'è la surroga plus? R: È una surroga in cui il nuovo mutuo ha un importo superiore al debito residuo del precedente: la parte eccedente viene erogata come liquidità al mutuatario. Tecnicamente non è una surroga pura ai sensi dell'art. 120-quater TUB, perché la portabilità a saldo invariato riguarda solo il debito residuo, e le banche la trattano di norma come una sostituzione con nuova iscrizione ipotecaria. - D: Gli interessi sulla parte aggiuntiva sono detraibili? R: No. La detrazione del 19% prevista dall'art. 15 del TUIR riguarda i mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale: la liquidità aggiuntiva non ha quella finalità e i relativi interessi restano fuori dal beneficio. La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 20/E del 2011 conferma che il diritto si conserva solo per la parte corrispondente al capitale residuo del mutuo originario. - D: Come si calcola la quota di interessi detraibile? R: Si moltiplicano gli interessi pagati nell'anno per il rapporto tra il capitale residuo del vecchio mutuo alla data della surroga e l'importo complessivo del nuovo mutuo. Se il residuo era 120.000 € e il nuovo mutuo è 160.000 €, la quota detraibile è il 75% degli interessi, sempre entro il limite annuo di 4.000 € di interessi e oneri accessori. - D: Da dove si ricava il capitale residuo alla data della surroga? R: Dal conteggio di estinzione o dalla quietanza rilasciata dalla banca originaria, che indica l'importo esatto rimborsato con la nuova erogazione. In alternativa si può usare il piano di ammortamento aggiornato alla data dell'atto. È un documento da conservare, perché è la prova del rapporto proporzionale applicato in dichiarazione. - D: La rinegoziazione con la stessa banca segue le stesse regole? R: Sì. Quando la rinegoziazione comporta un aumento dell'importo finanziato, la detrazione continua a spettare sulla quota riferita al capitale residuo del mutuo originario, con lo stesso criterio proporzionale. La continuità del beneficio è garantita purché l'immobile resti destinato ad abitazione principale e non cambi la finalità originaria del finanziamento. - D: Posso perdere la detrazione se non conservo i documenti del vecchio mutuo? R: In caso di controllo formale devi essere in grado di dimostrare il calcolo: servono il contratto del mutuo originario con l'indicazione della finalità di acquisto dell'abitazione principale, il conteggio di estinzione e il contratto del nuovo mutuo. Senza questa documentazione l'ufficio può disconoscere la quota portata in detrazione e recuperare l'imposta con sanzioni e interessi. ### Si può trattare l'onorario del notaio per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-trattare-onorario-notaio-mutuo Aggiornato: 2026-10-13 Sì. La liberalizzazione è partita con il D.L. 223/2006 (conv. L. 248/2006) e oggi poggia sull'art. 9 del D.L. 1/2012, che abroga le tariffe delle professioni regolamentate: l'onorario è libero e si può negoziare. Restano invece fisse per legge le imposte e i tributi che il notaio riscuote per conto dello Stato (imposte di registro, ipotecaria e catastale, tasse d'archivio e diritti) e l'imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%, o 2% se la casa non ha i requisiti prima casa), che non passa dal notaio: la versa la banca (art. 20 D.P.R. 601/1973), che di norma la trattiene dalla somma erogata. Chiedi sempre un preventivo scritto e dettagliato. Punti chiave: - Le tariffe delle professioni regolamentate sono abrogate dall'art. 9 del D.L. 1/2012 (la lettera del D.L. 223/2006 che aboliva tariffe fisse e minime è stata a sua volta abrogata dalla L. 49/2023): l'onorario è libero e negoziabile. - Si negozia solo l'onorario professionale: imposte, tributi, tasse d'archivio e diritti di trascrizione sono fissati per legge e identici presso qualsiasi notaio. - Nel mutuo l'imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del capitale erogato; il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa (artt. 15-20 D.P.R. 601/1973). Non passa dal notaio: la versa la banca, che di norma la trattiene dalla somma erogata. - Atto di compravendita e atto di mutuo sono due atti distinti: chiedi un preventivo che li separi chiaramente. - L'acquirente ha diritto di scegliere il proprio notaio: la banca può suggerirlo, non imporlo. - Confronta i preventivi a parità di prestazioni incluse (visure, copie autentiche, adempimenti telematici), non solo sul totale. Domande frequenti: - D: Esistono ancora tariffe minime obbligatorie per i notai? R: No. La strada l'ha aperta il D.L. 223/2006 (Decreto Bersani), convertito con L. 248/2006, ma la norma oggi in vigore è l'art. 9 del D.L. 1/2012: «Sono abrogate le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico». L'onorario è determinato liberamente dal professionista e può essere oggetto di accordo con il cliente, purché il compenso resti decoroso e proporzionato alla prestazione secondo i principi deontologici. - D: Posso negoziare anche le imposte del mutuo? R: No. Il notaio riscuote imposte e tributi per conto dello Stato e li versa integralmente: imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla compravendita, tassa d'archivio e diritti di trascrizione. Queste voci sono identiche presso qualunque notaio e nessuno può ridurle. Nemmeno l'imposta sostitutiva sul finanziamento si tratta, ma non passa dal notaio: la versa la banca (art. 20 D.P.R. 601/1973), che di norma la trattiene dalla somma erogata. - D: Il notaio è obbligato a darmi un preventivo scritto? R: Sì, ed è un obbligo di legge: l'art. 9, comma 4, del D.L. 1/2012 impone di rendere nota la misura del compenso «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima» che indichi per le singole prestazioni tutte le voci di costo, comprensive di spese, oneri e contributi. Chiedilo sempre per iscritto, anche via e-mail, e pretendi il dettaglio delle singole voci. - D: Quanto si può risparmiare confrontando più notai? R: Il margine riguarda solo l'onorario dei due atti: imposte e tributi sono uguali presso qualunque notaio e l'imposta sostitutiva sul mutuo non passa nemmeno da lui. Non c'è una cifra valida per tutti, perché senza più tariffe (art. 9 D.L. 1/2012) ogni studio fissa il proprio compenso. Per questo conviene confrontare due o tre preventivi scritti: differenze di alcune centinaia di euro sull'onorario complessivo dei due atti sono frequenti. - D: Il notaio indicato dalla banca costa meno? R: Non necessariamente. Il notaio convenzionato con la banca può avere prassi operative più rapide sull'atto di mutuo, ma non è tenuto ad applicare condizioni migliori sull'atto di compravendita. Il diritto di scelta del notaio resta dell'acquirente, che sostiene le spese dell'atto ai sensi dell'art. 1475 c.c. - D: Un onorario più basso significa un servizio peggiore? R: Non c'è un rapporto automatico, ma i preventivi devono essere confrontati a parità di prestazioni. Verifica che siano inclusi visure ipocatastali, controlli urbanistici, copie autentiche, adempimenti telematici e registrazione: un preventivo apparentemente più basso può escludere attività che verranno poi addebitate a parte. ### Meglio un mutuo o un prestito per ristrutturare casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-vs-prestito-personale-ristrutturazione-differenze Aggiornato: 2026-10-05 Dipende dall'importo e dalla durata. Il prestito personale non richiede ipoteca, si ottiene in pochi giorni ed è adatto a interventi contenuti su durate brevi, ma ha tassi più alti. Il mutuo ipotecario per ristrutturazione costa meno in termini di tasso e consente importi e durate maggiori, ma comporta ipoteca, perizia, notaio e tempi di istruttoria. Non c'è una soglia fissa: il prestito è più semplice, ma costa meno solo quando le spese del mutuo superano gli interessi che il mutuo fa risparmiare, cioè su somme piccole e durate brevi. Si confrontano i TAEG, aggiungendo al mutuo il notaio, che nel TAEG non entra. Punti chiave: - Il prestito personale non richiede ipoteca né notaio: è più rapido ma più caro. - Il mutuo ipotecario per ristrutturazione consente importi più alti e durate lunghe a tassi inferiori. - Su 30.000 € in 5 anni, con 2.000 € di spese del mutuo (ipotesi), il prestito costa meno solo con un TAN sotto il 6,3% circa: la convenienza non si decide con una soglia di importo. - Il mutuo con ipoteca comporta perizia e atto notarile, costi fissi che pesano di più sugli importi piccoli. L'imposta sostitutiva non dipende dall'ipoteca: si paga sui finanziamenti oltre 18 mesi se la banca sceglie quel regime (artt. 15 e 17 D.P.R. 601/1973). - La detrazione degli interessi passivi è legata a requisiti specifici e non è automatica per ogni finanziamento. - Con lavori a fasi, l'erogazione a stato avanzamento è possibile solo nel mutuo, non nel prestito. Domande frequenti: - D: Qual è la differenza sostanziale tra i due strumenti? R: La garanzia. Il mutuo è assistito da ipoteca sull'immobile, quindi la banca corre meno rischio e applica tassi più bassi su durate lunghe. Il prestito personale è senza garanzia reale: costa più in termini di tasso ma non richiede perizia, notaio né iscrizione ipotecaria, e si ottiene in tempi molto più brevi. - D: Sotto quale importo conviene il prestito personale? R: Non c'è una soglia: il prestito conviene quando le spese fisse del mutuo (perizia, istruttoria, notaio) superano gli interessi che il mutuo fa risparmiare. Su 30.000 € in 5 anni, con 2.000 € di spese del mutuo (ipotesi), il prestito costa meno solo con un TAN sotto il 6,3% circa, e il tasso medio ufficiale dei prestiti personali, spese comprese, è il 12,08% (decreto del Ministero dell'Economia in vigore da ottobre a dicembre 2026). Molte banche però non fanno mutui sotto un minimo, di solito fra 25.000 e 50.000 €. Il confronto si fa sui TAEG, più il notaio del mutuo. - D: Gli interessi sono detraibili in entrambi i casi? R: No, e questa è una differenza rilevante. La detrazione degli interessi passivi prevista dal TUIR è legata a specifiche categorie di mutui ipotecari e a requisiti puntuali: un prestito personale per lavori non dà diritto alla detrazione degli interessi. Le agevolazioni sulle spese di ristrutturazione seguono invece regole proprie, indipendenti dal tipo di finanziamento. - D: Posso ottenere il denaro a tranche seguendo i lavori? R: Solo con il mutuo. L'erogazione a stato avanzamento lavori è una struttura tipica del credito ipotecario e prevede rilasci progressivi al raggiungimento di stati certificati. Il prestito personale eroga l'intero importo in una volta, lasciando al debitore la gestione del cantiere. - D: Se ho già un mutuo sulla casa posso aggiungere un mutuo per i lavori? R: È possibile, ma la banca valuta l'esposizione complessiva e il valore residuo dell'immobile a garanzia. Spesso la strada più lineare è rifinanziare l'intero debito in un'unica operazione, oppure valutare una surroga con liquidità aggiuntiva se le condizioni di mercato lo rendono conveniente. - D: Il prestito è più veloce quanto? R: Un prestito personale si può chiudere in pochi giorni lavorativi, mentre un mutuo ipotecario richiede istruttoria, perizia e atto notarile, quindi settimane. Quando i lavori sono urgenti, la differenza di tempo può contare più della differenza di tasso. ### Mutuo con un solo stipendio se ho già un altro mutuo: si può? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-un-solo-stipendio-se-ho-gia-altro-mutuo-in-corso Aggiornato: 2026-10-13 Sì, puoi ottenere un secondo mutuo con un solo stipendio se il totale delle rate resta entro la soglia rata/reddito della banca: il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, mentre il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Con 2.000 € netti e una rata da 400 € già in corso, per il nuovo mutuo restano 260 € al mese con la prassi del 33%, 300 € se la banca arriva al 35%. Ai tassi fissi di oggi (TAN fisso stimato 3,81% a 25 anni e 3,72% a 30) vuol dire un capitale di circa 50.251 € (260 € al mese in 25 anni) o 65.017 € (300 € al mese, con la banca al 35%, in 30 anni). Se non basta, valuta la cointestazione con un secondo reddito o la surroga del primo mutuo per abbassarne la rata e liberare margine. Punti chiave: - Sì, si può avere un secondo mutuo con un solo stipendio anche con un mutuo già in corso, se la somma delle rate resta entro la soglia rata/reddito della banca: il 30% del netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, e il tetto cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40%). - La banca somma sempre la rata del mutuo esistente a quella richiesta: quello che conta è il DTI complessivo, non il singolo finanziamento. - Con 2.000 € netti al mese e 400 € di rata già in corso restano 260 € al mese per il nuovo mutuo con la prassi del 33%, 300 € con una banca che arriva al 35%: ai tassi fissi di oggi circa 50.251 € nel primo caso (in 25 anni) e 65.017 € nel secondo (in 30 anni). - L'LTV (rapporto mutuo/valore immobile) è un vincolo separato dal DTI: entrambi devono essere rispettati insieme. - Se il margine è insufficiente: cointestazione con un secondo reddito, allungamento della durata, o surroga del mutuo esistente per abbassarne la rata prima di chiedere il nuovo finanziamento. - Banca d'Italia richiama il principio che la rata complessiva non dovrebbe superare un terzo del reddito disponibile. Domande frequenti: - D: Posso ottenere un secondo mutuo se ho già un mutuo in corso e un solo stipendio? R: Sì, è possibile. La banca somma la rata del mutuo esistente a quella richiesta e verifica che il totale resti entro la sua soglia rata/reddito: il 30% del reddito netto mensile è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti). Se il margine residuo è sufficiente a coprire la nuova rata, la richiesta può essere approvata anche con un solo reddito, a patto che anche l'LTV (rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile) rientri nei limiti, di norma 80%. - D: Come calcola la banca la rata massima se ho già un mutuo attivo? R: La banca applica la formula: (reddito netto mensile × 33%, la prassi) − rata del mutuo già in corso − eventuali altre rate (prestiti, cessioni del quinto) = rata massima disponibile per il nuovo mutuo. Con la soglia prudenziale si usa il 30%, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto). Su questa capacità residua viene poi calcolato il capitale finanziabile in base a tasso e durata scelti, assicurando che il reddito rimanente garantisca la sussistenza minima del nucleo familiare. - D: Con 2.000 € netti al mese e un mutuo con rata da 400 €, quanto posso ancora chiedere? R: Applicando la prassi del 33%, la rata massima complessiva è 660 €/mese. Sottraendo i 400 € già impegnati restano 260 €/mese per il nuovo mutuo, che ai tassi fissi stimati di oggi (IRS più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026) corrisponde a un capitale di circa 50.251 € su 25 anni (TAN 3,81%) e 56.348 € su 30 anni (TAN 3,72%). Se la banca arriva al 35%, il margine sale a 300 € e il capitale a circa 65.017 € su 30 anni. L'importo esatto varia in base a tasso e durata effettivi proposti dalla banca. - D: Conviene fare la cointestazione se il margine non basta? R: Sì, è la leva più efficace: sommando un secondo reddito, la base di calcolo del 33% cresce e con essa la rata massima sostenibile. Attenzione: la cointestazione implica corresponsabilità piena sul debito per entrambi gli intestatari, anche in caso di separazione o problemi di reddito futuri di uno dei due. - D: È meglio surrogare il mutuo esistente prima di chiedere il secondo mutuo? R: Se il mutuo in corso ha un tasso alto o una rata elevata rispetto al capitale residuo, la surroga può abbassare la rata mensile e liberare margine di DTI utile a ottenere il secondo finanziamento. La surroga non ha costi per il cliente (nessuna imposta sostitutiva, nessuna spesa di istruttoria) ma richiede alcune settimane: va pianificata prima di avviare la nuova pratica. - D: L'LTV dell'immobile conta anche se il DTI è sotto soglia? R: Sì. DTI e LTV sono due vincoli indipendenti che la banca valuta insieme. Puoi avere un DTI ottimo (rata bassa rispetto al reddito) ma vedere respinta la richiesta se chiedi un LTV troppo alto rispetto al valore di perizia dell'immobile, di norma sopra l'80%. ### Estinzione totale del mutuo: serve il notaio per l'ipoteca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estinzione-totale-mutuo-notaio-serve Aggiornato: 2026-10-16 Nella maggior parte dei casi, per l'estinzione totale del mutuo bancario, anche non fondiario, NON serve il notaio. Grazie alla Legge Bersani (Art. 40-bis TUB), la cancellazione dell'ipoteca è automatica e gratuita: la banca invia la comunicazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e l'ipoteca viene eliminata senza costi per il cliente. Il notaio serve solo in casi specifici: per ipoteche giudiziali, o se il creditore non è una banca, un intermediario finanziario o un ente di previdenza obbligatoria che presta ai suoi iscritti o dipendenti. Serve anche se hai urgenza assoluta (es. vendita immediata) e vuoi procedere con atto notarile di assenso (costo 300-500€). Punti chiave: - Per i mutui di banche e intermediari finanziari, anche non fondiari, la cancellazione è automatica e gratuita (art. 40-bis TUB). - La banca ha 30 giorni per comunicare l'estinzione all'Agenzia delle Entrate. - Il notaio è necessario solo per ipoteche tra privati o giudiziali (decreti ingiuntivi). - In caso di vendita immediata, l'atto notarile accorcia i tempi ma costa circa 300-500€. - Puoi verificare l'avvenuta cancellazione con una visura ipotecaria dopo una quarantina di giorni. Domande frequenti: - D: Dopo l'estinzione del mutuo devo andare dal notaio? R: No, se il mutuo è bancario e l'ipoteca è volontaria. La banca provvede d'ufficio alla cancellazione semplificata senza costi per te. - D: Quanto costa il notaio per cancellare l'ipoteca? R: Il compenso del notaio non ha più una tariffa: va scritto prima in un preventivo (art. 9 D.L. 1/2012). Se il mutuo era di una banca, con l'imposta sostitutiva, l'atto è esente da registro, bollo e tributi ipotecari (art. 15 D.P.R. 601/1973), tranne una tassa di 35 euro. Negli altri casi, come l'ipoteca giudiziale o il prestito di un privato, si paga anche l'imposta ipotecaria dello 0,50% sulla somma da cancellare, con un minimo di 200 euro. - D: Quanto tempo ci vuole per la cancellazione automatica? R: La banca ha 30 giorni per la comunicazione; scaduto quel termine, e in mancanza di un motivo ostativo, il conservatore procede d'ufficio alla cancellazione entro il giorno successivo (art. 40-bis, comma 4, TUB). In pratica una quarantina di giorni. ### Mutuo con ipoteca di secondo grado: si può fare? Guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-ipoteca-secondo-grado-si-puo-fare-2026 Aggiornato: 2026-09-30 Un mutuo con ipoteca di secondo grado è tecnicamente possibile ma raro nella prassi bancaria italiana: si tratta di iscrivere una nuova ipoteca su un immobile già gravato da un'ipoteca di primo grado non ancora cancellata. La maggior parte delle banche retail rifiuta questa operazione perché, in caso di asta, il creditore di secondo grado viene pagato solo dopo il primo (art. 2852 c.c.) e rischia di non recuperare nulla. Quando viene concesso, ha tassi più alti di un primo grado e un limite sul debito complessivo: per il credito fondiario le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia chiedono che il capitale residuo del mutuo precedente più il nuovo finanziamento restino entro l'80% del valore dell'immobile. Nella pratica, per la maggior parte delle famiglie le alternative da valutare per prime restano il mutuo di sostituzione con liquidità (un mutuo nuovo che estingue il vecchio: la surroga, da sola, non dà somme in più) o un prestito personale non ipotecario. Punti chiave: - L'ipoteca di secondo grado è un'ipoteca di rango successivo su un immobile già gravato da un'ipoteca precedente non cancellata. - Il grado si fissa alla data di iscrizione (art. 2852 c.c.): chi è iscritto per primo viene pagato per primo in caso di asta. - La maggior parte delle banche retail italiane rifiuta di erogare mutui in secondo grado: il rischio di escussione senza recupero è troppo alto. - Quando esiste un'offerta, viene da operatori specializzati in credito ipotecario di nicchia, con istruttoria caso per caso e spread molto più alti di un primo grado. - Il limite da guardare è l'LTV cumulativo: per il credito fondiario le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia sommano al nuovo mutuo il capitale residuo del precedente, e il totale deve restare entro l'80% del valore dell'immobile. - In caso di inadempimento, il creditore di secondo grado viene soddisfatto solo se resta capienza dopo il primo grado: rischio concreto di escussione senza recupero. - Le alternative da valutare per prime sono il mutuo di sostituzione con liquidità (la surroga, da sola, trasferisce solo il debito residuo) e il prestito personale non ipotecario. Domande frequenti: - D: È legale ottenere un mutuo con ipoteca di secondo grado? R: Sì, è pienamente legittimo: il Codice Civile (art. 2852 e seguenti) disciplina espressamente la possibilità di iscrivere più ipoteche sullo stesso immobile, ciascuna con il proprio grado di priorità. Il problema non è di legittimità ma di convenienza commerciale per il creditore: pochissime banche retail italiane accettano di erogare in secondo grado per il rischio di non essere soddisfatte in caso di asta. - D: Quali banche fanno mutui in secondo grado? R: Molte banche non erogano su un immobile che ha già un'ipoteca attiva. La legge però non lo vieta: l'art. 38 TUB chiede di regola l'ipoteca di primo grado, ma le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia ammettono il credito fondiario anche con iscrizioni precedenti, se il residuo del vecchio mutuo più il nuovo resta entro l'80% del valore, e alcune banche lo accettano solo a queste condizioni. Esistono operatori e finanziarie specializzate in credito ipotecario di nicchia che valutano queste operazioni caso per caso, con istruttorie più selettive; le condizioni e la disponibilità cambiano nel tempo, quindi verifica sempre l'offerta aggiornata direttamente con l'intermediario prima di procedere. - D: Quanto costa in più un mutuo di secondo grado rispetto a uno di primo grado? R: Non esiste un listino uniforme perché è un prodotto di nicchia con istruttoria individuale, ma nella prassi lo spread applicato è sensibilmente più alto di un primo grado standard per compensare il maggior rischio di mancato recupero in caso di escussione. - D: Cosa succede se non pago le rate del mutuo di secondo grado? R: La banca di secondo grado può comunque avviare l'esecuzione forzata e chiedere la vendita all'asta dell'immobile, ma nella distribuzione del ricavato viene soddisfatta solo dopo il creditore di primo grado (art. 2852 c.c.). Se il ricavato dell'asta non copre entrambi i debiti, il creditore di secondo grado rischia di recuperare solo in parte o nulla, pur mantenendo il diritto di agire sul resto del patrimonio del debitore. - D: Conviene di più un mutuo di sostituzione con liquidità rispetto a una seconda ipoteca? R: Spesso sì, ma va fatto il conto. Quella che viene chiamata surroga con liquidità è in realtà un mutuo di sostituzione: la surroga dell'art. 120-quater TUB trasferisce solo il debito residuo e non dà somme in più. La sostituzione estingue il mutuo esistente con uno nuovo che comprende la somma extra, con un'unica ipoteca di primo grado. È però un contratto nuovo, con i costi di notaio, perizia, istruttoria e imposta sostitutiva, e applica il tasso di oggi a tutto il debito: conviene confrontare il costo totale delle due strade prima di scegliere. ### Delibera mutuo condizionata: cosa significa URL: https://blog.gomutuo.it/blog/delibera-mutuo-condizionata-cosa-significa-documenti-integrativi Aggiornato: 2026-10-14 La delibera mutuo condizionata (o 'con riserva') è un'approvazione non ancora definitiva: la banca conferma di voler erogare il finanziamento ma subordina l'esito a una o più condizioni da soddisfare — di solito documenti integrativi (buste paga aggiornate, provvista per l'anticipo, atto notarile su un immobile terzo), un garante aggiuntivo, oppure la conferma della perizia. Non è un rifiuto: è una richiesta puntuale che, se evasa entro la scadenza scritta dalla banca nella sua comunicazione (nessuna legge fissa un termine), porta alla delibera definitiva. Se le condizioni non vengono soddisfatte entro la scadenza, la banca può archiviare la pratica o revocare l'approvazione. Punti chiave: - Non è un rifiuto: è un'approvazione subordinata a condizioni specifiche. - Le condizioni più comuni: documenti integrativi, garante, provvista anticipo, esito perizia. - Quanto tempo hai lo scrive la banca nella sua comunicazione: nessuna legge fissa un termine, e la proroga si chiede prima della scadenza. - Se non soddisfatte entro scadenza: archiviazione della pratica o revoca della delibera. - Chiedi sempre per iscritto l'elenco puntuale delle condizioni: evita di procedere solo su indicazioni verbali. - Con clausola sospensiva nel compromesso, il mancato sblocco della condizionata non fa perdere la caparra. Domande frequenti: - D: Cosa significa delibera mutuo condizionata? R: Significa che la banca ha valutato positivamente reddito, immobile e merito creditizio, ma prima di erogare chiede di soddisfare una o più condizioni puntuali — ad esempio un documento mancante, un garante, la conferma della provvista per l'anticipo o l'esito definitivo della perizia. Non equivale a un rifiuto: è un'approvazione a metà strada, che diventa definitiva quando le condizioni sono verificate. - D: Quanto tempo ho per soddisfare le condizioni della delibera? R: Dipende dalla banca e dal tipo di condizione: nessuna legge fissa un termine. Un documento mancante (busta paga, estratto conto) di solito si recupera in fretta; trovare un garante o completare pratiche notarili su terzi immobili richiede più tempo. Le scadenze sono indicate nella comunicazione di delibera condizionata, e il termine per consegnare i documenti dell'istruttoria è scritto anche nelle Informazioni generali della banca: se rischi di sforarle, contatta subito il referente e chiedi una proroga motivata prima che scada il termine. - D: La delibera condizionata può trasformarsi in un rifiuto? R: Sì, se le condizioni non vengono soddisfatte entro i termini o se, nel frattempo, emergono elementi nuovi che aggravano il rischio (nuovi debiti, ritardi CRIF, perizia molto sotto il prezzo di acquisto). In questi casi la banca può archiviare la pratica. Non è però un rifiuto automatico: nella maggior parte dei casi basta rispondere puntualmente alla richiesta per ottenere la delibera definitiva. - D: Qual è la differenza tra delibera condizionata e pre-delibera? R: La pre-delibera è una valutazione preliminare del solo profilo del richiedente, prima ancora di conoscere l'immobile, e non è vincolante. La delibera condizionata arriva invece dopo l'istruttoria completa (immobile incluso) ed è un'approvazione quasi definitiva, sospesa solo su punti specifici e circoscritti. È un passaggio molto più avanzato e affidabile della semplice pre-delibera. - D: Quali sono le condizioni più frequenti in una delibera condizionata? R: Le più comuni sono: documentazione reddituale aggiornata (buste paga, CU, F24 per autonomi), dimostrazione della provvista per anticipo e spese notarili, inserimento di un garante o cointestatario, esito formale della perizia sull'immobile, regolarizzazione di una difformità catastale minore, chiusura o rinegoziazione di un finanziamento in corso che alzava il rapporto rata/reddito. - D: Posso firmare il rogito con una delibera ancora condizionata? R: No. Al rogito si firma anche il contratto di mutuo, e la banca lo firma solo con una delibera definitiva (non più condizionata). Se il rogito è già fissato e le condizioni non sono ancora sciolte, è necessario concordare con il notaio uno spostamento della data: firmare senza la provvista disponibile espone all'inadempimento contrattuale verso il venditore. - D: Cosa succede se la banca chiede un garante come condizione? R: Significa che il rapporto rata/reddito o il profilo di rischio del richiedente, da solo, non raggiunge la soglia interna della banca. Un familiare o un terzo può prestare fideiussione, impegnandosi a pagare in caso di insolvenza del debitore principale. È una condizione impegnativa: prima di accettare, il garante dovrebbe far valutare la propria capacità reddituale, perché l'impegno resta valido per tutta la durata del mutuo. - D: Conviene cambiare banca se ricevo una delibera condizionata difficile da soddisfare? R: Dipende dal tipo di condizione. Se è oggettivamente irrealizzabile (es. garante che non si trova, provvista che non c'è) può convenire riaprire l'istruttoria con un altro istituto o tramite un mediatore creditizio (OAM), che confronta più banche in parallelo. Attenzione però ai tempi del compromesso: cambiare banca a metà istruttoria allunga il processo, quindi va valutato solo se la clausola sospensiva nel compromesso copre ancora un margine sufficiente. ### Aggiungere un cointestatario al mutuo dopo la firma: si può fare? (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cointestazione-mutuo-dopo-firma-si-puo-aggiungere-2026 Aggiornato: 2026-10-16 Aggiungere un cointestatario a un mutuo già firmato si può solo con il consenso della banca, perché il contratto ha forza di legge tra le parti (art. 1372 c.c.). Le strade sono due. Con l'accollo cumulativo (art. 1273 c.c.) il nuovo soggetto si affianca al debitore, che rimane obbligato in solido, e il contratto resta quello. Con il mutuo di sostituzione, nella stessa banca o in un'altra, un finanziamento nuovo intestato a entrambi estingue il vecchio: c'è una nuova istruttoria e si paga l'imposta sostitutiva, di regola lo 0,25%. La surroga gratuita non basta, perché lascia gli stessi intestatari. Punti chiave: - Non è possibile aggiungere un cointestatario in modo unilaterale: serve sempre il consenso della banca. - Accollo cumulativo: il nuovo soggetto si aggiunge come coobbligato, il debitore originario resta obbligato in solido. - Mutuo di sostituzione: un finanziamento nuovo, intestato a entrambi, estingue il vecchio; non è una novazione (art. 1230 c.c.). - In entrambi i casi la banca fa una nuova istruttoria completa sul profilo del nuovo cointestatario. - Costi: istruttoria e perizia secondo il foglio informativo della banca, notaio da preventivo scritto; l'imposta sostitutiva (di regola 0,25%) solo con il mutuo nuovo. - La surroga non serve a questo: trasferisce il mutuo a un'altra banca con gli stessi intestatari. Domande frequenti: - D: Posso aggiungere il mio coniuge al mutuo senza chiedere nulla alla banca? R: No. Il contratto di mutuo ha effetto solo tra le parti originarie (art. 1372 c.c.): non puoi modificare unilateralmente chi è obbligato verso la banca. Serve sempre il consenso dell'istituto di credito, che valuta il nuovo assetto tramite accollo cumulativo o mutuo di sostituzione. - D: Qual è la differenza tra accollo cumulativo e mutuo di sostituzione per aggiungere un cointestatario? R: Nell'accollo cumulativo (art. 1273 c.c.) il nuovo soggetto si affianca al debitore originario, che «rimane obbligato in solido col terzo»: il contratto di base non si estingue, cambia solo il numero di obbligati. Con il mutuo di sostituzione un finanziamento nuovo, intestato a entrambi, estingue il vecchio, con nuova istruttoria e imposta sostitutiva, di regola lo 0,25%. Non è una novazione: per l'art. 1230 c.c. servirebbe un'obbligazione «con oggetto o titolo diverso». - D: Quanto costa aggiungere un cointestatario a un mutuo già firmato? R: Non ci sono tariffe: quelle dei notai sono abrogate (art. 9 D.L. 1/2012), e il compenso va comunicato prima, per iscritto, con un preventivo. Istruttoria e perizia le indica il foglio informativo della banca. Con il mutuo di sostituzione si paga anche l'imposta sostitutiva sul nuovo finanziamento, di regola lo 0,25% anche su una seconda casa. Con l'accollo cumulativo no, perché non c'è un finanziamento nuovo. - D: La banca è obbligata ad accettare il nuovo cointestatario? R: No, ha piena discrezionalità. Sottopone il nuovo soggetto a una nuova istruttoria completa (reddito, CRIF, Centrale Rischi, rapporto rata/reddito complessivo) esattamente come per un mutuo ex novo. Se il profilo non è ritenuto solvibile, la banca può rifiutare l'operazione. - D: Conviene la surroga per aggiungere un secondo intestatario? R: No, la surroga non lo permette: trasferisce il mutuo a un'altra banca con gli stessi debitori (art. 120-quater TUB). Per un finanziamento a due nomi in un'altra banca serve un mutuo di sostituzione: nuovo contratto, nuova istruttoria e imposta sostitutiva, di regola lo 0,25%. Ha senso soprattutto se, insieme al cointestatario, vuoi anche un tasso migliore. - D: In quali casi si chiede di aggiungere un cointestatario al mutuo? R: I casi più frequenti sono: matrimonio o unione civile successivi alla stipula, avvio di una convivenza stabile con contributo del partner alle rate, necessità di aumentare il reddito complessivo considerato dalla banca per ottenere condizioni migliori o superare temporanee difficoltà di rimborso. ### Visura catastale: quanto costa online nel 2026 e come si legge URL: https://blog.gomutuo.it/blog/visura-catastale-quanto-costa-online-2026 Aggiornato: 2026-10-05 La visura catastale online è gratuita per tutti dal 1° gennaio 2025: con SPID, CIE o CNS si scarica dal sito dell'Agenzia delle Entrate anche per un immobile che non è tuo, cercandolo con foglio, particella e subalterno oppure con il nome dell'intestatario. Allo sportello dell'Ufficio provinciale - Territorio costa 3 € per immobile, particella o soggetto (tabella allegata al D.Lgs. 139/2024), ed è gratis per i propri immobili. La planimetria è gratuita, ma solo per i titolari e i loro delegati; la visura della mappa online è gratuita, mentre l'estratto di mappa digitale per gli aggiornamenti costa 30 € più il bollo. Nella visura si leggono identificativi, categoria, classe, consistenza, rendita e intestatari catastali, che però non provano la proprietà. Punti chiave: - Dal 1° gennaio 2025 la visura catastale online è gratuita per tutti, anche per gli immobili di altri: basta entrare nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. - Allo sportello costa 3 € per ogni immobile, particella o soggetto (voce 5.1.1 della tabella allegata al D.Lgs. 139/2024); per i propri immobili è gratis anche lì. - La planimetria la vedono solo i titolari e i loro delegati, gratis; si pagano 30 € più il bollo solo per la copia di una planimetria superata che esiste solo su carta. - La visura della mappa è gratuita online; l'estratto di mappa digitale che il tecnico usa per un tipo mappale o di frazionamento costa 30 € più il bollo, e il tipo altri 70 €. - Online, per un immobile non tuo, puoi avere la visura attuale per soggetto e quella attuale o storica per immobile; la storica per soggetto no. - La visura dice cos'è l'immobile per il catasto: chi è il proprietario e quali ipoteche ci sono si controlla con la visura ipotecaria. Domande frequenti: - D: La visura catastale online è gratis anche per una casa che non è mia? R: Sì. Dal 1° gennaio 2025 l'Agenzia delle Entrate rilascia gratis online anche le visure di immobili di cui non sei titolare: entri nell'area riservata con SPID, CIE o CNS e usi il servizio «Visure catastali di immobili non di proprietà». Puoi chiedere la visura attuale per soggetto e quella attuale o storica per immobile, indicando foglio, particella e subalterno; la storica per soggetto online non è prevista. Trento e Bolzano hanno un catasto proprio. - D: Quanto costa la visura catastale allo sportello nel 2026? R: All'Ufficio provinciale - Territorio dell'Agenzia delle Entrate costa 3 € per ogni immobile, particella o soggetto richiesto (voce 5.1.1 della tabella allegata al D.Lgs. 139/2024). È gratis se chiedi i dati di immobili di cui sei titolare, anche per una quota. La visura viene rilasciata in giornata; per i dati che esistono solo su carta bisogna andare all'ufficio competente, e la consultazione costa 5 € per documento. - D: Quanto costa l'estratto di mappa per aggiornamento nel 2026? R: 30 € più l'imposta di bollo per ogni estratto (voce 6.1 della tabella allegata al D.Lgs. 139/2024). È l'estratto di mappa digitale che il tecnico incaricato chiede su Sister per preparare con Pregeo un tipo mappale o di frazionamento, e contiene particelle di un solo foglio. Il tipo di aggiornamento costa poi altri 70 €. La semplice visura della mappa, invece, online è gratuita per tutti. - D: Posso avere la planimetria catastale di una casa che non è mia? R: Solo con una delega. La planimetria la vedono i titolari di diritti sull'immobile, i loro delegati e chi è legittimato, come il tecnico o il notaio incaricati, che la chiedono su Sister. Un agente immobiliare può averla con una delega scritta dell'intestatario, che vale 30 giorni. Per i titolari è gratuita, online e allo sportello. - D: Serve la visura catastale per l'ISEE? R: Serve la rendita che c'è scritta. Nella DSU gli immobili si indicano con il loro valore «quale definito ai fini IMU» (DPCM 159/2013, art. 5, comma 2), e per le case quel valore si calcola partendo dalla rendita catastale. Se non ce l'hai sotto mano, la visura dei tuoi immobili si scarica gratis online con SPID, CIE o CNS. - D: Che differenza c'è fra visura catastale e visura ipotecaria? R: La visura catastale viene dal catasto e dice cos'è l'immobile: identificativi, categoria, rendita, intestatari catastali. La visura ipotecaria legge i registri immobiliari: compravendite, ipoteche, pignoramenti. La prima online è gratuita per tutti; la seconda è gratuita solo per i propri immobili, per quelli di altri si pagano le tasse ipotecarie. Prima di comprare casa servono tutte e due. ### Provvigione dell'agenzia immobiliare 2026: quanto prende e chi la paga URL: https://blog.gomutuo.it/blog/provvigione-agenzia-immobiliare-quanto-prende-2026 Aggiornato: 2026-10-13 Per la provvigione dell'agenzia immobiliare non esiste una tariffa di legge: la percentuale si contratta e va scritta nell'incarico; in mancanza di accordo l'art. 1755 c.c. rinvia a tariffe professionali o usi e, in ultima istanza, al giudice. La devono sia il venditore sia l'acquirente, se l'affare si conclude grazie all'agenzia. Su un acquisto da 300.000 €, con una provvigione del 3% più IVA al 22% (un esempio, non una tariffa), il costo è di 10.980 € per parte. Chi compra l'abitazione principale può detrarre il 19% del compenso su massimo 1.000 € di spesa (art. 15, comma 1, lett. b-bis TUIR), cioè fino a 190 €. Punti chiave: - Non esiste una tariffa di legge: la percentuale si contratta e va scritta nell'incarico; senza accordo valgono tariffe professionali o usi e, alla fine, decide il giudice (art. 1755 c.c.). - Provvigione bilaterale: pagano sia venditore che acquirente (art. 1755 c.c.). - Esempio pratico, al 3% più IVA: su 300.000 € si pagano 9.000 € + IVA (10.980 €) a testa. - Agevolazione fiscale: detrazione 19% su max 1.000 € di spesa per l'acquisto dell'abitazione principale. - Obbligo iscrizione: il compenso spetta solo all'agente che la Camera di commercio ha iscritto nel Registro delle imprese o nel REA (art. 6 L. 39/1989; art. 73 D.Lgs. 59/2010). Domande frequenti: - D: Quanto prende di solito un'agenzia immobiliare? R: Non esiste una media ufficiale né una tariffa di legge: la percentuale si contratta, va scritta nell'incarico e può cambiare con la zona, il prezzo della casa e i servizi compresi. In mancanza di accordo l'art. 1755 c.c. rinvia a tariffe professionali o usi, come quelli raccolti dalla Camera di commercio della provincia, e in ultima istanza al giudice. Prima di firmare fatti scrivere la percentuale, IVA compresa. - D: Chi paga la provvigione, chi vende o chi compra? R: Entrambi. Ai sensi dell'art. 1755 del Codice Civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Esistono tuttavia accordi (es. 'zero provvigioni al venditore') che devono essere esplicitati nell'incarico scritto. - D: Quanto si detrae della provvigione dell'agenzia nel 730/2026? R: È possibile detrarre il 19% della provvigione pagata per l'acquisto dell'abitazione principale, su un importo massimo di 1.000 euro. Il risparmio fiscale massimo è di 190 euro. La detrazione è prevista dall'art. 15, comma 1, lett. b-bis del TUIR. - D: Quando si matura il diritto alla provvigione? R: Il diritto matura quando l'affare è concluso: con l'accettazione della proposta d'acquisto, se la proposta accettata vale già come preliminare, oppure con la firma del preliminare. Non è necessario attendere il rogito notarile, ma non basta una proposta accettata che impegna solo a firmare più avanti il vero preliminare (il cosiddetto «preliminare di preliminare», Cass. ord. 680/2024). Se c'è una condizione sospensiva, per esempio l'ottenimento del mutuo, il diritto nasce quando la condizione si avvera (art. 1757 c.c.). - D: L'IVA sulla provvigione è sempre al 22%? R: Sì, quando l'agenzia applica l'IVA: il compenso sconta l'aliquota ordinaria del 22%, anche quando compri la prima casa; un agente in regime forfettario, invece, non addebita l'IVA in fattura (L. 190/2014, art. 1 c. 58). Le aliquote ridotte del 4% e del 10% riguardano la vendita della casa da parte di un'impresa, non la mediazione. Nell'esempio con il 3% su 300.000 €, sui 9.000 € di provvigione l'IVA è di 1.980 €. ### Polizza CPI mutuo: esclusioni e cosa non copre (guida 2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-cpi-esclusioni-cosa-non-copre Aggiornato: 2026-10-05 La polizza CPI del mutuo non copre quasi mai: malattie o infortuni pregressi già diagnosticati prima della sottoscrizione o nei primi 30 giorni, le dimissioni volontarie o il licenziamento per giusta causa, l'invalidità permanente sotto una soglia minima (tipicamente il 60-66%), gli eventi che si verificano durante il periodo di carenza o franchigia, i lavoratori autonomi per la garanzia perdita del lavoro (salvo prodotti dedicati), e i sinistri legati a dolo, autolesionismo, abuso di alcol o stupefacenti, guerra o attività sportive pericolose non dichiarate. Le esclusioni esatte sono elencate nel DIP Danni e nel DIP Aggiuntivo: vanno lette prima della firma, perché sono la causa più frequente di rifiuto dell'indennizzo. Domande frequenti: - D: La polizza CPI copre le malattie che avevo già prima di firmare il mutuo? R: No. Quasi tutte le polizze CPI escludono le malattie o gli infortuni già diagnosticati, in cura o manifestatisi prima della decorrenza della polizza, o nei primi 15-30 giorni successivi (periodo di carenza). Se ometti di dichiararlo in fase di adesione, l'assicurazione può rifiutare l'indennizzo per reticenza (art. 1892 c.c.). - D: Se mi licenzio io, la CPI paga le rate? R: No. La garanzia perdita del lavoro copre solo il licenziamento subito dal lavoratore dipendente (per riduzione di personale, giustificato motivo oggettivo, ecc.), non le dimissioni volontarie né il licenziamento per giusta causa o colpa grave del lavoratore. - D: I lavoratori autonomi e le partite IVA sono coperti dalla CPI? R: Nella maggior parte dei prodotti standard la garanzia «perdita del lavoro» è riservata ai lavoratori dipendenti a tempo indeterminato. Esistono polizze CPI dedicate ai lavoratori autonomi, ma prevedono di norma requisiti più stringenti (es. cessazione involontaria dell'attività, procedure concorsuali) e non la semplice riduzione di reddito. - D: Qual è la soglia minima di invalidità per essere risarciti? R: Dipende dal contratto, ma è tipicamente tra il 60% e il 66% di invalidità permanente accertata secondo le tabelle medico-legali indicate in polizza. Un'invalidità inferiore alla soglia, anche se reale e documentata, non attiva l'indennizzo. - D: Cosa succede se il sinistro avviene durante la franchigia? R: Se l'evento (disoccupazione, malattia) si verifica o viene notificato durante il periodo di franchigia o di carenza iniziale della polizza, l'assicurazione non è tenuta a pagare. La durata di questi periodi va sempre controllata nel DIP prima della firma. - D: Guerra, uso di droghe o sport estremi sono sempre esclusi? R: Sì, sono esclusioni standard in quasi tutte le polizze CPI/PPI: dolo o autolesionismo dell'assicurato, stato di ebrezza o uso di stupefacenti, partecipazione attiva a fatti di guerra o disordini civili, e pratica di sport pericolosi non dichiarati in adesione (es. paracadutismo, immersioni subacquee oltre certe profondità). - D: Cosa posso fare se l'assicurazione rifiuta il mio sinistro CPI? R: Presenta prima un reclamo scritto alla compagnia, che deve rispondere entro 45 giorni. Se la risposta non arriva o non ti soddisfa, dal 15 gennaio 2026 puoi ricorrere all'Arbitro Assicurativo: si fa online, senza avvocato, costa 20 € (restituiti se il ricorso è accolto) e vale solo per contratti già conclusi. Puoi anche rivolgerti all'IVASS o, per le controversie con la banca distributrice, all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF). ### Polizza CPI mutuo: facoltativa o obbligatoria? Cosa dice la legge (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-cpi-facoltativa-o-obbligatoria-mutuo Aggiornato: 2026-10-06 No, la polizza CPI (Credit Protection Insurance) NON è obbligatoria per legge. Di solito la banca chiede come condizione la polizza contro incendio e scoppio, ma può chiedere anche la CPI, per il mutuo o per un tasso migliore: in quel caso, per l'art. 28 del D.L. 1/2012, deve accettare la polizza con un livello di garanzia equivalente che trovi tu sul mercato, senza cambiare le condizioni del mutuo. Obbligarti a prendere la sua è una pratica commerciale scorretta (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo). Punti chiave: - La legge non impone la polizza CPI: se la banca la chiede come condizione per il mutuo, puoi portarne una equivalente di un'altra compagnia, e non può obbligarti a prendere la sua. - La polizza Incendio e Scoppio, che tutela l'immobile ipotecato, la banca la chiede di regola per tutta la durata del mutuo. - L'art. 28 del D.L. 1/2012 impone alla banca di accettare, senza cambiare le condizioni, la polizza con un livello di garanzia equivalente che trovi sul mercato. - Se la banca propone la polizza, deve dirti quanto ci guadagna: l'art. 28, comma 3-bis, del D.L. 1/2012 le impone di dichiarare la provvigione percepita in valore assoluto e in percentuale. - Hai 60 giorni per recedere dalla polizza proposta dalla banca all'atto della stipula, e il mutuo resta valido ed efficace (art. 28, comma 2-bis, D.L. 1/2012). - Una polizza facoltativa va presentata come tale: Banca d'Italia e IVASS chiedono di non usare frasi che la facciano sembrare necessaria (comunicazione del 17 marzo 2020). Domande frequenti: - D: La banca può rifiutare il mutuo se non firmo la CPI? R: Può chiedere una polizza come condizione, ma non può pretendere che sia la sua: per l'art. 28 del D.L. 1/2012 deve accettare la polizza che trovi sul mercato, se offre un livello di garanzia equivalente, senza cambiare le condizioni del mutuo. Obbligarti a sottoscrivere la polizza della banca è una pratica commerciale scorretta (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo), sanzionabile dall'Antitrust. - D: Quale assicurazione chiede di regola la banca per il mutuo? R: La polizza incendio e scoppio, che protegge l'immobile, cioè l'oggetto della garanzia ipotecaria, dai danni di incendio, esplosione e scoppio: la banca la chiede di regola come condizione del mutuo. Può chiedere anche altre polizze, come la CPI, ma deve accettare quella equivalente che trovi tu sul mercato, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). - D: Posso portare una polizza vita fatta con un'altra compagnia? R: Sì. Per l'art. 28 del D.L. 1/2012 la banca deve accettare la polizza che trovi tu sul mercato, se offre un livello di garanzia equivalente a quella che propone, e non può cambiare il tasso o le altre condizioni del mutuo perché hai scelto un'altra compagnia. - D: Cosa succede se recedo dalla polizza dopo il rogito? R: Puoi recedere entro 60 giorni dalla polizza proposta dalla banca all'atto della stipula del finanziamento: lo prevede l'art. 28, comma 2-bis, del D.L. 1/2012, che precisa che in caso di recesso il contratto di finanziamento resta valido ed efficace. In più, da un contratto individuale di assicurazione sulla vita si può recedere entro 30 giorni da quando si riceve la comunicazione che il contratto è concluso (art. 177 del Codice delle assicurazioni). - D: La banca deve darmi due preventivi di altre compagnie? R: No: quell'obbligo non è previsto dall'art. 28 del D.L. 1/2012. Quello che la banca deve fare è accettare, senza variare le condizioni del mutuo, la polizza che trovi tu sul mercato con garanzie equivalenti, e dichiararti la provvigione che percepisce sulla polizza proposta, in valore assoluto e in percentuale (comma 3-bis). - D: Cosa dicono Banca d'Italia e IVASS sulle polizze vendute insieme al mutuo? R: In una comunicazione congiunta del 17 marzo 2020 chiedono a banche e compagnie di dire con chiarezza se una polizza è obbligatoria o facoltativa. Quella facoltativa va presentata come un servizio in più, senza frasi che facciano temere al cliente di non avere il mutuo, e non può condizionare la concessione del finanziamento. Il costo di quella obbligatoria entra nel TAEG. ### Mutuo con stipendio 1.500 euro: quanto puoi chiedere (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-stipendio-1500-euro-quanto-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Con 1.500 € netti al mese puoi chiedere indicativamente 95.670 € in 25 anni (107.279 € in 30), con una rata di circa 495 € al mese: è quanto si ottiene con la prassi del rapporto rata/reddito (33% del netto) e i tassi fissi rilevati il 13 ottobre 2026. È una stima: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 150 € ti toglie circa 28.991 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Cointestando il mutuo con un secondo reddito la cifra sale in proporzione. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 1.500 € netti la rata massima sostenibile è ~495 €/mese, pari al 33% del reddito netto. - A tasso fisso il capitale ottenibile va da circa 82.545 € (20 anni) a circa 107.279 € (30 anni). - Un altro finanziamento da 150 € al mese toglie circa 28.991 € di mutuo su 25 anni. - Cointestare e allungare la durata aumentano l'importo; la garanzia Consap, per le categorie di legge, non lo aumenta ma può permettere di comprare senza anticipo, se la banca lo concede. - LTV prudente 70-80% e assenza di altri finanziamenti in corso restano decisivi per l'approvazione. Domande frequenti: - D: Qual è la rata massima sostenibile con uno stipendio di 1.500 euro? R: Di solito la banca vuole la rata entro il 30% del reddito netto, la soglia prudenziale, o il 33%, la prassi: con 1.500 € netti sono fra 450 e 495 € al mese. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. - D: Quanto mutuo posso ottenere con 1.500 euro di stipendio? R: Con una rata di circa 495 € al mese e un TAN pari all'IRS di pari durata più uno spread stimato di 0,30%, il capitale finanziabile va da circa 82.545 € su 20 anni a circa 107.279 € allungando a 30 anni, con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026. - D: Qual è l'LTV consigliato per un mutuo con stipendio basso? R: Con redditi contenuti è preferibile restare sotto la soglia standard dell'80%, così da ottenere condizioni migliori. Con la garanzia Consap prima casa si può arrivare fino al 100% in presenza dei requisiti previsti. - D: Serve un garante per ottenere il mutuo con uno stipendio di 1.500 euro? R: Non sempre. Con contratto a tempo indeterminato e rata entro il 30-33% del netto il mutuo può essere approvato senza garante. Un garante o un cointestatario diventano utili per aumentare l'importo richiesto o se il rapporto rata/reddito supera le soglie prudenziali. - D: Qual è la durata di ammortamento più conveniente in questo caso? R: Con stipendi contenuti, 25-30 anni è spesso la scelta più efficace per abbassare la rata e aumentare il capitale ottenibile, anche se il costo totale degli interessi cresce. Va valutato l'equilibrio tra capitale necessario e sostenibilità nel tempo. - D: Cosa succede se cambio lavoro dopo aver acceso il mutuo? R: Il cambio di lavoro non incide sulle rate già concordate. In caso di difficoltà si può chiedere alla banca la rinegoziazione della durata; se invece perdi il lavoro senza averlo scelto tu, esiste la sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini, che chiede un ISEE fino a 30.000 € e un mutuo fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno, ed esclude per esempio le dimissioni senza giusta causa. - D: Conviene chiedere il mutuo da soli o in coppia con 1.500 euro di stipendio? R: Cointestare il mutuo con un secondo reddito aumenta la rata sostenibile in proporzione, perché la banca somma gli stipendi: con due stipendi da 1.500 € la rata sale a circa 990 € e il mutuo a 25 anni raddoppia, a circa 191.340 €, rispetto a un solo intestatario. ### Dopo la perizia cosa succede: tempi di approvazione del mutuo e rogito URL: https://blog.gomutuo.it/blog/dopo-il-perito-cosa-succede-mutuo-tempi Aggiornato: 2026-10-05 Dopo la perizia la banca approva il mutuo di solito in 7-20 giorni lavorativi: 2-5 perché il perito le consegni la relazione e altri 5-15 perché l'ufficio crediti emetta la delibera definitiva. Se la perizia è positiva, dopo la delibera arrivano l'offerta vincolante, con almeno sette giorni per decidere, e la relazione notarile preliminare, se la banca non l'ha già chiesta prima; il rogito si fissa di solito 15-30 giorni dopo la delibera. Dal sopralluogo alla firma passano in genere 35-60 giorni solari. Punti chiave: - Il perito consegna la relazione in 2-5 giorni lavorativi dal sopralluogo. - La delibera definitiva richiede tra i 5 e i 15 giorni dopo la ricezione della perizia. - Il rogito si fissa di solito 15-30 giorni dopo la delibera definitiva. - Se la perizia è più bassa del prezzo d'acquisto, potrebbe essere necessario rinegoziare l'importo del mutuo. - Abusi edilizi non sanabili o difformità gravi possono bloccare definitivamente l'erogazione. Domande frequenti: - D: Quanto tempo passa dalla perizia alla delibera definitiva? R: In media passano tra i 7 e i 20 giorni lavorativi. Il perito impiega circa 2-5 giorni per inviare la relazione alla banca, che ne usa poi altri 5-15 per l'analisi tecnica e la delibera definitiva. - D: La banca può rifiutare il mutuo dopo la perizia? R: Sì. Anche se la situazione reddituale è ottima (pre-delibera positiva), la banca può negare il mutuo se l'immobile presenta gravi abusi edilizi non sanabili, problemi di commerciabilità o se il valore di perizia è troppo basso rispetto all'ipoteca richiesta. - D: Cosa succede se la perizia è più bassa del prezzo di acquisto? R: La banca calcola l'LTV (Loan To Value) sul valore minore tra prezzo d'acquisto e valore di perizia. Se la perizia è più bassa, la banca erogherà l'80% (o la percentuale pattuita) del valore di perizia, costringendo l'acquirente a coprire la differenza con più capitale proprio. - D: Chi comunica l'esito della perizia al mutuatario? R: Solitamente è il consulente della banca o il broker creditizio a comunicare l'esito. In alcuni casi, il perito stesso può dare un'indicazione informale durante il sopralluogo, ma l'ufficialità arriva solo dopo la validazione della banca. - D: Cosa succede se il perito trova abusi edilizi? R: Se gli abusi sono lievi e sanabili, il perito può inserire una condizione di sanatoria nel rapporto. Se sono gravi e non sanabili, la banca emetterà esito negativo e il mutuo verrà rifiutato. - D: Dopo quanto tempo scade la perizia del mutuo? R: Generalmente una perizia immobiliare ha una validità che oscilla tra i 6 e i 12 mesi, a seconda delle policy interne della banca. Se il rogito slitta oltre questo termine, la banca potrebbe richiedere un aggiornamento della valutazione. ### Come richiedere un mutuo online nel 2026: Guida 100% Digitale URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-richiedere-mutuo-online-2026 Aggiornato: 2026-08-02 Per richiedere un mutuo online nel 2026 occorre identificarsi tramite SPID o CIE, caricare i documenti (reddito e immobile) in un'area riservata protetta e firmare i contratti tramite Firma Digitale o OTP (One Time Password). Sebbene l'istruttoria sia 100% digitale, rimangono 'fisici' il sopralluogo del perito e l'atto notarile di compravendita e mutuo, che può però essere gestito con firma elettronica in presenza del notaio o tramite piattaforme notarili certificate. Punti chiave: - Identità Digitale: SPID e CIE di livello 2 o 3 sono indispensabili per l'accesso rapido. - Firma Elettronica: Il 100% dei contratti preliminari e bancari oggi si firma via OTP o FEA. - Documentazione: Il caricamento avviene via upload o integrazione con l'Agenzia delle Entrate. - Perizia e Notaio: Sono gli unici due passaggi che richiedono ancora un'interazione fisica o ibrida. - Velocità: Una richiesta online può ottenere una pre-delibera in meno di 24 ore nel 2026. Domande frequenti: - D: Posso richiedere il mutuo online senza SPID? R: Sebbene alcune banche permettano ancora l'identificazione tradizionale tramite videochiamata, nel 2026 lo SPID (o la CIE) è diventato lo standard di fatto per accelerare la pratica e garantire la massima sicurezza legale. - D: La firma digitale via cellulare (OTP) è sicura? R: Sì, la Firma Elettronica Avanzata (FEA) tramite OTP via SMS o App ha lo stesso valore legale della firma autografa per i contratti di mutuo, secondo il Codice dell'Amministrazione Digitale (CAD). - D: Devo comunque andare dal notaio? R: Sì, in Italia la forma pubblica dell'atto notarile è obbligatoria. Tuttavia, nel 2026 molti notai utilizzano l'atto informatico, permettendoti di firmare su tablet anziché su carta, e in alcuni casi specifici è possibile l'atto a distanza tramite piattaforma certificata. - D: Quanto tempo ci vuole per una delibera online? R: Grazie all'Open Banking e all'automazione, molte banche online forniscono un esito di fattibilità immediato e una delibera reddituale entro 3-5 giorni lavorativi. - D: Il mutuo online costa meno? R: Spesso sì: le banche digitali hanno costi operativi inferiori e frequentemente offrono zero spese di istruttoria o tassi (spread) più competitivi rispetto alle filiali fisiche. ### Sospensione mutuo cointestato: se l'ex non firma (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/sospensione-mutuo-cointestato-ex-coniuge-non-firma-2026 Aggiornato: 2026-10-15 Per sospendere le rate di un mutuo cointestato con il Fondo Gasparrini (L. 244/2007, D.M. 132/2010) il modulo Consap deve essere firmato da tutti i cointestatari, anche da chi non ha i requisiti (compila il riquadro 1 per dare l'assenso). Se l'ex coniuge non firma o è irreperibile la domanda si blocca: restano come alternative la sospensione negoziale con la banca (fuori Fondo, discrezionale) o l'accollo liberatorio a favore del cointestatario che vuole proseguire i pagamenti. Punti chiave: - Il modulo Consap per il Fondo Gasparrini deve essere firmato da TUTTI i cointestatari del mutuo, anche da chi non ha i requisiti per il beneficio (compila solo il riquadro 1 per dare l'assenso). - Se un cointestatario — es. l'ex coniuge — rifiuta di firmare o è irreperibile, la banca non inoltra la domanda a Consap: la sospensione tramite Fondo Gasparrini non parte. - L'assegnazione della casa coniugale non elimina l'obbligo di firma: verso la banca contano solo i nomi sul contratto di mutuo, non chi abita l'immobile. - Alternative: sospensione negoziale diretta con la banca (fuori Fondo, discrezionale), accollo liberatorio a favore del cointestatario che vuole proseguire, mediazione tramite avvocato. - Il rifiuto di firma non estingue la responsabilità solidale (art. 1292 c.c.): la banca può rivalersi per l'intero importo su chiunque dei cointestatari. Domande frequenti: - D: Il Fondo Gasparrini richiede davvero la firma di entrambi i cointestatari? R: Sì. Secondo le FAQ ufficiali di Consap, il modulo di domanda deve essere sottoscritto da tutti i cointestatari del mutuo. Chi non possiede i requisiti di accesso al Fondo compila comunque il riquadro 1 del modello per dare il proprio assenso formale alla sospensione. - D: Cosa succede se l'ex coniuge cointestatario si rifiuta di firmare? R: Senza la sua firma la banca non può inoltrare la domanda a Consap: la sospensione tramite Fondo Gasparrini resta bloccata. Restano percorribili una mediazione tramite l'avvocato della separazione, una sospensione negoziale diretta con la banca, oppure l'accollo liberatorio se un cointestatario vuole proseguire da solo. - D: L'assegnazione della casa in separazione permette di chiedere la sospensione da soli? R: No. L'assegnazione riguarda il diritto di abitare l'immobile e non modifica l'intestazione del mutuo. Verso la banca e verso Consap restano cointestatari entrambi gli ex coniugi, con pari obbligo di firma sul modulo del Fondo Gasparrini. - D: Esiste una sospensione che non richiede il consenso di tutti i cointestatari? R: Il Fondo Gasparrini no. Alcune banche offrono moratorie interne negoziate caso per caso con condizioni discrezionali; non è un diritto garantito e va richiesto direttamente allo sportello. - D: Se il cointestatario è irreperibile, come lo dimostro alla banca? R: Servono elementi oggettivi: ultima residenza nota, tentativi di notifica non andati a buon fine, eventuale dichiarazione del legale che segue la separazione. La banca valuta questi elementi internamente, ma non esiste una procedura standard che sostituisca la firma mancante nel modulo Consap. - D: Se non riesco a sospendere e smetto di pagare la mia parte, cosa succede? R: Il mutuo cointestato comporta responsabilità solidale (art. 1292 c.c.): la banca può chiedere l'intera rata a uno qualsiasi dei cointestatari. Se le rate restano non pagate, dopo un preavviso il ritardo può essere registrato nei sistemi di informazioni creditizie (SIC, come CRIF) a nome di tutti e due, indipendentemente da chi doveva pagare cosa per accordo interno. La sofferenza nella Centrale dei Rischi è un'altra cosa: la banca la segnala solo dopo aver valutato «la situazione finanziaria complessiva» del cliente, senza basarsi «solo su singoli eventi, ad esempio uno o più ritardi» (Banca d'Italia). ### Posso comprare due case contemporaneamente con un solo mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-comprare-due-case-contemporaneamente-con-un-solo-mutuo Aggiornato: 2026-09-29 Sì: una banca può erogare un unico mutuo garantito da due ipoteche su due immobili diversi acquistati nello stesso rogito o in rogiti ravvicinati, purché il rapporto rata/reddito e l'LTV complessivo siano sostenibili. Il vincolo non è tecnico ma fiscale: le agevolazioni prima casa (imposta di registro 2% o IVA 4%, ex art. 1 Nota II-bis DPR 131/1986) spettano a una sola unità immobiliare. Sul secondo immobile si pagano imposte da seconda casa (registro 9% da privato, IVA 10% da costruttore) e servono perizia e istruttoria separate anche a fronte di un solo contratto di mutuo. Punti chiave: - Un unico mutuo può finanziare due immobili contemporaneamente, garantito da due ipoteche distinte (una per casa), anche se acquistati con lo stesso rogito o con atti ravvicinati. - Non esistono due 'prime case': le agevolazioni fiscali prima casa (registro 2%/IVA 4%) spettano a una sola unità immobiliare per nucleo familiare, ex art. 1 Nota II-bis DPR 131/1986. - Sul secondo immobile si applicano le imposte ordinarie: registro 9% (min 1.000 €) da privato o IVA 10% (4% solo per prima casa) da costruttore, più imposte ipotecaria e catastale fisse. - Le banche valutano l'LTV cumulativo sul valore complessivo dei due immobili, non separatamente: LTV più alti (70-80%) sono più difficili da ottenere su due garanzie insieme. - Servono due perizie distinte (una per immobile) con relativo onorario del tecnico, anche se l'istruttoria del mutuo è unica. - Ogni immobile riceve una propria iscrizione ipotecaria: due atti di garanzia nello stesso rogito notarile, con relativi costi di iscrizione raddoppiati. Domande frequenti: - D: Si può fare un solo mutuo per comprare due case insieme? R: Sì, tecnicamente è possibile: la banca eroga un unico finanziamento garantito da due ipoteche distinte, una per ciascun immobile, anche nello stesso rogito notarile. La condizione è che il rapporto rata/reddito complessivo del richiedente sia sostenibile e che entrambi gli immobili superino la perizia di garanzia richiesta dall'istituto. - D: Posso avere le agevolazioni prima casa su entrambi gli immobili? R: No. L'art. 1 della Nota II-bis del DPR 131/1986 riserva le agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2% o IVA al 4%) a un solo immobile per persona. L'eccezione (comma 4-bis) riguarda chi ha già una casa comprata con le agevolazioni: può averle sulla nuova se si impegna a vendere la vecchia entro due anni dal nuovo acquisto. Sul secondo immobile acquistato contemporaneamente si applicano le imposte ordinarie da seconda casa. - D: Quanto costa di tasse il secondo immobile acquistato insieme al primo? R: Se il venditore è un privato, l'imposta di registro sulla seconda casa è del 9% del valore catastale rivalutato (minimo 1.000 €), più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di imposta catastale. Se il venditore è un'impresa costruttrice con vendita soggetta a IVA, si applica il 10% di IVA (o 4% solo se sull'immobile spettano comunque i requisiti prima casa) più imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale a 200 € ciascuna. - D: Come valuta la banca l'LTV se garantisco il mutuo con due immobili? R: La banca calcola l'LTV (loan to value) sul valore periziato complessivo dei due immobili offerti in garanzia, non su ciascuno singolarmente. Un mutuo di 300.000 € su due case che valgono insieme 500.000 € corrisponde a un LTV cumulativo del 60%, generalmente più facile da ottenere rispetto a un LTV alto (75-80%) concentrato su un solo immobile. - D: Servono due perizie se il mutuo è unico? R: Sì. Ogni immobile offerto in garanzia richiede una perizia tecnica separata, con relativo onorario per il perito incaricato dalla banca (indicativamente 250-450 € a immobile). Anche l'iscrizione ipotecaria avviene con un atto distinto per ciascun immobile, con conseguente raddoppio dei relativi costi notarili e fiscali di iscrizione. - D: Conviene comprare due case con un solo mutuo o con due mutui separati? R: Dipende dal profilo. Un mutuo unico semplifica la gestione (una sola rata, un solo piano di ammortamento) e può consentire condizioni migliori se l'LTV cumulativo è più basso. Due mutui separati, anche con banche diverse, permettono di negoziare condizioni specifiche per ciascun immobile e di gestire eventuali estinzioni anticipate o vendite in modo indipendente, senza dover frazionare un'unica garanzia complessa. - D: Cosa succede se in futuro vendo solo uno dei due immobili? R: Con un mutuo unico garantito da due ipoteche, la vendita di uno solo dei due immobili richiede in genere un frazionamento del mutuo o un'estinzione parziale con liberazione dell'ipoteca su quell'immobile, operazione che comporta tempi tecnici e costi aggiuntivi. Per questo motivo, se si prevede di rivendere uno dei due immobili a breve termine, può essere preferibile valutare due mutui distinti fin dall'inizio. ### Posso comprare casa dai miei genitori con mutuo? Cosa controlla la banca URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-comprare-casa-dai-miei-genitori-con-mutuo Aggiornato: 2026-10-13 Sì, puoi comprare casa dai tuoi genitori con un mutuo: nessuna norma lo vieta e il mutuo si chiede come per ogni acquisto, purché il prezzo sia vero e pagato con mezzi tracciabili, perché nell'atto si dichiara come è stato pagato (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006). La banca presta di solito fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia: su una casa da 200.000 € sono 160.000 €, circa 828 € al mese in 25 anni ai tassi di oggi. La cifra cambia con il prezzo, la perizia e il tuo reddito. Un prezzo di favore abbassa il mutuo ma non le imposte, e lo sconto può contare come donazione nei conti con i tuoi fratelli (artt. 737 e 809 c.c.). Punti chiave: - La banca presta di solito fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia: 160.000 € su una casa da 200.000 €, 120.000 € se il prezzo scende a 150.000 €. - Con il prezzo-valore le imposte si calcolano sul valore catastale: lo sconto in famiglia non le abbassa, e nascondere parte del prezzo costa una sanzione dal 50 al 100% della differenza d'imposta. - Lo sconto può contare come donazione indiretta: nell'eredità si conferisce ai coeredi (art. 737 c.c.) e, se intacca la loro legittima, si può ridurre (art. 809 c.c.), anche se i fratelli avevano dato l'assenso (art. 557 c.c.). - Prima casa e detrazione degli interessi (19% su massimo 4.000 € l'anno) spettano come in ogni acquisto. Domande frequenti: - D: Un genitore può vendere la casa a un figlio? R: Sì. Nessuna norma vieta a un figlio maggiorenne di comprare la casa dei genitori: i divieti di comprare del codice civile riguardano altri casi, come chi amministra beni altrui (art. 1471 c.c.). - D: Serve il consenso dei fratelli per comprare la casa dei genitori? R: No: se la casa è dei tuoi genitori, vendono senza la firma degli altri figli, e un loro assenso, dato mentre il genitore è vivo, non vale come rinuncia alla riduzione (art. 557 c.c.). Se invece un genitore è morto e i fratelli hanno ereditato una quota della casa, per quella quota serve la loro firma (art. 1103 c.c.). - D: Posso comprare la casa dei miei genitori a un prezzo più basso del mercato? R: Sì, con tre effetti. La banca calcola il mutuo sul prezzo, se è più basso della perizia: con 150.000 € invece di 200.000 € il massimo scende da 160.000 a 120.000 €. Le imposte, con il prezzo-valore, restano uguali. E lo sconto può valere come donazione indiretta, da rimettere nel conto con i coeredi quando si divide l'eredità (art. 737 c.c.). - D: Conviene comprare la casa dai genitori o farsela donare? R: Dipende da chi deve ricevere i soldi. Con la vendita i tuoi genitori incassano il prezzo e, se è vicino al valore, la quota degli altri figli non è toccata. Con la donazione non incassano nulla e le imposte sono di norma più basse, ma la casa rientra per intero nei conti dell'eredità. - D: E se i miei genitori vogliono continuare a vivere in casa? R: Possono venderti la nuda proprietà e tenersi l'usufrutto, che dura quanto la loro vita (art. 979 c.c.). Il prezzo è più basso: per il fisco, con un genitore di 70 anni la nuda proprietà vale il 60% della casa. Per il mutuo decide la perizia della banca: alcune banche non finanziano la nuda proprietà, altre sì, con condizioni sull'usufruttuario. ### Polizze CPI e PPI: cosa sono e che differenza c'è? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-cpi-vs-ppi-differenze-mutuo Aggiornato: 2026-10-06 CPI (Credit Protection Insurance) e PPI (Payment Protection Insurance) indicano lo stesso tipo di polizza: un'assicurazione che protegge il rimborso di un mutuo o di un prestito. La legge non distingue fra le due sigle: l'IVASS, nella guida per i consumatori, chiama PPI tutte le polizze connesse a mutui e finanziamenti, comprese quelle sulla vita, mentre l'autorità europea EIOPA e molte banche usano CPI. Quello che cambia da una polizza all'altra sono le coperture: morte e invalidità permanente, che di solito chiudono il debito residuo, oppure inabilità temporanea e perdita del lavoro, che pagano alcune rate. Su un mutuo di molti anni pesa di più il primo gruppo, perché in gioco c'è tutto il debito. Punti chiave: - CPI e PPI sono due nomi dello stesso tipo di polizza: la legge non le distingue. La guida IVASS chiama PPI tutte le polizze connesse a mutui e finanziamenti; l'autorità europea EIOPA usa CPI. - Conta cosa c'è dentro: morte e invalidità permanente di solito chiudono il debito residuo; inabilità temporanea e perdita del lavoro pagano solo alcune rate. - La legge non le impone; se la banca ne chiede una come condizione, deve accettare la polizza che trovi tu sul mercato con un livello di garanzia equivalente (art. 28 D.L. 1/2012). - Solo la componente vita/invalidità permanente ≥5% è detraibile al 19% (max 530 €/anno, art. 15 TUIR). - In caso di estinzione anticipata o surroga hai diritto al rimborso del premio unico non goduto (art. 22, comma 15-quater, D.L. 179/2012 e art. 39 Reg. IVASS 41/2018). Domande frequenti: - D: Posso avere sia una PPI sia una CPI sullo stesso finanziamento? R: Sono due nomi dello stesso tipo di polizza, quindi la domanda vera è quali coperture hai. Puoi avere una polizza unica con più coperture, che l'IVASS chiama multirischi, oppure polizze separate, per esempio una vita e una per la perdita del lavoro. L'importante è non pagare due volte lo stesso rischio: confronta gli eventi coperti prima di aggiungerne un'altra. - D: Le banche italiane per il mutuo propongono più spesso PPI o CPI? R: Propongono polizze di protezione del credito, che in filiale si chiamano spesso CPI e che la guida IVASS chiama PPI. Di solito sono polizze collettive: la banca è il contraente e tu aderisci con un modulo. Nell'indagine IVASS del 2016, sui dati del 2014, il 79,3% dei prodotti era in forma collettiva e nel 58% dei casi erano pacchetti con coperture vita e danni insieme. - D: PPI e CPI sono detraibili fiscalmente? R: Solo la componente caso morte e invalidità permanente ≥5% della polizza è detraibile al 19% IRPEF (art. 15 TUIR), fino a un massimale di 530 € l'anno. Le garanzie perdita del lavoro e inabilità temporanea non danno diritto a detrazione, comunque si chiami la polizza. - D: Se il mutuatario muore, la PPI paga il debito residuo? R: Dipende dalle coperture, non dalla sigla. Se la polizza ha la garanzia per il caso di morte, di solito paga il debito residuo. Se copre solo perdita del lavoro o inabilità temporanea, in caso di decesso non paga e il debito passa agli eredi, che possono continuare a pagare, estinguerlo o rinunciare all'eredità. Controlla nel DIP quali eventi sono assicurati. - D: In caso di disoccupazione, cosa copre la CPI rispetto alla PPI? R: La copertura per la perdita del lavoro funziona allo stesso modo comunque si chiami la polizza: paga alcune rate, oppure il debito se il contratto lo prevede, e di solito vale solo per chi ha un contratto a tempo indeterminato. Non paga con le dimissioni o con il licenziamento per giusta causa. Quante rate, e dopo quanti giorni, lo dicono le condizioni. - D: Conviene PPI o CPI per un prestito personale? R: Per un prestito breve e di importo contenuto il rischio principale è restare senza reddito per qualche mese: può bastare una copertura che paga le rate in caso di perdita del lavoro o inabilità. Prima di aggiungere morte e invalidità guarda quanto costano rispetto al debito. Nei prestiti con cessione del quinto, invece, l'assicurazione è obbligatoria, ricorda l'IVASS. ### Polizza CPI mutuo: quanto costa nel 2026 e da cosa dipende il premio URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-cpi-mutuo-costo-quanto-costa-2026 Aggiornato: 2026-10-06 La polizza CPI non ha una tariffa unica, e un prezzo medio ufficiale non risulta: il premio dipende dall'età di chi si assicura, dall'importo e dalla durata del mutuo e dalle coperture scelte. Di solito si paga con un premio unico alla firma, che la banca può aggiungere al mutuo: in quel caso paghi anche gli interessi. Con i tassi di oggi, ogni 1.000 € di premio finanziati in un mutuo a 25 anni costano circa 552 € di interessi. Il costo vero è scritto nella polizza o nel modulo di adesione, con la parte che va a chi la vende: nell'indagine IVASS del 2016 sulle polizze abbinate a mutui e prestiti, con i dati del 2014, le provvigioni fisse erano il 44,32% dei premi. Punti chiave: - Non esiste una tariffa unica e non risulta un prezzo medio ufficiale: il premio della CPI dipende da età, importo e durata del mutuo e coperture scelte. - Il premio è di solito unico e anticipato; se viene aggiunto al mutuo, paghi anche gli interessi su quella somma per tutta la durata. - Una parte del premio va a chi vende la polizza: nell'indagine IVASS del 2016, sui dati del 2014, le provvigioni fisse erano il 44,32% dei premi. - Il costo si legge nella polizza o nel modulo di adesione, che indicano quanto paghi e quanto va all'intermediario (art. 39, comma 7, Reg. IVASS 41/2018). - Solo la componente vita/invalidità permanente ≥5% è detraibile al 19% fino a 530€/anno (art. 15 TUIR). - In caso di estinzione anticipata o surroga hai diritto al rimborso del premio unico non goduto, e secondo IVASS è l'intermediario finanziario a doversi attivare senza attendere la tua richiesta. Domande frequenti: - D: Quanto costa in media la polizza CPI su un mutuo? R: Una media ufficiale non risulta: il premio dipende da età, importo e durata del mutuo e coperture, e nei documenti di IVASS e Banca d'Italia che abbiamo letto non c'è un prezzo di riferimento. Si sa invece quanto pesa la vendita: nell'indagine IVASS del 2016, sui dati del 2014, le provvigioni fisse erano il 44,32% dei premi. Per il tuo caso conta il preventivo: premio totale, coperture e parte che va all'intermediario. - D: Perché la CPI costa di più se sottoscritta in banca? R: Due cose la appesantiscono spesso: il premio unico aggiunto al mutuo, su cui paghi gli interessi per tutta la durata, e le provvigioni di chi la vende. La guida della Banca d'Italia sul mutuo avverte che la polizza proposta dalla banca «potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato»: per saperlo chiedi un preventivo esterno a parità di coperture. - D: Il costo della CPI incide sul TAEG del mutuo? R: Sì, se la polizza è un requisito per ottenere il mutuo, o per ottenerlo alle condizioni offerte: in quel caso il premio entra nel TAEG (art. 120-quinquies, comma 2, TUB). Se invece è davvero facoltativa, cioè puoi rinunciarci senza che cambino delibera e tasso, il suo costo resta fuori dal TAEG e va indicato a parte. - D: Dove trovo scritto il costo della polizza CPI? R: Prima di firmare, nel DIP aggiuntivo, alla rubrica «Quali costi devo sostenere?», che indica anche la parte che va agli intermediari. Alla firma, nella polizza o nel modulo di adesione, che devono riportare quanto paghi e l'importo percepito dall'intermediario (art. 39, comma 7, Reg. IVASS 41/2018). In più la banca deve dirti la provvigione che incassa, in euro e in percentuale (art. 28, comma 3-bis, D.L. 1/2012). - D: Quale parte della CPI è detraibile fiscalmente? R: È detraibile al 19% solo la quota di premio riferita alle garanzie caso morte e invalidità permanente non inferiore al 5%, fino a un massimo di 530€ l'anno (art. 15 TUIR). Le garanzie di perdita del lavoro e inabilità temporanea non sono detraibili. - D: Se estinguo il mutuo in anticipo, mi rimborsano la CPI? R: Sì. Per i premi unici hai diritto al rimborso della quota di premio non goduta, riferita al periodo che va dall'estinzione del finanziamento alla scadenza della copertura. Nella sua guida sulle polizze connesse a mutui e finanziamenti IVASS precisa che è l'intermediario finanziario a doversi attivare per restituirti i premi non goduti, senza attendere la tua richiesta; in alternativa puoi chiedere che la polizza prosegua fino alla scadenza. ### Mutuo tra parenti con scrittura privata: rischi fiscali 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-tra-parenti-scrittura-privata-rischi-2026 Aggiornato: 2026-10-12 Un prestito fra parenti per comprare casa è un mutuo (art. 1813 c.c.) e può essere infruttifero, ma va scritto: per il fisco, se la misura degli interessi non è scritta, si calcolano al tasso legale (art. 45 TUIR). Fatto solo a voce non si registra. Il contratto firmato da tutti e due va registrato entro 30 giorni con il 3% della somma (art. 9 della tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986); la sola ricognizione di debito firmata da chi riceve, che conferma il debito, paga 200 € e solo in caso d'uso (Cassazione, Sezioni Unite, n. 7682/2023). Bonifici tracciati e un piano di rimborso aiutano a provare il prestito. Punti chiave: - Un prestito tra parenti è giuridicamente un mutuo (art. 1813 c.c.): può essere infruttifero e formalizzato con scrittura privata. - Registrazione: il contratto firmato da tutti e due va registrato entro 30 giorni con il 3% della somma (art. 9 della tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986); la sola ricognizione di debito firmata da chi riceve paga 200 € e solo in caso d'uso (Cass. SS.UU. 7682/2023). - Se non provi il rimborso, il prestito può essere trattato come una liberalità indiretta: il fisco la può accertare solo se risulta da tue dichiarazioni in un controllo, con l'8% sulla parte oltre la franchigia, che per un figlio è di 1.000.000 € (art. 56-bis D.Lgs. 346/1990). - Franchigie donazione 2026: 1M€ figli/coniuge (4% oltre), 100.000 € fratelli (6%), 0 € altri (6-8%). - Prova indispensabile: bonifico causale 'prestito infruttifero', piano di rimborso scritto, bonifici di restituzione tracciati. - Se hai anche un mutuo bancario, comunica il prestito familiare in fase di istruttoria: incide su DTI e merito creditizio. - Il D.Lgs. 139/2024 ha ABOLITO il coacervo successorio (dal 1/1/2025): resta però il coacervo tra donazioni successive fatte dallo stesso donante allo stesso donatario (art. 57 TUS). Domande frequenti: - D: Devo registrare la scrittura privata di prestito tra parenti? R: Dipende da cosa firmate. Il contratto di prestito firmato da tutti e due va registrato entro 30 giorni con il 3% della somma (art. 9 della tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986), e senza registrazione la sanzione è il 120% dell'imposta, con un minimo di 250 € (art. 69). La sola ricognizione di debito, firmata da chi riceve per confermare un debito già nato, paga 200 € e solo in caso d'uso (Cassazione, Sezioni Unite, n. 7682/2023; Agenzia delle Entrate, risposta n. 52/2026). Il prestito fatto solo a voce non si registra. - D: Il prestito tra parenti deve avere interessi? R: No, può essere infruttifero, ma va scritto: senza un patto diverso gli interessi sono dovuti (art. 1815 c.c.) e, per il fisco, se la misura non è scritta si calcolano al tasso legale (art. 45, comma 2, TUIR). Se prevedi interessi, devono restare sotto la soglia d'usura, fissata ogni trimestre con un decreto del Ministero dell'Economia; per chi presta sono redditi di capitale da dichiarare (art. 44 TUIR). - D: Quando l'Agenzia delle Entrate riqualifica il prestito come donazione? R: In casi limitati: una liberalità indiretta si può accertare solo se risulta da dichiarazioni dell'interessato in un controllo fiscale, e allora si paga l'8% sulla parte che supera la franchigia, che per un figlio è di 1.000.000 € (art. 56-bis D.Lgs. 346/1990). Senza bonifici di restituzione, però, è più difficile dimostrare che era un prestito: la difesa migliore resta la tracciabilità delle rate. - D: Fino a quanto posso ricevere dai genitori senza pagare imposta di donazione? R: La franchigia 2026 tra genitori-figli e coniugi è di 1.000.000 € a persona (art. 56, comma 1, lett. a), D.Lgs. 346/1990). Oltre soglia si paga il 4% sull'eccedenza. Il D.Lgs. 139/2024 ha abolito il coacervo successorio (dal 1/1/2025): la franchigia non si erode più sommando donazioni pregresse ed eredità. Resta invece il coacervo tra donazioni successive fatte dallo stesso donante allo stesso donatario (art. 57 TUS), rilevante solo per calcolare la franchigia residua tra donazioni. - D: Che franchigia hanno fratelli e altri parenti? R: Fratelli/sorelle: franchigia 100.000 €, aliquota 6% oltre. Parenti fino al 4° grado e affini fino al 3°: nessuna franchigia, aliquota 6%. Altri soggetti (amici, conviventi non registrati): nessuna franchigia, aliquota 8%. - D: La banca del mutuo può contestare un prestito familiare 'nascosto'? R: Sì. Se in istruttoria dichiari di finanziarti con capitale proprio ma in realtà quei soldi sono un prestito, stai omettendo un debito che incide sul DTI (debt-to-income). In caso di controllo può portare a revoca del mutuo per false dichiarazioni. Meglio dichiararlo: molte banche lo accettano se ben strutturato. - D: Il prestito familiare per comprare casa vale come 'donazione indiretta'? R: Può diventarlo se i genitori rinunciano a farsi restituire i soldi, o se pagano il prezzo direttamente al venditore senza chiedere niente indietro. In questo secondo caso è una liberalità collegata all'acquisto della casa: se l'atto di acquisto paga l'imposta di registro proporzionale o l'IVA, l'imposta di donazione non si applica (art. 1, comma 4-bis, D.Lgs. 346/1990). Con il contratto di prestito e i bonifici di rimborso resta un prestito, anche se infruttifero. - D: Posso dedurre gli interessi di un prestito tra parenti nel 730? R: No, se il prestito non è garantito da ipoteca: la detrazione del 19% riguarda gli interessi dei mutui garantiti da ipoteca su un immobile e presi per comprare la casa da adibire ad abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), e un prestito fra parenti di solito non lo è. ### Stipendio 2.000 € netti: quanto mutuo puoi chiedere URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-stipendio-2000-euro-quanto-chiedere Aggiornato: 2026-10-08 Con uno stipendio netto di 2.000 € al mese la rata massima sostenibile, applicando la regola del terzo del reddito, è di circa 660 €: con i tassi fissi di oggi corrisponde a un mutuo di circa 128.000 € in 25 anni (143.000 € in 30), e con un secondo stipendio da 2.000 € cointestato la cifra raddoppia. È una stima fatta con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026: cambia con l'età, che decide la durata possibile, con gli altri finanziamenti in corso (una rata da 300 € ti toglie circa 58.000 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con 2.000 € netti la rata massima sostenibile è ~660 €/mese, pari al 33% del netto. - Con un TAN pari all'IRS di pari durata più lo spread stimato (tassi del 13 ottobre 2026), il capitale ottenibile è ~127.560-143.038 € (25-30 anni). - Da 25 a 30 anni il capitale aumenta di ~15.478 € ma crescono gli interessi totali. - Cointestato con due stipendi da 2.000 € si arriva a ~255.120-286.077 €. - Una rata da 300 € di altri finanziamenti toglie circa 57.982 € di mutuo a 25 anni. - LTV standard 80%: serve un anticipo del 20%; con il Fondo Consap prima casa, per le categorie ammesse, si compra senza anticipo solo una casa che costa quanto il mutuo. - Estinguere prestiti in corso e aumentare l'anticipo sono le leve più efficaci. Domande frequenti: - D: Con 2.000 € netti quanto anticipo serve per comprare casa? R: LTV massimo standard 80%: per una casa da 175.000 € il mutuo copre al massimo 140.000 € e servono almeno 35.000 € di anticipo (con 2.000 € netti un mutuo così regge solo in 30 anni: a 25 il massimo è 127.560 €), più il 6-10% di spese accessorie (notaio, imposte, agenzia). Con il Fondo Consap prima casa (solo per alcune categorie, come gli under 36, e per chi non ha altre case) la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: senza anticipo compri una casa che costa quanto il mutuo. - D: Con 2.000 € di stipendio serve un garante per il mutuo? R: Non è obbligatorio con reddito stabile (indeterminato, buona anzianità) e Centrale Rischi pulita. Il garante o cointestatario è utile con contratto a termine, rata/reddito già alto per altri finanziamenti, oppure per superare il capitale indicativo di questa fascia, riportato nella tabella in pagina. - D: Cambia qualcosa tra prima casa e seconda casa con 2.000 € netti? R: Sì: sulla prima casa l'imposta di registro è al 2% (9% sulla seconda) o l'IVA al 4% (10%), l'imposta sostitutiva sul mutuo è lo 0,25% (2% sulla seconda) e gli interessi danno la detrazione IRPEF del 19%; il Fondo Consap vale solo per la prima casa e solo per le categorie previste dalla legge. Sulla seconda casa alcune banche finanziano una quota più bassa del valore e mancano le agevolazioni, quindi il capitale effettivo per l'acquisto è più basso. - D: Quali spese accessorie considerare oltre alla rata? R: Il notaio, che non ha una tariffa fissa e deve darti prima un preventivo scritto; le imposte sull'atto (registro al 2% sulla prima casa o al 9%, oppure IVA al 4% o al 10% se compri da un'impresa che vende con IVA); istruttoria e perizia della banca; la polizza incendio e scoppio, che la banca chiede per tutta la durata del mutuo. Il mutuo all'80% non le copre: vanno sommate all'anticipo. - D: Meglio il fisso o il variabile con 2.000 € netti? R: Con i tassi rilevati il 13 ottobre 2026 il TAN stimato è 3,13% sul variabile (Euribor 3 mesi più spread medio) e 3,81% sul fisso a 25 anni (IRS più spread medio). Con reddito singolo e rata prossima al 33% del netto il fisso è più prudente; il variabile conviene solo se la rata resta ampiamente sostenibile anche in caso di rialzo dell'indice. - D: Le altre rate in corso riducono l'importo ottenibile? R: Sì, perché la banca somma tutte le rate. Se paghi già 200 € al mese di prestito auto, dei 660 € di rata sostenibile per il mutuo ne restano 460 € e a 25 anni il capitale scende a circa 88.906 €. Estinguere i finanziamenti in corso prima della domanda è spesso la leva più efficace. - D: Cointestare con il partner aumenta davvero l'importo? R: Sì: con due stipendi da 2.000 € (4.000 € totali) la rata sostenibile sale a ~1.320 € al mese e il capitale a ~255.120-286.077 €, il doppio del singolo reddito. ### Mutuo ristrutturazione seconda casa 2026: come funziona, costi e bonus 36% URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-ristrutturazione-seconda-casa-2026 Aggiornato: 2026-09-22 Il mutuo ristrutturazione seconda casa è un finanziamento ipotecario finalizzato ai lavori su un immobile diverso dall'abitazione principale. Rispetto al mutuo prima casa ha condizioni più rigide: LTV tipico 50-70% del valore post-lavori, imposta sostitutiva al 2% (contro lo 0,25% della prima casa) e nessuna detrazione degli interessi passivi ex art. 15 TUIR, riservata all'abitazione principale. Il Bonus Casa 2026 (Legge di Bilancio 199/2025) copre comunque le spese di ristrutturazione al 36% su un massimale di 96.000 €, contro il 50% della prima casa. Punti chiave: - Il mutuo ristrutturazione seconda casa finanzia lavori su immobili diversi dall'abitazione principale (casa vacanza, investimento, immobile ereditato). - LTV più basso della prima casa: tipicamente 50-70% del valore post-lavori, contro 60-80%. - Imposta sostitutiva al 2% (contro 0,25% prima casa): su un mutuo di 100.000 € sono 2.000 € invece di 250 €. - Niente detrazione 19% sugli interessi passivi (art. 15 TUIR): riservata all'abitazione principale. - Il Bonus Casa 2026 (L. 199/2025) resta comunque disponibile al 36% su max 96.000 € di spesa (50% solo su abitazione principale). - Tassi più alti di 0,20-0,50 punti rispetto al mutuo prima casa per il maggior rischio percepito dalla banca. - Il bonus mobili 2026 (50% su max 5.000 €) è collegato ai lavori di ristrutturazione, non alla destinazione prima/seconda casa. Domande frequenti: - D: Si può ottenere un mutuo per ristrutturare la seconda casa? R: Sì. Le banche erogano mutui ipotecari finalizzati alla ristrutturazione anche su seconde case (residenze secondarie, case vacanza, immobili locati), a condizioni più prudenti rispetto alla prima casa: LTV più basso, imposta sostitutiva al 2% e nessuna detrazione degli interessi. Serve comunque perizia, computo metrico e titolo abilitativo dei lavori come per un mutuo ristrutturazione ordinario. - D: Qual è la differenza di imposta sostitutiva tra prima e seconda casa? R: L'imposta sostitutiva sul mutuo per la prima casa è dello 0,25% dell'importo finanziato; per la seconda casa sale al 2%. Su un mutuo ristrutturazione di 60.000 € la differenza è netta: 150 € per la prima casa contro 1.200 € per la seconda casa, un costo una tantum da mettere in conto nel budget dell'operazione. - D: Gli interessi del mutuo ristrutturazione seconda casa sono detraibili? R: No. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (art. 15 TUIR, comma 1-ter), con tetto di 2.582,28 €/anno, è riservata ai mutui destinati alla ristrutturazione dell'abitazione principale del contribuente. Per una seconda casa questa detrazione non spetta, indipendentemente da come viene usato l'immobile (vacanza, investimento, uso familiare). - D: Quanto è il Bonus Casa 2026 per la ristrutturazione di una seconda casa? R: Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) il Bonus Casa è al 36% delle spese sostenute per gli immobili diversi dall'abitazione principale (contro il 50% per la prima casa), su un massimale di spesa di 96.000 € per unità immobiliare, da recuperare in 10 quote annuali di pari importo tramite dichiarazione dei redditi. - D: Qual è l'LTV massimo per un mutuo ristrutturazione su una seconda casa? R: Le banche applicano tipicamente un LTV più contenuto rispetto alla prima casa: 50-70% del valore periziato post-lavori, contro il 60-80% riconosciuto sull'abitazione principale. Alcuni istituti richiedono inoltre un reddito complessivo più solido o garanzie aggiuntive, perché la seconda casa non beneficia delle tutele e dei fondi di garanzia pubblici riservati alla prima abitazione. - D: Conviene di più un mutuo o un prestito personale per ristrutturare la seconda casa? R: Per importi sotto i 30.000 € e lavori non strutturali (bagno, cucina, infissi) il prestito personale è più rapido perché non richiede ipoteca, perizia né notaio, anche se il TAN è più alto (7-11%). Per importi superiori a 50.000 € o interventi strutturali il mutuo ristrutturazione resta più conveniente sul lungo periodo, nonostante l'imposta sostitutiva più alta sulla seconda casa. - D: Il bonus mobili 2026 vale anche per la seconda casa ristrutturata? R: Sì. Il bonus mobili ed elettrodomestici (50% su un massimo di 5.000 € di spesa per il 2026) è collegato all'aver sostenuto spese di ristrutturazione edilizia sull'immobile, non alla sua destinazione come prima o seconda casa. È quindi utilizzabile anche arredando una seconda casa appena ristrutturata, purché i lavori siano iniziati prima dell'acquisto dei mobili. - D: Servono garanzie aggiuntive per un mutuo ristrutturazione su una seconda casa? R: Spesso sì. Non essendo disponibili strumenti come il Fondo Garanzia Prima Casa CONSAP, riservato all'abitazione principale, le banche possono richiedere un garante, un LTV più basso o polizze fideiussorie aggiuntive, soprattutto se il richiedente ha già un mutuo in corso sulla prima casa che incide sul rapporto rata/reddito complessivo. ### Mutuo con due stipendi cointestato: quanto puoi chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-due-stipendi-cointestato-quanto-chiedere Aggiornato: 2026-09-29 Cointestare un mutuo con due stipendi permette di sommare i redditi netti mensili e applicare la regola del 30-35% sulla somma totale. Con due stipendi da 2.000 €, per esempio, il reddito familiare è di 4.000 € netti e la rata massima sostenibile supera i 1.300 € al mese. Quanto capitale quella rata finanzia dipende da durata e tasso: la tabella in pagina lo calcola per sei combinazioni di stipendi sugli indici di mercato aggiornati. Rispetto a un singolo richiedente la capacità di indebitamento raddoppia. Punti chiave: - Le banche sommano i redditi netti dei due cointestatari per calcolare la rata massima. - La regola del 30-35% si applica al totale: due stipendi da 1.500 € permettono una rata di ~990 €. - Con due stipendi da 2.000 €, il capitale ottenibile a 25 anni è di circa 255.120 €. - Il cointestatario è un debitore principale, a differenza del garante che interviene solo in caso di insolvenza. - Indici alla rilevazione del 13 ottobre 2026: IRS a 25 anni 3,51%, che con lo spread stimato porta il TAN fisso a 3,81%. Domande frequenti: - D: È obbligatorio essere sposati per cointestare un mutuo? R: No, le banche accettano cointestazioni tra conviventi, partner non sposati, amici o familiari. L'importante è che entrambi dimostrino un reddito stabile e affidabilità creditizia. - D: Cosa succede se uno dei due cointestatari perde il lavoro? R: Entrambi i cointestatari sono responsabili in solido del debito. Se uno non può pagare, la banca chiederà l'intera rata all'altro. È consigliabile stipulare polizze assicurative protettive (CPI). - D: Possiamo cointestare il mutuo se uno ha un contratto a termine? R: Sì, ma il reddito a termine viene spesso pesato meno o non considerato affatto se non c'è una forte storicità. Il cointestatario con contratto indeterminato farà da traino alla pratica. - D: Con due stipendi da 2.000 euro netti, serve un garante? R: Solitamente no. Con 4.000 € netti totali e una rata entro i 1.320 €, la pratica è solida. Il garante può essere richiesto se l'importo è molto elevato o l'età dei richiedenti è avanzata. - D: Si può togliere un cointestatario in futuro? R: Sì, tramite l'accollo liberatorio o la rinegoziazione, ma la banca deve dare il consenso verificando che il reddito residuo sia sufficiente a sostenere la rata da solo. - D: Due stipendi part-time valgono come uno full-time? R: Sì, ai fini matematici la banca somma i netti. Tuttavia, due part-time stabili sono spesso visti con favore perché diversificano il rischio occupazionale della famiglia. ### Mutuo coppia due stipendi 2.000 euro: quanto si ottiene URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-coppia-due-stipendi-2000-euro Aggiornato: 2026-10-15 Una coppia con due stipendi netti da 2.000 € (4.000 € netti totali al mese) può sostenere una rata fino a circa un terzo del reddito complessivo, cioè poco più di 1.300 € al mese. Quanto mutuo quella rata finanzia dipende dalla durata e dallo spread applicato dalla banca sopra l'IRS di pari durata: la tabella in pagina riporta gli importi su 20, 25 e 30 anni per tre livelli di spread, ricalcolati sugli indici aggiornati con la relativa data di rilevazione. Punti chiave: - Con 2×2.000 € netti (4.000 € totali) la rata sostenibile al 33% del reddito è di 1.320 €/mese. - Con un TAN pari all'IRS di pari durata più lo spread medio stimato, il mutuo ottenibile è di circa 255.120 € a 25 anni o 286.077 € a 30 anni. - Lo spread pesa: fra il minimo e il massimo della forchetta stimata (0,20%-0,40%) il capitale a 25 anni cambia di circa 5.386 €. - Cointestare il mutuo somma i due redditi netti: la capacità di indebitamento è doppia rispetto a un solo stipendio da 2.000 €. - L'LTV standard è 80%: per un immobile da 300.000 € servono almeno 60.000 € di anticipo più le spese notarili e di istruttoria. - La garanzia del Fondo Consap, riservata alle categorie di legge come le giovani coppie (sposate da almeno 2 anni o con la stessa residenza da almeno 2 anni, con almeno uno dei due sotto i 36 anni), non alza il mutuo: permette di comprare senza anticipo una casa che costa quanto il mutuo, e vale per mutui fino a 250.000 €, meno dei circa 255.120 € che la coppia regge in 25 anni. Domande frequenti: - D: Con due stipendi da 2.000 euro quanto mutuo si può chiedere? R: Con 4.000 € netti totali la rata sostenibile è di 1.320 €, pari al 33% del reddito. Con un TAN pari all'IRS di pari durata (3,51% a 25 anni, rilevazione del 13 ottobre 2026) più uno spread stimato di 0,30% corrisponde a un mutuo di circa 255.120 € a 25 anni o 286.077 € a 30 anni. Con lo spread più basso della forchetta si arriva a circa 289.620 € su 30 anni. - D: Conviene cointestare il mutuo tra i due partner? R: Sì, se entrambi hanno un reddito stabile: la banca somma i due netti e calcola la rata sostenibile sul totale, raddoppiando di fatto la capacità di indebitamento rispetto a un solo stipendio da 2.000 €, che alle stesse condizioni permetterebbe un mutuo di circa 127.560 € a 25 anni. La cointestazione rende inoltre entrambi corresponsabili del debito. - D: Quanto anticipo serve con l'LTV standard? R: Con LTV all'80% (lo standard più diffuso) il mutuo copre quattro quinti del valore dell'immobile e l'anticipo è il quinto restante: per il capitale ottenibile a 25 anni, circa 255.120 €, serve un immobile da circa 318.901 € e un anticipo di almeno 63.780 €. A questo si aggiungono le spese d'acquisto della prima casa, che ipotizziamo al 5-6% del prezzo (imposte, notaio, perizia e istruttoria; agenzia esclusa). - D: Se uno dei due ha un contratto a tempo determinato, cambia qualcosa? R: Sì. Molte banche non contano da solo un reddito a tempo determinato; altre sì, se c'è continuità di lavoro per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, a volte contandolo solo in parte. In coppia aiuta che l'altro abbia un reddito stabile. La garanzia del Fondo Consap non dipende dal tipo di contratto: è riservata a categorie di legge, come le giovani coppie, e anche con la garanzia la decisione sul mutuo resta della banca. - D: I due stipendi da 2.000 euro devono essere entrambi da lavoro dipendente? R: No. Conta il reddito netto che si può documentare. Per un autonomo o una partita IVA la banca guarda la media delle ultime dichiarazioni dei redditi, e di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre. Nel forfettario il reddito sono i ricavi moltiplicati per il coefficiente di redditività, non il fatturato. - D: Con due stipendi da 2.000 euro si può accedere al mutuo giovani coppie Consap? R: Sì, se la coppia è sposata da almeno 2 anni o ha la stessa residenza da almeno 2 anni, almeno uno dei due non ha compiuto 36 anni e alla domanda nessuno dei due possiede altre abitazioni, nemmeno all'estero (salvo alcune case ereditate). L'ISEE conta solo per la misura della garanzia: 50% della quota capitale, che su richiesta sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo. Il mutuo non sale, resta quello che la rata regge: la garanzia permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo, per mutui fino a 250.000 €, meno dei circa 255.120 € che la coppia regge in 25 anni. Le esenzioni fiscali per gli under 36 sull'acquisto, invece, sono scadute: nel 2026 si pagano le imposte ordinarie della prima casa. ### Mutuo cartolarizzato: cosa cambia se la banca vende il credito (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cartolarizzato-cessione-credito-cosa-cambia-2026 Aggiornato: 2026-07-25 Se la banca cede o cartolarizza il tuo mutuo (L. 130/1999 e art. 58 TUB) il contratto resta identico: stesso tasso, stessa rata, stesso piano di ammortamento e stessa ipoteca. Cambia solo il soggetto a cui sono destinati i pagamenti, che di norma continua a essere gestito da un servicer incaricato (spesso la banca stessa in qualità di sub-servicer) con addebito sullo stesso conto o IBAN già in uso, salvo comunicazione scritta di variazione. La cessione è opponibile al debitore quando notificata o pubblicata con avviso in Gazzetta Ufficiale (art. 58 TUB) e non richiede il consenso del mutuatario; puoi comunque continuare a fare surroga, estinzione anticipata o rinegoziazione come prima. Punti chiave: - La cartolarizzazione (L. 130/1999) e la cessione in blocco (art. 58 TUB) non modificano tasso, rata, durata o ipoteca del mutuo: cambia solo il creditore titolare del credito. - La cessione è opponibile al debitore anche solo con pubblicazione di avviso in Gazzetta Ufficiale, senza bisogno del tuo consenso (art. 58 c.3 TUB, in deroga all'art. 1264 c.c.). - Nella pratica continui quasi sempre a pagare come prima: la riscossione resta spesso affidata alla banca originaria come sub-servicer, o a un servicer che comunica le nuove coordinate. - Puoi comunque chiedere surroga, estinzione anticipata o rinegoziazione: la cessione del credito non sospende questi diritti previsti dalla Legge Bersani. - Opponibilità e prova della titolarità sono due cose diverse: in giudizio il debitore che contesta può chiedere che venga prodotto il contratto di cessione, ma su questo la giurisprudenza non è uniforme. - Prima di pagare a un soggetto nuovo, verifica sempre l'identità del cessionario tramite l'elenco degli intermediari vigilati da Banca d'Italia e chiedi per iscritto la prova della cessione. Domande frequenti: - D: Cosa significa che il mio mutuo è stato cartolarizzato? R: Significa che la banca ha ceduto il credito derivante dal tuo mutuo (insieme a molti altri, in blocco) a una società veicolo (SPV) ai sensi della Legge 130/1999, che finanzia l'acquisto emettendo titoli (ABS) venduti a investitori istituzionali. È un'operazione di gestione del bilancio bancario, non un segnale di difficoltà del tuo rapporto. Il contratto di mutuo, le condizioni economiche e l'ipoteca restano invariati. - D: Devo dare il mio consenso per la cessione del mutuo? R: No. L'art. 58 del Testo Unico Bancario consente alla banca di cedere crediti in blocco senza il consenso del debitore ceduto, in deroga alla regola generale dell'art. 1264 c.c. La cessione diventa efficace ed è opponibile al debitore quando pubblicata con avviso nella Gazzetta Ufficiale e, per le cartolarizzazioni, iscritta nel registro delle imprese, oppure quando notificata individualmente. - D: A chi devo pagare le rate dopo che il mutuo è stato ceduto? R: Nella grande maggioranza dei casi continui a pagare sullo stesso conto/IBAN: la banca cedente resta incaricata della riscossione come sub-servicer per conto del nuovo titolare del credito (SPV o cessionario). Se cambiano le coordinate di pagamento, la comunicazione arriva per iscritto (lettera o PEC) dalla banca o dal servicer incaricato. Paga solo dietro comunicazione ufficiale verificabile: mai a seguito di una semplice telefonata. - D: Posso ancora fare la surroga se il mio mutuo è stato ceduto o cartolarizzato? R: Sì. La cessione del credito non incide sul diritto alla portabilità previsto dalla Legge Bersani (art. 120-quater TUB, L. 40/2007): puoi trasferire il mutuo a costo zero verso un'altra banca esattamente come se non fosse mai stato ceduto. La banca subentrante dovrà solo acquisire il conteggio estintivo dal soggetto attualmente titolare del credito o dal suo servicer. - D: Come faccio a sapere se il mio mutuo è stato ceduto o cartolarizzato? R: Puoi verificarlo in tre modi: 1) controlla se hai ricevuto una comunicazione scritta dalla banca; 2) consulta gli avvisi di cessione crediti pubblicati in Gazzetta Ufficiale, sezione 'Inserzioni'; 3) chiedi per iscritto alla tua banca l'attuale titolare del credito e il nome del servicer incaricato della gestione, indicando gli estremi del tuo mutuo. - D: Un servicer o una società di recupero crediti può chiedermi il pagamento senza provare la cessione? R: Può chiederlo, ma se sei in regola con i pagamenti hai diritto a richiedere la prova della titolarità del credito prima di modificare le modalità di pagamento. In sede di giudizio il debitore che contesta può chiedere che venga prodotto il contratto di cessione o un documento che identifichi il suo credito dentro il blocco ceduto: su questo la giurisprudenza di merito e di legittimità non è uniforme, quindi conviene farsi assistere. ### Comprare casa da un parente con il mutuo: rischi e limiti 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-casa-parenti-rischi-agevolazioni-2026 Aggiornato: 2026-10-13 Comprare casa da un genitore o da un parente stretto con un mutuo è legale, e il mutuo si chiede come per ogni acquisto: la perizia deve rispecchiare il valore di mercato reale, non un prezzo di favore, perché l'immobile diventa garanzia ipotecaria. Le agevolazioni prima casa restano valide alle stesse condizioni di qualunque acquisto. Con il prezzo-valore un prezzo basso non cambia le imposte, ma nasconderne una parte costa le imposte sul prezzo vero più una sanzione dal 50 al 100% della differenza d'imposta. Se il venditore-parente è indebitato, l'operazione rischia inoltre l'azione revocatoria dei suoi creditori entro 5 anni. Punti chiave: - La compravendita tra parenti è legale e il mutuo si chiede come per ogni acquisto: il perito stima il valore di mercato e la banca presta di solito fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia. - Con il prezzo-valore (art. 1 c. 497 L. 266/2005) le imposte si calcolano sul valore catastale: uno sconto in famiglia non le cambia, ma il prezzo in atto deve essere quello vero, perché nasconderne una parte costa le imposte sul prezzo vero più una sanzione dal 50 al 100% della differenza d'imposta. - Le agevolazioni prima casa seguono le regole di ogni acquisto, decadenza compresa: la parentela con chi vende non conta. - Se il parente che vende ha debiti, i suoi creditori possono impugnare la vendita con l'azione revocatoria entro 5 anni dall'atto (artt. 2901 e 2903 c.c.). Domande frequenti: - D: È legale comprare casa da un genitore o da un fratello con un mutuo? R: Sì, è pienamente legale. La compravendita tra parenti segue le stesse regole di qualunque atto notarile: rogito, imposte, eventuale mutuo ipotecario. Nell'atto si dichiara se c'è parentela in linea retta (art. 26 D.P.R. 131/1986) e come è stato pagato il prezzo. Se il prezzo non viene pagato davvero, la vendita è simulata e nasconde una donazione, che vale solo se ne ha la forma (art. 1414 c.c.). - D: E se compro casa da un fratello o da uno zio? R: Mutuo, imposte d'acquisto e agevolazioni prima casa seguono le stesse regole. Cambiano due cose: la presunzione di donazione dell'art. 26 D.P.R. 131/1986 vale solo fra coniugi e parenti in linea retta, e la collazione riguarda solo figli, discendenti e coniuge (art. 737 c.c.). Uno sconto fatto per favorirti resta però una liberalità: se intacca la legittima del coniuge, dei figli o, in mancanza di figli, dei genitori del venditore, loro possono chiederne la riduzione (artt. 536, 538 e 809 c.c.). - D: Il figlio mantiene le agevolazioni prima casa se compra dai genitori? R: Sì, alle stesse condizioni di qualsiasi altro acquirente: casa non di categoria A/1, A/8 o A/9, nel Comune in cui ha la residenza, la porta entro 18 mesi o lavora; nessun'altra abitazione nello stesso Comune di cui sia titolare da solo o con il coniuge; nessun'altra casa comprata con le agevolazioni in tutta Italia, salvo venderla entro due anni. Se rivende prima di 5 anni senza ricomprare entro un anno, decade. - D: Cos'è l'azione revocatoria e quando riguarda la vendita tra parenti? R: È lo strumento con cui un creditore del venditore-parente può far dichiarare inefficace nei propri confronti un atto che ha ridotto il patrimonio del debitore, ad esempio una vendita sotto prezzo. Se il genitore venditore ha debiti pregressi, i suoi creditori possono agire entro 5 anni dall'atto per aggredire l'immobile, anche se ormai di proprietà del figlio. - D: Cosa succede se i soldi per comprare casa arrivano in parte da un bonifico dei genitori? R: Se il bonifico finanzia l'acquisto di un immobile intestato al figlio, è una donazione indiretta. È valida senza atto notarile, ma va documentata con causale chiara nel bonifico e conservata per eventuali controlli fiscali o contestazioni degli altri eredi al momento della successione. ### Hardship clause nel mutuo: cos'è la clausola di tolleranza (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/hardship-clause-mutuo-tolleranza-2026 Aggiornato: 2026-07-23 La hardship clause (in italiano 'clausola di tolleranza' o misura di forbearance) è la previsione contrattuale o normativa che obbliga la banca a valutare soluzioni alternative al recupero forzato quando il mutuatario attraversa una difficoltà finanziaria temporanea, prima di avviare un pignoramento. In Italia questo obbligo deriva dal D.Lgs. 72/2016, che ha recepito l'art. 28 della Direttiva 2014/17/UE sul credito ipotecario, e si traduce concretamente in tre strumenti: la sospensione della rata (Fondo Gasparrini), la rinegoziazione delle condizioni e l'allungamento della durata. Non è quindi un modulo che il cliente firma a parte, ma un principio di comportamento che le banche italiane devono rispettare per legge. Punti chiave: - La hardship clause (o 'clausola di tolleranza') non è un modulo a parte: è un obbligo di comportamento imposto alla banca prima di avviare un pignoramento. - In Italia deriva dal D.Lgs. 72/2016, che ha recepito l'art. 28 della Direttiva 2014/17/UE sul credito ipotecario, e si innesta nel Testo Unico Bancario. - Le tre 'misure di tolleranza' concrete più usate sono: sospensione della rata (Fondo Gasparrini), rinegoziazione del tasso/durata, allungamento del piano di ammortamento. - In gergo bancario europeo si parla di 'forbearance' o 'misure di tolleranza' (EBA/GL/2015/12, aggiornate da EBA/GL/2024/10, ottobre 2024): la banca deve documentarle e valutarle caso per caso. - Chiedere una misura di tolleranza non cancella il ritardo già maturato, ma può evitare la segnalazione a sofferenza e l'avvio dell'esecuzione forzata. - Se la banca rifiuta senza motivazione o non applica le misure previste, è possibile presentare reclamo e poi ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Domande frequenti: - D: Cos'è esattamente una hardship clause nel mutuo? R: È il principio, previsto dalla normativa europea sul credito ipotecario e recepito in Italia, secondo cui la banca deve valutare misure alternative all'esecuzione forzata quando il mutuatario ha difficoltà finanziarie temporanee. Non è una clausola che il cliente firma separatamente: è un obbligo di comportamento della banca, applicato tramite strumenti concreti come sospensione, rinegoziazione o allungamento del piano. - D: La hardship clause è la stessa cosa della moratoria mutuo? R: No. La moratoria è una misura specifica (spesso temporanea e legata ad accordi settoriali come l'Accordo per il Credito ABI), mentre la hardship clause è il principio normativo generale che obbliga la banca a considerare qualsiasi misura di tolleranza adeguata al caso, inclusa la moratoria stessa, la sospensione tramite Fondo Gasparrini o la rinegoziazione delle condizioni. - D: Qual è la norma italiana che prevede la hardship clause sul mutuo? R: Il riferimento è il D.Lgs. 72/2016, che ha recepito l'art. 28 della Direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive) modificando il Testo Unico Bancario. La norma impone alle banche di esercitare una 'ragionevole tolleranza' prima di avviare procedure di recupero del credito su un mutuo ipotecario relativo all'abitazione. - D: Come faccio a chiedere una misura di tolleranza alla mia banca? R: Contatta l'ufficio recupero crediti o la filiale prima possibile, appena prevedi difficoltà nel pagare le rate, con una richiesta scritta (PEC o raccomandata) che spieghi la causa (perdita del lavoro, malattia, calo del reddito) e alleghi la documentazione. Prima si agisce, più opzioni restano disponibili: agire dopo mesi di rate saltate riduce le possibilità di una soluzione concordata. - D: Se chiedo una misura di tolleranza, la banca mi segnala come cattivo pagatore? R: Una misura di tolleranza concordata (forbearance) viene segnalata in Centrale Rischi con un codice specifico diverso dal 'default' o dalla 'sofferenza', e di norma non compromette in modo permanente l'accesso al credito futuro, a differenza di un mancato pagamento protratto senza alcun accordo con la banca. - D: Cosa succede se la banca non applica alcuna misura di tolleranza? R: Se la banca ignora la richiesta o rifiuta senza una valutazione adeguata, il cliente può presentare reclamo formale all'istituto e, in assenza di risposta soddisfacente entro 60 giorni, ricorrere gratuitamente all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF), che può accertare la violazione degli obblighi di comportamento previsti dal TUB. - D: La hardship clause vale anche per i mutui su seconde case o per i finanziamenti alle imprese? R: La disciplina della Direttiva 2014/17/UE si applica ai contratti di credito ai consumatori garantiti da ipoteca su immobili residenziali, quindi principalmente ai mutui prima e seconda casa delle persone fisiche. Per le imprese esistono strumenti analoghi ma distinti, basati sulle linee guida EBA sulle esposizioni deteriorate (NPE) e su accordi di categoria come l'Accordo per il Credito ABI riservato alle PMI. - D: Posso ottenere sia la sospensione Fondo Gasparrini sia una rinegoziazione del mutuo? R: Non contemporaneamente sullo stesso periodo, ma in sequenza sì: molte famiglie usano prima la sospensione del Fondo Gasparrini per superare una difficoltà acuta e temporanea, e successivamente negoziano con la banca una rinegoziazione strutturale (tasso, durata, rata) se la difficoltà si rivela più duratura. ### Frazionamento mutuo e ipoteca (art. 39 TUB): come funziona quando compri dal costruttore URL: https://blog.gomutuo.it/blog/frazionamento-mutuo-ipoteca-art-39-tub-acquisto-costruttore Aggiornato: 2026-10-15 L'art. 39 del Testo unico bancario regola le ipoteche dei mutui fondiari e, al comma 6, dà a chi ha preso il mutuo e a chi compra o promette di comprare un appartamento nell'edificio ipotecato, anche in costruzione, il diritto di dividere il mutuo in quote e di frazionare l'ipoteca sulle singole unità. Il frazionamento serve a evitare che l'acquirente di un singolo appartamento resti esposto, per il principio di indivisibilità dell'ipoteca (art. 2809 c.c.), al rischio di un pignoramento sull'intero fabbricato per un debito non suo. La richiesta va inviata alla banca con documentazione che provi identità, data certa del titolo e accatastamento delle singole porzioni; la banca ha 90 giorni (120 se le quote sono più di 50) per provvedere. Se non lo fa, l'interessato può rivolgersi al Presidente del Tribunale, che nomina un notaio sostitutivo. Punti chiave: - Il frazionamento del mutuo (art. 39 TUB) trasforma un unico finanziamento con ipoteca sull'intero edificio in tante quote, ciascuna garantita da una porzione autonoma di ipoteca. - Si applica a edifici o complessi condominiali, anche in corso di costruzione, purché sia possibile l'accatastamento delle singole unità. - Possono chiederlo il debitore originario, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario, questi ultimi limitatamente alla porzione acquistata o promessa. - La banca ha 90 giorni per frazionare (120 se le quote da creare superano 50); in caso di inerzia si può ricorrere al Presidente del Tribunale, che nomina un notaio sostitutivo. - Il frazionamento precede, di norma, l'accollo della singola quota di mutuo da parte dell'acquirente. - Senza frazionamento, l'acquirente di un singolo appartamento resta esposto al rischio di esecuzione sull'intero immobile ipotecato per il debito del costruttore. - I costi tipici sono a carico della parte richiedente o ripartiti per prassi contrattuale con il costruttore/venditore: onorario notarile per l'atto di frazionamento e oneri di annotazione nei registri immobiliari. Domande frequenti: - D: Cos'è il frazionamento del mutuo ex art. 39 TUB? R: È il diritto, previsto dall'art. 39 del Testo Unico Bancario, di suddividere in quote un mutuo fondiario originariamente concesso su un intero edificio o complesso condominiale (anche in corso di costruzione), con corrispondente frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Ogni quota di mutuo resta garantita solo dalla porzione di ipoteca relativa alla singola unità immobiliare, non più dall'intero fabbricato. - D: Perché è importante il frazionamento per chi compra casa da un costruttore? R: Perché molti costruttori finanziano la realizzazione dell'intero edificio con un unico mutuo fondiario garantito da ipoteca su tutto il fabbricato. Senza frazionamento, se il costruttore non paga il debito, la banca potrebbe teoricamente aggredire anche l'appartamento già venduto e pagato dall'acquirente, per il principio di indivisibilità dell'ipoteca (art. 2809 c.c.). Il frazionamento isola la responsabilità di ciascuna unità alla propria quota di debito. - D: Chi può chiedere il frazionamento del mutuo? R: Il debitore originario, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato (o di una sua parte). Il promissario acquirente e l'assegnatario possono chiederlo limitatamente alla porzione immobiliare che hanno acquistato, promesso in acquisto o in assegnazione, anche prima del rogito definitivo, se dispongono di un titolo con data certa (es. preliminare registrato). - D: Quanto tempo ha la banca per frazionare il mutuo? R: La banca ha un termine massimo di 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta corredata dalla documentazione necessaria (identità del richiedente, data certa del titolo, accatastamento delle singole porzioni). Il termine sale a 120 giorni se il finanziamento deve essere suddiviso in più di 50 quote. - D: Cosa succede se la banca non frazionale il mutuo entro i termini? R: L'interessato può presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova l'immobile (art. 39, comma 6-ter, TUB). Se il ricorso viene accolto, il Presidente designa un notaio che redige d'ufficio l'atto pubblico di frazionamento, sottoscritto dal solo notaio, in sostituzione della banca inadempiente. - D: Frazionamento e accollo del mutuo sono la stessa cosa? R: No. Il frazionamento riguarda la suddivisione del credito e dell'ipoteca in quote autonome; l'accollo è l'operazione successiva con cui l'acquirente si assume, in tutto o in parte, il pagamento di una specifica quota già frazionata. Di norma il frazionamento precede l'accollo: prima si crea la quota, poi l'acquirente se ne fa carico secondo la disciplina codicistica (accollo cumulativo salvo liberazione espressa del debitore originario da parte della banca). - D: Chi paga i costi del frazionamento del mutuo? R: Non esiste un obbligo di legge univoco su chi debba sostenere il costo: nella prassi, quando il frazionamento avviene in fase di vendita di unità da costruttore, i costi (onorario notarile per l'atto di frazionamento e annotazione ipotecaria) sono spesso concordati contrattualmente e possono essere a carico del costruttore/venditore o ripartiti tra le parti. È opportuno verificarlo nel preliminare o nella proposta d'acquisto prima di firmare. - D: Il frazionamento si applica solo a edifici già finiti? R: No. L'art. 39 TUB si applica anche a edifici o complessi condominiali in corso di costruzione, purché sia possibile ottenere l'accatastamento delle singole porzioni che li costituiscono. È il caso tipico di chi firma un preliminare su un immobile ancora in cantiere finanziato con un mutuo fondiario unico intestato al costruttore. ### Fondo patrimoniale e mutuo: protegge davvero la casa nel 2026? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/fondo-patrimoniale-mutuo-casa-protezione-beni-2026 Aggiornato: 2026-10-16 Sì, puoi costituire un fondo patrimoniale (artt. 167-171 c.c.) anche su una casa con il mutuo: l'atto non cancella né il debito né l'ipoteca, e se non paghi le rate la banca può comunque agire sull'immobile. Il fondo ferma solo i creditori che sapevano che il debito era estraneo ai bisogni della famiglia (art. 170 c.c.). Per i debiti col Fisco conta il legame con la famiglia, non il tipo di imposta (Cass. ord. 12397/2024). Vale anche per i debiti nati prima, perché la data non decide (Cass. ord. 9817/2024): quel creditore può però chiedere la revocatoria o, entro un anno dalla trascrizione, pignorare direttamente (art. 2929-bis c.c.). Punti chiave: - Il fondo patrimoniale (artt. 167-171 c.c.) non estingue il mutuo né cancella l'ipoteca: la banca mutuante resta creditrice garantita a prescindere dal fondo. - Protegge solo dai creditori che sapevano che il debito era estraneo ai bisogni della famiglia (art. 170 c.c.): non è uno scudo assoluto. - Per ogni debito, anche col Fisco, conta il legame fra il fatto che lo ha generato e i bisogni della famiglia, non la sua natura; la prova tocca al debitore (Cass. ord. 12397/2024). - Vale anche per i debiti nati prima del fondo (Cass. ord. 9817/2024), ma quel creditore può chiedere la revocatoria (art. 2901 c.c.) o pignorare entro un anno dalla trascrizione (art. 2929-bis c.c.). - Serve un atto pubblico del notaio, la trascrizione nei registri immobiliari e l'annotazione a margine dell'atto di matrimonio; imposte e compenso dipendono da com'è fatto l'atto, quindi chiedi un preventivo scritto. - Per ipotecare una casa già nel fondo servono il consenso di tutti e due i coniugi e, con figli minori, l'autorizzazione del giudice, se l'atto non dispone diversamente (art. 169 c.c.). Su quell'ipoteca la banca agisce senza i limiti dell'art. 170 (Cass. ord. 3742/2024). Domande frequenti: - D: Il fondo patrimoniale cancella il mutuo o l'ipoteca sulla casa? R: No. Il fondo patrimoniale è un vincolo di destinazione, non un atto di pagamento: il debito residuo verso la banca e l'ipoteca iscritta restano invariati. Se non paghi le rate, la banca può comunque agire in via esecutiva sull'immobile, perché il fondo non è opponibile al creditore ipotecario originario per quel rapporto. - D: Posso mettere in fondo patrimoniale una casa con mutuo in corso? R: Sì, l'art. 167 c.c. non lo vieta. L'atto va comunicato alla banca mutuante se il contratto lo richiede; in ogni caso il fondo non tocca l'ipoteca già iscritta dalla banca. Se invece la casa è già nel fondo e vuoi darla in ipoteca per un mutuo nuovo, servono il consenso di tutti e due i coniugi e, con figli minori, l'autorizzazione del giudice, salvo che l'atto lo permetta (art. 169 c.c.). - D: Il fondo patrimoniale protegge dai debiti fiscali (cartelle Agenzia Entrate-Riscossione)? R: Solo in parte. L'Agenzia delle Entrate-Riscossione può iscrivere ipoteca sui beni del fondo se il debito non è estraneo ai bisogni della famiglia, o se non sapeva che lo fosse (Cass. ord. 12397/2024). Conta il legame fra il fatto che ha generato il debito e la famiglia, non il tipo di imposta. La prova dell'estraneità, e che il creditore la conosceva, tocca al contribuente. - D: Da quando il fondo patrimoniale protegge i beni? R: Verso i terzi conta l'annotazione a margine dell'atto di matrimonio (art. 162 c.c.). Il fondo vale anche per i debiti nati prima: per la Cassazione la data del debito non decide (ord. 9817/2024). Il creditore che c'era già può però chiedere la revocatoria (art. 2901 c.c.) o, entro un anno dalla trascrizione del fondo, pignorare senza revocatoria (art. 2929-bis c.c.). - D: Quanto costa costituire un fondo patrimoniale nel 2026? R: Non c'è un prezzo fisso. Il compenso del notaio si concorda, perché le tariffe dei professionisti sono abolite (art. 9 D.L. 1/2012). Le imposte dipendono da com'è fatto l'atto, per esempio se un coniuge passa all'altro una quota della casa. Prima di firmare chiedi al notaio un preventivo scritto con tutte le voci, annotazione e trascrizione comprese. - D: Serve il consenso di entrambi i coniugi per costituire il fondo patrimoniale? R: Per legge lo possono costituire «ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico, o un terzo, anche per testamento» (art. 167 c.c.). Se lo costituisce un terzo con un atto fra vivi, serve l'accettazione dei coniugi. Per vendere o ipotecare i beni del fondo servono invece il consenso di tutti e due e, con figli minori, l'autorizzazione del giudice, salvo che l'atto lo permetta (art. 169 c.c.). - D: Il fondo patrimoniale è opponibile all'Agenzia Entrate-Riscossione? R: Sì, ma alle condizioni dell'art. 170 c.c., che valgono anche per l'ipoteca della riscossione (Cass. ord. 12397/2024). L'ente può iscriverla sui beni del fondo se il debito non è estraneo ai bisogni della famiglia, o se non conosceva l'estraneità. Tocca al contribuente provare l'una e l'altra cosa, e la sola data del debito, prima o dopo il fondo, non decide (Cass. ord. 9817/2024). ### Estinzione totale o parziale del mutuo: quale conviene davvero URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estinzione-anticipata-parziale-vs-totale-mutuo-quale-conviene Aggiornato: 2026-10-05 Non esiste una risposta univoca: l'estinzione totale azzera il debito e ogni interesse futuro, la parziale libera solo una parte del capitale e ti lascia un cuscinetto di liquidità. Il criterio è il costo opportunità: la totale conviene quando non hai un impiego alternativo della somma che renda, al netto delle imposte, più del TAN del tuo mutuo; la parziale conviene quando quel cuscinetto ti serve o stai per fare una surroga. A parità di capitale versato, ridurre la durata fa risparmiare molto più che ridurre la rata: gli esempi in pagina, calcolati sui tassi IRS aggiornati, mostrano di quanto. Punti chiave: - L'art. 120-ter TUB vieta le penali di estinzione, totale o parziale, sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione o l'immobile della propria attività: per la prima casa dai contratti del 2 febbraio 2007, negli altri casi da quelli del 3 aprile 2007 (art. 161, comma 7-ter, TUB). - L'estinzione totale massimizza il risparmio sugli interessi ma azzera la liquidità disponibile: con l'IRS a 20 anni al 3,58% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026) il confronto va fatto con quanto rende, al netto, l'impiego alternativo di quella somma. - L'estinzione parziale con riduzione della durata è matematicamente più efficiente della riduzione della rata a parità di capitale versato. - Su un residuo di 100.000 €, versare 30.000 € riducendo la durata taglia una quota di interessi ben più che proporzionale al capitale rimborsato: l'esempio numerico in pagina, calcolato sui tassi aggiornati, mostra di quanto. - Prima di un'estinzione totale conviene tenere da parte un fondo per le emergenze: la liquidità versata alla banca non torna indietro. Domande frequenti: - D: L'estinzione parziale del mutuo ha una penale? R: No, se il mutuo è di una persona fisica e serve a comprare o ristrutturare un'abitazione o l'immobile della propria attività: l'art. 120-ter del TUB rende nullo ogni compenso o penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale. Vale per i mutui prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007 e per gli altri dal 3 aprile 2007 (art. 161, comma 7-ter, TUB); per quelli stipulati prima del 2 febbraio 2007 la penale non può superare i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (stesso comma). - D: Cosa succede se estinguo il mutuo nel 2026? R: Se disponi della liquidità e il TAN del tuo mutuo è superiore al rendimento netto che otterresti investendo quella somma, l'estinzione conviene; se è inferiore, conviene tenere il debito. È il confronto che va fatto, non il livello assoluto del tasso. Come riferimento di mercato, l'IRS a 20 anni è oggi al 3,58% e il TAN medio sulle nuove operazioni a tasso fisso rilevato da Banca d'Italia è 3,61%: chi ha un mutuo con un TAN molto più alto ha il margine più ampio. - D: Meglio ridurre la rata o la durata con l'estinzione parziale? R: Ridurre la durata è quasi sempre più conveniente finanziariamente perché elimina le rate finali: pagando ogni mese la stessa cifra, il debito scende più in fretta e maturano meno interessi. Ridurre la rata è utile solo se la priorità è alleggerire l'uscita mensile per esigenze di budget familiare. - D: Se sto per fare la surroga, ha senso estinguere parzialmente prima? R: No. Se la surroga è imminente, conviene portare il capitale residuo intero alla nuova banca per ottenere un nuovo piano d'ammortamento su basi aggiornate. Potrai valutare l'estinzione parziale sul nuovo mutuo una volta perfezionato il cambio, risparmiando su conteggi doppi. ### Mutuo a 10, 15, 20, 25 o 30 anni: quale durata conviene? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/durata-mutuo-20-25-30-anni-quale-conviene Aggiornato: 2026-10-05 Conviene la durata più corta che lascia la rata entro circa un terzo dello stipendio netto, con un margine per gli imprevisti. Con i tassi fissi del 13 ottobre 2026, un mutuo da 100.000 € costa circa 1.005 € al mese in 10 anni, 735 € in 15, 600 € in 20, 517 € in 25 e 461 € in 30, mentre gli interessi totali salgono da 20.584 a 66.109 €. Accorciare fa risparmiare interessi, allungare abbassa la rata e lo stipendio che serve; l'età decide fin dove si può allungare. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Su 100.000 € a tasso fisso la rata è di circa 1.005 € in 10 anni, 735 € in 15, 600 € in 20, 517 € in 25 e 461 € in 30 (tassi del 13 ottobre 2026, spread stimato). - Ogni 5 anni in più alleggeriscono la rata sempre meno: su 100.000 € da 10 a 15 anni scende di 270 €, da 25 a 30 di 56 €, mentre gli interessi crescono di 11.660 € e di 10.888 €. - Con la rata al 33% del netto, per 100.000 € servono circa 3.045 € di stipendio in 10 anni, 1.817 € in 20 e 1.398 € in 30. - Un mutuo a 20 anni con un'estinzione parziale ogni anno pari alla differenza di rata chiude in circa 10 anni e 3 mesi, con 1.331 € di interessi in più del 10 anni ma una rata obbligatoria di 600 €. - Sui mutui per comprare o ristrutturare casa firmati da persone fisiche l'estinzione anticipata, anche parziale, è senza penali (art. 120-ter del Testo unico bancario). - La durata da sola non decide il TAN: oggi l'IRS è al 3,54% a 10 anni, al 3,58% a 20 e al 3,42% a 30, ma sul tasso finale pesa soprattutto lo spread della banca. Domande frequenti: - D: Meglio un mutuo a 20 o a 30 anni? R: Dipende da quanto margine lascia la rata. Su 200.000 € a tasso fisso la rata è di circa 1.199 € in 20 anni e 923 € in 30, ma in 30 anni paghi circa 44.375 € di interessi in più. Se la rata a 20 anni resta sotto il 30% del reddito netto, la durata corta di solito conviene; se ti porta al limite, i 30 anni lasciano respiro e si possono accorciare dopo. - D: 15 anni di mutuo quante rate sono? R: Sono 180 rate mensili. Su 100.000 € a tasso fisso, con un TAN stimato del 3,90%, ogni rata è di circa 735 € e in tutto si restituiscono 132.244 €, di cui 32.244 € di interessi. Con la rata al 33% del netto servono circa 2.226 € di stipendio al mese. - D: Quanto è la rata di un mutuo di 50.000 euro in 10 anni? R: A tasso fisso circa 502 € al mese, con 10.292 € di interessi in 120 rate; a tasso variabile circa 486 € finché l'Euribor resta quello di oggi. Con la rata al 33% del reddito serve uno stipendio netto di circa 1.523 €. In 20 anni la rata scenderebbe a 300 €. - D: Si può fare un mutuo per meno di 10 anni? R: Sì, con le banche che partono da 5 anni: secondo la banca la durata minima è di 5 o di 10 anni. Su 100.000 € in 5 anni la rata sarebbe di circa 1.834 €, con il TAN dei 10 anni come ipotesi, e chiederebbe 5.559 € netti al mese: per questo si sceglie quasi solo per importi piccoli. - D: Perché il tasso IRS a 30 anni può essere più basso di quello a 20? R: Succede quando la curva dei tassi swap si appiattisce o si inverte, cioè quando il mercato si aspetta tassi più bassi sul lungo periodo. Oggi l'IRS a 20 anni è al 3,58% e quello a 30 anni al 3,42%: in ogni caso il TAN che ti propone la banca dipende dallo spread che applica, non da un rapporto automatico fra le durate. - D: La rata deve stare sotto il 33% del reddito: si applica al netto o al lordo? R: Al netto: le banche calcolano il rapporto rata/reddito sul reddito netto mensile. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; la guida della Banca d'Italia, più prudente, dice «un terzo» del reddito disponibile, cioè già al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. - D: Posso accorciare la durata del mutuo dopo la firma? R: Sì. Puoi fare estinzioni parziali in qualsiasi momento e, sui mutui per la casa delle persone fisiche, senza penali: lo prevede l'art. 120-ter del Testo unico bancario. Scegli se ridurre la rata mantenendo la durata o accorciare la durata mantenendo la rata: la seconda strada è quella che taglia più interessi. - D: Fino a che età posso avere un mutuo di 30 anni? R: Nessuna legge fissa un'età massima: ogni banca decide entro quale età va pagata l'ultima rata, e il conto è l'età di oggi più la durata. A 40 anni il trentennale di solito rientra; a 50 molte banche lo concedono ancora, altre si fermano a 25 anni; a 55 di solito la durata scende a 20-25 anni e a 60 a 15-20. ### Coppie di fatto e unioni civili: mutuo cointestato e parità detrazioni 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/coppie-di-fatto-e-unioni-civili-possono-fare-mutuo-cointestato Aggiornato: 2026-10-05 Sì: conviventi e uniti civilmente possono cointestare un mutuo come i coniugi; per la banca contano redditi e storia creditizia di entrambi. Cambia qualche documento: ai conviventi di solito chiede lo stato di famiglia, che prova la convivenza, e fra coniugi in comunione legale di solito deve intervenire anche l'altro coniuge. Cambiano soprattutto le tutele. L'unione civile (L. 76/2016, commi 1-35) segue le regole dei coniugi su detrazione, comunione dei beni e successione. Nella convivenza di fatto (commi 36-65) ognuno detrae solo la sua quota di interessi, la comunione dei beni c'è solo se la sceglie il contratto di convivenza e si eredita solo per testamento. Punti chiave: - Coniugi, uniti civilmente e conviventi, registrati o no, possono cointestare il mutuo: la banca somma i redditi e chiede la solidarietà passiva (art. 1292 c.c.) a prescindere dallo stato civile. - Cambiano i documenti: ai conviventi la banca chiede di solito lo stato di famiglia, che prova la convivenza; fra coniugi in comunione legale di solito deve intervenire anche l'altro coniuge. - Per il comma 20 della L. 76/2016 le norme che parlano di coniugi valgono anche per l'unione civile: la quota di interessi della parte fiscalmente a carico si detrae come fra coniugi. - Nella convivenza di fatto ognuno detrae solo la propria quota di interessi, anche se paga tutte le rate; la comunione dei beni c'è solo se la sceglie il contratto di convivenza (comma 53). - Il contratto di convivenza si fa per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio o avvocato (comma 51): regola i rapporti patrimoniali, ma non crea diritti di successione. - Il convivente superstite non è erede: serve un testamento. Se la casa comune era del partner, la legge gli lascia il diritto di abitarci per un periodo limitato, di norma da due a cinque anni (comma 42). Domande frequenti: - D: Le coppie di fatto possono cointestare un mutuo come i coniugi? R: Sì. La banca somma i redditi, controlla la storia creditizia di entrambi e di norma fa firmare tutti e due come obbligati in solido (art. 1292 c.c.), sposati o no. Ai conviventi chiede di solito lo stato di famiglia: nelle politiche di credito che vediamo è la prova della convivenza e serve anche per far entrare il partner come cointestatario o garante. - D: Possiamo cointestare il mutuo se non viviamo insieme? R: Si può chiedere, ma decide la banca. Se non risultate nello stesso stato di famiglia manca la prova della convivenza, che di solito serve per far entrare il partner come cointestatario o garante: chiedete prima alla banca come vi valuta. Per la detrazione degli interessi, poi, conta che la casa diventi l'abitazione principale di chi detrae. - D: Cosa cambia tra unione civile e convivenza di fatto per il mutuo? R: In banca cambia poco: si cointesta in entrambi i casi, con documenti diversi. Cambia il dopo. L'unione civile (commi 1-35 della L. 76/2016) segue le regole dei coniugi: detrazione della quota della parte fiscalmente a carico, comunione dei beni se non si sceglie altro, successione. Nella convivenza (commi 36-65) la detrazione resta pro quota, la comunione va scelta nel contratto e si eredita solo per testamento. - D: Se il mio partner convivente non lavora, posso detrarre anche la sua quota di interessi? R: No. La guida dell'Agenzia delle Entrate ammette un'unica eccezione alla detrazione pro quota: il mutuo prima casa cointestato fra coniugi, uno dei quali fiscalmente a carico dell'altro. Il convivente non è un coniuge, quindi ognuno detrae solo la propria quota ai sensi dell'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR, anche se paghi tu tutte le rate. Nell'unione civile invece l'eccezione vale, per il comma 20 della L. 76/2016. - D: La registrazione anagrafica della convivenza serve a qualcosa per il mutuo? R: Sì. Per il comma 37 della L. 76/2016 la stabile convivenza si accerta con la dichiarazione anagrafica, e da lì passano i diritti dei conviventi, come il subentro nell'affitto o l'abitazione dopo la morte del partner. In banca lo stato di famiglia comune è la prova che di solito serve per accettare il partner come cointestatario o garante. Da sola, però, non crea comunione dei beni né diritti di successione. - D: Cosa succede alla casa se muore il partner e non siamo sposati né uniti civilmente? R: La quota del partner va ai suoi eredi, perché il convivente non è erede legittimo: per lasciargliela serve un testamento, nei limiti della legittima. Se la casa era sua, il comma 42 della L. 76/2016 ti lascia il diritto di abitarci per due anni o quanto è durata la convivenza, fino a cinque, e almeno tre con figli minori o disabili. Il mutuo cointestato resta: la banca può chiederti l'intero. - D: Il contratto di convivenza equivale a un'unione civile ai fini del mutuo? R: No. Il contratto (commi 50-64 della L. 76/2016) regola i rapporti patrimoniali: chi ha versato l'anticipo, come contribuite alle spese, e può anche scegliere la comunione dei beni (comma 53). Non cambia la detrazione, che resta pro quota, e non crea diritti di successione. Si fa per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato. ### Cambiare banca durante l'istruttoria del mutuo: cosa succede (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cambio-banca-durante-istruttoria-mutuo-cosa-succede Aggiornato: 2026-10-05 Puoi cambiare banca in qualsiasi momento prima della firma dell'atto di mutuo, senza penali: il contratto di mutuo nasce solo al rogito, quindi durante l'istruttoria non sei ancora vincolato. Perdi però le spese già sostenute con la prima banca (perizia 150-350 €, eventuale istruttoria 200-900 €, non rimborsabili) e riparti da zero con la nuova banca: altri 20-45 giorni di istruttoria. Il vero rischio non è economico verso la banca, ma verso il venditore: se il termine della clausola sospensiva nel compromesso scade prima che la nuova istruttoria si chiuda, rischi di perdere la caparra confirmatoria. Punti chiave: - Puoi cambiare banca fino alla firma dell'atto di mutuo (rogito): prima non sei vincolato. - Le spese già pagate (perizia, istruttoria) con la prima banca non sono rimborsabili. - La nuova istruttoria riparte da zero: altri 20-45 giorni lavorativi. - Il rischio reale è verso il venditore: la clausola sospensiva nel compromesso ha un termine fisso. - Se il termine scade prima della nuova delibera, rischi la caparra confirmatoria. - Conviene chiedere sempre una proroga scritta al venditore prima di cambiare banca. - Diverso dalla surroga: qui il rogito non è ancora avvenuto, quindi non si applica la portabilità Bersani. Domande frequenti: - D: Posso cambiare banca dopo aver già firmato la richiesta di mutuo? R: Sì. La richiesta di mutuo e persino la pre-delibera non sono un contratto vincolante: puoi ritirarti in ogni momento fino alla firma dell'atto notarile di mutuo. Non paghi penali alla banca, ma perdi le spese di istruttoria e perizia già sostenute, che restano acquisite dall'istituto. - D: Cosa succede se cambio banca dopo aver accettato l'offerta vincolante (ESIS)? R: L'offerta vincolante impegna la banca a mantenere quelle condizioni per il periodo indicato (in genere 7-15 giorni minimi), ma non impegna te ad accettarla: puoi comunque rifiutarla e rivolgerti altrove. Se però hai già firmato il contratto di mutuo dal notaio, a quel punto il vincolo è pieno e recedere richiede l'estinzione anticipata. - D: Recupero le spese di istruttoria se cambio banca a metà pratica? R: Di regola no. Le spese di istruttoria e la perizia sono compensi per un servizio già reso (analisi della pratica, sopralluogo del perito) e restano dovute anche se poi rinunci al finanziamento con quella banca. Fanno eccezione promozioni specifiche che rimborsano in caso di rifiuto per cause imputabili alla banca. - D: Il termine del compromesso si può prorogare se cambio banca? R: Sì, ma serve l'accordo scritto del venditore: una semplice richiesta verbale non basta a tutelarti. Se il venditore rifiuta la proroga e il termine della clausola sospensiva scade prima della nuova delibera, il preliminare può considerarsi inadempiuto e la caparra confirmatoria è a rischio. - D: Conviene chiedere una doppia istruttoria in parallelo con due banche? R: Si può fare ed è legittimo: puoi presentare la richiesta a due o tre banche e scegliere quando arrivano le delibere. Ogni domanda però viene registrata nel CRIF, fino a 180 giorni mentre è in istruttoria e 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito se viene rifiutata o ritirata, e non c'è una finestra di tempo che renda neutre le richieste ravvicinate: per il CRIF una richiesta non andata a buon fine può incidere sull'affidabilità creditizia. Meglio poche banche, scelte bene. - D: Cambiare banca durante l'istruttoria è la stessa cosa della surroga? R: No. La surroga (portabilità, D.L. 7/2007 Bersani) si applica a un mutuo già erogato e in ammortamento: sposta il debito residuo gratis su un'altra banca. Cambiare banca durante l'istruttoria riguarda invece un mutuo non ancora firmato: non c'è debito da trasferire, quindi non si applicano le tutele gratuite della Bersani, e la nuova banca valuta la pratica da zero. ### Trasferire mutuo su altra casa: la sostituzione di garanzia URL: https://blog.gomutuo.it/blog/trasferimento-mutuo-su-altro-immobile-sostituzione-garanzia Aggiornato: 2026-09-29 La sostituzione di garanzia permette di trasferire l'ipoteca del mutuo su un nuovo immobile senza chiudere il contratto. Tasso, durata e rata restano invariati: cambia solo l'oggetto della garanzia. Richiede il consenso della banca, una nuova perizia e un atto notarile per spostare l'ipoteca. Costa tra 1.500 e 2.900 €, ma consente di conservare un tasso fisso vantaggioso cambiando casa. Punti chiave: - La sostituzione di garanzia mantiene mutuo, tasso, durata e rata: cambia solo l'immobile ipotecato. - Il nuovo immobile deve avere valore di perizia ≥ del vecchio; la banca ha diritto di rifiutare l'operazione. - Costo tipico 1.500-2.900 €: notaio (nuova ipoteca + cancellazione vecchia) + imposte ipotecarie e di bollo. - Non è tecnicamente una portabilità ex art. 120-quater TUB (che riguarda la surroga presso altra banca). - Conviene se il tasso originario è più basso di quello di mercato oggi (es. mutui pre-2022 al 1-2%). - Alternativa fallita la sostituzione: mutuo ponte, estinzione anticipata + nuovo mutuo, accollo dell'acquirente. Domande frequenti: - D: Che differenza c'è tra sostituzione di garanzia e surroga? R: La surroga (art. 120-quater TUB, Legge Bersani 40/2007) è il trasferimento del mutuo da una banca all'altra a costo zero per il mutuatario, ma resta legata allo stesso immobile. La sostituzione di garanzia, invece, tiene fermo il contratto di mutuo con la stessa banca e sposta l'ipoteca da un immobile a un altro. Sono due operazioni distinte e possono coesistere: prima si sostituisce la garanzia, poi eventualmente si surroga. - D: Quanto costa la sostituzione di garanzia? R: Il costo tipico 2026 è 1.500-2.900 € e comprende: onorario notarile per la nuova iscrizione ipotecaria e per la cancellazione della vecchia (1.000-1.800 €), imposte ipotecarie e di bollo (200-400 €), spese di istruttoria e perizia bancaria (300-600 €). È inferiore rispetto a un mutuo di sostituzione completo perché non si applica una nuova imposta sostitutiva dello 0,25% ex DPR 601/1973 (il contratto resta lo stesso). - D: La banca può rifiutare la sostituzione di garanzia? R: Sì. Non essendo disciplinata da una norma specifica come la surroga, la sostituzione di garanzia è una modifica contrattuale: la banca ha piena discrezionalità e può negarla se il nuovo immobile ha valore di perizia inferiore al vecchio, se il nuovo LTV supera i limiti interni (di norma 80%), o semplicemente per policy commerciale (preferisce estinguere e riaprire a tasso corrente più alto). - D: Posso sostituire la garanzia se il nuovo immobile costa meno del vecchio? R: Solo se il valore di perizia copre abbondantemente il debito residuo mantenendo un LTV accettabile (tipicamente ≤ 80%). Se il debito residuo è 150.000 € e il nuovo immobile vale 180.000 € (LTV 83%), la banca probabilmente rifiuta; se vale 200.000 € (LTV 75%) è fattibile. Alcune banche accettano LTV più alti richiedendo garanzie aggiuntive (fideiussione, polizza). - D: Il tasso del mutuo cambia con la sostituzione di garanzia? R: No: TAN, spread, durata residua e piano di ammortamento restano invariati. È esattamente questo il vantaggio: chi ha stipulato un mutuo pre-2022 a tasso fisso 1-2% può mantenerlo cambiando casa, invece di dover accettare i tassi attuali (fisso 2026 ~3,20-3,60%). Il risparmio a lungo termine può superare i 30.000 € su un mutuo residuo di 150.000 € a 20 anni. - D: Cosa succede se non trovo compratore prima di comprare la nuova casa? R: La sostituzione di garanzia richiede un timing coordinato: idealmente rogito di vendita e rogito di acquisto lo stesso giorno, con la banca che coordina la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova. Se le tempistiche non coincidono, valuta un mutuo ponte (bridge loan) per finanziare l'acquisto della nuova casa in attesa della vendita della vecchia — vedi la guida cambio casa. ### Cambiare immobile dopo la delibera del mutuo: cosa succede URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cambiare-immobile-dopo-delibera-mutuo-cosa-succede Aggiornato: 2026-10-13 Se cambi l'immobile da acquistare dopo aver ricevuto la delibera del mutuo, la delibera decade: è vincolata a quello specifico immobile identificato dalla perizia e non è automaticamente trasferibile su un altro. La banca deve incaricare una nuova perizia sul nuovo immobile e, nella maggior parte dei casi, ripetere anche la valutazione del rischio: i tempi si allungano e nessuna legge li fissa, dipendono dalla banca, che indica quelli dell'istruttoria nel suo foglio informativo. Se il profilo reddituale del richiedente non è cambiato, l'iter è più rapido perché i documenti reddituali già istruiti restano validi. Punti chiave: - La delibera del mutuo è sempre legata a un immobile specifico, identificato dalla perizia: cambiando immobile, la delibera esistente non è valida per il nuovo. - La banca deve incaricare una nuova perizia e, di norma, aggiornare anche l'istruttoria: i tempi si allungano, e nessuna legge fissa di quanto. - Se il reddito e la situazione lavorativa del richiedente non sono cambiati, la banca può riutilizzare i documenti reddituali già raccolti, accorciando l'iter. - La banca può rifiutare il nuovo immobile se il valore di perizia non copre l'importo richiesto o se cambia categoria catastale/destinazione d'uso. - Una clausola sospensiva ben scritta nella proposta d'acquisto ti protegge dalla perdita della caparra anche in questi casi. - Comunicare subito alla banca il cambio di immobile, prima di firmare una nuova proposta d'acquisto, evita di trovarti con doppi vincoli contrattuali. Domande frequenti: - D: La delibera del mutuo decade se cambio l'immobile da acquistare? R: Sì. La delibera è emessa sulla base della perizia di uno specifico immobile e delle condizioni economiche legate a quell'operazione (prezzo, LTV, garanzie). Se cambi immobile, quella delibera non è più valida: serve una nuova perizia e, quasi sempre, una nuova delibera, anche se resta nella stessa banca e con lo stesso richiedente. - D: Devo rifare tutti i documenti reddituali da capo? R: Non sempre. Se non sono passati troppi mesi e la tua situazione lavorativa e reddituale non è cambiata, la banca può riutilizzare buste paga, CU e visure già raccolte, chiedendo solo l'aggiornamento dei documenti più recenti (ultima busta paga, estratto conto). Cambia invece sempre la perizia, perché riguarda il nuovo immobile. - D: Quanto tempo in più ci vuole per una nuova perizia e delibera? R: Nessuna legge lo fissa: dipende dalla banca. Ai tempi della nuova perizia (sopralluogo e relazione del perito) si aggiungono quelli dell'ufficio crediti per la nuova delibera, spesso più rapida della prima istruttoria se il rischio di credito è già stato valutato in precedenza. I tempi di istruttoria che la banca dichiara sono scritti nel suo foglio informativo: prima di impegnarti con il venditore chiedi al gestore quanto serve per la tua pratica. - D: La banca può rifiutare il nuovo immobile anche se ha già approvato il mutuo per un altro? R: Sì, la delibera precedente non vincola la banca sul nuovo immobile. Il rifiuto è possibile se il valore di perizia del nuovo immobile non copre l'importo richiesto, se cambia la categoria catastale (es. da prima casa a immobile di lusso A/1, A/8, A/9), se emergono problemi di conformità urbanistica o catastale, o se il rapporto rata/reddito non è più sostenibile con il nuovo prezzo. - D: Cosa succede alla caparra se ho già firmato una proposta d'acquisto sul primo immobile? R: Dipende dal contenuto della proposta. Se hai già firmato una proposta accettata per l'immobile A senza uscirne formalmente, resti vincolato verso quel venditore. Prima di cambiare idea è indispensabile risolvere correttamente il primo impegno (mutuo consenso, clausola sospensiva non avverata, recesso) per evitare di perdere la caparra o essere chiamato all'adempimento. - D: Conviene aspettare la nuova delibera prima di firmare la proposta sul nuovo immobile? R: Sì, quando possibile. Firmare una proposta d'acquisto vincolante prima di sapere se la banca approverà il nuovo immobile espone al rischio di perdere la caparra. Se i tempi del venditore non lo consentono, la soluzione è inserire una clausola sospensiva mutuo che condizioni l'efficacia della proposta alla delibera del mutuo entro una data realistica, che tenga conto dei tempi di nuova perizia e nuova delibera. - D: Posso chiedere alla banca una pre-valutazione più veloce sul nuovo immobile? R: Sì. Molte banche offrono una pre-delibera aggiornata basata sui documenti reddituali già in loro possesso, subordinata solo all'esito della nuova perizia. Non impegna la banca, ma dà un'indicazione realistica prima di impegnarti con una nuova proposta d'acquisto. ### Venditore non si presenta al rogito: cosa fare URL: https://blog.gomutuo.it/blog/venditore-non-si-presenta-rogito-cosa-fare-acquirente Aggiornato: 2026-08-20 Se il venditore non si presenta al rogito, l'acquirente deve inviargli una diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) tramite PEC o raccomandata A/R, fissando un termine di almeno 15 giorni. Se l'inadempimento persiste, è possibile richiedere la risoluzione del contratto con restituzione del doppio della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) oppure l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) per ottenere il trasferimento della proprietà tramite sentenza. In entrambi i casi, è fondamentale farsi rilasciare dal notaio il verbale di mancata comparizione. Punti chiave: - Il primo passo è la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.: termine minimo 15 giorni via PEC o raccomandata A/R. - Indispensabile il verbale di mancata comparizione redatto dal notaio il giorno previsto per il rogito. - L'acquirente può scegliere tra la risoluzione (doppio della caparra, art. 1385 c.c.) o l'adempimento coattivo (art. 2932 c.c.). - L'azione ex art. 2932 c.c. richiede mediamente 3-6 anni e la trascrizione della domanda giudiziale (art. 2652 c.c.). - La delibera di mutuo ha validità limitata (60-90 gg): avvisa subito la banca per evitare la scadenza dell'istruttoria. - Se il preliminare è stato trascritto (art. 2645-bis c.c.), la tutela contro vendite a terzi è molto più forte. Domande frequenti: - D: Cosa devo fare se il venditore non si presenta dal notaio? R: Fatti rilasciare dal notaio il verbale di mancata comparizione. Successivamente invia una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. fissando un nuovo termine non inferiore a 15 giorni. Senza questi passaggi, la tua posizione legale è meno solida. - D: Quanto posso chiedere di risarcimento? R: Se il contratto prevede una caparra confirmatoria, puoi richiedere il doppio di quanto versato (art. 1385 c.c.). Se preferisci agire per il maggior danno, dovrai però rinunciare al doppio della caparra e provare l'effettiva entità del danno subito in giudizio. - D: La sentenza del giudice sostituisce davvero il rogito? R: Sì, l'art. 2932 c.c. permette al giudice di emettere una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto non concluso, trasferendo la proprietà a fronte del pagamento del prezzo pattuito. - D: Cosa succede al mutuo se la causa dura anni? R: La delibera del mutuo scadrà (solitamente dopo 90 giorni). Dovrai informare la banca e, alla fine della causa, procedere con una nuova istruttoria. I tassi di interesse saranno quelli vigenti al momento del trasferimento effettivo, non quelli della delibera originale. - D: Il venditore può vendere a qualcun altro nel frattempo? R: Se non hai trascritto il preliminare o la domanda giudiziale, sì. La trascrizione serve proprio a rendere l'acquisto opponibile a terzi che acquistino il bene dopo di te. ### Ritardo delibera mutuo: cosa fare e come tutelarsi (Guida 2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ritardo-delibera-mutuo-cosa-fare Aggiornato: 2026-10-14 Non c'è un termine di legge per la delibera: i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione li scrive ogni banca nel Foglio informativo, come spiega la guida della Banca d'Italia. Se la pratica li supera senza spiegazioni, manda un sollecito scritto al gestore; se non basta, un reclamo formale all'ufficio reclami della banca, che ha 60 giorni per rispondere. Solo dopo il reclamo, se la risposta non arriva o non ti soddisfa, puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per non perdere la caparra, valuta anche una pratica di riserva presso un'altra banca, anche tramite un mediatore creditizio. Punti chiave: - Non c'è un termine di legge per la delibera: i tempi della tua banca sono scritti nel suo Foglio informativo (guida della Banca d'Italia). - Se la pratica supera quei tempi senza spiegazioni, il ritardo va gestito per iscritto: prima un sollecito, poi un reclamo. - L'art. 128-bis TUB obbliga le banche ad aderire all'ABF; al ricorso si arriva solo dopo un reclamo scritto, a cui la banca ha 60 giorni per rispondere. - Il ricorso all'ABF è una soluzione rapida ed economica per risolvere controversie sui ritardi. - Avere una 'pratica di backup' con un'altra banca tramite mediatore riduce il rischio di perdere l'acquisto. - Sempre inserire una clausola sospensiva mutuo nel compromesso per evitare la perdita della caparra. Domande frequenti: - D: Quanto tempo può passare al massimo per la delibera del mutuo? R: Non esiste un limite di legge. La guida della Banca d'Italia dice che i tempi fra la presentazione dei documenti e l'erogazione sono indicati nel Foglio informativo della banca: è quello il riferimento. Se li hai superati e la banca non spiega il motivo (perizia, documenti mancanti, comitato), chiedi per iscritto a che punto è la pratica. - D: La banca è obbligata a darmi una risposta? R: Se la domanda è respinta, sì: per l'art. 120-undecies, comma 5, TUB «il finanziatore informa il consumatore senza indugio del rifiuto». Finché la pratica è aperta, la banca deve comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.), ma nessuna norma le dà un termine in giorni per decidere. - D: Posso chiedere i danni alla banca per il ritardo? R: Sì, se il ritardo è ingiustificato e ha causato la perdita della caparra o la risoluzione del preliminare, è possibile agire per il risarcimento del danno, preferibilmente tramite ricorso all'ABF. La base è la buona fede nelle trattative (art. 1337 c.c.), e il danno e il suo legame con il ritardo li devi provare tu. - D: Quando posso rivolgermi all'Arbitro Bancario Finanziario? R: Solo dopo un reclamo scritto alla banca. Se non risponde entro 60 giorni, o la risposta non ti soddisfa, puoi presentare il ricorso entro 12 mesi dal reclamo, chiedendo solo ciò che avevi già scritto nel reclamo. Costa 20 euro, che la banca ti rimborsa se il ricorso è accolto anche solo in parte (guida «L'ABF in parole semplici»). ### Polizza CPI mutuo: cos'è, cosa copre, quanto costa e quando entra nel TAEG URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-cpi-mutuo-guida-diritti-iup Aggiornato: 2026-10-06 La polizza CPI paga al posto tuo le rate del mutuo, o il debito residuo, se ti capita uno degli eventi previsti dal contratto: di solito morte, invalidità permanente, inabilità temporanea o perdita del lavoro. La legge non la impone. La banca può chiederla come condizione del mutuo o di un tasso migliore, e in quel caso il premio entra nel TAEG; deve però accettare una polizza con un livello di garanzia equivalente trovata da te, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). Se la firmi in banca insieme al mutuo, puoi recedere entro 60 giorni. La sigla sta per Credit Protection Insurance, assicurazione a protezione del credito. Punti chiave: - La CPI paga le rate, o il debito residuo, se ti capitano gli eventi del contratto: di solito morte, invalidità permanente, inabilità temporanea, perdita del lavoro. - La legge non la impone; se la banca la chiede come condizione deve accettare una polizza equivalente che trovi tu, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). - Se la polizza serve per avere il mutuo o quel tasso, il premio entra nel TAEG (art. 120-quinquies TUB). - La copertura perdita del lavoro di solito vale solo per chi ha un contratto a tempo indeterminato e non paga con dimissioni o licenziamento per giusta causa. - Dalla polizza proposta dalla banca alla firma del mutuo si può recedere entro 60 giorni; con estinzione o surroga si ha diritto alla parte non goduta del premio unico. Domande frequenti: - D: Cos'è la polizza CPI e cosa significa la sigla? R: CPI sta per Credit Protection Insurance, assicurazione a protezione del credito. È una polizza collegata al mutuo che, se capita uno degli eventi previsti dal contratto, paga alla banca le rate al posto tuo per un certo periodo oppure il debito residuo. Le coperture tipiche sono morte, invalidità permanente, inabilità temporanea e perdita del lavoro, anche insieme in un unico pacchetto. - D: La polizza CPI è obbligatoria per il mutuo? R: Per legge no. La banca può però chiederla come condizione del mutuo o di un tasso migliore: in quel caso deve accettare una polizza con un livello di garanzia equivalente trovata da te sul mercato, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). Obbligarti a prendere la polizza venduta dalla stessa banca è una pratica commerciale scorretta (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo). - D: Quanto costa una polizza CPI? R: Non esiste una tariffa unica: il premio dipende da età, importo e durata del mutuo e dalle garanzie scelte. I costi veri sono nella polizza o nel modulo di adesione, con l'importo che va all'intermediario. Se il premio unico viene aggiunto al mutuo, paghi anche gli interessi su quella somma per tutta la durata: conviene confrontare i preventivi prima di firmare. - D: Come funziona la franchigia della polizza CPI? R: Franchigia e scoperto sono la parte del danno che resta a tuo carico; la carenza è il periodo dopo la firma in cui la copertura non è ancora attiva. Nelle garanzie che pagano le rate, la polizza può coprire solo un numero limitato di rate e solo quelle che scadono dopo l'evento. Durata di franchigie e carenze cambia da contratto a contratto: è scritta nelle condizioni. - D: La polizza CPI entra nel TAEG? R: Sì, se è un requisito per ottenere il mutuo o per ottenerlo alle condizioni offerte (art. 120-quinquies, comma 2, TUB). Vale anche quando la banca la presenta come facoltativa ma senza polizza lo spread sale. Resta fuori solo se puoi rinunciarci senza che cambino delibera e tasso. Il PIES deve indicare le polizze richieste nella sezione «Obblighi supplementari». - D: La polizza CPI è detraibile nel 730? R: Solo per la parte di premio che copre il rischio di morte o di invalidità permanente non inferiore al 5%, se l'impresa non può recedere dal contratto: si detrae il 19% fino a 530 € di premi l'anno in tutto (art. 15, comma 1, lett. f, TUIR). La parte per la perdita del lavoro non rientra in questa voce: chiedi alla compagnia quanto del premio riguarda morte e invalidità. ### Limite contanti acquisto casa 2026: soglia e regole rogito URL: https://blog.gomutuo.it/blog/limite-contanti-acquisto-casa-pagamenti-sicuri Aggiornato: 2026-07-16 Dal 1° gennaio 2023 il limite all'uso del contante in Italia è di 4.999,99 € (soglia 5.000 € invalicabile), fissato dalla Legge 197/2022 (Bilancio 2023) e confermato per il 2026. Nell'acquisto di una casa l'obbligo di tracciabilità è particolarmente stringente: caparra, provvigione all'agenzia, saldo prezzo e oneri notarili devono avvenire con strumenti tracciabili (bonifico, assegno circolare non trasferibile, assegno bancario non trasferibile). Il rogito notarile deve dichiarare i mezzi di pagamento usati (art. 35 c. 22 D.L. 223/2006). Le violazioni comportano sanzioni da 1.000 € a 50.000 €. Punti chiave: - Soglia contanti 2026: 4.999,99 € per singola operazione (Legge 197/2022). - Al rogito il notaio dichiara i mezzi di pagamento (bonifico, assegno) di caparra, saldo e provvigione (art. 35 D.L. 223/2006). - Preferisci l'assegno circolare non trasferibile: garantisce la copertura e la tracciabilità in un solo passaggio. - Il deposito prezzo notarile (L. 124/2017) protegge il saldo fino alla trascrizione dell'atto. - Sanzioni per superamento soglia: da 1.000 € a 50.000 € (D.Lgs. 231/2007 art. 63, commi 1 e 1-ter). - Il pagamento tracciato è anche condizione per detrarre l'interesse mutuo (art. 15 TUIR) e la provvigione agenzia. Domande frequenti: - D: Qual è il limite all'uso dei contanti nel 2026? R: Il limite è di 4.999,99 € per singola operazione, in vigore dal 1° gennaio 2023 (Legge 197/2022). L'operazione è considerata unica anche se frazionata in più tranche vicine nel tempo. Il limite si applica a pagamenti tra privati per beni e servizi, prestiti fra parenti, provvigioni e ogni altro trasferimento di denaro contante o titoli al portatore. - D: Posso pagare la caparra in contanti se è inferiore a 5.000 €? R: Tecnicamente sì, ma è fortemente sconsigliato. Il notaio in rogito deve dichiarare tutti i mezzi di pagamento (art. 35 c. 22 D.L. 223/2006), e per la deducibilità fiscale (imposta di registro, futura plusvalenza) serve la tracciabilità completa. Inoltre l'Agenzia delle Entrate può richiedere prova del trasferimento in caso di accertamento. Meglio bonifico o assegno anche per importi minimi. - D: Come pago la provvigione all'agenzia immobiliare? R: La provvigione va pagata con strumento tracciabile (bonifico o assegno) se l'importo supera i 5.000 €, e comunque per beneficiare della detrazione IRPEF del 19% fino a 1.000 € (art. 15 c. 1 lett. b-bis TUIR). L'agenzia rilascia fattura elettronica con indicazione del mezzo di pagamento. Il pagamento in contanti sotto soglia è consentito ma preclude la detrazione fiscale. - D: Cos'è il deposito prezzo notarile? R: È l'istituto introdotto dalla Legge 124/2017 (Legge Concorrenza) che consente al compratore di versare il saldo del prezzo sul conto dedicato del notaio; il notaio lo trasferisce al venditore solo dopo aver trascritto l'atto di compravendita e verificato l'assenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti). È facoltativo ma altamente consigliato per operazioni sopra 100.000 €. - D: Cosa succede se pago in contanti oltre soglia? R: Ai sensi dell'art. 63 D.Lgs. 231/2007, sia il pagatore sia il ricevente sono soggetti a sanzione amministrativa da 1.000 € a 50.000 €, perché il comma 1-ter abbassa a 1.000 € il minimo edittale. Il notaio, il commercialista e la banca hanno obbligo di segnalazione al MEF (art. 51 D.Lgs. 231/2007). Non è possibile 'sanare' successivamente splittando l'importo in più tranche. - D: Il bonifico istantaneo va bene per il rogito? R: Sì, il bonifico istantaneo (SCT Inst) è pienamente tracciabile e utilizzato in molti rogiti. Attenzione però al limite giornaliero della tua banca (spesso 15.000-100.000 €) e alle commissioni. Per importi elevati la scelta più sicura resta l'assegno circolare non trasferibile emesso dalla banca il giorno prima del rogito, esibito e girato al venditore davanti al notaio. - D: Il limite vale anche se il compratore è straniero? R: Per cittadini stranieri non residenti che acquistano beni/servizi al dettaglio o servizi turistici c'è una deroga: soglia 15.000 € (art. 3 D.L. 16/2012). Ma questa deroga NON si applica all'acquisto di immobili: per il rogito immobiliare vige sempre la soglia ordinaria di 4.999,99 €, salvo che il pagamento avvenga tramite banca dello stesso Paese di residenza con bonifico transfrontaliero. ### Documenti mutuo dipendente indeterminato: checklist aggiornata 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/documenti-mutuo-dipendente-indeterminato Aggiornato: 2026-09-23 Per il mutuo, un dipendente a tempo indeterminato prepara di solito le ultime 2 o 3 buste paga, consecutive, l'ultima Certificazione Unica (alcune banche vogliono anche quella dell'anno prima), gli estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi di tutti i conti su cui passano entrate e spese, il contratto di lavoro se è assunto da poco e i documenti d'identità e di stato civile. Nessuna legge fissa quanti mesi servono: lo decide la banca e lo scrive nelle informazioni generali sul mutuo. Con SPID o CIE la CU si scarica dal cassetto fiscale e lo stato di famiglia da ANPR. Punti chiave: - L'ultima Certificazione Unica, che il datore consegna entro il 16 marzo, conferma il reddito dell'anno: alcune banche chiedono anche quella precedente. - Di solito servono le ultime 2 o 3 buste paga consecutive; per far contare straordinari e premi alcune banche ne vogliono 6 o anche 12. - Gli estratti conto sono quelli ufficiali, di solito degli ultimi 3 mesi, di tutti i conti su cui passano entrate e spese, non solo di quello dello stipendio. - Se sei assunto da poco, oltre al contratto la banca può chiedere una dichiarazione del datore sul superamento della prova; l'estratto contributivo INPS mostra la continuità fra un lavoro e l'altro. - Con SPID o CIE scarichi da solo la CU dal cassetto fiscale, lo stato di famiglia da ANPR e l'estratto contributivo dall'INPS. Domande frequenti: - D: Serve l'ultima busta paga o le ultime tre? R: Di solito le ultime 2 o 3, consecutive: alcune banche ne vogliono 2, altre 3, e nessuna legge fissa il numero. Servono a vedere che lo stipendio è costante e se in busta ci sono trattenute, come una cessione del quinto o un pignoramento. Per far contare straordinari e premi alcune banche ne chiedono 6 o anche 12. - D: Posso chiedere il mutuo se sono ancora in prova? R: Generalmente no. Le banche attendono il superamento del periodo di prova per considerare il reddito stabile e procedere con l'istruttoria. Serve il contratto, che indica quanto dura la prova, e con un'assunzione molto recente una dichiarazione del datore di lavoro che confermi il superamento. - D: Quale estratto conto serve per il mutuo? R: Serve l'estratto conto ufficiale emesso dalla banca, non la lista movimenti, di solito degli ultimi 3 mesi, e di tutti i conti su cui passano entrate e spese, non solo di quello dove arriva lo stipendio. Deve mostrare intestatario, entrate, uscite e saldo. È una prassi delle banche, non una legge: in casi particolari qualcuna ne chiede di più. - D: Serve anche la Certificazione Unica? R: Sì: quasi tutte le banche chiedono l'ultima CU, che conferma il reddito dell'anno intero e completa le buste paga. Il datore di lavoro la consegna entro il 16 marzo; prima di quella data si usa la CU dell'anno precedente. Se non l'hai più, la scarichi dal cassetto fiscale dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. - D: Dopo quanto tempo dall'assunzione a tempo indeterminato posso chiedere il mutuo? R: Non c'è una soglia di legge. Di solito basta aver superato il periodo di prova; oltre a quello, a seconda della banca, si va da nessuna anzianità minima a sei mesi, fino a due o tre anni, e alcune contano anche i lavori precedenti se fra l'uno e l'altro non ci sono buchi. L'estratto contributivo INPS serve proprio a dimostrarlo. - D: L'apprendistato vale come tempo indeterminato per il mutuo? R: Per legge sì: l'art. 41 del D.Lgs. 81/2015 lo definisce un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Alla fine del periodo di formazione, però, entrambe le parti possono recedere (art. 42): per questo, oltre alle solite buste paga e alla CU, conviene allegare il contratto, che indica quando finisce la formazione. ### RNP notaio per il mutuo: cos'è, quanto costa, chi la paga e i tempi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/relazione-notarile-preliminare-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 La RNP (relazione notarile preliminare) è il documento con cui il notaio, prima del rogito, certifica alla banca che la casa è davvero di chi la vende e che non ha ipoteche, pignoramenti o altri pesi. La chiede la banca, la paga chi compra e arriva in 3-10 giorni lavorativi da quando il notaio ha i documenti, 15-20 se la casa viene da una successione o da una donazione. Fatturata a parte costa di solito 300-800 € più IVA, ma spesso è già nel preventivo per l'atto di mutuo. Senza la relazione, che guarda almeno gli ultimi vent'anni dei registri immobiliari, la banca non arriva al rogito. Punti chiave: - La chiede la banca prima del rogito: il notaio certifica che la casa è di chi la vende e che non ha ipoteche o pignoramenti. - Copre almeno gli ultimi 20 anni dei registri immobiliari e la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.). - Arriva in 3-10 giorni lavorativi, 15-20 con una successione o una donazione. - La paga chi compra: spesso è nel preventivo per l'atto di mutuo, a parte costa 300-800 € più IVA; nella surroga non la paghi tu. - Vale di solito 60-90 giorni: se il rogito slitta, il notaio aggiorna le ispezioni. - La visura ipotecaria la puoi fare da solo prima della proposta, ma non sostituisce la RNP. Domande frequenti: - D: Quanto tempo ci vuole per la RNP? R: Di norma il notaio consegna la RNP in 3-10 giorni lavorativi da quando ha l'atto di provenienza e gli altri documenti del venditore. Si sale a 15-20 giorni lavorativi se la casa viene da una successione o da una donazione, se il venditore ha ancora un mutuo da chiudere o se la catena delle trascrizioni va ricostruita. - D: Quanto costa la RNP? R: Se lo stesso notaio fa anche il rogito, di solito la relazione è già nel preventivo per l'atto di mutuo. Fatturata da sola costa in genere 300-800 € più IVA, più le spese vive delle ispezioni: verso il basso con una provenienza semplice, verso l'alto con successioni o donazioni. - D: Chi paga la RNP, la banca o chi compra? R: La chiede la banca, ma la paga chi compra e chiede il mutuo: lo stabiliscono il contratto e il foglio informativo. Fa eccezione la surroga: l'art. 120-quater, comma 4, del Testo unico bancario vieta alle banche di far pagare al cliente qualsiasi costo per le formalità della surrogazione. - D: RNP o visura ipotecaria: quale serve per il mutuo? R: Per il mutuo serve sempre la RNP, firmata dal notaio. La visura ipotecaria è un estratto dei registri che puoi chiedere tu all'Agenzia delle Entrate per un primo controllo prima della proposta d'acquisto: utile, ma non ha il valore di un'attestazione professionale e non sostituisce la relazione. - D: Che differenza c'è tra relazione notarile preliminare e definitiva? R: La preliminare arriva prima del rogito e dice alla banca se la casa può essere ipotecata senza sorprese. La definitiva la manda il notaio dopo la firma, quando l'ipoteca è stata iscritta, per confermare alla banca che è al grado previsto, e di solito è compresa nell'onorario per l'atto di mutuo. ### Accettazione tacita eredità e mutuo: perché serve URL: https://blog.gomutuo.it/blog/accettazione-tacita-eredita-mutuo-banca Aggiornato: 2026-10-16 In pratica: prima di vendere una casa ereditata a chi compra con mutuo, l'erede deve far trascrivere l'accettazione dell'eredità in Conservatoria. La banca lo chiede per la continuità delle trascrizioni: senza, la vendita e l'ipoteca registrate dopo non producono effetto (art. 2650 c.c.). La dichiarazione di successione è un atto fiscale e non basta. Dal 18 dicembre 2025 la trascrizione si può chiedere anche con una dichiarazione sostitutiva dell'erede dentro il rogito (L. 182/2025, art. 41). Si pagano almeno l'imposta ipotecaria fissa di 200 € e la tassa di 35 € per ogni nota di trascrizione, più il compenso del notaio, di solito a carico di chi vende. Punti chiave: - La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale; l'accettazione dell'eredità, anche tacita (art. 476 c.c.), è un atto civile che va trascritto (art. 2648 c.c.). - Se l'accettazione non è trascritta, la vendita e l'ipoteca registrate dopo non producono effetto (art. 2650 c.c.). - Dal 18-12-2025 la trascrizione si può chiedere anche con una dichiarazione sostitutiva dell'erede in un atto pubblico o in una scrittura autenticata, come il rogito (L. 182/2025, art. 41). - Costi: imposta ipotecaria fissa di 200 € e 35 € di tassa per ogni nota di trascrizione; registro e bollo dipendono dall'atto, e il compenso del notaio si concorda. - Nella prassi la trascrizione avviene contestualmente al rogito: paga di norma il venditore-erede, ma è negoziabile. - Se manca, serve quando si vende una casa ereditata a chi compra con il mutuo, anche se la successione fiscale è chiusa. Domande frequenti: - D: Perché la banca chiede l'accettazione tacita se ho già fatto la successione? R: Perché sono due atti diversi. La dichiarazione di successione (D.Lgs. 346/1990) è un adempimento fiscale verso l'Agenzia delle Entrate per liquidare le imposte (ipotecaria 2%, catastale 1%, successione se dovuta). L'accettazione dell'eredità è un atto civile, e la sua trascrizione (art. 2648 c.c.) tiene in fila i passaggi nei registri immobiliari. Senza, vale l'art. 2650 c.c.: «le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto». - D: Cosa cambia con la Legge Semplificazioni 182/2025? R: L'art. 41 della L. 2 dicembre 2025 n. 182 ha aggiunto un periodo all'art. 2648 c.c., in vigore dal 18 dicembre 2025. Prima la trascrizione si chiedeva sulla dichiarazione di accettare o su un atto di accettazione tacita risultante da sentenza, atto pubblico o scrittura autenticata. Ora basta anche una dichiarazione sostitutiva dell'erede in un atto pubblico o in una scrittura autenticata, per esempio il rogito di vendita. - D: Quanto costa la trascrizione dell'accettazione tacita nel 2026? R: Si pagano 200 € di imposta ipotecaria fissa (Tariffa del D.Lgs. 347/1990, art. 5) e 35 € di tassa per ogni nota di trascrizione. Imposta di registro e bollo dipendono da com'è fatto l'atto, a parte o dentro il rogito. Il compenso del notaio si concorda, perché le tariffe sono abolite (art. 9 D.L. 1/2012): chiedi un preventivo scritto. - D: Chi paga: il venditore-erede o il compratore? R: Nella prassi paga il venditore-erede, perché è nel suo interesse rendere trasferibile e ipotecabile l'immobile. È però una spesa che si può pattuire diversamente nel preliminare, per esempio dividendola o mettendola a carico del compratore in cambio di uno sconto. Chiarisci sempre in fase di proposta chi si accolla il costo. - D: Serve anche se sono l'unico erede? R: Sì. La qualità di unico erede non esime dall'obbligo di trascrizione: la continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c. è un requisito oggettivo, non legato al numero di eredi. Fa eccezione lo Stato, che acquista l'eredità senza bisogno di accettazione (art. 586 c.c.). - D: Cosa succede se compro casa ereditata senza accettazione trascritta? R: La compravendita è valida fra le parti, ma la sua trascrizione non produce effetto finché non si trascrive l'accettazione (art. 2650 c.c.). Se poi spuntasse un erede vero diverso dal venditore, chi ha comprato in buona fede è protetto solo se accettazione e acquisto sono stati trascritti prima (art. 534 c.c.). Per questo la banca di solito non eroga finché la trascrizione non è fatta o chiesta nello stesso atto. - D: La voltura catastale vale come accettazione tacita? R: Sì, se la chiede l'erede, o un altro con la sua delega o la sua ratifica. Per la Cassazione la voltura è un atto insieme fiscale e civile, e da qui si può desumere l'accettazione; la sola dichiarazione di successione invece non basta (ord. 10544/2024). Attenzione: per la banca l'accettazione va comunque trascritta in Conservatoria (art. 2648 c.c.), e la voltura al Catasto da sola non soddisfa l'art. 2650 c.c. - D: Entro quanto tempo devo accettare l'eredità? R: Il diritto di accettare l'eredità si prescrive in 10 anni dall'apertura della successione (art. 480 c.c.). Se sei nel possesso dei beni ereditari e non fai inventario entro 3 mesi, sei considerato erede puro e semplice (art. 485 c.c.). Per la trascrizione dell'accettazione ex art. 2648 c.c. non c'è un termine specifico, ma serve prima di poter vendere o ipotecare l'immobile. ### Mutuo cointestato da non sposati: come funziona e cosa rischiate? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cointestato-conviventi-non-sposati-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Sì: due conviventi non sposati possono cointestare un mutuo, perché per farlo non serve essere sposati. La banca somma i due redditi, di solito chiede lo stato di famiglia, che prova la convivenza, e vi fa firmare come obbligati in solido: ognuno risponde dell'intera rata. Il rischio sta fuori dalla banca. Fra conviventi non c'è comunione dei beni, se non la scegliete, né eredità senza testamento: chi possiede cosa lo dicono le quote scritte nel rogito, e chi mette di più si tutela con le prove dei versamenti, il contratto di convivenza (L. 76/2016) e un testamento per ciascuno. Punti chiave: - Per cointestare il mutuo non serve essere sposati: la banca somma i redditi e ai conviventi di solito chiede lo stato di famiglia, che prova la convivenza. - Firmando insieme siete obbligati in solido (art. 1292 c.c.): la banca può chiedere l'intera rata a ciascuno dei due, qualunque accordo abbiate fra voi. - Chi possiede cosa lo decidono le quote scritte nel rogito, non chi paga le rate: con apporti diversi si possono fissare quote diverse, per esempio 60/40. - Il contratto di convivenza (L. 76/2016, commi 50-64) si fa davanti a un notaio o a un avvocato: regola come contribuite alle spese comuni e può scegliere la comunione dei beni. - Detrazione degli interessi: al massimo 4.000 € l'anno in tutto, anche con più contratti, da dividere fra i cointestatari; ognuno detrae solo la sua quota, anche se le rate le paga l'altro. - Il convivente superstite non è erede: senza testamento la quota di casa del partner va ai suoi eredi, e ci si ritrova comproprietari con loro. Domande frequenti: - D: Due conviventi non sposati possono cointestare un mutuo? R: Sì: per cointestare un mutuo non serve essere sposati. La banca guarda i redditi e la storia creditizia di tutti e due e di norma vi fa firmare come obbligati in solido, quindi ognuno risponde dell'intera rata. Ai conviventi chiede di solito lo stato di famiglia, che prova la convivenza e serve anche per far entrare il partner come cointestatario o garante. - D: Meglio intestare il mutuo a uno solo o cointestarlo? R: Dipende dai redditi e da come comprate la casa. Cointestando, la banca somma i due redditi e calcola la rata sostenibile sul totale: 30% prudenziale, 33% prassi, mentre il tetto oltre il quale chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Intestarlo a uno solo può avere senso se l'altro ha ritardi o segnalazioni nelle banche dati dei prestiti, ma allora la banca conta un reddito solo. - D: Se ci lasciamo, la casa si divide automaticamente al 50%? R: No. Conta la quota di proprietà scritta nel rogito: se è 50/50, a ciascuno va metà di quello che resta dalla vendita dopo aver chiuso il mutuo; se è 70/30, la divisione è 70/30. Il mutuo invece resta cointestato: finché la banca non libera uno dei due, può chiedere l'intera rata a ciascuno, qualunque accordo abbiate preso fra voi. - D: Serve il contratto di convivenza per fare il mutuo insieme? R: In banca di solito no: basta lo stato di famiglia comune. Il contratto (L. 76/2016, commi 50-64) serve a voi due: si fa davanti a un notaio o a un avvocato, regola come contribuite alle spese comuni e può scegliere la comunione dei beni. Per il mutuo INPS dei dipendenti pubblici, invece, due conviventi possono cointestare solo con il contratto di convivenza registrato. - D: Chi si detrae gli interessi del mutuo? R: Ognuno la propria quota di mutuo, con il tetto di 4.000 € di interessi l'anno in tutto, anche con più contratti, previsto dall'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR: in un mutuo al 50% sono 2.000 € a testa, cioè al massimo 380 € di detrazione ciascuno. Se le rate le paga tutte uno dei due, la quota dell'altro non passa a lui: fra conviventi non vale l'eccezione del coniuge fiscalmente a carico. - D: Cosa succede se uno dei due muore? R: Il convivente superstite non è erede: senza testamento la quota di casa del partner va ai suoi eredi, per esempio figli, genitori o fratelli. Verso la banca il superstite resta obbligato per l'intero debito. Se la casa era del partner, la legge gli lascia il diritto di abitarci da due a cinque anni. Si previene con un testamento per ciascuno e una polizza vita sul mutuo. - D: Come si esce da un mutuo cointestato fra conviventi? R: Per lasciare il mutuo a uno solo serve l'accordo della banca: con un accollo liberatorio chi resta si prende tutto il debito, se la banca accetta che il suo reddito regga la rata da solo. Altrimenti si estingue il mutuo, con uno nuovo a nome di chi resta o vendendo la casa: l'estinzione anticipata è un diritto, senza penali per i mutui casa firmati dal 2 febbraio 2007 se servivano a comprare la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 120-ter e art. 161, comma 7-ter, TUB). La surroga da sola non basta: sposta il mutuo con gli stessi intestatari. ### IVA vs imposta di registro acquisto casa 2026: quando si paga quale e quanto URL: https://blog.gomutuo.it/blog/iva-vs-imposta-registro-acquisto-casa-2026 Aggiornato: 2026-10-05 L'IVA si paga quando acquisti da un'impresa costruttrice o ristrutturatrice su immobili nuovi (< 5 anni): 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% per immobili di lusso (A/1, A/8, A/9). L'imposta di registro si paga quando acquisti da privato o da impresa con vendita esente IVA: 2% prima casa, 9% seconda casa, calcolata sul valore catastale rivalutato se compri un'abitazione come persona fisica e lo chiedi al notaio (sistema prezzo-valore). Con il registro, la base imponibile è quasi sempre molto più bassa del prezzo reale, rendendo il costo fiscale complessivo spesso inferiore anche a parità di aliquota. Punti chiave: - Il regime IVA si applica solo all'acquisto da imprese costruttrici su immobili nuovi (< 5 anni) o se il venditore opta per l'imposizione. - Con l'imposta di registro, se una persona fisica compra un'abitazione e lo chiede al notaio, la base imponibile è il valore catastale rivalutato (sistema prezzo-valore), non il prezzo reale: risparmio spesso del 30-50%. - Prima casa da costruttore: IVA 4% sul prezzo reale. Prima casa da privato: registro 2% sul valore catastale. Il confronto numerico è fondamentale. - Con IVA le imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale) sono tutte a 200 € ciascuna; con registro le fisse sono solo 50 € ciascuna. - Chi sceglie il sistema prezzo-valore ha diritto anche alla riduzione del 30% degli onorari notarili prevista dall'art. 1 c. 497 L. 266/2005, che la guida dell'Agenzia delle Entrate di ottobre 2025 elenca fra i vantaggi. Domande frequenti: - D: Posso scegliere se pagare IVA o imposta di registro? R: No, non è una scelta dell'acquirente. Il regime fiscale dipende dal venditore: se è un privato si paga sempre il registro; se è un'impresa si paga il registro (esente IVA) per immobili vecchi, o l'IVA per immobili nuovi (< 5 anni). L'impresa può però optare per l'IVA anche su immobili > 5 anni indicandolo nell'atto. - D: Il sistema prezzo-valore si applica anche con l'IVA? R: No. Il sistema prezzo-valore — che consente di pagare l'imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo reale — si applica esclusivamente alle cessioni soggette a imposta di registro proporzionale (acquisto da privato). Le vendite soggette a IVA usano sempre il prezzo reale come base imponibile. - D: Con l'IVA al 4% per la prima casa posso detrarre qualcosa in dichiarazione dei redditi? R: No, l'IVA pagata sull'acquisto della prima casa da un costruttore non è detraibile dal privato acquirente. Puoi invece detrarre il 19% degli interessi passivi sul mutuo ipotecario per l'abitazione principale (fino a 4.000 €/anno), indipendentemente dal regime fiscale dell'acquisto. - D: Se acquisto da un'impresa dopo 5 anni dalla costruzione, pago IVA o registro? R: Dopo i 5 anni dall'ultimazione, la vendita da impresa è esente IVA per default. Paghi quindi imposta di registro: 2% per prima casa, 9% per seconda casa, sul valore catastale (prezzo-valore). L'impresa può però scegliere di assoggettare la vendita a IVA indicandolo nell'atto o nel preliminare. - D: L'imposta minima di 1.000 € vale anche per la prima casa? R: Sì. Anche applicando il 2% sul valore catastale per la prima casa, l'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 €. Se il calcolo desse un valore inferiore (es. casa con rendita bassissima), si paga comunque 1.000 €. - D: Come si calcola il valore catastale per la prima casa? R: Valore catastale prima casa = Rendita catastale × 1,05 × 110. Per le altre abitazioni (seconda casa) il coefficiente è 120 invece di 110. La rendita catastale si trova nella visura catastale dell'immobile. ### Affitto con riscatto o mutuo: cosa conviene davvero nel 2026 (rent to buy spiegato) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/affitto-con-riscatto-vs-mutuo-conviene Aggiornato: 2026-10-06 L'affitto con riscatto (rent to buy) conviene quasi solo in due casi: non hai ancora un anticipo o hai un profilo bancario oggi debole ma migliorabile in 2-3 anni. In tutti gli altri casi il mutuo tradizionale costa meno, dà pieno titolo di proprietà da subito e trasferisce meno rischio sul compratore. La quota canone imputata al prezzo va negoziata sopra il 40-50% del canone, altrimenti stai solo pagando affitto salato. Punti chiave: - Il rent to buy è regolato dall'art. 23 D.L. 133/2014: contratto tipico, trascritto in Conservatoria per max 10 anni. - Paghi un canone diviso in due quote: una per il godimento (affitto) e una imputata al prezzo di acquisto. La proporzione la negozi tu. - Se non eserciti il riscatto perdi la quota-godimento, e della quota-prezzo ti torna solo la parte che il contratto stabilisce: negoziala prima di firmare. - Alla fine del periodo devi comunque trovare un mutuo (o pagare cash): se in 3 anni non migliori il profilo, resti a piedi. E molte banche escludono gli acquisti legati a un rent to buy: chiedilo prima di firmare. - Costa quasi sempre più di un mutuo tradizionale a parità di casa e durata: paghi al proprietario ciò che pagheresti alla banca, più il suo margine. Domande frequenti: - D: Cos'è l'affitto con riscatto (rent to buy)? R: È il contratto atipico tipizzato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia): il proprietario ti concede da subito il godimento dell'immobile in cambio di un canone e ti riconosce, entro un termine massimo di 10 anni, il diritto di acquistarlo a un prezzo fissato oggi. Il canone è diviso in due parti: quota per il godimento (equivalente all'affitto) e quota imputata al prezzo di acquisto (accantonata). - D: Che differenza c'è tra rent to buy e affitto con riscatto? R: Nel linguaggio comune sono sinonimi. Sul piano tecnico il rent to buy è la fattispecie disciplinata dall'art. 23 D.L. 133/2014 (con trascrizione a norma dell'art. 2645-bis c.c.). L'affitto con riscatto atipico esisteva anche prima ma senza le stesse tutele di trascrizione contro fallimento e ipoteche successive. - D: Il rent to buy conviene più di un mutuo? R: Nella maggior parte dei casi no. A parità di casa e durata paghi al proprietario ciò che pagheresti alla banca in interessi, più il suo margine e la sua tassazione. Il vantaggio vero è temporale: guadagni 2-4 anni per costruire l'anticipo o sistemare il profilo bancario. Se già hai reddito solido e 20% di anticipo, il mutuo tradizionale costa meno e ti dà la proprietà subito. - D: Cosa succede se non riesco a comprare alla scadenza? R: Perdi la quota-godimento del canone (l'equivalente di un affitto già consumato). Quanta parte della quota imputata al prezzo ti viene restituita lo decide il contratto: l'art. 23, comma 1-bis, del D.L. 133/2014 lascia alle parti fissarla. Attenzione: molti contratti ne trattengono una parte come 'penale per mancato acquisto'. Va negoziato prima di firmare. - D: Il rent to buy si trascrive? R: Sì, l'art. 23 D.L. 133/2014 impone la trascrizione del contratto in Conservatoria a norma dell'art. 2645-bis c.c. per una durata massima di 10 anni. È la tutela chiave: se dopo la firma il proprietario iscrive ipoteche, vende ad altri o fallisce, il tuo diritto al riscatto ha efficacia prenotativa. Senza trascrizione stai solo affittando. - D: Il rent to buy per il proprietario conviene? R: Per il proprietario ha senso quando non riesce a vendere sul mercato aperto (immobile fermo da tempo, prezzo alto, zona debole) o quando vuole valorizzare l'immobile senza svenderlo. Riceve un canone maggiore di un affitto puro, ha un compratore potenziale bloccato per 3-10 anni e mantiene la proprietà fino al riscatto. Lo svantaggio: fiscalmente più complesso e non sempre il conduttore riscatta. - D: Serve comunque un mutuo alla fine? R: Sì, a meno che tu non abbia da parte il prezzo residuo. Alla data del riscatto devi versare il prezzo pattuito meno la quota-canone accumulata, e se non hai i soldi serve un mutuo. Non è scontato: molte banche escludono gli acquisti legati a un rent to buy, quindi chiedi alla banca se lo finanzia prima di firmare il contratto. Se al riscatto non ottieni il mutuo, il riscatto non si perfeziona. ### Consulente mutuo: cosa fa, quanto costa e quando conviene (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/consulente-mutuo-cosa-fa-quanto-costa Aggiornato: 2026-10-05 Il consulente mutuo a parcella analizza il tuo caso e ti fa una raccomandazione scritta sul mutuo, ma di solito non porta la pratica in banca: lo paghi tu, con un compenso concordato prima di cominciare. Nessuna legge fissa una tariffa; prima della consulenza deve dirti per iscritto quanto costa, o come si calcola, e se riceve compensi dalle banche (art. 120-terdecies del Testo unico bancario). La legge riserva questa consulenza a chi concede mutui e agli intermediari del credito, come i mediatori creditizi iscritti all'OAM (art. 120-terdecies, comma 1, TUB). Il consulente può chiamarsi «indipendente» solo se è iscritto nella sezione speciale dell'elenco OAM, e allora lo paga solo il cliente. Conviene per un caso complicato o per un secondo parere su un'offerta già ricevuta. Il broker segue regole di compenso diverse. Punti chiave: - Il consulente mutuo a parcella lavora per il cliente e lo paga il cliente: il compenso si concorda prima di cominciare. - Nessuna legge fissa una tariffa: prima della consulenza deve dirti per iscritto quanto costa, o come si calcola, e se riceve compensi dalle banche (art. 120-terdecies, comma 4, TUB). - Può dirsi «indipendente» solo chi è iscritto nella sezione speciale dell'elenco OAM, e allora lo paga esclusivamente il cliente (art. 128-sexies TUB). - A differenza del broker (mediatore creditizio) di solito non porta la pratica in banca: dà il parere. - Ha senso quando hai un caso complesso, quando sei già in trattativa e vuoi un secondo parere neutrale, o per pianificazione finanziaria integrata. Domande frequenti: - D: Cosa fa un consulente mutuo? R: Il consulente mutuo a parcella analizza il tuo profilo finanziario, ti spiega quale tipo di mutuo è adatto (fisso, variabile, misto), quanto puoi sostenibilmente chiedere, quali agevolazioni ti spettano, e produce una relazione scritta con la strategia ottimale. Non presenta la richiesta in banca al tuo posto: il suo output è un parere professionale, non una pratica. - D: Che differenza c'è tra consulente e broker mutuo? R: Il broker (mediatore creditizio iscritto all'OAM) procura il finanziamento: confronta le banche, presenta i documenti, segue l'istruttoria, e può essere pagato dalla banca, da te o da entrambi, come dice il contratto di mediazione. Il consulente a parcella invece ti dà un parere e lo paghi tu; se si presenta come «indipendente» non può ricevere nulla dalle banche. In pratica: il consulente ti dice cosa fare, il broker lo fa. - D: Quanto costa un consulente mutuo? R: Nessuna legge fissa una tariffa e non c'è un listino ufficiale: il prezzo si concorda, a forfait o a ore, e cambia con il lavoro, da una consulenza di base a una relazione completa con piani alternativi e aspetti fiscali. Prima della consulenza il consulente deve dirti per iscritto il compenso, o il metodo per calcolarlo, e se riceve compensi dalle banche (art. 120-terdecies, comma 4, TUB): chiedi un preventivo scritto. - D: Quando conviene rivolgersi a un consulente mutuo? R: Ha senso in 4 casi: (1) profilo molto complesso — cointestato con redditi misti, autonomo con volatilità reddituale, mutuo su terreno + costruzione; (2) secondo parere quando una banca o un broker ti fa un'offerta e vuoi verifica neutrale; (3) pianificazione finanziaria integrata (mutuo + investimenti + previdenza); (4) casi CRIF o segnalazioni con strategia di risalita da costruire. Per il resto può bastare un broker: chiedigli prima chi lo paga. - D: Il consulente mutuo è iscritto a qualche albo? R: Chi offre consulenza sul credito immobiliare qualificandola come indipendente deve essere iscritto nella sezione speciale dell'elenco tenuto dall'OAM prevista dall'art. 128-sexies, comma 2-bis, TUB. I consulenti finanziari autonomi possono inoltre essere iscritti all'OCF (Organismo Consulenti Finanziari) nell'albo ex art. 18-bis TUF, disciplinato dalla MiFID II. Fuori da questi elenchi la parola 'indipendente' non spetta, e la consulenza sul mutuo resta comunque riservata a chi concede mutui e agli intermediari del credito iscritti all'OAM (art. 120-terdecies, comma 1, TUB). - D: Un consulente mutuo può ottenere tassi migliori di un broker? R: No, e chi lo promette mente. I tassi bancari dipendono dalle convenzioni istituzionali (broker OAM ↔ banca) e dal profilo del cliente. Un consulente non ha canali di erogazione privilegiati. Il suo valore è la neutralità: ti dice se il tasso che ti hanno offerto è di mercato o no, e come rinegoziarlo. - D: Consulente mutuo o simulazione online: cosa scegliere? R: Una simulazione online seria, come quella di GoMutuo che lavora con decine di banche, è già uno strumento utile e gratuito. Il consulente a parcella ha senso in aggiunta, non in alternativa: prima simuli e prendi confidenza con il mercato, poi eventualmente attivi il consulente per un secondo parere strategico se il caso è complesso. ### Come richiedere un mutuo: guida passo passo (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-richiedere-un-mutuo-guida-passo-passo Aggiornato: 2026-10-15 Per richiedere un mutuo servono 7 passaggi: (1) verifichi la fattibilità calcolando il rapporto fra la rata e il tuo reddito netto mensile, che deve restare entro la soglia usata dalle banche, (2) prepari i documenti (CU, ultime 2 o 3 buste paga, ID, preliminare), (3) simuli e confronti le offerte di più banche, (4) presenti la richiesta scegliendo canale (filiale, online, broker), (5) attendi la pre-delibera reddituale, (6) fai fare la perizia sull'immobile e ottieni la delibera definitiva, (7) firmi in rogito. Nessuna legge fissa i tempi: li indica la banca nel suo foglio informativo. Punti chiave: - La richiesta di mutuo si articola in 7 step, dalla fattibilità al rogito. - Il primo controllo è la rata: il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, ma il tetto cambia da banca a banca. - Per partire servono documento d'identità, codice fiscale, CU, le ultime 2 o 3 buste paga, il preliminare e la planimetria. - Nessuna legge fissa i tempi di pre-delibera, perizia e delibera: quanto ci vuole in tutto lo indica il foglio informativo della banca. - Fra lo spread più basso e il più alto che stimiamo sul fisso, su 150.000 € a 25 anni gli interessi cambiano di circa 4.900 €. Domande frequenti: - D: Come si richiede un mutuo passo per passo? R: In 7 passaggi: verifica di fattibilità (rata/reddito), preparazione documenti, simulazione e confronto banche, richiesta ufficiale, pre-delibera reddituale, perizia sull'immobile e delibera definitiva, rogito ed erogazione. Quanto ci vuole lo scrive la banca nel foglio informativo: nessuna legge fissa i tempi delle singole fasi. - D: Quali documenti servono per richiedere un mutuo? R: Documenti minimi: carta d'identità e codice fiscale, ultimo modello CU (o dichiarazione dei redditi per autonomi), ultime 2-3 buste paga, contratto di lavoro, contratto preliminare di compravendita, planimetria catastale e visura catastale dell'immobile. Se hai altri finanziamenti serve anche il piano di ammortamento residuo. Autonomi e P.IVA: aggiungere le ultime dichiarazioni dei redditi e gli F24 versati. - D: Quanto tempo ci vuole per avere un mutuo? R: Nessuna legge fissa i tempi di pre-delibera, perizia e delibera. La guida della Banca d'Italia spiega che i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione sono indicati nel foglio informativo della banca. Un termine di legge c'è: sull'offerta vincolante hai almeno sette giorni di riflessione, ma puoi accettare prima (art. 120-novies TUB). I tempi dipendono soprattutto da quanto sono completi i documenti. - D: Meglio richiedere il mutuo in filiale, online o con un broker? R: Dipende dal profilo. In filiale e con una banca online vedi solo le offerte di quella banca, senza compensi a parte. Il broker, che per la legge è un mediatore creditizio e deve essere iscritto nell'elenco dell'OAM, presenta la pratica alle banche con cui lavora e ti segue fino al rogito: può essere pagato dalla banca, da te o da entrambi, e prima di cominciare deve dirti per iscritto quanto gli devi e se riceve commissioni dalla banca (art. 120-decies TUB). - D: Posso richiedere il mutuo prima di avere trovato la casa? R: Sì. Si chiama pre-delibera reddituale: la banca valuta il tuo profilo e ti indica fino a quanto potrebbe finanziarti, per un periodo che decide lei. Quando trovi la casa sai già su che cifra contare. La pre-delibera però non impegna la banca, perché manca ancora la perizia: nella proposta d'acquisto la clausola sospensiva mutuo resta utile. - D: Quanto reddito serve per richiedere un mutuo? R: Il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Per 150.000 € a 25 anni, con un TAN costruito sull'IRS della durata più lo spread fisso che stimiamo oggi, la rata è circa 776 €. Servono circa 2.352 € netti al mese al 33%, 2.587 € al 30%. Il Fondo Consap non cambia questo conto: aiuta con l'anticipo, non con il reddito. - D: Cosa succede se la banca rifiuta la richiesta di mutuo? R: La banca deve informarti del rifiuto «senza indugio» (art. 120-undecies, comma 5, TUB); la norma non le chiede di spiegarne i motivi nel dettaglio, ma se il rifiuto dipende da quello che risulta in una banca dati, come il CRIF, deve dirti subito e gratis l'esito della consultazione e quale banca dati ha usato (art. 120-undecies.1, comma 2, TUB). Le cause tipiche sono: reddito insufficiente, segnalazioni CRIF, LTV troppo alto, immobile con difformità urbanistiche. Se una banca ha rifiutato, la domanda si può ripresentare a un'altra, da solo o tramite un mediatore creditizio: ogni banca ha i suoi criteri. ### Broker mutuo: quanto costa, chi paga e come funziona URL: https://blog.gomutuo.it/blog/broker-mutuo-cos-e-come-funziona-conviene Aggiornato: 2026-10-05 Un broker per il mutuo, che per la legge è un mediatore creditizio, può essere pagato in due modi: dalla banca, con una commissione sul mutuo che ti fa ottenere, oppure da te, con un compenso concordato per iscritto; a volte da tutti e due. La legge non fissa una tariffa: prima di cominciare il broker deve dirti per iscritto quanto gli devi, o come si calcola, e se riceve commissioni dalla banca, con l'importo se lo conosce già (art. 120-decies del Testo unico bancario). Un compenso a tuo carico entra nel TAEG del mutuo, che leggi nel PIES. Il broker deve essere iscritto nell'elenco dei mediatori creditizi dell'OAM. In GoMutuo il compenso lo pagano le banche. Punti chiave: - Il broker del mutuo è, per la legge, un mediatore creditizio: può fare questo lavoro solo se è iscritto nell'elenco tenuto dall'OAM (art. 128-sexies TUB). - Il compenso può pagarlo la banca, il cliente o tutti e due: lo stabilisce il contratto di mediazione, che va sempre fatto per iscritto. - Prima di cominciare il broker deve darti per iscritto il compenso a tuo carico, o come si calcola, e le commissioni che riceve dalla banca (art. 120-decies TUB). - Se il broker è pagato da più banche, puoi chiedergli quanto gli paga ciascuna. - Un compenso pagato da te entra nel TAEG del mutuo, che trovi nel PIES: per confrontare due offerte si confrontano i TAEG. - Nessuna legge fissa una tariffa: la Banca d'Italia consiglia di informarsi prima sul compenso, perché «potrebbe essere alto». Domande frequenti: - D: Quanto costa un broker per il mutuo? R: Dipende dal contratto: nessuna legge fissa una tariffa o una percentuale. Il broker può essere pagato dalla banca con una commissione, da te con un compenso, oppure da entrambi. Prima di cominciare deve dirti per iscritto il compenso a tuo carico, o come si calcola, e le commissioni che riceve dalla banca (art. 120-decies TUB). Se lo paghi tu, il compenso entra nel TAEG del mutuo. - D: Chi paga il broker del mutuo, la banca o il cliente? R: Può pagarlo la banca, il cliente o tutti e due: lo dice il contratto di mediazione, che va fatto per iscritto. Se il broker prende un compenso da te e anche una commissione dalla banca, deve spiegarti se e quanto la commissione viene scalata dal tuo compenso. In GoMutuo il compenso lo pagano le banche: per te il servizio è gratuito. - D: Posso sapere quanto guadagna il broker dalla banca? R: Sì. Prima di cominciare il broker deve dirti se riceve commissioni dalla banca e, se lo sa già, quanto; se non lo sa ancora, l'importo arriva nel PIES. Se lavora con più banche, su tua richiesta deve darti informazioni comparabili su quanto gli paga ciascuna (art. 120-decies, comma 2, TUB). - D: Il compenso del broker entra nel TAEG? R: Sì, se lo paghi tu: il broker lo comunica alla banca perché lo inserisca nel TAEG del PIES (art. 120-decies, comma 3, TUB). In un esempio con i tassi di oggi, su un mutuo da 150.000 € in 25 anni un compenso dell'1% pagato alla firma porta il TAEG da 3,88% a 3,98%. La commissione pagata dalla banca invece non è una spesa a tuo carico. - D: Come verifico che un broker sia iscritto all'OAM? R: Cerca il nome o la società nell'elenco dei mediatori creditizi sul sito dell'OAM, l'Organismo degli agenti e dei mediatori: deve risultare iscritto e autorizzato a operare. Il broker stesso deve indicarti per iscritto l'elenco, il numero di iscrizione e come verificarlo (art. 120-decies TUB). Senza iscrizione non può fare il mediatore creditizio (art. 128-sexies TUB). - D: Che differenza c'è tra broker e consulente del mutuo? R: Il broker è un mediatore creditizio: ti mette in contatto con le banche e segue la pratica, e può essere pagato dalla banca, da te o da entrambi. Il consulente a parcella ti dà una raccomandazione personalizzata e lo paghi tu. Può chiamarsi «indipendente» solo se è iscritto nella sezione speciale dell'elenco OAM, e allora lo paga solo il cliente (art. 128-sexies TUB). - D: Conviene rivolgersi a un broker per il mutuo? R: Conviene quando devi confrontare più banche senza girare le filiali, o quando il tuo profilo non è accettato da tutte: partita IVA, mutuo oltre l'80% del prezzo, redditi di tipo diverso. Se il broker lo paghi tu, fai il conto sul TAEG: confronta il PIES che ottieni con lui, compenso compreso, con quello che otterresti da solo. ### Mutuo Bullet: cos'è, come funziona e quando conviene nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-bullet-cose-quando-conviene Aggiornato: 2026-09-22 Il mutuo bullet è un finanziamento immobiliare in cui si pagano soltanto gli interessi per tutta la durata del prestito (tipicamente 5–15 anni), restituendo il capitale in un'unica soluzione alla scadenza. In Italia è quasi sempre riservato a soggetti non consumatori e prevede un LTV massimo del 50–60%, molto più basso di quello dei mutui residenziali standard. Il TAN si costruisce sommando all'indice di riferimento — Euribor 3 mesi per il variabile, IRS a 20 anni per il fisso — uno spread più alto del normale: i valori aggiornati degli indici, con la data di rilevazione, sono nella tabella in pagina. Punti chiave: - Struttura: rate mensili di soli interessi per tutta la durata; capitale restituito integralmente alla scadenza (balloon payment). - Destinatari: quasi sempre soggetti non consumatori — imprese, investitori, holding immobiliari. Rarissimo per privati. - LTV: le banche applicano un LTV massimo del 50–60%, contro lo standard dei mutui residenziali (80%), per coprire il rischio di mancata restituzione del capitale. - Tassi: il variabile parte dall'Euribor 3 mesi, oggi 2,634%, il fisso dall'IRS a 20 anni, oggi 3,58%; su entrambi la banca aggiunge uno spread più alto del normale per il rischio balloon. - Rischio balloon: alla scadenza serve liquidità, vendita dell'immobile o rifinanziamento. Mancanza = insolvenza. - Alternativa: il mutuo a tasso variabile con cap o il preammortamento coprono esigenze simili con meno rischio. Domande frequenti: - D: Il mutuo bullet è accessibile ai privati in Italia? R: Nella quasi totalità dei casi no. Le banche italiane classificano il finanziamento bullet come 'non rientrante nel credito ai consumatori' (art. 121 TUB), perciò è erogato a imprese, investitori professionali e partite IVA. I privati che cercano una soluzione simile possono valutare il preammortamento (solo interessi per 12–36 mesi) previsto da molti mutui residenziali standard. - D: Cosa succede se alla scadenza non ho il capitale per rimborsare? R: È il cosiddetto 'rischio balloon'. Se il mutuatario non dispone del capitale, deve rifinanziare il debito residuo con un nuovo mutuo o vendere l'immobile. In assenza di liquidità o rifinanziamento, la banca può avviare le procedure di recupero del credito sull'immobile ipotecato. - D: Qual è la durata tipica di un mutuo bullet immobiliare in Italia? R: In genere 5–15 anni, con punte fino a 20 anni per strutture corporate. Per gli investitori che puntano sulla rivalutazione dell'immobile, i bullet da 7–10 anni sono i più diffusi. - D: Il mutuo bullet è conveniente con i tassi di oggi? R: Con l'Euribor 3 mesi a 2,634% e l'IRS a 20 anni a 3,58% (rilevazioni del 13 ottobre 2026), il costo netto degli interessi resta significativo. Il bullet conviene solo se il rendimento atteso dell'immobile, fra affitto e rivalutazione, supera il costo del finanziamento. E va messo in conto il rifinanziamento: se alla scadenza i tassi fossero più alti di oggi, sostituire il balloon con un nuovo debito costerebbe di più. - D: Qual è la differenza tra mutuo bullet e preammortamento? R: Il preammortamento è una fase iniziale (tipicamente 6–36 mesi) presente in molti mutui ordinari durante la quale si pagano solo interessi, dopodiché parte il normale piano di ammortamento con restituzione del capitale. Il bullet, invece, mantiene questa logica per tutta la durata del finanziamento: non si restituisce mai capitale fino alla scadenza finale. ### Delibera mutuo e rogito: quanto tempo può passare al massimo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/delibera-mutuo-e-rogito-tempi-documenti Aggiornato: 2026-10-05 Nessuna legge fissa un tempo massimo fra la delibera del mutuo e il rogito: il limite è la validità della delibera, che la banca scrive nella comunicazione e che di solito si misura in mesi. Nella prassi fra delibera e rogito passano 15-30 giorni. L'unico termine di legge riguarda l'offerta vincolante: per almeno sette giorni la banca non può cambiarla, e tu puoi accettarla anche prima (art. 120-novies TUB). Se il rogito rischia di andare oltre la scadenza, chiedi la proroga prima che arrivi: dopo, la banca può aggiornare documenti e condizioni. Punti chiave: - Fra delibera e rogito passano di solito 15-30 giorni. - Nessuna legge fissa un tempo massimo: il limite è la validità scritta nella delibera. - L'offerta vincolante resta ferma per almeno sette giorni (art. 120-novies TUB), ma puoi accettarla prima. - Se il rogito slitta, la proroga si chiede prima della scadenza. - Al rogito servono atto di provenienza, planimetria e visura, APE valido e la relazione notarile preliminare. - L'erogazione può essere contestuale al rogito o differita di qualche giorno. Domande frequenti: - D: Qual è il tempo massimo tra delibera del mutuo e rogito? R: Nessuno fissato dalla legge: il limite vero è la data di scadenza scritta nella delibera. Oltre quella data la banca può chiedere documenti aggiornati, rifare le verifiche o riallineare le condizioni: per questo la data del rogito nel preliminare va scelta dentro la validità. - D: Quanto tempo passa di solito tra delibera e rogito? R: Di solito 15-30 giorni. Servono per l'offerta vincolante con i suoi sette giorni di riflessione, per la relazione notarile preliminare se la banca non l'ha già chiesta, per preparare gli atti e trovare una data che vada bene a banca, notaio e venditore. Con una successione o un'ipoteca del venditore da cancellare si allunga. - D: Cosa succede se la delibera scade prima del rogito? R: Di solito la banca chiede buste paga e documenti aggiornati e ricontrolla la situazione creditizia; se nel frattempo è cambiato il lavoro o il reddito, può rifare la valutazione. Anche le condizioni possono essere aggiornate. Conviene chiedere la proroga prima della scadenza, per iscritto. - D: L'erogazione del mutuo è sempre immediata al rogito? R: Non sempre. Esiste l'erogazione contestuale (assegni circolari o bonifico pronti al rogito) e quella differita, in cui i fondi vengono sbloccati qualche giorno dopo, quando l'ipoteca è iscritta. Quale delle due usa la tua banca va chiesto prima, perché cambia come paghi il venditore. - D: Posso cambiare banca dopo la delibera? R: Sì, finché non hai firmato il contratto di mutuo, ma con la nuova banca ricominci istruttoria e perizia, con altri costi e altre settimane. Se nel preliminare hai una data di rogito vicina, rischi di non rispettarla: conviene valutarlo solo se le condizioni migliori ripagano il ritardo. ### Atto di provenienza immobile: cos'è e perché serve per il mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/atto-provenienza-immobile-mutuo-verifiche-notaio Aggiornato: 2026-10-06 L'atto di provenienza è il documento legale che attesta come l'attuale venditore sia diventato proprietario dell'immobile (compravendita, successione, donazione o sentenza). Per la banca è indispensabile durante l'istruttoria del mutuo per verificare la continuità delle trascrizioni nel ventennio e garantire che l'ipoteca sia valida e inattaccabile da terzi. Senza questo documento il notaio non può completare le verifiche sulla proprietà e la banca non eroga il finanziamento. Punti chiave: - L'atto di provenienza certifica la titolarità del diritto reale sull'immobile da parte del venditore. - La banca richiede la 'provenienza ventennale' per escludere rischi di rivendicazione da parte di terzi (art. 1158 c.c.). - I titoli più comuni sono la compravendita, la dichiarazione di successione con accettazione (artt. 470-475 c.c.), l'atto di donazione (art. 769 c.c.) e la sentenza dichiarativa di usucapione. - In caso di smarrimento, può essere richiesto al notaio che ha rogato l'atto o all'Archivio Notarile Distrettuale. - La provenienza da donazione richiede verifiche extra: la Legge n. 182/2025 ha riformato gli artt. 561-563 c.c. e la riduzione non pregiudica più chi compra dal donatario, salvo una domanda di riduzione trascritta prima (art. 2652 c.c.); per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 contano anche le domande e le opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026. Domande frequenti: - D: Cosa si intende per atto di provenienza? R: È il documento (atto pubblico o scrittura privata autenticata) che descrive come il proprietario attuale ha acquisito l'immobile. Può essere un rogito di acquisto, una dichiarazione di successione, un atto di donazione (art. 769 c.c.) o una sentenza giudiziaria di natura dichiarativa (come l'usucapione ex art. 1158 c.c.). - D: Perché la banca chiede l'atto di provenienza? R: La banca deve avere la certezza assoluta che chi vende sia il legittimo proprietario e che non vi siano 'buchi' nella catena dei passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni. Questa continuità garantisce che l'ipoteca della banca sia valida e non soggetta a contestazioni future. - D: Dove posso recuperare l'atto di provenienza se smarrito? R: La copia si chiede al notaio che ha stipulato l'atto. Se il notaio ha cessato l'attività o si è trasferito in un altro distretto, la rilascia l'Archivio notarile del distretto in cui operava. Ai Servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) trovi la nota di trascrizione, che riporta notaio, data e numero di repertorio: serve a risalire all'atto. - D: L'atto di provenienza e la visura catastale sono la stessa cosa? R: No. La visura catastale ha finalità prevalentemente fiscale e non prova la proprietà. L'atto di provenienza è l'unico documento con valore legale che attesta il trasferimento del diritto di proprietà. - D: Quanto costa richiedere una copia dell'atto di provenienza? R: Dipende da chi la rilascia. L'Archivio notarile applica diritti fissi: 18 € per la copia autentica, 6 € per richiesta e ricerca e 1,50 € per ogni facciata di 25 righe, più l'imposta di bollo se la copia non è in carta libera (Guida ai servizi degli Archivi notarili 2025 del Ministero della Giustizia). Per un atto di 20 facciate sono 54 €, bollo escluso. Il notaio in attività chiede un compenso che decide lo studio: fatti dire la cifra prima. - D: Cosa succede se la provenienza è una donazione? R: La Legge n. 182/2025 ha riformato gli artt. 561-563 c.c.: la riduzione della donazione non pregiudica chi ha comprato dal donatario, e le ipoteche iscritte dal donatario, compresa quella della banca, restano efficaci; i legittimari vengono compensati in denaro. Fa eccezione una domanda di riduzione trascritta prima (art. 2652, primo comma, n. 1 c.c.). Se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, contano anche le domande e le opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026. Il notaio controlla i registri, e alcune banche chiedono comunque verifiche in più. ### Mutuo su casa vincolata dalla Soprintendenza: guida completa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-casa-vincolata-beni-culturali Aggiornato: 2026-07-03 È possibile ottenere un mutuo su un immobile vincolato ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali), ma la banca impone condizioni aggiuntive: il venditore deve notificare il trasferimento alla Soprintendenza entro 30 giorni DAL rogito (Art. 59), in pendenza del termine l'atto di alienazione resta condizionato sospensivamente all'esercizio del diritto di prelazione dello Stato (Artt. 60-61: 60 giorni, che diventano 180 se la denuncia è omessa, tardiva o incompleta), e il LTV viene tipicamente ridotto al 60-70%. Il mutuo viene erogato solo dopo la scadenza del termine di prelazione senza notizia di esercizio. Punti chiave: - Il vincolo della Soprintendenza (dichiarazione di interesse culturale, Art. 13 D.Lgs. 42/2004) non impedisce la compravendita né l'accensione di un mutuo, ma impone passaggi aggiuntivi obbligatori. - L'Art. 59 D.Lgs. 42/2004 impone al venditore di notificare il trasferimento alla Soprintendenza entro 30 giorni dall'atto. Senza denuncia gli atti sono nulli (Art. 164) e il termine per la prelazione sale a 180 giorni (Art. 61, comma 2). - Lo Stato (tramite MiC o Regione/Comune delegati) ha 60 giorni dalla ricezione della notifica per esercitare il diritto di prelazione (Artt. 60-61 D.Lgs. 42/2004): il termine è di 180 giorni quando la denuncia è omessa, tardiva o incompleta, e decorre da quando il Ministero riceve la denuncia tardiva o acquisisce tutti gli elementi (Art. 61, comma 2). - Durante il periodo di prelazione la banca non eroga il mutuo: l'ipoteca sull'immobile sarebbe a rischio se lo Stato acquisisse la proprietà. L'erogazione avviene solo dopo la scadenza del termine. - Il LTV concesso dalle banche per immobili vincolati è tipicamente inferiore alla media (60-70% vs 80%) a causa del rischio di illiquidità in caso di vendita forzata. - La perizia bancaria su un immobile vincolato deve indicare il valore di mercato 'come vincolato', che può essere inferiore al prezzo di acquisto — elemento cruciale per il calcolo dell'LTV. Domande frequenti: - D: Un immobile vincolato dalla Soprintendenza può essere acquistato con mutuo? R: Sì. Il vincolo di interesse culturale (Art. 13 D.Lgs. 42/2004) non impedisce né la compravendita né l'accensione di un'ipoteca a favore della banca. L'acquisto è però soggetto alla notifica obbligatoria alla Soprintendenza (Art. 59) e al rischio di prelazione dello Stato (Art. 60: 60 giorni, che diventano 180 se la denuncia è omessa, tardiva o incompleta). La banca eroga il mutuo solo dopo la scadenza del termine di prelazione senza notizia di esercizio. - D: Cosa succede se lo Stato esercita la prelazione dopo che ho firmato il preliminare? R: Se lo Stato esercita il diritto di prelazione ex Art. 60 D.Lgs. 42/2004, l'acquisto da parte tua non si perfeziona: in pendenza del termine l'atto è condizionato sospensivamente e la proprietà passa allo Stato dalla data dell'ultima notifica, al prezzo già pattuito nel contratto. La caparra confirmatoria pagata al venditore deve esserti restituita. Il mutuo non viene mai erogato perché la banca non anticipa l'importo durante il periodo di prelazione. - D: Quanto dura il periodo di prelazione dello Stato su un bene culturale? R: L'Art. 61 D.Lgs. 42/2004 (Condizioni della prelazione) fissa il termine ordinario in 60 giorni dalla ricezione della denuncia ex Art. 59. Il termine sale a 180 giorni quando la denuncia è stata omessa oppure presentata tardivamente o incompleta, e in quel caso decorre da quando il Ministero riceve la denuncia tardiva o acquisisce tutti gli elementi. Scaduto il termine senza notizia di esercizio, la prelazione si considera non esercitata. - D: Il vincolo della Soprintendenza riduce il valore dell'immobile? R: Non necessariamente. Molti immobili vincolati in centro storico mantengono o aumentano il valore grazie alla qualità architettonica e alla posizione. Tuttavia, la perizia bancaria deve stimare il valore 'come vincolato', tenendo conto delle limitazioni sugli interventi edilizi (Art. 21 D.Lgs. 42/2004) e della minore liquidità in caso di vendita forzata. In pratica, il perito bancario può applicare uno sconto rispetto al valore di mercato libero. - D: Posso ristrutturare una casa vincolata se ho un mutuo ristrutturazione? R: Sì, ma tutti gli interventi su beni culturali richiedono l'autorizzazione preventiva della Soprintendenza (Art. 21 D.Lgs. 42/2004). Il progetto deve essere approvato prima dell'inizio lavori. La banca emetterà gli stati di avanzamento lavori solo previa verifica che le autorizzazioni siano in regola. Il Superbonus 110% (ora esaurito) e il Bonus Ristrutturazione 50% sono applicabili anche agli immobili vincolati, purché gli interventi siano compatibili con il vincolo. - D: La notifica alla Soprintendenza spetta al venditore o all'acquirente? R: L'Art. 59 D.Lgs. 42/2004 pone l'obbligo in capo all'alienante (venditore). La notifica deve avvenire entro 30 giorni dall'atto di trasferimento e deve includere una copia autenticata dell'atto, l'indicazione del prezzo, la descrizione del bene e i dati delle parti. In caso di omissione gli atti sono nulli (Art. 164) e lo Stato conserva la facoltà di esercitare la prelazione nel termine di 180 giorni previsto dall'Art. 61, comma 2. ### Togliere o aggiungere un cointestatario al mutuo: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/togliere-aggiungere-cointestatario-mutuo Aggiornato: 2026-10-06 Per togliere un cointestatario da un mutuo esistono 4 strade: (1) accollo liberatorio art. 1273 c.c. — il cointestatario che resta si fa carico dell'intero debito, ma solo se la banca accetta con dichiarazione espressa e inequivocabile (Cass. 2026); (2) rinegoziazione contrattuale con modifica delle parti; (3) mutuo sostitutivo — si estingue il vecchio e se ne accende uno nuovo a nome singolo; (4) vendita dell'immobile. La surroga (art. 120-quater TUB) NON consente di modificare i cointestatari. Per aggiungere un cointestatario occorre invece una nuova istruttoria bancaria che verifichi il profilo reddituale del nuovo soggetto. Punti chiave: - La banca NON è obbligata ad accettare l'accollo liberatorio: ha piena discrezionalità (art. 1273 c.c.). - La surroga (art. 120-quater TUB) non modifica i cointestatari: porta il mutuo a un'altra banca, ma con gli stessi intestatari. - Aggiungere un cointestatario richiede nuova istruttoria: la banca riesamina il profilo di rischio complessivo. - Se la banca rifiuta, restano: rinegoziazione con cambio parti, mutuo sostitutivo a nome singolo, o vendita. - Nei casi di separazione o divorzio, i trasferimenti sono esenti (art. 19 L. 74/1987), beneficio esteso anche alla divisione giudiziale successiva (Cass. 2433/2026). Domande frequenti: - D: Posso togliermi da un mutuo cointestato se la banca non vuole? R: No, non direttamente. L'accollo liberatorio (art. 1273 c.c.) richiede il consenso espresso della banca, che ha piena discrezionalità. Se la banca rifiuta, le alternative sono: rinegoziare chiedendo la modifica formale delle parti, accendere un mutuo sostitutivo a nome del solo cointestatario che resta, oppure vendere l'immobile e usare il ricavato per estinguere il debito. - D: La surroga permette di cambiare i cointestatari del mutuo? R: No. La surroga ex art. 120-quater TUB è uno strumento di portabilità: sposta il mutuo alla nuova banca alle stesse condizioni o migliori, ma con gli stessi intestatari. - D: Quanto costa togliere un cointestatario dal mutuo? R: L'accollo liberatorio comporta spese notarili (500–1.500 €) più eventuali spese istruttorie (0–1% del debito residuo). Il mutuo sostitutivo aggiunge perizia (~300 €) e imposta sostitutiva dello 0,25%: il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo. La rinegoziazione è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. - D: Aggiungere un cointestatario al mutuo abbassa la rata? R: Non automaticamente: rata e piano restano invariati. In fase di rinegoziazione, però, la banca potrebbe migliorare le condizioni di tasso se il nuovo cointestatario porta reddito significativo che riduce il rischio. - D: In caso di separazione, modificare il mutuo è esente da imposte? R: Sì, se la modifica avviene in esecuzione di accordi omologati di separazione o sentenza di divorzio: l'art. 19 L. 74/1987 prevede esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale. ### Polizza vita mutuo: cos'è, quanto costa e quando conviene (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-vita-mutuo-come-funziona-quando-conviene Aggiornato: 2026-10-15 La polizza vita sul mutuo (TCM – Temporanea Caso Morte) non è obbligatoria per legge, ma la banca può chiederla come condizione del mutuo: in caso di decesso del mutuatario estingue il debito residuo, tutelando la famiglia. Non sei obbligato a sottoscrivere la polizza della banca: puoi presentarne una di un'altra compagnia che offra un livello di garanzia equivalente, e la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni del mutuo; conviene confrontare i preventivi perché il premio cambia molto da una compagnia all'altra. I premi per le garanzie caso morte e invalidità permanente ≥ 5% sono detraibili al 19% IRPEF fino a un massimale di 530 € l'anno (art. 15 TUIR), con limiti di reddito complessivi introdotti dalla L. 207/2024. Punti chiave: - La legge non impone la polizza vita sul mutuo; la banca può però chiederla come condizione del mutuo o di un tasso migliore. - In caso di decesso estingue il capitale residuo: tutela la famiglia dal debito. - Puoi scegliere un'altra compagnia: la banca deve accettare la polizza se offre un livello di garanzia equivalente, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). - Il premio cambia molto da una compagnia all'altra: prima di firmare la polizza proposta dalla banca conviene chiedere almeno un preventivo esterno. - I premi caso morte e invalidità permanente ≥ 5% si detraggono al 19% IRPEF fino a 530 € l'anno. - Il premio unico finanziato nel mutuo è la soluzione più cara: preferisci il premio annuo ricorrente. Domande frequenti: - D: La polizza vita è obbligatoria per ottenere un mutuo? R: Per legge no. La banca può però chiederla come condizione del mutuo o di un tasso migliore: in quel caso deve accettare, senza cambiare le condizioni, una polizza di un'altra compagnia con un livello di garanzia equivalente (art. 28 D.L. 1/2012), e non può obbligarti a prendere la sua. Di regola chiede comunque la polizza incendio e scoppio sulla casa. - D: Quanto costa la polizza vita sul mutuo? R: Non c'è una tariffa unica, e un prezzo medio ufficiale non risulta: il premio dipende dalla tua età, dal tuo stato di salute, dal capitale assicurato, dalla durata e dalle coperture. La banca propone spesso un premio unico alla firma, che può aggiungere al mutuo: in quel caso paghi anche gli interessi. Chiedi il premio totale per tutta la durata e confrontalo con almeno un preventivo esterno, a parità di capitale e di durata. - D: Come si detrae la polizza vita mutuo nel 730? R: I premi per le garanzie 'caso morte' e 'invalidità permanente non inferiore al 5%' sono detraibili al 19% IRPEF (art. 15, comma 1, lett. f TUIR). Massimale 530 € l'anno per contribuente (risparmio max 100,70 €). Le garanzie PII e ITT non sono detraibili. Pagamento tracciabile obbligatorio. - D: Posso cambiare la polizza vita della banca con una esterna? R: Sì, entro sessanta giorni dalla firma: dalla polizza proposta dalla banca insieme al mutuo puoi recedere, il mutuo resta valido e, se la polizza era una condizione, ne presenti una con un livello di garanzia equivalente (art. 28, comma 2-bis, D.L. 1/2012). Dopo i sessanta giorni dipende dal contratto. Se invece estingui il mutuo o fai la surroga, la compagnia ti restituisce la parte di premio unico non goduta (art. 22, comma 15-quater, D.L. 179/2012). - D: Chi è il beneficiario della polizza vita sul mutuo? R: Di norma la banca è beneficiaria per la quota corrispondente al debito residuo. L'eventuale eccedenza del capitale assicurato va agli eredi o al beneficiario designato. - D: Cosa succede alla polizza se surrogo il mutuo? R: Con la surroga la compagnia ti restituisce la parte di premio unico non goduta della vecchia polizza; in alternativa puoi chiedere che la copertura prosegua a favore della nuova banca (art. 22 D.L. 179/2012). Se hai una TCM presa per conto tuo, di solito basta aggiornare il beneficiario. ### Mutuo casa in comproprietà con i genitori: guida completa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-casa-comproprieta-genitori Aggiornato: 2026-10-06 Acquistare casa in comproprietà con i genitori e cointestare il mutuo è legale e molto praticato: permette di sommare il reddito del genitore a quello del figlio, migliorando il rapporto rata/reddito e l'accesso al finanziamento. Il punto critico è l'età del genitore: ogni banca fissa un'età massima da non superare alla fine del piano di ammortamento, quindi più il genitore è avanti con gli anni, più si accorcia la durata del mutuo (e sale la rata). Sul fronte fiscale, il figlio mantiene le agevolazioni prima casa sulla propria quota (50%) se non possiede altri immobili; il genitore che ha già la residenza altrove paga IMU sulla quota di comproprietà come seconda casa. Alla morte del genitore la sua quota si trasferisce agli eredi per successione; il mutuo continua e il figlio o gli altri eredi subentrano pro-quota. L'alternativa è il genitore come garante (fidejussore): nessuna comproprietà, ma la banca può contare il suo reddito solo in parte o solo come garanzia. Punti chiave: - Il mutuo cointestato genitore-figlio somma i redditi, migliorando rata/reddito e importo ottenibile. - Vincolo età: ogni banca fissa un'età massima a fine mutuo; con due intestatari alcune banche guardano l'età del più giovane, altre quella di ciascuno, e allora l'età del genitore accorcia la durata. - Il figlio conserva le agevolazioni prima casa sulla propria quota (50%) se non possiede altri immobili. - Il genitore paga IMU sulla sua quota se non trasferisce la residenza nell'immobile acquistato. - Il genitore comproprietario e intestatario del mutuo detrae il 19% dei suoi interessi anche se nella casa abita il figlio (guida AdE 2026). - In caso di morte del genitore la sua quota di proprietà e la sua parte di debito passano agli eredi; il figlio cointestatario resta obbligato per l'intero mutuo. - Alternativa: genitore come garante (fidejussore): zero comproprietà e zero IMU, ma la banca può contare il suo reddito solo in parte o solo come garanzia. Domande frequenti: - D: Un genitore pensionato può essere cointestatario del mutuo? R: Sì, purché la sua età sommata alla durata del mutuo non superi il limite massimo fissato dalla banca (cambia da banca a banca). Per un pensionato questo vuol dire di solito un mutuo breve, non di 20 o 30 anni. Le banche valutano anche l'entità della pensione: il reddito da pensione è considerato stabile e positivo per il merito creditizio. - D: Il figlio perde le agevolazioni prima casa se il genitore è già proprietario di un'altra casa? R: No. Il figlio che acquista in comproprietà con il genitore mantiene le agevolazioni prima casa sulla propria quota (50%) se nello stesso Comune non ha già un'altra casa (da solo o con il coniuge), se non possiede altri immobili comprati con le agevolazioni prima casa e se trasferisce la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi. Il fatto che il genitore possieda già un'altra casa non pregiudica i diritti del figlio; pregiudica però il genitore stesso, che non potrà richiedere agevolazioni prima casa sulla propria quota. - D: La comproprietà con un genitore incide sull'ISEE del figlio? R: Sì. La quota di proprietà dell'immobile (50%) viene inserita nell'ISP (Indicatore della Situazione Patrimoniale) del nucleo familiare del figlio. Questo può alzare l'ISEE e influire sull'accesso a bonus e alla garanzia Consap all'80% (ISEE fino a 40.000 €). Va valutato prima della firma del rogito. - D: Cosa succede se il genitore muore prima di estinguere il mutuo? R: La quota di proprietà del genitore passa agli eredi con la successione, e con lei la sua parte di debito, divisa secondo le quote ereditarie (artt. 752 e 754 c.c.); il figlio cointestatario resta obbligato per l'intero mutuo come debitore solidale (art. 1292 c.c.). La banca può accettare che il figlio si accolli tutto il debito e liberi gli altri eredi (accollo liberatorio, art. 1273 c.c.), se il suo reddito regge la rata. La polizza vita abbinata al mutuo (se presente) può estinguere il debito residuo. - D: Il genitore cointestatario deve mettere la firma su tutto anche dopo la stipula? R: No per le operazioni di routine (pagamento rate, variazioni di domiciliazione). Sì per qualsiasi modifica contrattuale sostanziale: surroga, rinegoziazione, estinzione anticipata, richiesta di sospensione rate. Ogni atto che modifica l'obbligazione solidale richiede il consenso di tutti i cointestatari. ### Mutuo e abusi edilizi: come comprare casa con il Salva-Casa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-casa-abusi-edilizi-salva-casa-2026 Aggiornato: 2026-10-16 Comprare casa con abusi edilizi minori è più semplice dopo il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024). Il decreto ha introdotto la 'doppia conformità semplificata' dell'art. 36-bis T.U.E. e tolleranze costruttive più ampie, fino al 6% per le unità piccole, per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024. Per le difformità parziali basta che l'intervento rispetti la disciplina urbanistica di oggi e i requisiti edilizi dell'epoca. Se e a quali condizioni finanziare lo decide la banca con la perizia: per questo conviene una clausola sospensiva legata al mutuo e alla regolarizzazione. Punti chiave: - Il Salva-Casa (D.L. 69/2024) ha introdotto l'art. 36-bis: per le parziali difformità basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca. - Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le tolleranze sono a scaglioni: 6% (<60mq), 5% (<100mq), fino al 2% (>500mq); dopo quella data il limite è il 2% per tutti. - Lo stato legittimo può risultare dal titolo dell'ultimo intervento sull'intero immobile o sull'intera unità, se il Comune ha verificato i titoli precedenti (art. 9-bis c. 1-bis T.U.E.). - Il cambio d'uso senza opere di una singola unità, anche da ufficio a casa, è ammesso nelle zone A, B e C, alle condizioni che il Comune può fissare (art. 23-ter c. 1-ter T.U.E.). Al piano terra e nei seminterrati decide la legge regionale (c. 1-quater). - Senza regolarizzazione o pratica avviata, la banca può ridurre il valore di perizia o rinviare l'erogazione. Domande frequenti: - D: La banca può negare il mutuo per un tramezzo spostato? R: Può chiederti di regolarizzarlo prima del rogito. Se il tramezzo è stato messo in un altro punto già durante i lavori autorizzati, può essere una tolleranza esecutiva: basta la dichiarazione di un tecnico (art. 34-bis cc. 2 e 3 T.U.E.). Se è stato spostato dopo e non tocca le strutture, di norma serviva la CILA: se manca, si rimedia presentandola in ritardo, con una sanzione di 1.000 € (art. 6-bis c. 5 T.U.E.). Poi si aggiorna la planimetria catastale con il DOCFA. - D: Cos'è la doppia conformità semplificata dell'Art. 36-bis? R: È la regola che permette di sanare abusi minori rispettando la normativa urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca dell'abuso. Prima bisognava rispettarle entrambe per entrambi i periodi, rendendo molte case 'insanabili'. - D: Posso comprare un ufficio con mutuo prima casa se lo trasformo in abitazione? R: Dipende. Il Salva-Casa ammette il cambio d'uso senza opere di una singola unità da ufficio a casa nelle zone A, B e C, alle condizioni che il Comune può fissare (art. 23-ter c. 1-ter T.U.E.). Al piano terra («primo piano fuori terra») e nei seminterrati decide invece la legge regionale (c. 1-quater). Se e come finanziarlo come abitazione lo decide la banca: chiedilo prima di firmare la proposta. - D: Quanto dura il silenzio-assenso per la sanatoria? R: Per il permesso in sanatoria dell'art. 36-bis il Comune ha 45 giorni: se non risponde, la domanda si intende accolta (art. 36-bis c. 6). Per la SCIA in sanatoria il Comune ha invece 30 giorni per i controlli (art. 19 c. 6-bis L. 241/1990, richiamato dallo stesso comma). - D: Il perito della banca può segnalare abusi non sanabili? R: Sì, il perito segnala le difformità che vede. Una totale difformità, come un piano in più senza titolo, si sana solo con la doppia conformità piena dell'art. 36. Se non è sanabile rischia la demolizione (art. 31), e la banca può rifiutare il mutuo. ### Visura ipotecaria e ipocatastale: cos'è e quanto costa nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/visura-ipotecaria-come-funziona-come-si-legge Aggiornato: 2026-10-05 La visura ipotecaria (o ispezione ipotecaria) è la consultazione dei registri immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, l'ex Conservatoria, e restituisce l'elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni) su un immobile o su una persona: chi è il proprietario, se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. È gratuita, online con SPID, CIE o CNS oppure in ufficio, solo per gli immobili di cui sei titolare, anche per quota. Per gli immobili di altri si pagano 8 € per ogni nominativo o immobile cercato in una circoscrizione e 5 € per ogni nota, ridotti del 20% online (6,40 € e 4,00 €), secondo la tabella allegata al D.Lgs. 347/1990 in vigore dal 1° gennaio 2025. La «visura ipocatastale» è la visura catastale più l'ispezione ipotecaria, chieste insieme. Punti chiave: - La visura ipotecaria elenca le formalità (ipoteche, trascrizioni, pignoramenti) su un immobile o riferite a una persona: la rilascia l'Agenzia delle Entrate, Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). - La visura ipocatastale è la visura catastale più l'ispezione ipotecaria, e nessuna legge la prevede come documento a sé. Per i propri immobili le dà insieme, gratis, il servizio «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili». - Contiene tre tipi di formalità: trascrizioni (passaggi di proprietà), iscrizioni (ipoteche) e annotazioni (modifiche a formalità precedenti). - L'ispezione ipotecaria è gratuita, online e in ufficio, solo per gli immobili di cui sei titolare, anche per quota. Gratuita per tutti, online, è invece la visura catastale. - Per gli immobili di altri: 8 € per ogni nominativo o immobile in una circoscrizione e 5 € per ogni nota, ridotti del 20% online (6,40 € e 4,00 €); i portali privati aggiungono il proprio compenso. - Va sempre richiesta prima di firmare un compromesso o versare una caparra — protegge da ipoteche nascoste, pignoramenti e vizi di proprietà. - Si può richiedere per nominativo (tutte le formalità di un soggetto) o per immobile (tutte le formalità di una singola unità catastale). Domande frequenti: - D: Quanto costa una visura ipotecaria nel 2026? R: Niente se riguarda un immobile di cui sei titolare, anche per quota: il servizio online dell'Agenzia delle Entrate «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili» è gratuito e in esenzione da tributi, e lo stesso vale in ufficio. Per gli immobili di altri si pagano le tasse ipotecarie della tabella allegata al D.Lgs. 347/1990, in vigore dal 1° gennaio 2025: 8 € per ogni nominativo o immobile richiesto in una circoscrizione e 5 € per ogni nota. Online gli importi sono ridotti del 20%: 6,40 € e 4,00 €. I portali privati aggiungono il proprio compenso, a prezzo libero. - D: Che differenza c'è tra visura ipotecaria e visura catastale? R: Sono due documenti distinti tenuti da uffici diversi. La visura catastale (banca dati Catasto) contiene i dati identificativi e reddituali dell'immobile: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita catastale, superficie e intestatario catastale. La visura ipotecaria (banca dati Registri Immobiliari) contiene invece la situazione giuridica: chi è il proprietario reale, se ci sono ipoteche, pignoramenti, servitù. L'intestatario catastale non fa fede della proprietà: fa fede la trascrizione nei registri immobiliari, che si legge solo con la visura ipotecaria. Sui costi: la visura catastale online è gratuita per tutti, l'ispezione ipotecaria solo per i propri immobili. - D: Cos'è la visura ipocatastale e quanto costa? R: È la visura catastale più l'ispezione ipotecaria, chieste insieme: non è un documento previsto dalla legge. Per i propri immobili si ottengono gratis con il servizio online «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili». Per gli immobili di altri la visura catastale online è gratuita, mentre l'ispezione ipotecaria costa 6,40 € per nominativo o immobile e 4,00 € per ogni nota (8 € e 5 € in ufficio). - D: Come si richiede online la visura ipotecaria all'Agenzia delle Entrate? R: Accedi all'area riservata di agenziaentrate.gov.it con SPID, CIE o CNS. Per i tuoi immobili usa il servizio «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili», gratuito. Per gli immobili di altri c'è il servizio «Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà»: si paga con pagoPA la tassa ipotecaria ridotta del 20% e i documenti restano scaricabili per 10 giorni. I professionisti convenzionati usano la piattaforma Sister. In alternativa puoi andare all'ufficio provinciale - Territorio dell'Agenzia oppure affidarti a un notaio, a un geometra o a un servizio privato, che aggiungono il proprio compenso. - D: Perché la banca chiede la visura ipotecaria per il mutuo? R: La banca la richiede al notaio durante l'istruttoria per verificare che sull'immobile non ci siano ipoteche precedenti da estinguere, pignoramenti, sequestri o vizi di proprietà che comprometterebbero la garanzia. Se l'immobile ha un'ipoteca precedente (ad esempio del venditore), la banca vincola l'erogazione all'estinzione contestuale al rogito. Se emerge un pignoramento in essere, il mutuo salta. La visura è quindi una condizione necessaria per la delibera definitiva: senza esito pulito, la banca non eroga. - D: La visura ipotecaria basta o serve anche l'atto notarile ventennale? R: Per un controllo veloce, prima della proposta d'acquisto o della caparra, basta la visura ipotecaria. Per il rogito con mutuo la banca chiede invece la relazione notarile preliminare (RNP): il notaio ricostruisce passaggi di proprietà, ipoteche e altre formalità di almeno vent'anni, il tempo dell'usucapione ordinaria (art. 1158 c.c.), e ne risponde professionalmente. La visura la puoi fare da solo; la relazione la firma il notaio. - D: Chi può richiedere la visura ipotecaria di un immobile di un altro? R: In Italia i registri immobiliari sono pubblici (art. 2673 codice civile): chiunque può richiedere una visura ipotecaria di qualsiasi immobile o soggetto senza dover dimostrare un interesse specifico. Questo principio di pubblicità serve proprio a tutelare i terzi che entrano in contatto con l'immobile (acquirenti, banche creditrici, eredi). Chi non è titolare dell'immobile però paga: 6,40 € per ogni nominativo o immobile e 4,00 € per ogni nota online, 8 € e 5 € in ufficio. ### Trascrizione del preliminare: quando conviene URL: https://blog.gomutuo.it/blog/trascrizione-preliminare-quando-conviene Aggiornato: 2026-10-05 La trascrizione del preliminare è l'iscrizione del contratto preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.). Richiede la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio ed è utile perché produce un «effetto prenotativo»: se entro 3 anni dalla trascrizione (e comunque entro 1 anno dalla data prevista per il rogito) viene trascritto il definitivo, gli effetti retroagiscono e rendono inopponibili all'acquirente le trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, altre vendite) intervenute nel frattempo. Conviene soprattutto su immobili in costruzione, acquisti da imprese fragili, acconti/caparre importanti (>10% del prezzo) e tempi lunghi tra preliminare e rogito. Costa circa 200 € di imposta di registro + imposta ipotecaria + tassa ipotecaria (35 € × 2 note: attiva + passiva) + onorario notarile (600-1.500 €), per un totale indicativo di 1.070-1.970 € tutto compreso. L'art. 2775-bis c.c. dà inoltre all'acquirente un privilegio speciale sull'immobile per i crediti (caparra, acconti e danni risarcibili) in caso di mancato rogito, senza il limite del «doppio della caparra» dell'art. 1385 c.c. Punti chiave: - La trascrizione del preliminare richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio (non basta la scrittura privata semplice). - Effetto prenotativo (art. 2645-bis c.c.): il definitivo, se trascritto entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare e non oltre un anno dalla data fissata per il rogito, retroagisce e blocca ipoteche/pignoramenti/vendite trascritti dopo. - Il privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c. garantisce, con priorità sul ricavato dell'immobile, tutti i crediti derivanti dalla mancata esecuzione (caparra, acconti e danni risarcibili) — senza il limite del «doppio della caparra» previsto dall'art. 1385 c.c. per il solo recesso. - Costo tipico: 200 € imposta di registro + imposta ipotecaria + tassa ipotecaria (35 € × 2 note = 70 €) + onorario notarile 600-1.500 € (Iva esclusa). - Conviene sempre su immobili in costruzione (Dlgs. 122/2005 la impone), acquisti da imprese o venditori con esposizioni bancarie, caparre superiori al 10% del prezzo, tempi lunghi tra preliminare e rogito. - Non è utile se il rogito è a distanza breve (30-45 giorni) e il venditore è un privato senza problemi patrimoniali evidenti. Domande frequenti: - D: La trascrizione del preliminare è obbligatoria? R: Di regola no: la trascrizione è una facoltà, non un obbligo. Diventa obbligatoria (per legge) solo in un caso specifico — l'acquisto di immobili da costruire da imprese, disciplinato dal D.Lgs. 122/2005, che tutela l'acquirente contro il fallimento del costruttore. - D: Basta la scrittura privata firmata dalle parti per trascrivere? R: No. L'art. 2657 del Codice Civile richiede, per la trascrizione, un atto pubblico oppure una scrittura privata con firme autenticate dal notaio (o accertate giudizialmente). Il classico compromesso firmato solo tra le parti in agenzia immobiliare non è trascrivibile — va portato dal notaio per l'autenticazione. - D: Quanto dura l'effetto della trascrizione? R: L'effetto prenotativo dura 3 anni dalla trascrizione del preliminare, e comunque non oltre 1 anno dalla data indicata nel preliminare per la stipula del definitivo. Se in questo termine non viene trascritto il rogito (o una domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica), la trascrizione del preliminare perde efficacia. - D: Se il venditore vende la stessa casa a due persone, chi vince? R: Con il preliminare trascritto, l'acquirente che poi ottiene il rogito trascritto nei termini (3 anni / 1 anno dalla data pattuita) prevale sul secondo acquirente, anche se quest'ultimo ha trascritto prima il proprio atto definitivo. Senza trascrizione del preliminare vale invece il classico principio dell'art. 2644 c.c. (prevale chi trascrive prima il definitivo). - D: Se il venditore fallisce dopo il preliminare trascritto, cosa succede? R: Il preliminare trascritto è opponibile alla liquidazione giudiziale (art. 173 del Codice della Crisi d'Impresa — D.Lgs. 14/2019, come modificato dal Correttivo-ter D.Lgs. 136/2024, in vigore dal 28/09/2024). Il curatore conserva, come regola generale, la facoltà discrezionale di sciogliersi dal contratto (art. 173 CCII): in tal caso l'acquirente non può ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ma vanta il privilegio speciale sull'immobile ex art. 2775-bis c.c. per la restituzione di caparra e acconti. Solo se il curatore sceglie di subentrare l'acquirente può proseguire verso il rogito. Il Correttivo-ter (D.Lgs. 136/2024) ha tuttavia introdotto un limite: il curatore non può sciogliersi se l'immobile è destinato ad abitazione principale dell'acquirente e questi dichiara di voler dare esecuzione al contratto pagando il residuo. Valuta il caso concreto con un legale. - D: Se ho già firmato il mutuo, ha ancora senso trascrivere il preliminare? R: Ha senso se tra la delibera bancaria e il rogito passano più di 60-90 giorni e l'immobile è di proprietà di un soggetto con esposizioni bancarie o attività a rischio. La trascrizione blocca ipoteche giudiziali o pignoramenti di terzi che possano essere iscritti nel frattempo e che renderebbero non erogabile il mutuo (la banca eroga solo su ipoteca di primo grado). ### Ereditare una casa con mutuo: guida fiscale 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/successione-immobile-mutuo-costi-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Gli eredi subentrano nel mutuo del defunto pro-quota (art. 752 c.c.), ma la banca può esigere il pagamento integrale grazie all'indivisibilità dell'ipoteca. Il debito residuo è deducibile dall'asse ereditario (art. 20 TUS). Aliquote 2026: 4% coniuge/figli (franchigia 1M €), 6% fratelli (franchigia 100k €), 6% altri parenti, 8% estranei. Dal 2025 vige l'autoliquidazione (D.Lgs. 139/2024): l’imposta di successione e le imposte ipo-catastali (2%, 1% o fisse 200 €) si versano integralmente al momento della presentazione. Punti chiave: - Il mutuo del defunto passa agli eredi pro-quota (art. 752 c.c.). - Debito residuo integralmente deducibile dall'asse ereditario (art. 20 TUS). - Aliquota 4% coniuge/figli con franchigia 1.000.000 € cadauno (D.Lgs. 346/1990). - Aliquota 6% fratelli/sorelle con franchigia 100.000 € cadauno. - Autoliquidazione imposte ipo-catastali dal 2025 (D.Lgs. 139/2024). - Imposte prima casa: 200 € ipotecaria + 200 € catastale (fisse). - Detrazione 19% interessi mutuo ereditato solo se l'erede regolarizza l'accollo del mutuo con la banca e adibisce la casa ad abitazione principale. - Rinuncia o beneficio d'inventario possibili se il debito supera l'attivo. Domande frequenti: - D: Devo continuare a pagare il mutuo del defunto? R: Sì, se accetti l'eredità. Il debito residuo si trasferisce agli eredi pro-quota (art. 752 c.c.): ciascun erede risponde con i propri beni solo per la sua quota, se il contratto non dice diversamente (art. 1318 c.c.), mentre con la casa ipotecata si risponde dell'intero debito (art. 754 c.c.). Se il defunto aveva una polizza vita a copertura del mutuo (CPI), la compagnia estingue il debito e nessun erede paga. Verifica sempre la presenza di polizza. - D: Devo chiedere l'accollo alla banca per subentrare? R: Non è obbligatorio per il subentro legale (che è automatico con l'accettazione dell'eredità), ma l'accollo formale con la banca (art. 1273 c.c.) semplifica la gestione: intesta il mutuo formalmente all'erede subentrante, permette rimodulazione durata/rata e libera gli altri coeredi. La banca valuta il merito creditizio dell'erede subentrante prima di autorizzarlo. Vedi la guida mutuo e morte del cointestatario. - D: Quali sono le aliquote di successione nel 2026? R: Il D.Lgs. 346/1990 (TUS) prevede: 4% per coniuge e figli oltre la franchigia di 1.000.000 € per ciascun beneficiario; 6% per fratelli/sorelle oltre franchigia 100.000 €; 6% per altri parenti fino al 4° grado (nessuna franchigia); 8% per estranei ed enti (nessuna franchigia). Aliquote invariate nel 2026, franchigie stabili dopo il D.Lgs. 139/2024. - D: Cosa cambia con l'autoliquidazione del D.Lgs. 139/2024? R: Dal 2025 l'erede calcola e versa direttamente l’imposta di successione e le imposte ipo-catastali al momento dell'invio telematico della dichiarazione di successione (entro 12 mesi dal decesso), senza attendere la liquidazione dell'Agenzia. Semplifica l'iter ma richiede più attenzione al calcolo. L'Agenzia mantiene poteri di controllo e ricalcolo entro 3 anni. - D: Posso rinunciare all'eredità se il mutuo residuo è alto? R: Sì, con atto di rinuncia (art. 519 c.c.) presso notaio o cancelleria del Tribunale entro 10 anni dal decesso (art. 480 c.c.). La rinuncia è totale (non puoi accettare la casa e rifiutare il debito). Alternativa: accettazione con beneficio d'inventario (art. 484 c.c.) — separi il patrimonio ereditato dal tuo, e paghi i debiti solo con l'attivo ereditario. Il beneficio richiede inventario entro 3 mesi se l’erede è nel possesso dei beni (art. 485 c.c.), pena l’accettazione pura e semplice. ### Spread mutuo: cos'è, quanto incide e come negoziarlo (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/spread-mutuo-cos-e-come-si-negozia Aggiornato: 2026-09-30 Lo spread del mutuo è il margine commerciale applicato dalla banca sopra il tasso di riferimento (IRS per il fisso, Euribor per il variabile) e forma insieme a quello il TAN complessivo. Formula: TAN = Indice di riferimento + Spread. Quanto vale oggi, e come cambia al variare di LTV, durata e tipologia di immobile, è nella tabella in pagina, che parte dallo scarto medio stimato fra i tassi praticati e l'indice. Mezzo punto di spread in più, su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, vale decine di euro di rata al mese e oltre diecimila euro sull'intera durata. È l'unica componente del TAN realmente negoziabile: l'indice è di mercato, uguale per tutte le banche in un dato giorno, mentre lo spread dipende dalla singola banca e può essere ridotto con LTV basso, buon rating creditizio, prodotti collegati e — soprattutto — mettendo in concorrenza più preventivi. Punti chiave: - Spread = margine commerciale della banca sopra IRS o Euribor. - TAN = Indice di riferimento + Spread. - Scarto medio stimato fra tassi praticati e indice: 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile (stima su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato rilevato). - L'indice è uguale per tutte le banche, lo spread no. - LTV < 60% permette gli spread più bassi. - Mezzo punto di spread in più su 150.000 € a 25 anni vale circa 43 € di rata al mese. - È l'unica componente negoziabile del TAN. - Confronto multi-banca è la leva più forte per ridurlo. Domande frequenti: - D: Cos'è lo spread in un mutuo? R: Lo spread è il margine commerciale che la banca aggiunge al tasso di riferimento (IRS per il tasso fisso, Euribor per il variabile) per formare il TAN complessivo del mutuo. È il ricarico della banca e rappresenta la sua remunerazione per il rischio credito, i costi operativi e il margine di profitto. - D: Quanto è lo spread medio dei mutui in Italia oggi? R: Lo scarto medio fra i tassi praticati e l'indice di riferimento, che stimiamo sui dati ABI e Banca d'Italia, è di 0,20%–0,40% sul fisso e 0,30%–0,70% sul variabile: è una stima, non un dato rilevato. Attorno a quella base il singolo preventivo si muove parecchio: la parte bassa va ai mutui prima casa con LTV contenuto, cliente con buon rating e canale mediatore o comparatore; seconda casa, LTV alto, mutui liquidità e profili più rischiosi pagano fino a un punto in più. - D: Come si calcola lo spread di un mutuo? R: Non lo calcoli tu: lo decide la banca in base al suo pricing interno. La formula del tuo TAN è: TAN = Indice di riferimento + Spread. Se conosci TAN e indice, ricavi lo spread per differenza. Esempio: con l'IRS a 20 anni a 3,58% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026), un TAN di 4,38% significa spread 0,80%. - D: Quanto incide 0,50% di spread sulla rata? R: Su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, passare da uno spread dello 0,80% a uno dell'1,30% — a parità di indice, con l'IRS a 25 anni a 3,51% — porta la rata da circa 817 € a circa 860 €: 43 € in più al mese e circa 12.809 € nell'arco dei 25 anni. È la ragione per cui negoziare lo spread è la leva economica più potente sul mutuo. - D: Come posso ottenere uno spread più basso? R: Le leve principali sono cinque: (1) LTV basso — abbatterlo sotto il 60% dà accesso agli spread migliori; (2) buon rating creditizio — nessun ritardo su prestiti passati, reddito stabile, rata sotto il 30% del reddito netto; (3) confronto multi-banca — mettere in concorrenza almeno 5-6 istituti; (4) canale mediatore/comparatore — spesso ottiene condizioni migliori del canale diretto; (5) prodotti collegati — accredito stipendio, RC danni casa, carta di credito possono valere 0,10-0,20% di sconto. - D: Esiste il mutuo a spread zero? R: Sì, alcune banche italiane periodicamente lanciano offerte 'spread zero' o 'IRS puro'. Si tratta quasi sempre di promozioni promozionali a durata limitata (spesso primi 12-24 mesi), dopo le quali si applica uno spread standard. Verifica sempre nel documento di sintesi qual è lo spread applicato al termine del periodo promozionale e considera che uno spread zero può essere compensato da costi accessori (istruttoria, perizia, assicurazioni) più alti. - D: Lo spread cambia nel tempo? R: Dopo la firma di norma no: nel tasso fisso resta fermo tutto il TAN scritto nel contratto, e nel variabile con spread fisso cambia solo l'Euribor. Prima della firma invece sì: lo spread di un preventivo o di un'offerta può cambiare fino alla stipula, quindi chiedi alla banca fino a quando valgono le condizioni. Per cambiarlo a mutuo in corso servono una surroga, gratuita per il cliente (art. 120-quater TUB), o una rinegoziazione con la stessa banca. ### Spese di istruttoria mutuo: quanto costano davvero e come ridurle (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/spese-istruttoria-mutuo-quanto-costano Aggiornato: 2026-10-05 Le spese di istruttoria mutuo sono il compenso che la banca chiede per esaminare la pratica: valutazione del profilo di credito, verifica reddituale, delibera. Nel 2026 costano tipicamente 0,15-0,50% dell'importo (con minimo 300-500 €) oppure un forfait di 300-1.000 €, e vengono trattenute dalla banca al momento dell'erogazione. Sono distinte dalla perizia (compenso al perito esterno, 250-400 €) e sono indicate obbligatoriamente nel TAEG e nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES/ESIS). Sono negoziabili, alcune banche le azzerano con convenzioni promozionali, e sulla surroga per legge non si pagano (art. 120-quater TUB). Punti chiave: - Istruttoria = compenso banca per esaminare la pratica di mutuo (valutazione credito e delibera). - Importo tipico 2026: 0,15-0,50% dell'importo (min 300-500 €) o forfait 300-1.000 €. - Vanno pagate solo se il mutuo viene erogato: trattenute al momento dell'atto notarile. - Distinte da perizia (perito esterno) e assicurazione (compagnia assicurativa). - Obbligatoriamente incluse nel calcolo del TAEG e indicate nel PIES/ESIS. - Sulla surroga non si pagano: l'art. 120-quater, comma 4, TUB vieta di addebitarle al cliente. - Negoziabili: chiedere sempre riduzione o azzeramento in presenza di preventivi concorrenti. Domande frequenti: - D: Quanto costano le spese di istruttoria di un mutuo? R: Nel 2026 le spese di istruttoria variano tipicamente da 300 € a 2.000 €, calcolate in due modi: (1) percentuale sull'importo del mutuo, di solito 0,15-0,50% con un minimo di 300-500 €; (2) forfait fisso, tipicamente 300-1.000 € indipendentemente dall'importo. Su un mutuo da 150.000 € la forbice tipica è 400-750 €. Alcune banche digitali le azzerano; altre le abbattono in promozioni stagionali. - D: A cosa servono le spese di istruttoria? R: Le spese di istruttoria coprono il costo che la banca sostiene per esaminare la richiesta di mutuo: analisi del profilo creditizio (visura CRIF e Centrale Rischi), verifica reddituale e patrimoniale, valutazione tecnica dell'immobile, delibera del comitato crediti, predisposizione atto e comunicazioni al notaio. Non sono un margine di profitto della banca ma un rimborso per l'attività di istruttoria vera e propria. - D: Quando si pagano le spese di istruttoria del mutuo? R: Le spese di istruttoria si pagano al momento dell'erogazione del mutuo, cioè all'atto notarile: la banca le trattiene direttamente dall'importo erogato oppure le addebita su conto corrente. Se il mutuo non viene erogato (mutuo respinto, cliente che rinuncia, immobile non idoneo) le spese non sono dovute. In alcuni casi la banca chiede un acconto in fase di preistruttoria (100-200 €), che poi è scomputato dal totale. - D: Le spese di istruttoria del mutuo sono negoziabili? R: Sì, sono uno degli elementi più negoziabili di un mutuo. Le banche hanno margine di manovra fino al 30-50% sull'importo standard, soprattutto se il cliente ha un preventivo concreto di un istituto concorrente. Su promozioni stagionali o per clientela premium alcune banche azzerano completamente le spese di istruttoria. Un consulente del credito ottiene mediamente uno sconto del 20-40% rispetto allo sportello. - D: Le spese di istruttoria mutuo sono detraibili nel 730? R: Sì, ma solo per il mutuo dell'abitazione principale. L'art. 15 TUIR comma 1, lett. b) prevede che nella detrazione del 19% sugli interessi passivi per l'acquisto dell'abitazione principale rientrino anche gli oneri accessori: spese di istruttoria, perizia, notaio (parte mutuo), imposta sostitutiva. Il tetto massimo detraibile è 4.000 €/anno di interessi + oneri accessori. Per approfondire vedi la guida sulla detrazione interessi mutuo nel 730. - D: Che differenza c'è tra spese di istruttoria e perizia? R: Le spese di istruttoria sono un compenso interno alla banca per l'analisi della pratica (delibera, valutazioni). La perizia è invece il compenso al perito esterno (tecnico incaricato dalla banca) per valutare il valore dell'immobile e la sua idoneità come garanzia ipotecaria. Perizia tipica 2026: 250-400 €. Le due voci sono distinte e cumulative: entrambe compaiono separatamente nel PIES e nell'atto notarile. - D: Sulla surroga si pagano le spese di istruttoria? R: No. L'art. 120-quater del Testo unico bancario, dove dal 2010 stanno le regole della surroga nate con la legge Bersani, vieta di imporre al cliente spese per il nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali (comma 4); le imposte le toglie l'art. 8, comma 4-bis, del D.L. 7/2007. Se una banca prova a farti pagare spese sulla surroga è illegittimo e puoi segnalarlo all'ABF (Arbitro Bancario Finanziario). - D: Quali sono le spese istruttoria delle banche online? R: Le banche online e digitali applicano tipicamente spese di istruttoria inferiori alle banche tradizionali, spesso azzerate o ridotte a 200-400 € fissi. Il minor costo dipende dai processi automatizzati (valutazione algoritmica del profilo, minori strutture da remunerare). Il risparmio va però confrontato con altri fattori: velocità di delibera, disponibilità di consulenza umana in caso di problemi, tassi effettivi (TAEG) e non solo TAN nominali. ### Spese accessorie del mutuo: cosa entra nel TAEG e cosa no URL: https://blog.gomutuo.it/blog/spese-accessorie-mutuo-2026-costi-occulti Aggiornato: 2026-10-05 Le spese accessorie del mutuo 2026 comprendono: istruttoria (0,1-0,5% del capitale, media 800-1.200 €), perizia (250-380 € + IVA), incasso rata (se la banca la prevede, a ogni rata), imposta sostitutiva (0,25%, o 2% per una casa senza i requisiti prima casa o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo), spese notarili (2.000-3.500 € per l'atto di mutuo) e polizza incendio obbligatoria. Il TAEG ex art. 120-quinquies TUB include interessi, imposte (anche l'imposta sostitutiva) e i costi obbligatori per ottenere il credito, ma NON include le spese notarili. È fondamentale richiedere il PIES (D.Lgs. 72/2016) per avere un prospetto analitico e godere dei 7 giorni di riflessione previsti dalla legge. Punti chiave: - Il TAEG (art. 120-quinquies TUB) include interessi, imposte e costi obbligatori per ottenere il credito (istruttoria, perizia, polizza incendio, incasso rata): restano fuori le spese notarili. - L'imposta sostitutiva (0,25% prima casa) entra nel TAEG: l'art. 120-quinquies TUB esclude solo le spese notarili. - Le spese notarili per l'atto di mutuo variano tra 2.000 € e 3.500 €; con l'imposta sostitutiva l'atto non paga imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale (artt. 15 e 17 D.P.R. 601/1973). - Nessuna legge rende gratuito l'incasso della rata: se la banca lo fa pagare, il costo è nel foglio informativo e nel PIES ed entra nel TAEG. - Il PIES (D.Lgs. 72/2016) è il documento standard per confrontare le offerte e include tutti i costi analitici. Domande frequenti: - D: L'imposta sostitutiva è compresa nel TAEG? R: Sì. L'imposta sostitutiva (0,25% prima casa; 2% per una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo) la trattiene la banca per conto dello Stato, e l'art. 120-quinquies TUB mette nel costo totale del credito, quindi nel TAEG, anche le imposte: restano fuori solo le spese notarili. - D: La polizza CPI (Payment Protection) è dentro il TAEG? R: Solo se la banca la richiede come condizione obbligatoria per concedere il mutuo o per applicare un determinato tasso. Se è facoltativa, il suo costo non rientra nel TAEG. - D: Si possono evitare le spese di incasso rata? R: Dipende dalla banca: nessuna legge rende gratuito l'incasso della rata. Se la banca lo fa pagare, l'importo è scritto nel foglio informativo e nel PIES ed entra nel TAEG: confronta questa voce fra le offerte e chiedi se cambia addebitando la rata su un conto della stessa banca. - D: Le spese accessorie sono detraibili nel 730? R: Sì, sono detraibili al 19% (fino a un massimo di 4.000 € totali tra interessi e oneri) le spese di istruttoria, perizia e l'imposta sostitutiva, purché riferite al mutuo per l'abitazione principale. Le spese notarili per l'atto di mutuo sono detraibili, quelle per l'atto di compravendita no. ### Sospensione rata mutuo 2026: Fondo Gasparrini, chi ne ha diritto e come richiederla URL: https://blog.gomutuo.it/blog/sospensione-rata-mutuo-fondo-gasparrini-come-funziona Aggiornato: 2026-09-23 La sospensione delle rate del mutuo prima casa passa dal Fondo di solidarietà gestito da Consap, detto Fondo Gasparrini (L. 244/2007): le rate si fermano fino a 18 mesi in tutto se hai perso il lavoro, anche a termine, se sei stato sospeso o hai l'orario ridotto per almeno 30 giorni lavorativi, in caso di morte o di handicap grave. Servono ISEE fino a 30.000 € e un mutuo erogato per non più di 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno e senza ritardi oltre 90 giorni. Il Fondo paga metà degli interessi del periodo; la domanda si fa in banca e Consap risponde entro 15 giorni. Punti chiave: - Fino a 18 mesi di sospensione in tutto, in non più di due periodi; per sospensione dal lavoro o orario ridotto anche in più periodi. - Solo per il mutuo dell'abitazione principale, erogato per non più di 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno e senza ritardi oltre 90 giorni; ISEE fino a 30.000 €. - Eventi ammessi: fine del rapporto di lavoro, anche a termine, con disoccupazione in corso; sospensione dal lavoro o orario ridotto per almeno 30 giorni lavorativi; morte; handicap grave o invalidità dall'80%. - Il Fondo paga il 50% degli interessi maturati durante la sospensione; l'altra metà resta a tuo carico. - Domanda in banca sul modulo Consap: Consap risponde entro 15 giorni da quando riceve i documenti. - Dopo la sospensione le rate riprendono uguali a prima e il mutuo finisce più tardi, di tanti mesi quanti ne hai sospesi. Domande frequenti: - D: Chi può chiedere la sospensione della rata del mutuo? R: Chi ha un mutuo per la casa in cui abita, erogato per non più di 250.000 € e in ammortamento da almeno un anno, con ISEE fino a 30.000 € e nessun ritardo oltre 90 giorni. Serve uno degli eventi previsti, successivo al mutuo e avvenuto negli ultimi tre anni: fine del rapporto di lavoro, anche a termine, con disoccupazione in corso; sospensione dal lavoro o orario ridotto per almeno 30 giorni lavorativi; morte; handicap grave o invalidità dall'80%. - D: Quanto dura la sospensione della rata del mutuo? R: Fino a 18 mesi in tutto, in non più di due periodi. Per la sospensione dal lavoro o la riduzione d'orario la durata dipende da quanto dura lo stop: fino a 6 mesi se va da 30 a 150 giorni lavorativi, fino a 12 da 151 a 302, fino a 18 oltre; questi periodi si possono chiedere anche più volte. Le sospensioni già concesse dalla banca per conto suo contano nei 18 mesi. - D: Chi paga gli interessi durante la sospensione? R: Il Fondo paga alla banca il 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante la sospensione. L'altra metà resta a tuo carico: la banca non può chiedertela mentre la sospensione è in corso, e la legge non dice come la restituirai dopo, quindi chiedi alla banca di mettertelo per iscritto. La sospensione non costa commissioni né spese di istruttoria. - D: Come si richiede la sospensione del mutuo prima casa? R: Alla banca dove paghi le rate, con il modulo Consap che si scarica dalla pagina del Fondo: ce n'è uno solo per tutti gli eventi. Alleghi documento d'identità, attestazione ISEE e prove dell'evento, come la lettera di licenziamento o il contratto a termine; in caso di morte del mutuatario basta il modulo. La banca invia i documenti a Consap entro 10 giorni e Consap risponde entro 15. - D: Quante volte si può sospendere il mutuo? R: Per la legge al massimo due volte, per un totale di 18 mesi in tutta la vita del mutuo. Fanno eccezione la sospensione dal lavoro e la riduzione d'orario, che si possono chiedere anche in più periodi, sempre entro i 18 mesi. Se hai già avuto una sospensione, puoi chiedere i mesi che mancano: contano anche quelle concesse dalla banca per conto suo. - D: Si può sospendere il mutuo della seconda casa o per difficoltà economiche? R: Non con il Fondo Gasparrini: vale solo per il mutuo della casa in cui abiti e solo per gli eventi previsti dalla legge. Un calo di reddito generico, una separazione o una rata aumentata non bastano, e dal 2024 non valgono più le regole straordinarie del periodo Covid, come quella per gli autonomi. - D: Cosa succede se non ho i requisiti per il Fondo Gasparrini? R: Resta la trattativa con la banca: una sospensione concordata, spesso della sola quota capitale, una rinegoziazione (per esempio una durata più lunga per abbassare la rata) o una surroga verso una banca con condizioni migliori. In alcuni casi ci sono anche moratorie ABI su base volontaria: chiedi al tuo istituto quali sono attive. ### Salva Casa 2026: cosa puoi sanare, come e a che costo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/salva-casa-2026-guida-cosa-puoi-sanare-costi Aggiornato: 2026-10-05 Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024 in vigore dal 28 luglio 2024) ha modificato il Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) rendendo regolarizzabili molte piccole difformità che prima bloccavano la vendita della casa. Le principali novità: tolleranze costruttive fino al 6% per unità piccole (solo per interventi ante 24/05/2024), sanatoria semplificata delle parziali difformità con il nuovo art. 36-bis T.U.E. (servono la conformità alla disciplina urbanistica di oggi e ai requisiti edilizi dell'epoca in cui è stata fatta l'opera, non più la doppia conformità piena), ampliamento dell'edilizia libera a vetrate panoramiche VEPA e pergole bioclimatiche, cambi di destinazione d'uso più liberi nelle categorie funzionali omogenee (art. 23-ter). Non è un condono: le opere senza permesso di costruire o in totale difformità restano nell'art. 36, con la doppia conformità piena, e nelle zone con vincolo paesaggistico la sanatoria passa solo se l'autorità del vincolo riconosce l'opera compatibile (art. 36-bis, comma 4). Punti chiave: - Il Salva Casa è la L. 105/2024 (conversione D.L. 69/2024), in vigore dal 28 luglio 2024, che ha modificato il D.P.R. 380/2001 per semplificare la regolarizzazione di piccole difformità edilizie. - Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis salgono dal 2% fino al 6% (per unità sotto 60 mq), ma solo per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. - L'art. 36-bis T.U.E. introduce la sanatoria semplificata per parziali difformità e variazioni essenziali: servono la conformità alla disciplina urbanistica vigente oggi e ai requisiti edilizi vigenti quando l'opera è stata realizzata, non più la doppia conformità piena. - Cambi di destinazione d'uso più liberi all'interno della stessa categoria funzionale (residenziale, turistico-ricettivo, produttivo, direzionale, commerciale) ai sensi dell'art. 23-ter. - VEPA (vetrate panoramiche amovibili) e pergole bioclimatiche entrano nell'edilizia libera (art. 6 T.U.E.), senza CILA né SCIA. - Non è un condono: le opere senza permesso di costruire o in totale difformità restano nell'art. 36 con la doppia conformità piena, e nelle zone con vincolo paesaggistico si sana solo se l'autorità del vincolo riconosce l'opera compatibile (art. 36-bis, comma 4). - Attenzione ai costi: con l'art. 36-bis l'oblazione va da 1.032 a 10.328 € per i lavori da SCIA (da 516 a 5.164 € con la doppia conformità) ed è il doppio del contributo di costruzione, più il 20% (senza aumento con la doppia conformità), per quelli da permesso di costruire; in più c'è la parcella tecnica (500-3.000 €). Domande frequenti: - D: Il Salva Casa è un condono edilizio? R: No. Il condono è una legge speciale che sana anche opere realizzate senza titolo o in zone dove oggi non sarebbero autorizzabili, dietro pagamento di un'oblazione. Il Salva Casa (L. 105/2024) è invece una riforma strutturale del D.P.R. 380/2001 che semplifica gli strumenti ordinari di sanatoria: rende più facile regolarizzare difformità che già oggi sarebbero autorizzabili (accertamento di conformità art. 36 e 36-bis T.U.E.). Non introduce alcuna finestra temporale né sconto sull'abuso vero e proprio. - D: Cosa cambia in pratica per chi vuole vendere casa nel 2026? R: Molte piccole difformità che prima bloccavano il rogito (bagno spostato, ripostiglio non riportato in planimetria) oggi rientrano nelle tolleranze costruttive fino al 6% se l'opera è ante 24 maggio 2024. Una veranda chiusa invece no: le tolleranze coprono piccoli scarti dalle misure del progetto e piccole irregolarità dei lavori, mentre la veranda crea un volume nuovo. Le difformità più consistenti (parziali difformità, variazioni essenziali) si sanano con il nuovo art. 36-bis, che chiede la conformità alla disciplina urbanistica di oggi e ai requisiti edilizi dell'epoca, non più la doppia conformità piena. Risultato: molti immobili prima invendibili tornano commerciabili, ma serve sempre un tecnico che quantifichi e proceda formalmente. - D: Che cos'è la doppia conformità e perché il Salva Casa l'ha superata? R: La doppia conformità (regola dell'art. 36 T.U.E., che vale ancora per le opere senza permesso di costruire o in totale difformità) chiede che l'opera abusiva sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda di sanatoria. In pratica, un abuso realizzato quando la norma era diversa restava insanabile anche se oggi sarebbe consentito. Il nuovo art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, per le parziali difformità e le variazioni essenziali richiede la conformità alle norme urbanistiche vigenti oggi e ai requisiti edilizi vigenti quando l'opera è stata realizzata: una svolta pratica per migliaia di immobili storici modificati negli anni. - D: Quanto costa una sanatoria Salva Casa? R: L'oblazione dell'art. 36-bis T.U.E. dipende dal tipo di lavoro. Per quelli che richiedevano una SCIA è il doppio dell'aumento di valore dell'immobile stimato dall'Agenzia delle Entrate, fra 1.032 e 10.328 € (fra 516 e 5.164 € se l'opera era conforme alle regole sia allora sia oggi). Per quelli che richiedevano il permesso di costruire è il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20% salvo che l'opera abbia la doppia conformità. A questa vanno sommate: la parcella del tecnico che redige la pratica (500-3.000 € tipici, di più per casi complessi), gli eventuali oneri di urbanizzazione se dovuti, i tributi di segreteria del Comune (variabili) e il costo di eventuali aggiornamenti catastali (DOCFA 70 €). Il totale realistico per una difformità media è 2.500-6.000 € tutto compreso. - D: Le tolleranze del 6% si applicano a tutti i miei abusi? R: No. Il 6% è una soglia riservata a interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 su unità immobiliari con superficie utile fino a 60 mq. Per superfici maggiori la percentuale scende: 5% fino a 100 mq, 4% tra 100 e 300 mq, 3% tra 300 e 500 mq, 2% oltre 500 mq. Per opere realizzate dopo il 24 maggio 2024 vale la soglia generale del 2%. Inoltre, per distanze da confini e requisiti igienico-sanitari la soglia è sempre 2%, a prescindere dalla data. - D: Posso trasformare il mio ufficio in appartamento con il Salva Casa? R: Sì, se sono soddisfatte tre condizioni: (1) sia l'ufficio (A/10) sia l'abitazione (A/2) appartengono a categorie funzionali diverse ma la nuova disciplina dell'art. 23-ter T.U.E. semplifica il passaggio per le unità in zone urbane consolidate; (2) l'immobile ha i requisiti igienico-sanitari di abitabilità (altezza min. 2,70 m in linea generale, con deroghe fino a 2,40 m introdotte dallo stesso Salva Casa); (3) il regolamento comunale non pone divieti specifici. Serve comunque una SCIA con eventuale aggiornamento catastale. - D: Se compro casa e scopro un abuso non sanato, la posso far sanare io? R: Sì, ma la responsabilità della sanatoria spetta al proprietario, quindi dopo il rogito diventa tua. Nella prassi conviene individuare l'abuso prima del rogito (verifica urbanistica del tecnico) e negoziare uno sconto sul prezzo pari alla stima della sanatoria, oppure inserire nel preliminare una condizione sospensiva per far sanare il venditore prima dell'atto. La banca comunque potrebbe rifiutare il mutuo o ridurre l'importo se la difformità è visibile in perizia e non risolta. ### Saldo e stralcio mutuo 2026: come funziona e quanto offrire URL: https://blog.gomutuo.it/blog/saldo-e-stralcio-mutuo Aggiornato: 2026-10-10 Il saldo e stralcio del mutuo è un accordo transattivo (art. 1965 c.c.) con cui il debitore insolvente paga alla banca — o al fondo NPL che ha acquistato il credito — una somma inferiore al debito residuo in cambio della cancellazione definitiva del mutuo e dell'ipoteca. Non è un diritto del debitore: la banca può rifiutare. Nella pratica 2026, le banche accettano il 30-60% del capitale residuo se la posizione è in sofferenza e le garanzie immobiliari coprono poco; i servicer NPL (che hanno acquistato il credito al 20-30% del nominale) accettano anche il 30-55% (fonte PwC NPE Report ott. 2025). Per essere valido, l'accordo deve essere scritto, contenere la quietanza liberatoria e prevedere la cancellazione dell'ipoteca. Per il codice di condotta dei SIC la transazione vale come regolarizzazione: nel CRIF i ritardi restano 24 mesi dalla regolarizzazione (12 se erano al massimo due rate), poi si cancellano se non ce ne sono stati altri. Punti chiave: - Il saldo e stralcio è un accordo transattivo (art. 1965 c.c.): non è un diritto, la banca può rifiutare. - Le banche accettano in media il 30-60% del debito residuo quando la posizione è classificata a sofferenza. - I servicer NPL (che acquistano i crediti al 20-30% del nominale) per NPL secured/ipotecari accettano il 30-55% (fonte PwC NPE Report ott. 2025). - La proposta deve essere scritta (PEC/raccomandata A/R), motivata e accompagnata da documentazione economica. - L'ipoteca si estingue automaticamente con l'estinzione del debito: alla banca restano la quietanza e la comunicazione al conservatore entro 30 giorni, poi la cancellazione avviene d'ufficio e senza notaio (Art. 40-bis TUB). - Dopo il saldo e stralcio la transazione vale come regolarizzazione: nel CRIF/EURISC i ritardi restano 24 mesi (12 se erano al massimo due rate); la Centrale Rischi Banca d'Italia viene aggiornata tempestivamente (Cass. 3671/2024). - Se la banca rifiuta e la situazione è grave, il Codice della Crisi (D.Lgs. 14/2019, aggiornato dal D.Lgs. 136/2024) prevede il piano del consumatore con omologazione giudiziale. Domande frequenti: - D: Cos'è il saldo e stralcio del mutuo e come funziona? R: Il saldo e stralcio del mutuo è un accordo transattivo ex art. 1965 del Codice Civile: il debitore paga alla banca (o al fondo NPL cessionario) una somma inferiore al debito residuo totale, e il creditore in cambio rinuncia a qualsiasi pretesa residua cancellando il mutuo e l'ipoteca. Non estingue automaticamente il debito originario al momento dell'accordo — il credito si cancella solo all'integrale pagamento della somma pattuita (Cass. civ. n. 23744/2014; Trib. Milano, 28 maggio 2019). Non è un diritto del debitore: la banca è libera di accettare o rifiutare. - D: Quanto si può offrire in un saldo e stralcio su un mutuo? R: Non esiste una percentuale fissa di legge. Nella pratica 2026: le banche in sofferenza accettano il 30-60% del debito residuo quando le garanzie immobiliari coprono poco; i servicer NPL (che hanno comprato il credito al 20-30% del nominale) per NPL secured/ipotecari accettano il 30-55% (fonte PwC NPE Report ott. 2025). La percentuale giusta dipende dal valore dell'immobile ipotecato, dall'anzianità della sofferenza, dalla presenza di coobbligati e dalla documentata situazione economica del debitore. Iniziare da una proposta bassa (30-35%) e lasciare margine di rialzo è la strategia negoziale più efficace. - D: Cosa succede all'ipoteca e alla segnalazione CRIF dopo il saldo e stralcio? R: Dopo il pagamento l'ipoteca si estingue automaticamente: l'Art. 40-bis TUB (introdotto da L. 40/2007) impone al creditore di rilasciare la quietanza e di trasmettere la comunicazione al conservatore entro 30 giorni, senza oneri per il debitore; scaduto quel termine il conservatore cancella d'ufficio, e per questi atti non serve l'autentica notarile (con la risoluzione AdE 23/E del 19 giugno 2026 la procedura si applica anche ai mutui frazionati). Per la segnalazione: il codice di condotta dei SIC approvato dal Garante Privacy tratta la transazione come una regolarizzazione, quindi nel CRIF/EURISC i ritardi restano 24 mesi dalla regolarizzazione (12 se erano al massimo due rate); la Centrale Rischi Banca d'Italia (Circ. 139/1991) deve essere aggiornata tempestivamente (Cass. 3671/2024). Quel periodo non impedisce di avviare un percorso di recupero creditizio. - D: La banca può rifiutare il saldo e stralcio del mutuo? R: Sì, assolutamente. La banca può rifiutare se: (a) il valore dell'immobile ipotecato copre abbondantemente il debito residuo (LTV favorevole alla banca); (b) ci sono coobbligati o fideiussori solventi dai quali può recuperare; (c) la proposta è troppo bassa rispetto alle policy interne (ABF Milano n. 567/2017); (d) non è documentata la reale impossibilità economica del debitore. Se la banca rifiuta nonostante una situazione di effettiva insolvenza, il debitore può valutare il piano del consumatore (D.Lgs. 14/2019, aggiornato D.Lgs. 136/2024) che, se omologato dal Tribunale, è vincolante anche per i creditori dissenzienti. - D: Qual è la differenza tra saldo e stralcio bancario e saldo e stralcio fiscale? R: Il saldo e stralcio bancario è un accordo privato con la banca o il servicer NPL, senza limiti normativi fissi sulla percentuale. Il saldo e stralcio fiscale (debiti con Agenzia Entrate-Riscossione) è invece regolato da leggi specifiche: la L. 145/2018 fissava aliquote al 16-35% del debito per i contribuenti con ISEE basso; la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto la rottamazione-quinquies per i carichi 2000-2023, con pagamento solo della quota capitale e delle spese di notifica. Queste due procedure non si sovrappongono: riguardano categorie di debitori diverse. - D: Serve un avvocato per il saldo e stralcio del mutuo? R: Non è obbligatorio per legge, ma è fortemente consigliato. Un avvocato specializzato in diritto bancario può: verificare la presenza di usura, anatocismo o clausole nulle nel contratto di mutuo (elementi che diventano leva negoziale); stimare la reale forza contrattuale del debitore; redigere una proposta formalmente corretta e convincente; ottenere una quietanza liberatoria completa che precluda future pretese. Il costo dell'avvocato (tipicamente 1.000-3.000 € per debiti di media entità) è quasi sempre ripagato dalla riduzione del debito ottenuta. ### Rogito notarile: cos'è, come funziona, costi e documenti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rogito-notarile-cos-e-come-funziona-costi-tempi Aggiornato: 2026-10-05 Il rogito notarile è l'atto pubblico di compravendita immobiliare stipulato davanti a un notaio (art. 2699 c.c.), con cui la proprietà dell'immobile passa dal venditore al compratore. È obbligatorio per legge (art. 1350 c.c.) e chiude la compravendita già impegnata con il preliminare. Il costo per il compratore è di 2.000-4.000 € per la prima casa (parcella notaio + imposte agevolate al 2%) e 4.000-8.000 € per la seconda casa (imposte al 9%). Si stipula 60-90 giorni dopo il preliminare e nello stesso giorno viene firmato anche l'atto di mutuo. Le imposte sono pagate dal compratore, insieme all'onorario del notaio che lui stesso sceglie. Punti chiave: - Il rogito è l'atto pubblico che trasferisce la proprietà davanti al notaio. - È obbligatorio per legge (art. 1350 c.c.) per ogni compravendita immobiliare. - Costo tipico prima casa: 2.000-4.000 € (parcella + imposte). - Costo tipico seconda casa: 4.000-8.000 € (imposte al 9%). - Pagato interamente dal compratore, che sceglie il notaio. - Si stipula in genere 60-90 giorni dopo il preliminare. - Nello stesso giorno viene firmato anche l'atto di mutuo con la banca. - Il notaio verifica visura ipotecaria, catastale e regolarità edilizia prima dell'atto. Domande frequenti: - D: Cos'è esattamente il rogito notarile? R: Il rogito notarile è l'atto pubblico (art. 2699 c.c.) redatto e autenticato da un notaio con cui si perfeziona la compravendita di un immobile. È obbligatorio per legge (art. 1350 c.c.): un contratto di compravendita immobiliare firmato solo tra le parti, senza notaio, è nullo e non trasferisce la proprietà. - D: Chi paga il rogito notarile? R: Per prassi consolidata in Italia il rogito lo paga interamente il compratore, che ha anche il diritto di scegliere il notaio (art. 1475 c.c. lo prevede espressamente). Il compratore paga: onorario del notaio, imposta di registro (o IVA), imposte ipotecaria e catastale, tassa di trascrizione. - D: Quanto costa un rogito notarile per la prima casa? R: Per l'acquisto della prima casa da privato il costo totale del rogito è tipicamente 2.000-4.000 €, così composto: onorario notaio 1.500-2.500 €, imposta di registro 2% sul valore catastale (min 1.000 €), imposte ipotecaria e catastale fisse 100 €. Se si acquista da costruttore con IVA i costi salgono a 3.500-6.000 € per l'IVA al 4%. - D: Quanto costa un rogito per la seconda casa? R: Per la seconda casa il costo totale del rogito è 4.000-8.000 € su un immobile di 200.000 €. Le imposte sono più alte: imposta di registro 9% sul valore catastale (invece del 2%), imposte ipotecaria e catastale 50 € ciascuna, onorario del notaio 2.000-3.500 €. - D: Quanto tempo passa tra preliminare e rogito? R: In media passano 60-90 giorni tra la firma del preliminare (compromesso) e il rogito notarile. Questo tempo serve per: istruttoria del mutuo (30-45 giorni), perizia della banca, ricerca visure e certificazioni da parte del notaio, verifica urbanistica-catastale dell'immobile. - D: Cosa succede il giorno del rogito? R: Il giorno del rogito il notaio legge integralmente l'atto davanti a compratore, venditore ed eventuale funzionario della banca. Vengono consegnati assegni circolari (saldo del prezzo, imposte, onorario), viene firmato l'atto di mutuo e iscritta l'ipoteca. Il compratore riceve le chiavi e diventa a tutti gli effetti proprietario. - D: Il notaio del rogito è lo stesso del mutuo? R: Sì, per prassi consolidata è lo stesso notaio a stipulare contestualmente atto di compravendita e atto di mutuo nella stessa giornata. Questo permette il consolidamento immediato dell'ipoteca a favore della banca. Il notaio deve essere gradito sia al compratore (che paga) sia alla banca (che eroga). - D: Cosa devo fare dopo il rogito? R: Dopo il rogito il notaio si occupa in autonomia della trascrizione dell'atto e dell'iscrizione ipotecaria. Il compratore deve attivare le utenze a proprio nome, trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi se ha chiesto le agevolazioni prima casa e, per detrarre gli interessi del mutuo nel 730, andare ad abitare nella casa entro un anno dall'acquisto. ### Rinegoziazione mutuo: come funziona, costi e quando conviene URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rinegoziazione-mutuo-come-funziona Aggiornato: 2026-10-16 La rinegoziazione del mutuo è un accordo con la tua banca per cambiare le condizioni del mutuo che hai già (tasso o spread, tipo di tasso, durata) senza cambiare banca e con la stessa ipoteca. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. La banca può dire di no, e allora resta la surroga, che sposta il mutuo in un'altra banca. Un esempio con tassi ipotetici: su 142.820 € da restituire in 23 anni, scendere dal 4,10% al 3,30% abbassa la rata di 61 € al mese e fa risparmiare 16.817 € di interessi. Punti chiave: - Rinegoziazione = modifica delle condizioni con la stessa banca: il mutuo non si estingue e l'ipoteca resta quella già iscritta. - Gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. - Si possono modificare tasso, durata, tipologia (fisso ↔ variabile) e spread, non il debito. - La banca non è obbligata ad accettare, salvo un caso: per i mutui firmati prima del 2 febbraio 2007 non può rifiutare la rinegoziazione che riduce la penale entro i limiti dell'accordo ABI (art. 161, comma 7-ter, TUB). - Conviene quando i tassi di mercato sono scesi rispetto a quelli del tuo mutuo: su 142.820 € da restituire in 23 anni anche un quarto di punto in meno vale 19 € di rata al mese e 5.335 € di interessi. - La detrazione degli interessi resta, ma per l'Agenzia delle Entrate da quel momento conta la data dell'accordo. Domande frequenti: - D: Come funziona la rinegoziazione del mutuo? R: La rinegoziazione è un accordo tra cliente e banca per modificare le condizioni del mutuo esistente. Si chiede per iscritto alla propria filiale, la banca valuta e formula una proposta. Se accettata, si firma l'accordo di modifica: il mutuo non si estingue e l'ipoteca resta quella già iscritta. Le nuove condizioni valgono dalla data scritta nell'accordo. - D: Quanto costa rinegoziare un mutuo? R: Dipende. Se la chiedi perché intendi fare la surroga, l'art. 120-quater, comma 5, del Testo Unico Bancario permette a te e alla banca di cambiare le condizioni «senza spese», con una scrittura privata anche non autenticata: niente notaio. Negli altri casi la legge non prevede la gratuità e la rinegoziazione può avere dei costi: fatteli scrivere prima di firmare. Non c'è imposta sostitutiva, perché non c'è un nuovo mutuo; restano eventuali costi di prodotti collegati, come una polizza nuova, se li accetti. - D: Qual è la differenza tra rinegoziazione e surroga del mutuo? R: La rinegoziazione modifica le condizioni con la stessa banca, la surroga (portabilità) sposta il mutuo in un'altra banca. La rinegoziazione dipende dalla volontà della tua banca, che può rifiutare; la surroga è un tuo diritto e non richiede il consenso della banca originaria. La surroga è sempre gratuita; la rinegoziazione lo è se la chiedi perché intendi fare la surroga, altrimenti può avere dei costi. - D: La banca è obbligata ad accettare la rinegoziazione? R: No. La rinegoziazione è un accordo: la banca può accettare, rifiutare o proporre condizioni intermedie, valutando anche il rischio di perdere il cliente con una surroga. Un buon profilo di rimborso e un'offerta concreta di un'altra banca sono argomenti utili. Un'eccezione di legge riguarda la penale dei mutui per la casa firmati prima del 2 febbraio 2007: la banca non può rifiutare di ridurla entro i tetti dell'accordo ABI (art. 161, comma 7-ter, TUB). - D: Quanto tempo ci vuole per rinegoziare un mutuo? R: Nessuna legge fissa i tempi della rinegoziazione: dipendono dalla banca, che di solito rivaluta il tuo profilo di rimborso prima di decidere. Conviene chiedere per iscritto entro quando risponde. Una volta firmato l'accordo, le nuove condizioni valgono dalla data che vi è scritta, senza periodi di sovrapposizione o doppie rate. - D: Dopo quanto tempo e quante volte si può rinegoziare il mutuo? R: Nessuna legge fissa un tempo minimo dalla firma né un numero massimo di rinegoziazioni: è un accordo, e la banca decide caso per caso. Si può chiederla quando i tassi di mercato o la tua situazione sono cambiati; se la banca dice di no, resta la surroga verso un'altra banca. - D: Serve andare dal notaio per la rinegoziazione? R: Se la chiedi perché intendi fare la surroga, no: l'art. 120-quater, comma 5, TUB prevede una «scrittura privata anche non autenticata», senza spese. Negli altri casi forma e costi li concordi con la banca: fatteli dire per iscritto prima di firmare. In ogni caso il mutuo non si estingue e l'ipoteca resta quella già iscritta. Il mutuo di sostituzione, invece, richiede l'atto notarile e una nuova iscrizione ipotecaria. - D: Con la rinegoziazione si perde la detrazione degli interessi? R: No: surroga e rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali» (art. 120-quater, comma 8, TUB), e la guida dell'Agenzia delle Entrate conferma la detrazione sugli interessi del debito che restava alla data dell'accordo. Per l'Agenzia, però, da quel giorno conta la data dell'accordo: con un reddito oltre 75.000 € e un accordo firmato dal 2025, gli interessi entrano nel tetto alle detrazioni di quei redditi. ### Rimborso interessi clausola floor mutuo: come richiederlo nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rimborso-clausola-floor-mutuo-come-ottenerlo Aggiornato: 2026-10-14 Il rimborso degli interessi pagati per effetto di una clausola floor spetta quando la clausola è dichiarata nulla per mancanza di trasparenza (art. 117 TUB) o vessatoria perché non scritta in modo chiaro e comprensibile (artt. 33-35 Cod. Cons.). Non bastano, di regola, la mancata doppia firma dell'art. 1341 c.c. (per la giurisprudenza richiamata dall'ABF non vale per i mutui fatti dal notaio) né la sola mancanza di un cap. L'importo si calcola come differenza tra rate effettivamente pagate e rate teoriche con Euribor + spread senza floor, per ogni pagamento non ancora prescritto (prescrizione 10 anni ex art. 2946 c.c.). Iter: reclamo scritto alla banca (60 giorni di risposta), poi ricorso ABF (20 €, tetto 200.000 €, solo per floor firmati negli ultimi sei anni) entro 12 mesi o giudice ordinario. Punti chiave: - Il rimborso spetta se la clausola floor è dichiarata nulla per mancata trasparenza (art. 117 TUB) o vessatorietà (Cod. Cons.). - Fondamento: ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.; prescrizione 10 anni ex art. 2946 c.c. - Calcolo: differenza tra rate pagate con floor e rate teoriche con Euribor + spread contrattuale. - Chi ha pagato con Euribor negativo (2015-2022) è la categoria più tipica di aventi diritto. - Iter: reclamo scritto alla banca (60 giorni) → ricorso ABF 20 € entro 12 mesi (solo floor firmati negli ultimi sei anni) o giudice ordinario. - Orientamento maggioritario (Cass. 1942/2025, ABF 4137/2024): il floor scritto in modo chiaro e comprensibile è valido anche senza cap; si contesta se è oscuro o poco trasparente. - Documentazione essenziale: contratto, PIES, piano di ammortamento, storico rate pagate, dati Euribor mensili. Domande frequenti: - D: Quando ho diritto al rimborso degli interessi pagati per il floor? R: Hai diritto se la clausola floor viene dichiarata nulla. I casi tipici sono la mancata trasparenza (la clausola non compare nel corpo del contratto o è indicata in modo non chiaro, art. 117 TUB) e la clausola non chiara e comprensibile per il consumatore (artt. 33-35 Cod. Cons.). La mancata doppia firma dell'art. 1341 c.c. non basta: per la giurisprudenza richiamata dall'ABF non vale per i mutui fatti dal notaio. Se la clausola era chiara e comprensibile, anche senza cap, la giurisprudenza maggioritaria (Cass. 1942/2025, ABF 4137/2024) la considera valida e nessun rimborso è dovuto. - D: Come calcolo esattamente quanto mi deve la banca? R: Per ogni rata pagata da quando il floor si è attivato, calcola: (a) il tasso teorico che avresti pagato = Euribor del periodo di riferimento + spread contrattuale; (b) il tasso effettivamente applicato = floor. La differenza in interessi tra le due rate è il tuo indebito per quel mese. Somma tutte le differenze relative ai pagamenti degli ultimi 10 anni (prescrizione decennale ex art. 2946 c.c.). Il piano di ammortamento della banca contiene la scomposizione capitale/interessi di ogni rata: parti da lì. - D: Che prescrizione si applica al rimborso? R: La prescrizione ordinaria decennale (art. 2946 c.c.) decorre dalla data di ogni singolo pagamento indebito. In pratica: puoi chiedere il rimborso delle rate pagate negli ultimi 10 anni. Chi ha un mutuo con floor attivato dal 2015 dovrebbe agire senza indugio, perché ogni mese perde diritto alla mensilità più vecchia. Il reclamo scritto la interrompe se vale come richiesta formale di pagamento (costituzione in mora: artt. 1219 e 2943 c.c.): da quel momento riparte un nuovo periodo decennale. - D: Meglio andare all'ABF o direttamente in tribunale? R: L'ABF non esamina fatti anteriori al sesto anno prima del ricorso: su un floor più vecchio i suoi Collegi giudicano la domanda inammissibile. Per un floor più recente, sotto i 200.000 €, è la strada consigliata: costa 20 €, non serve avvocato, e l'esito arriva entro 90 giorni dal fascicolo completo, prorogabili di altri 90 nei casi complessi. Il tribunale è più lento e costoso ma dà un titolo esecutivo pieno. Per le liti di sua competenza il ricorso all'ABF vale al posto della mediazione obbligatoria prima della causa (art. 5 c. 3 D.Lgs. 28/2010). Negli altri casi, o se l'ABF rigetta, resta il tribunale. - D: La banca può opporsi dicendo che ho firmato il contratto? R: Sì, è la difesa standard. Nei mutui fatti dal notaio la doppia firma dell'art. 1341 c.c. non c'entra (lo ricorda l'ABF nella decisione 4137/2024, citando la giurisprudenza): conta se la clausola era chiara e comprensibile, per esempio se stava nel corpo del contratto e se il PIES o il foglio informativo riportavano il floor. Per la Cassazione (ord. 1942/2025) il floor chiaro e comprensibile è escluso dal giudizio di vessatorietà, e stabilire se lo era davvero è un giudizio di fatto, che spetta al giudice di merito. - D: Devo pagare un avvocato o un consulente per fare tutto questo? R: Per l'ABF no: il ricorso lo presenti da solo, con il modulo sul sito arbitrobancariofinanziario.it. Le associazioni dei consumatori (Adiconsum, Federconsumatori, Codacons) offrono assistenza gratuita agli iscritti. Per i floor più vecchi di sei anni restano mediazione e causa, dove l'avvocato è di regola obbligatorio (art. 8 D.Lgs. 28/2010 e art. 82 c.p.c.). Il ricalcolo degli interessi può farlo un consulente. ### Rimborso assicurazione mutuo: calcolo del premio non goduto e lettera tipo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rimborso-assicurazione-mutuo-estinto-surroga Aggiornato: 2026-10-06 Se estingui il mutuo in anticipo, anche solo in parte, o lo trasferisci con la surroga, la compagnia deve restituirti la parte di premio pagata per il periodo che non sarà più coperto, se avevi pagato un premio unico (art. 22, comma 15-quater, D.L. 179/2012). Il conto non è un semplice pro-rata: per il regolamento IVASS n. 41/2018 la parte di premio puro dipende dagli anni mancanti e dal capitale assicurato residuo, i caricamenti si restituiscono in proporzione al tempo, e l'impresa può trattenere solo le spese indicate in polizza. In alternativa puoi chiedere che la copertura continui fino alla scadenza. Si chiede per iscritto, con PEC o raccomandata. Punti chiave: - Con l'estinzione anticipata, anche parziale, o la surroga, la compagnia restituisce la parte di premio unico relativa al periodo che resta (art. 22, c. 15-quater, D.L. 179/2012). - La parte di premio puro si calcola sugli anni mancanti e sul capitale assicurato residuo; i caricamenti in proporzione al tempo (art. 39 Reg. IVASS 41/2018). - L'impresa può trattenere solo le spese amministrative effettivamente sostenute e indicate nella proposta, nella polizza o nel modulo di adesione. - In alternativa al rimborso puoi chiedere che la copertura prosegua fino alla scadenza a favore del nuovo beneficiario. - Nessuna norma fissa i giorni per il bonifico: li indicano le condizioni; a un reclamo l'impresa risponde entro 45 giorni. - Dal 15 gennaio 2026, se il reclamo non basta, c'è l'Arbitro Assicurativo: online, 20 euro restituiti se il ricorso è accolto. Domande frequenti: - D: Entro quanto tempo devo ricevere il rimborso? R: Nessuna norma fissa un numero di giorni: per il regolamento IVASS n. 41/2018 criteri e modalità del rimborso li indicano le condizioni di assicurazione, ed è lì che trovi il termine. Se il bonifico non arriva, manda un reclamo scritto all'impresa, che deve rispondere entro 45 giorni (art. 8 Reg. ISVAP 24/2008); poi puoi ricorrere all'Arbitro Assicurativo. - D: Cosa posso chiedere in alternativa al rimborso del premio non goduto? R: Puoi chiedere che la copertura continui fino alla scadenza prevista, a favore del nuovo beneficiario che indichi tu: lo prevede l'art. 22, comma 15-sexies, del D.L. 179/2012. Ha senso, per esempio, con la polizza incendio e scoppio quando fai la surroga: la nuova banca ne chiede comunque una, e basta spostare il vincolo a suo favore. - D: Il rimborso spetta anche se il premio era finanziato nel mutuo? R: Sì. La norma riguarda il premio unico «il cui onere è sostenuto dal debitore/assicurato», e il premio finanziato lo paghi tu, con le rate. La parte non goduta va restituita a te, non alla banca: quando estingui hai già rimborsato anche il capitale che serviva a pagare il premio. - D: Con l'estinzione parziale del mutuo ho diritto a un rimborso? R: Sì, in proporzione. Il regolamento IVASS n. 41/2018 (art. 39) parla di estinzione anticipata o trasferimento del mutuo «anche parziale», e IVASS e Banca d'Italia chiedono agli operatori di restituire anche in quel caso la quota di premio non goduta. L'importo dipende dal criterio scritto nelle condizioni: chiedi il conteggio per iscritto. - D: Se pago un premio annuo ho diritto al rimborso? R: La regola sul rimborso del premio non goduto riguarda le polizze a premio unico. Con il premio annuo, alla chiusura del mutuo guarda nelle condizioni come si disdice la polizza e da quale scadenza smetti di pagare; se è una polizza incendio e scoppio, puoi anche tenerla per la tua casa, senza più il vincolo a favore della banca. - D: Cosa faccio se la compagnia non risponde o rifiuta? R: Prima un reclamo scritto all'ufficio reclami dell'impresa, che ha 45 giorni per rispondere. Se la risposta non arriva o non ti convince, dal 15 gennaio 2026 puoi ricorrere all'Arbitro Assicurativo, entro dodici mesi dal reclamo: si fa online, senza avvocato, e costa 20 euro, restituiti se il ricorso è accolto anche in parte. Può ricorrere anche chi ha aderito a una polizza collettiva; sulle questioni del contratto, però, come il rimborso di un premio non dovuto, le FAQ dell'Arbitro dicono che può ricorrere solo il contraente, che nelle polizze collettive è la banca: il ricorso di chi ha aderito potrebbe non essere ammesso. ### Rendita catastale e valore catastale: come si calcolano URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rendita-catastale-cos-e-come-si-calcola Aggiornato: 2026-10-16 La rendita catastale è il reddito teorico annuo attribuito dall'Agenzia delle Entrate a ogni immobile iscritto al Catasto, usato come base per calcolare l'IMU e le imposte di registro, ipotecaria e catastale al rogito. Si calcola moltiplicando la consistenza (vani, mq o m³) per la tariffa d'estimo di zona e categoria, e si trova gratis con la visura catastale online dell'Agenzia delle Entrate. Il valore catastale si ricava dalla rendita rivalutata del 5%: per le imposte d'acquisto si moltiplica per 110 se è la prima casa e per 120 per le altre abitazioni (con 800 € di rendita fanno 92.400 € e 100.800 €), per l'IMU di un'abitazione per 160. Al rogito fa da base delle imposte solo se una persona fisica compra un'abitazione senza IVA e chiede al notaio il prezzo-valore. Punti chiave: - La rendita catastale è il reddito teorico attribuito a ogni immobile. - È la base per calcolare IMU, imposta di registro e imposte al rogito. - Formula: consistenza × tariffa d'estimo di zona e categoria. - Si trova gratis con la visura catastale online o nel Fascicolo del cittadino dell'AdE. - Valore catastale per le imposte d'acquisto = rendita × 1,05 × 110 (prima casa) o × 120 (altre abitazioni). - Valore per l'IMU di un'abitazione = rendita × 1,05 × 160, con altri moltiplicatori per uffici, negozi e capannoni. - Di solito è molto più basso del valore di mercato: nell'esempio della guida dell'Agenzia, 113.400 € per una casa pagata 200.000 €. - Aggiornabile con procedura DOCFA se l'immobile è stato ristrutturato. Domande frequenti: - D: Come si calcola la rendita catastale? R: La rendita catastale si calcola moltiplicando la consistenza dell'immobile per la tariffa d'estimo, fissata per Comune, zona censuaria, categoria e classe. Per abitazioni e uffici (gruppo A) la consistenza è in vani, per negozi, magazzini e box (gruppo C) in metri quadrati, per gli immobili collettivi come scuole e ospedali (gruppo B) in metri cubi; capannoni e immobili speciali (gruppi D ed E) hanno una stima diretta. Il calcolo lo fa l'Agenzia delle Entrate: il proprietario lo verifica sulla visura. - D: Dove trovo la rendita catastale del mio immobile? R: La rendita catastale si trova gratis in tre modi: 1) con la visura catastale online dell'Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS, anche per un immobile che non è tuo se hai i dati catastali, 2) nel Fascicolo del cittadino su Area Riservata AdE, 3) sull'ultimo atto notarile (rogito o successione) dove è sempre riportata. Allo sportello la visura si paga, salvo che per i propri immobili. - D: Come si calcola il valore catastale dalla rendita? R: Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per 1,05 (rivalutazione del 5%) e poi per un coefficiente che varia per categoria: 110 per prima casa, 120 per le altre abitazioni (A esclusi A/10), 60 per uffici (A/10) e capannoni (D), 40,8 per negozi (C/1) e categoria E; per i terreni non edificabili si moltiplica il reddito dominicale per 1,25 e per 90. Al rogito il prezzo-valore vale solo per le abitazioni e le loro pertinenze. - D: Come si calcola il valore catastale ai fini IMU? R: Si moltiplica la rendita della visura, rivalutata del 5%, per il coefficiente dell'art. 1, comma 745, della legge 160/2019. È 160 per le abitazioni e per le categorie C/2, C/6 e C/7 (cantine, box, tettoie), 140 per il gruppo B e per le C/3, C/4 e C/5. Per gli uffici A/10 e i D/5 il coefficiente è 80, per gli altri D è 65 e per i negozi C/1 è 55. Con 800 € di rendita un'abitazione vale 134.400 €. La casa dove vivi e hai la residenza non paga l'IMU, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9. - D: Rendita catastale e valore di mercato sono la stessa cosa? R: No. La rendita è un valore fiscale teorico e il valore catastale che ne deriva di solito è molto più basso del prezzo di mercato: nell'esempio della guida dell'Agenzia delle Entrate, una casa pagata 200.000 € con 900 € di rendita vale 113.400 € come seconda casa. Se una persona fisica compra un'abitazione senza IVA e lo chiede al notaio, le imposte si pagano su quel valore (prezzo-valore); negli acquisti con IVA e per uffici e negozi si pagano sul prezzo. - D: La rendita catastale conta per ottenere il mutuo? R: Indirettamente sì. La banca eroga il mutuo in base al valore di mercato (stabilito dalla perizia), non alla rendita catastale. Ma se compri da un privato con il prezzo-valore, dalla rendita dipende l'imposta di registro, che si versa il giorno della firma con ipotecaria e catastale (fisse, 50 € ciascuna). Conoscere la rendita prima ti dice quanti soldi devono esserci quel giorno, oltre alla parte di prezzo che il mutuo non copre. - D: Posso aggiornare o cambiare la rendita catastale? R: Sì, se l'immobile ha subito modifiche rilevanti (ristrutturazione, cambio di categoria, ampliamento) devi presentare una pratica DOCFA tramite geometra o architetto abilitato entro 30 giorni dalla fine lavori. Se la rendita ti sembra troppo alta puoi chiedere all'Agenzia delle Entrate di correggerla in autotutela, oppure fare ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notifica dell'atto. - D: Cosa succede se la rendita catastale è sbagliata? R: IMU e imposte al rogito si calcolano su una base sbagliata, in eccesso o in difetto. Controlla sempre sulla visura categoria (A/2, A/3…), classe e consistenza (numero di vani): se non corrispondono alla casa, un geometra può presentare un DOCFA. Se la rendita viene corretta e hai pagato troppa IMU, il rimborso si chiede al Comune entro cinque anni dal versamento o da quando è stato accertato il diritto alla restituzione. ### Come fare reclamo alla banca e ricorso all'ABF per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/reclamo-abf-banca-mutuo-come-farlo Aggiornato: 2026-10-13 Per contestare la banca sul mutuo si manda prima un reclamo scritto all'ufficio reclami e, se la banca non risponde entro 60 giorni o la risposta non ti soddisfa, si presenta il ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario dal Portale ABF, con SPID o CIE, entro 12 mesi dal reclamo. Il ricorso costa 20 euro, restituiti se vinci anche solo in parte, e non serve un avvocato. Si chiedono fino a 200.000 euro, senza limite se chiedi solo di accertare un diritto come la cancellazione dell'ipoteca, e solo sulle questioni scritte nel reclamo. Punti chiave: - Senza reclamo scritto non si va all'ABF: la banca ha 60 giorni per rispondere, e nel ricorso entrano solo le questioni scritte nel reclamo. - Il ricorso si presenta dal Portale ABF con SPID o CIE entro 12 mesi dal reclamo; costa 20 euro, restituiti se è accolto anche in parte. - Restano fuori i fatti anteriori al sesto anno prima del ricorso, le liti già davanti a un giudice e le controversie assicurative. - Nel 2025 sui mutui l'ABF conta un esito sostanzialmente favorevole al cliente in un caso su tre (14% accolti, 19% chiusi senza decisione nel merito, per accordo, richiesta soddisfatta o rinuncia), contro il 56% di tutte le materie. - La decisione non obbliga la banca come una sentenza: se non la rispetta, l'inadempimento è pubblicato per 5 anni sul sito dell'ABF e per 6 mesi sul sito della banca. Domande frequenti: - D: Posso saltare il reclamo e andare subito all'ABF? R: No: senza reclamo scritto il ricorso è inammissibile. Vale come reclamo qualsiasi comunicazione scritta in cui hai contestato la banca, anche una email. Puoi ricorrere appena ricevi una risposta che non ti soddisfa, oppure dopo 60 giorni senza risposta, ed entro 12 mesi dalla data del reclamo. - D: Quanto costa il ricorso all'ABF e come si paga? R: 20 euro, da versare prima dell'invio con bonifico sul conto della Banca d'Italia indicato dall'ABF, sul conto corrente postale o in contanti in una filiale della Banca d'Italia aperta al pubblico, con causale «Ricorso ABF» e codice fiscale. La ricevuta va allegata al ricorso. Se il ricorso è accolto anche in parte, la banca ti restituisce i 20 euro. - D: Serve un avvocato per il ricorso all'ABF? R: No. Puoi presentarlo da solo o farti rappresentare da un'associazione a cui sei iscritto o da una persona con procura. Le spese dell'avvocato di norma restano a te: l'ABF le riconosce come danno solo in casi particolari, per esempio una lite complessa o una banca che ha cercato di ritardare la soluzione. - D: La decisione dell'ABF è vincolante per la banca? R: Non come una sentenza. Se il ricorso è accolto, la banca deve adempiere entro 30 giorni dalla decisione completa di motivazione; se non lo fa, l'inadempimento è pubblicato per 5 anni sul sito dell'ABF e per 6 mesi sulla pagina iniziale del sito della banca. Nel 2025 gli intermediari hanno rispettato il 94% delle decisioni, esclusa la cessione del quinto (il 59% contandola). - D: Cosa devo allegare al ricorso sul mutuo? R: Il reclamo e la risposta della banca, o la prova dell'invio se non ha risposto; il contratto e i documenti che provano la richiesta, come conteggi e comunicazioni; la ricevuta dei 20 euro e un documento d'identità. ### Rapporto rata/reddito: quanto può essere la rata del mutuo rispetto allo stipendio? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rapporto-rata-reddito-mutuo-come-si-calcola Aggiornato: 2026-10-08 La rata del mutuo, sommata alle rate che paghi già, di norma non dovrebbe superare il 30% dello stipendio netto, la soglia prudenziale, o il 33%, la prassi delle banche: con 2.000 € netti sono fra 600 e 660 € al mese. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. Formula: (reddito netto mensile × 33%) − rate in corso = rata massima sostenibile. Con il TAN fisso stimato di oggi (3,72% a 30 anni: IRS più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026), una rata di 660 € vale circa 143.038 € di mutuo; il tasso offerto dalla banca cambia con LTV e profilo. Punti chiave: - Rapporto rata/reddito: il 30% del netto mensile è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40%. - Formula operativa: (reddito netto mensile × 33%) − rate finanziamenti in corso = rata massima sostenibile. - Banca d'Italia raccomanda testualmente che «la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile» (guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici», versione aggiornata a febbraio 2026). - Nel reddito considerato dalla banca rientrano 13ª e 14ª ripartite su 12 mesi; bonus e straordinari solo se continuativi negli ultimi 2-3 anni. - Per i lavoratori autonomi di solito si parte dalla media del reddito netto degli ultimi 2 anni dichiarati; alcune banche prendono l'ultimo anno, se è più basso. - Se la rata supera la soglia della banca, valutare: co-intestazione con secondo reddito, allungamento durata, riduzione capitale (più anticipo). - Il rapporto rata/reddito è diverso dall'LTV (rapporto mutuo/valore immobile): sono due parametri complementari che la banca valuta insieme. Domande frequenti: - D: Qual è la percentuale massima del reddito che può assorbire la rata del mutuo? R: Di norma il 30% del reddito netto mensile è la soglia prudenziale e il 33% la prassi delle banche. La Banca d'Italia, nella guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (versione aggiornata a febbraio 2026), scrive che «è ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse: è più prudente. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie (secondo intestatario, fideiussione) o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. - D: 13ª e 14ª mensilità entrano nel calcolo? R: Sì, ma ripartite su 12 mesi. Se guadagni 1.800 € netti al mese × 14 mensilità, il reddito rilevante è (1.800 × 14) / 12 = 2.100 € netti/mese. Applicando il 33%, la rata massima sostenibile sale a circa 693 € invece di 594 €. È una differenza importante: sempre chiedere alla banca che consideri le mensilità aggiuntive nella base di calcolo. - D: Bonus, straordinari e premi contano nel reddito valutato dalla banca? R: Solo se sono continuativi negli ultimi 2-3 anni e risultano dalle buste paga / CU. Un bonus una tantum non entra; una tredicesima o quattordicesima strutturali sì; gli straordinari stabili spesso sì, ma di solito solo in parte, e per farli contare alcune banche chiedono 6 o 12 buste paga. Nel dubbio, porta 3 CU annuali: la banca fa la media. - D: Come calcolano il reddito i lavoratori autonomi e le partite IVA? R: Per gli autonomi il reddito preso a riferimento è quello netto (dopo imposte e contributi) risultante dagli ultimi 2 Modelli Unico o dai bilanci degli ultimi 2-3 esercizi, mediati. Alcune banche, per prudenza, prendono l'ultimo anno se è più basso della media. Per i forfettari (flat tax 5%/15%) il reddito considerato è quello dichiarato meno l'imposta sostitutiva e i contributi INPS Gestione Separata: il calcolo va fatto banca per banca perché c'è ampia variabilità. - D: Se non arrivo al 33%, posso allungare la durata per abbassare la rata? R: Sì, è la prima leva. Passare da 20 a 30 anni riduce la rata di quasi un quarto, permettendo di rientrare nella soglia. Attenzione a due limiti: l'età a fine mutuo, che ogni banca fissa a modo suo, e il costo totale, perché gli interessi pagati in tutto possono crescere del 40-60%. Confronta sempre la rata sostenibile con il TAEG e l'interesse totale, non solo con la rata mensile. - D: Rapporto rata/reddito e LTV sono la stessa cosa? R: No. Il rapporto rata/reddito misura quanto della tua entrata mensile va in rata (di norma 30-33% del netto). L'LTV (Loan-to-Value) misura quanto del valore dell'immobile è finanziato dal mutuo: di norma max 80%. Oltre si arriva con il Fondo Consap per la prima casa, riservato esclusivamente alle categorie previste dalla legge (come under 36 e giovani coppie) e ai mutui fino a 250.000 €: la garanzia è del 50% e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Puoi avere un rapporto rata/reddito ottimo ed essere respinto se la perizia stima l'immobile meno del prezzo. - D: Se ho già un prestito personale in corso, quanto mi resta di rata max per il mutuo? R: Le rate di finanziamenti in corso (prestiti personali, cessione del quinto, leasing auto, carte revolving) si sottraggono dalla rata max sostenibile. Esempio: reddito netto 2.000 €/mese, rata massima teorica 660 € (33%). Se hai un prestito personale con rata di 180 €, la rata max per il mutuo scende a 480 €. Verifica anche in CRIF: la banca lo farà comunque, meglio arrivare preparati e — se possibile — estinguere in anticipo prestiti brevi prima di richiedere il mutuo. ### Quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio? Rata massima e tabella URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-mutuo-posso-chiedere-stipendio Aggiornato: 2026-10-06 Con il tuo stipendio puoi chiedere il mutuo che una rata pari a circa un terzo del netto (il 33%) riesce a ripagare: con 2.000 € netti la rata massima è di circa 660 € e, con i tassi fissi di oggi, corrisponde a un mutuo di circa 127.560 € in 25 anni; con 1.500 € netti circa 95.670 €, con 3.000 € circa 191.340 €. È una stima: cambia con l'età, con gli altri finanziamenti in corso (con 2.000 € netti una rata da 300 € toglie circa 57.982 € di mutuo) e con l'anticipo che hai da parte. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Per le banche la rata del mutuo, insieme a quelle di altri finanziamenti, dovrebbe restare intorno a un terzo dello stipendio netto (33%); il tetto oltre il quale chiedono garanzie o rifiutano cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. - A tasso fisso e 25 anni: circa 95.670 € con 1.500 € netti, 127.560 € con 2.000 € e 191.340 € con 3.000 € (tassi rilevati il 13 ottobre 2026). - Con 2.000 € netti una rata da 300 € per l'auto toglie circa 57.982 € di mutuo a 25 anni. - Con 2.000 € netti, passare da 20 a 30 anni porta il mutuo da 110.059 a 143.038 €, ma gli interessi totali salgono da 48.341 a 94.562 €. - Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore della casa: con 127.560 € di mutuo servono circa 31.890 € di anticipo, più notaio e imposte. - Il Fondo Consap prima casa, riservato agli under 36, alle giovani coppie e alle altre categorie di legge, aiuta chi non ha l'anticipo: la rata che lo stipendio regge resta la stessa. Domande frequenti: - D: Con uno stipendio di 1.500 € netti quanto mutuo posso chiedere? R: Con 1.500 € netti la rata sostenibile è di circa 495 € al mese, il 33% del netto. Con i tassi fissi di oggi corrisponde a un mutuo di circa 82.545 € in 20 anni, 95.670 € in 25 e 107.279 € in 30, se non hai altri finanziamenti in corso. Con 95.670 € di mutuo e la banca all'80% si arriva a una casa da circa 119.588 €. - D: Con 2.000 € netti al mese quanto mutuo mi danno? R: Con 2.000 € netti la rata sostenibile è di 660 € al mese. A tasso fisso corrisponde a circa 110.059 € in 20 anni, 127.560 € in 25 e 143.038 € in 30. Passare da 25 a 30 anni aggiunge circa 15.478 € di mutuo, ma anche 24.122 € di interessi in più, con la stessa rata. - D: Con 1.200 € al mese posso ottenere un mutuo? R: Sì, per cifre contenute. Con 1.200 € netti la rata sostenibile è di 396 € e il mutuo a tasso fisso arriva a circa 76.536 € in 25 anni e 85.823 € in 30. A questo reddito conta molto non avere altre rate e poter scegliere una durata lunga; se non basta, aiutano un cointestatario con un secondo reddito o un garante. - D: Con 3.000 € netti quanto mutuo posso ottenere? R: Con 3.000 € netti la rata sostenibile è di 990 € e il mutuo a tasso fisso arriva a circa 191.340 € in 25 anni e 214.557 € in 30. A questo reddito il limite spesso diventa l'anticipo: con 214.557 € di mutuo e la banca all'80% servono circa 53.639 € da parte per una casa da 268.197 €, più notaio e imposte. - D: Perché la rata del mutuo non deve superare un terzo dello stipendio? R: Perché deve restare margine per le spese di tutti i giorni e per gli imprevisti. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ritiene ragionevole una rata entro un terzo del reddito disponibile, per far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a un calo del reddito, per esempio per malattia o licenziamento. Le banche usano il 30% come soglia prudente e circa un terzo come prassi; il tetto oltre il quale chiedono garanzie o rifiutano cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. - D: La tredicesima e la quattordicesima contano per il calcolo del mutuo? R: Di solito sì, se il contratto le prevede: molte banche dividono per dodici il netto dell'anno. Con 1.500 € netti per 14 mensilità il reddito dell'anno è di 21.000 €, cioè 1.750 € al mese: la rata sostenibile sale da 495 a 578 € e il mutuo a 25 anni da 95.670 a 111.615 €. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima. - D: Le banche considerano anche il reddito del coniuge? R: Sì, se il mutuo è cointestato: si sommano i due redditi netti e anche le rate che ciascuno paga già. Due stipendi da 1.500 € fanno 3.000 € netti, con una rata sostenibile di 990 € e un mutuo a 25 anni di circa 191.340 €, il doppio di quanto otterrebbe uno solo. Se il coniuge non firma il mutuo, né come cointestatario né come garante, il suo reddito resta fuori dal conto. - D: Cosa succede se ho altri prestiti in corso? R: Le loro rate si sommano a quella del mutuo, e il totale deve restare intorno a un terzo del netto. Con 1.500 € netti la rata sostenibile è di 495 €: se ne paghi già 150 € al mese per un prestito, per il mutuo restano 345 € e la cifra a 25 anni scende da 95.670 a circa 66.679 €. Chiudere il prestito prima della domanda libera la sua rata, ma se lo chiudi con i risparmi si riduce l'anticipo. ### Proposta di acquisto casa: come funziona, caparra, preliminare e legame con il mutuo (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/proposta-acquisto-casa-come-funziona-preliminare Aggiornato: 2026-10-06 La proposta di acquisto casa è la dichiarazione scritta con cui il compratore si impegna ad acquistare un immobile a un prezzo definito, versando una somma che si concorda con il venditore (la legge non fissa un importo) come caparra o deposito cauzionale. Diventa vincolante solo dopo l'accettazione firmata del venditore: da quel momento entrambe le parti sono obbligate a firmare il preliminare (compromesso) e poi il rogito notarile. È fondamentale inserire la clausola sospensiva per la concessione del mutuo, così se la banca rifiuta il finanziamento la proposta si scioglie senza perdere la caparra. Punti chiave: - La proposta di acquisto è irrevocabile per il compratore per il tempo scritto nella proposta (art. 1329 c.c.): la legge non fissa giorni. - Diventa vincolante per entrambe le parti solo dopo l'accettazione scritta del venditore. - Il deposito iniziale, di importo libero e di solito contenuto, diventa caparra confirmatoria all'accettazione. - Se compri con il mutuo, inserisci la clausola sospensiva: la legge non la impone, ma se la banca rifiuta la caparra torna indietro. - La proposta accettata che vale già come preliminare va registrata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (imposta di registro 200 €). - Dopo la proposta si firma il preliminare (compromesso) e infine il rogito dal notaio. - Senza clausola sospensiva mutuo, il rifiuto della banca fa perdere la caparra al compratore. Domande frequenti: - D: La proposta di acquisto è vincolante? R: La proposta è irrevocabile per il compratore per il periodo scritto nella proposta (la legge non fissa giorni: art. 1329 c.c.), ma diventa vincolante per entrambe le parti solo quando il venditore la accetta per iscritto e l'accettazione è comunicata al proponente. Da quel momento entrambi sono obbligati a firmare il preliminare e poi il rogito. - D: Cosa succede se la banca non mi concede il mutuo dopo la proposta? R: Se nella proposta hai inserito la clausola sospensiva per la concessione del mutuo, il rifiuto della banca fa decadere l'accordo e la caparra ti viene restituita per intero. Senza questa clausola, invece, il venditore può trattenere la caparra confirmatoria e considerarti inadempiente. È la clausola più importante da negoziare. - D: Quanto si versa con la proposta di acquisto? R: La legge non fissa un importo: si concorda, e di solito con la proposta si versa una somma contenuta, con un assegno intestato al venditore che l'agenzia immobiliare trattiene fino all'accettazione. All'accettazione il deposito diventa caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): se poi ti tiri indietro senza un motivo previsto nel contratto la perdi, e se si tira indietro il venditore puoi chiedere il doppio. - D: Qual è la differenza tra proposta, preliminare e compromesso? R: Preliminare e compromesso sono la stessa cosa: il contratto con cui le parti si impegnano a stipulare il rogito notarile a una data futura. La proposta di acquisto è l'atto precedente: la dichiarazione unilaterale del compratore che, una volta accettata, di solito si trasforma in un preliminare, se contiene già tutti gli accordi essenziali. Nella prassi immobiliare italiana molte compravendite si chiudono direttamente da proposta accettata + rogito, saltando un preliminare separato. - D: La proposta di acquisto va registrata? R: Sì, se l'accettazione basta a concludere un preliminare, come succede quando la proposta contiene già tutti gli accordi essenziali: allora va registrata presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando 200 € di imposta di registro fissa + 16 € di bollo ogni 4 facciate. Non si registrano la sola proposta e un'accettazione che rinvia tutto a un preliminare da firmare dopo (guida AdE, ottobre 2025). Se prevede il versamento di caparra, si paga anche lo 0,50% dell'importo della caparra (recuperabile dall'imposta di registro finale del rogito). - D: Posso ritirare la proposta di acquisto? R: Prima dell'accettazione del venditore, la proposta è irrevocabile per il periodo dichiarato: non puoi ritirarla, ma se il venditore non accetta entro la scadenza decade automaticamente e il deposito ti viene restituito. Dopo l'accettazione firmata, non puoi più ritirarti unilateralmente senza perdere la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). ### Preammortamento mutuo: cos'è, come funziona e come si calcolano gli interessi (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/preammortamento-mutuo-cose-come-si-calcola Aggiornato: 2026-10-08 Il preammortamento mutuo è il periodo iniziale in cui il mutuatario paga solo gli interessi sul capitale erogato, senza rimborsare quota capitale. Con le rate mensili il preammortamento tecnico dura da pochi giorni a circa un mese, dall'erogazione al primo giorno del mese successivo, quando parte il piano; quello sostanziale, tipico dei mutui SAL per ristrutturazione o costruzione, può durare anche anni. Gli interessi si calcolano con la formula: Capitale × TAN × giorni / 36.500. In fase di preammortamento la rata è più bassa ma non riduce il debito residuo: l'ammortamento vero e proprio inizia solo alla fine di questo periodo. Punti chiave: - Preammortamento = periodo iniziale in cui paghi solo interessi, non quota capitale. - Preammortamento tecnico: con le rate mensili da pochi giorni a circa un mese, dall'erogazione al primo giorno del mese dopo, quando parte il piano. - Preammortamento sostanziale: da mesi ad anni, tipico dei mutui SAL (ristrutturazione, costruzione). - Formula interessi: Capitale × TAN × giorni / 36.500 (anno civile 365 giorni). - Durante il preammortamento il debito residuo non si riduce. - È possibile evitarlo scegliendo la data di erogazione a fine mese o negoziando in fase di offerta. - Gli interessi di preammortamento sono detraibili al 19% nel 730 se relativi alla prima casa. Domande frequenti: - D: Cosa significa preammortamento mutuo? R: Il preammortamento mutuo è la fase iniziale del finanziamento durante la quale il mutuatario versa alla banca esclusivamente la quota interessi calcolata sul capitale erogato, senza alcuna quota di rimborso del capitale. Serve a coprire il periodo tra la data di erogazione e l'inizio effettivo del piano di ammortamento, che tipicamente parte il primo giorno del mese successivo. Durante il preammortamento il debito residuo rimane invariato: si inizia a ridurlo solo con la prima rata di ammortamento vera e propria. - D: Come funziona il preammortamento di un mutuo? R: Il preammortamento funziona così: la banca eroga il capitale, il giorno del rogito o, come succede di solito, qualche giorno dopo la firma. Dalla data di erogazione, o dalla stipula se il contratto lo prevede, fino all'inizio del piano di ammortamento (di solito il primo giorno del mese successivo), il mutuatario paga solo gli interessi maturati giorno per giorno. Se il mutuo è erogato il 15 di un mese, il preammortamento dura circa 15-16 giorni; se erogato il 2, dura quasi un mese intero. Nei mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori) il preammortamento può durare mesi o anni, coincidendo con la fase di costruzione. - D: Come si calcolano gli interessi di preammortamento? R: Gli interessi di preammortamento si calcolano con la formula: Interessi = Capitale × TAN × giorni / 36.500 (usando l'anno civile di 365 giorni). Esempio: mutuo da 150.000 € con TAN 3,60% erogato il 20 del mese, preammortamento fino al 1° del mese successivo (10 giorni). Interessi = 150.000 × 3,60 × 10 / 36.500 = 147,95 €. Su un mutuo da 200.000 € al 4% con 25 giorni di preammortamento gli interessi ammontano a 547,95 €. La banca li trattiene dall'erogazione o li addebita con la prima rata. - D: Che differenza c'è tra preammortamento tecnico e sostanziale? R: Il preammortamento tecnico, con le rate mensili, dura da pochi giorni a circa un mese e serve unicamente a far partire il piano dalla scadenza contrattuale (di solito il primo giorno del mese successivo all'erogazione): il cliente paga solo gli interessi maturati sui giorni di sfasamento. Il preammortamento sostanziale invece è pattuito contrattualmente e può durare anche 2-3 anni: è tipico dei mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori) per costruzione o ristrutturazione, dove la banca eroga tranche successive e il cliente paga interessi solo sul capitale via via erogato, iniziando l'ammortamento a fine lavori. - D: Quando si inizia a pagare la rata piena del mutuo? R: Con le rate mensili il piano di ammortamento parte di norma il primo giorno del mese successivo all'erogazione, e la prima rata piena (quota capitale + quota interessi) scade un mese dopo. Se il mutuo è stato erogato il 15 marzo, il piano parte il 1° aprile e la prima rata arriva a fine aprile o il 1° maggio, secondo il contratto; gli interessi di preammortamento dal 15 al 31 marzo si pagano a parte o insieme alla prima rata. Nei mutui SAL la prima rata piena parte al termine dei lavori, quando l'intero capitale è stato erogato. - D: Come si può evitare il preammortamento? R: Il preammortamento tecnico si può ridurre a zero (o quasi) facendo cadere a fine mese il giorno da cui corrono gli interessi: se la banca eroga al rogito, basta fissare l'atto il 30 o il 31 e la fase dura 1-2 giorni; se eroga a saldo, chiedile in che giorno erogherà e da quale data conta gli interessi. Alcune banche offrono l'opzione di capitalizzare gli interessi di preammortamento nel piano di ammortamento (senza addebito iniziale). Il preammortamento sostanziale non si può evitare: è connaturato ai mutui SAL. Meglio negoziarne la durata più breve possibile. - D: Gli interessi di preammortamento sono detraibili nel 730? R: Sì. Gli interessi di preammortamento sono equiparati agli interessi passivi del mutuo e rientrano nella detrazione IRPEF del 19% prevista dall'art. 15 TUIR per l'acquisto dell'abitazione principale, entro il tetto complessivo di 4.000 €/anno di interessi + oneri accessori. Vanno indicati nel rigo E7 del 730 (o RP7 di Redditi PF) e certificati dalla banca nella comunicazione annuale interessi. Per la seconda casa la detrazione non spetta. - D: Il preammortamento aumenta il costo totale del mutuo? R: Sì, marginalmente. Gli interessi di preammortamento sono un costo aggiuntivo rispetto agli interessi del piano di ammortamento ordinario, perché coprono un periodo extra durante il quale il capitale è già erogato. Su un mutuo medio l'impatto è tipicamente di 100-600 €, incluso obbligatoriamente nel calcolo del TAEG. Per confrontare due offerte correttamente guarda sempre il TAEG (che ingloba il preammortamento) e non solo il TAN nominale. ### Pre-delibera mutuo (delibera reddituale): cos'è, tempi e quanto vale URL: https://blog.gomutuo.it/blog/pre-delibera-mutuo-cos-e-come-funziona Aggiornato: 2026-10-05 La pre-delibera del mutuo, detta anche delibera reddituale, è una valutazione preliminare, non vincolante per la banca, con cui l'istituto conferma che il richiedente ha il profilo reddituale e creditizio per ottenere un mutuo di un certo importo e durata. Non richiede ancora l'immobile: si basa su reddito, età, storia creditizia (CRIF) e rapporto rata/reddito. Si ottiene in 48 ore – 10 giorni e resta valida generalmente 30-90 giorni. Non è la delibera definitiva: quella arriva dopo perizia sull'immobile, verifiche urbanistiche e istruttoria completa. Serve però a firmare il compromesso in sicurezza, sapendo che l'importo del mutuo è finanziabile sul proprio profilo prima di versare la caparra. Punti chiave: - Valutazione preliminare del profilo, non dell'immobile. - Tempi: 48 ore – 10 giorni lavorativi. - Validità: 30-90 giorni a seconda della banca. - NON è vincolante per la banca. - Non sostituisce la delibera definitiva. - Fondamentale prima di firmare il compromesso. - Guarda reddito, CRIF e rapporto rata/reddito: 30% soglia prudenziale, 33% la prassi, tetto diverso da banca a banca. - Gratuita nella quasi totalità dei casi. Domande frequenti: - D: Cos'è la pre-delibera del mutuo? R: È una valutazione preliminare con cui la banca conferma la finanziabilità del richiedente in base a reddito, età, storia creditizia (CRIF) e rapporto rata/reddito, senza ancora aver valutato l'immobile. Serve a capire in anticipo se e a quali condizioni si può ottenere un mutuo di un certo importo, prima di iniziare la ricerca casa o firmare il compromesso. - D: Qual è la differenza tra pre-delibera e delibera del mutuo? R: La pre-delibera valuta solo il profilo del richiedente e non è vincolante. La delibera (o delibera definitiva) arriva al termine dell'istruttoria completa, dopo perizia sull'immobile, verifica ipoteche e conformità urbanistica: è la comunicazione ufficiale con cui la banca approva o rifiuta il finanziamento sull'operazione specifica ed è vincolante nei limiti indicati. - D: Quanto tempo ci vuole per la pre-delibera? R: In Italia i tempi variano da 48 ore (banche online e comparatori) a 5-10 giorni lavorativi (banche tradizionali). L'istruttoria pre-delibera è veloce perché controlla solo dati anagrafici, reddito documentato, posizione CRIF e sostenibilità della rata: non prevede perizia sull'immobile, che è la fase più lunga della delibera vera e propria. - D: La pre-delibera del mutuo è vincolante per la banca? R: No, non è vincolante. La banca può negare la delibera definitiva anche dopo una pre-delibera positiva, tipicamente per: perizia dell'immobile sotto le aspettative, LTV superiore ai limiti interni, cambiamenti nella posizione CRIF, documenti reddituali non confermati o problemi urbanistici sull'immobile. Se il profilo e i documenti restano quelli dichiarati e la perizia va bene, di solito la delibera definitiva conferma la pre-delibera. - D: Quanto vale la pre-delibera nel tempo? R: La validità varia da banca a banca: 30 giorni per gli istituti più stringenti, 60-90 giorni per la maggior parte. Se scade prima di aver individuato l'immobile bisogna richiederla di nuovo (spesso basta un semplice aggiornamento). Il termine di validità è indicato nella lettera di pre-delibera consegnata dalla banca. - D: Quali documenti servono per la pre-delibera? R: Di solito bastano documento d'identità e codice fiscale, le ultime 2 o 3 buste paga e l'ultima CU, gli estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi di tutti i conti su cui passano entrate e spese, e i contratti di eventuali altri finanziamenti. Per autonomi e partite IVA si aggiungono le ultime dichiarazioni dei redditi con gli F24, la situazione contabile e di solito 6 mesi di estratti conto. - D: La pre-delibera costa qualcosa? R: No, nella quasi totalità dei casi è gratuita, sia per il canale bancario tradizionale sia per mediatori e comparatori online. Alcune banche chiedono una piccola spesa di istruttoria per una pre-delibera formalizzata: verifica sempre le condizioni prima di firmare la richiesta. - D: Posso firmare il compromesso senza pre-delibera? R: Tecnicamente sì, ma è imprudente. Senza pre-delibera non hai conferma della finanziabilità e rischi che la banca ti neghi il mutuo dopo aver versato la caparra confirmatoria, che senza una clausola sospensiva sul mutuo puoi perdere. La sequenza prudente è: pre-delibera, poi proposta d'acquisto e compromesso con clausola sospensiva, infine istruttoria e delibera definitiva prima del rogito. ### Polizza incendio e scoppio per il mutuo: è obbligatoria? Cosa copre e quanto costa URL: https://blog.gomutuo.it/blog/polizza-incendio-scoppio-mutuo Aggiornato: 2026-10-06 La polizza incendio e scoppio serve per avere un mutuo ipotecario: la banca la chiede come condizione, per tutta la durata, e di fatto senza polizza il finanziamento non si ottiene. Non è però una legge a imporla a chi chiede il mutuo: l'obbligo sta nel contratto, e la banca lo mette perché le regole europee sul suo capitale contano la casa come garanzia solo se è assicurata contro i danni (art. 208 del regolamento UE 575/2013). Copre i danni da incendio, esplosione, scoppio e fulmine, con l'indennizzo vincolato a favore della banca. La compagnia la scegli tu: la banca deve accettare una polizza con un livello di garanzia equivalente, senza cambiare le condizioni del mutuo (art. 28 D.L. 1/2012). Punti chiave: - La polizza incendio e scoppio la chiede la banca, come condizione del mutuo e per tutta la durata: non è una legge a imporla a chi chiede il finanziamento. - La banca la vuole sempre perché le regole europee sul suo capitale contano la casa come garanzia solo se è assicurata contro i danni (art. 208, par. 5, regolamento UE 575/2013). - Copre incendio, esplosione, scoppio e fulmine; danni d'acqua, furto, eventi atmosferici e terremoto solo con garanzie aggiunte. - Si assicura il valore di ricostruzione a nuovo della casa, non il prezzo pagato né l'importo del mutuo. - La compagnia la scegli tu: la banca deve accettare una polizza con un livello di garanzia equivalente, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). - Dalla polizza firmata in banca insieme al mutuo puoi recedere entro 60 giorni; dopo decide il contratto, e con estinzione o surroga torna il premio unico non goduto. Domande frequenti: - D: La polizza incendio e scoppio è davvero obbligatoria per il mutuo? R: Sì, nel senso che senza polizza la banca non eroga il mutuo: la chiede come condizione, per tutta la durata. Non è però una legge a imporla a chi chiede il finanziamento: lo faceva fino al 1993 la legge sul credito fondiario, poi abrogata. Oggi l'obbligo sta nel contratto, e la banca lo mette perché le regole europee sul suo capitale contano la casa come garanzia solo se è assicurata contro i danni. - D: Quanto costa la polizza incendio e scoppio per un mutuo di 200.000 €? R: Non c'è una tariffa unica, e il premio non dipende dall'importo del mutuo: dipende dal valore di ricostruzione della casa, dalla durata, dalle garanzie aggiunte e da come paghi, con un premio unico alla firma o con premi annui. Chiedi alla banca il premio totale per tutta la durata e confrontalo con un preventivo esterno a parità di somma assicurata. - D: Posso portare una polizza mia invece di quella della banca? R: Sì. Per l'art. 28 del D.L. 1/2012 la banca che chiede una polizza deve accettare, senza cambiare le condizioni del mutuo, quella che trovi tu sul mercato, se offre un livello di garanzia equivalente a quella che propone. Fatti dare per iscritto le caratteristiche richieste: somma assicurata, garanzie, durata e vincolo a favore della banca. - D: Cosa succede in caso di sinistro se ho un mutuo in corso? R: L'indennizzo è vincolato a favore della banca. Se il danno è parziale, per esempio un incendio in una stanza, di solito la somma va al proprietario per riparare la casa, con il nulla osta della banca. Se la casa è distrutta, l'assicurazione paga prima la banca fino al debito residuo e il resto va al proprietario. - D: Posso disdire la polizza incendio e cambiarla dopo aver firmato il mutuo? R: Dipende da quando. Entro 60 giorni dalla firma puoi recedere dalla polizza proposta dalla banca insieme al mutuo e presentarne una equivalente (art. 28, comma 2-bis, D.L. 1/2012). Più avanti decide il contratto: per le polizze danni più lunghe di cinque anni la legge dà il recesso solo dopo il quinto anno, con 60 giorni di preavviso (art. 1899 c.c.). - D: La polizza incendio copre anche i danni d'acqua e i furti? R: Di solito no. La garanzia di base copre incendio, fulmine, esplosione e scoppio. Danni d'acqua, furto, atti vandalici, eventi atmosferici e terremoto si coprono solo con garanzie aggiunte, se la polizza le prevede. La banca di regola non le chiede: valutale in base alla zona e all'età dell'edificio. ### Planimetria non conforme dopo il rogito: cosa fare URL: https://blog.gomutuo.it/blog/planimetria-non-conforme-dopo-rogito-cosa-fare Aggiornato: 2026-10-16 Se scopri una difformità della planimetria dopo il rogito, il contratto non è nullo se in atto c'è la dichiarazione di conformità catastale. Per la Cassazione (sent. 27531/2025) vale anche se la dichiarazione non è veritiera, purché la difformità non emerga in modo palese dagli atti. Contro il venditore hai tre strade. Garanzia per vizi (art. 1490 c.c.) e mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) chiedono la denuncia entro 8 giorni dalla scoperta e l'azione entro 1 anno dalla consegna. L'aliud pro alio, se il bene è radicalmente diverso da quello promesso, si prescrive nei 10 anni ordinari. Il notaio risponde se ha omesso i controlli che gli spettano. Se i lavori erano in regola con il Comune basta aggiornare il Catasto con il DOCFA (70 €). Se no, prima serve la pratica edilizia adatta (CILA tardiva, art. 36-bis o art. 36 T.U.E.). Punti chiave: - Per la Cass. n. 27531/2025 (depositata il 15 ottobre 2025), se in atto c'è la dichiarazione di conformità catastale il rogito è valido anche quando non è veritiera, purché la difformità non emerga in modo palese dagli atti. - L'acquirente conserva però tre azioni civili distinte: garanzia per vizi (art. 1490 c.c., 1 anno), mancanza di qualità (art. 1497 c.c., 1 anno), aliud pro alio (10 anni). - Denuncia il vizio entro 8 giorni dalla scoperta con raccomandata A/R o PEC al venditore: il termine è di decadenza. - Il notaio risponde se ha omesso i controlli che gli spettano, come la verifica degli intestatari catastali sui registri immobiliari (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985) o la dichiarazione di conformità in atto. - Se i lavori erano in regola con il Comune basta il DOCFA (tributo 70 €). Se no, prima serve la pratica edilizia adatta (CILA tardiva, art. 36-bis introdotto dal D.L. 69/2024 o art. 36 T.U.E.); oblazione e compensi dipendono dal caso. - Prima di agire contro il venditore, quantifica sempre il costo di sanatoria con un tecnico: spesso conviene una transazione stragiudiziale con rimborso parziale. Domande frequenti: - D: Ho scoperto la difformità un mese fa: posso ancora agire contro il venditore? R: Dipende dall'azione. Per la garanzia vizi (art. 1490 c.c.) dovevi denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta, meglio con raccomandata A/R o PEC. Se non l'hai fatto, l'azione è decaduta, salvo che il venditore abbia riconosciuto o nascosto il vizio (art. 1495 c. 2). La mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) ha gli stessi termini, perché il suo secondo comma rinvia all'art. 1495. Se la difformità rende l'immobile diverso da quello promesso (aliud pro alio), hai fino a 10 anni per la risoluzione contrattuale ordinaria. Consulta subito un avvocato: la qualificazione dell'azione è tecnica. - D: Il notaio è responsabile se non ha visto la difformità? R: Non sempre. Il notaio ha l'obbligo (art. 28 L. 89/1913 e art. 29 c. 1-bis L. 52/1985) di raccogliere in atto la dichiarazione di conformità catastale, ma non deve verificare personalmente che sia vera: quella dichiarazione la fa il venditore e/o un tecnico abilitato. Il notaio risponde disciplinarmente e civilmente se ha omesso di richiedere la dichiarazione, se ha inserito dati che sapeva falsi, o se non ha eseguito le visure ipocatastali di prassi. Un'azione per responsabilità professionale resta possibile se ha agito con negligenza. Rivolgiti a un avvocato civilista. - D: Se sano io la difformità posso poi chiedere il rimborso al venditore? R: Sì. La strada più comune nella pratica è: (1) far quantificare il costo di sanatoria da un tecnico (oblazione + parcelle + DOCFA); (2) denunciare formalmente il vizio al venditore entro i termini di decadenza; (3) proporre una transazione stragiudiziale offrendo di sanare in proprio a fronte di un rimborso pari al costo. Se il venditore rifiuta, si va in giudizio chiedendo la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.) o il risarcimento. Conserva sempre tutte le fatture del tecnico e del Comune: sono la prova del danno. - D: La difformità si può sempre sanare? R: Molte sì, grazie al Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024), che ha introdotto l'art. 36-bis T.U.E. Le parziali difformità e le variazioni essenziali si sanano oggi senza la doppia conformità piena: l'intervento deve rispettare la disciplina urbanistica vigente alla presentazione della domanda e i requisiti edilizi vigenti alla realizzazione. Non si sanano invece le opere in aree con vincolo paesaggistico non compatibili con il vincolo e le lottizzazioni abusive (art. 30 T.U.E.); gli abusi totali o fatti senza permesso di costruire si sanano solo con la doppia conformità piena dell'art. 36. Prima di ogni azione legale fai valutare la sanabilità a un tecnico: se l'immobile non è sanabile, cambiano completamente strategia e importi risarcitori. - D: La banca può chiedere il rientro del mutuo se scopre la difformità? R: In linea teorica sì, se il contratto di mutuo contiene una clausola risolutiva espressa collegata alla regolarità edilizia dell'immobile ipotecato e la difformità è grave al punto da mettere a rischio la garanzia. Nella pratica, se la difformità è sanabile, la banca può concedere un periodo per regolarizzarla senza chiedere il rientro (decadenza dal beneficio del termine, art. 1186 c.c.). Comunica subito alla banca la scoperta e il piano di sanatoria per iscritto: la trasparenza è la migliore tutela. - D: Se il venditore è morto o l'immobile è stato ereditato posso ancora agire? R: Sì, gli eredi rispondono nei limiti del valore ereditato (art. 490 c.c. se hanno accettato con beneficio di inventario) o senza limiti se hanno accettato puramente. Le azioni contro il venditore (artt. 1490, 1497 c.c., aliud pro alio) si trasmettono agli eredi. I termini decorrono dalla consegna a te, non dalla morte del venditore: se sei ancora nei termini, agisci. Se acquisti tu oggi da eredi, chiedi sempre in atto una dichiarazione di conformità catastale specifica (non generica) e verifica prima del rogito con visura + relazione tecnica di regolarità. - D: Il valore dell'immobile scende se ho una difformità? R: Può scendere, soprattutto se non è ancora sanata. Il perito incaricato dalla banca (per un mutuo o una surroga) può ridurre il valore, tanto più se la difformità è grave o l'immobile è in zona vincolata. Una volta sanata la difformità e aggiornata la planimetria in Catasto (DOCFA 70 €), quella riduzione non ha più motivo. Se stai pensando di vendere, conviene sanare prima: per il permesso in sanatoria dell'art. 36-bis il Comune ha 45 giorni, per i controlli sulla SCIA 30 (art. 36-bis c. 6). ### Piano di ammortamento del mutuo alla francese: calcolo online e tabella URL: https://blog.gomutuo.it/blog/piano-ammortamento-francese-come-funziona Aggiornato: 2026-10-12 Il piano di ammortamento è la tabella che dice, rata per rata, quanto capitale restituisci, quanti interessi paghi e quanto debito resta. In quello alla francese, che per la Banca d'Italia è il più diffuso in Italia, a tasso fisso la rata resta la stessa: la quota interessi è alta all'inizio e scende, la quota capitale cresce. Esempio con i tassi del 13 ottobre 2026: 150.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,81% fanno una rata di 776 €; nella prima rata 476 € sono interessi (il 61%), nell'ultima quasi solo capitale. Con il calcolatore in pagina ottieni il piano del tuo mutuo, anno per anno. Punti chiave: - Il piano di ammortamento dice, per ogni rata, quanto va a capitale, quanto a interessi e quanto debito resta dopo. - Nel piano alla francese la rata è costante: la quota interessi scende e la quota capitale cresce. Per la Banca d'Italia è il piano più diffuso in Italia. - La quota interessi di ogni rata è il debito che resta per il tasso mensile (TAN diviso 12): per questo all'inizio si pagano soprattutto interessi. - Con i tassi di oggi, a tasso fisso, gli interessi sono il 54% della prima rata a 20 anni e il 67% a 30. - Formula: R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], con i = TAN/12 e n = numero di rate mensili. - Per i mutui a tasso fisso per tutta la durata una tabella di ammortamento d'esempio sta nel PIES, e dopo la firma la banca ne dà gratis una versione aggiornata, almeno una volta l'anno. Domande frequenti: - D: Come funziona il piano di ammortamento alla francese? R: A tasso fisso la rata mensile resta la stessa per tutta la durata e ha due parti. La quota interessi si calcola sul capitale che resta da restituire, quindi scende a ogni rata; la quota capitale è il resto della rata e cresce. La quota interessi è più alta nelle prime rate, e quanto pesa dipende da tasso e durata; negli ultimi anni la stessa rata restituisce quasi solo capitale. - D: Qual è la formula della rata nel piano francese? R: R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], dove C è il capitale, i il tasso mensile (TAN annuo diviso 12) e n il numero di rate. Con i tassi del 13 ottobre 2026: 150.000 € in 25 anni (n = 300) al TAN fisso stimato del 3,81% danno una rata di 776,10 € al mese e 82.831 € di interessi in tutto. - D: Che differenza c'è tra ammortamento francese, italiano e tedesco? R: Nel francese la rata è costante e la quota capitale cresce. Nell'italiano è costante la quota capitale e la rata scende nel tempo: parte più alta e fa pagare meno interessi in tutto (nell'esempio in pagina 71.676 € contro 82.831 €). Nel tedesco gli interessi di ogni periodo si pagano in anticipo, all'inizio del periodo invece che alla fine. - D: Perché nel piano francese all'inizio si pagano soprattutto interessi? R: Perché gli interessi si calcolano sul capitale che resta, e all'inizio resta quasi tutto il prestito. Con la rata fissa, la parte che va a interessi è al massimo nella prima rata: più alti sono il tasso e la durata, più pesa. Man mano che il debito scende, gli interessi calano e la quota capitale cresce da sola. - D: L'ammortamento alla francese è anatocismo? R: Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024) hanno deciso un'altra questione: nei mutui a tasso fisso con piano alla francese standard, non scrivere nel contratto il tipo di ammortamento e il regime di capitalizzazione «composto» non rende nullo il contratto, nemmeno in parte. Sull'anatocismo la sentenza riporta che in quella causa non era in discussione e che nel rapporto che procede regolarmente non si vede un effetto anatocistico vietato: l'art. 1283 c.c. riguarda gli interessi sugli interessi scaduti e non pagati. - D: Conviene estinguere in anticipo un mutuo con ammortamento alla francese? R: Prima si versa, più interessi si risparmiano, perché nei primi anni il debito su cui si calcolano è più alto; verso la fine del piano gli interessi che restano sono pochi. Se convenga dipende anche da quanto rende la liquidità e da quanta te ne serve. Sui mutui casa delle persone fisiche coperti dall'art. 120-ter TUB non si paga penale. - D: Come cambia il piano francese se il mutuo è a tasso variabile? R: La struttura resta francese, ma la rata non è costante per tutta la durata: a ogni revisione del tasso (di solito Euribor più spread) la banca la ricalcola sul capitale che resta e per le rate che mancano. Il nuovo piano segue la stessa logica: quota interessi che scende, quota capitale che sale. - D: Dove trovo il piano di ammortamento del mio mutuo? R: Per i mutui a tasso fisso per tutta la durata una tabella di ammortamento d'esempio sta nel PIES, il prospetto che la banca consegna prima del contratto. In questi casi, dopo la firma, puoi chiederne alla banca una versione aggiornata gratis, in qualsiasi momento, e la banca te la dà comunque almeno una volta l'anno (guida della Banca d'Italia sul mutuo). ### Perizia mutuo più bassa del prezzo di acquisto URL: https://blog.gomutuo.it/blog/perizia-mutuo-piu-bassa-prezzo-acquisto-consigli Aggiornato: 2026-10-13 Se la perizia bancaria è più bassa del prezzo di acquisto, di solito la banca calcola l'LTV sul valore più basso fra prezzo e perizia: è prassi delle banche, non una regola di legge. Esempio: prezzo 200.000 €, perizia 180.000 €, LTV 80% → mutuo massimo 144.000 €. Le opzioni sono: (a) integrare la differenza con capitale proprio; (b) rinegoziare il prezzo; (c) cambiare banca per una seconda perizia, che può dare un valore diverso ma non per forza più alto. La clausola sospensiva (art. 1353 c.c.) protegge la caparra (art. 1385 c.c.) se il mutuo non copre l'importo necessario, evitando contenziosi sull'importanza dell'inadempimento (art. 1455 c.c.). Punti chiave: - Per l'acquisto di solito la banca calcola l'LTV sul più basso fra prezzo e perizia: è prassi delle banche, non una regola di legge. - Dal 2025 le regole europee sul capitale delle banche (CRR III) chiedono una stima prudente, che non conti sugli aumenti di prezzo attesi. - Il costo della perizia cambia da banca a banca ed è indicato nel foglio informativo. - La perizia è un atto interno della banca; non esiste un diritto di 'contestazione' formale. - Seconda perizia = seconda banca: il valore può cambiare, ma non è detto che salga. - La clausola sospensiva (art. 1353 c.c.) è l'unica vera protezione per la caparra. - Una classe energetica bassa (F o G) può pesare sulla stima, ma non c'è una percentuale fissa. Domande frequenti: - D: La banca deve dirmi il valore della perizia? R: Secondo l'ABF, a consegnarti la perizia non è obbligata. L'art. 120-duodecies del TUB chiede che la valutazione sia imparziale e «documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole», ma non dice che vada consegnata al cliente; e per l'ABF (Collegio di Torino, decisione n. 13943 del 3 giugno 2021) la perizia fatta per concedere il mutuo è un «documento meramente interno funzionale all'esame del merito creditizio», che non rientra fra i documenti di cui si può pretendere copia in base all'art. 119 TUB. Chiedi comunque per iscritto il valore stimato e una copia: la banca può darteli. - D: Chi effettua la perizia bancaria? R: La perizia è affidata a un perito indipendente dal processo di commercializzazione del credito (art. 120-duodecies TUB): di solito un professionista iscritto a un albo (architetto, ingegnere o geometra) o una società di valutazione, scelti dalla banca. Fra gli standard di riferimento in Italia ci sono le Linee Guida ABI (V Edizione 2024). - D: Posso far fare una perizia privata e presentarla alla banca? R: Puoi, ma la banca utilizzerà sempre il proprio perito di fiducia o una società di valutazione convenzionata per garantire l'indipendenza (D.Lgs. 72/2016). Una perizia privata è però utile per rinegoziare il prezzo con il venditore. - D: Se cambio banca, la seconda può valutare di più? R: Può succedere, ma non è detto. Le differenze derivano dalla scelta dei comparabili e dal giudizio sullo stato di manutenzione: di quanto, dipende dal caso. Dal 2025, inoltre, le regole europee (CRR III) chiedono a tutte le banche criteri di valutazione prudenti. - D: La perizia più bassa fa saltare il compromesso? R: Solo se è presente la clausola sospensiva mutuo (art. 1353 c.c.). Senza di essa, se non riesci a coprire il gap, il venditore può trattenere la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) per inadempimento. L'art. 1455 c.c. vieta di risolvere il contratto quando l'inadempimento «ha scarsa importanza», ma se un gap minimo basti a salvarti lo decide il giudice caso per caso: non contarci. ### Perizia mutuo: come funziona, quanto costa e quanto tempo ci vuole nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/perizia-mutuo-come-funziona-quanto-costa Aggiornato: 2026-10-06 La perizia del mutuo è la valutazione tecnica dell'immobile che la banca ordina a un perito indipendente per stabilire il valore commerciale e cauzionale della casa. Costa in media 200-400 € (a carico del cliente, quasi sempre trattenuti alla stipula). I tempi non li fissa nessuna legge: dipendono dal perito, dall'accesso alla casa e dalla banca, che nel Foglio informativo indica quanto ci vuole dalla consegna dei documenti all'erogazione. Che cosa succede dopo il sopralluogo, fino alla delibera, lo spieghiamo in una guida a parte. Punti chiave: - La perizia serve alla banca per stabilire il valore dell'immobile su cui iscrivere l'ipoteca, non al venditore o al compratore. - Costa in media 200-400 € ed è a carico del cliente, trattenuta quasi sempre direttamente all'atto notarile. - Il perito è nominato dalla banca (scelto da una sua lista di professionisti abilitati): non puoi sceglierlo tu. - Tempi: nessuna legge li fissa; quelli della banca, dalla consegna dei documenti all'erogazione, sono nel suo Foglio informativo. - Il valore di perizia è quasi sempre inferiore al prezzo di acquisto: influenza direttamente il Loan to Value e l'importo erogabile. Domande frequenti: - D: Chi paga la perizia per il mutuo? R: La paga il cliente, cioè chi richiede il mutuo. In pratica la banca anticipa l'incarico al perito e poi trattiene l'importo — di solito 200-400 € — direttamente sul netto erogato al momento del rogito, oppure lo addebita in fattura con l'istruttoria. In alcune promozioni bancarie la perizia è offerta gratis: è una leva commerciale reale, non un trucco. - D: Quanto costa la perizia per un mutuo nel 2026? R: Il costo medio in Italia è compreso tra 200 e 400 €, IVA inclusa. Su immobili di pregio o complessi (rustici, ville, immobili commerciali) può salire a 500-700 €. La cifra è indicata chiaramente nel foglio informativo del mutuo e nel prospetto ESIS. - D: Come funziona la perizia per il mutuo? R: La banca incarica un perito iscritto al proprio albo interno. Il perito contatta il venditore o l'agenzia, fissa un sopralluogo di 30-60 minuti in cui misura l'immobile, verifica planimetrie catastali, stato di conservazione e conformità edilizia. Poi redige una relazione con foto, confronto con immobili simili in zona (metodo comparativo) e stima due valori: commerciale e cauzionale. - D: Quando si fa la perizia per il mutuo? R: Dopo la pre-delibera (o delibera reddituale) e prima della delibera definitiva. In pratica: la banca prima valuta il tuo profilo reddituale, poi — se ok — ordina la perizia sull'immobile. Farla prima non ha senso: se il tuo reddito non regge il mutuo, la banca non spenderà mai i soldi della perizia. - D: Cosa succede se la perizia è più bassa del prezzo di acquisto? R: La banca finanzia in base al valore di perizia, non al prezzo. Esempio: compri a 200.000 € ma il perito stima 180.000 €. Con un Loan to Value dell'80% la banca ti concede 144.000 € invece dei 160.000 € che ti aspettavi. Devi coprire tu la differenza di 16.000 € con liquidità propria o rinegoziare il prezzo con il venditore. - D: Posso scegliere io il perito del mutuo? R: No. Il perito è scelto dalla banca da un albo interno di professionisti convenzionati (ingegneri, architetti, geometri iscritti ai rispettivi ordini). Il motivo è di indipendenza: se lo scegliessi tu ci sarebbe conflitto d'interesse. Puoi però commissionare una perizia privata parallela se vuoi un secondo parere, ma non sostituisce quella bancaria. ### Offerta vincolante mutuo: cos'è, cosa contiene e tempi di accettazione (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/offerta-vincolante-mutuo-cos-e-cosa-contiene Aggiornato: 2026-10-14 L'offerta vincolante di mutuo è il documento con cui la banca si impegna formalmente a concedere il finanziamento alle condizioni indicate. Per legge (art. 120-novies TUB) è preceduta dal PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e è irrevocabile per almeno 7 giorni ai sensi dell'art. 120-novies, comma 3, TUB: è il periodo di riflessione, durante il quale le condizioni non possono essere modificate. Oltre quel minimo la durata la decide la banca, che la scrive nel PIES: nessuna legge fissa un massimo. Se il cliente accetta entro il termine, la banca deve stipulare il mutuo alle condizioni pattuite. Punti chiave: - L'offerta vincolante impegna la banca alle condizioni proposte per almeno 7 giorni (minimo di legge). - Deve essere preceduta dal PIES, un modulo informativo standardizzato UE. - È diversa dalla delibera reddituale: arriva dopo perizia e istruttoria completa. - Con il PIES indica tasso, TAEG, durata, rate e spese; la tabella di ammortamento c'è quando il tasso è fisso per tutta la durata. - Il cliente può accettarla o rifiutarla senza penali durante il periodo di validità. - Dopo l'accettazione si va al rogito notarile per la stipula definitiva. Domande frequenti: - D: Cos'è l'offerta vincolante di mutuo? R: L'offerta vincolante è il documento con cui la banca si impegna formalmente a concedere il mutuo alle condizioni economiche indicate (tasso, durata, spese). Ai sensi dell'art. 120-novies del TUB è irrevocabile per almeno 7 giorni (art. 120-novies, comma 3, TUB): è il periodo di riflessione, e la sua durata effettiva è scritta nel PIES. In quel periodo la banca non può modificare i termini proposti. Se il cliente accetta nei termini, la banca è obbligata a stipulare. - D: Che differenza c'è tra delibera e offerta vincolante? R: La delibera (reddituale) è la valutazione preliminare del profilo del richiedente ma non impegna la banca. L'offerta vincolante arriva dopo l'istruttoria completa (perizia dell'immobile, verifica documenti, ipoteca) e vincola giuridicamente la banca a concedere il mutuo alle condizioni indicate se il cliente accetta entro il periodo di validità (minimo di legge 7 giorni). - D: Quanto vale l'offerta vincolante di mutuo? R: La validità minima prevista dalla legge è di 7 giorni dalla consegna al cliente (art. 120-novies, comma 3, TUB). Oltre quel minimo decide la banca: nessuna legge fissa una durata massima, e quella della singola offerta è scritta nel PIES. Durante questo periodo tasso, spese e condizioni non possono essere modificate dalla banca. Se il cliente non accetta entro il termine, l'offerta decade e la banca può ripresentarla con condizioni aggiornate. - D: Cosa deve contenere l'offerta vincolante di mutuo? R: Per legge l'offerta include la bozza del contratto ed è accompagnata dal PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), se il cliente non l'ha già ricevuto o se le condizioni sono cambiate (art. 120-novies, comma 4, TUB). Il PIES, sul modello della Banca d'Italia, indica importo, durata, tipo di tasso, tasso di interesse e TAEG, numero e importo delle rate, spese, obblighi come le assicurazioni, condizioni per l'estinzione anticipata e periodo di riflessione. La tabella di ammortamento è prevista quando il tasso è fisso per tutta la durata. I tempi di erogazione non sono una voce del PIES: stanno nelle Informazioni generali della banca. - D: Posso rifiutare l'offerta vincolante senza penali? R: Sì, il cliente può rifiutare l'offerta vincolante senza alcuna penale durante il periodo di validità. Le uniche spese che possono restare a suo carico sono quelle che il foglio informativo della banca fa pagare anche senza mutuo, per esempio una perizia già eseguita. Nessun costo per il solo rifiuto dell'offerta. ### Offerta reale al portatore: come estinguere il mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/offerta-reale-portatore-estinguere-mutuo-banca-rifiuta Aggiornato: 2026-10-05 L'offerta reale al portatore (artt. 1206-1210 c.c.) è lo strumento con cui il mutuatario mette formalmente a disposizione della banca la somma per estinguere il mutuo attraverso un pubblico ufficiale (notaio o ufficiale giudiziario). Se la banca rifiuta senza legittimo motivo scatta la mora del creditore (art. 1207 c.c.): interessi ulteriori e rischi non decorrono più a carico del debitore. Se il rifiuto persiste, il debitore deposita la somma (art. 1210 c.c.) e, ottenuta la sentenza di convalida, il debito è estinto a tutti gli effetti. Costi tipici 2026: 500-1.500 € tra onorario notarile e spese di notifica. Domande frequenti: - D: Quando serve davvero l'offerta reale al portatore per estinguere un mutuo? R: Serve nei casi patologici in cui la banca non fornisce il conteggio estintivo entro i termini, rifiuta il bonifico, oppone contestazioni infondate o pretende somme non dovute. È lo strumento di ultima istanza dopo reclamo scritto alla banca e ricorso all'ABF (Arbitro Bancario Finanziario). Nella prassi ordinaria l'estinzione avviene con semplice bonifico sul conto tecnico indicato nel conteggio. - D: Quanto costa un'offerta reale tramite notaio nel 2026? R: L'onorario del notaio oscilla mediamente tra 400 e 1.200 € più IVA e cassa, in funzione del capitale offerto e della complessità. A questi vanno aggiunti i costi di notifica dell'ufficiale giudiziario (in genere 50-200 €) e le eventuali spese di deposito. Totale tipico: 500-1.500 €. La spesa è normalmente ripetibile in giudizio a carico della banca se il rifiuto è dichiarato illegittimo. - D: L'offerta reale blocca immediatamente gli interessi del mutuo? R: L'effetto non è automatico né immediato. Se l'offerta è formalmente valida e la banca la rifiuta senza legittimo motivo, si produce la mora del creditore (art. 1206 c.c.). Tuttavia, ai sensi dell'art. 1207, co. 3 c.c., la cessazione degli interessi retroagisce al giorno dell'offerta solo se questa è successivamente accettata dal creditore o dichiarata valida con sentenza passata in giudicato: fino ad allora la mora resta in sospeso. Le polizze assicurative accessorie, essendo contratti autonomi, continuano invece a produrre effetti secondo i rispettivi termini. - D: Posso fare l'offerta reale con PEC o raccomandata invece del notaio? R: No, non per il debito di denaro. L'art. 1208 c.c. richiede che l'offerta sia fatta al creditore in persona o al suo domicilio da un pubblico ufficiale (notaio o ufficiale giudiziario) che redige verbale. La PEC e la raccomandata sono utili come diffida preventiva, ma non producono gli effetti liberatori dell'offerta reale ex artt. 1208-1209 c.c. - D: Cosa succede se anche il deposito viene rifiutato dalla banca? R: Se la banca non ritira la somma depositata, il debitore promuove giudizio di convalida del deposito davanti al tribunale competente (art. 1210 c.c.). Solo la sentenza passata in giudicato — non una sentenza di primo grado impugnabile — estingue il debito, con effetto retroattivo al giorno del deposito. Prima della convalida o dell'accettazione, il debitore può ritirare il deposito (facoltà ricavabile a contrario dall'art. 1210, co. 2 c.c.), perdendo però gli effetti liberatori. - D: Qual è la differenza con la semplice diffida ad adempiere? R: La diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) è utilizzata dal creditore verso il debitore inadempiente. L'offerta reale è lo strumento inverso: è il debitore che formalizza la propria volontà di adempiere di fronte al creditore renitente. Nel mutuo si combina spesso con reclamo formale alla banca ex art. 128-bis TUB e ricorso ABF prima di attivare la procedura notarile. ### Mutuo a tasso misto: come funziona, quando conviene e differenze (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-tasso-misto-come-funziona-quando-conviene Aggiornato: 2026-10-16 Il mutuo a tasso misto permette di passare dal fisso al variabile, e viceversa, alle scadenze o alle condizioni scritte nel contratto. È una via di mezzo fra il fisso puro, con la rata sempre stabile, e il variabile, che segue l'Euribor. Lo spread di solito è più alto di quello dei tassi puri: quanto, lo dice il foglio informativo della banca. Conviene a chi non sa come andranno i tassi nel medio periodo e vuole poter passare a un altro regime restando nella stessa banca. L'alternativa è la surroga, gratuita per legge (art. 120-quater TUB), che però passa da una nuova istruttoria in un'altra banca. Punti chiave: - Il tasso misto permette di alternare fisso e variabile alle scadenze o alle condizioni scritte nel contratto. - Lo spread di solito è più alto di quello dei tassi puri: la misura si legge nel foglio informativo. - Permette di cambiare regime restando nella stessa banca. La surroga, l'alternativa, è gratuita per legge (art. 120-quater TUB). - L'opzione di switch va esercitata entro il termine e nella forma che il contratto indica. - Conviene in scenari di tassi incerti nel medio periodo o su mutui lunghi. - Non conviene se si è certi dello scenario tassi: fisso o variabile puro di solito costano meno. - Verifica sempre in contratto la formula di ricalcolo della rata al momento dello switch. Domande frequenti: - D: Cos'è un mutuo a tasso misto? R: Il mutuo a tasso misto è un finanziamento ipotecario in cui puoi passare dal fisso al variabile (o viceversa) alle scadenze o alle condizioni scritte nel contratto. Combina la stabilità del fisso e la flessibilità del variabile in un unico contratto: per cambiare regime non serve portare il mutuo in un'altra banca con una surroga, che è gratuita ma richiede una nuova istruttoria. - D: Come funziona lo switch nel mutuo a tasso misto? R: Alle scadenze fissate nel contratto (per esempio ogni tre anni) puoi comunicare alla banca che vuoi cambiare tipo di tasso, entro il termine e nella forma previsti. Se non lo fai, vale quello che il contratto prevede per quel caso. Di solito il nuovo tasso è un indice di mercato più lo spread fissato per quel regime. Per la guida della Banca d'Italia, di norma l'indice è l'Eurirs per il fisso e, per il variabile, l'Euribor o il tasso ufficiale della BCE. - D: Il tasso misto costa più del tasso fisso o del variabile? R: Di solito sì: lo spread del misto è più alto di quello dei mutui a tasso puro, perché la banca si fa pagare la possibilità di cambiare. Quanto, lo scrive il foglio informativo di ogni banca. Per un ordine di grandezza, ipotizziamo 0,20 punti di spread in più: su un mutuo di 200.000 € a 25 anni, partendo da un variabile stimato al 3,13%, la rata sale di circa 21 € al mese. - D: Che differenza c'è tra tasso misto e tasso variabile con cap? R: Sono due strutture diverse. Il tasso variabile con cap è sempre variabile ma ha un tetto massimo (cap) oltre il quale la rata non può salire, garantendo protezione dallo scenario peggiore. Il tasso misto invece è un vero e proprio meccanismo di cambio regime: il mutuatario può passare da fisso a variabile o viceversa a scadenze prestabilite, non c'è un tetto ma una scelta binaria di regime. Tutti e due di solito si pagano con uno spread più alto di quello dei tassi puri: quanto, lo scrive il foglio informativo di ogni banca. - D: Quando conviene scegliere un mutuo a tasso misto? R: Conviene quando non sai come andranno i tassi nel medio periodo e non vuoi scommettere su un solo regime, o su un mutuo lungo, in cui il ciclo monetario può girare più volte. Conviene anche se vuoi poter cambiare restando nella tua banca: la surroga è gratuita, ma passa da una nuova istruttoria in un'altra. Se hai una convinzione forte sullo scenario, fisso o variabile puri di solito costano meno. - D: Posso passare dal tasso fisso al misto in un mutuo già in corso? R: Non per diritto: il misto si sceglie alla firma. Puoi chiedere alla tua banca una rinegoziazione. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater c. 5 TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. Oppure puoi portare il mutuo con una surroga, gratuita per legge, a un'altra banca che offra il misto: farà una nuova istruttoria. - D: Cosa succede se dimentico di esercitare l'opzione di switch? R: Vale quello che il contratto prevede per chi non sceglie: leggilo prima di firmare. Di sicuro perdi quella finestra: per cambiare devi aspettare la successiva, se il contratto ne prevede altre. Segna in calendario le date delle finestre, senza contare su un promemoria della banca. - D: Quali banche offrono il mutuo a tasso misto in Italia nel 2026? R: Nel 2026 il tasso misto è offerto da un numero limitato di istituti in Italia: alcune grandi banche tradizionali lo propongono come prodotto dedicato, mentre le banche online e i digital lender tendono a offrire solo fisso e variabile puri. Il modo più efficiente per verificare la disponibilità è confrontare le offerte tramite un mediatore creditizio che tenga aggiornato il catalogo bancario. ### Mutuo per stranieri residenti in Italia: requisiti e anni di residenza URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-stranieri-residenti-italia-requisiti-2026 Aggiornato: 2026-10-06 Per la legge i cittadini UE comprano casa e chiedono il mutuo come gli italiani, e lo stesso vale per gli extra-UE regolarmente soggiornanti: la condizione di reciprocità riguarda chi non ha un permesso valido. Nessuna legge fissa gli anni di residenza: li decide ogni banca, contandoli di solito dal primo permesso di soggiorno o, per i cittadini UE, dall'attestazione di soggiorno, e nei fogli informativi pubblici si va da 2 anni a 36 mesi per chi chiede più dell'80% del valore, 60 oltre il 95%. L'estratto contributivo INPS va allegato sempre. Il Fondo Consap è aperto anche agli stranieri che rientrano nelle sue categorie. Punti chiave: - Cittadini UE: nessuna verifica di reciprocità e nessun permesso; se la banca chiede anni di residenza, di solito li conta dall'attestazione di soggiorno del Comune. - Extra-UE con un permesso valido: si compra casa senza verifica di reciprocità (art. 2 del testo unico sull'immigrazione e art. 1 del D.P.R. 394/1999). - Nessuna legge fissa gli anni di residenza: li decide ogni banca, di solito contandoli dal primo permesso di soggiorno. - Nei fogli informativi pubblici: 2 anni di residenza per gli extra-UE nel mutuo a tasso fisso di BPER; per XME Mutuo di Intesa Sanpaolo 36 mesi oltre l'80% del valore e 60 oltre il 95%. - Nelle pratiche di stranieri l'estratto contributivo INPS va allegato sempre: la banca cerca anni di lavoro senza buchi lunghi, e per chi è straniero un vuoto pesa di più. - Fondo Consap: aperto agli stranieri alle regole di tutti, ma nessun richiedente può avere un'altra casa, nemmeno nel Paese d'origine. - I documenti rilasciati all'estero vanno tradotti in italiano e legalizzati dal consolato, oppure apostillati se il Paese aderisce alla Convenzione dell'Aja. Domande frequenti: - D: Uno straniero senza permesso UE di lungo periodo può ottenere il mutuo? R: Sì. Nessuna legge riserva il mutuo a chi ha il permesso di lungo periodo: con un permesso per lavoro, famiglia o studio in corso di validità si può chiedere. Decide la banca, che guarda da quanti anni vivi in Italia, di solito contandoli dal primo permesso, e da quanti anni lavori senza buchi contributivi lunghi, che verifica sull'estratto contributivo INPS. - D: Cosa succede se il permesso di soggiorno scade prima della fine del mutuo? R: Il contratto di mutuo resta valido e le rate restano da pagare. La banca di solito vuole un titolo di soggiorno valido alla delibera, perché il mutuo dura decenni. Per non trovarti scoperto chiedi il rinnovo per tempo: la legge vuole la domanda almeno 90 giorni prima della scadenza, e con la ricevuta soggiorni legalmente in attesa del permesso nuovo. - D: Cos'è la condizione di reciprocità e quando si applica? R: È la regola dell'art. 16 delle preleggi: lo straniero gode dei diritti civili del cittadino a condizione di reciprocità, cioè se nel suo Paese un italiano potrebbe fare lo stesso. Per il rogito la verifica spetta al notaio. Non serve per i cittadini UE né per gli stranieri regolarmente soggiornanti con un permesso valido, per esempio per lavoro, famiglia o studio, o con il permesso di lungo periodo. - D: Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap è accessibile agli stranieri? R: Sì, alle regole di tutti: mutuo fino a 250.000 euro, garanzia all'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Al modulo gli extra-UE allegano passaporto e permesso di soggiorno. Attenzione alla casa nel Paese d'origine: chi è proprietario di un'altra abitazione, anche all'estero, non può accedere, salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli. - D: Con un contratto a tempo determinato è più difficile ottenere il mutuo da straniero? R: Di solito sì, perché residenza recente e contratto a termine pesano insieme. Molte banche non contano da solo un reddito a termine; altre sì, se hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni o con un cointestatario o un garante con reddito stabile. Contano anche gli anni in Italia: in XME Mutuo di Intesa Sanpaolo la polizza che paga la rata se perdi il lavoro, prevista per chi è a termine, vale solo se risiedi in Italia da almeno 2 anni. - D: La banca può negare il mutuo solo perché sono straniero? R: No. L'art. 43 del testo unico sull'immigrazione considera discriminazione rifiutarsi di fornire beni o servizi offerti al pubblico a uno straniero soltanto per la sua condizione di straniero, e l'art. 44 permette di rivolgersi al giudice ordinario. La banca può però dire no per ragioni di merito creditizio (art. 120-undecies TUB): reddito, anzianità di lavoro e di residenza, storia creditizia, rapporto fra mutuo e valore della casa. ### Mutuo SAL (stato avanzamento lavori): come funziona, tranche e costi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-stato-avanzamento-lavori-sal-come-funziona Aggiornato: 2026-10-06 Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è un finanziamento erogato in più tranche successive man mano che i lavori di costruzione o ristrutturazione avanzano, invece che in un'unica soluzione. Tipicamente si articola in 3-5 stati: prima erogazione al rogito (20-30% per l'acquisto del terreno o quota iniziale), tranche intermedie legate al completamento di fondazioni, struttura al grezzo, tetto e impianti, saldo finale a lavori ultimati, con la segnalazione certificata di agibilità presentata al Comune. Ogni tranche è subordinata a una nuova perizia tecnica che certifica l'avanzamento. Durante il periodo di erogazione parziale si pagano solo gli interessi di preammortamento sul capitale già erogato; il piano di ammortamento francese classico parte dopo l'ultima tranche. Punti chiave: - Il mutuo SAL eroga il capitale in 3-5 tranche legate all'effettivo avanzamento dei lavori, non in un'unica soluzione. - Ogni tranche richiede una nuova perizia tecnica, a pagamento, che certifica lo stato dei lavori. - Durante il periodo di erogazione parziale si pagano solo gli interessi di preammortamento sul capitale già erogato. - Il piano di ammortamento francese classico parte dopo l'ultima tranche (saldo). - Tipico per costruzione ex novo, autocostruzione e ristrutturazioni pesanti sopra i 50.000 €. - Il periodo di erogazione a tranche lo fissa il contratto, in base al cronoprogramma dei lavori. - Costi accessori più alti del mutuo tradizionale: perizie multiple, direzione lavori, gestione tranche. Domande frequenti: - D: Cos'è il mutuo a stato avanzamento lavori? R: È un mutuo ipotecario in cui la banca eroga il capitale in più tranche successive, ciascuna vincolata all'effettivo avanzamento dei lavori certificato da perizia tecnica. Serve per finanziare costruzioni ex novo, autocostruzioni e ristrutturazioni pesanti dove il valore dell'immobile cresce nel tempo insieme ai lavori, evitando alla banca di erogare l'intero capitale su un immobile che al momento non esiste ancora o vale meno. Il debitore paga solo interessi di preammortamento sul capitale già ricevuto finché non è erogata l'ultima tranche, poi parte il piano di ammortamento classico. - D: Come funziona l'erogazione a tranche di un mutuo SAL? R: L'erogazione si articola tipicamente in 3-5 stati concordati con la banca sulla base del cronoprogramma dei lavori: prima tranche al rogito (20-30% per acquisto terreno o avvio cantiere), tranche intermedie al raggiungimento di milestone (fondazioni, grezzo, tetto, impianti), saldo finale a lavori ultimati e agibilità. Per ottenere ogni tranche il mutuatario presenta alla banca certificazione di avanzamento firmata dal direttore lavori; la banca invia il proprio perito che verifica in cantiere e certifica lo stato. Solo dopo la perizia positiva la banca eroga la tranche successiva. - D: Quanto costa la perizia per il mutuo SAL? R: Ogni perizia in corso d'opera si paga a parte, di solito a carico del cliente, e il costo è scritto nel foglio informativo del prodotto: con una perizia per tranche, il totale cresce con il numero delle erogazioni. Si aggiungono il compenso del direttore lavori, da concordare con il professionista perché le tariffe professionali sono abrogate (art. 9 D.L. 1/2012), le eventuali commissioni della banca per ogni erogazione e i costi standard del mutuo (istruttoria, notaio, imposta sostitutiva). - D: Che differenza c'è tra mutuo SAL e mutuo tradizionale? R: Il mutuo tradizionale eroga tutto il capitale in un'unica soluzione al rogito e da quel momento parte il piano di ammortamento alla francese. Il mutuo SAL eroga in più tranche legate all'avanzamento dei lavori: fino all'ultima tranche il debitore paga solo interessi di preammortamento sul capitale già erogato. Costi accessori più alti (più perizie, direzione lavori), ma è l'unica soluzione praticabile quando l'immobile non esiste ancora o è in ristrutturazione pesante e la banca non può garantirsi con ipoteca su un bene compiuto. - D: Come si pagano le rate durante il preammortamento SAL? R: Durante il periodo di erogazione a tranche il debitore paga ogni mese solo la quota interessi calcolata sul capitale effettivamente erogato fino a quel momento (interessi di preammortamento tecnico). Non si abbatte capitale. Man mano che arrivano nuove tranche, la rata mensile di soli interessi cresce proporzionalmente. Solo dopo l'ultima tranche parte il piano di ammortamento alla francese con quota capitale + interessi decrescenti secondo formula standard. - D: Quanto dura il periodo di erogazione a tranche? R: Dipende dal cronoprogramma dei lavori concordato in atto: il periodo massimo di erogazione e le eventuali proroghe (ritardi del cantiere, varianti) li fissa il contratto, e cambiano da banca a banca. Che cosa succede se il termine passa senza la fine dei lavori lo dice il contratto: la banca può, per esempio, sospendere le tranche rimaste o chiedere garanzie in più. - D: Il mutuo SAL è più costoso di un mutuo normale? R: Sì, in valore assoluto. I costi in più sono le perizie in corso d'opera, una per tranche invece di una sola, le eventuali commissioni della banca per ogni erogazione e gli interessi di preammortamento pagati per tutta la durata del cantiere. Quanto pesano dipende dalla banca e dal numero di tranche: le voci e gli importi sono nel foglio informativo del prodotto. - D: Quando conviene il mutuo a stato avanzamento lavori? R: È l'unica soluzione praticabile quando si costruisce ex novo (villetta, casa unifamiliare, piccolo edificio) o si effettua una ristrutturazione pesante con investimento superiore a 50.000-80.000 €. Nei casi di ristrutturazione leggera o acquisto di casa da ristrutturare con lavori limitati (fino a 30-40.000 €) è spesso preferibile un mutuo tradizionale prima casa più elevato o un mutuo ristrutturazione a erogazione unica, evitando i costi delle perizie multiple e il preammortamento prolungato. ### Mutuo seconda casa: come funziona, tassi, LTV e imposte (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-seconda-casa-come-funziona Aggiornato: 2026-10-16 Il mutuo seconda casa è il finanziamento ipotecario per acquistare un immobile diverso dall'abitazione principale. Rispetto alla prima casa cambia soprattutto il fisco: imposta sostitutiva al 2% del capitale (contro lo 0,25%), nessuna detrazione IRPEF sugli interessi e imposta di registro al 9% sull'acquisto. Le banche finanziano di solito fino al 75-80% del valore, secondo la banca, e alcune scendono molto più in basso se la casa è un investimento; alcune applicano anche uno spread più alto che sulla prima casa. Se hai già un mutuo, la banca somma le due rate prima di decidere. Punti chiave: - La banca finanzia di solito fino al 75-80% del valore, secondo la banca; alcune scendono molto più in basso se la casa è un investimento. - Alcune banche applicano alla seconda casa uno spread più alto che alla prima: quanto, lo dicono il foglio informativo e il preventivo. - Imposta sostitutiva 2% sul capitale erogato (vs 0,25% prima casa). - Nessuna detrazione IRPEF sugli interessi passivi del mutuo seconda casa. - Imposta di registro 9% sul valore catastale (vs 2% prima casa). - IMU sempre dovuta e canone TARI pieno; la seconda casa non gode dell'esenzione. Domande frequenti: - D: Che LTV massimo posso ottenere su un mutuo seconda casa? R: Nelle politiche di credito che vediamo, per la seconda casa le banche finanziano di solito fino al 75-80% del valore dell'immobile, secondo la banca; qualcuna finanzia molto meno se la casa è comprata come investimento. Di solito conta il minore fra prezzo e perizia. Servono quindi almeno il 20-25% del prezzo in contanti, più i costi accessori (notaio, imposte, agenzia). - D: Quanto è più alto il tasso di un mutuo seconda casa rispetto alla prima casa? R: Non c'è una misura uguale per tutte le banche: alcune applicano alla seconda casa uno spread più alto che alla prima, altre lo stesso, e la differenza è scritta nel foglio informativo e nel preventivo. Per dare un ordine di grandezza: oggi il TAN fisso stimato a 25 anni è 3,81%; se per la seconda casa la banca chiedesse 0,30 punti in più (un'ipotesi nostra), su 200.000 € sarebbero circa 9.916 € di interessi in più in 25 anni. - D: Quanto costa l'imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa? R: L'imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa è del 2% del capitale erogato, contro lo 0,25% agevolato della prima casa. Su un mutuo di 150.000 € significa 3.000 € (vs 375 € prima casa). L'imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione. Per la disciplina completa vedi la nostra guida all'imposta sostitutiva mutuo. - D: Posso detrarre gli interessi passivi di un mutuo seconda casa? R: No. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo è riservata esclusivamente all'abitazione principale (prima casa entro certi requisiti). Gli interessi del mutuo seconda casa non sono detraibili in dichiarazione dei redditi. Fanno eccezione i mutui su immobili strumentali all'attività professionale, che seguono regole diverse (deducibilità come costo d'impresa). - D: Quali sono le imposte di acquisto sulla seconda casa? R: Se il venditore è un privato: imposta di registro al 9% sul valore catastale (vs 2% prima casa), imposta ipotecaria 50 €, imposta catastale 50 €. Se il venditore è un'impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori: IVA al 10% (o 22% se di lusso) sul prezzo di vendita, più registro/ipotecaria/catastale fisse a 200 € ciascuna. In entrambi i casi mancano le agevolazioni prima casa. - D: Devo pagare l'IMU sulla seconda casa? R: Sì, sempre. L'esenzione IMU vale solo per l'abitazione principale non di lusso. Sulla seconda casa l'IMU è dovuta ogni anno, con aliquota decisa dal Comune (tipicamente 0,76-1,06% del valore catastale rivalutato). Anche la TARI viene applicata per intero. Se dai la seconda casa in affitto puoi optare per la cedolare secca (21% ordinaria, 10% per contratti concordati). - D: Serve un reddito più alto per ottenere un mutuo seconda casa? R: Sì. Le banche applicano il vincolo del rapporto rata/reddito tenendo conto di tutte le rate esistenti: se hai già un mutuo prima casa attivo, la banca somma le due rate e verifica la sostenibilità sul reddito complessivo. Il reddito deve quindi reggere tutte e due le rate insieme: il 30% del netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti). - D: Posso comprare la seconda casa senza aver mai avuto una prima casa? R: Sì, ma serve una scelta esplicita: se non intendi stabilirvi la residenza entro 18 mesi, l'immobile è fiscalmente una seconda casa a tutti gli effetti (mutuo, imposte, IMU). Alternativa: dichiari la casa come prima casa, sposti la residenza entro 18 mesi dal rogito e mantieni i requisiti (non possedere altre prime case in Italia). Se poi vuoi comprare una vera seconda casa più avanti, questa sarà tassata come tale. ### Mutuo ristrutturazione: come funziona, tassi, importi e detrazioni (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-ristrutturazione-come-funziona Aggiornato: 2026-10-05 Il mutuo ristrutturazione è un finanziamento ipotecario finalizzato ai lavori sull'immobile di proprietà, con durata 10-30 anni e un importo calcolato sul valore della casa: alcune banche, con prodotti dedicati, guardano al valore a lavori finiti (fino al 60-80%), molte a quello attuale, con un LTV più basso. Richiede perizia con computo metrico, preventivi dettagliati e ipoteca di primo grado; ha tassi leggermente superiori al mutuo prima casa (spread +0,10/0,30%). Gli interessi si detraggono al 19% (max 2.582,28 €/anno) solo per una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune sull'abitazione principale, e si sommano al bonus ristrutturazione: nel 2026 50% sull'abitazione principale, 36% negli altri casi (nel 2027 36% e 30%). Punti chiave: - Mutuo ristrutturazione = finanziamento ipotecario finalizzato ai lavori, non un prestito personale. - Importo calcolato sul valore della casa: a lavori finiti con alcuni prodotti (fino al 60-80%), sul valore attuale e con un LTV più basso presso molte banche. - Durata 10-30 anni, tassi con spread leggermente superiore al mutuo acquisto (+0,10/0,30%). - Serve computo metrico redatto da tecnico + preventivi ditta esecutrice. - Interessi detraibili 19% (max 2.582,28 €/anno) solo per una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune sull'abitazione principale, non per la manutenzione. - Bonus ristrutturazione: per le spese del 2026 50% sull'abitazione principale e 36% sugli altri immobili, su massimo 96.000 €, in 10 rate; nel 2027 36% e 30%. Si somma alla detrazione degli interessi. - Erogazione a SAL (stato avanzamento lavori) o in unica soluzione a fine cantiere. Domande frequenti: - D: Come funziona il mutuo per ristrutturazione? R: Il mutuo ristrutturazione è un finanziamento ipotecario destinato esclusivamente ai lavori sull'immobile di tua proprietà (o di cui hai diritto reale di godimento). La banca eroga la somma dopo aver iscritto ipoteca sull'immobile, valutato la perizia con computo metrico dei lavori e verificato la capacità reddituale del richiedente. L'importo si calcola sul valore della casa: alcune banche, con prodotti dedicati, guardano al valore a lavori finiti; molte a quello attuale, con un LTV più basso. La durata va da 10 a 30 anni, con tassi lievemente superiori al mutuo acquisto. - D: Qual è l'importo massimo di un mutuo per ristrutturazione? R: Dipende dal valore dell'immobile e dal reddito. Alcune banche, con prodotti dedicati, calcolano l'importo sul valore periziato dopo la ristrutturazione (LTV fino al 60-80%); molte, per i mutui chiesti solo per ristrutturare, partono dal valore attuale con un LTV più basso, dal 30% al 70% secondo la banca. Di solito le banche non fanno mutui sotto un minimo fra 25.000 e 50.000 €. Il Fondo di garanzia prima casa (Consap) non vale per un mutuo chiesto solo per ristrutturare: garantisce i mutui per l'acquisto, anche insieme a lavori di ristrutturazione che migliorano l'efficienza energetica. - D: Quali documenti servono per il mutuo ristrutturazione? R: Oltre ai documenti standard di un mutuo (reddito, identità, atto di proprietà), servono: (1) computo metrico estimativo redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere); (2) preventivi dettagliati della ditta esecutrice; (3) titolo abilitativo dei lavori (CILA, SCIA o Permesso di Costruire a seconda dell'intervento); (4) planimetria ante e post lavori; (5) perizia bancaria che valuti l'immobile a fine intervento. - D: Che tasso ha il mutuo per ristrutturazione? R: I tassi sono leggermente superiori al mutuo per acquisto prima casa, con uno spread aggiuntivo tipico di 0,10-0,30%. La banca considera il rischio più elevato legato all'esecuzione dei lavori. Il fisso parte dall'IRS di durata pari al mutuo, che a 20 anni oggi vale 3,58%; il variabile parte dall'Euribor 3 mesi, oggi 2,634%, a cui la banca somma uno spread tipico di 1,3-1,8 punti. Puoi confrontare tasso fisso e variabile per capire quale scegliere. - D: Gli interessi del mutuo ristrutturazione sono detraibili? R: Sì, al 19% su massimo 2.582,28 € l'anno (art. 15, comma 1-ter, TUIR), a tre condizioni: i lavori sono una ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d, DPR 380/2001) autorizzata dal Comune, non una manutenzione; il mutuo è firmato fra 6 mesi prima e 18 mesi dopo l'inizio dei lavori; la casa diventa la tua abitazione principale entro 6 mesi dalla fine. Non spetta per seconde case o immobili affittati. - D: Posso cumulare il mutuo ristrutturazione con il bonus ristrutturazione 50%? R: Sì, sono due agevolazioni distinte. Il bonus vale sulle spese dei lavori: per quelle del 2026 il 50% sull'abitazione principale e il 36% negli altri casi, su massimo 96.000 €, in 10 anni (nel 2027 36% e 30%). La detrazione degli interessi (19% su massimo 2.582,28 €) vale sugli interessi del mutuo, solo per una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune. Le spese pagate col mutuo vanno saldate con bonifico parlante. - D: Meglio mutuo ristrutturazione o prestito personale? R: Dipende dall'importo e dalla durata. Il prestito personale conviene per importi bassi e ristrutturazioni leggere: iter veloce, no ipoteca, no notaio, ma costa di più (nel decreto del MEF in vigore da ottobre a dicembre 2026 il tasso effettivo globale medio del credito personale è 12,08%, spese comprese) e di solito dura pochi anni; la legge non gli fissa un importo o una durata massima, li decide la banca. Il mutuo ristrutturazione conviene per importi alti e interventi strutturali: tassi molto più bassi, perché legati agli indici del mercato mutui (IRS a 20 anni oggi a 3,58%, più lo spread della banca), durata lunga, ma richiede ipoteca, notaio e perizia. ### Riscatto della casa popolare: quanto costa e dopo quanti anni si può fare URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-riscatto-casa-popolare-ater-iacp-2026 Aggiornato: 2026-10-08 Con la legge 560/1993 può riscattare l'assegnatario, o un familiare convivente, in affitto da oltre cinque anni e in regola con canoni e spese, a un prezzo pari a 100 volte la rendita catastale, meno l'1% per anno di età dell'edificio, fino al 20%. Diverse Regioni però hanno leggi proprie, con requisiti e prezzi diversi (in Toscana ed Emilia-Romagna il prezzo parte dal valore di mercato): le regole del tuo alloggio sono nel piano vendita dell'ente proprietario. La banca può finanziare tutto il prezzo, ma decide lei: di solito presta fino all'80% del minore fra prezzo e perizia e, per andare oltre, chiede garanzie come quella del Fondo Consap, se ne hai i requisiti. La rata deve reggere il reddito: il 30% del netto è la soglia prudenziale, il 33% la prassi, e il tetto cambia da banca a banca. Punti chiave: - Con la legge 560/1993 può riscattare l'assegnatario, o un familiare convivente, in affitto da oltre cinque anni e in regola con canoni e spese. - Con la legge 560 il prezzo è 100 volte la rendita catastale, meno l'1% per ogni anno di età dell'edificio, fino al 20%, e pagando in unica soluzione si toglie un altro 10%; diverse Regioni però hanno leggi proprie, con prezzi diversi. - Nei programmi del decreto ministeriale del 24 febbraio 2015 non c'è un numero minimo di anni di affitto e il prezzo si paga tutto al rogito. - Con la legge 560 la casa non si rivende per dieci anni dalla registrazione del contratto e finché il prezzo non è pagato tutto; con il decreto del 2015 dopo almeno cinque anni. - Con la legge 560, in caso di vendita l'ente ha la prelazione e il testo non fissa una scadenza; il decreto del 2015 non ne parla. - La banca può finanziare anche tutto il prezzo di riscatto, ma decide lei; l'importo minimo del mutuo è di solito fra 25.000 e 50.000 €. Domande frequenti: - D: Dopo quanti anni di affitto si può riscattare la casa popolare? R: Con la legge 560 del 1993 servono più di cinque anni: possono comprare gli assegnatari o i loro familiari conviventi in affitto «da oltre un quinquennio» e in regola con canoni e spese quando presentano la domanda. Nei programmi di vendita del decreto ministeriale del 24 febbraio 2015 non c'è un numero di anni: contano i requisiti fissati dalla Regione e i pagamenti in regola. - D: Quanto costa riscattare una casa popolare? R: Con la legge 560 il prezzo è 100 volte la rendita catastale, meno l'1% per anno di età dell'edificio, fino al 20%. Con una rendita ipotetica di 450 € e un palazzo di 40 anni si parte da 45.000 € e si toglie il 20%: 36.000 €. Pagando in unica soluzione la legge toglie un altro 10%, e si scende a 32.400 €. Se l'ente ha sostenuto lavori straordinari documentati sugli edifici in vendita, il prezzo aumenta di quei costi. - D: Dopo quanti anni si può rivendere la casa popolare riscattata? R: Con la legge 560 non prima di dieci anni dalla registrazione del contratto di acquisto, e comunque non prima di aver pagato tutto il prezzo; nello stesso periodo non si può cambiare la destinazione d'uso. Nei programmi del decreto ministeriale del 24 febbraio 2015 chi ha comprato con il prezzo ridotto può vendere dopo almeno cinque anni dalla registrazione del contratto. - D: Se vendo la casa riscattata, l'ente ha la prelazione? R: Con la legge 560 sì: in caso di vendita gli IACP, comunque si chiamino oggi, hanno diritto di prelazione, e il testo non fissa una scadenza. Il decreto ministeriale del 24 febbraio 2015 non ne parla. Il modo per estinguerla pagando all'ente il 10% del valore calcolato sugli estimi catastali la legge lo prevede solo per gli alloggi venduti con la vecchia legge 513 del 1977: per gli altri contano l'atto di acquisto e la legge regionale. - D: Il riscatto si può pagare tutto con un mutuo? R: Sì, se la banca lo concede. Di solito le banche applicano l'80% al minore fra prezzo e perizia: per finanziare tutto il prezzo possono chiedere garanzie integrative, come quella del Fondo Consap se ne hai i requisiti. La rata deve reggere il reddito: il 30% del netto è la soglia prudenziale, il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, dice «un terzo» del reddito disponibile, al netto delle spese fisse); il tetto oltre cui la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40%, per alcune di più con redditi alti. - D: Il Fondo Consap prima casa vale per i conduttori di alloggi IACP? R: Sì, sono una delle categorie a cui la legge riserva il Fondo «esclusivamente» (L. 147/2013, art. 1 c. 48 lett. c). Garantisce alla banca il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE), per mutui fino a 250.000 €. Può togliere l'anticipo, ma la banca resta libera di non concedere il mutuo. ### Mutuo prima casa: requisiti 2026 e chi lo può ottenere davvero URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-requisiti-chi-lo-puo-ottenere Aggiornato: 2026-10-05 Per ottenere un mutuo prima casa nel 2026 servono cinque requisiti: (1) età tra 18 e 75-80 anni a fine piano; (2) reddito dimostrabile, con la rata di solito entro il 30-33% del netto; (3) lavoro stabile: tempo indeterminato con la prova superata, partita IVA con almeno due anni di redditi o tempo determinato con gran parte degli ultimi due o tre anni lavorati; (4) storia creditizia pulita in CRIF; (5) immobile idoneo, con mutuo di norma fino all'80% del valore. La garanzia Consap, riservata a under 36, giovani coppie e poche altre categorie, consente di arrivare al 100%. Per le agevolazioni fiscali la residenza va trasferita entro 18 mesi. Punti chiave: - Età: 18-75/80 anni a fine piano di ammortamento. - Rata di solito entro il 30-33% del reddito netto; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40%. - Lavoro: tempo indeterminato con la prova superata, partita IVA con almeno due anni di redditi, tempo determinato con gran parte degli ultimi due o tre anni lavorati. - CRIF pulito: nessun ritardo grave negli ultimi 24 mesi. - Mutuo di norma fino all'80% del valore; fino al 100% con la garanzia Consap, che però è riservata a categorie precise. - Immobile abitativo non di lusso (no A/1, A/8, A/9) e residenza nel Comune entro 18 mesi per le agevolazioni fiscali. - Profilo debole? Cointestatario o garante; il Fondo Consap solo se rientri nelle sue categorie. Domande frequenti: - D: Quali sono i requisiti per ottenere un mutuo prima casa nel 2026? R: Servono cinque requisiti: età tra 18 e 75-80 anni a fine ammortamento, reddito dimostrabile con la rata di solito entro il 30-33% del netto, lavoro stabile (tempo indeterminato con la prova superata, partita IVA con almeno due anni di redditi, tempo determinato con gran parte degli ultimi due o tre anni lavorati), storia creditizia CRIF pulita e immobile idoneo con LTV di norma fino all'80%. Per le agevolazioni fiscali serve anche la residenza nel Comune dell'immobile, o l'impegno a trasferirla entro 18 mesi. - D: Qual è il reddito minimo per un mutuo prima casa? R: Non esiste un reddito minimo per legge: la banca guarda il rapporto rata/reddito, che di solito resta entro il 30-33% del netto mensile (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. Esempio: per una rata da 800 € servono circa 2.400-2.700 € netti al mese di reddito familiare. In pratica, sotto i 1.500 € netti diventa molto difficile ottenere mutui superiori a 100.000 € su durate standard 25-30 anni. - D: Si può avere un mutuo prima casa con contratto a tempo determinato? R: Sì, ma la banca vuole vedere continuità: di solito aver lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, anche con più datori, e spesso chiede un cointestatario o un garante con reddito stabile, oltre a contratto, 730 o CU ed estratto contributivo INPS. Non c'è una regola di legge: decide ogni banca. Il Fondo Consap non guarda il contratto: se hai meno di 36 anni o rientri in un'altra sua categoria, puoi chiederlo anche con un contratto a termine. - D: Serve la residenza per il mutuo prima casa? R: Per il mutuo in sé no, ma per le agevolazioni fiscali prima casa (imposta di registro al 2% invece del 9%, imposta sostitutiva ridotta) è obbligatorio avere la residenza nel Comune dell'immobile o trasferirla entro 18 mesi dal rogito (art. 1 nota II-bis Tariffa parte prima D.P.R. 131/1986). Chi non rispetta il termine perde l'agevolazione e paga la differenza con sanzioni. - D: Con CRIF negativo posso ottenere il mutuo prima casa? R: Dipende dalla gravità. Ritardi lievi (1-2 rate) di 3-4 anni fa e già rientrati spesso non bloccano la pratica. Insoluti gravi, sofferenze o segnalazioni ancora attive negli ultimi 24 mesi comportano quasi sempre rifiuto. In questi casi si può attendere la cancellazione (12-36 mesi a seconda del tipo di segnalazione) o richiedere il mutuo con garante di primo profilo. - D: Che immobili sono ammessi come prima casa? R: Sono ammessi gli immobili abitativi in categoria catastale da A/2 a A/7 e A/11. Sono esclusi dalle agevolazioni prima casa gli immobili di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio). L'immobile deve essere ubicato in Italia e, per le agevolazioni fiscali, nel Comune di residenza o di lavoro dell'acquirente. - D: Quanto anticipo serve per il mutuo prima casa? R: Lo standard è il 20% del valore dell'immobile (LTV massimo 80%), più le spese. Con la garanzia Consap all'80% la banca può arrivare fino al 100%, ma solo per chi rientra nelle categorie del Fondo (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose, disabilità grave) con ISEE fino a 40.000 € (45.000 o 50.000 € per le famiglie con quattro o con cinque e più figli). Fuori dal Fondo, mutui al 100% esistono ma con tassi più alti e requisiti reddituali più stringenti. - D: Posso avere un mutuo prima casa se ne ho già avuto uno? R: Sì. Se possiedi già una casa comprata con le agevolazioni prima casa, puoi averle anche sulla nuova purché venda quella vecchia entro due anni dal nuovo acquisto: il termine era di un anno ed è diventato di due dal 2025, con la legge di bilancio 2025. Per la banca, un mutuo precedente estinto con regolarità è anzi un elemento positivo. ### Mutuo prima casa: tutte le agevolazioni 2026 (imposte, bonus, requisiti) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-agevolazioni-2026 Aggiornato: 2026-10-08 Nel 2026 non c'è un bonus mutuo unico: per la prima casa valgono il registro al 2% invece del 9% (o l'IVA al 4% anziché al 10%), l'imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% invece del 2% e, se la casa diventa l'abitazione principale, la detrazione del 19% su massimo 4.000 € di interessi. Per le categorie di legge, under 36 compresi, c'è la garanzia Consap: 50%, o 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Le esenzioni under 36 sono scadute con gli atti del 2023 (2024 con preliminare registrato entro il 2023). Punti chiave: - Imposta di registro al 2% invece del 9%. - Imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% invece del 2%. - Detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi (max 4.000 €/anno), se la casa è l'abitazione principale. - Fondo Consap, solo per le categorie previste dalla legge: garanzia al 50% della quota capitale, 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (regola prorogata fino al 31-12-2027), su finanziamenti non oltre 250.000 €; per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE. - Obbligo di residenza entro 18 mesi dal rogito. Domande frequenti: - D: Il bonus prima casa under 36 è ancora valido nel 2026? R: In parte. Resta la corsia del Fondo Consap, che fra le sue categorie ha gli under 36: garanzia del 50%, che sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo. L'esenzione dalle imposte di registro e sostitutiva invece è terminata: oggi gli under 36 pagano le imposte prima casa ordinarie (registro al 2% sul valore catastale se compri da un privato, sostitutiva allo 0,25%). - D: Quali imposte si pagano comprando la prima casa nel 2026? R: Se compri da un privato, imposta di registro al 2%, calcolata sul valore catastale se nell'atto chiedi il «prezzo-valore», con un minimo di 1.000 €, più ipotecaria e catastale di 50 € l'una. Se compri da un'impresa con vendita soggetta a IVA, IVA al 4% più registro, ipotecaria e catastale di 200 € l'una. Sul mutuo si paga l'imposta sostitutiva dello 0,25%. - D: Ho già una casa: posso avere le agevolazioni prima casa? R: Dipende da come l'hai comprata e da dove si trova. Se l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa, puoi averle di nuovo impegnandoti nell'atto a venderla entro due anni dal nuovo acquisto (era un anno fino al 2024). Se l'avevi comprata senza agevolazioni ed è nello stesso Comune della nuova, devi venderla prima; se è in un altro Comune non serve venderla. - D: Entro quando devo trasferire la residenza nella prima casa? R: Entro 18 mesi dall'acquisto devi portare la residenza nel Comune in cui si trova la casa, e l'impegno va dichiarato nell'atto. Non serve se in quel Comune risiedi già o ci lavori. Se non lo fai perdi le agevolazioni: paghi le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%. - D: Cosa succede se vendo la prima casa prima di cinque anni? R: Perdi le agevolazioni, a meno che entro un anno dalla vendita tu non compri un'altra casa da usare come abitazione principale. Senza riacquisto l'Agenzia delle Entrate recupera le imposte risparmiate, con gli interessi e una sanzione del 30%. Un compromesso firmato entro l'anno non basta: serve l'atto di acquisto. ### Mutui per pensionati: fino a che età, banca per banca, e requisiti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-pensionati-come-funziona-limiti-eta Aggiornato: 2026-10-12 Un pensionato può avere un mutuo se all'ultima rata non supera il limite d'età della banca: nei documenti pubblici che abbiamo letto va da 78 a 80 anni (80, cioè 81 non compiuti, per Intesa Sanpaolo; 78 per BPER; 80 anche per i mutui INPS), e gli 85 anni valgono, in alcune banche, solo per il garante. Per questo a 65 anni la durata si ferma di solito a 15 anni e a 70 a 10. La rata di solito resta fra il 30 e il 33% della pensione netta, e non tutte le pensioni contano: alcune banche escludono le pensioni di invalidità e le rendite INAIL. La polizza vita di solito non è obbligatoria. Punti chiave: - Il limite è l'età all'ultima rata e lo fissa ogni banca: nei documenti pubblici che abbiamo letto va da 78 a 80 anni; fino a 85 anni, in alcune banche, solo per il garante. - Con un limite di 80 anni la durata massima è 80 meno l'età: 20 anni a 60, 15 a 65, 10 a 70. - Rata: il 30% della pensione netta è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. - Pensioni di invalidità e rendite INAIL alcune banche non le contano; la reversibilità a volte vale solo se non è l'unico reddito. - Con una pensione bassa e una durata corta il mutuo resta piccolo: aiutano un cointestatario con un reddito, un anticipo più alto e meno debiti in corso. - La polizza vita non è obbligatoria per legge e di solito la banca non la impone per l'età; la polizza incendio e scoppio sulla casa la chiede per tutta la durata del mutuo. - Chi ha più di 60 anni e cerca liquidità, non una casa, può valutare il prestito vitalizio ipotecario, senza rate. Domande frequenti: - D: I pensionati possono chiedere un mutuo? R: Sì. Molte banche concedono mutui a chi prende una pensione INPS o di una cassa professionale, se l'età sommata alla durata del mutuo resta entro il limite all'ultima rata che fissa ogni banca e se la rata resta entro una quota prudente della pensione netta, di solito fra il 30 e il 33%. Non tutte però contano ogni pensione: alcune escludono le pensioni di invalidità e le rendite INAIL. - D: Qual è l'età massima per il mutuo di Intesa Sanpaolo? R: 80 anni alla scadenza, cioè 81 non compiuti, per il richiedente e per ogni altro intestatario: lo scrive la banca nelle domande frequenti sui mutui. Nelle informazioni generali di XME Mutuo, aggiornate al 1° ottobre 2026, il limite si allunga al massimo di un anno e sei mesi solo se si usano tutte le sospensioni delle opzioni Posticipo rate e Cambio rata. Un limite di 85 anni non c'è. - D: Che pensione minima serve per il mutuo? R: Non c'è un minimo di legge: conta la rata che la pensione regge. Al 33% di 1.000 € netti la rata arriva a circa 330 €, che a 10 anni, con un TAN fisso stimato del 3,84%, valgono un mutuo di circa 32.800 €. Con importi vicini alla pensione minima servono un anticipo alto o un cointestatario con un reddito. - D: Si può avere un mutuo con la pensione di invalidità o di reversibilità? R: Dipende dalla banca. Tra le banche con cui lavoriamo, alcune non contano le pensioni di invalidità e le rendite INAIL come reddito per la rata, e la reversibilità a volte vale solo se non è l'unico reddito. Con queste entrate conviene cercare le banche che le accettano, oppure affiancare un cointestatario o un garante con un reddito che la banca conta. - D: Per il mutuo pensionati è obbligatoria la polizza vita? R: Di solito no. La legge non la impone e nelle politiche di credito che vediamo nessuna banca la chiede per l'età: di solito la banca chiede solo la polizza incendio e scoppio sulla casa. Se propone una polizza vita come condizione, per l'art. 28 del D.L. 1/2012 deve accettare una polizza trovata sul mercato con un livello di garanzia equivalente. Il premio cresce con l'età e con la durata. - D: Esiste un mutuo INPS per i pensionati? R: Sì, ma solo per gli iscritti alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali, come molti pensionati pubblici: il regolamento INPS in vigore dal 1° aprile 2026 lo concede agli iscritti in servizio o in pensione con almeno un anno di iscrizione, e vuole che età e durata sommate non superino 80. Chi ha una pensione INPS senza essere iscritto alla Gestione si rivolge alle banche. - D: La cessione del quinto della pensione influisce sul mutuo? R: Sì. La rata della cessione si somma a quella del mutuo, oppure si toglie dalla pensione, e lascia meno spazio per la nuova rata; molte banche ignorano solo i finanziamenti che finiscono entro pochi mesi. Se la cessione sta per chiudersi, o se puoi estinguerla prima della domanda, il mutuo possibile sale. - D: Qual è l'alternativa al mutuo per un pensionato over 65? R: Se serve liquidità e non una casa, c'è il prestito vitalizio ipotecario: la legge lo riserva a chi ha più di 60 anni compiuti, e non chiede rate. Il debito, con gli interessi capitalizzati ogni anno, si rimborsa in un'unica soluzione alla morte del contraente o se la casa viene venduta. Per comprare, invece, le strade sono un cointestatario più giovane o l'acquisto insieme ai figli. ### Mutuo con partita IVA: come ottenerlo, requisiti e documenti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-partita-iva-come-ottenerlo-requisiti-documenti Aggiornato: 2026-10-13 Sì, con la partita IVA il mutuo si può avere: la banca legge il reddito dalle ultime dichiarazioni dei redditi e di solito chiede alcuni anni di attività, spesso tre. Con una media di 30.000 € netti l'anno (2.500 € al mese) la rata al 33% del netto è di 825 € e il mutuo a tasso fisso in 25 anni arriva a circa 159.450 €. Cambiano la cifra l'andamento del reddito (se l'ultimo anno è sceso, alcune banche contano solo quello), il regime fiscale (per il forfettario si parte dai ricavi per il coefficiente di redditività) e la quota finanziata: oltre l'80% del valore alcune banche hanno regole più strette per gli autonomi. Punti chiave: - Di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, con dichiarazioni non in perdita e imposte e contributi in regola. - Conta il reddito netto delle dichiarazioni, non il fatturato: di solito la media delle ultime due, divisa per 12. - Con 2.500 € netti al mese e la rata al 33%: circa 159.450 € in 25 anni a tasso fisso stimato. - Nei primi due anni di attività c'è al massimo una dichiarazione con un anno intero: di solito il reddito della partita IVA non basta da solo. - Oltre l'80% del valore, e per la liquidità, alcune banche hanno regole più strette per gli autonomi o non li ammettono. - Se il tuo reddito non basta, la rata può reggersi su un cointestatario; del garante poche banche contano il reddito. Domande frequenti: - D: Le banche concedono mutui a chi ha la partita IVA? R: Sì. Con un reddito da lavoro autonomo la banca chiede di solito alcuni anni di attività, spesso tre, legge le ultime dichiarazioni dei redditi (non il fatturato), guarda come va il reddito e vuole imposte e contributi in regola. La rata si misura sul reddito netto dichiarato, con un tetto che cambia da banca a banca. - D: Quanti anni di partita IVA servono per chiedere un mutuo? R: Di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre; per alcune banche ne bastano due. Il reddito si legge dalle dichiarazioni, che si presentano l'anno dopo: nei primi due anni se ne ha al massimo una che copre un anno intero, e il mutuo di solito deve reggersi sul reddito di un cointestatario. - D: Quali documenti servono per il mutuo con partita IVA? R: Le ultime due dichiarazioni dei redditi (Modello Redditi PF) con le ricevute di invio, gli F24 pagati, la visura camerale se l'attività è iscritta, gli estratti conto ufficiali degli ultimi 6 mesi di tutti i conti su cui passano entrate e spese, anche quelli dell'attività, documento d'identità, codice fiscale e preliminare o proposta accettata. Se sei iscritto a un albo, anche l'attestato di iscrizione. - D: Un mutuo per partita IVA in regime forfettario è possibile? R: Sì. La banca parte dal reddito del quadro LM, cioè i ricavi per il coefficiente di redditività del codice ATECO (dal 40% all'86%) meno i contributi, e poi decide come pesarlo: alcune banche tolgono anche l'imposta sostitutiva, almeno una applica uno sconto prudenziale. Gli anni di attività richiesti sono quelli degli altri autonomi: di solito alcuni, spesso tre. - D: È più difficile ottenere il mutuo con partita IVA? R: Di solito sì: la banca chiede più anni di dichiarazioni, guarda con più attenzione l'andamento del reddito e alcune escludono gli autonomi da certi prodotti, come i mutui oltre l'80% o la liquidità. Aiutano più anni di attività, un reddito in crescita, nessuna segnalazione, un cointestatario con reddito stabile e un anticipo più alto. - D: Con la partita IVA si può avere il mutuo al 100%? R: Di norma solo con la garanzia del Fondo prima casa di Consap, che vale per le categorie di legge (per esempio under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori): la partita IVA da sola non dà accesso, e la banca non è obbligata a concederlo. Oltre l'80% del valore, poi, alcune banche hanno regole più strette per gli autonomi o non li ammettono. ### Mutuo di liquidità: come funziona, quanto si può avere e requisiti (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-liquidita-come-funziona Aggiornato: 2026-10-05 Il mutuo di liquidità è un mutuo ipotecario che ti dà una somma da usare come vuoi, garantita da un'ipoteca su una casa che possiedi. Di solito le banche prestano circa il 50-70% del valore di perizia, spesso solo sull'abitazione principale, con un minimo di solito fra 25.000 e 50.000 €. Il tasso parte dall'IRS per il fisso, a 15 anni oggi al 3,60%, o dall'Euribor per il variabile, più lo spread della banca, di solito più alto che per comprare casa. L'imposta sostitutiva è dello 0,25% e gli interessi, di regola, non si detraggono. Se sulla casa hai ancora un mutuo, puoi rifarlo aggiungendo liquidità. Punti chiave: - Di solito le banche prestano circa il 50-70% del valore di perizia, spesso solo sull'abitazione principale, con un minimo che di solito sta fra 25.000 e 50.000 €. - Imposta sostitutiva dello 0,25%: il 2% vale solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 D.P.R. 601/1973 e art. 2 D.L. 220/2004). - Gli interessi non si detraggono, salvo che la somma serva a una ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale, alle condizioni dell'art. 15, comma 1-ter, TUIR. - Se sulla casa c'è ancora un mutuo puoi rifarlo aggiungendo liquidità (mutuo di sostituzione): gli interessi restano detraibili solo sulla quota del vecchio debito. - Se lo chiedi come privato valgono le regole del credito immobiliare ai consumatori: PIES, valutazione del merito creditizio e almeno sette giorni per decidere sull'offerta. Domande frequenti: - D: Quanto si può ottenere con un mutuo di liquidità? R: Di solito circa il 50-70% del valore di perizia della casa, secondo la banca, e spesso solo se è la tua abitazione principale: su una casa da 200.000 € sono fra 100.000 e 140.000 €. Molte banche non scendono sotto un minimo, di solito fra 25.000 e 50.000 €. Se sulla casa c'è già un mutuo, la banca tiene conto del debito che resta. - D: Quali sono i requisiti per un mutuo di liquidità? R: Una casa di tua proprietà con un valore sufficiente, libera da ipoteche o con abbastanza spazio dopo quelle che ci sono; un reddito che regga la rata, di solito entro il 30-33% del netto; una storia creditizia pulita; un'età compatibile con la durata. La banca deve valutare se potrai pagare prima di firmare (art. 120-undecies TUB). - D: Si può avere un mutuo di liquidità senza ipoteca? R: No: il mutuo di liquidità è per definizione garantito da un'ipoteca. Senza ipoteca le strade sono il prestito personale e il mutuo chirografario, che non richiedono notaio né perizia ma di solito costano di più e durano meno. Per un riferimento, il tasso effettivo globale medio del credito personale nel decreto MEF di ottobre-dicembre 2026 è del 12,08%. - D: Gli interessi del mutuo di liquidità sono detraibili? R: Di regola no: la detrazione del 19% spetta solo per i mutui per comprare la casa in cui vivi o per costruirla o ristrutturarla. Se usi la somma per una ristrutturazione edilizia della tua abitazione principale, la detrazione del comma 1-ter dell'art. 15 TUIR può spettare, ma solo con le condizioni della norma, a partire dai tempi di stipula rispetto ai lavori. - D: Quanto tempo ci vuole per un mutuo di liquidità? R: I passaggi sono quelli di un mutuo ipotecario: istruttoria, perizia, delibera e atto dal notaio, e la legge non fissa un tempo. Quando ricevi l'offerta vincolante hai almeno sette giorni per valutarla, e puoi accettarla anche prima (art. 120-novies, comma 3, TUB). Documenti della casa pronti, come atto di provenienza e visura, aiutano a non perdere tempo. - D: Meglio mutuo di liquidità o prestito personale? R: Dipende da importo e durata. Il prestito personale non ha ipoteca, notaio né perizia e arriva prima, ma costa di più: va bene per somme contenute da restituire in pochi anni. Il mutuo di liquidità conviene per somme alte e durate lunghe, perché ha un tasso più basso e una rata più leggera. Fra due offerte si confrontano i TAEG, aggiungendo al mutuo il notaio. ### Mutuo lavoratore autonomo: quali bilanci servono URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-lavoratore-autonomo-analisi-bilanci-banche Aggiornato: 2026-10-14 La banca non guarda il fatturato ma il reddito imponibile: Quadro RE (professionisti), RG (semplificati) o RF (ordinaria/SRL) del Modello Redditi PF/SP/SC. Servono almeno 2 dichiarazioni complete (3 anni per redditi volatili o SRL neocostituite), F24 pagati, visura camerale aggiornata ed estratti conto di tutti i conti, anche dell'attività, di solito degli ultimi 6 mesi. Il reddito annuo utilizzato è la media dei 2 esercizi, ma se l'ultimo anno è inferiore di oltre il 20% rispetto al precedente la banca usa solo l'ultimo (più basso). Per i soci SRL contano dividendi distribuiti + compenso amministratore + solidità del bilancio societario (Art. 120-undecies TUB sul merito creditizio). Punti chiave: - La banca guarda il reddito imponibile, non il fatturato. - Documento chiave: Modello Redditi PF/SP/SC completo con ricevute di trasmissione. - Servono minimo 2 anni di dichiarazioni; 3 per redditi volatili o SRL neocostituite. - Se l'ultimo reddito è < -20% rispetto al precedente, la banca usa solo l'ultimo (più basso). - Regime forfettario: reddito calcolato con coefficienti di redditività (spesso penalizzante). - Soci SRL: contano il compenso da amministratore e la solidità del bilancio; i dividendi dipendono dalla banca. - Art. 120-undecies TUB: obbligo per la banca di valutare il merito creditizio in modo prudente. - Rata sostenibile: 30% del reddito medio netto mensile come soglia prudenziale, 33% nella prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40%). Domande frequenti: - D: Quante dichiarazioni dei redditi servono per il mutuo nel 2026? R: Standard: 2 anni completi di Modello Redditi PF (professionisti, ditte individuali) o SP/SC (società). Alcune banche chiedono il terzo anno se il reddito è volatile, se la partita IVA è aperta da meno di 3 anni o se la SRL è neocostituita. Il forfettario segue le stesse regole, ma il reddito viene ricostruito con i coefficienti di redditività della legge 190/2014 (78% per le attività professionali, 40% per il commercio, 67% per gran parte degli altri settori), quindi due anni pieni sono quasi sempre necessari. - D: Come influiscono gli ammortamenti e i costi straordinari sulla valutazione? R: Molte banche fanno una riclassificazione: sommano al reddito netto gli ammortamenti (costi non monetari) e sottraggono le componenti straordinarie (plusvalenze una tantum, sopravvenienze attive). L'obiettivo è stimare il cash flow ricorrente realmente disponibile per la rata. Questa operazione è frequente per contabilità ordinaria e SRL; nel semplificato (Quadro RG) si guarda direttamente all'imponibile. - D: La banca accetta una situazione contabile aggiornata se l'anno fiscale non è chiuso? R: Sì. Per richieste presentate oltre giugno molte banche chiedono un 'bilancino provvisorio' o una situazione contabile aggiornata firmata dal commercialista, per confermare che il trend dell'anno in corso sia in linea con le dichiarazioni depositate. Serve soprattutto se l'ultimo anno era in crescita: dimostra che l'incremento è consolidato. - D: Il Fondo Garanzia Prima Casa vale anche per la contabilità ordinaria? R: Sì. Il Fondo Consap non guarda il regime fiscale ma chi chiede il mutuo: è riservato a under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose entro i limiti ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e alcuni loro familiari conviventi. La garanzia è del 50% e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e quei familiari basta l'ISEE). La banca valuta comunque il merito creditizio (art. 120-undecies TUB), e per un autonomo parte dai redditi dichiarati. - D: Cosa succede se l'ultimo reddito è inferiore al precedente? R: Se il calo del reddito imponibile supera il 20% rispetto all'anno precedente, la banca in genere abbandona la media e calcola la capacità di rimborso sul solo ultimo esercizio (più basso). Se il calo è inferiore al 20% si applica la media dei due anni. Alcuni istituti utilizzano una 'media ponderata' che pesa di più l'ultimo anno (60/40 o 70/30) come proxy di trend. ### Mutuo INPDAP (INPS Gestione Dipendenti Pubblici): come funziona, requisiti e tassi 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-inpdap-inps-come-funziona Aggiornato: 2026-10-15 Il mutuo INPDAP, oggi mutuo INPS Gestione Dipendenti Pubblici, è un finanziamento ipotecario riservato agli iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali (dipendenti e pensionati pubblici) per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. Nel 2026 l'importo massimo è 300.000 €, la durata va da 10 a 30 anni, il tasso può essere fisso (fissato dalle tabelle INPS) o variabile (Euribor a 1 mese più uno spread dell'1,5%) e le domande (dal 15 gennaio al 30 novembre) sono istruite in ordine di arrivo finché le richieste restano sotto il 90% dei fondi dell'anno, poi entrano in una graduatoria mensile per ISEE (nel 2026 dall'8 aprile). Servono 1 anno di iscrizione alla Gestione e, se sei in servizio, un contratto a tempo indeterminato; le rate si pagano con PagoPA o addebito SDD. Punti chiave: - INPDAP è confluito in INPS dal 2012: oggi si chiama Mutuo INPS Gestione Dipendenti Pubblici. - Riservato a iscritti al Fondo Credito INPS ex INPDAP con almeno 1 anno di iscrizione e contribuzione (contano anche i periodi a tempo determinato); chi è in servizio deve avere un contratto a tempo indeterminato quando fa domanda. - Importo massimo per l'acquisto: 300.000 €, senza superare né il valore di perizia né il prezzo; si possono finanziare fino a 6.000 € per perizia giurata e polizze facoltative, sempre dentro il tetto di 300.000 €; il notaio è a carico di chi chiede il mutuo. - Durata: 10, 15, 20, 25 o 30 anni (a scelta). - Tasso fisso stabilito dalle tabelle INPS in base a durata e percentuale di finanziamento, oppure variabile: Euribor a 1 mese più uno spread dell'1,5%. - Domande online dal 15 gennaio al 30 novembre, istruite in ordine di arrivo; quando le richieste superano il 90% dei fondi scatta una graduatoria nazionale mensile per ISEE (nel 2026 dall'8 aprile). - Rate pagate con PagoPA o addebito SDD; in un anno non possono superare la metà del reddito netto del nucleo familiare, tolti gli altri debiti. Domande frequenti: - D: Che cos'è il mutuo INPDAP e chi può richiederlo? R: Il mutuo INPDAP, oggi denominato mutuo INPS Gestione Dipendenti Pubblici (INPDAP è stato soppresso e assorbito da INPS con il D.L. 201/2011), è un finanziamento ipotecario riservato a dipendenti pubblici in servizio e pensionati pubblici iscritti al Fondo Credito INPS ex INPDAP. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare la prima casa. Richiede almeno 1 anno di iscrizione alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali, compresi eventuali periodi a tempo determinato; chi è in servizio deve avere, al momento della domanda, un contratto a tempo indeterminato. - D: Qual è l'importo massimo del mutuo INPS ex INPDAP nel 2026? R: Nel 2026 l'importo massimo per l'acquisto è 300.000 €. Il mutuo non può superare né il valore accertato dai tecnici INPS né il prezzo d'acquisto; a richiesta si aggiungono, allo stesso tasso, fino a 6.000 € per la perizia giurata e le polizze facoltative, sempre dentro il tetto di 300.000 €, mentre le spese del notaio restano a carico di chi chiede il mutuo. Conta anche il reddito: le rate di un anno non possono superare la metà del reddito netto del nucleo familiare, tolti gli altri debiti dell'anno. - D: Quali sono i tassi del mutuo INPDAP nel 2026? R: Il mutuo INPS ex INPDAP offre due opzioni. Il tasso fisso non segue un indice di mercato: è stabilito dalle tabelle INPS (scheda del mutuo ipotecario) in base alla durata e alla percentuale di finanziamento, e nelle tabelle in vigore va dal 2,05% al 2,41%. Il tasso variabile si calcola invece come Euribor a 1 mese, rilevato a fine mese precedente, più uno spread fisso dell'1,5%: con l'Euribor a 1 mese di oggi (2,453%) il tasso indicativo è 3,95%. Sono condizioni fuori mercato rispetto a quelle bancarie, perché la Gestione non ha finalità di lucro. - D: Come funziona la graduatoria del mutuo INPDAP? R: Con il regolamento in vigore dal 1° aprile 2026 non ci sono bandi semestrali: le domande si presentano online dal 15 gennaio al 30 novembre e l'INPS le istruisce in ordine cronologico. Quando le richieste superano il 90% dei fondi dell'anno scatta una graduatoria nazionale mensile basata sull'ISEE ordinario: a ISEE più basso corrisponde la posizione migliore e, a parità di ISEE, conta l'anzianità di iscrizione. Nel 2026 è successo l'8 aprile. - D: Quali documenti servono per il mutuo INPDAP? R: Se compri da un'impresa o da un privato, con la domanda online (SPID, CIE o CNS) alleghi fra l'altro la copia del preliminare registrato, con un acconto di almeno il 3% del prezzo, e il documento d'identità. Serve già un ISEE ordinario valido, o almeno la DSU presentata. Verificati i requisiti, l'INPS chiede la perizia giurata di un tecnico abilitato e la relazione notarile preliminare, da mandare entro 15 giorni lavorativi (art. 9 del regolamento). - D: Il mutuo INPS ex INPDAP conviene rispetto a un mutuo bancario? R: Dipende dal profilo. Il mutuo INPS conviene a chi ha i requisiti perché ha tassi bassi, un contributo di amministrazione dello 0,50% e nessun costo di intermediazione. Svantaggi: fondi limitati (quando le richieste superano il 90% dei fondi dell'anno decide la graduatoria mensile per ISEE), importo massimo di 300.000 €, perizia giurata e notaio a carico del richiedente. Per importi superiori o esigenze rapide un mutuo bancario tradizionale con TAEG competitivo può essere più conveniente. - D: Chi paga la rata del mutuo INPDAP? R: La paga chi ha il mutuo, direttamente all'INPS: il regolamento in vigore dal 1° aprile 2026 prevede il bollettino PagoPA oppure, con l'autorizzazione dell'INPS, l'addebito diretto SDD sul conto corrente (art. 19). Non c'è una trattenuta in busta paga o sulla pensione, e il limite non è il quinto dello stipendio: le rate di un anno non possono superare la metà del reddito netto del nucleo familiare, tolti gli altri debiti dell'anno (art. 2, comma 8). - D: Si può fare la surroga di un mutuo INPDAP? R: Sì, verso una banca: l'art. 120-quater del Testo unico bancario, che ha preso il posto delle regole della legge Bersani, si applica «anche ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti» (comma 9). La nuova banca paga il debito residuo all'INPS e subentra nella stessa ipoteca. Per l'INPS questa portabilità vale come estinzione totale anticipata, senza penali (art. 24 del regolamento). Vedi la guida sulla surroga mutuo per approfondimenti. ### Mutuo green: cos'è, come funziona, requisiti e banche che lo offrono (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-green-cose-come-funziona-requisiti Aggiornato: 2026-07-01 Il mutuo green è un finanziamento ipotecario dedicato all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad alta efficienza energetica (classe A o B secondo l'APE) o che ottengono un miglioramento di almeno due classi energetiche con lavori di riqualificazione. In cambio la banca applica uno sconto sullo spread compreso tra 0,05% e 0,20% rispetto al mutuo standard, che si traduce in un risparmio medio di 15-45 € al mese su un mutuo di 150.000 € a 25 anni. È previsto dalla Direttiva UE 2018/844 (EPBD) e offerto oggi da Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, Crédit Agricole, BNL, Banco BPM e dalle principali BCC. Punti chiave: - Il mutuo green finanzia immobili in classe energetica A o B (APE alla mano). - Vale anche per ristrutturazioni con miglioramento di almeno 2 classi energetiche. - Sconto sullo spread tra 0,05% e 0,20% rispetto al mutuo standard. - Risparmio medio 15-45 €/mese su un mutuo di 150.000 € a 25 anni. - Offerto da Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, Crédit Agricole, BNL, Banco BPM e BCC. - Serve APE aggiornato rilasciato da tecnico abilitato prima della delibera. - Cumulabile con il Fondo Consap prima casa e con la detrazione IRPEF degli interessi. Domande frequenti: - D: Cos'è esattamente il mutuo green? R: Il mutuo green è un finanziamento ipotecario riservato all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad alta efficienza energetica (classe A o B secondo l'APE) o che raggiungono tale classe grazie a lavori di riqualificazione. È nato con la Direttiva UE 2018/844 (EPBD) per incentivare l'edilizia sostenibile e prevede uno sconto sullo spread applicato dalla banca. - D: Quale classe energetica serve per il mutuo green? R: Serve la classe energetica A (in tutte le sue sottoclassi A1-A4) o B, attestata da un APE (Attestato di Prestazione Energetica) in corso di validità rilasciato da tecnico abilitato iscritto all'albo. Per la ristrutturazione basta un miglioramento di almeno 2 classi energetiche rispetto all'APE ante-lavori. - D: Quanto si risparmia con un mutuo green? R: Lo sconto sullo spread varia tra 0,05% e 0,20% rispetto al mutuo standard, a seconda della banca e del profilo. Su un mutuo di 150.000 € a 25 anni, questo si traduce in un risparmio di circa 15-45 € al mese, cioè 4.500-13.500 € nell'intera durata del finanziamento. - D: Quali banche offrono il mutuo green in Italia? R: In Italia il mutuo green è offerto da Intesa Sanpaolo (Mutuo Domus Green), UniCredit (Mutuo UniCredit Green), BPER Banca, Crédit Agricole Italia, BNL BNP Paribas, Banco BPM, Credem, Banca Sella e dalle principali BCC affiliate a Iccrea e Cassa Centrale Banca. Le condizioni cambiano di banca in banca: conviene confrontare almeno 3-4 preventivi. - D: Il mutuo green è cumulabile con altre agevolazioni? R: Sì. Il mutuo green si può abbinare al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap (LTV 100% under 36), all'agevolazione prima casa ordinaria (registro 2% e imposta sostitutiva 0,25%) e alla detrazione IRPEF degli interessi passivi (19% su max 4.000 €/anno). Attenzione: l'esenzione dall'imposta sostitutiva per gli under 36 non esiste più dal 2025. Non è invece cumulabile con altre agevolazioni green offerte dalla stessa banca. - D: Serve un APE particolare per ottenere il mutuo green? R: Serve un APE valido (durata 10 anni) rilasciato da un tecnico abilitato secondo le linee guida ENEA. La classe energetica deve essere A1-A4 o B. Per gli immobili in costruzione la banca accetta l'APE di progetto e poi verifica l'APE finale a fine lavori. Per la ristrutturazione servono APE ante e post lavori. ### Genitore pensionato garante o cointestatario del mutuo: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-genitore-pensionato-garante-cointestatario-2026 Aggiornato: 2026-10-12 Sì, un genitore pensionato può fare da garante o da cointestatario del mutuo del figlio, se la sua età alla scadenza del mutuo resta entro il limite che fissa la banca: per i garanti alcune banche sono un po' più larghe che per chi chiede il mutuo, altre guardano l'età alla firma, con un limite molto più basso. Per la rata la banca parte dalla pensione netta e molte controllano che, pagata la rata, resti una somma minima per vivere. Alla morte del genitore la garanzia, o l'obbligo da cointestatario, passa agli eredi, di regola ciascuno per la sua quota (artt. 754 e 1295 c.c.). Punti chiave: - Età massima: nessuna legge la fissa; ogni banca ha un suo limite anche per il garante, di solito all'ultima rata e a volte un po' più alto di quello di chi chiede il mutuo, mentre alcune guardano l'età alla firma, con un limite molto più basso. - Pensione e pignoramento: la pensione non si può pignorare fino al doppio dell'assegno sociale, con un minimo di 1.000 € (art. 545 c.p.c.). È un limite al recupero del debito, non il modo in cui la banca calcola la rata. - Se il genitore garante muore, la garanzia passa agli eredi, di regola ciascuno per la sua quota (artt. 754 e 1295 c.c.): con l'accettazione con beneficio d'inventario (art. 484 c.c.) rispondono dei debiti ereditari solo fino al valore dei beni ricevuti (art. 490 c.c.). - Cointestazione o garanzia: la cointestazione permette di sommare i redditi, ma se il genitore diventa anche comproprietario e possiede già una casa comprata con le agevolazioni prima casa, sulla sua quota non le avrà, a meno che non si impegni a vendere quella casa entro due anni e abbia gli altri requisiti, come la residenza nel Comune. - Polizza TCM: di solito non è obbligatoria (la banca chiede la polizza incendio e scoppio sulla casa); se la si fa, per un garante anziano costa molto. Domande frequenti: - D: Fino a che età un genitore pensionato può fare da garante? R: Non c'è un'età fissata dalla legge: il limite lo sceglie ogni banca e di solito guarda l'età del garante all'ultima rata. Per i garanti alcune banche sono un po' più larghe che per chi chiede il mutuo; altre guardano l'età alla firma, con un limite molto più basso. Conviene chiederlo per iscritto prima di scegliere la durata: dove conta l'età all'ultima rata, è l'età del garante a decidere quanti anni può durare il mutuo. - D: Qual è la quota di pensione pignorabile nel 2026? R: Per l'art. 545 del codice di procedura civile la pensione è pignorabile solo per la parte che supera il doppio dell'assegno sociale, con un minimo di 1.000 euro: nel 2026 sono circa 1.092 € al mese, il doppio dei 546,24 € dell'assegno sociale. Per un debito verso la banca si può pignorare al massimo un quinto della parte che supera la soglia. È un limite al recupero del debito, non il modo in cui la banca calcola la rata. - D: Cosa rischiano i fratelli se il genitore fa da garante al mutuo di un figlio? R: Alla morte del genitore, l'obbligo di garanzia (fideiussione) si trasmette agli eredi. Se il mutuatario smette di pagare, i fratelli potrebbero essere chiamati a rispondere del debito. La tutela principale è l'accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario (Art. 484 c.c.). - D: Se il genitore diventa comproprietario, perde le agevolazioni prima casa? R: Se il genitore possiede già un'abitazione acquistata come prima casa, sulla sua quota di comproprietà del nuovo immobile (anche solo l'1%) non potrà applicare le agevolazioni, a meno che non si impegni a venderla entro due anni e abbia gli altri requisiti, come la residenza nel Comune. Senza agevolazioni paga l'imposta di registro al 9% sulla sua quota e l'IMU come per una seconda casa. - D: È meglio la fideiussione specifica o la cointestazione? R: La fideiussione specifica è meno invasiva a livello fiscale e non incide sulla proprietà dell'immobile. La cointestazione è preferita dalle banche se il reddito del figlio è molto basso, poiché il genitore diventa debitore principale 'solidalmente obbligato'. - D: La banca può obbligare a sottoscrivere la loro polizza TCM? R: No. Di solito la polizza vita non è obbligatoria, e se la banca la mette come condizione deve accettare una polizza reperita sul mercato con caratteristiche equivalenti (art. 28 D.L. 1/2012). Per i pensionati, dove i premi sono alti, confrontare un preventivo esterno conviene. - D: Cosa succede se il genitore ha già una cessione del quinto? R: La rata della cessione del quinto viene sottratta dalla capacità reddituale del genitore. La banca valuterà se il reddito residuo è sufficiente a coprire la propria sussistenza e l'eventuale impegno come garante. ### Mutuo dipendenti pubblici 2026: guida a INPS, NoiPA e cessione del quinto URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-dipendenti-pubblici-statali-noipa-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Il 2026 segna l'entrata in vigore del nuovo Regolamento INPS (1° aprile) che conferma il plafond di 300.000 € per l'acquisto casa (per la sola ristrutturazione il tetto è il 40% del valore di perizia e comunque non oltre 150.000 €, e le due finalità non si sommano) e introduce graduatorie mensili nazionali. Il TAN fisso INPS va dal 2,05% al 2,41% secondo durata e LTV. In banca, di solito, conta il contratto e non il fatto di lavorare nel pubblico: la soglia rata/reddito è quella di tutti. E una cessione del quinto accesa per pagare l'anticipo si somma alla rata del mutuo, riducendo molto l'importo che la banca concede. Punti chiave: - Nuovo Regolamento INPS: In vigore dal 1° aprile 2026, prevede graduatorie mensili per gestire l'elevata richiesta. - Plafond 2026: massimo 300.000 € per l'acquisto; per la ristrutturazione il 40% del valore di perizia e comunque non oltre 150.000 €. Le finalità non si sommano. - Tassi INPS: approvati con la deliberazione del CdA n. 44/2025; il TAN fisso va dal 2,05% al 2,41% secondo durata e LTV. - Convenzioni bancarie: una condizione agevolata vale solo se è scritta nei documenti della banca; per la scuola il MIM ha annunciato nel 2024 convenzioni con Banco BPM e UniCredit; i documenti, e se le convenzioni sono ancora attive, si verificano nell'area riservata del sito del Ministero. - Cessione del quinto per l'anticipo: la sua rata si somma a quella del mutuo nel rapporto rata/reddito e può dimezzare il mutuo possibile. - Requisito Servizio: Confermata la necessità di almeno 1 anno di anzianità nella Gestione Unitaria Credito. Domande frequenti: - D: Qual è il tetto massimo per il mutuo INPS nel 2026? R: Il plafond standard per l'acquisto della prima casa è di 300.000 €. Il regolamento concede il mutuo per una sola finalità, quindi non si somma nulla: per i lavori di ristrutturazione il tetto è il 40% del valore di perizia e comunque non oltre 150.000 €, per il box auto 75.000 € e per le spese di studio 100.000 €. - D: Come funzionano le graduatorie INPS dal 1 aprile 2026? R: Quando le richieste superano il 90% delle disponibilità dell'anno, le domande non sono più processate a sportello fino a esaurimento ma inserite in una graduatoria nazionale mensile redatta sull'ISEE ordinario del nucleo familiare: a ISEE più basso corrisponde la posizione migliore. A parità di ISEE conta l'anzianità di iscrizione alla Gestione unitaria. - D: Esistono mutui in convenzione per i dipendenti pubblici nel 2026? R: Alcune banche propongono condizioni riservate, ma valgono solo se sono scritte nel foglio informativo o nei documenti della convenzione: confrontale con l'offerta ordinaria della stessa banca. Per il personale della scuola e del Ministero, il MIM ha annunciato il 31 maggio 2024 convenzioni con Banco BPM e UniCredit, anche sui mutui per l'acquisto della casa: i documenti, e se le convenzioni sono ancora attive, si verificano nell'area riservata del sito del Ministero. - D: La cessione del quinto aiuta a ottenere il mutuo? R: Di solito lo rende più piccolo. La cessione dà liquidità per l'anticipo, ma la sua rata resta in busta paga per anni e la banca la somma a quella del mutuo nel rapporto rata/reddito. Con 1.800 € netti al mese, una cessione da 300 € può far scendere il mutuo possibile quasi alla metà. Prima di firmarla, fai il conto con la banca del mutuo. ### Mutuo costruzione prima casa e terreno edificabile: come funziona URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-costruzione-casa-terreno-edificabile Aggiornato: 2026-10-06 Il mutuo per costruire la prima casa finanzia i lavori e, con alcune banche, anche l'acquisto del terreno edificabile, con erogazione a stato avanzamento lavori (SAL) e, durante il cantiere, di solito solo interessi sulle somme ricevute. Prima della domanda servono il permesso di costruire e il progetto di un tecnico. Con i requisiti prima casa dichiarati nell'atto, l'imposta sostitutiva sul mutuo è lo 0,25% invece del 2%. Se firmi il mutuo fra sei mesi prima e diciotto mesi dopo l'inizio dei lavori e la casa diventa la tua abitazione principale entro sei mesi dalla fine, gli interessi si detraggono al 19% su massimo 2.582,28 € l'anno, esclusa la parte usata per il terreno. Punti chiave: - Il mutuo costruzione finanzia i lavori e, con alcune banche, anche l'acquisto del terreno edificabile, con erogazione a stato avanzamento lavori (SAL). - LTV di solito 70-80% del valore finale a fine lavori, non del solo terreno; durante il cantiere si pagano spesso solo gli interessi (preammortamento). - Serve un permesso di costruire già rilasciato e un progetto esecutivo firmato da un tecnico abilitato. - Prima casa: imposta sostitutiva allo 0,25% se i requisiti sono dichiarati nell'atto di mutuo, altrimenti 2% (art. 18 D.P.R. 601/1973). - Interessi detraibili al 19% su massimo 2.582,28 € l'anno se il mutuo è firmato fra 6 mesi prima e 18 mesi dopo l'inizio dei lavori e la casa diventa abitazione principale entro 6 mesi dalla fine; mai sulla parte che paga il terreno. - Il Fondo Consap non garantisce i mutui per costruire: vale per l'acquisto, anche di una casa nuova con accollo del mutuo del costruttore. Domande frequenti: - D: Il mutuo costruzione finanzia anche l'acquisto del terreno edificabile? R: Con alcune banche sì: un mutuo unico copre l'acquisto del terreno edificabile, pagato al rogito, e i lavori, erogati a stato avanzamento. Altre finanziano solo i lavori, se il terreno è già tuo. Attenzione al fisco: la detrazione degli interessi per la costruzione non vale sulla parte di mutuo usata per comprare il terreno, perché il costo del suolo non rientra fra le spese di costruzione. - D: Il mutuo per costruire la prima casa ha l'imposta sostitutiva allo 0,25%? R: Sì, se hai i requisiti prima casa e lo dichiari nell'atto di mutuo o in un allegato. Se la dichiarazione manca, o se la casa non ha i requisiti, si paga il 2% (art. 18 D.P.R. 601/1973): vale per i mutui per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa. I mutui per altre finalità restano allo 0,25%. - D: Qual è l'LTV massimo per un mutuo costruzione? R: L'LTV è tipicamente 70-80%, ma calcolato sul valore finale dell'immobile a fine lavori (perizia post-costruzione), non sul solo terreno o sui soli costi di costruzione. È un vantaggio rispetto al mutuo per il solo terreno edificabile, con cui la banca finanzia una quota più bassa del valore del terreno. - D: Cos'è il preammortamento nel mutuo costruzione? R: Durante i lavori, per il periodo fissato dal contratto, si paga solo la quota interessi sull'importo effettivamente erogato tramite SAL, non la quota capitale. Al termine del cantiere inizia l'ammortamento vero e proprio con rata piena. È una fase specifica del mutuo costruzione, diversa dal mutuo standard. - D: Quali banche fanno il mutuo per costruire casa? R: Non tutte. Chi lo fa lo tratta come un prodotto a parte, con erogazione a stati di avanzamento e, presso alcune banche, la perizia già prima della delibera. Quanto finanziano, quanti mesi di preammortamento concedono e in quante tranche pagano cambia da banca a banca: si legge nel foglio informativo del prodotto, da chiedere prima di presentare il progetto. - D: Cosa serve per richiedere un mutuo costruzione? R: Servono: permesso di costruire rilasciato dal Comune, progetto esecutivo firmato da tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra), computo metrico estimativo, atto di proprietà del terreno o compromesso di acquisto, documentazione reddituale standard (ultime buste paga, CU, dichiarazione dei redditi) e visura catastale del terreno. ### Mutuo consolidamento debiti: requisiti e quanto puoi chiedere URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-consolidamento-debiti Aggiornato: 2026-10-13 Il mutuo consolidamento debiti è un mutuo con ipoteca su una casa che possiedi: chiude prestiti, cessioni del quinto ed eventualmente il mutuo in corso, e al loro posto resta una rata sola. Puoi chiedere quanto serve a chiudere i debiti, se lo reggono la casa (di solito con limiti più bassi dell'80% del valore che le banche concedono per comprarla) e il reddito (di prassi una rata entro il 33% del netto, con un tetto che cambia da banca a banca). Esempio: 116.000 € fra mutuo, due prestiti e una cessione del quinto, con 1.297 € di rate al mese, diventano un mutuo a 25 anni da circa 600 € al mese, ma con circa 29.400 € di interessi in più e 7 anni di rate in più del vecchio mutuo. Cambiano la cifra il valore della casa, il reddito, gli altri impegni e la storia creditizia. Punti chiave: - Un mutuo con ipoteca sulla casa chiude prestiti, cessioni del quinto ed eventualmente il mutuo in corso: resta una rata sola. - Si chiede quanto serve a chiudere i debiti, entro due tetti: la casa (di solito sotto l'80% concesso per comprarla) e il reddito (di prassi rata entro il 33% del netto). - Nell'esempio 116.000 € di debiti passano da 1.297 € a 600 € al mese a 25 anni, con 29.400 € di interessi in più. - Per un privato valgono le regole del credito immobiliare ai consumatori: PIES, verifica del merito creditizio, sette giorni per decidere. - Se non paghi, la banca può far vendere la casa ed essere pagata per prima (art. 2808 c.c.). Domande frequenti: - D: Quali debiti si possono consolidare con un mutuo? R: Di solito prestiti personali e finalizzati, carte revolving, cessioni del quinto e il mutuo della casa, se c'è. Anche la cessione del quinto si chiude in anticipo: per la Banca d'Italia chi la chiede «ha tutte le tutele e i diritti previsti dal credito ai consumatori qualunque sia l'importo del finanziamento», e chi la chiude prima, come per ogni prestito, ha diritto alla riduzione del costo totale del credito per la durata che resta (art. 125-sexies TUB). Quali debiti entrano lo decide la banca; quelli che restano fuori li somma alla rata nuova. - D: Si può fare il mutuo consolidamento debiti se sono segnalato in CRIF? R: Con segnalazioni negative aperte è difficile: molte banche passano la domanda in un punteggio automatico e con l'esito peggiore la pratica si ferma, e protesti o segnalazioni negative la escludono presso alcune banche. I ritardi poi pagati restano nei sistemi come CRIF fino a 12 mesi se riguardavano non più di due rate, fino a 24 se erano di più. - D: Si può fare un mutuo per comprare casa e consolidare i debiti insieme? R: Il mutuo per comprare casa arriva di solito all'80% del minore fra prezzo e perizia, e le rate dei prestiti in corso la banca le somma a quella nuova. Può convenire chiudere prima, con i risparmi, i prestiti che finiscono presto (molte banche non contano quelli che finiscono entro 6-9 mesi) oppure chiedere meno. Se una banca propone di unire le due cose, valgono gli stessi tetti di valore e di reddito. - D: Si possono consolidare i debiti senza ipoteca? R: Sì, con un prestito di consolidamento o, per dipendenti e pensionati, con una cessione del quinto: niente notaio né perizia, ma tassi più alti e durate più brevi. Nel decreto del MEF in vigore fino al 31 dicembre 2026 il tasso medio del credito personale è 12,08%, quello delle cessioni del quinto 14,23% fino a 15.000 € e 9,88% oltre, contro 4,52% dei mutui ipotecari a tasso fisso. - D: Posso consolidare i debiti se ho già un mutuo sulla casa? R: Sì, di solito con un mutuo di sostituzione: la banca nuova estingue il vecchio mutuo e nella stessa operazione chiude prestiti e cessioni, con un mutuo unico dentro i tetti della casa e del reddito. La surroga da sola non basta, perché trasferisce solo il debito residuo. Una seconda ipoteca che lascia in piedi il primo mutuo è possibile ma rara. - D: Che differenza c'è tra mutuo consolidamento e mutuo liquidità? R: Il mutuo di consolidamento chiude debiti precisi, con i conteggi estintivi dei creditori; il mutuo di liquidità dà una somma da usare come vuoi. In tutti e due i casi l'imposta sostitutiva è dello 0,25% e gli interessi di regola non si detraggono, salvo la quota del vecchio mutuo della casa in una sostituzione. - D: Serve il notaio per un mutuo di consolidamento debiti? R: Sì, perché c'è l'ipoteca: il notaio lo paga chi chiede il mutuo, e il compenso si concorda (chiedi un preventivo scritto). La vecchia ipoteca invece si cancella senza notaio e senza spese: la banca comunica l'estinzione al conservatore entro trenta giorni, «senza alcun onere per il debitore» (art. 40-bis TUB). ### Mutuo con garante: come funziona, requisiti e differenza con il coobbligato (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-garante-come-funziona Aggiornato: 2026-10-14 Il mutuo con garante è un finanziamento in cui una terza persona, il fideiussore, si impegna con la banca a pagare le rate se il mutuatario non paga. Il garante firma una fideiussione (art. 1936 c.c.) e risponde con tutto il suo patrimonio, ma non è proprietario dell'immobile e non detrae gli interessi. La banca lo chiede quando reddito, contratto o rata non bastano a coprire il rischio: capita spesso con un contratto a termine, un'assunzione recente o una partita IVA giovane. Non serve a superare l'80% del valore. Il garante deve avere reddito stabile e una storia creditizia pulita. Il coobbligato, invece, è co-mutuatario a tutti gli effetti. Punti chiave: - Il garante firma una fideiussione (art. 1936 c.c.) e risponde con tutto il patrimonio in caso di insolvenza del mutuatario. - Non è comproprietario dell'immobile e non ha diritto alla detrazione degli interessi. - La banca lo richiede quando reddito, età o tipo di contratto del mutuatario non coprono il rischio. - Requisiti tipici: reddito stabile, buona CRIF, età a fine mutuo entro il limite che fissa ogni banca e un reddito che regga anche le rate che ha già; secondo la banca conta per intero, in parte o solo come garanzia. - Diverso dal coobbligato, che è co-mutuatario a tutti gli effetti. - Uscire dalla fideiussione richiede il consenso della banca: sostituzione con un altro garante o rischio ridotto (debito residuo basso, estinzione parziale). La surroga da sola non libera il garante: la banca nuova subentra nelle garanzie (art. 120-quater, comma 2, TUB). - Con la garanzia del Fondo Consap le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative, ma il Fondo è riservato a categorie precise, come gli under 36: un contratto atipico da solo non basta. - Chi è già garante di qualcun altro porta quell'impegno nella propria pratica: alcune banche chiedono gli estratti conto che provano che l'altro paga da solo le sue rate. Domande frequenti: - D: Chi può fare da garante per un mutuo? R: Qualunque persona maggiorenne con reddito stabile, storia creditizia pulita e margine sulla rata: la banca guarda le rate che ha già, e il suo reddito conta per intero, in parte o solo come garanzia, secondo la banca. A fine mutuo deve restare entro il limite d'età della banca, che per i garanti può essere più largo o più stretto che per chi chiede il mutuo. La legge non chiede legami di parentela, ma molte banche accettano come garante solo un familiare stretto (parente di primo o secondo grado, coniuge o convivente); altre accettano anche altre persone, ma ne contano meno il reddito. Se il garante è il partner convivente, la banca chiede lo stato di famiglia che prova la convivenza. - D: Qual è la differenza tra garante e coobbligato nel mutuo? R: Il garante (fideiussore) è un terzo estraneo al contratto di mutuo che si impegna a pagare se il mutuatario non paga: risponde con il proprio patrimonio ma non è titolare del debito né proprietario dell'immobile e non detrae gli interessi. Il coobbligato (o co-mutuatario) è invece co-titolare del mutuo a tutti gli effetti: paga insieme al mutuatario principale, è di norma comproprietario dell'immobile e ha diritto alla detrazione IRPEF del 19% sugli interessi pro-quota. La banca considera i redditi di entrambi ai fini del calcolo dell'importo erogabile. - D: Quando la banca richiede il garante per il mutuo? R: Quando il profilo da solo non basta a coprire il rischio. I casi tipici: contratto a tempo determinato o somministrato senza una storia di lavoro lunga, assunzione recente con una banca che chiede più anzianità, partita IVA aperta da poco (di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre), rata oltre la soglia rata/reddito della banca, qualche ritardo passato in CRIF. Il garante non serve invece a farsi finanziare oltre l'80% del valore. Nessuna legge lo impone: decide ogni banca. - D: Cosa rischia il garante di un mutuo? R: Il garante risponde con tutto il suo patrimonio presente e futuro (art. 2740 c.c.). Se il mutuatario non paga, dopo il decreto ingiuntivo la banca può aggredire stipendio (pignoramento fino a 1/5), conto corrente, altri immobili e beni mobili del garante. Per legge la fideiussione è solidale (art. 1944 c.c.): la banca può escutere il garante senza dover prima agire contro il mutuatario. Il garante compare inoltre in CRIF come garante del finanziamento, e questo può ridurre la sua capacità di ottenere altri finanziamenti. - D: Come si esce da garante di un mutuo? R: Uscire dalla fideiussione richiede il consenso della banca, che si ottiene con: 1) sostituzione con un altro garante di pari o superiore solidità reddituale; 2) riduzione del rischio, ad esempio con un debito residuo sceso molto rispetto al valore della casa e un mutuatario con reddito ora sufficiente; 3) estinzione anticipata parziale, che riduce il debito e il rischio della banca. Non basta la surroga: la banca nuova subentra anche nelle garanzie personali (art. 120-quater c. 2 TUB) e il garante resta, se non lo libera per iscritto. La banca non è mai obbligata a liberare il garante prima della scadenza; una richiesta motivata con documenti aggiornati aumenta le probabilità. - D: Il garante può detrarre gli interessi del mutuo? R: No. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) spetta solo all'intestatario del mutuo proprietario dell'immobile in cui abitano lui o i suoi familiari. Il garante non è titolare del debito né proprietario, quindi non ha diritto alla detrazione anche se materialmente pagasse alcune rate in sostituzione del mutuatario inadempiente. Solo il coobbligato-comproprietario detrae pro-quota. - D: Un pensionato può fare da garante per un mutuo? R: Sì, se rispetta i limiti di età e di reddito: la pensione è un reddito stabile e le banche la guardano volentieri. Di solito chiedono che a fine mutuo il garante resti entro un limite d'età che fissa ogni banca (alcune lo guardano invece alla firma, con un limite molto più basso) e che la pensione regga le rate che ha già; secondo la banca conta per intero, in parte o solo come garanzia. Conta anche il tipo di pensione: alcune banche non considerano quelle di invalidità e le rendite INAIL, e la reversibilità a volte solo se non è l'unico reddito. - D: È meglio il garante o il Fondo di Garanzia Consap? R: Dipende da chi sei. Il Fondo è riservato a under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose e persone con disabilità grave: un contratto atipico, da solo, non basta. Se rientri, la garanzia pubblica copre la banca senza coinvolgere il patrimonio di un familiare, e le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative. Se non rientri, resta il garante o un cointestatario. ### Mutuo cointestato in caso di separazione o divorzio: guida pratica 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cointestato-separazione-divorzio-cosa-fare Aggiornato: 2026-09-29 In caso di separazione, il mutuo cointestato non si estingue né si modifica automaticamente: entrambi i coniugi restano debitori solidali verso la banca. Le soluzioni principali nel 2026 sono: 1) Vendita dell'immobile ed estinzione del debito; 2) Accollo liberatorio (un coniuge subentra nel mutuo con il consenso espresso e discrezionale della banca, art. 1273 c.c.); 3) Sostituzione del mutuo con nuovo contratto a nome singolo (la surroga art. 120-quater TUB non consente di modificare i cointestatari). I trasferimenti immobiliari in esecuzione degli accordi di separazione sono esenti da imposte di registro, ipotecaria e catastale (art. 19 L. 74/1987). La Riforma Cartabia permette di definire questi accordi in un unico procedimento di separazione e divorzio. Punti chiave: - La banca non è vincolata dalla sentenza di separazione: per lei i debitori restano due. - L'accollo liberatorio richiede il consenso espresso della banca (beneficio della liberazione). - L'assegnazione della casa (art. 337-sexies) non libera il coniuge non assegnatario dal mutuo. - Se nell'accordo di separazione uno dei due si impegna a pagare il mutuo fino alla fine come parte della divisione dei beni, l'impegno di norma resta valido anche dopo il divorzio: è un contratto fra i due (art. 1372 c.c.), e la banca non ne è vincolata. Se invece la rata è il modo di versare il mantenimento, il giudice può rivederla. - La Riforma Cartabia velocizza il passaggio da cointestazione a intestazione singola. Domande frequenti: - D: La banca può obbligarmi a pagare se il mio ex coniuge è l'assegnatario della casa? R: Sì. La banca è un terzo estraneo alla separazione. Se il mutuo è cointestato, vige la solidarietà passiva (art. 1292 c.c.): la banca può chiedere il 100% della rata a chiunque dei due, a prescindere da chi vive nell'immobile. - D: Cos'è l'accollo del mutuo in sede di separazione? R: È l'accordo con cui un coniuge si assume l'intera quota del debito dell'altro. Affinché il coniuge uscente sia protetto, l'accollo deve essere 'liberatorio': la banca deve dichiarare formalmente di liberare il coniuge che cede la sua quota. - D: Cosa succede se la banca nega l'accollo liberatorio? R: Se la banca ritiene il reddito del coniuge superstite insufficiente, può negare la liberazione. In questo caso si resta coobbligati. Le strade che restano sono la sostituzione del mutuo con un nuovo finanziamento intestato a uno solo, se il suo reddito basta, oppure la vendita dell'immobile: la surroga non serve, perché non cambia gli intestatari. - D: Chi detrae gli interessi passivi dopo la separazione? R: Può detrarre gli interessi il coniuge che è effettivamente intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile. Se il mutuo resta cointestato ma solo uno paga le rate, quest'ultimo può detrarre la sua quota (50%), salvo che l'altro sia a suo carico. - D: La Riforma Cartabia ha cambiato la gestione dei mutui? R: Indirettamente sì. Consentendo il cumulo delle domande di separazione e divorzio, permette di regolare definitivamente i rapporti patrimoniali (incluso l'accollo o la vendita della casa) in tempi molto più brevi rispetto al passato. ### Mutuo cointestato: come funziona, chi paga e cosa succede in caso di separazione (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cointestato-come-funziona Aggiornato: 2026-10-13 Il mutuo cointestato è un finanziamento intestato a due o più persone (coniugi, conviventi, genitori-figli, fratelli) che rispondono in solido del debito: la banca può richiedere l'intera rata a ciascun cointestatario, indipendentemente dalla quota di proprietà. Conviene perché di solito la banca somma i redditi (la prassi è una rata del 33% del netto; fra fratelli o amici alcune banche ne contano uno solo) e la detrazione del 19% sugli interessi si divide pro-quota. In caso di separazione, morte o disaccordo la soluzione più comune è l'accollo mutuo (uno solo si assume il debito) o un mutuo nuovo a nome di chi resta che estingue quello vecchio. Punti chiave: - Mutuo cointestato = 2+ intestatari solidalmente responsabili dell'intero debito. - La banca può chiedere l'intera rata a un solo cointestatario (solidarietà passiva, art. 1292 c.c.). - Di solito i redditi si sommano: la prassi è una rata del 33% del netto complessivo, con un tetto che cambia da banca a banca. - Detrazione 19% interessi si divide pro-quota (di norma 50/50 tra coniugi). - Cointestazione mutuo ≠ cointestazione immobile: si può avere l'una senza l'altra. - In caso di separazione: accollo, mutuo nuovo a nome di chi resta o vendita con estinzione. - In caso di morte: gli eredi subentrano nel debito pro-quota, salvo assicurazione vita. Domande frequenti: - D: Cosa significa mutuo cointestato? R: Un mutuo cointestato è un finanziamento ipotecario intestato a due o più persone (tipicamente coniugi o conviventi, ma anche genitori-figli o fratelli). Tutti i cointestatari firmano il contratto e diventano obbligati in solido: la banca può richiedere l'intera rata a ciascuno di loro, indipendentemente dalla quota di proprietà dell'immobile. La cointestazione riguarda il debito, non necessariamente la proprietà. - D: Chi paga il mutuo cointestato? R: Formalmente rispondono tutti i cointestatari in solido: la banca può chiedere il 100% della rata a uno solo di loro (art. 1292 codice civile). Nella pratica quotidiana la rata viene addebitata su un conto (spesso cointestato) e ripartita secondo accordi interni. In caso di inadempienza, chi paga per intero ha diritto di regresso verso gli altri per la loro quota (art. 1299 c.c.). - D: Come si divide la detrazione degli interessi in un mutuo cointestato? R: La detrazione del 19% sugli interessi passivi (fino a 4.000 €/anno di interessi complessivi per prima casa, art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) si divide in base alla quota di intestazione del mutuo, non alla quota di proprietà; per detrarre, però, bisogna essere anche proprietari della casa. Coniugi cointestatari al 50% detraggono ciascuno il 19% sulla propria metà. Se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo, se paga tutta la spesa, può detrarre il 100% degli interessi, ma solo se il coniuge a carico è anche proprietario della casa: altrimenti la sua quota non la detrae nessuno. - D: Cosa succede al mutuo cointestato in caso di separazione o divorzio? R: La separazione tra coniugi non modifica automaticamente il mutuo: entrambi restano obbligati verso la banca. Le soluzioni tipiche sono tre: (1) accollo mutuo, uno dei due si assume l'intero debito con liberazione dell'altro (serve consenso della banca); (2) mutuo di sostituzione: chi resta chiede a suo nome un mutuo nuovo, anche in un'altra banca, che estingue quello cointestato (la surroga non basta, perché lascia gli stessi intestatari); (3) vendita dell'immobile ed estinzione del mutuo. Senza accordo, entrambi restano solidalmente obbligati. - D: Cosa succede al mutuo cointestato in caso di morte di un intestatario? R: Se uno dei cointestatari muore, gli eredi subentrano nella sua posizione: il suo debito verso la banca, che è l'intero e non la sua metà, si divide fra loro, ciascuno per la sua quota ereditaria, se il contratto non dice diversamente (art. 1295 c.c.); con l'accettazione con beneficio d'inventario rispondono solo fino al valore dei beni ricevuti (art. 490 c.c.). Il cointestatario superstite resta comunque obbligato per intero verso la banca. Se il defunto aveva sottoscritto una polizza vita a copertura del mutuo, l'assicurazione estingue la sua quota di debito: per questo è fortemente raccomandata. - D: Chi può cointestare un mutuo? R: La legge non pone limiti di parentela: possono cointestare un mutuo coniugi, conviventi more uxorio, genitori e figli, fratelli, amici o soci. Le banche però possono porli: alcune ammettono il mutuo cointestato solo fra coniugi, conviventi, fidanzati, genitori e figli. La banca valuta i requisiti di ciascun cointestatario (reddito, età, storia creditizia) e di solito somma i redditi ai fini della rata sostenibile. Un numero massimo di cointestatari la legge non lo fissa: lo decide ogni banca. Attenzione: la cointestazione mutuo non implica automaticamente la cointestazione dell'immobile, sono atti giuridici distinti. - D: Il mutuo cointestato conviene rispetto a uno singolo? R: Sì, in genere conviene quando l'obiettivo è aumentare la capacità di indebitamento: se la banca somma i due redditi si può accedere a un importo maggiore; il mutuo fino al 100% del prezzo richiede invece una garanzia in più, come il Fondo Garanzia Prima Casa, riservato per legge solo ad alcune categorie, e lo decide la banca. Inoltre la detrazione fiscale si distribuisce e la banca considera il rischio ripartito. Lo svantaggio principale è la solidarietà passiva: se un cointestatario non paga, la banca chiede il 100% all'altro. - D: Si può cointestare un mutuo senza essere sposati? R: Sì, la cointestazione è possibile anche tra conviventi, partner di unione civile o persone non legate da alcun vincolo. La legge non richiede legami familiari; alcune banche ammettono il mutuo cointestato solo fra coppie, genitori e figli. La banca valuta comunque la stabilità reddituale e la solvibilità di ciascun intestatario. Per coppie non sposate è consigliabile regolare per iscritto (scrittura privata o patto di convivenza) le quote di partecipazione alle rate e i diritti in caso di separazione, per evitare contenziosi futuri. ### Mutuo per cohousing e coabitazione solidale: guida all'acquisto in comune URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cohousing-coabitazione-solidale-come-funziona Aggiornato: 2026-10-13 Il mutuo per cohousing permette l'acquisto in comunione ordinaria (Artt. 1100-1116 c.c.). Quanti cointestatari accettare lo decide ogni banca (la legge non fissa un numero), e non tutte ammettono persone senza legami di famiglia; ognuno risponde in solido dell'intera rata (Art. 1292 c.c.). Le quote si presumono uguali (Art. 1101 c.c.) salvo diversa determinazione nell'atto notarile, dove vanno precisati millesimi e regolamento d'uso. Non esiste prelazione legale ex Art. 732 c.c. (valida solo per coeredi): il recesso di un socio richiede la vendita della quota e la rinegoziazione del mutuo (accollo o subentro). Punti chiave: - L'acquisto in cohousing avviene in comunione ordinaria: le quote sono uguali (Art. 1101 c.c.) se non specificato diversamente. - Le quote millesimali e il regolamento d'uso vanno definiti con precisione nell'atto notarile. - Quanti cointestatari accettare lo decide ogni banca, e non tutte ammettono persone senza legami di famiglia; ognuno risponde in solido dell'intero debito (Art. 1292 c.c.). - Agevolazioni prima casa: si applicano pro-quota solo ai singoli cointestatari aventi diritto. - Diritto di prelazione: NON è automatico (l'Art. 732 c.c. riguarda solo i coeredi), va pattuito nel contratto. - Legge 'Dopo di Noi': esenzione imposta successione/donazione per trust e vincoli di destinazione (Art. 2645-ter c.c.). Domande frequenti: - D: Quante persone possono cointestare un mutuo per cohousing? R: La legge non fissa un numero massimo: lo decide ogni banca con le sue regole, e va chiesto prima di impegnarsi con il venditore. Più sono gli intestatari, più la pratica si complica, perché la banca valuta reddito, età e storia creditizia di ciascuno. Un gruppo numeroso può valutare anche una cooperativa edilizia o una società. - D: Dobbiamo essere parenti per chiedere il mutuo insieme? R: La legge non lo chiede, ma le banche possono farlo: alcune ammettono il mutuo cointestato solo fra coniugi, conviventi, fidanzati, genitori e figli, e con amici o persone senza legami di famiglia non procedono, o solo a certe condizioni. Prima di impegnarvi con il venditore chiedete alla banca se accetta un gruppo come il vostro. - D: Come funzionano le agevolazioni 'prima casa' in caso di più acquirenti? R: Le agevolazioni (imposta di registro al 2% o IVA al 4%) si applicano 'pro-quota'. Se solo uno dei 4 cointestatari ha i requisiti, lo sconto fiscale varrà solo per il suo 25% di proprietà, mentre gli altri pagheranno le imposte ordinarie sulla propria quota. - D: Cosa succede se un cointestatario smette di pagare la sua parte? R: Vige la solidarietà passiva (Art. 1292 c.c.): ogni firmatario è responsabile per l'intera rata. Se uno è inadempiente, la banca può esigere il 100% da chiunque degli altri, che dovranno poi rivalersi internamente sul moroso. - D: Esiste il diritto di prelazione in caso di vendita di una quota? R: No. Nella comunione ordinaria non opera la prelazione legale prevista dall'Art. 732 c.c. (riservata ai coeredi). Se il gruppo vuole impedire l'ingresso di estranei, deve inserire una clausola di prelazione convenzionale nell'atto notarile. - D: Si può vendere la propria quota di casa separatamente? R: Sì, l'art. 1103 c.c. lo consente. Tuttavia, senza un regolamento che ne disciplini le modalità, la vendita di una quota millesimale di un immobile indiviso è commercialmente difficile. - D: La Legge Dopo di Noi offre vantaggi per il mutuo? R: Sì, la Legge 112/2016 prevede esenzioni dall'imposta di successione e donazione per beni conferiti in trust o gravati da vincoli di destinazione. Questo rafforza la garanzia patrimoniale del progetto di cohousing per disabili. - D: Come si dividono le detrazioni degli interessi passivi? R: Ciascun cointestatario detrae il 19% degli interessi passivi in proporzione alla propria quota di mutuo, entro il tetto massimo individuale calcolato pro-quota sui 4.000 € complessivi. ### Mutuo per casa prefabbricata in legno: banche e requisiti 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-casa-prefabbricata-legno-banche Aggiornato: 2026-10-06 Per costruire una casa prefabbricata in legno serve un mutuo per costruzione, che la banca eroga a stato avanzamento lavori (SAL). Non tutte le banche lo concedono e, secondo il sito del protocollo S.A.L.E. (Sistema Affidabilità Legno Edilizia), molti istituti di credito chiedono che il costruttore sia certificato. Lo stesso sito pubblica l'elenco degli istituti che riconoscono il protocollo: alcune banche nazionali, un gruppo di BCC e una società di leasing. Tassi e importi vanno chiesti alla banca. Il Fondo Consap prima casa non garantisce i mutui per costruire. Con una classe energetica alta, alcune banche hanno mutui green dedicati. Punti chiave: - Per costruire una casa prefabbricata in legno serve un mutuo per costruzione: la banca lo eroga a stato avanzamento lavori (SAL), a tranche, man mano che il cantiere avanza. - S.A.L.E. (Sistema Affidabilità Legno Edilizia) è un protocollo privato che qualifica il costruttore, non la singola casa: per il sito del protocollo molti istituti di credito lo chiedono come condizione rilevante. - Il sito del protocollo pubblica l'elenco degli istituti che lo riconoscono per mutui e polizze: alcune banche nazionali, un gruppo di BCC e una società di leasing. Tassi e importi vanno chiesti alla banca. - Il Fondo Consap prima casa non garantisce i mutui per costruire: copre solo l'acquisto, anche con lavori di efficienza energetica. - Con una classe energetica alta alcune banche hanno mutui green dedicati: lo sconto sul tasso, se c'è, è scritto sul foglio informativo. Domande frequenti: - D: Tutte le banche finanziano le case prefabbricate in legno? R: No, non tutte. La pagina delle convenzioni del protocollo S.A.L.E. elenca gli istituti che lo riconoscono per mutui e polizze dedicati alle costruzioni in legno: alcune banche nazionali, un gruppo di BCC e una società di leasing. Tassi, importi e percentuali non sono pubblicati lì: vanno chiesti alla banca e letti sul foglio informativo. - D: Cos'è il certificato S.A.L.E. per il mutuo? R: S.A.L.E., Sistema Affidabilità Legno Edilizia, è un protocollo privato che identifica i costruttori in legno che rispettano la normativa e lavorano con metodi controllati: riguarda l'azienda, non la singola casa, con una visita ispettiva iniziale e controlli ogni anno. Per il sito del protocollo molti istituti di credito lo chiedono come condizione rilevante per valutare il mutuo. - D: Si può ottenere un mutuo 100% per una casa in legno? R: Per costruirla, di norma no. Il Fondo Consap prima casa, con cui la banca può arrivare al 100% del prezzo, garantisce solo i mutui per comprare una casa (anche con lavori di efficienza energetica o con l'accollo del mutuo del costruttore), non quelli per costruirla, ed è riservato alle categorie di legge. Se invece compri una casa in legno già costruita, è un acquisto come gli altri, e il Fondo può valere. In un mutuo per costruzione la quota finanziata, e il valore su cui si calcola, cambiano da banca a banca. - D: Quali sono i tempi di erogazione di un mutuo SAL per legno? R: I tempi sono più rapidi rispetto all'edilizia tradizionale perché la casa in legno si monta in poche settimane. Una volta completata la platea (fondamenta), la banca eroga la prima tranche SAL; la seconda avviene al grezzo avanzato (tetto e infissi) e la terza al collaudo finale. - D: Serve un'assicurazione specifica per il mutuo casa in legno? R: La banca chiede la polizza incendio e scoppio sulla casa ipotecata per tutta la durata del mutuo, come per ogni immobile. In più, chi compra da un costruttore una casa da costruire ha diritto per legge alla polizza decennale postuma, che copre per dieci anni i danni materiali e diretti all'immobile (art. 4 D.Lgs. 122/2005). Il protocollo S.A.L.E. ha convenzioni anche con alcune compagnie di assicurazione. ### Mutuo cambio casa: come cambiare casa con un mutuo in corso URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cambio-casa-come-funziona-vendo-e-compro Aggiornato: 2026-10-06 Per cambiare casa con un mutuo ancora aperto le strade sono quattro: estinguere il vecchio mutuo al rogito di vendita e farne uno nuovo; sostituirlo con un mutuo nuovo di importo maggiore; farlo accollare a chi compra; oppure, se compri prima di vendere, un mutuo ponte. Estinguere un mutuo per comprare o ristrutturare casa non costa penali, se l'hai firmato dal 2 febbraio 2007 per comprare la prima casa o dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 120-ter TUB). Se la vecchia casa l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa, puoi averle anche sulla nuova comprando prima e vendendo la vecchia entro due anni; se ricompri entro un anno dalla vendita hai un credito d'imposta pari all'imposta pagata sul primo acquisto, ma non oltre quella dovuta sul nuovo (art. 7 L. 448/1998). Punti chiave: - Quattro strade concrete: estinzione al rogito più nuovo mutuo, sostituzione, accollo oppure, se compri prima di vendere, mutuo ponte. - Se compri prima di vendere e la vecchia l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa, le puoi avere anche sulla nuova vendendo la vecchia entro due anni (L. 207/2024): l'impegno va scritto nell'atto. - Credito d'imposta prima casa (art. 7 L. 448/1998): se ricompri entro 12 mesi recuperi l'imposta di registro (o l'IVA) pagata sulla vecchia, fino all'imposta dovuta sulla nuova. - Accollo libera capitale ma serve consenso della banca (accollo liberatorio) — spesso rifiutato per profili di rischio diversi. - Sostituzione con importo maggiore è la scelta più comune: chiudi il vecchio, apri il nuovo, unico atto notarile. - Attenzione ai tempi: rogito vendita e rogito acquisto nello stesso giorno riducono il rischio finanziario ma richiedono coordinamento notarile. - Chiudere il vecchio mutuo non costa penali, se l'hai firmato dal 2 febbraio 2007 per comprare la prima casa o dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 120-ter TUB), e la cancellazione dell'ipoteca è gratuita (art. 40-bis TUB); istruttoria, perizia e notaio del nuovo mutuo dipendono da banca e notaio: fatteli scrivere prima di firmare. Domande frequenti: - D: Posso vendere una casa con mutuo ancora aperto? R: Sì. La vendita è pienamente possibile: al rogito il notaio salda il capitale residuo del mutuo con il prezzo della vendita, la banca rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca e la casa passa all'acquirente libera da vincoli. Il processo si chiama estinzione contestuale al rogito. In alternativa l'acquirente può accollarsi il mutuo (con consenso banca) oppure accendere un proprio mutuo per pagarti. - D: Posso comprare la casa nuova prima di vendere la vecchia? R: Sì. Per pagarla puoi usare un mutuo ponte, che anticipa il prezzo della vendita, oppure un mutuo sulla casa nuova se il reddito regge due rate. Per le imposte, se la vecchia l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa, puoi averle anche sulla nuova a patto di venderla entro due anni, con l'impegno scritto nell'atto; altrimenti paghi le imposte in più, gli interessi e una sanzione del 30%. - D: Quanto costa cambiare casa con mutuo in corso? R: Chiudere il vecchio mutuo non costa penali, se l'avevi firmato dal 2 febbraio 2007 per comprare la prima casa, o dal 3 aprile 2007 per gli altri acquisti di casa e per le ristrutturazioni (art. 120-ter TUB), e la banca cancella l'ipoteca senza oneri per te (art. 40-bis TUB). Paghi invece le spese del nuovo mutuo (istruttoria, perizia, notaio, imposta sostitutiva dello 0,25% se è prima casa) e il notaio della compravendita, oltre alle imposte sull'acquisto. Più sopra, nella sezione su tempi e costi, trovi le voci una per una, con l'imposta sostitutiva calcolata su un mutuo da 150.000 €. - D: Come funziona il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa? R: L'art. 7 L. 448/1998 riconosce un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o IVA) pagata sull'acquisto della prima casa venduta, ma non oltre l'imposta dovuta sul nuovo acquisto, se ricompri un'altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita. Il credito si porta in detrazione dall'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto (o si usa in compensazione F24 codice 6602). Va richiesto in atto notarile con dichiarazione espressa e allegata la copia dell'atto di vendita. Vale a qualsiasi età (le esenzioni under 36 dell'art. 64 D.L. 73/2021 sono scadute: valevano per gli atti fino al 2023, fino al 2024 solo con preliminare registrato entro il 2023). - D: Meglio vendere prima o comprare prima quando cambio casa? R: Vendere prima elimina il rischio finanziario ma ti espone al rischio di restare senza casa e affittare temporaneamente. Comprare prima ti dà continuità abitativa ma richiede liquidità (mutuo ponte o doppia rata temporanea). La soluzione più sicura nel 2026 è il rogito simultaneo: stesso giorno, stesso notaio, atto di vendita e atto di acquisto in sequenza — il prezzo di vendita finanzia l'acquisto e chiude il vecchio mutuo. Richiede coordinamento tra le due parti e con la banca. - D: Se accollo il mutuo all'acquirente della vecchia casa, sono definitivamente libero? R: Solo se la banca approva un accollo liberatorio (art. 1273 c.c.), che libera il venditore da ogni obbligo. Se invece la banca accetta solo l'accollo cumulativo, resti coobbligato in solido: se l'acquirente non paga, la banca può rivalersi su di te. La banca non è obbligata a liberarti: decide dopo aver valutato chi si accolla il mutuo (reddito, rate già in corso, affidabilità) come farebbe per un mutuo nuovo. Se non ti libera, è più pulita l'estinzione al rogito. ### Mutuo BCC: come funziona, condizioni, requisiti e differenze con le banche tradizionali (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-bcc-come-funziona-condizioni Aggiornato: 2026-10-13 Il mutuo BCC è un finanziamento ipotecario erogato dalle Banche di Credito Cooperativo (oggi riunite nei gruppi Iccrea Banca e Cassa Centrale Banca), istituti cooperativi radicati sul territorio locale. Rispetto a una banca commerciale richiede spesso il legame territoriale (residenza o acquisto immobile nel Comune di competenza) e talvolta l'ingresso come socio. In cambio offre condizioni personalizzate, da leggere nel foglio informativo di ogni BCC, e istruttoria più flessibile su profili non standard (partite IVA, redditi variabili, prima casa in piccoli Comuni). Nel 2026 resta una delle opzioni da valutare per chi acquista casa in aree extra-metropolitane. Punti chiave: - Le BCC sono banche cooperative locali riunite nei gruppi Iccrea e Cassa Centrale Banca. - Richiedono spesso legame territoriale (residenza o immobile nel Comune di competenza). - Diventare socio non è sempre obbligatorio e può dare accesso a condizioni migliori; il valore della quota lo fissano lo statuto e le delibere di ogni BCC. - Spread e spese cambiano da una BCC all'altra e non sempre sono i più bassi del mercato: si leggono nel foglio informativo di ciascuna. - Istruttoria più flessibile su partite IVA, redditi misti e immobili in piccoli Comuni. - LTV: 80% standard, fino al 100% con il Fondo Consap se la banca lo concede, solo per le categorie di legge (non soltanto gli under 36). - Convengono soprattutto per prima casa in aree extra-metropolitane e profili non standard. Domande frequenti: - D: Cos'è il mutuo BCC e chi può richiederlo? R: Il mutuo BCC è un finanziamento ipotecario erogato da una Banca di Credito Cooperativo, banca locale di natura cooperativa. Può richiederlo chiunque abbia residenza, lavoro o intenda acquistare un immobile nella zona di competenza della BCC (definita statutariamente per Comune o area). Non serve essere già soci per fare domanda, ma diventare socio può dare accesso a condizioni riservate; il valore della quota lo fissano lo statuto e le delibere di ogni BCC. - D: Bisogna essere soci della BCC per ottenere il mutuo? R: No, non è obbligatorio essere soci per richiedere un mutuo BCC. Alcune BCC riservano ai soci condizioni migliori su spread o spese: dipende dalla singola banca e va verificato nel suo foglio informativo. Per legge ogni azione ha un valore nominale fra 25 e 500 € (art. 33 c. 4 TUB); quante sottoscriverne e l'eventuale sovrapprezzo li fissano lo statuto e le delibere di ogni BCC, e in caso di recesso il rimborso può essere limitato (art. 28 c. 2-ter TUB). - D: Quanto costa un mutuo BCC nel 2026? R: Dipende dalla singola BCC: spread, spese di istruttoria e costo della perizia sono scritti nel suo foglio informativo e nel prospetto personalizzato (PIES) che la banca ti consegna. Come riferimento di mercato, valido per tutte le banche e non come condizione delle BCC, oggi il TAN fisso stimato a 25 anni è 3,81% (IRS a 25 anni più spread medio stimato, rilevazione del 13 ottobre 2026) e il TAN variabile stimato è 3,13% (Euribor 3 mesi più spread medio stimato). - D: Qual è la differenza tra BCC e banche tradizionali per un mutuo? R: Le BCC valutano più caso per caso: privilegiano il rapporto personale, accettano meglio profili con redditi variabili, partite IVA e immobili in piccoli Comuni. Le banche commerciali hanno processi più standardizzati, tempi più veloci sulla delibera e spesso spread leggermente più bassi ma criteri di accesso più rigidi. - D: Le BCC concedono mutui al 100%? R: Di norma le BCC, come le altre banche, finanziano fino all'80% del valore dell'immobile. Fino al 100% si arriva con il Fondo di garanzia prima casa (Consap), se la banca lo concede e solo per le categorie di legge: giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36, famiglie numerose entro i limiti ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi. In casi selezionati la banca può accettare un'altra garanzia integrativa, come una polizza fideiussoria. La flessibilità sulla soglia LTV dipende dalla singola BCC e dal profilo del richiedente. - D: Quali BCC offrono i mutui migliori? R: Le condizioni variano da BCC a BCC, anche all'interno dei due gruppi (Iccrea Banca e Cassa Centrale Banca), e ciascuna le scrive nel proprio foglio informativo. Il modo più efficace per confrontare è mettere le offerte delle BCC della tua zona accanto a quelle delle banche commerciali, a parità di importo, durata e tipo di tasso. ### Mutuo agrario acquisto terreno e fabbricato rurale: guida 2026 (Art. 43-44 TUB) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-agrario-acquisto-terreno-fabbricato-rurale-tub Aggiornato: 2026-10-16 Il mutuo agrario (artt. 43 e 44 TUB) finanzia le attività agricole e zootecniche e quelle connesse, compreso l'acquisto di terreni e fabbricati rurali. Il TUB non fissa durate: le decide la banca. I finanziamenti a breve e medio termine hanno per legge un privilegio su frutti, prodotti e beni comprati con il prestito (art. 44); con l'ipoteca valgono le regole del credito fondiario. Coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola, per comprare terreni agricoli, pagano registro e ipotecaria fisse da 200 € e catastale all'1% (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009). Punti chiave: - Il mutuo agrario è regolato dagli artt. 43 e 44 del TUB (D.Lgs. 385/93); l'art. 45 è stato abrogato dal D.Lgs. 303/2006. - Il TUB non fissa durate: le decide la banca in base allo scopo, di solito più brevi per la gestione e più lunghe per gli investimenti. - Privilegio legale (art. 44 TUB) per i finanziamenti a breve e medio termine: frutti pendenti e prodotti, più bestiame, macchine e altri beni comprati con il finanziamento. - Agevolazioni PPC (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009): per coltivatori diretti e IAP iscritti alla gestione previdenziale, registro e ipotecaria fisse da 200 €, catastale all'1%, niente bollo. - Requisiti IAP 2026: almeno il 50% del tempo di lavoro complessivo e almeno il 50% del reddito globale da lavoro (entrambi ridotti al 25% nelle zone svantaggiate). - Prelazione agraria (L. 590/1965 e L. 817/1971): prima l'affittuario coltivatore diretto, poi il confinante con la stessa qualifica o IAP; senza notifica può riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione. Domande frequenti: - D: Qual è la differenza tra mutuo di conduzione e di miglioramento? R: Il finanziamento di conduzione paga la gestione dell'anno, come sementi, concimi e salari. Quello di miglioramento paga investimenti come l'acquisto di terreni, stalle o fabbricati rurali. Il TUB non fissa durate: le decide la banca, di solito più brevi per la conduzione e più lunghe per gli investimenti. - D: Cos'è il privilegio agrario dell'Art. 44 TUB? R: È una garanzia che la legge dà alla banca per i finanziamenti agrari a breve e medio termine. Riguarda i frutti pendenti e i prodotti dell'azienda, il bestiame, le macchine e gli altri beni comprati con il finanziamento, e i crediti dalla loro vendita. Si colloca subito dopo i crediti per le imposte sui redditi immobiliari. - D: I giovani under 41 hanno vantaggi particolari? R: Sì. Con Generazione Terra, ISMEA finanzia fino al 100% del prezzo di acquisto del terreno ai giovani fino a 41 anni, con rate fino a 30 anni; l'edizione 2026 ha raccolto le domande dal 22 aprile al 19 giugno. I bandi regionali dello sviluppo rurale (CSR 2023-2027) possono prevedere altri aiuti. - D: Chi non è coltivatore diretto né IAP ha le agevolazioni PPC? R: No. Le imposte ridotte valgono per coltivatori diretti e IAP iscritti alla gestione previdenziale agricola (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009). Fa eccezione chi ha meno di quarant'anni e dichiara nell'atto che si iscriverà entro ventiquattro mesi (comma 4-ter). Gli altri pagano le imposte ordinarie sui terreni agricoli. ### Mutuo per rustico o fabbricato collabente: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-rustico-fabbricato-collabente Aggiornato: 2026-10-05 Le banche possono concedere un mutuo per l'acquisto di un rustico o fabbricato collabente (categoria catastale F/2) da ristrutturare, ma si tratta di un prodotto complesso: il perito bancario valuta l'immobile 'a finire' (valore post-ristrutturazione), l'LTV è tipicamente del 60-70% su quel valore, e l'erogazione avviene a SAL come per la costruzione. Con la Risposta AdE n. 108/2026 del 26 maggio 2026, anche i fabbricati collabenti danno diritto alle agevolazioni prima casa, purché l'immobile sia trasformato in abitazione entro tre anni dal rogito. Punti chiave: - I fabbricati collabenti (categoria catastale F/2) sono ruderi privi di rendita: le banche li finanziano solo valutando il 'valore a finire' post-ristrutturazione, non quello attuale — che è spesso prossimo a zero. - L'LTV bancario si applica al valore post-ristrutturazione: con un collabente che varrà 200.000 € a fine lavori e un acquisto da 60.000 €, la banca può erogare fino a 140.000 € (70% × 200.000 €) coprendo acquisto + ristrutturazione. - Con la Risposta AdE n. 108/2026 (26 maggio 2026) le agevolazioni prima casa si applicano anche ai fabbricati collabenti F/2, con imposta di registro al 2% da privato o IVA 4% da costruttore, a condizione che l'immobile diventi abitazione entro 3 anni dal rogito. - L'erogazione avviene per SAL (Stato Avanzamento Lavori): quota acquisto al rogito, poi quote successive su presentazione di perizie di avanzamento. È necessario un progetto esecutivo approvato e titolo edilizio già in essere. - Il rischio di decadenza dalle agevolazioni prima casa è concreto: se l'immobile non diventa 'abitazione' (categoria A/1-A/11 escluse A/10) entro 3 anni, il Fisco revoca l'agevolazione con sanzioni e interessi. - Non tutti gli istituti finanziano i collabenti: Banca Etica, alcune BCC territoriali e Casse Rurali sono storicamente più disponibili su immobili rurali da recuperare rispetto alle banche retail nazionali. Domande frequenti: - D: Una banca può iscrivere ipoteca su un fabbricato collabente F/2? R: Sì. Il fabbricato collabente è pur sempre un bene immobile e su di esso può essere iscritta ipoteca ai sensi degli artt. 2808 e ss. del Codice Civile. La criticità è la valutazione: poiché F/2 non ha rendita catastale, il perito bancario stima il valore 'a finire' (post-ristrutturazione), applicando poi una percentuale di rischio che riduce l'importo finanziabile rispetto a un immobile già abitabile. - D: Posso ottenere le agevolazioni prima casa comprando un rudere da ristrutturare? R: Sì, dal 26 maggio 2026 (AdE Risposta n. 108/2026). L'Agenzia delle Entrate ha riconosciuto il diritto alle agevolazioni prima casa anche per i fabbricati collabenti F/2, purché l'immobile sia effettivamente recuperato e acquisiti i requisiti di 'abitazione' (categoria catastale A/1-A/11, esclusa A/10) entro tre anni dal rogito. In caso contrario si decade dal beneficio con sanzioni del 30% più interessi. - D: Qual è la differenza tra un rustico e un fabbricato collabente? R: In senso tecnico, il 'rustico' è un fabbricato rurale non ancora destinato ad uso residenziale (per esempio in cat. C/2, o F/3 se è ancora in costruzione), mentre il 'fabbricato collabente' (F/2) è un edificio in avanzato stato di degrado che non ha rendita catastale. Nella prassi bancaria entrambi richiedono una valutazione 'a finire', ma il percorso di finanziamento è simile. Ai fini fiscali la norma del 2026 riguarda espressamente la categoria F/2. - D: Quanto costa ristrutturare un rustico nel 2026? R: Secondo i dati di settore aggiornati a giugno 2026, la ristrutturazione integrale di un rustico o fabbricato collabente ha un costo indicativo di 700-2.200 €/mq, in base allo stato strutturale, all'area geografica e al livello di finitura. Per un rudere di 100 mq si stima tra 70.000 € e 220.000 €. A questi vanno aggiunti progettazione (4-8% dei lavori), pratiche edilizie e imprevisti strutturali. - D: La banca eroga tutto il mutuo al rogito o a SAL? R: Il mutuo per acquisto di un fabbricato collabente prevede quasi sempre un'erogazione mista: una prima quota (di solito il 40-50% corrispondente al prezzo di acquisto) al rogito, e le quote successive a SAL (Stato Avanzamento Lavori) su presentazione di perizie di avanzamento firmate da un tecnico abilitato. L'erogazione totale non può superare la percentuale di LTV concordata sul valore post-ristrutturazione. - D: Se i lavori non finiscono entro 3 anni, perdo le agevolazioni prima casa? R: Sì. La norma (confermata da AdE 108/2026) prevede che entro 3 anni dal rogito l'immobile debba essere 'trasformato in abitazione', ossia variato catastalmente in una categoria residenziale (A/2, A/3, ecc.) e concretamente destinato a dimora principale. Il semplice inizio dei lavori non è sufficiente. In caso di decadenza, l'AdE recupera la differenza d'imposta, applica la sanzione del 30% e gli interessi di mora. - D: Posso detrarre gli interessi del mutuo sul rustico nel 730? R: Sì, ma solo dopo che l'immobile diventa l'abitazione principale. Finché è in categoria F/2 o in ristrutturazione, non spetta la detrazione del 19% (Art. 15 TUIR). Dal momento in cui ottieni la variazione catastale e stabilisci la residenza nell'immobile, il mutuo inizia ad essere equiparato a quello per abitazione principale e gli interessi passivi diventano detraibili al 19% fino a 4.000 €/anno. ### Mutuo per liquidare gli altri eredi: comprare la quota URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-quote-coeredi-liquidazione-eredi Aggiornato: 2026-09-29 Per liquidare gli altri coeredi puoi chiedere un mutuo destinato al pagamento del conguaglio in sede di divisione ereditaria. La banca finanzia tipicamente fino all'80% del valore delle quote acquistate (non dell'intero immobile). Fiscalmente: la divisione paga imposta di registro dell'1% (art. 3 Tariffa DPR 131/1986); il conguaglio superiore al 5% della quota è tassato come vendita (art. 34 DPR 131/1986; dal 1° gennaio 2027 art. 38 del D.Lgs. 123/2025), quindi 2% agevolato prima casa oppure 9% ordinario. Detrazione 19% degli interessi passivi applicabile pro-quota sull'importo effettivamente acquistato con mutuo (art. 15 c. 1 lett. b TUIR). Punti chiave: - Il mutuo per liquidare gli altri eredi finanzia il conguaglio in sede di divisione (art. 720 c.c.). - Banche finanziano tipicamente fino all'80% del valore delle quote acquistate, non dell'intero immobile. - Divisione senza conguaglio: imposta registro 1% (art. 3 Tariffa DPR 131/1986). - Conguaglio oltre il 5% della quota: tassato come vendita (art. 34 DPR 131/1986; dal 1° gennaio 2027 art. 38 del D.Lgs. 123/2025). - Agevolazioni prima casa applicabili al conguaglio: 2% invece di 9%. - Detrazione 19% interessi passivi limitata alla quota effettivamente acquistata con mutuo. - Divisione notarile o giudiziale (art. 713 c.c.) se non c'è accordo. - D.Lgs. 139/2024: autoliquidazione anche per atti di divisione dal 2025. Domande frequenti: - D: Posso comprare la quota di mio fratello con un mutuo prima casa? R: Sì. Se hai i requisiti prima casa (residenza nel Comune entro 18 mesi, immobile non di lusso, non possiedi altra prima casa su tutto il territorio nazionale) puoi applicare l'aliquota agevolata del 2% sulla parte di conguaglio e detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo fino a un tetto annuo di 4.000 € di interessi (art. 15 c. 1 lett. b TUIR). L'agevolazione si applica anche quando l'acquisto avviene tramite divisione con conguaglio (Circolare AdE 18/E/2013). - D: Quanto mi presta la banca per liquidare gli altri eredi? R: Tipicamente fino all'80% del valore delle quote che devi acquistare, non dell'intero immobile. Esempio: casa periziata 240.000 €, tua quota già del 50% (120.000 €), devi liquidare gli altri due eredi con 120.000 €. La banca ti presta fino a 96.000 € (80% di 120k). Con il Fondo di garanzia prima casa Consap l'LTV può salire oltre l'80%: il Fondo garantisce il 50% della quota capitale (l'80% per le categorie prioritarie che rientrano nei limiti ISEE) su finanziamenti fino a 250.000 €. - D: Come si tassa la divisione ereditaria nel 2026? R: Se le quote assegnate corrispondono esattamente al diritto ereditario: imposta di registro 1% sulla massa comune (art. 3 Tariffa Parte I DPR 131/1986) più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 € + 200 €). Se c'è conguaglio superiore al 5% del valore della quota di diritto, la parte di conguaglio è tassata come compravendita (art. 34 DPR 131/1986; dal 1° gennaio 2027 art. 38 del D.Lgs. 123/2025) al 9% ordinario o 2% agevolato prima casa, con imposte ipotecaria e catastale fisse 50 € + 50 € (art. 10 c. 3 D.Lgs. 23/2011). Dal 1° gennaio 2025 vige l'autoliquidazione notarile (D.Lgs. 139/2024). - D: Cosa succede se un coerede rifiuta di vendermi la sua quota? R: Se non c'è accordo, chiunque può chiedere la divisione giudiziale (art. 713 c.c.). Il giudice, se l'immobile non è comodamente divisibile, applica l'art. 720 c.c.: lo assegna per intero al coerede titolare della quota maggiore o ai coeredi che ne facciano congiuntamente richiesta, con addebito dell'eccedenza (conguaglio) agli altri. In mancanza di tali richieste il giudice ha discrezionalità (valutando anche la residenza abituale) oppure dispone la vendita all'incanto. Il processo dura mediamente 3-5 anni; è quasi sempre preferibile una mediazione o una divisione notarile consensuale. - D: Posso detrarre gli interessi del mutuo di liquidazione? R: Sì, ma solo per la quota effettivamente acquistata con mutuo e destinata ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (art. 15 c. 1 lett. b TUIR). Detrazione 19% degli interessi passivi fino a 4.000 € annui di interessi (max 760 € di sconto IRPEF). Se il mutuo è cointestato con il coniuge in comunione dei beni, la detrazione si ripartisce al 50%. Non è cumulabile con altra detrazione per interessi su prima casa già in corso su altra abitazione principale. ### Mutuo acquisto e ristrutturazione: casa e lavori in un mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-e-ristrutturazione-come-funziona Aggiornato: 2026-10-05 Il mutuo acquisto e ristrutturazione è un finanziamento unico che copre sia il prezzo di acquisto dell'immobile sia i lavori di ristrutturazione, erogato in parte al rogito e in parte a stato avanzamento lavori (SAL). L'importo massimo è calcolato sul valore dell'immobile post-ristrutturazione (di solito 80%, fino al 100% con Fondo Consap Prima Casa). Il preventivo lavori firmato da un tecnico abilitato è obbligatorio in istruttoria e i lavori devono concludersi entro 18-24 mesi. Rispetto a due mutui separati permette di risparmiare spese di perizia e istruttoria; per la detrazione degli interessi le regole sono le stesse: 19% su massimo 4.000 € l'anno per la parte che paga l'acquisto e, se i lavori sono una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, su massimo 2.582,28 € per quella dei lavori, che si somma solo durante i lavori e nei 6 mesi dopo. Punti chiave: - È un mutuo unico che finanzia acquisto + lavori nello stesso contratto. - L'erogazione avviene in parte al rogito e in parte a SAL (2-4 tranche). - Il valore di riferimento è quello post-ristrutturazione, non attuale. - LTV standard 80%, fino al 100% con Fondo Consap Prima Casa. - Serve preventivo lavori firmato da geometra, architetto o ingegnere. - Lavori da concludere entro 18-24 mesi dal rogito, pena revoca. - Interessi detraibili al 19%: fino a 4.000 € sulla parte che paga l'acquisto, fino a 2.582,28 € su quella dei lavori (solo per una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, durante i lavori e nei 6 mesi dopo). - Rispetto a due mutui separati risparmi una perizia e un'istruttoria. Domande frequenti: - D: Come funziona il mutuo acquisto e ristrutturazione? R: È un unico contratto di mutuo ipotecario che finanzia sia l'acquisto sia i lavori. Al rogito la banca eroga la quota per l'acquisto (di solito 60-80% del totale); il resto viene erogato a Stato Avanzamento Lavori (SAL), in 2-4 tranche successive, previa verifica del tecnico o perito della banca. L'ipoteca è iscritta sul valore post-ristrutturazione stimato dalla perizia iniziale. - D: Quanto posso chiedere di mutuo acquisto e ristrutturazione? R: L'importo massimo standard è l'80% del valore post-lavori (LTV 80%). Con il Fondo di garanzia prima casa Consap puoi arrivare fino al 100% se hai meno di 36 anni o rientri nelle categorie prioritarie. Esempio: casa da acquistare 150.000 € + lavori 50.000 € = valore post-lavori 220.000 € (stimato dalla perizia). Mutuo massimo standard = 176.000 €, con Consap fino a 200.000 €. - D: Serve un preventivo lavori per il mutuo ristrutturazione? R: Sì, è obbligatorio. Devi presentare un computo metrico estimativo firmato da geometra, architetto o ingegnere abilitato, con dettaglio voce per voce (opere murarie, impianti, serramenti, finiture). Alcune banche accettano il preventivo dell'impresa se controfirmato dal tecnico. Il documento serve anche al perito per stimare il valore post-lavori. - D: Entro quanto tempo devo finire i lavori? R: Le banche impongono un termine di 18-24 mesi dalla data del rogito per completare i lavori e ricevere l'ultima tranche SAL. Se sfori il termine senza motivazione, la banca può revocare la parte non erogata e chiederti di rientrare con capitale proprio. Serve comunicare eventuali proroghe con anticipo. - D: Quali detrazioni fiscali spettano? R: Gli interessi si dividono in due parti, con una dichiarazione sostitutiva che indica quanto del mutuo paga l'acquisto e quanto i lavori. Sulla parte dell'acquisto della prima casa detrai il 19% su massimo 4.000 € l'anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) se ci vai a vivere entro un anno dall'acquisto, o entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora solo da quando ci vai a vivere. Sulla parte dei lavori detrai il 19% su massimo 2.582,28 € (art. 15, comma 1-ter TUIR), solo per una ristrutturazione edilizia con titolo del Comune, con il mutuo firmato fra 6 mesi prima e 18 mesi dopo l'inizio dei lavori e la casa abitata entro 6 mesi dalla fine; le due detrazioni si sommano solo durante i lavori e nei 6 mesi dopo. Conserva le fatture dei lavori. Le detrazioni edilizie (bonus ristrutturazione) restano separate. - D: Meglio un mutuo unico o due mutui separati? R: Nella maggior parte dei casi conviene il mutuo unico: paghi una sola perizia (250-400 €) e una sola istruttoria (0,5-1%); l'imposta sostitutiva invece è lo 0,25% dell'importo per la prima casa, quindi su due mutui per la stessa cifra totale costa uguale. Con due mutui separati (acquisto + ristrutturazione dopo) paghi perizia e istruttoria due volte e la seconda banca chiede ipoteca di secondo grado, spesso a tassi più alti. Il mutuo unico conviene meno solo se i lavori sono minimi (<20.000 €) o se hai già liquidità per i lavori. - D: Posso usare il Bonus Ristrutturazione con il mutuo? R: Sì. Il bonus ristrutturazione e l'Ecobonus (per le spese del 2026: 50% sull'abitazione principale di chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale, 36% negli altri casi; per il bonus ristrutturazione fino a 96.000 € di spesa per unità) sono cumulabili con il mutuo acquisto e ristrutturazione. Devi pagare i lavori con bonifico parlante intestato all'impresa che indichi causale, codice fiscale committente e P.IVA impresa. La detrazione si divide in 10 quote annuali uguali, a partire dall'anno in cui paghi i lavori. - D: Quali banche offrono il mutuo acquisto e ristrutturazione? R: Molte banche lo offrono, ma con condizioni molto diverse su LTV, tassi e tempi dei SAL. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. ### Mutuo per acquisto casa da privato: guida operativa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-casa-da-privato-guida Aggiornato: 2026-10-16 Quando compri da un privato senza agenzia, la pratica la coordini tu. Raccogli i documenti (atto di provenienza, planimetria conforme, APE, visure), scrivi la proposta d'acquisto con la clausola sospensiva mutuo (art. 1353 c.c.), mandi le carte alla banca e tieni i contatti con perito e notaio. Comprare senza agenzia non è di per sé un motivo per un tasso diverso: conta il tuo profilo, con LTV e durata, e la banca valuta il merito creditizio con le regole di sempre (art. 120-undecies TUB). Risparmi la provvigione dell'agenzia, che non ha una misura fissa, ma la due diligence sulla casa richiede più tempo. Punti chiave: - Comprare senza agenzia non è di per sé un motivo per un tasso diverso: la banca guarda il tuo profilo e la casa. - Sei tu a raccogliere e caricare i documenti dell'immobile: metti in conto più tempo. - Se compri con il mutuo, scrivi nella proposta la clausola sospensiva (art. 1353 c.c.: la legge non la impone) con importo, durata, scadenza e cause di non avveramento. - L'APE vale al massimo 10 anni e va allegato all'atto: se manca, le parti pagano una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 6 c. 3 D.Lgs. 192/2005). - La perizia della banca è il momento della verità: un abuso edilizio può bloccare la delibera. - Il preliminare va registrato entro 30 giorni (DPR 131/1986); contro le doppie vendite protegge la trascrizione, che richiede il notaio (art. 2645-bis c.c.). - Mutuo fino al 100% possibile con la garanzia del Fondo prima casa Consap, ma solo per le categorie di legge (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre) e sul minore fra prezzo e perizia. - La provvigione spetta solo al mediatore iscritto nel Registro delle imprese o nel REA (art. 6 L. 39/1989; art. 73 D.Lgs. 59/2010). Domande frequenti: - D: La banca applica tassi più alti se compro da privato? R: No, comprare da un privato non è di per sé un motivo per un tasso più alto. TAN e TAEG dipendono dal tuo profilo (reddito, età, stabilità del lavoro), dall'LTV e dalla durata. La banca valuta il merito creditizio con le stesse regole (art. 120-undecies TUB) e fa stimare la casa da un perito indipendente (art. 120-duodecies). I documenti dell'immobile sono gli stessi: senza agenzia li raccogli tu. - D: Posso fare il mutuo 100% se acquisto da un privato? R: Sì, se rientri nelle categorie di legge: il Fondo di garanzia prima casa Consap (art. 1 c. 48 lett. c L. 147/2013) vale anche fra privati, ma «esclusivamente» per giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e under 36 (più poche altre categorie), con un mutuo fino a 250.000 € su una casa non di lusso. Per queste quattro categorie l'ISEE fino a 40.000 € serve solo per la garanzia all'80%, con un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64 c. 3 D.L. 73/2021), e si calcola con la franchigia ordinaria sulla prima casa: quella da 91.500 € vale solo per alcune prestazioni INPS (messaggio INPS 102/2026). La banca può arrivare al 100% del minore tra prezzo e perizia: se il perito valuta meno del prezzo pattuito, il mutuo scende. Verifica prima la congruità dei prezzi nella zona OMI. - D: Cosa succede se il perito trova un abuso edilizio? R: Di solito la banca non delibera finché l'abuso non è sanato o rimosso. Senza agenzia, la trattativa va gestita direttamente col venditore. Puoi chiedere uno sconto sul prezzo, oppure inserire nel preliminare la sanatoria a suo carico come condizione sospensiva. Se avevi la clausola sospensiva mutuo e la delibera non arriva entro il termine, la proposta resta senza effetti. - D: Chi consegna i documenti alla banca se non c'è l'agenzia? R: L'acquirente. In pratica: raccogli dal venditore atto di provenienza, planimetria catastale, visura, APE e certificato di conformità impianti; li carichi sul portale della banca o li consegni al tuo consulente creditizio. Un consulente del credito (come GoMutuo) può fare da regista dell'operazione, coordinando banca, notaio e venditore senza sostituirsi al mediatore immobiliare. - D: Se il venditore ha ancora un mutuo aperto, come funziona? R: Al rogito la banca del venditore riceve un assegno circolare o un bonifico per l'estinzione anticipata del mutuo residuo. Il tuo notaio verifica che l'importo sia corretto e, se serve, trattiene la cifra in deposito. La cancellazione dell'ipoteca non avviene lo stesso giorno: estinto il debito, la banca del venditore ha 30 giorni per comunicarlo al conservatore, che la cancella d'ufficio, senza costi per il venditore (art. 40-bis TUB). Anche l'erogazione del tuo mutuo può arrivare qualche giorno dopo la firma: chiedi alla banca come paga. ### Mutuo a 40 anni: conviene davvero? Requisiti, rate e simulazione 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-40-anni-conviene-requisiti-simulazione Aggiornato: 2026-10-06 Il mutuo a 40 anni non lo offrono tutte le banche: molte si fermano a 30 anni e alcune arrivano a 40, di solito con mutuatari giovani, perché le banche chiedono che il mutuo finisca entro una certa età, che cambia da banca a banca. A parità di tasso, rispetto a un mutuo a 30 anni la rata scende di circa il 13% ma gli interessi totali crescono di circa il 40% (calcolo sul tasso fisso stimato di oggi). Conviene se serve una rata più sostenibile oggi e si prevede di surrogare o estinguere anticipatamente entro 10-15 anni. Punti chiave: - A parità di tasso, il mutuo a 40 anni riduce la rata di circa il 13% rispetto a 30 anni. - Costa circa il 40% in più di interessi totali sull'intera durata. - Le banche chiedono che il mutuo finisca entro una certa età, che cambia da banca a banca: per questo il quarantennale va di solito ai più giovani. - Ideale per giovani con reddito in crescita che vogliono massimizzare la sostenibilità iniziale. - Le regole del Fondo Consap non fissano una durata massima: se la banca concede 40 anni, la garanzia copre tutta la durata e, per le categorie di legge, la banca può finanziare fino al 100%. - Conviene se si pianifica surroga o estinzione anticipata entro 10-15 anni. Domande frequenti: - D: Quali banche fanno mutui a 40 anni? R: Non tutte: nelle politiche di credito che vediamo la maggior parte delle banche si ferma a 30 anni, ma alcune, anche fra le grandi, arrivano a 40, di solito per chi è giovane. Chi lo concede, per quali età e a quali condizioni cambia da banca a banca e va letto sul foglio informativo del prodotto: per questo conviene confrontare più offerte prima di scegliere. - D: Chi può chiedere un mutuo a 40 anni? R: Di solito le banche chiedono che il mutuo finisca entro una certa età, che cambia da banca a banca: con 40 anni di durata, quindi, serve essere giovani al momento della richiesta. Il mutuo a 40 anni è pensato soprattutto per chi compra giovane la prima casa. Chi rientra nelle categorie di legge del Fondo Consap, di cui gli under 36 sono solo una, può chiedere anche la garanzia pubblica: con quella la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, ma non è obbligata. - D: Quanto si risparmia sulla rata con un mutuo a 40 anni invece di 30? R: Su 200.000 € al tasso fisso stimato di oggi (3,72%, stesso tasso per le due durate) la rata a 30 anni è circa 923 €, mentre a 40 anni scende a circa 801 €: risparmio di 121 € al mese (−13%). Il costo totale degli interessi però passa da circa 132.219 € a 184.667 €: 52.448 € in più (+40%) sulla vita del mutuo. - D: Quanto costa in più un mutuo a 40 anni? R: In termini di interessi totali, un mutuo a 40 anni costa circa il 40% in più rispetto a uno a 30 anni, a parità di tasso e capitale (calcolo sul tasso fisso stimato di oggi, 3,72%). Con tassi più alti la differenza in euro cresce ancora. Va comunque contestualizzato con l'inflazione e con la possibilità di surrogare o estinguere anticipatamente. - D: Esiste il mutuo Consap a 40 anni? R: Non come regola: né la legge del Fondo né il decreto del 2014 fissano una durata massima, e la garanzia vale per tutta la durata del mutuo. Se una banca concede 40 anni anche con la garanzia Consap, si può fare; molte però si fermano a 30. Gli articoli che nel 2026 hanno presentato come già in vigore una garanzia estesa a 40 anni non citano un atto ufficiale, e una regola così non risulta. Di mutui garantiti a 40 o 50 anni ha parlato il presidente di Consap l'11 settembre 2026, ma come proposta per la prossima legge di bilancio, non come norma in vigore. - D: Il mutuo a 40 anni conviene? R: Conviene se hai bisogno di una rata sostenibile oggi (es. reddito iniziale basso ma in crescita) e prevedi di surrogare o estinguere anticipatamente entro 10-15 anni. Non conviene se hai già stabilità reddituale e puoi permetterti una rata a 25-30 anni: risparmi decine di migliaia di euro in interessi. ### Moratoria mutuo ABI 2026: cos'è, chi può chiederla e alternative URL: https://blog.gomutuo.it/blog/moratoria-mutuo-abi-cos-e-come-funziona Aggiornato: 2026-07-01 Nel 2026 la 'moratoria ABI' come piano di sospensione rate per le famiglie non è più uno strumento attivo autonomo: l'Accordo per il Credito ABI ha esaurito la fase estesa alle persone fisiche e resta operativo principalmente per le PMI e le imprese (Accordo Credito 2019 e successive proroghe). Per le famiglie titolari di mutuo prima casa lo strumento pubblico di riferimento è il Fondo Gasparrini (art. 2 D.M. 132/2010), che consente la sospensione fino a 18 mesi in caso di eventi come perdita del lavoro, morte, invalidità grave o riduzione dell'orario di lavoro. Le banche possono comunque offrire moratorie commerciali interne su base bilaterale: chiedi direttamente al tuo istituto. Punti chiave: - La 'moratoria ABI' per le famiglie non è più uno strumento autonomo attivo nel 2026: le proroghe pandemiche e post-pandemiche sono terminate. - L'Accordo per il Credito ABI resta operativo prevalentemente per PMI e imprese (Accordo Credito 2019 e s.m.). - Per le famiglie titolari di mutuo prima casa lo strumento pubblico attivo è il Fondo di solidarietà 'Gasparrini' (L. 244/2007, D.M. 132/2010). - Il Fondo Gasparrini sospende le rate fino a 18 mesi in caso di perdita del lavoro, morte, invalidità grave o riduzione orario. - Durante la sospensione il Fondo paga alla banca il 50% degli interessi maturati sul debito residuo; l'altra metà resta a carico del mutuatario, che però non la paga finché la sospensione è in corso. - Le banche possono comunque offrire moratorie commerciali bilaterali: sempre utile chiedere direttamente al proprio istituto. - Alternative concrete: rinegoziazione, surroga, sostituzione, allungamento durata, estinzione parziale. Domande frequenti: - D: La moratoria ABI per le famiglie è ancora attiva nel 2026? R: No, non come strumento autonomo. Le moratorie ABI estese alle famiglie (Piano Famiglie 2009-2013, moratorie pandemiche 2020-2022) hanno esaurito la loro vigenza. Oggi lo strumento pubblico di riferimento per le famiglie con difficoltà è il Fondo di solidarietà 'Gasparrini' istituito dalla L. 244/2007. Le banche restano libere di concedere moratorie commerciali bilaterali, ma non esiste un accordo quadro sistemico applicabile a tutte le persone fisiche. - D: Che differenza c'è tra moratoria ABI e Fondo Gasparrini? R: La moratoria ABI è (era) un accordo privato tra ABI, sindacati e associazioni di categoria che impegnava le banche aderenti a offrire sospensioni volontarie con regole comuni. Il Fondo Gasparrini è invece uno strumento pubblico gestito da Consap per conto del MEF, previsto per legge (L. 244/2007, D.M. 132/2010): garantisce ai mutuatari prima casa in specifiche difficoltà oggettive (perdita lavoro, morte, invalidità grave, riduzione orario) fino a 18 mesi di sospensione, con lo Stato che paga il 50% degli interessi. - D: L'Accordo Credito ABI 2019 vale ancora per le imprese? R: Sì, l'Accordo per il Credito 2019 e le sue successive integrazioni restano operativi per PMI e imprese aderenti, con misure di sospensione e allungamento dei finanziamenti. Le condizioni variano nel tempo in base agli aggiornamenti dell'ABI e alle emergenze specifiche (ultimo aggiornamento nel biennio 2024-2025 per PMI colpite da eventi calamitosi e crisi settoriali). Le imprese interessate devono verificare l'adesione della loro banca e i requisiti di ammissibilità aggiornati sul sito ABI. - D: Se ho perso il lavoro posso sospendere le rate del mio mutuo? R: Sì, tramite il Fondo Gasparrini se il tuo è un mutuo prima casa fino a 250.000 € di capitale erogato, ISEE fino a 30.000 € e rientri tra gli eventi ammessi (perdita del lavoro dipendente a tempo indeterminato o determinato non per giusta causa, morte, grave handicap o invalidità civile non inferiore all'80%, riduzione dell'orario di lavoro di almeno il 20% per almeno 30 giorni). La sospensione dura fino a 18 mesi e riguarda l'intera rata (capitale + interessi); la parte interessi è pagata al 50% dallo Stato tramite Consap. - D: Meglio la moratoria o la rinegoziazione del mutuo? R: Dipende dalla situazione. La moratoria (Gasparrini o commerciale) risolve un problema temporaneo di liquidità ma il debito non si riduce: alla fine paghi comunque tutto, con durata allungata pari al periodo di sospensione. La rinegoziazione, la surroga o la sostituzione sono soluzioni strutturali: cambi tasso, durata o spread e ottieni una rata sostenibile per gli anni futuri. Se la difficoltà è temporanea → moratoria; se è strutturale → surroga/rinegoziazione. Un consulente del credito ti aiuta a scegliere. - D: Chi paga gli interessi durante la sospensione con il Fondo Gasparrini? R: Durante il periodo di sospensione la rata non si paga. Degli interessi maturati sul debito residuo il Fondo Gasparrini, tramite Consap, paga alla banca il 50%; l'altra metà resta a carico del mutuatario, e la banca non può chiederla finché la sospensione è in corso. La sospensione quindi non è gratis, ma pesa meno di una moratoria commerciale, dove di norma gli interessi restano tutti a carico del cliente. ### Calcolo LTV mutuo: come si calcola il loan to value e cosa cambia oltre l'80% URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ltv-mutuo-cose-come-si-calcola Aggiornato: 2026-10-12 L'LTV (loan to value) si calcola dividendo il mutuo per il valore della casa e moltiplicando per 100: 160.000 € su una casa da 200.000 € fanno l'80%. Per comprare casa di solito la banca prende come valore il più basso fra prezzo e perizia. L'80% è la soglia standard: è il limite del credito fondiario, che l'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia e che le sue istruzioni di vigilanza fissano all'80% del valore dei beni ipotecati. Oltre servono garanzie integrative, fra cui il Fondo Consap, che porta fino al 100% solo per le categorie di legge e se la banca lo concede. Punti chiave: - LTV = mutuo ÷ valore della casa × 100: 160.000 € su 200.000 € fanno l'80%. - Per l'acquisto di solito la banca usa il più basso fra prezzo e perizia: è prassi delle banche, non una regola di legge. - L'80% è il limite del credito fondiario, fissato dalle istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia a cui rinvia l'art. 38 TUB. - Con garanzie integrative, come fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie o la garanzia di fondi pubblici, il limite può salire fino al 100%. - Il Fondo Consap prima casa è riservato alle categorie di legge, e anche con la garanzia la banca resta libera di dire no. - Se la perizia è più bassa del prezzo, la differenza la copri tu, con l'anticipo. Domande frequenti: - D: Cos'è l'LTV di un mutuo? R: L'LTV (loan to value) è il rapporto fra il mutuo e il valore della casa che lo garantisce, in percentuale. Un LTV del 70% vuol dire che il mutuo copre il 70% del valore e il restante 30% lo metti tu come anticipo. È uno dei numeri che la banca guarda per primi, insieme a reddito e rata. - D: Come si calcola l'LTV di un mutuo? R: LTV = mutuo ÷ valore della casa × 100. Esempio: casa da 250.000 €, mutuo da 175.000 € → 175.000 ÷ 250.000 × 100 = 70%. Per l'acquisto di solito la banca usa come valore il più basso fra prezzo e perizia: se la perizia dice 230.000 €, all'80% presta al massimo 184.000 €. - D: Qual è l'LTV massimo per un mutuo in Italia? R: Le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia, a cui rinvia l'articolo 38 del Testo unico bancario, fissano il limite del credito fondiario all'80% del valore dei beni ipotecati. Con garanzie integrative il limite può salire fino al 100%: fra quelle ammesse ci sono fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione e la garanzia di fondi pubblici come il Fondo prima casa, riservato alle categorie previste dalla legge. - D: Perché un LTV più alto può voler dire un tasso più alto? R: Più alta è la quota che la banca finanzia, più rischia se il mutuo non viene pagato e la casa va venduta all'asta. Per questo la banca può chiedere uno spread più alto, o una copertura in più, quando il mutuo supera l'80% del valore. Di quanto, lo dice solo il preventivo della banca. - D: L'LTV si calcola sul prezzo di acquisto o sul valore di perizia? R: La regola di vigilanza parla del valore dei beni ipotecati, e quel valore lo stima il perito della banca. Per l'acquisto, però, di solito la banca prende il più basso fra prezzo e perizia. Se paghi 250.000 € una casa periziata 230.000 €, all'80% la banca presta al massimo 184.000 €, non 200.000 €: i 16.000 € di differenza li aggiungi tu all'anticipo. - D: Si può ottenere un mutuo al 100% LTV? R: Sì, se la banca lo concede, ma servono garanzie integrative. Per la prima casa c'è il Fondo di garanzia di Consap: garantisce alla banca il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE), per mutui fino a 250.000 €. È riservato alle categorie previste dalla legge: giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36 e le altre aggiunte dalla legge. Senza una garanzia in più le banche di norma si fermano all'80%. - D: Come faccio ad abbassare l'LTV del mio mutuo? R: Prima di comprare, con più anticipo o con una casa che costa meno. Se il mutuo ce l'hai già, l'LTV scende man mano che paghi le rate e con un'estinzione parziale; in una surroga la banca nuova lo calcola sul debito che resta e sul valore stimato dal suo perito. ### Leasing immobiliare abitativo (L. 208/2015): come funziona nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/leasing-immobiliare-abitativo-legge-208-2015-guida Aggiornato: 2026-10-13 Il leasing immobiliare abitativo è un contratto di finanziamento in cui una banca acquista un immobile e lo concede in uso al cliente dietro pagamento di un canone periodico, con la possibilità di diventarne proprietario al termine tramite un prezzo di riscatto predefinito. È disciplinato dalla Legge 208/2015, che prevedeva anche una detrazione IRPEF del 19% su canoni e riscatto per chi aveva un reddito fino a 55.000 euro, con limiti più alti sotto i 35 anni: valeva però solo per i contratti firmati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, e chi firma un leasing abitativo oggi non ce l'ha. Punti chiave: - Il leasing abitativo permette di acquisire la disponibilità dell'immobile pagando canoni periodici con riscatto finale. - La Legge 208/2015 (Stabilità 2016) disciplina lo strumento; le sue detrazioni del 19%, più alte per gli under 35, valgono solo per i contratti firmati dal 2016 al 2020. - Vantaggio principale: non serve iscrivere ipoteca, risparmiando su imposta sostitutiva e notaio del mutuo. - Il riscatto finale è pattuito all'inizio, solitamente tra il 10% e il 20% del valore iniziale. - In caso di inadempimento il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto (comma 81): più rapido del pignoramento immobiliare che seguirebbe un mutuo. Domande frequenti: - D: Chi può richiedere il leasing immobiliare abitativo? R: Può essere richiesto da chiunque. Le agevolazioni fiscali della Legge 208/2015 valevano solo per i contratti firmati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 (comma 84), per chi aveva un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula e non era titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa (art. 15, comma 1, lettere i-sexies.1 e i-sexies.2, TUIR). Chi le ha avute continua a detrarre i canoni che paga (rigo E14 del 730); per un contratto firmato oggi non spettano. - D: Quali sono i vantaggi per gli under 35? R: Per un contratto firmato oggi, nessun vantaggio fiscale: le detrazioni valevano solo per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. In quei contratti chi aveva meno di 35 anni alla firma detrae il 19% dei canoni (fino a 8.000 euro l'anno) e del prezzo di riscatto (fino a 20.000 euro); da 35 anni in su i limiti sono dimezzati (4.000 e 10.000 euro). Lo confermano le istruzioni del 730/2026, rigo E14. - D: Cosa succede se non pago i canoni del leasing? R: In caso di risoluzione per inadempimento la banca ha diritto alla restituzione dell'immobile e deve corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene a valori di mercato, dedotti i canoni scaduti e non pagati, i canoni a scadere attualizzati e il prezzo pattuito per il riscatto finale. Se la differenza è negativa, la paga l'utilizzatore (comma 78 della L. 208/2015). - D: Il leasing abitativo è cumulabile con il Fondo Consap? R: No, il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap è destinato esclusivamente ai mutui ipotecari. Il leasing è uno strumento finanziario diverso che non prevede la garanzia dello Stato. ### Istruttoria mutuo: cos'è, fasi, tempi e cosa controlla la banca (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/istruttoria-mutuo-come-funziona-fasi-tempi Aggiornato: 2026-10-06 L'istruttoria del mutuo è il processo interno con cui la banca verifica la solidità del richiedente e dell'immobile prima di deliberare il finanziamento. Si sviluppa in 6 fasi: raccolta documenti, controlli anagrafici e CRIF, valutazione del reddito e del rapporto rata/reddito, perizia dell'immobile, controllo ipotecario e urbanistico, delibera finale. Quanto dura lo dice la banca: i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione sono nel suo Foglio informativo (guida della Banca d'Italia). Non va confusa con la pre-delibera (che valuta solo il profilo) né con la delibera (che è l'esito): l'istruttoria è tutto ciò che sta in mezzo. Si allunga soprattutto per documenti incompleti o difformità catastali. Punti chiave: - L'istruttoria è il processo interno tra richiesta e delibera. - Quanto dura lo scrive ogni banca nel suo Foglio informativo: nessuna legge fissa i giorni. - Include 6 fasi: documenti → CRIF → reddito → perizia → ipoteca → delibera. - La perizia sull'immobile è spesso la fase più lunga. - Diversa da pre-delibera (solo profilo) e delibera (esito). - Si blocca soprattutto per documenti mancanti o difformità catastali. - Costi tipici: 250-900 € tra istruttoria e perizia. - Termine nel preliminare: chiedere sempre almeno 60 giorni. Domande frequenti: - D: Quanto dura in media l'istruttoria del mutuo? R: Non c'è un tempo fissato dalla legge: ogni banca indica nel Foglio informativo i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione, come spiega la guida della Banca d'Italia, e non esistono statistiche ufficiali per tipo di banca. Quando la pratica si allunga, il motivo è quasi sempre lo stesso: documenti mancanti, incongruenze reddituali o problemi catastali sull'immobile. - D: Qual è la differenza tra istruttoria, pre-delibera e delibera del mutuo? R: La pre-delibera valuta solo il profilo del richiedente (reddito, CRIF, rata/reddito) senza conoscere l'immobile e non è vincolante. L'istruttoria è il processo interno completo che parte dalla richiesta e comprende anche perizia e verifiche urbanistiche. La delibera è l'esito finale dell'istruttoria: la comunicazione con cui la banca approva o rifiuta il mutuo su quell'operazione specifica ed è vincolante nei limiti indicati. - D: Cosa controlla la banca nell'istruttoria? R: Sei aree principali: identità e residenza, storia creditizia in CRIF/CTC/Experian, capacità reddituale e stabilità del rapporto di lavoro, sostenibilità della rata (rapporto rata/reddito: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, ma il tetto cambia da banca a banca), valore dell'immobile tramite perizia asseverata e situazione ipotecaria e urbanistica dell'immobile (visure ipocatastali, conformità edilizia). - D: Quanto costa l'istruttoria del mutuo? R: Le spese di istruttoria variano da 0 € (mutui online promozionali) a 900 €, con media di 200-500 €. A queste si aggiunge la perizia immobiliare (150-350 €) e le imposte fisse. Molte banche applicano un forfait unico. Le spese non sono rimborsabili in caso di rifiuto del mutuo. - D: Cosa succede se l'istruttoria supera il termine del preliminare? R: Se nel compromesso è stata inserita la clausola sospensiva per l'ottenimento del mutuo (art. 1353 c.c.) e il termine scade senza delibera, il contratto si scioglie senza penali e la caparra deve essere restituita. Se la clausola manca o il termine è già scaduto, il rischio è perdere la caparra confirmatoria. Per questo il termine va sempre fissato a minimo 60 giorni dalla firma del preliminare. - D: L'istruttoria può essere rifiutata anche dopo la pre-delibera positiva? R: Sì. La pre-delibera valuta solo il profilo del cliente, l'istruttoria aggiunge l'immobile: perizia sotto le attese, difformità catastali, ipoteche pregresse non estinte o abusi edilizi possono far bloccare la pratica. Anche cambi di lavoro o nuovi finanziamenti registrati in CRIF durante l'istruttoria possono determinare un rifiuto. ### ISC mutuo: cos'è, come si legge e differenza con TAEG (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/isc-mutuo-cos-e-differenza-taeg Aggiornato: 2026-09-29 L'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) per i mutui immobiliari coincide con il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): entrambi esprimono in percentuale annua il costo complessivo del finanziamento. Dal recepimento della Direttiva MCD (D.Lgs. 72/2016) la nomenclatura ufficiale per i mutui ai consumatori è TAEG; ISC resta obbligatorio solo per i conti correnti (Disposizioni Trasparenza Banca d'Italia, Sezione VI-bis, aggiornate a febbraio 2025). Il TAEG include TAN, istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione incendio se obbligatoria e imposta sostitutiva; esclude spese notarili, polizze facoltative e interessi di mora. Si trova nel PIES, nel foglio informativo e nel contratto. Punti chiave: - ISC e TAEG per i mutui immobiliari sono la stessa cosa: entrambi esprimono in % annua il costo totale del finanziamento. - Dopo il D.Lgs. 72/2016 (recepimento MCD) la nomenclatura ufficiale per i mutui ai consumatori è TAEG; ISC è rimasto per i conti correnti. - Nel TAEG entrano: TAN, istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione incendio se obbligatoria, imposta sostitutiva. - NON entrano: spese notarili, polizze facoltative (vita/CPI), interessi di mora e penali per inadempimento. - Il TAEG appare nel PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), nel foglio informativo e nel contratto di mutuo. - Il PIES ti dà 7 giorni di riflessione prima di accettare l'offerta vincolante (art. 120-novies c. 3 TUB). - Confrontare due mutui sul solo TAN è sbagliato: due offerte con stesso TAN possono avere TAEG diversi di 30-50 punti base. Domande frequenti: - D: ISC e TAEG sono davvero la stessa cosa? R: Per i mutui immobiliari sì: entrambi esprimono in percentuale annua il costo effettivo complessivo. Storicamente l'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) è stato introdotto dal Provvedimento Banca d'Italia del 29/07/2009 per rendere confrontabili i prodotti bancari. Con il D.Lgs. 72/2016, che ha recepito la Direttiva MCD, per il credito immobiliare al consumatore è stato adottato il TAEG come nomenclatura ufficiale. L'ISC resta obbligatorio per i conti correnti (Sezione VI-bis Disposizioni Trasparenza BdI). - D: Le spese del notaio entrano nel TAEG? R: No. Le spese notarili (onorario e imposte connesse all'atto di compravendita) sono escluse dal calcolo del TAEG, perché non sono necessarie per ottenere il credito ma per l'atto di compravendita. È uno dei motivi per cui il costo totale reale di un mutuo è sempre superiore al TAEG comunicato. Anche le polizze facoltative (es. vita, CPI) e gli interessi di mora sono esclusi. - D: Cos'è il PIES e in cosa differisce dal foglio informativo? R: Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) è il documento personalizzato che la banca consegna prima di firmare, contenente le condizioni della singola offerta (importo, durata, TAN, TAEG, piano di ammortamento). Il foglio informativo, invece, è il documento generico con le condizioni standard applicate dalla banca a tutta la clientela. Il PIES ti dà 7 giorni per confrontare le offerte prima di accettare (art. 120-novies c. 3 TUB, recepimento art. 14 §6 Direttiva 2014/17/UE). - D: Perché due mutui con lo stesso TAN hanno TAEG diverso? R: Perché il TAEG include costi accessori che variano da banca a banca: istruttoria (in genere 0-1.500 €), perizia (150-400 €), incasso rata (0-4 € al mese), assicurazione incendio se obbligatoria, imposta sostitutiva (0,25%, oppure 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa). Su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, un TAN identico del 3,50% può tradursi in TAEG che varia dal 3,60% al 3,95% a seconda di questi costi. Guarda sempre il TAEG, non solo il TAN. - D: Il TAEG include l'assicurazione vita? R: Solo se la polizza è obbligatoria per l'erogazione del mutuo. Se la banca la impone come condizione, il costo entra nel TAEG. Se è facoltativa (anche se "consigliata"), è esclusa. Attenzione: alcune banche presentano come "facoltative" polizze di fatto necessarie per ottenere lo sconto sul TAN. In quel caso hai diritto a rivolgerti a un intermediario esterno (art. 28 D.L. 1/2012) e la banca non può negarti il mutuo per questo motivo. - D: Posso confrontare mutuo a tasso fisso e variabile con il TAEG? R: Sì, ma con cautela. Nel mutuo variabile, il TAEG comunicato è calcolato con lo scenario di Euribor iniziale: se i tassi salgono, il TAEG effettivo sarà più alto. La Banca d'Italia impone alle banche di simulare anche uno scenario avverso nel PIES. Per un confronto rigoroso fisso/variabile guarda sia il TAEG iniziale sia l'esposizione al rischio (durata, incidenza rata su reddito, presenza di clausole cap). - D: Se il TAEG dichiarato è sbagliato, posso contestare? R: Sì. Un TAEG errato o non correttamente calcolato viola le Disposizioni sulla trasparenza della Banca d'Italia e può integrare una nullità della clausola sui costi non indicati (art. 117 TUB), con applicazione dei tassi sostitutivi minimi. Puoi presentare reclamo alla banca (risposta entro 60 giorni) e, se insoddisfatto, ricorrere all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) o al giudice ordinario. ### IRS (Eurirs): cos'è e come si calcola il tasso fisso del mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/irs-eurirs-mutuo-cos-e-come-funziona Aggiornato: 2026-10-05 L'IRS (Interest Rate Swap), in Italia Eurirs, è il tasso di riferimento che le banche usano come base del tasso fisso dei mutui: il TAN fisso è l'IRS della durata scelta più lo spread della banca. Riflette il costo che la banca sostiene per coprirsi dal rischio che i tassi cambino lungo tutta la durata del mutuo. L'indice di riferimento per gli swap in euro è l'ICE Swap Rate, amministrato da ICE Benchmark Administration. A differenza dell'Euribor, che muove la rata del variabile, l'IRS conta solo al momento in cui si fissa il tasso: da lì il TAN resta lo stesso fino all'ultima rata. Punti chiave: - IRS ed Eurirs sono sinonimi: è il tasso base del mutuo a tasso fisso. - Formula: TAN fisso = IRS durata + spread banca. - Fissato alla stipula, non cambia per tutta la vita del mutuo. - Indice di riferimento: ICE Swap Rate, amministrato da ICE Benchmark Administration (l'EMMI amministra l'Euribor). - Scadenze dell'indice: da 1 a 30 anni; per i mutui si usano 10, 15, 20, 25 e 30. - IRS più alto = rata fissa più cara al momento della stipula. - Diverso dall'Euribor, che cambia ogni giorno e muove la rata del variabile alle scadenze del contratto. - Riflette le aspettative sui tassi BCE nel medio-lungo periodo. Domande frequenti: - D: Cos'è l'IRS in un mutuo? R: L'IRS (Interest Rate Swap), noto anche come Eurirs, è il tasso di riferimento europeo che le banche usano come base per calcolare il tasso fisso dei mutui. Rappresenta il costo che la banca sostiene per proteggersi dal rischio di variazione dei tassi lungo tutta la durata del finanziamento. Sommato allo spread della banca, forma il TAN fisso pagato dal cliente. - D: IRS ed Eurirs sono la stessa cosa? R: Sì, sono sinonimi. Eurirs sta per Euro Interest Rate Swap, il tasso IRS espresso in euro. Nei documenti bancari e nei contratti di mutuo puoi trovare entrambe le diciture: si riferiscono allo stesso tasso swap in euro, che ha come indice di riferimento l'ICE Swap Rate, amministrato da ICE Benchmark Administration. - D: Come si calcola il tasso fisso di un mutuo con l'IRS? R: Il TAN del mutuo fisso si calcola sommando l'IRS della durata scelta e lo spread applicato dalla banca. Esempio con i valori del giorno: l'IRS a 20 anni è a 3,58% (rilevazione del 13 ottobre 2026), quindi con lo spread medio che stimiamo, 0,30%, il TAN sarebbe 3,88%. L'IRS viene fissato alla data di stipula e non cambia più; solo lo spread è negoziabile. - D: Dove trovo l'IRS aggiornato ogni giorno? R: L'indice di riferimento è l'ICE Swap Rate, amministrato da ICE Benchmark Administration. I valori del giorno per le durate dei mutui si leggono gratis sui siti finanziari (i nostri vengono da Teleborsa) e nella pagina IRS oggi di questo blog, con la tabella da 10 a 30 anni. Per il tuo contratto conta la rilevazione indicata dalla banca: chiedi quale userà prima di firmare. - D: Qual è la differenza tra IRS ed Euribor? R: L'Euribor è il tasso interbancario a breve termine (1, 3, 6, 12 mesi) usato per il tasso variabile: cambia ogni giorno e la rata si aggiorna alle scadenze previste dal contratto. L'IRS è un tasso swap a medio-lungo termine usato per il tasso fisso: conta il valore del giorno in cui si fissa il tasso, poi il TAN resta quello per l'intera durata. - D: Cosa succede se l'IRS scende dopo la stipula? R: Nulla sulla tua rata attuale: il tuo TAN è già bloccato. Per approfittare del calo puoi valutare una surroga verso una banca che ti offre un nuovo fisso calcolato sull'IRS di quel momento, senza penali né altri oneri per l'art. 120-quater del TUB (è la portabilità nata con la legge Bersani), oppure una rinegoziazione con la tua banca. Conviene se il nuovo TAN è abbastanza più basso da far scendere la rata. - D: Perché l'IRS cambia in base alla durata del mutuo? R: Perché più lungo è l'orizzonte, più lungo è il rischio di variazione dei tassi da cui la banca deve coprirsi: per questo la curva IRS è di norma crescente. Non lo è sempre, però: può appiattirsi o scendere oltre una certa durata, segnale che il mercato si aspetta tassi BCE stabili o in calo nel lunghissimo periodo. Per sapere che forma ha oggi basta confrontare le durate nella tabella dei valori Eurirs. - D: L'IRS dipende dalla BCE? R: Indirettamente sì. L'IRS riflette le aspettative del mercato sui tassi BCE lungo la vita del contratto: se il mercato si attende rialzi dei tassi ufficiali, l'IRS sale; se attende tagli, scende. Non c'è però correlazione automatica: la BCE fissa i tassi a breve, l'IRS incorpora anche inflazione attesa, rischio Paese e liquidità del mercato swap. ### Ipoteca sulla casa: cos'è, come funziona, tipi e durata (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ipoteca-sulla-casa-cos-e-come-funziona-tipi Aggiornato: 2026-10-13 L'ipoteca sulla casa è una garanzia reale che il debitore concede al creditore (di solito la banca che eroga il mutuo) su un immobile, iscritta nei Registri Immobiliari della Conservatoria. Dà al creditore il diritto di espropriare e vendere l'immobile in caso di mancato pagamento del debito, con precedenza sugli altri creditori (art. 2808 c.c.). Dura 20 anni dall'iscrizione (rinnovabili) e viene iscritta per un importo più alto del mutuo erogato, perché copre capitale, interessi e spese (la legge non fissa una percentuale). Esistono tre tipi: volontaria (mutuo), giudiziale (sentenza), legale (venditore non pagato). Si cancella gratuitamente con la Legge Bersani dopo l'estinzione del mutuo. Punti chiave: - L'ipoteca è la garanzia reale che la banca iscrive sull'immobile per tutelare il mutuo. - È regolata dagli artt. 2808-2899 del Codice Civile. - Dura 20 anni dall'iscrizione, rinnovabile prima della scadenza. - Viene iscritta per una somma più alta del mutuo, perché copre capitale, interessi e spese: la legge non fissa una percentuale, la decide la banca. - Tre tipi: volontaria (mutuo), giudiziale (sentenza), legale (venditore/coeredi). - Il grado (I, II, III) definisce l'ordine di soddisfacimento tra creditori. - Dopo l'estinzione del mutuo la banca lo comunica entro 30 giorni e l'ipoteca viene cancellata d'ufficio, senza costi per il debitore (art. 40-bis TUB). - Anche la prima casa può essere ipotecata dalla banca per un mutuo. L'Agenzia delle Entrate-Riscossione non può pignorarla se è l'unico immobile e ci si abita con la residenza, ma può iscriverci ipoteca per debiti di almeno 20.000 €. Domande frequenti: - D: Cos'è esattamente l'ipoteca sulla casa? R: L'ipoteca è un diritto reale di garanzia (artt. 2808-2899 c.c.) che il debitore concede al creditore su un immobile. Il creditore acquisisce il diritto di espropriare e vendere l'immobile in caso di inadempimento, con precedenza sugli altri creditori. Viene iscritta nei Registri Immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate (Conservatoria). - D: Per quanti anni dura l'ipoteca? R: L'ipoteca dura 20 anni dalla data di iscrizione (art. 2847 c.c.). Prima della scadenza può essere rinnovata se il debito non è ancora estinto. Se il mutuo dura 25 o 30 anni, la banca chiede il rinnovo dell'ipoteca prima dei 20 anni per mantenere la garanzia attiva. - D: Per quale importo viene iscritta l'ipoteca? R: Per un importo più alto del capitale mutuato, perché l'ipoteca copre anche interessi contrattuali, interessi di mora e spese di recupero. La legge non fissa una percentuale: la decide la banca e la scrive nell'atto di mutuo. Se una banca iscrive il doppio, su un mutuo di 150.000 € l'ipoteca è di 300.000 €. - D: Che differenza c'è tra ipoteca volontaria, giudiziale e legale? R: L'ipoteca volontaria nasce da un contratto (tipicamente il mutuo notarile). L'ipoteca giudiziale deriva da una sentenza di condanna al pagamento. L'ipoteca legale è prevista dalla legge a favore di specifici soggetti (art. 2817 c.c.: venditore non ancora pagato, coeredi e altri condividenti per i conguagli, Stato sui beni dell'imputato nel processo penale). L'ipoteca che l'agente della riscossione iscrive per i debiti fiscali è un'altra cosa: la prevede l'art. 77 del D.P.R. 602/1973. - D: Cosa vuol dire grado dell'ipoteca? R: Il grado indica l'ordine di iscrizione (primo grado, secondo grado, ecc.). In caso di vendita forzata, il creditore di primo grado viene soddisfatto per primo, poi quelli di grado successivo. Per un mutuo casa le banche chiedono di norma l'ipoteca di primo grado, che è anche un requisito del credito fondiario (art. 38 TUB). Le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia ammettono però il fondiario anche su immobili già ipotecati, se il residuo del mutuo precedente più il nuovo resta entro l'80% del valore. - D: La banca può ipotecare la mia prima casa? R: Sì. Il divieto di pignorare l'unica casa in cui il debitore abita e ha la residenza (art. 76 D.P.R. 602/1973) vale solo per Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia), non per le banche che erogano mutui, e riguarda il pignoramento, non l'ipoteca: per debiti di almeno 20.000 € anche l'agente della riscossione può ipotecare la prima casa (art. 77 c. 1-bis). Anzi, l'ipoteca sulla prima casa è la normalità: senza di essa la banca non eroga il mutuo. - D: Come si cancella l'ipoteca dopo aver estinto il mutuo? R: Dopo l'estinzione del mutuo, con la Legge Bersani (D.L. 7/2007) la banca deve comunicare l'estinzione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e la cancellazione è automatica, gratuita e senza intervento del notaio. Solo in casi eccezionali serve la cancellazione giudiziale a pagamento. - D: Si può avere un mutuo senza ipoteca? R: Tecnicamente no: il mutuo ipotecario per definizione è garantito da ipoteca. Esistono però i prestiti personali per la casa, senza garanzia reale, e la cessione del quinto: di solito hanno tassi più alti e durate più brevi di un mutuo ipotecario. ### Imposta sostitutiva sul mutuo: cos'è, quanto costa e chi la paga (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/imposta-sostitutiva-mutuo Aggiornato: 2026-09-30 L'imposta sostitutiva sul mutuo prende il posto di imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative sui finanziamenti che durano più di diciotto mesi. Non è automatica: si applica se la banca esercita l'opzione, per iscritto nell'atto di finanziamento (art. 17 D.P.R. 601/1973), come avviene di norma nei mutui per la casa. È dello 0,25% dell'importo erogato per la prima casa e per i mutui che non servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa (liquidità, consolidamento debiti). Sale al 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, come una seconda casa. La versa la banca, che di norma la trattiene dall'importo erogato: ricevi il netto. Sulla surroga non è dovuta; il mutuo di sostituzione invece è un mutuo nuovo e di regola paga lo 0,25%. Punti chiave: - Aliquota 0,25% per la prima casa e per tutti i mutui che non servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa (liquidità, consolidamento debiti). - Aliquota 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa (seconda casa, case di lusso). - La trattiene la banca sull'importo erogato: non paghi in atto, ricevi il netto. - Non è dovuta sulla surroga (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007; la surroga è regolata dall'art. 120-quater del Testo unico bancario); il mutuo di sostituzione è un mutuo nuovo e di regola paga lo 0,25%. - Vale per i finanziamenti oltre i 18 mesi e solo se la banca esercita l'opzione nell'atto (art. 17 D.P.R. 601/1973): prende il posto di registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative. - In caso di decadenza dai benefici prima casa scatta il recupero della differenza (1,75%) più sanzioni. Domande frequenti: - D: Quanto costa l'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa? R: Per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa l'aliquota è dello 0,25% dell'importo erogato dalla banca. Su un mutuo di 150.000 € l'imposta sostitutiva è quindi 375 €. La banca la trattiene direttamente al momento dell'erogazione: non versi nulla, ricevi bonifico di 149.625 € invece di 150.000 €. - D: Quanto costa l'imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa? R: Se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una seconda casa, o comunque una casa senza i requisiti prima casa, l'aliquota è del 2% dell'importo erogato. Su un mutuo di 150.000 € significa 3.000 € di imposta sostitutiva trattenuta all'erogazione. Un mutuo liquidità garantito da una seconda casa invece resta allo 0,25%, perché non serve a comprarla, costruirla o ristrutturarla. - D: Chi paga l'imposta sostitutiva sul mutuo? R: Formalmente il soggetto passivo è la banca mutuante, che però la scarica economicamente sul mutuatario trattenendola dall'importo erogato. In pratica la paghi tu: se firmi un mutuo di 200.000 € prima casa, la banca ti eroga 199.500 € (200.000 - 500 di imposta sostitutiva allo 0,25%). - D: Si paga l'imposta sostitutiva sulla surroga del mutuo? R: No. La surroga è regolata dall'art. 120-quater del Testo unico bancario, che vieta di addebitare al cliente spese o commissioni per il nuovo finanziamento, l'istruttoria e gli accertamenti catastali. Sul piano fiscale l'art. 8, comma 4-bis, del D.L. 7/2007 stabilisce che alla surroga non si applicano l'imposta sostitutiva né le imposte che essa sostituisce. Il mutuo di sostituzione invece è un mutuo nuovo: di regola paga lo 0,25% sull'intero importo erogato. L'art. 15 DPR 601/1973 parla delle «surroghe, sostituzioni» delle garanzie dentro lo stesso finanziamento, non di un mutuo nuovo. - D: L'imposta sostitutiva sul mutuo è detraibile nel 730? R: Sì. La Circolare 7/E dell'Agenzia delle Entrate include espressamente «l'imposta sostitutiva sul capitale prestato» fra gli oneri accessori detraibili al 19% insieme agli interessi passivi del mutuo prima casa, entro il limite complessivo di 4.000 € annui (art. 15 c. 1 lett. b TUIR). Si porta in detrazione nel rigo E7, per cassa, nell'anno in cui la banca la trattiene. - D: Cosa succede se decado dai benefici prima casa? R: Se perdi i requisiti prima casa entro 5 anni dall'acquisto (es. rivendita anticipata senza riacquisto entro 12 mesi, mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi), l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra il 2% e lo 0,25% (cioè l'1,75%) applicata all'importo del mutuo, più sanzione del 30% e interessi. Su un mutuo di 200.000 € significa circa 3.500 € di imposta più sanzioni. - D: L'imposta sostitutiva si applica anche ai mutui di liquidità? R: Sì, con aliquota dello 0,25%. Il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa: la circolare 19/E del 2005 dell'Agenzia delle Entrate applica lo 0,25% a «tutti i finanziamenti a medio e lungo termine» che non si riferiscono all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di abitazioni. Stessa aliquota per i mutui di consolidamento debiti. Su un mutuo liquidità da 80.000 € l'imposta è di 200 €. - D: Cosa sostituisce l'imposta sostitutiva? R: L'art. 15 del D.P.R. 601/1973 elenca imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative. Vale per i finanziamenti di durata superiore a diciotto mesi e solo se la banca sceglie questo regime: per l'art. 17 l'opzione è esercitata per iscritto nell'atto di finanziamento. Fino a 18 mesi, o senza opzione, si pagano le imposte ordinarie. ### Grado ipotecario 2026: come funziona la priorità tra banca URL: https://blog.gomutuo.it/blog/grado-ipoteca-mutuo-guida-priorita Aggiornato: 2026-07-01 Il grado ipotecario è l'ordine di priorità con cui i creditori con ipoteca sullo stesso immobile vengono pagati in caso di vendita forzata: chi ha iscritto per primo (I grado) viene soddisfatto prima. Il grado è fissato dalla data di iscrizione nei registri immobiliari (art. 2852 c.c.), non dalla data del rogito. La banca che eroga il mutuo iscrive tipicamente ipoteca di I grado; un secondo finanziamento (mutuo liquidità, giudiziale, fisco) prende il II grado o successivo e viene pagato solo se resta capienza dopo il primo. La surroga (art. 120-quater TUB) conserva il grado originario alla nuova banca; è possibile 'postergare' o 'permutare' il grado con accordo tra creditori. Dal 2025 il D.Lgs. 139/2024 ha semplificato le formalità di iscrizione e le imposte ipotecarie. Punti chiave: - Il grado dell'ipoteca è fissato dalla data di iscrizione (art. 2852 c.c.), non dal rogito. - L'ipoteca di I grado viene pagata per prima in caso di vendita forzata dell'immobile. - La banca che eroga il mutuo iscrive tipicamente ipoteca volontaria di I grado. - La surroga (art. 120-quater TUB) trasferisce il grado originario alla nuova banca senza perderlo. - Iscrizione ≠ trascrizione: l'iscrizione riguarda l'ipoteca, la trascrizione riguarda l'atto di compravendita. - Postergazione e permuta di grado: modificabili solo con accordo scritto tra creditori. - D.Lgs. 139/2024: semplificazione telematica delle formalità ipotecarie dal 2025. Domande frequenti: - D: Il grado dell'ipoteca può cambiare nel tempo? R: No, per l'art. 2852 c.c. il grado è fisso dal momento dell'iscrizione nei registri immobiliari. Può essere modificato solo con atti negoziali specifici: postergazione (un creditore accetta di 'retrocedere') o permuta di grado (scambio con altro creditore), entrambi con atto notarile e iscrizione a margine. - D: Se due creditori iscrivono ipoteca lo stesso giorno, chi ha priorità? R: Fa fede il numero d'ordine progressivo assegnato dal Conservatore dei registri immobiliari al momento della presentazione. Se le formalità sono presentate contemporaneamente e ricevono lo stesso numero, i creditori concorrono in pari grado sul ricavato (art. 2853 c.c.). - D: L'ipoteca giudiziale di un fornitore può battere quella della banca? R: No, se la banca ha iscritto l'ipoteca volontaria per prima. La banca prende il I grado (ipoteca volontaria contestuale al mutuo); un'eventuale ipoteca giudiziale successiva del fornitore prende II grado o successivo e viene soddisfatta solo sul residuo dopo la banca. - D: La surroga del mutuo fa perdere il primo grado? R: No. L'art. 120-quater TUB (portabilità) prevede espressamente che la nuova banca subentri nella stessa ipoteca già iscritta dalla vecchia, conservando grado, data e ordine. Non serve una nuova iscrizione. Se preferisci approfondire, leggi la nostra guida sulla surroga. - D: Cosa succede al mio grado se aggiungo un mutuo liquidità sulla stessa casa? R: Il mutuo liquidità comporta l'iscrizione di una nuova ipoteca, che avrà grado successivo (tipicamente II) rispetto a quella del mutuo originario. In caso di vendita forzata, la banca del mutuo liquidità viene pagata solo se resta capienza dopo il I grado. ### Quanto dura un rogito dal notaio e cosa succede il giorno della firma URL: https://blog.gomutuo.it/blog/giorno-del-rogito-cosa-succede-come-prepararsi Aggiornato: 2026-10-08 Un rogito dal notaio dura di solito 60-90 minuti, anche con il mutuo. Porta: documenti d'identità originali, codice fiscale, assegni circolari già concordati con il notaio, certificato di stato civile e tutte le chiavi. Il notaio identifica le parti (art. 49 L. Notarile), legge integralmente l'atto (art. 51 n. 8 L. Notarile, a pena di nullità ex art. 58 L.N.) e raccoglie le firme. Se c'è mutuo, il funzionario della banca partecipa e si firma anche l'atto di mutuo. La trascrizione avviene di prassi entro 24-48 ore (il termine massimo fiscale è 30 giorni). Chiedi la bozza dell'atto almeno 48 ore prima per verificare dati catastali, importi e patti accessori. Punti chiave: - Il rogito dura mediamente 60-90 minuti nello studio del notaio. - Chiedi la bozza dell'atto almeno 48 ore prima per verificare dati e patti. - Documenti obbligatori: identità, CF, stato civile, assegni circolari, chiavi. - Il notaio deve leggere integralmente l'atto (art. 51 n. 8 L. Notarile, a pena di nullità ex art. 58 L.N.). - Con mutuo contestuale, si firma prima l'atto di compravendita poi quello di mutuo. - Il deposito prezzo (L. 147/2013) protegge acquirente e venditore fino alla trascrizione. - La trascrizione avviene tempestivamente (massimo 30 giorni per legge). - Verbale di consegna chiavi e copia semplice dell'atto vengono consegnati subito. Domande frequenti: - D: Il rogito con mutuo dura di più? R: Un po' sì: dopo la compravendita si legge e si firma anche il contratto di mutuo, e al tavolo c'è il funzionario della banca. Nel complesso un rogito con mutuo contestuale resta di solito sui 60-90 minuti; senza mutuo, con le parti già preparate, può chiudersi anche in 45 minuti. - D: Posso saltare la lettura dell'atto se l'ho già letto in bozza? R: No. L'art. 51, n. 8, della Legge Notarile impone la lettura dell'atto alle parti, e l'art. 58, n. 6, dichiara nullo l'atto di cui non è stata data lettura. Le parti, se sanno leggere e scrivere, possono dispensare il notaio dalla lettura delle scritture e dei titoli inseriti nell'atto (gli allegati), ma non dell'atto principale. Chiedere la bozza in anticipo serve proprio per arrivare preparati e ridurre le contestazioni in sede di lettura. - D: Cosa succede se dimentico le chiavi o un documento il giorno del rogito? R: Se manca un documento essenziale (identità, CF, atto di provenienza per il venditore) il notaio non può ricevere l'atto e il rogito va rinviato. Se mancano le chiavi si può firmare lo stesso, ma la data di consegna della casa va scritta nel rogito, non in un verbale a parte: se il venditore non lascia la casa, per farla liberare serve un titolo esecutivo, e fra i contratti lo è solo l'atto ricevuto dal notaio (art. 474 c.p.c.), non una scrittura privata. La consegna delle chiavi contestuale al rogito resta la soluzione più sicura per l'acquirente. - D: Cos'è il deposito prezzo e conviene chiederlo? R: Il deposito prezzo (art. 1 c. 63 L. 147/2013) è una facoltà di ciascuna delle parti, di solito di chi compra: il prezzo viene versato al notaio invece che direttamente al venditore, e viene svincolato solo dopo la trascrizione dell'atto e la verifica dell'assenza di iscrizioni pregiudizievoli. Non c'è una tariffa di legge: il compenso si concorda prima con il notaio, che deve comunicarlo per iscritto con un preventivo di massima (art. 9 D.L. 1/2012). In cambio tutela l'acquirente da ipoteche o pignoramenti trascritti tra il rogito e la trascrizione. Consigliato soprattutto in compravendite tra privati o su immobili con storia complessa. - D: Devo cambiare la residenza subito dopo il rogito? R: Se hai chiesto le agevolazioni prima casa devi trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito (nota II-bis art. 1 Tariffa DPR 131/1986). La residenza va richiesta al Comune con la classica pratica anagrafica; la data che conta è quella di presentazione della domanda, non quella dell'effettiva iscrizione. Il mancato trasferimento nei 18 mesi comporta la decadenza dalle agevolazioni e il recupero di imposta di registro al 9%, sanzioni e interessi. ### Fondo garanzia mutui prima casa Consap 2026: requisiti e 80% fino al 2027 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/fondo-garanzia-prima-casa-consap-come-funziona Aggiornato: 2026-10-06 Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap per il MEF, copre il 50% della quota capitale del mutuo per l'abitazione principale. Non è aperto a tutti: la legge lo riserva a under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi IACP; altre norme aggiungono le famiglie numerose, entro i limiti ISEE, e dal 3 agosto 2026 le persone con disabilità grave. Con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia sale all'80% per le domande fino al 31 dicembre 2027 (per la disabilità grave basta l'ISEE, e la norma non fissa una scadenza). Il Fondo non scade; il mutuo massimo è 250.000 €. Punti chiave: - Il Fondo non è aperto a tutti: la legge 147/2013 lo riserva «esclusivamente» a under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi IACP; altre norme aggiungono famiglie numerose e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave. - La garanzia è del 50% della quota capitale; sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per la disabilità grave basta l'ISEE). - Il Fondo non scade: al 31 dicembre 2027 finiscono, salvo proroghe, la garanzia all'80% legata al mutuo oltre l'80% del prezzo e le regole per le famiglie numerose. - Il mutuo non può superare 250.000 €; il prezzo non ha un tetto, ma la casa non deve essere di lusso (A/1, A/8, A/9). - L'età si guarda alla data della domanda al Fondo: basta non aver compiuto 36 anni quel giorno. - La domanda si fa in banca: Consap risponde entro 20 giorni, poi la banca ha 90 giorni per comunicare la stipula, o l'ammissione decade. Domande frequenti: - D: Cos'è il Fondo di garanzia prima casa Consap? R: È un fondo pubblico istituito dalla legge 147/2013 e gestito da Consap per il Ministero dell'Economia. Garantisce alla banca il 50% della quota capitale del mutuo per comprare l'abitazione principale, mai per la sola ristrutturazione; con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo sale all'80% (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Copre la banca, non chi compra. - D: A chi spetta il Fondo di garanzia prima casa? R: Solo a chi rientra in una delle categorie di legge: under 36, giovani coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni (uno dei due sotto i 36 anni), nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni entro i limiti ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi. E nessuno deve possedere un'altra casa. - D: Qual è l'importo massimo del mutuo con garanzia Consap? R: 250.000 €: un mutuo più alto resta fuori dal Fondo. Il prezzo della casa non ha un limite, purché l'immobile non sia di lusso; per la garanzia all'80% il mutuo deve superare l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (non per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi, a cui basta l'ISEE). Un minimo il Fondo non lo fissa; le banche sì, di solito fra 25.000 e 50.000 €, più alto per alcuni mutui con garanzia Consap. - D: Il Fondo Consap è un contributo a fondo perduto? R: No. Il Fondo non dà soldi a chi compra: copre la banca se il mutuo non viene pagato. In quel caso le paga la quota coperta e poi si rivale su di te, anche con l'iscrizione a ruolo, perché il debito resta tuo per intero. - D: Il Fondo Consap è cumulabile con altre agevolazioni prima casa? R: Sì: si somma alle agevolazioni fiscali prima casa (registro al 2%, IVA al 4% se compri da un costruttore) e alla detrazione degli interessi del mutuo. Le esenzioni totali per gli under 36 del 2021-2023, invece, sono finite. - D: Ho più di 36 anni: posso usare il Fondo prima casa? R: Sì, se rientri in un'altra categoria: giovane coppia in cui l'altro non ha compiuto 36 anni, genitore solo con figli minori, conduttore di un alloggio IACP, famiglia numerosa entro i limiti ISEE o, dal 3 agosto 2026, persona con disabilità grave o familiare che vive con lei nei casi previsti. Altrimenti il Fondo resta chiuso, qualunque contratto di lavoro tu abbia. - D: Il Fondo Consap scade nel 2027? R: No: il Fondo non ha una data di scadenza. Il 31 dicembre 2027 è l'ultimo giorno per chiedere la garanzia all'80% legata al mutuo oltre l'80% del prezzo e quella per le famiglie numerose, prorogate dalla legge di bilancio 2025 insieme a 270 milioni di euro per il 2026 e altrettanti per il 2027; per le persone con disabilità grave l'80% non ha una data di fine. Conta la data della domanda, che si fa in banca con quella di mutuo. ### Fattibilità mutuo online: verifica gratis quanto puoi chiedere URL: https://blog.gomutuo.it/blog/fattibilita-mutuo-come-calcolarla-cosa-serve Aggiornato: 2026-10-12 La fattibilità del mutuo si verifica online, gratis e senza impegno: una simulazione come quella di GoMutuo parte dai tuoi dati e in circa 6 minuti ti dice quanto puoi chiedere, con che rata e se il mutuo che hai in mente è fattibile. Per una stima da solo vale la regola delle banche: la rata resta di solito entro il 30-33% del reddito netto, tolte le rate che paghi già (il tetto preciso cambia da banca a banca), e il mutuo entro l'80% del valore della casa. Con 1.800 € netti al mese e nessun altro finanziamento, ai tassi fissi di oggi, sono circa 128.734 € a 30 anni. È una stima che non impegna nessuno: la risposta della banca arriva con la pre-delibera e poi con la delibera. Punti chiave: - La fattibilità del mutuo si verifica online e gratis: una simulazione ti dice quanto puoi chiedere e con che rata, senza impegno. - Il conto delle banche: rata massima = 33% del reddito netto meno le rate che paghi già; il tetto preciso cambia da banca a banca. - Il mutuo resta di solito entro l'80% del valore della casa; oltre servono garanzie in più, come il Fondo Consap (fino al 100%, per le categorie di legge e se la banca lo concede). - Con 1.800 € netti al mese, ai tassi fissi di oggi, il mutuo indicativo è circa 128.734 € a 30 anni. - Una stima non è una domanda di finanziamento: non lascia traccia in CRIF. - Non vincola nessuno: la banca risponde con la pre-delibera e decide con la delibera, dopo l'istruttoria. - Va fatta prima di firmare la proposta d'acquisto, non dopo. Domande frequenti: - D: Si può verificare la fattibilità del mutuo online? R: Sì. Una simulazione online fa un conto simile a quello della prima valutazione di una banca, partendo dai dati che inserisci tu: ti dice quanto puoi chiedere e con che rata. Quella di GoMutuo è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice anche se il mutuo che hai in mente è fattibile. Resta una stima: la banca risponde solo dopo aver visto i documenti, con la pre-delibera o con la delibera. - D: Come si calcola la fattibilità di un mutuo? R: La formula base è: (reddito netto mensile × 33%) − rate di altri finanziamenti già in corso = rata massima sostenibile. Da questa rata, con durata e tasso, si ricava l'importo massimo di mutuo: oggi il TAN fisso stimato a 30 anni è 3,72% (IRS più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026). Su reddito netto di 1.800 € senza rate in corso: rata max circa 594 €, mutuo indicativo circa 128.734 € a 30 anni. - D: Qual è la differenza tra fattibilità e pre-delibera del mutuo? R: La fattibilità (o pre-fattibilità) è una stima informale: puoi farla da solo, online o con un consulente, senza documenti e senza lasciare traccia in CRIF. La pre-delibera è un parere della banca sul tuo profilo: la chiedi presentando i documenti del reddito, e di solito la banca consulta le banche dati del credito. Nessuna delle due la impegna: la decisione arriva con la delibera, dopo l'istruttoria e la perizia. - D: Cosa vuol dire 'attendere la fattibilità' del mutuo? R: È il periodo in cui hai mandato dati o documenti a una banca o a un consulente e aspetti la loro stima di quanto potresti ottenere. Online la risposta arriva subito; con un consulente o in filiale dipende da loro, perché nessuna regola fissa un termine. Non è ancora l'istruttoria: se la fattibilità è positiva, si passa alla domanda vera e propria. - D: Cosa serve per chiedere la fattibilità di un mutuo? R: Per una stima bastano dati che conosci già: reddito netto, tipo di contratto, età, rate dei finanziamenti in corso, prezzo della casa e soldi tuoi disponibili. Per una verifica più affidabile tieni a portata di mano l'ultima busta paga o la CU, l'importo e la durata residua dei prestiti in corso e, se hai già scelto la casa, il prezzo pattuito e la categoria catastale. - D: La verifica di fattibilità lascia traccia in CRIF? R: No, se è una stima: una simulazione o un conto fatto da te o da un consulente non sono domande di finanziamento. Nelle banche dati del credito (CRIF e gli altri sistemi di informazioni creditizie) finiscono le domande presentate a una banca o a una finanziaria, per esempio con la pre-delibera o l'istruttoria, e lì restano per un periodo fissato dal codice di condotta dei sistemi. ### Estinzione parziale mutuo: come funziona, calcolo nuova rata e quando conviene URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estinzione-parziale-mutuo-come-funziona-calcolo Aggiornato: 2026-10-12 L'estinzione parziale del mutuo è il rimborso anticipato di una parte del capitale residuo: dopo il versamento la banca ricalcola il piano e di solito puoi scegliere fra una rata più bassa con la stessa durata o la stessa rata per meno anni. Esempio: 10.000 € versati dopo 5 anni su un mutuo di 150.000 € a 25 anni al 3,2% (tasso d'esempio) abbassano la rata da 727 a 671 €, oppure chiudono il mutuo 2 anni e 1 mese prima, con circa 8.343 € di interessi in meno. Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa non si paga penale (art. 120-ter TUB): per l'acquisto della prima casa se firmati dal 2 febbraio 2007, negli altri casi dal 3 aprile 2007. Punti chiave: - Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa la penale di estinzione parziale è zero per legge (art. 120-ter TUB): dal 2/2/2007 per l'acquisto della prima casa, dal 3/4/2007 negli altri casi. - Di solito puoi scegliere: riduzione della rata (durata invariata) oppure riduzione della durata (rata invariata). - La riduzione della durata fa risparmiare molti più interessi: nell'esempio dell'articolo più del doppio. - La banca ricalcola il piano dalla prima rata utile successiva al versamento. - Sui mutui coperti dal divieto non si paga nessun compenso per l'estinzione parziale: il 120-ter rende nullo anche questo. - Conviene se la liquidità rende meno del TAN del mutuo (al netto della detrazione 19%). - Va richiesto un conteggio estintivo parziale scritto alla banca prima del versamento. Domande frequenti: - D: Quanto si paga di penale per l'estinzione parziale del mutuo prima casa? R: Zero. Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa la penale di estinzione, totale o parziale, è nulla per legge (art. 120-ter TUB): per l'acquisto della prima casa se firmati dal 2 febbraio 2007, negli altri casi (seconda casa, ristrutturazione, immobile dell'attività) dal 3 aprile 2007. Paghi solo la quota di capitale che vuoi rimborsare. Sui mutui di questo tipo firmati prima del 2 febbraio 2007 la penale resta, ma entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (0,50% per i variabili, fino all'1,90% per i fissi dal 2001); per le società vale il contratto. - D: Meglio ridurre la rata o la durata dopo un'estinzione parziale? R: Ridurre la durata fa risparmiare molti più interessi (nell'esempio dell'articolo più del doppio), perché gli interessi si calcolano sul capitale residuo per il tempo residuo: accorciare il tempo comprime la base di calcolo. Ridurre la rata è preferibile solo se il tuo obiettivo è liberare cashflow mensile immediato (es. reddito ridotto, spese familiari in aumento). In termini finanziari puri, riduzione durata > riduzione rata quasi sempre. - D: Come si calcola la nuova rata dopo un'estinzione parziale? R: La banca ricalcola il piano di ammortamento alla francese applicando la formula rata = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], dove C è il nuovo capitale residuo (residuo attuale − somma versata), i è il tasso mensile (TAN/12) e n è il numero di rate residue. Se scegli la riduzione durata, la banca tiene fissa la rata originaria e ricalcola quante rate servono per estinguere il nuovo capitale. Puoi chiedere alla banca un piano di ammortamento aggiornato scritto prima di effettuare il versamento. - D: Quanto tempo ci vuole per l'estinzione parziale? R: Di solito il ricalcolo del piano parte dalla prima rata successiva al versamento; la legge non fissa un termine in giorni, quindi i tempi sono quelli della tua banca. Alcune banche permettono di indicare il versamento come 'estinzione parziale' direttamente dall'home banking; altre richiedono la firma di un modulo in filiale o via PEC. È buona pratica chiedere prima un conteggio estintivo parziale scritto (indicando la somma che intendi versare) per verificare la nuova rata o la nuova durata prima di eseguire il bonifico. - D: L'estinzione parziale mi fa perdere la detrazione IRPEF sugli interessi? R: No. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa (calcolata su un massimo di 4.000 € di interessi l'anno, un tetto unico anche con più intestatari) continua a spettare sul nuovo importo di interessi effettivamente pagati. Anzi, riducendo il capitale residuo diminuiscono anche gli interessi annui: la detrazione scende in valore assoluto ma tu paghi meno interessi in generale, con vantaggio netto positivo. Vedi le regole ufficiali sull'Agenzia delle Entrate. ### Estinzione mutuo con TFR: come richiedere l'anticipo nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estinzione-mutuo-con-tfr-anticipo-regole Aggiornato: 2026-07-01 È possibile richiedere l'anticipazione del TFR per l'estinzione del mutuo prima casa, ma con importanti distinzioni legali. Ai sensi dell'art. 2120 c.c., il diritto è previsto per l'acquisto (l'estinzione è ammessa se legata all'acquisto) dopo 8 anni di servizio, per un massimo del 70% del maturato. La tassazione per il TFR in azienda è 'separata': il datore trattiene subito; a fine rapporto l'Agenzia delle Entrate riliquida l'imposta, anticipo compreso, con la media dei cinque anni precedenti. Per i fondi pensione è invece fissa al 23% per la casa. Attenzione ai limiti aziendali: il datore può rifiutare se si supera il 4% annuo dei dipendenti o il 10% degli aventi diritto. Punti chiave: - L'anticipo TFR in azienda (art. 2120 c.c.) è ammesso fino al 70% per acquisto prima casa. - L'estinzione del mutuo è causale valida se prevista da CCNL o legata all'acquisto originario. - Tassazione TFR in azienda: separata (il datore trattiene; a fine rapporto l'Agenzia delle Entrate riliquida l'imposta, anticipo compreso, con l'aliquota media dei cinque anni precedenti), non agevolata al 15%. - TFR in Fondo Pensione: anticipo fino al 75%, tassazione fissa al 23% per acquisto/ristrutturazione casa. - Valutare la perdita della rivalutazione TFR (1,5% + 75% ISTAT) rispetto al risparmio interessi mutuo. - I dipendenti pubblici (TFS) seguono regole diverse e più restrittive (D.L. 185/2008). Domande frequenti: - D: La tassazione dell'anticipo TFR è sempre al 15%? R: No, questa è una confusione comune. L'aliquota del 15% (che scende al 9%) si applica solo agli anticipi per spese sanitarie nei fondi pensione. Per l'acquisto della prima casa nel fondo pensione, l'aliquota è del 23%. Se il TFR è in azienda, si applica la tassazione separata ordinaria (il datore trattiene; a fine rapporto l'Agenzia delle Entrate riliquida l'imposta, anticipo compreso, con l'aliquota media dei cinque anni precedenti), solitamente più alta. - D: Posso chiedere l'anticipo per estinguere un mutuo già esistente? R: L'art. 2120 c.c. parla di 'acquisto'. Molte aziende e la giurisprudenza lo estendono all'estinzione del mutuo contratto per tale acquisto, ma se lo statuto aziendale o il CCNL non lo prevedono esplicitamente, il datore potrebbe opporsi. È consigliabile verificare il proprio contratto collettivo. - D: Quali sono i limiti di spesa per l'azienda? R: Il datore di lavoro è obbligato a soddisfare le richieste entro il limite annuo del 10% degli aventi titolo (chi ha >8 anni di servizio) e comunque nel limite del 4% del numero totale dei dipendenti. - D: Posso chiedere l'anticipo del TFR più di una volta? R: No, per legge una volta sola in tutto il rapporto di lavoro, e l'importo si toglie poi dal TFR finale (art. 2120, comma 9, c.c.). Contratti collettivi o accordi con il datore possono prevedere condizioni migliori (art. 2120, ultimo comma). ### Estinzione anticipata mutuo: come funziona, costi e quando conviene (guida 2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/estinzione-anticipata-mutuo Aggiornato: 2026-09-30 L'estinzione anticipata del mutuo è il rimborso — totale o parziale — del capitale residuo prima della scadenza naturale del piano di ammortamento. Sui mutui presi da persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione o l'immobile in cui lavorano la penale è nulla per legge (art. 120-ter TUB, che riprende il decreto Bersani, D.L. 7/2007): per l'acquisto della prima casa dal 2 febbraio 2007, negli altri casi (seconda casa, ristrutturazione, immobile dell'attività) dal 3 aprile 2007. Paghi solo il capitale residuo e gli interessi maturati fino alla data. Sui mutui firmati prima del 2 febbraio 2007 la penale resta, ma entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007; per società ed enti vale il contratto. Conviene quando hai liquidità che non rende più del TAN del mutuo e vuoi ridurre esposizione debitoria. Punti chiave: - Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa la penale di estinzione anticipata è nulla (art. 120-ter TUB): dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa, dal 3 aprile 2007 negli altri casi. - Puoi estinguere in modo totale (chiudi il mutuo) o parziale (riduci la rata o la durata). - Paghi solo capitale residuo + interessi maturati dall'ultima rata alla data di estinzione. - Conviene se hai liquidità che rende meno del TAN del mutuo (al netto della detrazione 19%). - Sui mutui firmati prima del 2 febbraio 2007 la penale resta, ma entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (0,50% per i variabili, fino all'1,90% per i fissi); per le società vale il contratto. - L'estinzione parziale può accorciare la durata o ridurre la rata: chiedi il ricalcolo alla banca. Domande frequenti: - D: Quanto si paga per estinguere anticipatamente un mutuo prima casa? R: Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa la penale è nulla per legge (art. 120-ter TUB): per l'acquisto della prima casa se stipulati dal 2 febbraio 2007, negli altri casi dal 3 aprile 2007. Paghi solo il capitale residuo più gli interessi maturati dall'ultima rata pagata fino alla data di estinzione. La banca non può chiederti spese o compensi per l'estinzione: il 120-ter rende nullo qualunque patto che li preveda. - D: Conviene estinguere anticipatamente il mutuo o investire la liquidità? R: Conviene estinguere quando il rendimento netto della tua liquidità (BTP, conti deposito, fondi) è inferiore al TAN del mutuo al netto della detrazione fiscale 19% sugli interessi. Con mutuo al 3,20% TAN e detrazione al 19%, il costo effettivo è ~2,59%: se la liquidità rende meno di 2,59% netto, estinguere conviene. Se rende di più, meglio investirla e continuare a pagare la rata. - D: Che differenza c'è tra estinzione totale e parziale? R: L'estinzione totale chiude il mutuo: paghi tutto il capitale residuo + interessi maturati, la banca cancella l'ipoteca (procedura gratuita per legge). L'estinzione parziale rimborsa solo una parte del capitale residuo: il mutuo continua ma con importi ricalcolati. Puoi scegliere se ridurre la rata mantenendo la durata originaria oppure ridurre la durata mantenendo la stessa rata. La seconda opzione fa risparmiare più interessi. - D: Con estinzione parziale è meglio ridurre rata o durata? R: Ridurre la durata conviene di più in termini di interessi risparmiati, perché accorci il periodo di ammortamento e togli quote interessi dagli anni finali del piano. Ridurre la rata è la scelta corretta se hai bisogno di alleggerire il budget mensile (es. calo del reddito, arrivo di un figlio). Se non hai vincoli di liquidità mensile, opta sempre per la riduzione durata. - D: L'estinzione anticipata cancella automaticamente l'ipoteca? R: La cancellazione dell'ipoteca è un passaggio separato ma automatico dal 2007: entro 30 giorni dall'estinzione la banca trasmette la comunicazione al conservatore dei registri immobiliari (oggi Agenzia delle Entrate), senza costi né notaio, e scaduto quel termine il conservatore cancella d'ufficio entro il giorno successivo (art. 40-bis TUB). Per verifica puoi fare un'ispezione ipotecaria poco più di un mese dopo l'estinzione: online, per i propri immobili, è gratuita. Se l'ipoteca risulta ancora iscritta, sollecita la banca con un reclamo scritto. - D: Serve il notaio per estinguere il mutuo? R: No. L'estinzione anticipata è una procedura interamente bancaria: richiedi il conteggio estintivo alla filiale, effettui il bonifico e firmi la quietanza. La cancellazione dell'ipoteca (procedura Bersani 2007) avviene senza notaio né costi. Il notaio serve solo per situazioni particolari — es. cancellazione manuale a seguito di errori procedurali o mutui pre-2007 con procedure differenti. - D: Posso estinguere il mutuo con soldi in contanti? R: No, per antiriciclaggio le operazioni bancarie di importo pari o superiore a 5.000 € devono essere tracciate. L'estinzione va fatta con bonifico o addebito sul conto corrente. Se disponi di contante, devi prima versarlo su un conto (con comunicazione all'ufficio antiriciclaggio della banca per importi rilevanti) e poi effettuare il bonifico verso la posizione mutuo. - D: L'estinzione anticipata blocca la detrazione 19% nel 730? R: No, la detrazione degli interessi passivi si applica sull'anno in cui li paghi (criterio di cassa). Nell'anno dell'estinzione porti in detrazione tutti gli interessi effettivamente versati fino alla data di chiusura, sempre nel limite di 4.000 € di interessi (19% = 760 € max). Dall'anno successivo la detrazione cessa perché non ci sono più interessi da pagare. ### Doppia conformità: art. 36 e 36-bis T.U.E. spiegati (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/doppia-conformita-art-36-tue-guida Aggiornato: 2026-10-16 La doppia conformità è il principio dell'art. 36 D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): un'opera abusiva si sana solo se è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia quando è stata fatta sia quando si presenta la domanda. È il tradizionale accertamento di conformità per le opere senza titolo o in totale difformità. Dal 30 maggio 2024 il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con modifiche dalla L. 105/2024) gli ha affiancato l'art. 36-bis per le parziali difformità e, dal 28 luglio 2024, per le variazioni essenziali. Lì bastano la conformità urbanistica alla domanda e quella edilizia all'epoca dei lavori, e il silenzio-assenso arriva in 45 giorni (permesso) o 30 (SCIA). Punti chiave: - La doppia conformità (art. 36 T.U.E.) è la regola classica per sanare abusi: l'opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. - Il Salva Casa (D.L. 69/2024, in vigore dal 30 maggio 2024, convertito dalla L. 105/2024) non ha abolito la doppia conformità: le ha affiancato un procedimento più leggero, l'art. 36-bis T.U.E., per parziali difformità e variazioni essenziali. - Art. 36-bis = doppia conformità 'semplificata': serve la conformità urbanistica al momento della domanda + conformità edilizia al momento della realizzazione. Non più conformità piena a due date diverse. - Tempi: silenzio-assenso in 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria e in 30 giorni per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis, comma 6). Il conteggio si interrompe se il Comune chiede integrazioni motivate, e riparte quando arrivano. - Oblazione art. 36: pari al doppio del contributo di costruzione, senza un minimo fissato dalla legge. Art. 36-bis: per le opere da permesso il contributo raddoppiato più il 20% (senza il 20% con la doppia conformità); per quelle da SCIA il doppio dell'aumento di valore venale, fra 1.032 € e 10.328 € (516-5.164 € con la doppia conformità). - Per il mutuo: senza sanatoria conclusa (o almeno pratica avviata con protocollo) la banca in genere non eroga. La perizia bancaria segnala la difformità. - Non tutto è sanabile: nelle zone vincolate le opere senza autorizzazione paesaggistica si sanano solo se l'autorità del vincolo le riconosce compatibili (art. 36-bis, comma 4), e nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, serve anche l'attestazione del rispetto delle norme antisismiche: se l'opera non le rispetta, il Comune può subordinare la sanatoria a lavori di adeguamento, anche strutturali (art. 36-bis, commi 2 e 3-bis). Domande frequenti: - D: Cos'è la doppia conformità in edilizia? R: È il principio dell'art. 36 D.P.R. 380/2001 secondo cui un'opera realizzata in assenza o in totale difformità dal titolo edilizio può essere sanata solo se risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda di sanatoria. È il tradizionale accertamento di conformità: se anche uno solo dei due passaggi manca, la sanatoria va negata. Per le opere senza permesso o in totale difformità restano la demolizione e, se non si demolisce entro 90 giorni, l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune (art. 31). - D: L'art. 36-bis ha abolito la doppia conformità? R: No. La doppia conformità piena dell'art. 36 T.U.E. resta in vigore per gli abusi più gravi (opere realizzate senza permesso di costruire o in totale difformità). L'art. 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024 (Salva Casa) ed esteso alle variazioni essenziali dalla L. 105/2024, si applica a parziali difformità, variazioni essenziali e lavori fatti senza SCIA o in difformità dalla SCIA (art. 37). Basta la conformità urbanistica alla domanda e quella edilizia all'epoca dei lavori. Le linee guida MIT di gennaio 2025 parlano infatti di doppia conformità «rigida o semplificata», degli articoli 36 e 36-bis. - D: In quanto tempo si ottiene la sanatoria art. 36-bis? R: Il termine è di 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria e di 30 giorni per la SCIA in sanatoria. Decorsi questi termini senza risposta del Comune si forma il silenzio-assenso e la sanatoria si intende rilasciata. Il conteggio si interrompe se il Comune, entro quei giorni, chiede integrazioni motivate, e riparte quando le riceve (art. 36-bis, comma 6). Conviene affidarsi a un tecnico che formuli bene la domanda. - D: Quanto costa un accertamento di conformità? R: Art. 36 T.U.E.: oblazione pari al doppio del contributo di costruzione dovuto, senza un importo minimo. Art. 36-bis T.U.E.: per le opere da permesso il doppio del contributo più il 20%, che non si applica con la doppia conformità. Per quelle da SCIA il doppio dell'aumento di valore venale, fra 1.032 € e 10.328 € (516-5.164 € con la doppia conformità). Si aggiungono la parcella del tecnico, che si concorda (D.L. 1/2012), i diritti di segreteria del Comune e l'eventuale DOCFA (70 € per unità). Quando l'oblazione è il doppio del contributo di costruzione, gli oneri di urbanizzazione ne fanno già parte (art. 16 c. 1 D.P.R. 380/2001): se il Comune chiede altre somme, chiedi la norma che le prevede. - D: Posso comprare casa con la banca se c'è una pratica art. 36-bis pendente? R: Dipende dalla banca e dal tipo di difformità. La prassi più comune: se la pratica è già stata protocollata al Comune e il tecnico rilascia un'asseverazione di conformità sostanziale, alcuni istituti concedono il mutuo con clausola sospensiva legata al rilascio (o al silenzio-assenso) del titolo. Altre banche pretendono la sanatoria conclusa prima del rogito. In ogni caso il notaio segnalerà la pendenza nell'atto. La strada più sicura resta far sanare al venditore prima del rogito, protetti da una condizione sospensiva nel preliminare. - D: Cosa succede se il Comune rigetta la sanatoria art. 36 o 36-bis? R: Il rigetto apre la strada all'ordinanza di demolizione (art. 31 T.U.E. per interventi in totale difformità o senza titolo, art. 34 per parziali difformità). Per le parziali difformità, se la demolizione danneggerebbe la parte regolare, il Comune applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte difforme per gli usi residenziali, o al triplo del valore venale per gli altri usi (art. 34, comma 2). Il diniego è impugnabile davanti al TAR entro 60 giorni. Prima di fare ricorso conviene far rivedere la domanda a un tecnico. - D: La doppia conformità serve anche per la conformità catastale? R: No, sono due controlli distinti. La doppia conformità riguarda la disciplina urbanistica ed edilizia (Comune, Testo Unico Edilizia). La conformità catastale — obbligatoria a pena di nullità del rogito ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 — riguarda invece l'allineamento tra planimetria catastale depositata all'Agenzia delle Entrate e stato di fatto dell'immobile. Un immobile può essere catastalmente conforme ma urbanisticamente abusivo: entrambi i controlli sono necessari prima di comprare o vendere casa. ### Documenti per richiesta mutuo: la lista completa (aggiornata 2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/documenti-per-richiesta-mutuo Aggiornato: 2026-09-23 Per chiedere un mutuo servono tre gruppi di documenti: anagrafici (documento d'identità, codice fiscale, stato di famiglia), di reddito e sull'immobile (compromesso o proposta accettata, planimetria e visura catastale, atto di provenienza, APE). Un dipendente porta di solito le ultime 2 o 3 buste paga, l'ultima CU e gli estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi di tutti i conti; un autonomo le dichiarazioni dei redditi, gli F24 e 6 mesi di estratti conto, anche dei conti dell'attività. I documenti di reddito servono già per la pre-delibera. Quanti mesi servono non lo dice la legge: lo decide la banca. Punti chiave: - I documenti si dividono in tre blocchi: anagrafici, di reddito e sull'immobile. Quelli di reddito servono già per la pre-delibera, quelli sull'immobile arrivano con il compromesso e la perizia. - Per i dipendenti: di solito le ultime 2 o 3 buste paga consecutive e l'ultima CU (alcune banche vogliono anche la precedente), più il contratto se sei assunto da poco. - Estratti conto ufficiali, non la lista movimenti, di tutti i conti su cui passano entrate e spese: di solito 3 mesi per dipendenti e pensionati, 6 per autonomi e soci. - Per gli autonomi: gli ultimi 2 Modelli Redditi completi, gli F24 pagati, la visura camerale e, per i soci di società, i bilanci depositati. - Sull'immobile: compromesso registrato o proposta accettata, planimetria e visura catastale, atto di provenienza del venditore e APE. - Planimetria non conforme e APE scaduto sono fra le cause tipiche di ritardo nella delibera. Domande frequenti: - D: Quali documenti servono per richiedere un mutuo? R: Tre gruppi: anagrafici (carta d'identità, codice fiscale, stato di famiglia), di reddito (di solito le ultime 2 o 3 buste paga e l'ultima CU, o le dichiarazioni dei redditi per gli autonomi, più gli estratti conto ufficiali di tutti i conti: 3 mesi per dipendenti e pensionati, 6 per autonomi) e sull'immobile (compromesso o proposta accettata, planimetria e visura catastale, atto di provenienza, APE). Il pacchetto cambia poco da banca a banca. - D: Che documenti servono per il mutuo prima casa? R: Gli stessi di un mutuo ordinario, più una dichiarazione. Il registro al 2% invece del 9% lo chiedi nell'atto di acquisto; per pagare lo 0,25% di imposta sostitutiva sul mutuo, e non il 2%, i requisiti prima casa vanno dichiarati nell'atto di mutuo o in un allegato (art. 18 del D.P.R. 601/1973). Fra i requisiti: casa non di lusso, residenza nel Comune o trasferimento entro 18 mesi, nessun'altra casa nello stesso Comune né una già comprata con le stesse agevolazioni. - D: Quali buste paga servono per il mutuo? R: Di solito le ultime 2 o 3, consecutive, prima della domanda: nessuna legge fissa il numero e ogni banca decide. Per far contare straordinari, premi e trasferte alcune banche ne chiedono 6 o anche 12, e spesso li contano solo in parte. Insieme alle buste paga serve l'ultima CU e, se sei assunto da poco, il contratto di lavoro. - D: Quali documenti servono per il mutuo se sono un lavoratore autonomo? R: Serve una storia di reddito più lunga: gli ultimi 2 Modelli Redditi Persone Fisiche completi con le ricevute di trasmissione, gli F24 pagati, la visura camerale aggiornata se sei iscritto e gli estratti conto ufficiali degli ultimi 6 mesi di tutti i conti, personali e dell'attività. Se sei socio di una società, la banca può chiedere anche gli ultimi bilanci depositati. - D: Quali documenti sull'immobile richiede la banca? R: Compromesso registrato o proposta d'acquisto accettata, planimetria catastale aggiornata e conforme allo stato di fatto, visura catastale, atto di provenienza del venditore (il rogito con cui lui ha acquistato), Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità e, se c'è, il regolamento condominiale. - D: Che documenti servono per il mutuo con garanzia Consap? R: Gli stessi del mutuo, più la domanda di garanzia: si compila sul modulo di Consap e si consegna alla banca insieme alla richiesta di mutuo, non a Consap. Va allegato un documento d'identità valido; i cittadini extra UE allegano il passaporto e il permesso di soggiorno. Se chiedi la garanzia più alta, conta anche l'ISEE, che deve restare nei limiti. - D: Quanto tempo ci vuole per raccogliere i documenti del mutuo? R: Per un dipendente con i documenti in ordine bastano pochi giorni. Per un autonomo serve di più, perché molti documenti passano dal commercialista. Quelli sull'immobile dipendono dal venditore: una planimetria da aggiornare o un APE da rifare sono i due punti che più spesso allungano i tempi. - D: I documenti del mutuo hanno una scadenza? R: In pratica sì. Buste paga ed estratti conto devono essere gli ultimi: di solito l'estratto conto non deve avere più di un mese quando lo consegni. Lo stato di famiglia scaricato da ANPR vale 3 mesi. L'APE vale al massimo 10 anni, va aggiornato dopo lavori che cambiano la classe energetica e decade se non si fanno i controlli dell'impianto termico. Se l'istruttoria si allunga, la banca chiede i documenti aggiornati. ### Direttiva Case Green 2026: come cambia il mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/direttiva-case-green-2026-mutuo Aggiornato: 2026-07-01 La Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD IV o 'Case Green') ha come termine di recepimento nazionale il 29 maggio 2026. Non impone ai singoli proprietari di ristrutturare entro quella data, ma fissa obiettivi progressivi (riduzione del 16% dei consumi energetici residenziali entro il 2030) che si riflettono su valore di mercato degli immobili e condizioni bancarie. Per chi accende un mutuo nel 2026: immobili in classe A o B ottengono uno spread ridotto di 0,10–0,30% dai mutui green delle principali banche; immobili in classi basse (F/G) rischiano difficoltà di finanziamento future e svalutazione ('green impairment'). Chi ristruttura per salire di 2 classi energetiche può accedere a mutui 'green migliorabile' che finanziano acquisto + ristrutturazione. Punti chiave: - Scadenza recepimento italiano Direttiva EPBD IV: 29 maggio 2026. - Obiettivo residenziale UE: -16% consumi energia primaria entro il 2030 e -20/-22% entro il 2035 (art. 9 EPBD IV). - Nessun obbligo automatico di ristrutturazione per i singoli proprietari — ma impatto forte su valore di mercato. - Mutuo green 2026: spread ridotto 0,10–0,30% per immobili in classe A/B (fonte: Osservatorio ABI). - 'Green impairment': rischio di svalutazione commerciale per immobili in classi F/G. - Mutuo 'green migliorabile': finanzia acquisto + ristrutturazione se salti almeno 2 classi. - APE obbligatorio in tutte le compravendite e per accesso al mutuo green (pena nullità clausole). Domande frequenti: - D: La Direttiva Case Green obbliga i proprietari a ristrutturare entro il 2026? R: No. La Direttiva (UE) 2024/1275 fissa obiettivi nazionali (riduzione consumi energetici del 16% al 2030 sul parco residenziale) che gli Stati membri devono raggiungere con propri strumenti (incentivi, obblighi settoriali, deroghe). Non impone al singolo proprietario di ristrutturare entro il 2026, ma le banche stanno già adeguando i propri criteri di credito e valutazione immobili. - D: Cosa cambia per il mio mutuo dopo il 29 maggio 2026? R: Il 29 maggio 2026 è il termine di recepimento della Direttiva EPBD IV in Italia. Da quel momento le banche italiane applicano criteri più stringenti: (a) valutazione dell'APE come parametro di rischio; (b) spread ridotto per immobili in classe A/B; (c) più attenzione a immobili in classe F/G per rischio svalutazione. Il tuo mutuo esistente non cambia — cambia il mercato per chi comprerà nei prossimi anni. - D: Quale classe energetica serve per accedere a un mutuo green nel 2026? R: Le formule di mutuo green in Italia richiedono tipicamente classe A o B come da APE, oppure un miglioramento del 30% dell'indice di prestazione energetica (per formule 'green migliorabile'). La Direttiva EPBD IV introduce inoltre il nuovo standard ZEB (Zero Emission Building), che dal 2028-2030 sostituirà progressivamente lo standard NZEB (Nearly Zero Energy Building) come riferimento per i nuovi edifici. Verifica sempre nel Foglio Informativo la definizione precisa richiesta. - D: Posso convertire un mutuo standard in mutuo green se ristrutturo? R: Sì, tramite surroga (art. 120-quater TUB) verso una banca che offra mutuo green, presentando il nuovo APE post-ristrutturazione. Alcune banche prevedono anche 'modifica di condizioni' interna se hai raggiunto la classe A o B: la banca ti abbassa lo spread senza cambiare istituto. - D: Cosa succede se compro una casa in classe G nel 2026? R: Legalmente puoi comprarla e ottenere un mutuo. Ma: (a) pagherai uno spread più alto (nessun bonus green); (b) rischi svalutazione futura ('green impairment') per obblighi europei successivi; (c) le assicurazioni CPI potrebbero applicare premi più alti. Considera un mutuo 'green migliorabile' che finanzia acquisto + ristrutturazione per portarla ad almeno classe D o superiore. ### Differenza tra TAN e TAEG: cosa sono e quale guardare davvero (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/differenza-tan-taeg-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale del mutuo. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include invece anche i costi che devi sostenere per ottenere il credito: spese di istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e le polizze che la banca chiede come condizione per il mutuo. È quindi più alto del TAN. Per confrontare due mutui devi guardare il TAEG: è l'unico indicatore che rappresenta il costo reale del finanziamento su base annua. Punti chiave: - Il TAN è il tasso di interesse puro sul capitale. Serve a calcolare la quota interessi della rata. - Il TAEG include TAN + spese di istruttoria, perizia, incasso rata, imposte e le polizze che la banca chiede per concedere il mutuo. È sempre ≥ TAN. - Per confrontare due mutui usa il TAEG, non il TAN: nell'esempio in pagina, a parità di TAN, il TAEG va dal 3,47% al 3,64%. - Il TAEG si calcola con un'equazione fissata dalla Banca d'Italia: è il tasso che rende uguali la somma che ricevi e tutto quello che paghi, riportato a oggi. - Il TAEG NON include i costi facoltativi (polizza vita, incendio non richiesta dalla banca) né le spese notarili; include invece l'imposta sostitutiva, perché è un costo obbligatorio a carico del cliente. Domande frequenti: - D: Qual è la differenza tra TAN e TAEG? R: Il TAN è il tasso di interesse nominale applicato solo al capitale del mutuo. Il TAEG è il costo totale annuo del finanziamento e include, oltre agli interessi, anche spese di istruttoria, perizia, incasso rata e le polizze che la banca chiede per concedere il mutuo. Il TAEG è sempre maggiore o uguale al TAN e rappresenta il costo reale che paghi ogni anno. - D: Cosa è il TAEG di un mutuo? R: Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l'indicatore che la legge impone per rendere comparabili le offerte di mutuo: lo definisce l'art. 120-quinquies del TUB e lo trovi nel PIES e nel foglio informativo. Comprende il TAN più le spese legate al credito: istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva, comunicazioni periodiche e le polizze richieste dalla banca. - D: Il TAEG è sempre più alto del TAN? R: Sì, in un mutuo a rate mensili il TAEG non scende mai sotto il TAN. Anche senza nessuna spesa è un po' più alto, perché conta gli interessi su base annua: con un TAN del 3,20% è circa il 3,25%. Le spese lo alzano ancora. Se un prospetto ti mostra un TAEG più basso del TAN c'è un errore: chiedi il foglio informativo. - D: Quale tasso devo guardare per scegliere il mutuo? R: Il TAEG, a parità di importo e durata: è il dato che rende comparabili due offerte, perché mette insieme interessi e spese per avere il mutuo (il notaio resta fuori). Confrontare solo i TAN è fuorviante: nell'esempio in pagina la Banca C ha il TAN più basso (3,10%) ma il TAEG più alto (3,72%). Insieme al TAEG guarda la rata mensile in euro. - D: Come si calcola il TAEG di un mutuo? R: Si cerca il tasso annuo che rende uguale la somma che ricevi, al netto delle spese iniziali, al valore attuale di tutto quello che paghi dopo: rate, spese periodiche e polizze. È l'equazione fissata dalla Banca d'Italia, con l'anno diviso in 12 mesi uguali. A mano si risolve per tentativi; con Excel si usano le funzioni TASSO o TIR.X. La banca deve comunque indicarlo nel PIES. - D: Cosa NON è incluso nel TAEG? R: Il TAEG esclude: spese notarili per l'atto, imposte di registro e ipotecarie legate alla compravendita, polizze facoltative (polizza vita, CPI non obbligatoria, polizza scoppio e incendio se non richiesta esplicitamente dalla banca), interessi di mora per ritardati pagamenti, penali di estinzione anticipata (vietate dall'art. 120-ter TUB sui mutui delle persone fisiche per comprare o ristrutturare casa). Include invece l'imposta sostitutiva (0,25% o 2%), perché è un costo obbligatorio del contratto di credito addebitato al cliente. - D: TAN e TAEG cambiano con il mutuo a tasso variabile? R: Sì, ma solo come proiezione. Alla stipula la banca indica un TAN e un TAEG calcolati sull'Euribor del giorno più lo spread contrattuale; poi cambiano con l'Euribor. Nel PIES, se non c'è un tetto al tasso, la banca deve mostrare anche un TAEG d'esempio calcolato con il tasso più alto degli ultimi vent'anni. ### Detrazione interessi mutuo prima casa: quanto recuperi nel 730 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-730 Aggiornato: 2026-10-16 La detrazione degli interessi del mutuo prima casa è il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nell'anno, su un massimo di 4.000 €: al massimo 760 € di IRPEF in meno, da indicare nel 730 al rigo E7. Spetta a chi è intestatario del mutuo e proprietario della casa, se ci va a vivere, lui o un familiare, entro un anno dall'acquisto, o entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora solo da quando ci va a vivere. Con un mutuo cointestato al 50% sono 2.000 € di interessi a testa. Sopra 75.000 € di reddito, gli interessi dei mutui firmati dal 2025 entrano nel tetto delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR. Per una casa che non è l'abitazione principale la detrazione resta solo sui mutui stipulati prima del 1993. Punti chiave: - Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo prima casa, su massimo 4.000 € l'anno: fino a 760 €. - Devi andarci a vivere, tu o un familiare, entro un anno dall'acquisto (due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma solo da quando ci vai a vivere); i 18 mesi riguardano le imposte d'acquisto, non questa detrazione. - Mutuo cointestato: i 4.000 € si dividono in parti uguali o secondo le quote del contratto (al 50%: 2.000 € a testa). - Nel 730 gli interessi vanno al rigo E7, con il codice 7, 48 o 57 secondo la data del mutuo o della surroga. - Sopra 75.000 € di reddito, gli interessi dei mutui firmati dal 2025 entrano nel tetto dell'art. 16-ter TUIR; quelli dei mutui fino al 2024 no. - Serve abbastanza IRPEF: la parte di detrazione che non trova capienza si perde. Domande frequenti: - D: Quanto si detrae dagli interessi del mutuo nel 730? R: Il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nell'anno, su un massimo di 4.000 €: al massimo 760 € di IRPEF in meno. Conta la quota interessi delle rate, non la quota capitale. Nel 730 si indicano al rigo E7, con il codice che dipende dalla data del mutuo: 7, 48 o 57. - D: A chi spetta la detrazione degli interessi passivi mutuo? R: All'intestatario del mutuo che è anche proprietario della casa, se ci va a vivere, lui o un familiare, entro un anno dall'acquisto (due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora solo da quando ci si va a vivere). Se il mutuo è cointestato ma la casa è di uno solo dei coniugi, detrae solo il proprietario, per la sua quota di interessi. - D: Come funziona la detrazione se il mutuo è cointestato? R: Il limite di 4.000 € si divide fra i cointestatari in parti uguali o secondo le quote del contratto di mutuo: al 50% sono 2.000 € di interessi e 380 € di detrazione a testa. Il coniuge che paga tutto può detrarre anche la quota dell'altro, se l'altro è fiscalmente a carico e anche proprietario della casa. - D: La detrazione vale anche per il mutuo sulla seconda casa? R: No, se il mutuo per comprarla è stato stipulato dal 1993 in poi: da allora i mutui per l'acquisto danno la detrazione solo se la casa è abitazione principale. Resta per i mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su altri immobili: 19% su massimo 2.065,83 € di interessi per ciascun intestatario (codice 8 nel 730), con condizioni più strette per quelli del 1991 e del 1992. - D: C'è un limite di reddito per detrarre gli interessi del mutuo? R: Per i mutui fino al 2024 no: la detrazione spetta per intero qualunque sia il reddito (art. 15, comma 3-quater, TUIR), salvo il taglio di 440 € sulle detrazioni al 19% sopra i 200.000 € (legge di bilancio 2026). Nel 730/2026 quel taglio non si applica. Per i mutui, le surroghe o le rinegoziazioni dal 2025, sopra 75.000 € di reddito gli interessi entrano nel tetto dell'art. 16-ter: 14.000 € fino a 100.000 € e 8.000 € oltre, per un coefficiente da 0,50 a 1 secondo i figli. - D: Per quanti anni si detraggono gli interessi del mutuo? R: Per tutti gli anni in cui paghi gli interessi, finché la casa resta l'abitazione principale tua o di un familiare. Se cambi casa, detrai ancora gli interessi dell'anno del trasloco e la perdi dall'anno dopo, salvo trasferimento per lavoro o ricovero permanente con la casa non affittata. Se poi ci torni a vivere, la detrazione riparte dalle rate pagate da quel momento. - D: La detrazione spetta anche per la surroga o rinegoziazione? R: Sì, sugli interessi della parte che corrisponde al debito residuo del vecchio mutuo, più le spese per chiuderlo e aprire il nuovo: la liquidità in più non si detrae. Conta la data del nuovo contratto: dal 2025 si usa il codice 57 e, sopra 75.000 € di reddito, gli interessi entrano nel tetto dell'art. 16-ter. - D: Cosa succede se ho poca IRPEF da pagare? R: La detrazione si sottrae dall'IRPEF lorda e non è rimborsabile: se l'imposta è più bassa della detrazione, recuperi solo fino all'imposta e perdi il resto. Con 500 € di IRPEF e 760 € di detrazione teorica recuperi 500 € e perdi 260 €, che non si possono riportare all'anno dopo. ### Delibera mutuo: quanto tempo ci vuole e cosa fare se ritarda (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/delibera-mutuo-tempi-quanto-aspettare Aggiornato: 2026-10-06 Per la delibera definitiva di un mutuo nessuna legge fissa un numero di giorni: i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione li indica ogni banca nel suo Foglio informativo, come spiega la guida della Banca d'Italia. Di solito servono alcune settimane dalla domanda completa. Prima arriva spesso la delibera reddituale (o pre-delibera), che guarda solo reddito e affidabilità del richiedente; la delibera definitiva aggiunge la perizia dell'immobile e le verifiche ipocatastali. Se la banca supera i tempi che ha dichiarato senza spiegazioni, conviene un sollecito scritto e, se non basta, un reclamo, preparando intanto una pratica con un'altra banca. Punti chiave: - Nessuna legge fissa i giorni della delibera: i tempi di ogni banca sono scritti nel suo Foglio informativo. - Pre-delibera (o delibera reddituale): arriva prima e valuta solo reddito e affidabilità. - Delibera finale: aggiunge perizia immobile e verifiche ipocatastali. - I tempi cambiano da banca a banca e non ci sono statistiche ufficiali: confronta quelli dei fogli informativi. - Nel compromesso fissa il rogito con margine sui tempi del Foglio informativo e scrivi la clausola sospensiva mutuo. - Se la banca supera i suoi tempi senza spiegazioni: sollecito scritto, poi reclamo (la banca ha 60 giorni per rispondere) e, intanto, una pratica con un'altra banca. - La pratica completa e ordinata è il singolo fattore che più accorcia i tempi. Domande frequenti: - D: Dove trovo i tempi di delibera della mia banca? R: Nel foglio informativo del mutuo, cioè le Informazioni generali: la guida della Banca d'Italia spiega che lì la banca indica i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione. È il riferimento da usare se la pratica si allunga: se lo superi senza spiegazioni, chiedi per iscritto a che punto è la pratica. - D: Che differenza c'è tra delibera reddituale e delibera finale? R: La delibera reddituale (o pre-delibera) è la prima valutazione della banca che analizza esclusivamente la sostenibilità economica del richiedente: reddito, rata sostenibile, storia creditizia in CRIF, rapporto rata/reddito. Non è vincolante e non richiede l'immobile individuato. La delibera finale è quella definitiva e comprende anche la perizia sull'immobile, le verifiche ipocatastali (assenza di ipoteche pregresse, conformità urbanistica) e la valutazione complessiva del rischio. Solo la delibera finale abilita al rogito e all'erogazione. - D: Quanto tempo passa dalla delibera al rogito? R: Dipende dalla banca e dal notaio. Dopo la delibera la banca ti consegna l'offerta vincolante, che puoi accettare in qualunque momento durante il periodo di riflessione di almeno sette giorni (art. 120-novies TUB), predispone il contratto di mutuo e coordina la data con il notaio scelto dal cliente, che intanto fa le sue verifiche (visure catastali, ipoteche, provenienza dell'immobile). Se il compromesso fissa una data di rogito troppo ravvicinata rispetto alla delibera, si rischia di dover chiedere una proroga al venditore. - D: Perché la banca ci mette così tanto a deliberare il mutuo? R: I fattori che allungano i tempi sono: documentazione reddituale incompleta o poco chiara (specie per lavoratori autonomi), difficoltà a incrociare i dati fiscali con Agenzia delle Entrate, perizia immobile che richiede tempo per la disponibilità del perito e del venditore, verifiche ipocatastali complesse (immobili con condoni pendenti, comproprietari multipli, provenienza da successione), tempi interni di comitato crediti della banca (settimanali o quindicinali), e periodo dell'anno (agosto e dicembre sono strutturalmente più lenti). - D: Cosa fare se la delibera del mutuo ritarda oltre i tempi? R: Appena superi i tempi del foglio informativo conviene un primo sollecito al gestore della pratica per capire dove è bloccata. Se non si sblocca serve un sollecito scritto (PEC o raccomandata) al responsabile della filiale e poi un reclamo all'ufficio reclami della banca. Se il ritardo mette a rischio la data di rogito, conviene presentare la pratica anche a un'altra banca, da solo o tramite un mediatore creditizio iscritto all'OAM. All'Arbitro Bancario Finanziario si arriva solo dopo il reclamo, se la banca non risponde entro 60 giorni o la risposta non ti soddisfa. - D: Quanti giorni servono per il mutuo dalla domanda al rogito? R: Dipende dalla banca e dall'immobile. Ai tempi della delibera, che la banca dichiara nel foglio informativo, si aggiungono almeno sette giorni di riflessione sull'offerta vincolante, se non decidi prima, e il tempo del notaio per verifiche e atto. Per questo un compromesso ben scritto fissa il rogito con margine e contiene la clausola sospensiva mutuo. - D: Le banche online sono più veloci nella delibera? R: Possono esserlo, perché lavorano con documenti caricati online, firma digitale e flussi standardizzati, mentre nelle banche con comitati crediti collegiali la pratica aspetta la riunione. Non ci sono però statistiche ufficiali sui tempi: confronta quelli scritti nei fogli informativi. Il vantaggio si riduce sulle pratiche complesse (autonomi, ristrutturazioni pesanti, immobili con anomalie), dove la valutazione umana torna determinante. ### Delegazione di pagamento mutuo (Art. 1269 c.c.): guida completa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/delegazione-pagamento-mutuo-art-1269-cc Aggiornato: 2026-07-01 La delegazione di pagamento (Art. 1269 c.c.) è l'incarico dato dal debitore a un terzo — tipicamente un genitore — di pagare le rate del mutuo alla banca. Il terzo paga ma NON subentra nel debito: il figlio intestatario resta l'unico obbligato. La banca non può rifiutare (art. 1180 c.c.) salvo espressa opposizione del debitore. Il genitore che paga senza essere intestatario non può detrarre il 19%. Punti chiave: - La delegazione di pagamento (Art. 1269 c.c.) è l'incarico dato dal debitore a un terzo per pagare il creditore: il terzo paga ma non diventa mutuatario. - La banca non può rifiutare il pagamento del terzo (art. 1180 c.c.) salvo un'unica eccezione: il debitore ha espressamente manifestato la propria opposizione. - Il figlio intestatario resta sempre l'unico obbligato verso la banca: nessun rischio Centrale Rischi per il genitore in caso di insolvenza. - Detrazione 19% (max 4.000 €/anno): spetta esclusivamente a chi è acquirente e intestatario del contratto di mutuo (istruzioni AdE 730/2026, rigo E7). - Dal 1° gennaio 2025 il pagamento ricorrente delle rate da parte del genitore è una liberalità indiretta tassabile solo se dichiarata in accertamento (Circ. AdE 3/E/2025). Franchigia genitori-figli: 1.000.000 €. - Causale bonifico consigliata: «pagamento rata mutuo [n. contratto] per conto di [nome figlio]» per tracciabilità antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007). Domande frequenti: - D: La banca può rifiutare che mio padre paghi il mio mutuo? R: Di norma no. L'art. 1180 c.c. stabilisce che il creditore non può rifiutare l'adempimento di un terzo, salvo un'unica eccezione: se il debitore (il figlio intestatario del mutuo) ha espressamente manifestato la propria opposizione alla banca. Nella delegazione di pagamento tipica — in cui è il figlio stesso a incaricare il genitore — tale opposizione non esiste, quindi la banca è tenuta ad accettare il pagamento. Attenzione: il genitore che paga non acquisisce alcun diritto sull'immobile né diventa mutuatario. - D: Se mio padre paga le rate diventa comproprietario della casa? R: No. La delegazione di pagamento è un semplice atto di adempimento: il genitore paga la rata ma non acquisisce alcun diritto reale sull'immobile né sul mutuo. La proprietà rimane esclusivamente in capo al figlio intestatario dell'atto di compravendita. - D: Il genitore che paga può detrarre il 19% degli interessi? R: No. Le istruzioni AdE 730/2026 (rigo E7) richiedono di essere «acquirente e intestatario del contratto di mutuo». Il genitore che paga le rate senza essere intestatario del mutuo non può detrarre nulla, anche se comproprietario dell'immobile. - D: Il pagamento delle rate da parte del genitore è una donazione tassabile? R: Configura una liberalità indiretta ex art. 56-bis D.Lgs. 346/1990. La Circolare AdE n. 3/E del 16 aprile 2025 chiarisce che tali liberalità non vanno dichiarate spontaneamente e il Fisco può accertarle solo se risultano da dichiarazioni dell'interessato in un procedimento di accertamento tributario. Tra genitori e figli in linea retta opera la franchigia di 1.000.000 €. Sull'eccedenza si paga l'8% se la liberalità è accertata, il 4% se la registri volontariamente. - D: Se il figlio smette di pagare, la banca può escutere il genitore che aveva pagato prima? R: No. Nella delegatio solvendi (art. 1269 c.c.) il genitore non si obbliga verso la banca, che non può agire direttamente contro di lui (Cass. n. 7945/2020). Per questo la banca non ha motivo di segnalarlo in Centrale Rischi. Situazione diversa se c'è stato accollo (art. 1273 c.c.) o fideiussione: in quei casi il genitore risponde del debito. - D: Come tracciare correttamente il bonifico per evitare problemi antiriciclaggio? R: Indicare come causale «pagamento rata mutuo [numero contratto] per conto di [nome figlio]». Non esiste una soglia automatica di segnalazione ex D.Lgs. 231/2007: la valutazione è discrezionale dell'operatore. Una causale chiara riduce il rischio di segnalazione UIF e documenta la liberalità in caso di successivo accertamento fiscale. ### Cronoprogramma compravendita con mutuo: tempi reali (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cronoprogramma-compravendita-mutuo-tempi-e-scadenze Aggiornato: 2026-10-06 Una compravendita con mutuo dalla proposta d'acquisto al rogito richiede tipicamente 90-150 giorni. Per l'accettazione della proposta l'art. 1326 c.c. non fissa giorni: vale il termine scritto nella proposta (se manca, quello «ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi»); il preliminare va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione, indipendentemente dalla forma (scrittura privata o atto pubblico notarile), ai sensi dell'art. 13 del D.P.R. 131/1986, perché è fra gli atti da registrare in termine fisso (art. 10 Tariffa Parte I). Nessuna legge fissa i giorni dell'istruttoria bancaria (li indica ogni banca nel Foglio informativo): come stima di prassi, non come dato ufficiale, contiamo 30-60 giorni di calendario tra pre-delibera, perizia, delibera e consegna del PIES/offerta vincolante; prima dell'accettazione il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni (art. 14 §6 Direttiva 2014/17/UE, recepita dal D.Lgs. 72/2016 — art. 120-novies TUB — e attuata dalle disposizioni di trasparenza Banca d'Italia). Dal preliminare al rogito passano generalmente 60-120 giorni. Punti chiave: - Timeline tipica: 90-150 giorni dalla proposta d'acquisto al rogito. È una media di mercato, non un dato ufficiale. - Proposta d'acquisto: la conclusione del contratto avviene quando il proponente riceve l'accettazione (art. 1326 c.c.). Quanto resta valida la proposta lo decide il termine scritto nella proposta stessa: la legge non fissa giorni. - Preliminare: da registrare entro 30 giorni dalla sottoscrizione, per ogni forma (scrittura privata o atto pubblico) — art. 13 D.P.R. 131/1986 e art. 10 della Tariffa Parte I; imposta di registro 200 €. - Istruttoria mutuo: nessuna legge fissa i giorni (li indica ogni banca nel Foglio informativo); come stima di prassi, non come dato ufficiale, 30-60 giorni di calendario dalla domanda completa tra pre-delibera, perizia, delibera e consegna del PIES/offerta vincolante. - Periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima di accettare l'offerta vincolante: fonte è l'art. 14 §6 Direttiva 2014/17/UE, recepita dal D.Lgs. 72/2016 (in particolare art. 120-novies TUB) e attuata dalle disposizioni di trasparenza Banca d'Italia — non l'art. 120-noviesdecies TUB. - Dal preliminare al rogito: 60-120 giorni tipici, il tempo necessario per chiudere il mutuo e coordinare notaio, venditore e banca. Domande frequenti: - D: Quanto tempo passa dalla proposta d'acquisto al rogito con un mutuo? R: In media 90-150 giorni. Non è un dato ufficiale ma una prassi di mercato: dipende dalla complessità della pratica mutuo, dalla situazione ipotecaria dell'immobile, dai tempi del notaio e dagli accordi tra le parti. In mercati come Milano o Roma i tempi possono comprimersi a 60-90 giorni; con provenienze donative, ipoteche da cancellare o difformità catastali si può superare i 6 mesi. - D: È vero che ho 7 giorni per riflettere prima di firmare il mutuo? R: Sì. Prima di accettare l'offerta vincolante hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni. La base normativa non è l'art. 120-noviesdecies TUB (che disciplina genericamente le norme applicabili al credito immobiliare) ma l'art. 14 §6 della Direttiva 2014/17/UE (MCD), recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016 (in particolare art. 120-novies TUB) e attuata dalle disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia. Durante i 7 giorni l'offerta è vincolante per la banca e tu sei libero di ritirarti o confrontare altre proposte. - D: Entro quando devo registrare il preliminare? R: Entro 30 giorni dalla sottoscrizione, indipendentemente dalla forma dell'atto (scrittura privata o atto pubblico notarile): è il termine dell'art. 13 del D.P.R. 131/1986, e il preliminare è fra gli atti da registrare in termine fisso (art. 10 Tariffa Parte I). Imposta di registro: 200 € fissi + bollo 16 € ogni 4 facciate/100 righe (155 € se il preliminare è per atto pubblico o scrittura privata autenticata). Se c'è caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo non soggetto a IVA si applica anche l'imposta proporzionale dello 0,50% (per i preliminari dal 1° gennaio 2025; prima sugli acconti era il 3%), che si scala dall'imposta dovuta al rogito. - D: Quanto dura l'istruttoria del mutuo? R: Nessuna legge fissa i giorni: i tempi fra la consegna dei documenti e l'erogazione li indica ogni banca nel Foglio informativo, come spiega la guida della Banca d'Italia. In questo cronoprogramma, come stima di prassi e non come dato ufficiale, contiamo 30-60 giorni di calendario dalla domanda completa fra pre-delibera, perizia e delibera. Con l'offerta vincolante la banca consegna il PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato (art. 120-novies TUB). La Banca d'Italia non impone termini massimi di istruttoria: vigila sulla trasparenza, non sui giorni. - D: Cosa succede se il mutuo viene negato dopo il preliminare? R: Se il preliminare contiene una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, il contratto resta senza effetti, senza penali, e la caparra confirmatoria va restituita. Se la clausola non è stata inserita, il compratore rischia di perdere la caparra o di dover risarcire il venditore (art. 1385 c.c.). Da qui l'importanza di inserire sempre una clausola sospensiva mutuo ben scritta prima di firmare. - D: Posso rogitare prima di ricevere l'atto di mutuo dalla banca? R: No. Il rogito di compravendita e l'atto di mutuo sono contestuali: si firmano nello stesso giorno davanti allo stesso notaio. Quanto all'erogazione, per la guida della Banca d'Italia il mutuo «di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni»: alcune banche pagano lo stesso giorno, altre aspettano l'iscrizione dell'ipoteca. Chiedi prima alla tua come e quando arriveranno i soldi al venditore. ### Cosa succede se non pago il mutuo: tempi, conseguenze e cosa fare nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-non-pago-mutuo Aggiornato: 2026-09-30 Se non paghi il mutuo, la banca segue una procedura scandita per legge: dal 1° giorno di ritardo maturano interessi di mora (di norma TAN +2/4 punti); nei sistemi di informazioni creditizie privati (CRIF, Experian, CTC) il ritardo diventa visibile alle altre banche, dopo un preavviso, da due rate mensili consecutive non pagate (quattro rate o 120 giorni negli archivi solo negativi). Nel mutuo fondiario la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40 c. 2 TUB); una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola, e nei mutui non fondiari vale la regola generale dell'art. 1819 del codice civile. Risolto il contratto, la banca chiede l'intero capitale residuo e può avviare l'esecuzione forzata sull'immobile (pignoramento e vendita all'asta). Prima di arrivare al pignoramento hai leve concrete: rinegoziazione, surroga, sospensione Fondo Gasparrini, saldo e stralcio o vendita volontaria. Agire entro le prime 2-3 rate insolute è decisivo. Punti chiave: - Dal 1° giorno di ritardo maturano interessi di mora (TAN +2/4 punti tipici). - Dopo 30 giorni la banca invia sollecito formale e classifica la posizione a rischio. - Nei sistemi di informazioni creditizie (CRIF e simili) il ritardo diventa visibile, dopo un preavviso, da due rate mensili consecutive non pagate; una volta sanato resta 12 o 24 mesi, se non lo sani fino a 36 mesi dalla scadenza del contratto. - Nel mutuo fondiario la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40 c. 2 TUB); una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola. - Dopo la risoluzione: intimazione al pagamento dell'intero capitale residuo e avvio esecuzione forzata sull'immobile. - Il pignoramento non è immediato: dall'intimazione all'asta passano di norma 18-36 mesi. - Prima leva concreta: sospensione Fondo Gasparrini (fino a 18 mesi) se hai i requisiti: costa metà degli interessi del periodo e per tutta la sospensione non scadono rate; va chiesta prima di superare i 90 giorni consecutivi di ritardo. Domande frequenti: - D: Dopo quante rate non pagate la banca ti pignora la casa? R: Non c'è pignoramento automatico dopo un certo numero di rate. Nel mutuo fondiario l'art. 40 c. 2 TUB permette alla banca di risolvere il contratto per i ritardi quando il pagamento è arrivato fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza almeno sette volte, anche non consecutive. Una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, non rientra in questa regola e può bastare da sola (guida della Banca d'Italia sul mutuo). Nei mutui non fondiari vale l'art. 1819 del codice civile: secondo le circostanze, la banca può chiedere tutto anche per una sola rata non pagata, oltre a quanto prevede il contratto. Dopo la risoluzione la banca intima il pagamento dell'intero capitale residuo; se non paghi nel termine indicato, avvia il pignoramento immobiliare. Dall'intimazione all'asta effettiva passano tipicamente 18-36 mesi. - D: Cosa succede se salto una sola rata del mutuo? R: Se salti una sola rata succede questo: (1) maturano interessi di mora dal giorno dopo la scadenza (TAN base + spread di mora, tipicamente 2-4 punti); (2) la banca invia un sollecito bonario entro 15-30 giorni; (3) la posizione viene classificata internamente come «in ritardo» ma il ritardo non è ancora visibile alle altre banche in CRIF e negli altri sistemi di informazioni creditizie (serve prima un preavviso e, di regola, due rate mensili consecutive non pagate). Regolarizzando entro il mese successivo eviti danni durevoli. Il costo è limitato agli interessi di mora. - D: Quanto costa una rata pagata in ritardo? R: Il costo è la mora: TAN base + spread di mora (tipicamente 2-4 punti), calcolato sul totale della rata scaduta per i giorni di ritardo. Esempio concreto: rata 700 €, TAN base 3,20%, spread mora 3%, ritardo 20 giorni → mora = 700 × 6,20% × 20/365 ≈ 2,38 €. Se invece la banca applica la mora sull'intero capitale residuo (clausola prevista in alcuni contratti), l'importo può salire a decine o centinaia di euro anche per un ritardo breve. Verifica sempre il tuo contratto. - D: Se non pago il mutuo perdo la casa subito? R: No. Tra la prima rata non pagata e la vendita all'asta passano tipicamente 3-5 anni. Le fasi sono: (0-90 giorni) solleciti, preavviso e, da due rate consecutive non pagate, ritardo visibile nei sistemi di informazioni creditizie; (90 giorni-2 anni) classificazione in default, tentativi di rientro; (dopo la risoluzione del contratto) intimazione capitale residuo; (18-36 mesi successivi) pignoramento immobiliare, perizia CTU, primo tentativo d'asta. Hai molto tempo per attivare rinegoziazione, surroga, sospensione Fondo Gasparrini o vendita volontaria — che quasi sempre conviene rispetto all'asta. - D: Posso sospendere le rate del mutuo se ho perso il lavoro? R: Sì, tramite il Fondo Gasparrini (L. 244/2007 e D.M. 132/2010) puoi sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate se hai perso il lavoro (licenziamento, cassa integrazione, riduzione orario), morte o non autosufficienza. Requisiti: mutuo prima casa fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno, ISEE ≤ 30.000 €, non essere in arretrato oltre 90 giorni al momento della domanda. Durante la sospensione non paghi le rate: il Fondo paga alla banca metà degli interessi del periodo, l'altra metà resta a tuo carico; alla fine le rate riprendono uguali e il mutuo si allunga dei mesi sospesi. È lo strumento più potente per fermare la spirale prima che la banca risolva il contratto. - D: La segnalazione CRIF quando arriva e quanto dura? R: In CRIF, Experian e CTC (sistemi di informazioni creditizie) la banca deve prima mandarti un preavviso. Il primo ritardo diventa visibile alle altre banche dopo due rate mensili consecutive non pagate, o 60 giorni dall'aggiornamento mensile dei dati, negli archivi che registrano anche i pagamenti regolari; dopo quattro rate o 120 giorni in quelli solo negativi. Se sani la posizione, il ritardo resta visibile per 12 mesi (fino a due rate) o 24 mesi (oltre due rate). Se non la sani, resta fino a 36 mesi dalla scadenza del contratto, e comunque non oltre 60. Nel frattempo diventa quasi impossibile ottenere nuovi finanziamenti, carte di credito revolving o leasing. ### Conformità urbanistica 2026: cos'è e come si verifica URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conformita-urbanistica-cos-e-come-si-verifica Aggiornato: 2026-10-06 La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune (permesso di costruire, SCIA, CILA) ai sensi del D.P.R. 380/2001. Nella compravendita di fabbricati, l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e l'art. 40 della L. 47/1985 impongono di indicare in atto gli estremi del titolo abilitativo: senza, il rogito è nullo. A differenza della conformità catastale (art. 19 c. 14 D.L. 78/2010), non è la legge a imporre una relazione tecnica firmata, ma nella prassi il notaio la richiede sempre e la banca la esige per erogare il mutuo. Difformità sanabili (accertamento di conformità art. 36 o 36-bis T.U.E.) si regolarizzano con sanatoria e oblazione; le opere senza titolo o in totale difformità (art. 31 T.U.E.) si sanano solo se c'è la doppia conformità (art. 36 T.U.E.): altrimenti la banca non eroga il mutuo e vendere diventa molto difficile. Punti chiave: - La conformità urbanistica attesta che l'immobile è stato costruito e modificato secondo i titoli edilizi rilasciati dal Comune (permesso di costruire, SCIA, CILA). - In rogito è obbligatorio indicare gli estremi del titolo abilitativo (art. 46 D.P.R. 380/2001, art. 40 L. 47/1985): senza, l'atto è nullo. - Non va confusa con la conformità catastale, che riguarda solo la planimetria depositata all'Agenzia delle Entrate. - La verifica si fa con una relazione tecnica di regolarità urbanistica (RTU) redatta da geometra, architetto o ingegnere, con accesso agli atti in Comune. - Le difformità formali (senza aumento di volume) si sanano quasi sempre con SCIA in sanatoria o CILA tardiva; le difformità sostanziali richiedono accertamento di conformità (art. 36-36 bis T.U.E.). - Gli abusi non sanabili (per esempio le opere senza titolo o in totale difformità che non hanno la doppia conformità; su immobili vincolati anche una variazione essenziale vale come totale difformità) rendono l'immobile difficile da vendere e la banca non eroga il mutuo. - Il D.L. 69/2024 (Salva-Casa) convertito in L. 105/2024 ha ampliato le possibilità di regolarizzazione per difformità formali e piccole variazioni interne. Domande frequenti: - D: Qual è la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale? R: La conformità urbanistica riguarda i titoli edilizi rilasciati dal Comune (permesso di costruire, SCIA, CILA) e certifica che l'immobile è stato costruito o modificato in modo regolare. La conformità catastale riguarda invece i dati depositati all'Agenzia delle Entrate (planimetria, categoria, rendita). Un immobile può avere la planimetria aggiornata al Catasto ma essere abusivo, o viceversa: sono due controlli separati e servono entrambi per un rogito valido. - D: La relazione tecnica di regolarità urbanistica è obbligatoria per legge? R: No. La legge (art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 L. 47/1985) impone solo di indicare in atto gli estremi del titolo edilizio, non una relazione tecnica asseverata. Nella prassi però il notaio la richiede sempre e la banca la pretende per erogare il mutuo, perché è l'unico documento che attesta la corrispondenza tra costruito e autorizzato. Costa 400-1.200 € a seconda della complessità. - D: Cosa succede se compro casa senza verificare la conformità urbanistica? R: Se poi emerge un abuso non sanabile, il rogito resta valido (a differenza della catastale), ma l'acquirente può agire contro il venditore per vizi occulti (art. 1490 c.c.) o per garanzia di evizione. Il rischio pratico è ricevere un ordine di demolizione dal Comune o non riuscire a rivendere l'immobile. Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda sempre la relazione tecnica prima del rogito, anche se non è obbligatoria. - D: Come si sana una difformità urbanistica lieve? R: Prima si guardano le tolleranze: per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024 vanno dal 2% al 6% delle misure del titolo, secondo la superficie; per quelli successivi il limite è il 2% (art. 34-bis T.U.E.). Oltre, per lavori da CILA c'è la CILA tardiva, con una sanzione di 1.000 € (333,33 € solo se presentata spontaneamente a lavori in corso); per lavori da SCIA, la SCIA in sanatoria, con oblazione da 1.032 a 10.328 € (da 516 a 5.164 € se l'opera era conforme sia allora sia oggi). Per difformità parziali dal permesso c'è l'accertamento dell'art. 36-bis. - D: L'abuso edilizio del venditore rende nullo il rogito? R: No, se il titolo edilizio esiste ed è indicato in atto il rogito è valido, anche se l'immobile presenta difformità rispetto al titolo. L'atto è nullo se manca la menzione del titolo abilitativo (art. 46 T.U.E.), o se il titolo menzionato non esiste o non riguarda quell'immobile. Per la Cassazione è una nullità testuale, non sostanziale: conta la menzione di un titolo vero e riferito a quell'immobile, non la conformità della costruzione al titolo. - D: La banca eroga il mutuo su un immobile con difformità urbanistica? R: Dipende dalla gravità. Per difformità formali che il perito ritiene sanabili, la banca subordina l'erogazione alla presentazione della sanatoria prima del rogito. Per difformità sostanziali che riducono il valore commerciale, il perito rivaluta l'immobile sulla sola parte regolare e riduce il valore di riferimento, con impatto diretto sul massimo mutuabile e sul rapporto LTV. In caso di abuso non sanabile, la banca non eroga. - D: Chi paga la relazione tecnica di regolarità, venditore o acquirente? R: Non c'è un obbligo di legge come per la catastale: nella prassi si negozia. Se la richiede la banca dell'acquirente, spesso la paga l'acquirente insieme alla perizia. Se il venditore vuole rassicurare le parti (soprattutto in caso di ristrutturazioni recenti) la produce lui a proprie spese. In molti preliminari si inserisce una clausola che pone i costi a carico del venditore se emergono difformità da sanare. ### Conformità catastale 2026: cos'è, verifica e costi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/conformita-catastale-cos-e-come-si-verifica Aggiornato: 2026-10-16 Dal 1° luglio 2010 (art. 19 comma 14 D.L. 78/2010, che ha introdotto l'art. 29 c. 1-bis L. 52/1985) il venditore deve dichiarare in rogito che l'immobile è catastalmente conforme, pena la nullità dell'atto. Senza la dichiarazione degli intestatari, o l'attestazione di un tecnico abilitato che la sostituisce, il notaio non firma. La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati depositati al Catasto (planimetria, categoria, classe, rendita, intestatario). Se la planimetria non coincide con lo stato reale (muri spostati, bagno aggiunto, cambio d'uso) va aggiornata con una pratica DOCFA (70 € di tributo all'Agenzia delle Entrate, più il compenso del tecnico, che si concorda con un preventivo scritto). È diversa dalla conformità urbanistica, che riguarda invece la regolarità dei permessi comunali. Punti chiave: - La conformità catastale attesta che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde ai dati depositati al Catasto (planimetria, categoria, rendita, intestatario). - Dal 2010 la sua dichiarazione in rogito è obbligatoria a pena di nullità dell'atto (art. 19 c. 14 D.L. 78/2010, che introduce l'art. 29 c. 1-bis L. 52/1985). - La rende il venditore, ma per averla veritiera occorre far verificare l'immobile a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). - Se la planimetria è difforme, va aggiornata con una pratica DOCFA prima del rogito: 70 € di tributo all'Agenzia delle Entrate, più il compenso del tecnico, da concordare con un preventivo scritto. - Non va confusa con la conformità urbanistica: la prima riguarda il Catasto (fisco), la seconda i permessi edilizi comunali. - Senza conformità catastale il notaio non firma il rogito e la banca non eroga il mutuo. - L'obbligo copre solo i fabbricati urbani con planimetria in Catasto (case, appartamenti, box); esclusi terreni e alcuni beni comuni. Domande frequenti: - D: Cos'è di preciso la conformità catastale? R: È l'attestazione che i dati depositati al Catasto (planimetria, categoria, classe, rendita, intestatario) coincidono con lo stato reale dell'immobile al momento della compravendita. La dichiarazione è resa dal proprietario in atto notarile, sulla base della verifica di un tecnico abilitato; senza di essa il rogito è nullo per legge. - D: Chi rilascia la dichiarazione di conformità catastale? R: La dichiarazione la rende personalmente il proprietario venditore davanti al notaio, ma poiché è una dichiarazione tecnica che espone a responsabilità civile e penale, in pratica il venditore si fa assistere da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che effettua il sopralluogo, confronta la planimetria depositata con lo stato di fatto e produce una relazione di conformità. In alternativa, la dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione firmata direttamente dal tecnico. - D: Quanto costa una pratica di conformità catastale nel 2026? R: Per il controllo del tecnico (sopralluogo e relazione) la legge non fissa un prezzo: le tariffe professionali sono abrogate e il compenso si concorda prima, con un preventivo scritto (art. 9 D.L. 1/2012). Se la planimetria è difforme e serve la variazione DOCFA per allineare il Catasto allo stato reale, si aggiungono 70 € di tributo unico per ogni unità immobiliare, versato all'Agenzia delle Entrate (D.Lgs. 347/1990). Il compenso per la pratica cresce con la complessità: spostamento tramezzi, cambio di categoria, fusione o frazionamento. - D: Che differenza c'è tra conformità catastale e conformità urbanistica? R: La conformità catastale riguarda il Catasto — banca dati fiscale — e verifica che la planimetria depositata coincida con lo stato reale. La conformità urbanistica riguarda invece i permessi edilizi (permesso di costruire, SCIA, CILA) rilasciati dal Comune e verifica che ciò che c'è oggi sia stato regolarmente autorizzato. Un immobile può essere catastalmente conforme ma urbanisticamente abusivo (planimetria aggiornata a un intervento senza permesso). Solo la seconda comporta sanabilità edilizia, sanzioni e — nei casi gravi — impossibilità di vendere. - D: Cosa succede se al rogito manca la conformità catastale? R: L'atto è nullo (art. 29 c. 1-bis Legge 52/1985, come introdotto dall'art. 19 c. 14 D.L. 78/2010). In pratica il notaio non firma: se lo facesse, l'atto potrebbe essere annullato da chiunque abbia interesse (compreso il Fisco) e il notaio ne risponderebbe disciplinarmente e civilmente. La compravendita si blocca finché la conformità non è ripristinata con la variazione DOCFA. - D: Chi paga la conformità catastale, venditore o acquirente? R: Per legge la dichiarazione la rende il venditore, quindi tutti i costi per allinearla (sopralluogo, DOCFA, tributi) sono a suo carico. Nella prassi le parti a volte negoziano una riduzione del prezzo per compensare, ma la responsabilità resta del venditore: se al rogito la difformità non è sanata, il preliminare può essere risolto per inadempimento e la caparra restituita (o trattenuta il doppio, se confirmatoria). - D: La banca eroga il mutuo se la conformità catastale è dubbia? R: No, o meglio: non eroga finché il notaio non certifica la conformità in relazione preliminare. Se in fase di perizia emerge una difformità (es. bagno non riportato in planimetria, tramezzi diversi), la banca sospende la delibera fino alla presentazione del DOCFA aggiornato. Nei casi di difformità grave — cambio di categoria o volumetria — la perizia può ridurre il valore stimato e quindi l'importo mutuabile. ### Compromesso casa: cos'è, se è obbligatorio, costi e tempi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/compromesso-casa-cos-e-come-funziona Aggiornato: 2026-10-12 Il compromesso è il nome comune del contratto preliminare di compravendita: l'accordo scritto con cui venditore e acquirente si obbligano a firmare il rogito a una data futura, alle condizioni già fissate (prezzo, tempi, caparra). Non è obbligatorio, ma se lo firmi deve essere scritto (art. 1351 c.c.) e registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni: 200 € di imposta fissa, 16 € di bollo ogni 4 facciate (155 € se lo fa il notaio) e lo 0,50% sulla caparra e sugli acconti non soggetti a IVA, che si scala dall'imposta dovuta per il rogito. Se compri con il mutuo conviene una clausola sospensiva, che la legge non impone. Punti chiave: - Nome tecnico: contratto preliminare; l'art. 1351 c.c. ne regola la forma. - Non è obbligatorio: si può andare direttamente al rogito. Se lo firmi, però, deve essere scritto, a pena di nullità. - Si firma di solito dopo la proposta accettata, prima del rogito. - Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. - Imposta di registro fissa: 200 €. - Bollo: 16 € ogni 4 facciate per la scrittura privata; 155 € se il preliminare è fatto dal notaio. - 0,50% sulla caparra e sugli acconti non soggetti a IVA (recuperabile al rogito). - Firma privata o davanti al notaio: solo il preliminare notarile si trascrive, e allora la trascrizione è obbligatoria (art. 2645-bis c.c.). - Con il mutuo conviene inserire la clausola sospensiva sul finanziamento (la legge non la impone). Domande frequenti: - D: Si può fare il rogito senza compromesso? R: Sì. Nessuna legge obbliga a firmare un preliminare: se le parti sono pronte, si può firmare subito il contratto definitivo dal notaio. Il compromesso serve quando il rogito non si può fare subito, per esempio perché chi compra aspetta il mutuo; in quel caso conviene firmarlo, con una clausola sospensiva sul finanziamento. - D: Qual è la differenza tra proposta d'acquisto e compromesso? R: La proposta d'acquisto è la dichiarazione con cui chi vuole comprare si impegna a farlo a certe condizioni: finché il venditore non la accetta, vincola solo lui. Una volta accettata vincola tutti e due e, se contiene già gli elementi essenziali, vale come contratto preliminare: per l'Agenzia delle Entrate va registrata come tale. Il compromesso mette poi per iscritto, in modo completo, gli obblighi di entrambi. - D: Quanto costa il compromesso di una casa? R: Per registrarlo: 200 € di imposta di registro, 16 € di bollo ogni 4 facciate e lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA, che si scala dall'imposta dovuta per il rogito. Se lo fa il notaio il bollo è di 155 € e, con la trascrizione, si aggiungono 200 € di imposta ipotecaria e 35 € di tassa ipotecaria (guida AdE, ottobre 2025), più il compenso del notaio, da farsi preventivare per iscritto. - D: Chi paga il compromesso della casa? R: Le imposte di registrazione all'Agenzia delle Entrate le devono per legge tutte e due le parti, in solido (art. 57 D.P.R. 131/1986), ma di solito le paga chi compra, come il compenso del notaio se il preliminare si fa da lui. La provvigione dell'agenzia immobiliare, quando c'è, la pagano di solito sia il venditore sia il compratore, nella misura concordata con l'agenzia. - D: Quanto tempo passa tra compromesso e rogito? R: Lo decidono le parti nel compromesso: nessuna legge fissa un termine. Se compri con il mutuo, la data del rogito deve lasciare il tempo per l'istruttoria e la delibera, e i tempi della tua banca sono scritti nel suo foglio informativo: guardali prima di firmare, perché un termine troppo corto rischia di farti arrivare al rogito senza delibera. - D: Il compromesso deve essere fatto dal notaio? R: Di regola no: basta una scrittura privata fra le parti, anche preparata dall'agenzia. L'eccezione è la casa da costruire o da finire comprata da un costruttore, con il permesso di costruire chiesto dopo il 16 marzo 2019: lì il preliminare va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (artt. 5 e 6 D.Lgs. 122/2005). Negli altri casi il notaio conviene con acconti alti o tempi lunghi, perché il preliminare fatto da lui va trascritto (art. 2645-bis c.c.) e protegge chi compra da vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti. - D: Cosa succede se non registro il compromesso? R: Oltre all'imposta paghi una sanzione del 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 €; se lo registri con un ritardo fino a 30 giorni scende al 45%, con un minimo di 150 € (art. 69 D.P.R. 131/1986), e con il ravvedimento operoso si riduce ancora. Il compromesso resta valido fra le parti: la registrazione serve al fisco e gli dà una data certa. - D: Cosa succede al compromesso se la banca non mi dà il mutuo? R: Se nel preliminare avete inserito una clausola sospensiva di concessione del mutuo, il rifiuto della banca entro il termine pattuito fa cadere il contratto e la caparra viene restituita integralmente. Senza clausola sospensiva l'acquirente rischia di perdere la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), perché il mancato mutuo resta un suo rischio e non lo libera dall'obbligo di comprare. ### Comprare casa in classe G o F nel 2026: conviene ancora? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/comprare-casa-classe-g-f-riqualificazione-2026-conviene Aggiornato: 2026-10-16 Comprare una casa in classe G o F nel 2026 conviene a patto di negoziare uno sconto sul prezzo d'acquisto (il cosiddetto 'green impairment', oggi stimato tra il 12% e il 20%) e di attivare un mutuo green per ristrutturazione. Con il recepimento della Direttiva EPBD IV (2024/1275), gli immobili inefficienti rischiano una rapida svalutazione. Tuttavia, banche come Intesa Sanpaolo, BPER e Crédit Agricole offrono sconti spread dello 0,10-0,30% per chi garantisce un risparmio energetico del 30% o il salto di due classi. La strategia vincente è il 'Mutuo Acquisto + Ristrutturazione' per compensare il calo dei bonus edilizi (per le spese del 2026 il 50% sull'abitazione principale e il 36% sugli altri immobili, per quelle del 2027 il 36% e il 30%) con il plusvalore generato dalla riqualificazione. Punti chiave: - La Direttiva EPBD IV impone all'Italia una riduzione del consumo energetico residenziale del 16% entro il 2030. - Per le spese del 2026 il Bonus Casa resta al 50% sull'abitazione principale di chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale, e al 36% sugli altri immobili (limite 96.000 €, art. 16 D.L. 63/2013 modificato dalla legge di bilancio 2026); per le spese del 2027 scende al 36% e al 30%. - Per le spese dal 2025 cessione del credito e sconto in fattura, di regola, non sono più possibili: le detrazioni si recuperano in 10 anni con la dichiarazione dei redditi. - Gli immobili storici, le case vacanza (<4 mesi d'uso) e i piccoli edifici (<50mq) sono esenti dagli obblighi UE. - Il 'Green Impairment' (svalutazione) per le classi G/F è ormai una realtà consolidata nel mercato immobiliare 2026. - I mutui green offrono spread agevolati (sconto 0,10-0,30%) se i lavori riducono il consumo del 30%. Domande frequenti: - D: Cosa succede se compro una casa in classe G dopo il recepimento EPBD IV? R: Non ci sono sanzioni dirette per l'acquisto, ma l'immobile sarà soggetto a una maggiore svalutazione di mercato. Le banche finanziano l'acquisto, ma è altamente consigliabile abbinare un piano di riqualificazione per non perdere valore patrimoniale entro il 2030. - D: Quali sono le esenzioni previste in Italia per le 'Case Green'? R: Il recepimento italiano esclude dagli obblighi di miglioramento energetico: i monumenti e gli edifici storici vincolati, le case vacanza utilizzate per meno di 4 mesi all'anno, gli edifici indipendenti con superficie inferiore a 50 mq e i luoghi di culto. - D: Posso ancora usare la cessione del credito nel 2026? R: No. Per le spese dal 2025 cessione del credito e sconto in fattura, di regola, non sono più possibili (art. 121, comma 1, D.L. 34/2020). Il blocco generale era partito il 17 febbraio 2023 (D.L. 11/2023), con alcune eccezioni. Nel 2026 le spese si recuperano con la detrazione IRPEF in 10 rate annuali. - D: Quanto risparmio davvero con un mutuo green Intesa o BPER? R: Lo sconto medio rilevato nel 2026 oscilla tra 0,10% e 0,25% sullo spread. Su un mutuo da 200.000 € a 25 anni, lo sconto dello 0,20% comporta un risparmio di circa 6.000 € di interessi totali rispetto a un mutuo standard. - D: Cosa si intende per miglioramento del 30% secondo l'EBA? R: Le linee guida EBA GL 2020/06 richiedono che il finanziamento porti a una riduzione del fabbisogno di energia primaria di almeno il 30%. Tecnicamente, questo si dimostra confrontando l'APE ante-operam e l'APE post-operam. - D: Il Bonus Casa 2026 è ancora al 50%? R: Sì, per l'abitazione principale. Sulle spese del 2026 la detrazione è del 50% se i lavori riguardano l'abitazione principale e li paga il proprietario o il titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione o superficie), e del 36% negli altri casi, con un limite di spesa di 96.000 € per unità immobiliare (art. 16, comma 1, D.L. 63/2013, modificato dalla legge di bilancio 2026, L. 199/2025). Sulle spese del 2027 la legge prevede il 36% e il 30%. ### Calcolo rata mutuo: formula ed esempio con i tassi di oggi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-si-calcola-rata-mutuo-formula-esempi Aggiornato: 2026-10-12 La rata del mutuo si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese: R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], dove C è il capitale, i il tasso mensile (TAN annuo diviso 12) e n il numero di rate (anni × 12). Con i tassi del 13 ottobre 2026: 150.000 € in 25 anni (300 rate) al TAN fisso stimato del 3,81%, cioè l'IRS a 25 anni (3,51%) più uno spread medio stimato dello 0,30%, danno una rata di circa 776 € al mese. A tasso variabile la stessa formula si rifà a ogni revisione dell'Euribor, sul capitale che resta e per le rate che mancano. Punti chiave: - La formula standard è quella dell'ammortamento alla francese: rata costante, quota interessi che scende e quota capitale che sale. - Bastano 3 dati: capitale, TAN annuo e numero di rate (anni × 12); il tasso mensile è il TAN diviso 12. - Con i tassi del 13 ottobre 2026, 150.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,81% fanno circa 776 € al mese e 82.831 € di interessi in tutto. - A tasso variabile la rata si ricalcola a ogni revisione dell'Euribor, sul capitale che resta. - La rata calcolata con il TAN non include le spese: il costo completo del mutuo è il TAEG. - 300 rate mensili sono 25 anni; 240 sono 20 anni e 360 sono 30 anni. Domande frequenti: - D: Qual è la formula per calcolare la rata del mutuo? R: La formula dell'ammortamento alla francese è: R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], dove R è la rata mensile, C il capitale erogato, i il tasso di interesse mensile (TAN annuo diviso 12) e n il numero totale di rate (anni × 12). Secondo la Banca d'Italia è il piano di ammortamento più diffuso in Italia. - D: Come si calcola la rata di un mutuo a tasso fisso? R: Si applica la formula dell'ammortamento alla francese con il TAN fisso, che resta lo stesso per tutta la durata. Con i tassi del 13 ottobre 2026: 150.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,81% danno un tasso mensile dello 0,3175% e una rata di circa 776 € al mese, uguale fino all'ultima scadenza. - D: Come si calcola la rata di un mutuo a tasso variabile? R: All'inizio si usa la stessa formula con l'Euribor del momento più lo spread della banca. A ogni revisione (mensile, trimestrale o semestrale) la banca applica il nuovo Euribor e ricalcola la rata sul capitale residuo, per le rate che mancano. Alcuni contratti tengono invece ferma la rata e allungano o accorciano la durata. - D: 300 rate quanti anni sono? R: Con le rate mensili, 300 rate sono 25 anni: si divide il numero di rate per 12. Allo stesso modo 240 rate sono 20 anni e 360 rate sono 30 anni. Nella formula della rata il numero di rate è la n: per un mutuo a 25 anni con rate mensili si usa n = 300. - D: Che differenza c'è tra TAN e TAEG nel calcolo della rata? R: Il TAN è il tasso puro degli interessi e serve a calcolare la rata di capitale e interessi. Il TAEG include anche spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata e le polizze che la banca chiede per concedere il mutuo: è il costo effettivo su base annua. Per confrontare due proposte si usa il TAEG, non il TAN. - D: Posso calcolare la rata del mutuo con Excel? R: Sì. In Excel e in Fogli Google la funzione RATA (PMT in inglese) applica la formula dell'ammortamento alla francese. Sintassi: =RATA(TAN/12; numero_rate; -capitale). Con il TAN fisso stimato di oggi a 25 anni: =RATA(0,0381/12; 300; -150000) restituisce 776,10 €. Per le quote di capitale e interessi di ogni rata ci sono le funzioni P.RATA e INTERESSI. ### Tabella usufrutto 2026: coefficienti MEF per età e calcolo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/coefficienti-usufrutto-nuda-proprieta-2026 Aggiornato: 2026-10-12 La tabella dell'usufrutto 2026 è quella del D.M. MEF del 24 dicembre 2025 (GU n. 302 del 31 dicembre 2025), valida per gli atti dal 1° gennaio 2026: il valore dell'usufrutto è una percentuale della piena proprietà che dipende dall'età dell'usufruttuario, dal 95% fino a 20 anni al 10% oltre i 92, con il 40% a 70 anni e il 60% di nuda proprietà. I coefficienti sono gli stessi del 2024 e del 2025, calcolati al 2,5%: il tasso legale del 2026 è sceso all'1,60%, ma l'art. 46, comma 5-ter, del D.P.R. 131/1986 vieta di usare un saggio più basso del 2,5%. La nuda proprietà è la differenza fra piena proprietà e usufrutto. Punti chiave: - La tabella dell'usufrutto 2026 vale per gli atti dal 1° gennaio 2026 (D.M. MEF del 24-12-2025, GU n. 302 del 31-12-2025) ed è uguale a quella del 2024 e del 2025. - Percentuale di usufrutto = coefficiente × 2,5%: a 70 anni 16 × 2,5% = 40% di usufrutto e 60% di nuda proprietà; a 80 anni 25% e 75%. - Il tasso legale 2026 è l'1,60% (D.M. MEF del 10-12-2025), ma per usufrutto e rendite non si può usare un saggio sotto il 2,5% (art. 46, comma 5-ter, D.P.R. 131/1986, aggiunto dal D.Lgs. 139/2024). - Valore dell'usufrutto = piena proprietà × percentuale; nuda proprietà = piena proprietà − usufrutto (art. 48 D.P.R. 131/1986). Uso e abitazione si valutano come l'usufrutto. - Con due usufruttuari si guarda il più giovane se c'è diritto di accrescimento, il meno giovane se l'usufrutto finisce alla morte del primo (art. 46, comma 3). - Per un mutuo sulla nuda proprietà la banca considera il valore della sola nuda proprietà; alcune chiedono all'usufruttuario di intervenire come terzo datore d'ipoteca, altre non la finanziano. Domande frequenti: - D: I coefficienti usufrutto sono cambiati nel 2026? R: No. Il D.M. MEF del 24 dicembre 2025 (GU n. 302/2025) conferma per il 2026 il prospetto calcolato al 2,5%, lo stesso del 2024 e del 2025. Il tasso legale del 2026 è sceso all'1,60%, ma dal 2025 l'art. 46, comma 5-ter, del D.P.R. 131/1986, aggiunto dal D.Lgs. 139/2024, vieta di usare per questi calcoli un saggio inferiore al 2,5%: per questo la tabella resta uguale. - D: Come si calcola il valore della nuda proprietà? R: Si parte dal valore di piena proprietà dell'immobile: valore commerciale, oppure valore catastale rivalutato se si applica il prezzo-valore, che vale quando una persona fisica compra un'abitazione fuori dalla sua attività e lo chiede al notaio, anche senza i benefici prima casa. Si applica la percentuale di usufrutto corrispondente all'età dell'usufruttuario in base alla tabella MEF. Il valore della nuda proprietà è la differenza. Esempio: immobile 200.000 €, usufruttuario 70 anni → usufrutto 80.000 € (40%), nuda proprietà 120.000 € (60%). - D: L'età considerata è quella al momento dell'atto? R: Sì: contano gli anni compiuti dall'usufruttuario alla data dell'atto, della successione o della donazione. Con due usufruttuari la regola dipende dall'usufrutto (art. 46, comma 3, D.P.R. 131/1986, richiamato dall'art. 48): se fra loro c'è diritto di accrescimento si guarda l'età del più giovane; se l'usufrutto finisce alla morte di uno qualsiasi dei due, quella del meno giovane. - D: I coefficienti valgono anche per l'usufrutto a tempo determinato? R: Solo come tetto. Per un usufrutto a termine, per esempio di 15 anni, si calcola il valore attuale delle annualità al 2,5% (art. 46, comma 2, lettera b, D.P.R. 131/1986): con 15 anni è circa il 31% della piena proprietà. Poiché l'usufrutto finisce comunque con la morte dell'usufruttuario (art. 979 c.c.), il valore non può superare quello vitalizio della tabella (art. 46, comma 4). Uso e abitazione si valutano con le stesse regole dell'usufrutto (art. 48). - D: Posso ottenere un mutuo comprando la nuda proprietà? R: Sì, ma con vincoli. La banca considera come valore-garanzia la sola nuda proprietà, stimata dal suo perito: se valesse quanto in tabella (nell'esempio, 120.000 € su 200.000), anche con il limite ordinario dell'80% del credito fondiario il mutuo non supererebbe 96.000 €, e la quota vera la decide la banca. Alcune banche chiedono che l'usufruttuario intervenga in atto come terzo datore d'ipoteca, per poter escutere l'intera proprietà in caso di insolvenza; altre non finanziano affatto la nuda proprietà. - D: I coefficienti si usano anche per la successione? R: Sì. Nella dichiarazione di successione i coefficienti servono per determinare il valore di usufrutto e nuda proprietà ai fini dell'imposta di successione (aliquote 4%, 6%, 8% oltre franchigie): lo prevedono gli artt. 14 e 17 del D.Lgs. 346/1990, con lo stesso pavimento del 2,5%. Il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto l'autoliquidazione dell'imposta di successione dal 2025, ma la tabella coefficienti resta il riferimento ufficiale. - D: Il tasso legale 1,60% del 2026 mi conviene per un ritardato pagamento? R: Il tasso legale (art. 1284 c.c.) è sceso dal 2% del 2025 all'1,60% dal 1° gennaio 2026. Riguarda gli interessi legali su debiti pecuniari (es. ritardato pagamento senza tasso convenuto). Sulle transazioni commerciali (D.Lgs. 231/2002) si applica invece il tasso BCE + 8 punti percentuali, molto più alto. I coefficienti usufrutto restano invece agganciati al 2,50%, il minimo fissato dalla legge. ### Clausola sospensiva mutuo: come funziona e come scriverla (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/clausola-sospensiva-mutuo-come-funziona Aggiornato: 2026-10-06 La clausola sospensiva mutuo è la pattuizione — fondata sull'art. 1353 c.c. — con cui la proposta d'acquisto o il preliminare diventano efficaci solo se la banca concede il mutuo entro un termine e a condizioni definite. Se la condizione non si avvera, il contratto non produce i suoi effetti e la caparra torna al compratore. Per essere utile deve indicare quattro cose: importo minimo del mutuo, termine (almeno 60 giorni dall'accettazione), tipologia e condizioni economiche accettabili (es. TAN massimo), banca o numero di banche a cui rivolgersi. Va inserita per iscritto nella proposta d'acquisto: se manca, il rifiuto della banca non libera il compratore e la caparra confirmatoria è a rischio. Punti chiave: - La clausola sospensiva mutuo si fonda sull'art. 1353 c.c.: subordina l'efficacia del contratto al fatto futuro e incerto dell'erogazione del mutuo. - Se la condizione non si avvera, il contratto resta senza effetti e la caparra confirmatoria torna al compratore; se si avvera, gli effetti risalgono al momento in cui il contratto è stato concluso (art. 1360 c.c.). - Deve indicare importo minimo del mutuo, termine (almeno 60 giorni dall'accettazione), condizioni economiche accettabili e banca/e a cui rivolgersi. - Senza clausola, il rifiuto della banca NON libera il compratore: rischia di perdere la caparra o di essere condannato all'adempimento. - Per la Cassazione è una condizione «mista»: il mutuo dipende dalla banca ma anche da come il compratore prepara la pratica (ord. 17919/2023). - In pendenza della condizione entrambe le parti devono comportarsi secondo buona fede (art. 1358 c.c.): il venditore non può sabotare la ricerca del mutuo, il compratore deve rispettare gli impegni scritti nella clausola (banche, date); per la Cassazione più recente la sola inerzia non fa considerare avverata la condizione. - Va inserita nella proposta d'acquisto, non solo nel preliminare: se salti la proposta, la clausola non copre la caparra già versata. Domande frequenti: - D: La clausola sospensiva mutuo è obbligatoria? R: No, non è prevista dalla legge come obbligatoria: è una tutela pattizia che devi chiedere tu e far scrivere nella proposta d'acquisto. Nella prassi le agenzie immobiliari usano moduli standard che la contengono, ma non sempre nella versione più protettiva: leggi con attenzione importo, termine e banche indicate. Se manca, chiedila esplicitamente prima di firmare — dopo è tardi. - D: Quanto tempo ho per ottenere il mutuo con la clausola? R: Il termine si negozia: mettine almeno 60 giorni dall'accettazione della proposta, scritti come data. In alcuni fogli informativi i tempi di istruttoria dichiarati arrivano a 45 giorni dalla documentazione completa, o a 40 giorni lavorativi senza contare perito e notaio. Se il termine scade prima della delibera, la condizione è mancata e il contratto perde effetto: la caparra ti torna, ma il venditore è libero di vendere ad altri. Una proroga, per esempio di 15 giorni se la banca chiede documenti in più, va firmata da entrambi prima della scadenza. - D: Se ricevo la delibera ma a condizioni peggiori di quelle indicate, posso tirarmi indietro? R: Solo se la clausola specifica anche le condizioni economiche accettabili (es. TAN massimo, spread, durata). Se hai scritto «mutuo di 150.000 € a tasso fisso, TAN non superiore al 3,80%» e la banca ti offre 150.000 € al 4,50%, la condizione non si è avverata come pattuita. Se invece hai scritto solo «ottenimento di un mutuo di 150.000 €», la delibera formale — anche a tasso più alto — è sufficiente e sei vincolato. Sii sempre specifico. - D: Posso rivolgermi a una sola banca o devo provare con più istituti? R: Dipende da come è scritta la clausola. Se ti impegna a chiedere il mutuo a una banca precisa o ad almeno due istituti, devi farlo e conservarne la prova. Se dice solo «un istituto bancario» o «una banca a scelta del compratore», per le ordinanze più recenti della Cassazione (17919/2023 e 18953/2024) non hai un obbligo giuridico di attivarti e la sola inerzia non fa considerare avverata la condizione (art. 1359 c.c.): nel caso deciso nel 2024 è bastato il no di una grande banca. Conserva comunque domande e risposte delle banche: se il venditore contesta, sono la tua prova. - D: La clausola sospensiva mutuo protegge anche la provvigione dell'agenzia? R: Non automaticamente. Il mediatore ha diritto alla provvigione «se l'affare è concluso per effetto del suo intervento» (art. 1755 c.c.). Se la proposta è sotto condizione sospensiva, il diritto alla provvigione nasce solo quando la condizione si avvera (art. 1757 c.c.): se il mutuo non arriva e la clausola opera, la provvigione non è dovuta. Molte agenzie però inseriscono nel modulo clausole di provvigione anticipata: leggi attentamente e chiedi che anche la provvigione sia subordinata all'ottenimento del mutuo. - D: Se il venditore mi ostacola nella ricerca del mutuo, cosa posso fare? R: Se il venditore rifiuta di consegnare i documenti necessari (planimetria, APE, atto di provenienza, certificati di conformità) o rilascia informazioni false che portano al rifiuto della banca, viola l'art. 1358 c.c. (buona fede in pendenza di condizione). Hai due strade: chiedere il risarcimento dei danni, oppure, se il suo comportamento è un inadempimento, recedere e pretendere il doppio della caparra (art. 1385 c.c.). Conserva ogni comunicazione scritta. - D: Vale anche per la surroga o solo per il mutuo di acquisto? R: La condizione sospensiva è pensata per il mutuo di acquisto, perché il pagamento del prezzo dipende dal finanziamento. Per la surroga (portabilità ex art. 120-quater TUB) non serve, perché il finanziamento c'è già e stai solo trasferendolo a un'altra banca. Se stai comprando con un mutuo già deliberato da surrogare in futuro, discuti con il notaio la formulazione: la casistica è meno standard. ### Clausola floor e collar nel mutuo: cosa sono e come riconoscerle URL: https://blog.gomutuo.it/blog/clausola-floor-mutuo-cos-e-come-riconoscerla Aggiornato: 2026-10-15 La clausola floor è il tasso minimo di un mutuo a tasso variabile: se l'Euribor scende sotto una certa soglia, il tasso e la rata smettono di scendere. Quando il contratto prevede anche un tasso massimo (cap), la coppia si chiama collar e il tasso si muove dentro una banda. Per l'Arbitro Bancario Finanziario (decisione 4137/2024) e per la Cassazione (ordinanza 1942/2025) il floor scritto in modo chiaro e comprensibile è valido, per l'ABF anche senza cap. Non è dovuto invece un floor che la banca applica senza averlo scritto nei documenti. Lo trovi nel PIES alla sezione sul tasso, nel foglio informativo e nel contratto. Punti chiave: - Il floor è il tasso minimo del mutuo variabile: sotto quella soglia la rata non scende più, anche se l'Euribor continua a calare. - Può riguardare il parametro (l'Euribor si conta almeno zero) o il tasso finito (il tasso non scende sotto un valore fissato): sono due clausole diverse. - Il collar è floor più cap: il tasso resta dentro una banda, con un minimo che tutela la banca e un massimo che tutela te. - Floor e cap si leggono nel PIES, alla sezione 4 sul tasso, e nel foglio informativo, che deve illustrarne gli effetti. - Per l'ABF (decisione 4137/2024) e per la Cassazione (ordinanza 1942/2025) il floor scritto in modo chiaro e comprensibile è valido. - Un floor applicato senza essere scritto nei documenti non è dovuto: nel 2016 la Banca d'Italia ha chiesto alle banche di restituire quanto incassato così. - Per uscire da un floor la strada più semplice è la surroga, senza penali né altri oneri (art. 120-quater TUB). Domande frequenti: - D: Cos'è la clausola floor in un mutuo? R: È una clausola che fissa un tasso minimo sotto il quale il tasso del mutuo non può scendere, anche se il parametro di indicizzazione (di norma l'Euribor) scende oltre. Esempio: con un floor allo 0% sul parametro, se l'Euribor va a -0,50% la banca calcola comunque il tasso come se l'Euribor fosse zero. - D: Come capisco se il mio mutuo ha la clausola floor? R: Guarda il PIES alla sezione 4 sul tasso di interesse: per i mutui variabili deve indicare i limiti massimi e minimi, se ci sono. Poi il foglio informativo, il documento di sintesi e l'articolo del contratto sugli interessi: le formule tipiche parlano di tasso minimo, di valore minimo del parametro o di un tasso che non potrà essere inferiore a una certa soglia. Se hai dubbi, chiedi conferma scritta alla banca. - D: Cos'è la clausola collar? R: È la combinazione di un floor e di un cap nello stesso mutuo variabile: il tasso non scende sotto un minimo e non sale sopra un massimo. Con un collar fra il 2% e il 4,5% e uno spread dell'1%, se l'Euribor va a -0,40% paghi comunque il 2%; se sale al 4% paghi il 4,5% invece del 5%. - D: La clausola floor è legale? R: Sì, se è scritta in modo chiaro e comprensibile. Per il Collegio di coordinamento dell'ABF (decisione 4137 del 4 aprile 2024) riguarda l'oggetto del contratto e il prezzo, quindi per l'art. 34, comma 2, del Codice del consumo è esclusa dal controllo di vessatorietà, anche senza un cap. La Cassazione (ordinanza 1942/2025) è sulla stessa linea. Non è dovuto invece un floor che il contratto non prevede. - D: Cosa succede se l'Euribor scende sotto lo zero e c'è il floor? R: Con un floor allo 0% sul parametro il calo sotto zero non arriva alla rata. Su un mutuo di 150.000 € in 25 anni con spread dell'1%, con l'Euribor a -0,50% la rata senza floor sarebbe di 532 € al mese; con il floor resta a 565 €, cioè 33 € in più ogni mese finché l'Euribor resta lì. - D: Posso contestare la clausola floor? R: Sì, prima con un reclamo scritto alla banca, che di norma ha 60 giorni per rispondere, poi con un ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario entro 12 mesi dal reclamo. Il ricorso costa 20 €, restituiti se è accolto anche solo in parte, e per le richieste di denaro vale fino a 200.000 €. L'ABF però non esamina fatti anteriori al sesto anno prima del ricorso: per un floor firmato prima di allora, o per interessi più vecchi, restano la mediazione e il giudice. Le possibilità ci sono se il floor era scritto in modo poco chiaro o non era nel contratto. - D: Come mi libero di un mutuo con clausola floor? R: La strada più semplice è la surroga: porti il mutuo in un'altra banca che non applica il floor, con lo stesso capitale residuo, e per l'art. 120-quater del TUB non paghi penali né altri oneri. In alternativa puoi chiedere alla tua banca di rinegoziare togliendo la clausola, oppure estinguere il mutuo se hai la liquidità. - D: Qual è la differenza tra clausola floor e cap? R: Il floor fissa un tasso minimo e protegge la banca quando i tassi scendono; il cap fissa un tasso massimo e protegge te quando salgono. Alcuni mutui hanno tutte e due le clausole (è il collar), altri una sola, altri nessuna. Prima di firmare le trovi entrambe nel PIES, alla sezione sul tasso. ### Capitale residuo del mutuo: calcolo online e dove trovarlo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/capitale-residuo-mutuo-cose-come-si-calcola Aggiornato: 2026-10-12 Il capitale residuo del mutuo è la quota di capitale che devi ancora restituire alla banca, esclusi gli interessi futuri: si calcola da importo, durata, tasso e rate già pagate, come valore attuale delle rate che restano. Per esempio, su 150.000 € a 25 anni al 3,2% (tasso d'esempio), dopo 5 anni restano circa 128.753 €. Il dato esatto si legge nel piano di ammortamento (colonna «debito residuo») o nel conteggio estintivo che la banca rilascia su richiesta. È il valore chiave per surroga, estinzione anticipata e rinegoziazione: in una surroga la nuova banca finanzia esattamente il capitale residuo. Punti chiave: - Il capitale residuo è il debito ancora da restituire, senza contare gli interessi futuri. - Nel mutuo alla francese diminuisce lentamente all'inizio e più velocemente negli ultimi anni. - Lo trovi nel piano di ammortamento (colonna «debito residuo») o nel conteggio estintivo. - Nessuna norma fissa in quanti giorni la banca deve rilasciare il conteggio estintivo: i tempi sono prassi di ciascuna banca, conviene chiederlo con qualche settimana di anticipo. - È l'importo esatto che la nuova banca ti finanzia in caso di surroga (nessun euro in più). - Non coincide con il totale che dovresti pagare per estinguere: aggiungi gli interessi maturati dall'ultima rata. Domande frequenti: - D: Come si calcola il capitale residuo del mutuo? R: Il capitale residuo si calcola sottraendo dal capitale iniziale la somma di tutte le quote capitale pagate fino a quel momento. Formula rapida: Capitale Residuo = Capitale Iniziale − Σ(quote capitale pagate). Nel mutuo alla francese le quote capitale sono basse nei primi anni e crescono nel tempo, quindi il debito residuo diminuisce lentamente all'inizio. In pratica lo leggi direttamente nel piano di ammortamento (colonna «debito residuo») o chiedi il conteggio estintivo alla banca. - D: Che differenza c'è tra capitale residuo e debito residuo? R: Sono la stessa cosa: entrambi indicano la quota di capitale ancora da restituire alla banca, esclusi gli interessi futuri. Nel piano di ammortamento la colonna si chiama di solito «debito residuo», nei documenti bancari e nelle pratiche di surroga si usa più spesso «capitale residuo». Non va confuso con il conteggio estintivo, che è il capitale residuo più gli interessi maturati dall'ultima rata pagata fino alla data di estinzione. - D: Dove trovo il capitale residuo del mio mutuo? R: In tre modi: (1) nel piano di ammortamento consegnato dalla banca alla stipula, colonna «debito residuo» alla riga della rata appena pagata; (2) nell'area clienti dell'home banking, sezione mutui, alla voce «capitale residuo» o «debito residuo»; (3) chiedendo alla banca il conteggio estintivo per una data precisa. La legge non fissa un numero di giorni per il rilascio: i tempi sono prassi di ciascuna banca, quindi conviene muoversi in anticipo. - D: Il capitale residuo serve per la surroga del mutuo? R: Sì, è il dato fondamentale. La nuova banca ti concede un mutuo di importo esattamente pari al capitale residuo (non un euro in più, altrimenti non è più surroga ma sostituzione con liquidità aggiuntiva). L'importo esatto non devi procurartelo tu: chiedi alla nuova banca di acquisirlo dalla vecchia, con una procedura fra banche, e da quella richiesta partono i 30 giorni lavorativi entro cui la surroga deve chiudersi (art. 120-quater TUB). Il piano di ammortamento aggiornato ti serve prima, per confrontare le proposte. - D: Perché nel mutuo alla francese il capitale residuo cala così lentamente? R: Perché nell'ammortamento alla francese la rata è costante ma la sua composizione cambia: nei primi anni è quasi tutta interessi e pochissimo capitale, negli ultimi anni quasi tutto capitale e pochi interessi. Su un mutuo 25 anni al 3,20% dopo 5 anni hai rimborsato solo circa il 14% del capitale iniziale, dopo 10 anni circa il 31%, dopo 15 anni circa il 50%. ### Caparra confirmatoria: cos'è, quanto versare e cosa succede se salta il mutuo (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/caparra-confirmatoria-cos-e-come-funziona-mutuo Aggiornato: 2026-10-15 La caparra confirmatoria è la somma di denaro che l'acquirente versa al venditore alla firma del preliminare (compromesso) come conferma dell'impegno a concludere l'acquisto, disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile. Se il contratto va a buon fine viene imputata al prezzo o restituita. Quando è l'acquirente a tirarsi indietro, il venditore può recedere e trattenerla. Se a tirarsi indietro è il venditore, l'acquirente può recedere e chiedere il doppio. L'importo non lo fissa la legge: si concorda fra le parti. Se salta il mutuo la caparra è recuperabile solo con una clausola sospensiva scritta nel preliminare: senza, l'acquirente rischia di perderla anche se la banca gli nega il finanziamento. Punti chiave: - Disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile. - Spesso una prima somma si versa già con la proposta: all'accettazione diventa caparra confirmatoria. - L'importo non lo fissa la legge: si concorda fra le parti. - Se il compratore non rispetta il preliminare, il venditore può recedere e trattenere la caparra. - Se è il venditore a non rispettarlo, l'acquirente può recedere e chiedere il doppio. - A rogito viene imputata al prezzo. - Diversa dall'acconto, che non ha funzione sanzionatoria. - Serve clausola sospensiva mutuo per recuperarla se la banca dice no. Domande frequenti: - D: Cos'è la caparra confirmatoria? R: È la somma che l'acquirente consegna al venditore alla firma del preliminare (compromesso) a conferma dell'impegno a concludere l'acquisto. È disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile e ha una funzione sia probatoria (dimostra la serietà dell'impegno) sia sanzionatoria (chi non rispetta il contratto perde la caparra o deve restituirla al doppio). - D: Quanto si versa di caparra confirmatoria per l'acquisto di una casa? R: Nessuna legge fissa l'importo: si concorda fra le parti. Con la proposta di solito si versa una somma contenuta, che all'accettazione diventa caparra confirmatoria; con il preliminare spesso la si integra. Una caparra alta tiene ferma liquidità che serve anche per notaio e imposte, una troppo bassa dà poca garanzia al venditore. - D: Qual è la differenza tra caparra confirmatoria e acconto? R: L'acconto è un semplice anticipo sul prezzo, senza funzione sanzionatoria: se il contratto salta si restituisce senza penali. La caparra confirmatoria invece è disciplinata dall'art. 1385 c.c. e comporta la perdita per chi non rispetta l'impegno (o la restituzione al doppio, se inadempiente è il venditore). Per questo il preliminare deve dire con chiarezza come va intesa la somma: senza la dicitura «a titolo di caparra confirmatoria» rischia di valere come acconto. - D: Cosa succede alla caparra se la banca non mi concede il mutuo? R: Dipende dal preliminare. Con una clausola sospensiva mutuo (o «condizione sospensiva di concessione del finanziamento»), se la banca non delibera entro il termine, il preliminare resta senza effetti (art. 1353 c.c.) e la caparra ti viene restituita integralmente. Senza clausola il preliminare resta valido anche se la banca ti dice no: se non paghi al rogito, rischi di perdere la caparra. - D: La caparra confirmatoria viene restituita al rogito? R: Non viene 'restituita': viene imputata al prezzo di vendita. Se hai versato 30.000 € di caparra su una casa da 200.000 €, al rogito il notaio conteggia i 30.000 € già versati e tu paghi i restanti 170.000 € (di solito attraverso il mutuo). Se per qualsiasi motivo l'importo della caparra supera il prezzo finale, la differenza viene restituita. - D: Qual è la differenza con la caparra penitenziale? R: La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il prezzo del recesso: il contratto dà a una parte, o a tutte e due, il diritto di sciogliersi. Chi recede perde la caparra data o restituisce il doppio di quella ricevuta, senza dover dimostrare inadempimenti altrui. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) invece scatta solo in caso di inadempimento colpevole. Nel compromesso italiano prevale quasi sempre quella confirmatoria. - D: La caparra deve essere versata in contanti? R: No, anzi è sconsigliato. Il D.Lgs. 231/2007 vieta il trasferimento in contanti di importi pari o superiori a 5.000 € (art. 49). Meglio versarla con bonifico o assegno circolare non trasferibile: c'è tracciabilità piena, indispensabile poi in sede di rogito e ai fini fiscali. L'assegno circolare tutela anche il venditore, perché la banca lo emette solo per somme già disponibili. - D: La caparra confirmatoria è tassata? R: Il preliminare con caparra va registrato entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate. L'imposta di registro sulla caparra è dello 0,50% e si scala dall'imposta di registro dovuta al rogito. Per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 la stessa aliquota vale per gli acconti di prezzo non soggetti a IVA (prima era il 3%); se compri da un'impresa con IVA, sull'acconto si paga l'IVA. Fra privati, quindi, chiamare la somma caparra o acconto non cambia più l'imposta: cambia cosa succede se una delle parti si tira indietro. ### Cancellazione ipoteca dopo il mutuo: chi la fa, tempi e costi URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cancellazione-ipoteca-come-funziona-quanto-costa Aggiornato: 2026-10-12 Finito di pagare il mutuo, l'ipoteca la cancella d'ufficio l'Agenzia delle Entrate (il conservatore dei registri immobiliari) sulla comunicazione della banca: non devi fare niente, non serve il notaio e non paghi niente. La banca ha 30 giorni dalla data di estinzione per mandarla e, scaduto il termine, la cancellazione arriva entro il giorno successivo (art. 40-bis del Testo unico bancario). Vale anche per i finanziamenti degli intermediari finanziari e degli enti di previdenza a iscritti o dipendenti. Un'ipoteca a favore di un privato o un'ipoteca giudiziale si cancella invece con il consenso del creditore dal notaio, pagando notaio e imposte ipotecarie, o con un provvedimento definitivo del giudice. Punti chiave: - Per i mutui di banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza l'ipoteca si estingue con il debito (art. 40-bis, comma 1, TUB), ma resta nei registri finché non viene cancellata. - La banca manda la comunicazione entro 30 giorni dall'estinzione, senza costi per te; poi la cancellazione arriva entro il giorno successivo. - Niente notaio e niente imposte: la cancellazione semplificata non paga tributi (Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 23/E del 2026). - Oltre 20 anni dall'iscrizione, senza rinnovo: chiedi la comunicazione alla banca con raccomandata A/R, e la banca ha sei mesi (art. 161, comma 7-quinquies, TUB). - Ipoteca giudiziale o a favore di un privato: serve il consenso del creditore dal notaio, oppure un provvedimento definitivo del giudice (artt. 2882 e 2884 c.c.). Domande frequenti: - D: Serve il notaio per cancellare l'ipoteca del mutuo? R: No. Per le ipoteche dei mutui di banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza basta la comunicazione telematica della banca all'Agenzia delle Entrate, e la legge dice che per questi atti «non è necessaria l'autentica notarile» (art. 40-bis, comma 5, TUB). Il notaio serve per le ipoteche a favore di un privato, per quelle giudiziali, oppure se vuoi la cancellazione subito, senza aspettare i 30 giorni. - D: Quanto costa cancellare un'ipoteca giudiziale? R: Non c'è una tariffa unica. Si pagano, fra l'altro, il compenso del notaio, che deve darti prima un preventivo scritto (art. 9 del D.L. 1/2012), e l'imposta e la tassa ipotecaria dell'annotazione. Se il creditore non firma il consenso, la cancellazione la ordina il giudice con un provvedimento definitivo (art. 2884 c.c.). - D: Come faccio a sapere se la banca ha mandato la comunicazione? R: Con il servizio gratuito «Interrogazione del Registro delle comunicazioni» dell'Agenzia delle Entrate: si consulta con il codice fiscale del debitore, online con i servizi telematici Entratel e Fisconline oppure negli uffici dei registri immobiliari, e dice a che punto è la cancellazione. Quando è fatta, compare nell'ispezione ipotecaria come annotazione a margine dell'iscrizione. - D: Con la surroga l'ipoteca si cancella? R: No. Con la surroga la nuova banca «subentra nelle garanzie, personali e reali» del mutuo (art. 120-quater, comma 2, TUB): l'ipoteca resta e passa a lei con un'annotazione nei registri, senza spese per te. Si cancella solo quando avrai estinto anche il mutuo surrogato. ### Surroga rifiutata o non basta? Come cambiare banca del mutuo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cambiare-banca-mutuo-senza-surroga-alternative Aggiornato: 2026-10-05 La surroga (art. 120-quater TUB) è gratuita ma trasferisce lo stesso contratto: non permette di aumentare l'importo, cambiare i cointestatari o coprire richieste di liquidità. Se ti serve una di queste tre cose (o se la nuova banca ti rifiuta la surroga per LTV o rata/reddito), l'unica alternativa è la sostituzione del mutuo: un nuovo contratto con nuova ipoteca. Costo indicativo 2026 su 150.000 €: 2.200-4.000 €, circa l'1,5-2,7% del capitale (notaio 900-1.900 €, imposta sostitutiva di regola 0,25% anche sulla seconda casa, perizia 300-500 €, istruttoria 600-1.200 €). In alternativa, con la stessa banca puoi chiedere una rinegoziazione dei soli termini economici: è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater c. 5 TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. Regola pratica: la sostituzione conviene se il nuovo tasso è più basso di almeno 0,80-1,00 punti percentuali sul residuo. Punti chiave: - La surroga (art. 120-quater TUB) è gratuita ma NON permette di aumentare importo o cambiare intestatari. - La sostituzione è un nuovo mutuo: nuova ipoteca, atto notarile, imposta sostitutiva. - Costo indicativo sostituzione 2026: circa 1,5-2,7% del capitale su 150.000 € (notaio + imposta + perizia + istruttoria). - Imposta sostitutiva (DPR 601/1973): il 2% riguarda solo i mutui per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, quindi la sostituzione di regola paga lo 0,25% anche sulla seconda casa. - Rinegoziazione: solo con la stessa banca e sui termini economici; è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater c. 5 TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. - Regola empirica: la sostituzione conviene se il nuovo tasso è ≥ 0,80-1,00 punti sotto il residuo. - Nessun limite al numero di surroghe o sostituzioni sullo stesso mutuo. - LTV massimo tipico 2026 per sostituzione: 75-80% (più severo della surroga). Domande frequenti: - D: Se la surroga viene rifiutata, cosa posso fare? R: La nuova banca può rifiutare la surroga per LTV troppo alto (di solito > 80% del valore attuale) o per rapporto rata/reddito insufficiente. In questi casi restano tre strade: (1) rinegoziare con la banca attuale, solo sui termini economici: è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater c. 5 TUB), negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto; (2) fare una sostituzione (nuovo mutuo, costi notarili); (3) allungare la durata residua per abbassare la rata, se la banca attuale lo consente. Non esistono limiti di legge al numero di tentativi di surroga presso banche diverse (art. 120-quater TUB). - D: Quanto costa davvero la sostituzione del mutuo nel 2026? R: Costi tipici per una sostituzione da 150.000 € prima casa: notaio 900-1.900 € (con IVA e diritti), imposta sostitutiva 0,25% (375 €), perizia 300-500 €, istruttoria 600-1.200 €. Totale indicativo: 2.200-4.000 €, circa l'1,5-2,7% del capitale. Anche su una seconda casa l'imposta sostitutiva resta di regola allo 0,25%: il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, e la sostituzione serve a estinguere il vecchio mutuo. Sono spese pagate una tantum ma vanno ammortizzate sui risparmi di rata futuri. - D: Sostituzione o nuovo mutuo: c'è differenza fiscale? R: Fiscalmente entrambi sono nuovi contratti e scontano l'imposta sostitutiva. La differenza è pratica: la 'sostituzione' estingue il vecchio mutuo con il ricavato del nuovo (operazione contestuale davanti al notaio); il 'nuovo mutuo' presuppone che tu abbia già estinto il precedente. Ai fini della detrazione 19% degli interessi (art. 15 c. 1 lett. b TUIR) la detrazione continua se la sostituzione riguarda lo stesso immobile; se il nuovo mutuo supera il capitale residuo più le spese per chiudere il vecchio e aprire il nuovo, detrai solo la quota di interessi pari a (residuo + spese) ÷ nuovo importo (guida AdE «Interessi passivi per mutui», che richiama la risoluzione 328/E del 2007). Restano fermi i limiti alle detrazioni per redditi > 75.000€ dell'art. 16-ter TUIR, che valgono per i mutui firmati dal 2025, sostituzioni comprese. - D: La rinegoziazione conviene sempre rispetto alla sostituzione? R: No. La rinegoziazione è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater c. 5 TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. In ogni caso la banca ha piena discrezionalità sui nuovi termini offerti: potrebbe proporre uno spread ancora più alto del mercato. Conviene chiedere sempre una rinegoziazione formale scritta e confrontarla con almeno 2-3 preventivi di sostituzione. Se il delta di risparmio a favore della sostituzione supera i costi notarili entro 4-6 anni, la sostituzione è oggettivamente più conveniente. - D: Posso passare da variabile a fisso senza costi? R: Sì, tramite surroga (gratuita, se la nuova banca ti accetta) o rinegoziazione con la banca attuale, che è gratuita se la chiedi perché intendi fare la surroga; negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. La sostituzione è l'ultima ratio: si sceglie solo se hai anche bisogno di liquidità extra (non concessa dalla surroga) o di modificare gli intestatari (es. separazione, uscita di un cointestatario). Attenzione: la L. 244/2007 ha previsto anche una rinegoziazione 'assistita' con Convenzione MEF-ABI per rate insostenibili, ma è oggi di rilievo residuale. ### Assicurazione mutuo obbligatoria: quali polizze chiede la banca e quali no URL: https://blog.gomutuo.it/blog/assicurazione-mutuo-obbligatoria-quali-sono-quanto-costano Aggiornato: 2026-10-06 Per il mutuo la banca vuole di norma una sola assicurazione: quella contro incendio e scoppio sulla casa ipotecata, per tutta la durata del finanziamento. Senza, il mutuo non viene erogato, ma non è una legge a imporla a chi lo chiede: è una clausola del contratto, che la banca mette perché le regole europee sul suo capitale contano la casa come garanzia solo se è assicurata. Vita e CPI la legge non le impone; la banca può metterle fra le richieste o legarle a un tasso migliore. In ogni caso puoi portare una copertura equivalente di un'altra compagnia, e la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). Punti chiave: - La banca chiede di solito la polizza incendio e scoppio sulla casa ipotecata, per tutta la durata del mutuo: non è una legge a imporla a chi chiede il mutuo, ma senza polizza la banca non eroga. - La polizza vita e la CPI la legge non le impone, ma la banca può chiederle come condizione del mutuo o di un tasso migliore. - La banca deve accettare una polizza con un livello di garanzia equivalente presa altrove, senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012). - Obbligarti a prendere la polizza venduta dalla stessa banca è una pratica commerciale scorretta (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo). - La incendio e scoppio risarcisce il costo di ricostruzione a nuovo, non il valore di mercato: il capitale da assicurare non è il prezzo della casa. - Una polizza richiesta per avere il mutuo, o per avere quel tasso, entra nel TAEG. Domande frequenti: - D: Quali assicurazioni sono obbligatorie con un mutuo? R: Di solito la banca chiede solo la polizza incendio e scoppio sulla casa ipotecata, per tutta la durata del mutuo. Polizza vita e CPI la legge non le impone, ma la banca può chiederle come condizione o per un tasso migliore. In ogni caso deve accettare una polizza equivalente trovata da te, senza cambiare le condizioni del mutuo (art. 28 D.L. 1/2012). - D: La polizza incendio e scoppio è obbligatoria per legge? R: No: oggi non è una legge a imporla a chi chiede il mutuo. Lo faceva fino al 1993 la legge sul credito fondiario, poi abrogata. La chiede la banca, come condizione del contratto e di solito per tutta la durata, perché le regole europee sul suo capitale contano la casa come garanzia solo se è assicurata contro i danni. In pratica senza polizza il mutuo non parte, ma la compagnia puoi sceglierla tu, purché la copertura sia equivalente. - D: L'assicurazione vita è obbligatoria per il mutuo? R: Per legge no. La banca può chiederla come condizione del mutuo o per un tasso migliore: in quel caso puoi portare una polizza equivalente di un'altra compagnia, e la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni. Se la firmi in banca insieme al mutuo, hai sessanta giorni per recedere. Può avere senso se in famiglia c'è un solo reddito o ci sono figli a carico. - D: La banca può obbligarmi a fare la sua assicurazione? R: No. Può chiedere una copertura, non la sua polizza: deve accettare quella con un livello di garanzia equivalente che trovi sul mercato, senza variare le condizioni del mutuo (art. 28 D.L. 1/2012). Obbligarti a prendere la polizza venduta dalla stessa banca è una pratica commerciale scorretta (art. 21, comma 3-bis, Codice del consumo). - D: Cosa copre la polizza incendio e scoppio del mutuo? R: I danni alla casa da incendio, esplosione, scoppio dovuto alla perdita di gas e fulmine. Risarcisce il costo di ricostruzione a nuovo, non il valore di mercato, fino al massimale. Alcune polizze aggiungono spese di demolizione e sgombero o l'albergo mentre la casa è inagibile. Finché c'è il mutuo l'indennizzo è vincolato a favore della banca. - D: Cosa si intende per assicurazione alla stipula del mutuo? R: Di solito una di tre cose: la polizza incendio e scoppio che la banca chiede sulla casa, una polizza sulla persona come la vita o la CPI, oppure l'assistenza alla stipula, cioè il servizio di un mediatore o di un consulente che segue la pratica fino al rogito. Hanno obblighi e costi diversi: chiedi per iscritto quali sono richieste per quel mutuo. ### APE: costo 2026, cos'è, come ottenerlo e validità URL: https://blog.gomutuo.it/blog/ape-attestato-prestazione-energetica-cos-e-come-ottenerlo Aggiornato: 2026-07-01 L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento obbligatorio che certifica la classe energetica di un immobile (da A4 la migliore a G la peggiore) ed è richiesto per legge in caso di compravendita, locazione oltre 30 giorni, nuova costruzione o ristrutturazione importante (D.Lgs. 192/2005 e D.M. 26/06/2015). Nel 2026 costa in media 150-350 € + IVA, deve essere redatto da un tecnico abilitato certificatore energetico (architetto, ingegnere, geometra o perito iscritto all'apposito elenco regionale), dura al massimo 10 anni salvo modifiche strutturali o all'impianto e va allegato al rogito notarile: l'omessa dichiarazione o allegazione costa alle parti, in solido, una sanzione da 3.000 a 18.000 €. Per il mutuo è indispensabile: molte banche riconoscono uno sconto sullo spread (fino a -0,10%) per immobili in classe A o B (mutuo green) e la classe energetica incide direttamente sul valore di perizia e sull'LTV concedibile. Punti chiave: - L'APE è obbligatorio per compravendita, locazione >30 giorni, nuova costruzione e ristrutturazioni importanti — pena sanzioni fino a 18.000 €. - Classi da A4 (miglior efficienza) a G (peggiore): 7 lettere + 4 sotto-classi per la A. - Costo medio 2026: 150-350 € + IVA per un appartamento, 250-500 € per villa indipendente. - Durata 10 anni dalla registrazione, se rispettati i controlli annuali sull'impianto termico. - Va redatto SOLO da un certificatore abilitato iscritto all'elenco regionale — un tecnico non abilitato produce APE nullo. - Deve essere registrato al catasto energetico regionale (SIAPE nazionale ENEA) entro 15 giorni. - Le banche applicano sconti spread 0,05%-0,10% per mutui green su immobili in classe A o B (Direttiva EPBD IV / Case Green). Domande frequenti: - D: L'APE è obbligatorio per vendere casa e fare mutuo nel 2026? R: Sì. L'APE è obbligatorio in tutti i casi di compravendita immobiliare, locazione superiore a 30 giorni, nuova costruzione, ristrutturazione importante di primo o secondo livello e per accedere a qualsiasi mutuo ipotecario. La normativa di riferimento è il D.Lgs. 192/2005 aggiornato dal D.L. 63/2013 e dal D.M. 26/06/2015. Va allegato al rogito notarile e la clausola di consegna deve essere espressamente riportata nell'atto: l'omessa dichiarazione o allegazione comporta una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 € a carico delle parti, in solido e in parti uguali. - D: Quanto costa un APE nel 2026 e chi lo può fare? R: Il costo medio nel 2026 è 150-350 € + IVA per un appartamento standard e 250-500 € per una villa indipendente o immobile complesso. Non esiste una tariffa fissa: dipende da metratura, complessità impiantistica, ubicazione e certificatore scelto. Il tecnico deve essere abilitato certificatore energetico iscritto all'elenco regionale: architetto, ingegnere, geometra, perito industriale o agronomo con corso di 80 ore e esame. Verifica sempre l'iscrizione tramite il portale regionale o SIAPE prima di firmare l'incarico. - D: Quanto dura l'APE una volta emesso? R: L'APE dura 10 anni dalla data di registrazione al catasto energetico regionale, a condizione che vengano rispettati i controlli e le manutenzioni obbligatorie sull'impianto termico (caldaia, condizionatore) con cadenza biennale o quadriennale a seconda della potenza. Decade prima dei 10 anni in caso di: ristrutturazione importante, intervento sull'involucro (cappotto, infissi), sostituzione dell'impianto termico con potenza modificata, o mancata registrazione dei controlli obbligatori sul libretto d'impianto. - D: La classe energetica influisce sul mutuo e sul valore della casa? R: Sì, in modo crescente. Sul mutuo: molte banche applicano uno sconto sullo spread di 0,05%-0,10% per immobili in classe A o B (mutuo green), che su 200.000 € a 25 anni valgono 3.000-6.000 € di interessi risparmiati. Sul valore di mercato: gli immobili in classe A/B nel 2026 valgono in media il 5-15% in più rispetto agli stessi in classe F/G, con divario in crescita per effetto della Direttiva UE 2024/1275 (Case Green) che spinge alla riqualificazione entro il 2030-2033. Sul mutuo LTV: la banca finanzia più volentieri immobili efficienti perché hanno valore più stabile nel tempo. - D: Chi paga l'APE: il venditore o l'acquirente? R: L'APE è a carico del venditore ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, che stabilisce l'obbligo di consegna al momento della vendita. Nella pratica del 2026 è quasi sempre il venditore a incaricare il certificatore e sostenere il costo. In caso di locazione, l'obbligo è del proprietario locatore. Se l'immobile è di nuova costruzione, l'APE è a carico del costruttore che deve rilasciarlo al primo acquirente. Nel caso di compravendita da privato senza APE, l'acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito o chiedere una riduzione del prezzo pari al costo del certificato. - D: Cosa succede se al rogito manca l'APE o è scaduto? R: L'APE mancante o scaduto genera due conseguenze cumulative. Prima: sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 € al proprietario per la mancata dotazione in caso di vendita (art. 15, comma 8 D.Lgs. 192/2005), che scende a 300-1.800 € per una nuova locazione. Seconda: per l'omessa dichiarazione o allegazione in atto, sanzione da 3.000 a 18.000 € in solido fra le parti, ridotta a 1.000-4.000 € per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e dimezzata se la locazione non supera i tre anni (art. 6, comma 3). Dal 2014 la sanzione ha preso il posto della nullità del contratto prima prevista. Anche la banca non eroga il mutuo senza APE aggiornato nel fascicolo istruttoria. ### Acquisto casa da privato senza agenzia: come tutelarsi e cosa controllare (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/acquisto-casa-da-privato-senza-agenzia-tutele Aggiornato: 2026-10-06 Comprare casa da un privato senza agenzia è legale e conveniente (si risparmiano 3-4% + IVA di provvigione), ma richiede di svolgere in proprio le verifiche che di solito farebbe l'agenzia: visura catastale e ipotecaria, conformità urbanistica, APE, certificato di agibilità, assenza di abusi. Il notaio effettua i controlli formali solo al rogito: nella fase di trattativa e proposta serve un tecnico di fiducia (geometra o architetto) e, se compri con il mutuo, conviene la clausola sospensiva. Il rischio più concreto è scoprire ipoteche o abusi dopo aver firmato la proposta, perdendo la caparra. Punti chiave: - Comprare da privato è legale e fa risparmiare 3-4% + IVA di provvigione (media 6.000-15.000 € su un rogito da 200.000 €). - Le verifiche che normalmente fa l'agenzia devono essere svolte da te (o da un tecnico di fiducia): visura catastale, ipotecaria, conformità. - La banca chiede sempre visura ipocatastale aggiornata prima di deliberare il mutuo: se ci sono ipoteche non cancellate, blocca l'erogazione. - Il notaio verifica solo al rogito: in fase di proposta serve un geometra/architetto per la conformità urbanistica. - Clausola sospensiva mutuo: la legge non la impone, ma se compri con il mutuo conviene scriverla nella proposta, perché protegge la caparra se la banca rifiuta. - APE valido (10 anni) è obbligatorio dal venditore, altrimenti sanzione 3.000-18.000 €. - Attenzione a immobili con condono in corso, difformità catastali o abusi: la banca non eroga. Domande frequenti: - D: È legale comprare casa da un privato senza agenzia? R: Sì, è pienamente legale. L'agenzia immobiliare non è un passaggio obbligatorio: la compravendita è valida se avviene direttamente tra venditore e acquirente, purché il contratto definitivo (rogito) sia stipulato davanti a un notaio come previsto dagli articoli 1350 e 2643 del Codice Civile. Il notaio garantisce la validità dell'atto e i controlli ipocatastali di legge. - D: Quanto si risparmia comprando casa senza agenzia? R: La provvigione dell'agenzia in Italia va dal 2% al 4% + IVA (22%) del prezzo di vendita, a carico di ciascuna parte. Su un immobile da 200.000 € il compratore paga in media 6.000-10.000 € di provvigione, che diventa 15.000-20.000 € se si sommano compratore e venditore. Comprando da privato questo costo si azzera per entrambe le parti. - D: Chi fa le verifiche se non c'è l'agenzia? R: Le verifiche di conformità catastale, urbanistica e ipotecaria devono essere svolte dal compratore, di solito con l'aiuto di un geometra o architetto (300-800 €). Il notaio effettua i controlli formali solo al rogito: significa che al momento della proposta non hai ancora la certezza legale che l'immobile sia libero da ipoteche o abusi. Per questo servono verifiche preliminari. - D: La banca concede il mutuo se compro da privato? R: Sì, senza problemi: la banca guarda l'immobile e il compratore, non il venditore. La perizia bancaria verifica in autonomia valore, conformità e ipoteche. Le condizioni del mutuo sono identiche a quelle di un acquisto tramite agenzia. L'unica differenza pratica: senza agenzia devi consegnare tu i documenti dell'immobile alla banca (planimetria catastale, APE, atto di provenienza). - D: Cosa succede se scopro ipoteche o abusi dopo la proposta? R: Se hai inserito la clausola sospensiva mutuo e la banca rifiuta l'erogazione a causa di ipoteche non cancellate o abusi, la caparra ti viene restituita. Se il rifiuto non arriva dalla banca, puoi comunque agire per risoluzione del preliminare per vizio della cosa venduta (art. 1490 c.c.) o per aliud pro alio, ma servono tempi lunghi e un avvocato. È molto meglio prevenire con le verifiche preliminari. - D: Serve l'avvocato per comprare casa da privato? R: Non è obbligatorio, ma è consigliato per contratti sopra i 300.000 €, per immobili con storia complessa (successioni, donazioni, precedenti condoni) o quando la trattativa presenta clausole non standard. L'avvocato costa 500-1.500 € e revisiona proposta e preliminare. Per compravendite semplici bastano notaio e geometra. ### Acquisto casa dal costruttore: tutele D.Lgs. 122/2005 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/acquisto-casa-costruttore-tutele-dlgs-122-2005 Aggiornato: 2026-07-01 Chi acquista un immobile da costruire da un'impresa o cooperativa ha diritto, per legge (D.Lgs. 122/2005), a tre tutele fondamentali: 1) una fideiussione, rilasciata al preliminare o prima, sugli acconti versati, escluse le somme che deve erogare la banca mutuante; 2) una polizza decennale postuma sui difetti strutturali, consegnata al rogito ma con effetto dall'ultimazione dei lavori; 3) il diritto di prelazione in caso di vendita forzata (art. 9), riservato a chi abita l'immobile. Se il costruttore fallisce si escute la fideiussione. Tutele valide solo se il venditore è un costruttore o una cooperativa e l'acquirente è una persona fisica. Punti chiave: - La fideiussione (art. 2-3 D.Lgs. 122/2005) copre gli acconti versati prima del rogito, ma non le somme che devono essere erogate dalla banca mutuante; senza di essa il contratto è nullo. - La polizza postuma decennale (art. 4) è un'assicurazione contro i vizi e difetti strutturali dell'immobile, consegnata obbligatoriamente al rogito dal costruttore. - Cass. n. 1909/2025: la polizza postuma è un'assicurazione «per conto di chi spetta» — anche il successivo acquirente dell'immobile può agire direttamente contro l'assicuratore. - Se il costruttore fallisce prima del rogito, l'acquirente escute la fideiussione e recupera le somme versate; se abitava già l'immobile ha anche un diritto di prelazione in caso di vendita forzata (art. 9). - Le tutele si applicano solo se: venditore = costruttore/cooperativa, acquirente = persona fisica, immobile non ancora ultimato alla data del preliminare. - Il modello standard di fideiussione è fissato dal D.M. 125/2022 (G.U. 197/2022): il preliminare deve indicare gli estremi della fideiussione e attestarne la conformità al modello (art. 6, lett. g). Domande frequenti: - D: Cosa succede se il costruttore non mi consegna la fideiussione? R: Il contratto preliminare è nullo per mancanza di un requisito essenziale (art. 2 D.Lgs. 122/2005). La nullità è però relativa: può farla valere solo l'acquirente, non il costruttore. Questo ti permette di scegliere se recedere recuperando le somme versate o, in alcuni casi, chiedere la regolarizzazione. - D: La fideiussione copre anche le spese notarili e le tasse pagate? R: La fideiussione copre le somme versate al costruttore a titolo di corrispettivo (acconti, caparra, rate SAL). Non copre le spese accessorie come imposte, onorari notarili o commissioni di agenzia, che non transitano sul patrimonio del costruttore. - D: La polizza postuma decennale dura davvero 10 anni? R: Sì, ma i 10 anni decorrono dall'ultimazione dei lavori, non dal rogito: l'art. 4 del D.Lgs. 122/2005 chiede una polizza indennitaria decennale «con effetto dalla data di ultimazione dei lavori», a copertura dei difetti costruttivi che incidono sulla solidità strutturale. Cass. n. 1909/2025 l'ha qualificata come assicurazione «per conto di chi spetta»: se rivendi, il nuovo acquirente può agire direttamente contro l'assicuratore. - D: Se acquisto un immobile già costruito ma non ancora accatastato, la legge si applica? R: No. Il D.Lgs. 122/2005 si applica solo a immobili «da costruire», cioè per i quali è stato chiesto il permesso di costruire e la costruzione non è ancora a uno stadio che permetta il certificato di agibilità (art. 1, lett. d). Un immobile già costruito, anche se non ancora accatastato, cade fuori dall'ambito applicativo. - D: Posso ottenere il mutuo prima che l'immobile sia ultimato? R: Di solito no, se compri dal costruttore: il mutuo si firma al rogito, quando la casa diventa tua e la banca può iscrivere l'ipoteca (art. 2822 c.c.). Gli acconti si pagano con soldi propri e li copre la fideiussione, che esclude le somme da versare dalla banca (art. 2 D.Lgs. 122/2005). Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è per chi costruisce su un terreno suo o compra la casa al grezzo. Prima di firmare il preliminare conviene una simulazione su GoMutuo. - D: Il diritto di prelazione mi garantisce di acquistare l'immobile in caso di fallimento? R: Non sempre. Il diritto di prelazione (art. 9) ti fa acquistare l'immobile alla stessa offerta del miglior offerente, ma solo se l'immobile ti è già stato consegnato e lo abiti tu, il coniuge o un parente in primo grado, e va esercitato entro dieci giorni dalla notifica del prezzo. Senza liquidità pronta resta sulla carta: la vera tutela principale è la fideiussione. - D: È necessario il notaio per il preliminare di acquisto in costruzione? R: Sì, se il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019: il preliminare va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (D.Lgs. 122/2005, artt. 5 e 6) e il notaio lo trascrive (art. 2645-bis c.c.), con l'effetto prenotativo che blocca ipoteche e altri pregiudizi successivi. Con un permesso chiesto prima il notaio non è obbligatorio, ma senza non si può trascrivere. - D: Il modello di fideiussione può essere qualsiasi formato? R: No. Dal D.M. 125/2022 (G.U. n. 197 del 24 agosto 2022) il costruttore deve usare il modello standard ministeriale (art. 3, c. 7-bis D.Lgs. 122/2005). Le clausole della sezione I del modello si possono cambiare solo a favore dell'acquirente (D.M. 125/2022, art. 1, c. 4), e il preliminare deve attestare la conformità al modello (art. 6, lett. g). ### Accollo mutuo ereditato: la guida alla successione del debito (Art. 752-754 c.c.) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/accollo-mutuo-ereditato-art-752-cc Aggiornato: 2026-10-16 Alla morte di chi ha il mutuo, verso la banca gli eredi rispondono «personalmente in proporzione della loro quota ereditaria e ipotecariamente per l'intero» (art. 754 c.c.). Personalmente ciascuno deve solo la sua parte, se il contratto non dice diversamente, ma la banca può pignorare tutta la casa ipotecata. L'art. 752 regola invece come i coeredi si dividono il debito fra loro. Con il beneficio d'inventario (art. 484 c.c.) l'erede risponde solo fino al valore dei beni ricevuti. Per lasciare il mutuo a un solo erede serve l'accollo con la liberazione degli altri, che la banca deve accettare (art. 1273 c.c.). Punti chiave: - Verso la banca ogni erede risponde personalmente solo per la sua quota, se il contratto non dice diversamente, ma con la casa ipotecata per l'intero (art. 754 c.c.). Fra i coeredi il debito si divide secondo le quote (art. 752 c.c.). - Con l'accettazione pura e semplice l'erede risponde della sua parte anche con i propri beni; con il beneficio d'inventario solo fino al valore dei beni ricevuti (artt. 484 e 490 c.c.). - L'accollo liberatorio (art. 1273 c.c.) richiede che la banca accetti di liberare i coeredi che non tengono la casa; senza liberazione restano obbligati in solido con chi si accolla il debito. - Il debito residuo si deduce dall'asse ereditario ai fini dell'imposta di successione, se risulta da atto scritto di data certa (artt. 8 e 21 D.Lgs. 346/1990). - Le somme di una polizza vita spettano al beneficiario per diritto proprio e non entrano nell'eredità (art. 1920 c.c.); se è la banca, riducono o chiudono il mutuo. Domande frequenti: - D: Cosa succede se un erede non vuole pagare la sua quota di mutuo? R: Verso la banca ciascun erede risponde personalmente solo per la sua quota, se il contratto non dice diversamente. La casa ipotecata però garantisce tutto il debito (art. 754 c.c.): la banca può pignorarla anche per la parte che uno solo non paga. Per evitare l'asta gli altri possono pagare quella parte e poi chiederla a lui, nei limiti della ripartizione fra coeredi (art. 752 c.c.). - D: La banca può obbligarmi all'accollo se sono l'unico erede della casa? R: Non serve un obbligo: se sei l'unico erede e hai accettato, il debito è già tuo per successione, con la casa ipotecata a garanzia (art. 754 c.c.). Per detrarre gli interessi, però, l'Agenzia delle Entrate chiede di regolarizzare l'accollo con la banca anche quando l'erede è uno solo. Con l'accettazione pura e semplice rispondi del debito anche con il tuo patrimonio. - D: Posso fare la surroga del mutuo ereditato? R: Sì, ma la surroga sposta lo stesso contratto in un'altra banca, con gli stessi debitori (art. 120-quater TUB, che rinvia all'art. 1202 c.c.). Se vuoi il finanziamento solo a tuo nome, prima la banca deve liberare gli altri eredi con l'accollo, oppure serve un mutuo nuovo, per esempio di sostituzione, che estingue il vecchio. La nuova banca valuta comunque il tuo merito creditizio. - D: Cos'è la responsabilità intra vires? R: È la limitazione della responsabilità dell'erede al solo valore dei beni ricevuti. Si ottiene con l'accettazione con beneficio d'inventario ex Art. 484 c.c., proteggendo il patrimonio personale dell'erede dai debiti eccessivi del defunto. ### Accollo mutuo: come funziona, costi e differenza tra liberatorio e cumulativo (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/accollo-mutuo-come-funziona Aggiornato: 2026-09-29 L'accollo del mutuo è l'operazione con cui l'acquirente di un immobile subentra nel mutuo esistente del venditore, assumendosi il debito residuo e continuando a pagare le rate alle stesse condizioni originarie. Esistono due forme: accollo liberatorio (con consenso della banca, il venditore è liberato) e accollo cumulativo (senza consenso della banca, il venditore resta obbligato in solido con l'acquirente). I costi sono molto inferiori a quelli di un nuovo mutuo: niente imposta sostitutiva, niente istruttoria, solo la voltura notarile. Conviene quando il mutuo del venditore ha un tasso migliore di quelli offerti dal mercato oggi. Punti chiave: - Accollo mutuo = l'acquirente subentra nel mutuo del venditore alle stesse condizioni originarie. - Accollo liberatorio: con consenso banca, venditore liberato dal debito (art. 1273 c.c.). - Accollo cumulativo: senza consenso banca, venditore resta obbligato in solido. - Zero imposta sostitutiva, zero istruttoria: si paga solo la voltura notarile (500-1.500 €). - Conviene quando il tasso del mutuo esistente è inferiore ai tassi di mercato attuali. - La banca può valutare l'affidabilità dell'accollante e negare l'accollo liberatorio. Domande frequenti: - D: Come funziona l'accollo del mutuo? R: L'acquirente subentra al venditore nel contratto di mutuo esistente, assumendosi il debito residuo e continuando a pagare le rate alle stesse condizioni originarie (stesso TAN, stessa durata residua, stesso piano di ammortamento). L'operazione si perfeziona in atto notarile contestualmente alla compravendita: il prezzo dell'immobile viene ridotto della quota di mutuo accollata. Il notaio comunica alla banca il subentro e aggiorna l'intestazione del rapporto. - D: Qual è la differenza tra accollo liberatorio e cumulativo? R: L'accollo liberatorio richiede il consenso espresso della banca creditrice: il venditore viene liberato completamente dal debito e resta obbligato solo l'acquirente (art. 1273 c.c.). L'accollo cumulativo non richiede consenso bancario ma non libera il venditore: entrambi restano obbligati in solido, con la banca che può richiedere il pagamento a uno o all'altro. Nella pratica notarile italiana l'accollo liberatorio è quello di gran lunga più diffuso. - D: Quanto costa l'accollo di un mutuo? R: L'accollo costa molto meno di un nuovo mutuo: non si paga imposta sostitutiva, né istruttoria, né perizia (l'ipoteca esiste già). I costi si limitano alla voltura notarile che viene inserita nell'atto di compravendita, con un incremento tipico di 500-1.500 € rispetto al costo di un rogito senza mutuo. Nessuna spesa bancaria significativa se non un'eventuale commissione di variazione contrattuale (100-300 €). - D: La banca può rifiutare l'accollo del mutuo? R: Sì, se si tratta di accollo liberatorio. La banca valuta l'affidabilità economica dell'accollante (reddito, situazione CRIF, rapporto rata/reddito) esattamente come per un nuovo mutuo. Se il profilo non è sufficientemente solvibile, può rifiutare la liberazione del venditore e proporre solo l'accollo cumulativo (con il venditore che resta obbligato in solido). Alcune banche prevedono nel contratto originario il divieto di accollo senza previo consenso: verificare sempre le condizioni contrattuali. - D: Quando conviene fare un accollo mutuo invece di un nuovo mutuo? R: Conviene quando il mutuo esistente ha condizioni più favorevoli di quelle di mercato oggi: tasso TAN significativamente più basso, durata residua compatibile con le tue esigenze, spread ridotto. Esempio pratico: mutuo del venditore a TAN 2,1% acceso nel 2021 vs mutui prima casa oggi al 3,2-3,5% — accollarsi il mutuo esistente significa risparmiare 1-1,4 punti percentuali per l'intera durata residua. Non conviene se il tasso del mutuo attuale è alto o se la durata residua è troppo breve rispetto al tuo piano finanziario. - D: Serve il notaio per l'accollo del mutuo? R: Sì. L'accollo del mutuo deve risultare da atto notarile e viene tipicamente inserito nello stesso atto di compravendita dell'immobile. Il notaio verifica la sussistenza dell'ipoteca, redige la clausola di accollo, richiede il consenso bancario (per l'accollo liberatorio), comunica il subentro alla banca e cura le formalità ipotecarie. Non è necessaria una nuova iscrizione ipotecaria perché quella esistente resta valida a favore della banca. - D: L'accollo del mutuo prima casa mantiene le agevolazioni fiscali? R: Sì. L'acquirente accollante che acquista come prima casa mantiene: (1) l'aliquota agevolata di registro/IVA sull'acquisto dell'immobile; (2) la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo accollato (entro il limite di 4.000 € annui); (3) tutte le altre agevolazioni prima casa. Requisito: possedere i requisiti soggettivi (residenza, non possesso di altra prima casa, immobile non di lusso). - D: Posso accollarmi solo una parte del mutuo? R: Sì, è l'accollo parziale. L'acquirente subentra solo per una quota del debito residuo, mentre la quota restante viene estinta dal venditore contestualmente al rogito con la liquidità dell'acquirente (che paga in contanti la differenza). Utile quando il valore del mutuo residuo è superiore alla quota che l'acquirente vuole finanziare. Richiede accordo esplicito della banca e viene disciplinato in atto notarile. ## Surroga ### Surroga del mutuo: cos'è e come funziona, passo per passo URL: https://blog.gomutuo.it/blog/surroga-mutuo-cos-e-come-funziona Aggiornato: 2026-10-17 La surroga del mutuo è il diritto di spostare il mutuo in un'altra banca senza penali né spese (art. 120-quater del Testo unico bancario). Si chiede alla banca nuova: se approva, paga il debito residuo alla vecchia e prende il suo posto nella stessa ipoteca, con un atto dal notaio che non paghi tu. Da quando le chiedi di acquisire il debito residuo, l'operazione deve chiudersi in 30 giorni lavorativi; se la vecchia banca ritarda, ti deve l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione. La banca nuova può rifiutare. Con una simulazione gratuita su GoMutuo vedi in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La surroga sposta il mutuo in un'altra banca senza penali né spese: la nuova paga il debito residuo e subentra nella stessa ipoteca (art. 120-quater TUB). - Si chiede alla banca nuova; il consenso della vecchia non serve (art. 1202 del codice civile). - Da quando chiedi alla banca nuova di acquisire il debito residuo, la surroga deve chiudersi in 30 giorni lavorativi; se la vecchia banca ritarda, deve l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione. - Vale per persone fisiche e microimprese, quindi anche sulla seconda casa; non per il leasing né con la stessa banca. - Istruttoria, perizia, notaio e imposta sostitutiva non li paga il cliente (art. 120-quater, comma 4, TUB; art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007). - Esempio con gli indici di mercato (ICE Swap Rate ed EMMI, 13 ottobre 2026): 120.000 € in 20 anni al 4,50% passano da una rata di 759 € a 720 € con un fisso stimato al 3,88%. Domande frequenti: - D: Surroga del mutuo: cosa significa in parole semplici? R: Significa cambiare la banca del mutuo senza rifarlo da capo: la banca nuova presta i soldi per pagare alla vecchia il debito residuo e ne prende il posto, nella stessa ipoteca. Paghi la rata alle condizioni concordate con la banca nuova e, per l'art. 120-quater del Testo unico bancario, nessuna penale né spesa. - D: Come si fa la surroga del mutuo e a quale banca va chiesta? R: Si chiede alla banca nuova, non alla tua. Lei fa istruttoria e perizia, delibera e poi, su tua richiesta, si fa dire dalla vecchia banca il debito residuo esatto: dal giorno della tua richiesta l'operazione deve chiudersi in 30 giorni lavorativi (art. 120-quater, comma 7, TUB). Si conclude dal notaio, dove la banca nuova paga la vecchia. - D: La surroga si può fare anche sulla seconda casa? R: Sì. La legge guarda a chi ha il mutuo, non all'uso della casa: vale per le persone fisiche e le microimprese (art. 120-quater, comma 9, TUB), quindi anche per una seconda casa o una casa data in affitto. Di solito la banca nuova finanzia fino all'80% del valore di perizia, e sulla seconda casa alcune sono più prudenti. - D: Si può fare la surroga nella stessa banca? R: No: nella surroga la banca cambia per definizione. Con la tua puoi rinegoziare, e lei può rifiutare. Se però la modifica nasce mentre chiedi la surroga altrove, l'art. 120-quater, comma 5, TUB permette di cambiare le condizioni senza spese, con una scrittura privata anche non autenticata. - D: La surroga si può fare sempre o la banca può dire di no? R: La vecchia banca non può impedirla: è nullo ogni patto che la ostacola (art. 120-quater, comma 6, TUB). La banca nuova invece può dire di no, perché valuta reddito, impegni e casa come per un mutuo nuovo. Di solito vuole un debito residuo entro l'80% del valore della casa e qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12. Un numero massimo di surroghe non c'è: la legge non lo fissa, e ogni volta decide la banca nuova. - D: Quando conviene fare la surroga del mutuo? R: Quando la banca nuova ti dà un tasso più basso del tuo e mancano ancora abbastanza anni perché la differenza pesi. Per legge la surroga non ha penali né spese per te (art. 120-quater, commi 3 e 4, TUB), quindi non c'è un costo da recuperare: conta solo quanto scendono la rata e gli interessi. Il conto sul tuo mutuo lo fai con il calcolatore di questa pagina. - D: Con la surroga si può allungare la durata del mutuo? R: Sì, se la banca nuova è d'accordo: il contratto passa alle condizioni concordate con lei (art. 120-quater, comma 3, TUB). La rata scende, ma paghi interessi più a lungo: con 120.000 € da restituire e i tassi stimati di oggi, passare da 20 a 25 anni porta la rata a 621 € e gli interessi totali a 66.265 €, 13.558 € in più della surroga a 20 anni. - D: Con la surroga si perde la detrazione degli interessi? R: No. L'art. 120-quater, comma 8, TUB dice che surroga e rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali»: se il mutuo era per comprare l'abitazione principale, continui a detrarre il 19% degli interessi su un massimo di 4.000 € complessivi l'anno. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate, però, da quel momento la data del mutuo diventa quella della surroga, e questo pesa in due casi: con un reddito complessivo oltre 75.000 € gli interessi entrano nel tetto alle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR; per un dipendente con un reddito fra 15.000 e 28.000 € smettono di contare per il trattamento integrativo, che considera solo i mutui contratti fino al 2021. Se insieme alla surroga prendi soldi in più, l'operazione diventa un mutuo nuovo e la detrazione resta solo sugli interessi della parte che ripaga il vecchio debito, più le spese collegate. ### Si può fare la surroga del mutuo nella stessa banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-fare-la-surroga-nella-stessa-banca Aggiornato: 2026-10-17 No: la surroga del mutuo nella stessa banca non si può fare. Per l'art. 1202 del codice civile e l'art. 120-quater del Testo unico bancario è un'altra banca a prestarti i soldi per chiudere il mutuo e a prendere il posto della tua, ipoteca compresa. Con la tua banca puoi rinegoziare (o fare un mutuo nuovo, con i suoi costi): se intendi surrogare, la legge permette di cambiare le condizioni «senza spese» con una scrittura privata, ma la banca può dire di no. La leva più forte è un'offerta scritta di un'altra banca. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La surroga si fa solo verso un'altra banca: per l'art. 1202 del codice civile chi presta i soldi nuovi prende il posto del creditore. - Con la propria banca si rinegozia: se il cliente intende surrogare, l'art. 120-quater, comma 5, TUB consente di cambiare le condizioni senza spese, con una scrittura privata. - Rinegoziare il tasso non è un diritto: quello previsto dall'art. 8, comma 6, del D.L. 70/2011 per alcuni mutui variabili è scaduto il 31 dicembre 2023. - Se la surroga non si chiude in 30 giorni lavorativi per colpa della vecchia banca, questa deve l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione di ritardo. - Su 140.000 € residui a 20 anni, una controfferta al 4,12% invece della surroga stimata al 3,88% (IRS a 20 anni più spread medio, 13 ottobre 2026) costa circa 4.249 € di interessi in più. Domande frequenti: - D: Quanto costa rinegoziare il mutuo con la stessa banca? R: Se chiedi la rinegoziazione perché intendi fare la surroga, l'art. 120-quater, comma 5, del Testo unico bancario prevede la modifica «senza spese», con una scrittura privata anche non autenticata: niente notaio. Negli altri casi la rinegoziazione può avere dei costi, come avverte la Banca d'Italia: chiedili per iscritto. Un mutuo nuovo con la stessa banca, cioè una sostituzione, costa invece l'imposta sostitutiva, di regola lo 0,25% dell'importo, più notaio, perizia e istruttoria. - D: Quante volte si può rinegoziare un mutuo nella stessa banca? R: Il Testo unico bancario non fissa un numero massimo: puoi chiedere una rinegoziazione ogni volta che i tassi o la tua situazione cambiano, ma serve sempre l'accordo della banca. Nemmeno la surroga ha un limite: se la tua banca dice no, sposti il mutuo, e più avanti puoi spostarlo ancora. - D: La mia banca può farmi una controfferta se chiedo la surroga? R: Sì: quando intendi surrogare, la legge lascia a te e alla tua banca la possibilità di cambiare le condizioni senza spese, con una scrittura privata (art. 120-quater, comma 5, TUB). La controfferta però non ferma il termine: se la surroga non si chiude in 30 giorni lavorativi per colpa della vecchia banca, questa ti deve l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. - D: Se la banca rifiuta la rinegoziazione cosa posso fare? R: Chiedi la surroga a un'altra banca: la tua non può impedirla né farti pagare penali o spese. La banca nuova però valuta reddito, casa e debito residuo, e di solito accetta la surroga fino all'80% del valore dell'immobile. Se nessuna accetta, restano la sostituzione, che ha dei costi, o un nuovo tentativo più avanti. - D: Si può fare la surroga nella banca dove ho il conto corrente? R: Sì, se il mutuo è con un'altra banca: per la legge conta chi ti ha prestato i soldi, non dove hai il conto, e la banca del conto può subentrare con la surroga senza costi per te. Se invece mutuo e conto sono nella stessa banca, con lei puoi rinegoziare o fare un mutuo nuovo, non la surroga. - D: Con la rinegoziazione perdo la detrazione degli interessi? R: No. Per il comma 8 dell'art. 120-quater del Testo unico bancario surroga e rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali», e per le istruzioni del 730 la detrazione degli interessi del mutuo prima casa resta anche dopo le altre rinegoziazioni, sul capitale che restava da restituire. Per l'Agenzia delle Entrate, però, la data di stipula diventa quella della rinegoziazione o della surroga: se è dal 2025 e il tuo reddito complessivo supera 75.000 €, gli interessi entrano nel tetto alle detrazioni dell'art. 16-ter del TUIR, che dipende da reddito e figli a carico. ### Come abbassare la rata del mutuo? Sei strade, con i conti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-abbassare-la-rata-del-mutuo Aggiornato: 2026-10-14 La rata del mutuo si abbassa in sei modi: surroga in un'altra banca, gratuita per legge (art. 120-quater TUB), rinegoziazione con la tua, durata più lunga, passaggio dal variabile al fisso, estinzione parziale e, dopo eventi come la perdita del lavoro, sospensione con il Fondo Gasparrini. Su un variabile da 150.000 € a 20 anni (rata 919 €), allungarlo a 30 anni allo stesso tasso porta la rata a 727 € ma aggiunge 41.241 € di interessi; una surroga a 25 anni la porta a 722 € con 4.177 € di interessi in meno di oggi (tassi di mercato, 13 ottobre 2026). Per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La surroga sposta il mutuo in un'altra banca senza penali né oneri (art. 120-quater TUB): su 150.000 € a 20 anni la rata passa da 919 a 842 €. - Surroga a 25 anni e allungamento a 30 anni con la stessa banca danno una rata di 722 € e di 727 €, ma la surroga fa pagare 45.418 € di interessi in meno. - Dopo un'estinzione parziale di 20.000 €, accorciare il mutuo fa risparmiare 22.189 € di interessi, abbassare la rata 9.417 €. - Il Fondo Gasparrini sospende le rate fino a 18 mesi solo dopo eventi come la perdita del lavoro, con ISEE fino a 30.000 € e mutuo prima casa fino a 250.000 €. Domande frequenti: - D: Come abbassare la rata del mutuo a tasso variabile? R: Abbassando lo spread, la parte del tasso che la banca aggiunge all'Euribor, con una surroga o una rinegoziazione, oppure con più anni o un'estinzione parziale. Su 150.000 € a 20 anni, uno spread dello 0,50% (la nostra stima di mercato) invece dell'1,50% porta la rata da 919 a 842 €. Contro i rialzi: fisso, cap o rata costante. - D: Come abbassare la rata del mutuo a tasso fisso? R: La BCE non tocca la rata di un fisso: per abbassarla servono una surroga o una rinegoziazione a un fisso più basso, più anni o un'estinzione parziale. Su 150.000 € e 20 anni, un fisso al 4,50% (ipotesi) ha una rata di 949 €; al fisso stimato di oggi, 3,88% (IRS a 20 anni del 13 ottobre 2026 più lo spread stimato), scende a 900 €. - D: Rata del mutuo troppo alta: cosa fare se non riesco più a pagare? R: Parla subito con la banca, prima di saltare una rata: può allungare la durata, farti pagare per un periodo solo gli interessi o rinegoziare il tasso. Se hai perso il lavoro o hai un altro degli eventi previsti, con ISEE fino a 30.000 € e un mutuo prima casa fino a 250.000 €, il Fondo Gasparrini può sospendere le rate fino a 18 mesi. - D: Conviene abbassare la rata o gli anni del mutuo? R: Dipende da cosa ti serve. Con un'estinzione parziale di 20.000 € sul mutuo dell'esempio, abbassare la rata la porta a 797 € e fa risparmiare 9.417 € di interessi; tenerla a 919 € e chiudere in 16 anni e 3 mesi ne fa risparmiare 22.189 €. Se la rata la reggi, accorciare rende di più. - D: Si può abbassare la rata restando nella stessa banca? R: Sì, con una rinegoziazione: la banca può abbassare lo spread, allungare la durata o passarti al fisso. Non è obbligata; se accetta mentre stai per andartene con la surroga, la legge le permette di farlo senza spese e con una scrittura privata, senza notaio (art. 120-quater, comma 5, TUB). - D: Con la surroga o la rinegoziazione perdo la detrazione degli interessi? R: No. Il comma 8 dell'art. 120-quater del Testo unico bancario dice che la surroga voluta dal cliente e la rinegoziazione che regola «non comportano il venir meno dei benefici fiscali»: se detraevi il 19% degli interessi del mutuo prima casa, su massimo 4.000 € di interessi l'anno, continui a farlo. Con un reddito sopra i 75.000 €, però, per l'Agenzia delle Entrate un mutuo surrogato o rinegoziato dal 2025 conta come stipulato in quella data, e i suoi interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni (art. 16-ter del TUIR). ### Rinegoziazione o surroga: come scelgo in 5 domande? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/rinegoziazione-o-surroga-come-scegliere Aggiornato: 2026-10-05 Rispondi in ordine a cinque domande. Ti serve liquidità aggiuntiva oltre al debito residuo? Allora nessuna delle due basta: la surroga pura copre solo l'estinzione del debito. Il differenziale tra il tuo tasso e le offerte di mercato è ampio? La tua banca è disposta a scendere? Quanti anni ti restano e quanto capitale residuo hai? Il rapporto tra debito e valore dell'immobile è migliorato? In sintesi: la rinegoziazione è più rapida e non tocca l'ipoteca, ma la banca non è obbligata ad accettarla; la surroga è un diritto che puoi esercitare verso la tua banca, però la nuova banca resta libera di valutare il tuo merito creditizio. Punti chiave: - La surroga (art. 120-quater TUB) è un diritto del debitore e non può comportare costi a suo carico; la nuova banca resta però libera di accettare o no. - La rinegoziazione è un accordo bilaterale: nessuna norma obbliga in via generale la banca a concederla. - La surroga pura non dà liquidità aggiuntiva: copre solo l'estinzione del debito residuo. - Con pochi anni residui il beneficio di entrambe le operazioni si riduce: serve un calcolo, non una regola fissa. - La detrazione degli interessi prosegue in continuità, ma le regole di calcolo vanno lette sulla guida Agenzia delle Entrate dell'anno in corso. Domande frequenti: - D: Qual è la differenza tra rinegoziazione e surroga? R: La rinegoziazione modifica le condizioni del mutuo con la stessa banca, senza cambiare istituto e senza toccare l'ipoteca. La surroga, disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario, trasferisce il mutuo presso un'altra banca, che eroga quanto serve a estinguere il debito residuo e si surroga nella garanzia ipotecaria esistente. - D: La banca è obbligata a rinegoziare il mutuo se lo chiedo? R: No. La rinegoziazione è un accordo bilaterale e nessuna norma sancisce in via generale un diritto del cliente a ottenerla: la banca valuta discrezionalmente. Esistono misure e impegni di categoria circoscritti, con requisiti di importo o ISEE e periodi di vigenza specifici, che vanno verificati sul testo vigente prima di invocarli. - D: La surroga ha costi per il cliente? R: L'art. 120-quater TUB esclude che la portabilità comporti costi a carico del cliente e vieta di addebitargli spese o commissioni per l'operazione. Restano da verificare, sul piano pratico, i tempi di lavorazione e le eventuali condizioni della nuova banca, che è libera di valutare il merito creditizio. - D: Con la surroga posso ottenere anche liquidità aggiuntiva? R: Non con la surroga pura: la nuova banca eroga solo l'importo necessario a estinguere il debito residuo. Per ottenere somme aggiuntive servono prodotti diversi, che comportano una valutazione e adempimenti ulteriori rispetto alla semplice portabilità. - D: Conviene ancora surrogare se mi restano pochi anni? R: Il beneficio dipende da capitale residuo, anni residui e differenziale di tasso: con un debito residuo basso e pochi anni davanti il risparmio in valore assoluto si assottiglia. Non esistono soglie di legge: serve un confronto numerico sul proprio caso. - D: Perdo la detrazione degli interessi se cambio banca? R: No: la detrazione IRPEF sugli interessi passivi del mutuo prima casa prosegue in continuità rispetto al mutuo originario, con regole di calcolo specifiche legate al capitale residuo e al nuovo contratto. Le istruzioni operative vanno lette sulla guida dell'Agenzia delle Entrate e sulle istruzioni dichiarative dell'anno in corso. ### Quante volte si può fare la surroga del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quante-volte-si-puo-fare-la-surroga-del-mutuo Aggiornato: 2026-08-31 Non esiste un limite numerico: la surroga del mutuo può essere ripetuta più volte, perché il diritto alla portabilità previsto dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario è inderogabile e ogni patto che lo limiti è nullo. L'operazione resta gratuita per il cliente, che non paga penali, istruttoria, perizia né imposta sostitutiva. I limiti sono di fatto, non di diritto: la nuova banca è libera di rifiutare la richiesta e valuta capitale residuo, durata rimanente, rapporto tra debito e valore dell'immobile e merito creditizio. Con capitale residuo o durata troppo bassi l'operazione diventa poco interessante per l'istituto, e molte banche preferiscono che sia passato un anno o più dall'ultima operazione. Punti chiave: - Nessun limite di legge al numero di surroghe. - Il diritto alla portabilità (art. 120-quater TUB) è inderogabile: patti contrari nulli. - Costi a carico della nuova banca: notaio, perizia, istruttoria; nessuna imposta sostitutiva. - La nuova banca però non è obbligata ad accettare la richiesta. - Capitale residuo e durata residua bassi rendono l'operazione poco appetibile. - La surroga trasferisce solo il debito residuo: per liquidità extra serve la sostituzione. Domande frequenti: - D: Quante volte si può surrogare lo stesso mutuo? R: Non c'è un tetto: la legge non fissa un numero massimo di surroghe. L'art. 120-quater TUB rende il diritto alla portabilità inderogabile e nullo qualsiasi patto che lo limiti, quindi lo stesso mutuo può essere trasferito più volte nel corso della sua durata. - D: La mia banca può oppormi un rifiuto? R: La banca di partenza non può opporsi né applicare penali: può solo proporti una rinegoziazione per trattenerti. Chi può dire no è la banca di arrivo, perché la surroga è un nuovo contratto che quell'istituto è libero di non concludere. - D: Serve un tempo minimo tra una surroga e l'altra? R: Non per legge. Nella prassi molte banche preferiscono che il mutuo sia in corso da almeno dodici mesi e che le rate siano state pagate regolarmente, perché i costi dell'operazione vengono recuperati nel tempo attraverso gli interessi. - D: Posso ottenere liquidità aggiuntiva con la surroga? R: No: la surroga trasferisce esattamente il capitale residuo. Per ottenere una somma in più serve un mutuo di sostituzione, che comporta nuovo atto notarile e relativi costi. - D: Quanto tempo ha la banca per completare la surroga? R: L'art. 120-quater TUB fissa in trenta giorni lavorativi dalla richiesta di avvio della procedura il termine per il perfezionamento. Se il ritardo è imputabile alla banca di partenza, la norma prevede a suo carico un risarcimento pari all'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. - D: L'ipoteca va cancellata e riscritta ogni volta? R: No: l'ipoteca esistente viene annotata a favore della nuova banca e conserva il grado originario. È proprio questo meccanismo che rende la surroga meno costosa di un mutuo nuovo. ### Posso usare il Fondo di Garanzia prima casa su una surroga? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-usare-il-fondo-garanzia-su-una-surroga Aggiornato: 2026-08-31 Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa assiste i finanziamenti per l'acquisto dell'abitazione principale (e, nei casi previsti, per acquisto con interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico). La surroga non è un acquisto: è il trasferimento di un mutuo esistente presso un'altra banca, quindi non è di per sé un'operazione per cui si chiede una nuova garanzia del Fondo. Il punto pratico da chiarire prima di muoversi è un altro: che fine fa la garanzia già in essere se sposti il mutuo. Poiché nella prassi le banche non la trattano come automaticamente trasferibile, va verificato per iscritto con la banca subentrante e con Consap prima di firmare qualunque richiesta di surroga. Punti chiave: - Il Fondo (Legge 147/2013, art. 1 comma 48 lett. c, e D.I. MEF-MIT 31 luglio 2014) assiste mutui per l'acquisto dell'abitazione principale. - La surroga ex art. 120-quater TUB non è un acquisto: è il trasferimento di un mutuo esistente, quindi non è l'operazione tipica per cui si chiede la garanzia. - La domanda vera non è 'posso chiederla', ma 'cosa succede a quella che ho già': va messo per iscritto prima della richiesta di surroga. - Nella prassi alcune banche hanno rifiutato surroghe motivandole con la perdita della garanzia statale: non è una regola normativa, ma un rischio operativo concreto. - Requisiti, percentuali di copertura e categorie prioritarie cambiano nel tempo: vanno letti su Consap/MEF alla data della domanda. Domande frequenti: - D: La surroga rientra tra le operazioni ammesse al Fondo di garanzia prima casa? R: Il Fondo è nato per garantire i mutui destinati all'acquisto dell'abitazione principale, con l'estensione — nei casi previsti dalla normativa — all'acquisto accompagnato da interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico. La surroga è invece il trasferimento di un mutuo già esistente presso un'altra banca: non è un acquisto e quindi non è l'operazione tipica per cui si chiede una nuova garanzia. L'elenco vincolante delle operazioni ammissibili è quello del regolamento e del manuale operativo pubblicati da Consap, che va consultato alla data della domanda. - D: Se surrogo il mutuo perdo la garanzia dello Stato? R: Non esiste una risposta valida per tutti i casi e non va data per scontata in nessuna delle due direzioni. Nella prassi bancaria la garanzia non viene trattata come automaticamente trasferibile alla banca subentrante, e sono documentati casi di surroghe rifiutate proprio con questa motivazione. Prima di avviare la pratica va chiesta conferma scritta alla banca subentrante e verificata la posizione sul manuale operativo Consap. - D: Posso chiedere il Fondo di garanzia per una rinegoziazione con la mia banca? R: La rinegoziazione modifica le condizioni di un mutuo esistente con lo stesso istituto: come la surroga, non è un'operazione di acquisto. Le operazioni ammissibili e le eventuali previsioni specifiche su rinegoziazione e decadenza della garanzia sono disciplinate dal manuale operativo Consap, da leggere nella versione vigente. - D: Quanto copre il Fondo di garanzia prima casa? R: La misura della copertura e la sua versione rafforzata per le categorie prioritarie sono state modificate più volte, anche con interventi normativi recenti sul Piano Casa. Per questo non riportiamo percentuali e soglie come dato stabile: vanno lette sulla sezione normativa del sito Consap e sui provvedimenti MEF vigenti alla data in cui presenti la domanda. - D: Sto cambiando casa: posso chiedere di nuovo la garanzia? R: Se l'operazione è un nuovo acquisto di abitazione principale, si rientra nel perimetro tipico del Fondo e la domanda si presenta tramite la banca finanziatrice, verificando i requisiti soggettivi vigenti. È il caso diverso — e più favorevole — rispetto alla semplice surroga del mutuo esistente. - D: Chi presenta la domanda al Fondo, io o la banca? R: La richiesta di accesso alla garanzia viene inoltrata dalla banca finanziatrice utilizzando la modulistica prevista: il cliente compila e sottoscrive il modulo di richiesta, che l'istituto trasmette al gestore. Per questo la disponibilità e la tempistica dipendono anche dall'operatività della singola banca. ### Cosa succede alle polizze se faccio la surroga del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-alla-polizza-se-faccio-la-surroga Aggiornato: 2026-10-06 Le due polizze seguono strade diverse. La polizza incendio e scoppio di solito non va rifatta: si sposta il vincolo a favore della banca subentrante, che può verificare somma assicurata e garanzie. La polizza CPI legata al mutuo estinto, invece, si chiude: se avevi pagato un premio unico, la compagnia deve restituirti la parte di premio relativa al periodo che resta (art. 22, comma 15-quater, D.L. 179/2012). Non è un semplice conto in proporzione al tempo: la parte di premio puro dipende anche dal capitale assicurato residuo. In alternativa puoi chiedere che la copertura prosegua. La nuova banca può chiedere una copertura, ma non può importi le sue polizze. Punti chiave: - La polizza incendio e scoppio di solito non va rifatta: si sposta il vincolo a favore della banca subentrante; se era a premio unico, la prosecuzione va chiesta (art. 22, comma 15-sexies, D.L. 179/2012). - La nuova banca può verificare somma assicurata e garanzie, ma non può imporre la sua polizza se la tua offre un livello di garanzia equivalente. - La CPI a premio unico collegata al mutuo estinto dà diritto alla parte di premio non goduta: il premio puro si calcola sugli anni mancanti e sul capitale assicurato residuo, i caricamenti in proporzione al tempo (art. 39 Reg. IVASS 41/2018). - Art. 28 D.L. 1/2012: se la nuova banca chiede una polizza, deve accettare quella che trovi tu con un livello di garanzia equivalente, senza cambiare le condizioni. - La surroga in sé è senza costi per il cliente (art. 120-quater TUB): eventuali oneri di appendice vanno verificati con la compagnia. Domande frequenti: - D: Devo rifare la polizza incendio se cambio banca con la surroga? R: In genere no. Se la paghi ogni anno di solito resta in vigore e si sposta il vincolo sulla nuova banca, con un'appendice della compagnia. Se era a premio unico e collegata al vecchio mutuo, chiedi che prosegua fino alla scadenza a favore della nuova banca, invece del rimborso del premio non goduto (art. 22, comma 15-sexies, D.L. 179/2012). La nuova banca può verificare somma assicurata e garanzie. - D: Chi devo avvisare per il cambio di vincolo? R: La compagnia assicurativa, comunicando l'avvenuta surroga e chiedendo l'emissione dell'appendice con il nuovo beneficiario del vincolo. Conviene coordinarsi con la banca subentrante, che di solito indica il testo del vincolo che le serve. - D: Ho diritto al rimborso della polizza CPI se surrogo il mutuo? R: Sì, se avevi pagato un premio unico: la compagnia restituisce la parte di premio relativa al periodo che resta (art. 22, comma 15-quater, D.L. 179/2012). Il premio puro si calcola sugli anni mancanti e sul capitale assicurato residuo, i caricamenti in proporzione al tempo; l'impresa può trattenere solo le spese amministrative effettivamente sostenute e indicate in polizza. In alternativa puoi chiedere che la copertura prosegua. - D: Il rimborso della CPI arriva automaticamente? R: Non dartelo per scontato: la comunicazione tra banca estinta e compagnia non sempre funziona. Conviene inviare tu stesso comunicazione scritta alla compagnia allegando la prova dell'estinzione del mutuo e conservare la ricevuta, poi verificare l'accredito. - D: La banca subentrante può obbligarmi a sottoscrivere le sue polizze? R: Può chiedere una copertura come condizione del nuovo mutuo, ma non può importi le sue polizze: per l'art. 28 del D.L. 1/2012 deve accettare, senza cambiare le condizioni, quella che trovi tu con un livello di garanzia equivalente. Banca d'Italia e IVASS chiedono inoltre che chi fa la surroga non sia indotto a chiudere le polizze che ha già per comprarne di nuove dalla banca che subentra. - D: Conviene mantenere la vecchia CPI trasferendo il beneficiario? R: Puoi chiederlo, se avevi pagato un premio unico: per l'art. 22, comma 15-sexies, del D.L. 179/2012 la compagnia, su tua richiesta, mantiene la copertura fino alla scadenza a favore del nuovo beneficiario, invece di restituirti la parte di premio non goduta. Conviene se la copertura ti serve ancora e va bene alla nuova banca: chiediglielo prima di scegliere. Se la banca ne vuole una diversa come condizione, deve comunque accettare una polizza con un livello di garanzia equivalente trovata da te. ### La banca può cambiare le condizioni della surroga dopo la delibera? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/la-banca-puo-cambiare-le-condizioni-della-surroga-dopo-la-delibera Aggiornato: 2026-10-15 In linea di principio no, se hai già l'offerta vincolante: durante il periodo di riflessione di almeno sette giorni «l'offerta è vincolante per il finanziatore» (art. 120-novies, comma 3, TUB). Diverso è il caso della delibera condizionata: se perizia, istruttoria documentale o verifiche antiriciclaggio non sono concluse, alcune condizioni possono ancora cambiare, e l'offerta vincolante deve allora arrivare con un PIES aggiornato. Se la banca peggiora le condizioni all'ultimo, per l'ABF la clausola firmata resta valida, ma puoi chiedere il risarcimento del danno, che devi provare (decisione 8049/2019). In ogni caso l'operazione resta gratuita per il cliente (art. 120-quater, commi 3 e 4, TUB). Punti chiave: - Non esiste una norma che disciplini espressamente l'immodificabilità della delibera di surroga: la tutela nasce da buona fede e trasparenza. - L'art. 120-quater TUB garantisce il diritto alla portabilità, la nullità delle clausole ostative e la gratuità dell'operazione per il cliente. - Durante il periodo di riflessione di almeno sette giorni l'offerta è vincolante per il finanziatore (art. 120-novies, comma 3, TUB). - La delibera in senso tecnico è un atto interno della banca: l'affidamento tutelabile nasce dalla comunicazione formale delle condizioni. - Se la delibera è condizionata a perizia o istruttoria, alcune condizioni possono ancora variare legittimamente. - Dopo la firma, per consumatori e microimprese, la banca non può cambiare da sola lo spread o il tasso fisso: l'art. 118 TUB lo ammette solo nei contratti a tempo indeterminato. - Un tasso peggiorato all'ultimo resta nel contratto firmato, ma per l'ABF dà diritto al risarcimento del danno, che va provato (Coordinamento, decisione 8049/2019). - Percorso di tutela: contestazione scritta via PEC, reclamo con risposta entro 60 giorni, poi ricorso all'ABF. Per fare causa serve prima l'ABF o una mediazione (art. 5, D.Lgs. 28/2010). Domande frequenti: - D: La delibera di surroga è vincolante come un contratto? R: Non in senso stretto: la delibera è l'atto con cui l'organo competente della banca decide internamente. Diventa fonte di affidamento tutelabile quando le condizioni vengono comunicate formalmente al cliente, tipicamente con la consegna del PIES. - D: La banca può alzare lo spread dopo aver comunicato l'offerta? R: No, se hai già l'offerta vincolante: per almeno sette giorni la banca non può cambiarla (art. 120-novies, comma 3, TUB). Prima dell'offerta lo spread può cambiare se le condizioni erano subordinate a verifiche non concluse, come la perizia, e allora l'offerta deve arrivare con un PIES aggiornato. Se si muove solo l'indice, Euribor o IRS, cambia il tasso, non lo spread. - D: La banca di partenza può bloccare la surroga? R: No. L'art. 120-quater del TUB rende nullo ogni patto che impedisca la surroga o la renda più cara. Se l'operazione non si chiude entro trenta giorni lavorativi per cause dovute alla banca di partenza, questa deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di ritardo. Per l'ABF (decisione 15779/2018) basta che il ritardo dipenda anche in parte da lei, che deve provare il contrario. - D: Devo pagare qualcosa se la surroga si complica? R: No: l'operazione di surrogazione non può comportare oneri, spese o penali per il cliente, ai sensi dell'art. 120-quater, commi 3 e 4, del TUB (il comma 2 riguarda invece il subentro nelle garanzie). Nemmeno il notaio è a tuo carico. - D: Cosa faccio se ricevo condizioni diverse da quelle comunicate? R: Chiedi per iscritto, preferibilmente via PEC, le motivazioni e la conferma delle condizioni originarie, conservando PIES e comunicazioni. Se non ottieni riscontro, presenta reclamo formale: l'intermediario ha 60 giorni per rispondere, poi puoi rivolgerti all'ABF. - D: L'ABF si è già pronunciato su casi simili? R: Sì, ma non su una surroga. Per il Collegio di coordinamento (decisione 8049/2019) un tasso alzato pochi giorni prima della firma del mutuo, senza un PIES aggiornato, non rende nulla la clausola firmata. Dà però diritto al risarcimento del danno, che il cliente deve provare. Sulla modifica delle condizioni dopo la delibera di surroga non risulta un orientamento consolidato. ### Banca non risponde alla surroga del mutuo: cosa fare URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-la-banca-non-risponde-alla-richiesta-di-surroga Aggiornato: 2026-10-15 Se la surrogazione del mutuo non si perfeziona entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui hai chiesto alla nuova banca di acquisire dal finanziatore originario l'esatto debito residuo, l'art. 120-quater, comma 7 del Testo Unico Bancario prevede che, se il ritardo è dovuto alla banca originaria, questa sia comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo, senza bisogno di provare un danno concreto. In pratica conviene inviare una PEC di sollecito che richiami la norma, poi un reclamo formale all'ufficio reclami (risposta dovuta entro 60 giorni) e, se non basta, un ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. Punti chiave: - Il termine chiave è 30 giorni lavorativi dalla data in cui tu chiedi alla nuova banca di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del debito residuo (art. 120-quater, co. 7 TUB), non dalla generica domanda di surroga. - Superato questo termine per cause imputabili alla banca originaria, quest'ultima deve comunque risarcire il cliente nella misura dell'1% del valore del mutuo per ogni mese o frazione di ritardo, senza dover provare un danno effettivo. - Se il ritardo dipende solo dalla banca subentrante, l'originaria non deve il risarcimento; se dipende da entrambe, paga lei e poi può rivalersi sulla nuova (ABF, decisione 15779/2018). - Prima di reclamare formalmente, invia una PEC di sollecito che richiami esplicitamente l'art. 120-quater TUB e chieda la data della tua richiesta di acquisizione del debito residuo. - Se la PEC non basta, il reclamo scritto all'ufficio reclami è il passaggio obbligatorio prima di poter presentare ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF). - Il risarcimento non scatta per ogni lentezza: serve che il ritardo oltre il termine dipenda, anche solo in parte, dalla banca originaria. Per l'ABF (decisione 15779/2018) tocca a lei provare il contrario, ma conserva comunque le comunicazioni scritte. Domande frequenti: - D: Cosa succede se la banca non risponde alla richiesta di surroga? R: Se la surrogazione non si perfeziona entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui hai chiesto alla nuova banca di acquisire dal finanziatore originario l'esatto debito residuo, e il ritardo è dovuto alla banca originaria, l'art. 120-quater, comma 7 TUB la obbliga a risarcire il cliente con una somma pari all'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo, indipendentemente dalla prova di un danno effettivo. - D: Da quando decorrono i 30 giorni? R: Dalla data in cui tu, cliente, chiedi alla banca subentrante (mutuante surrogato) di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del tuo debito residuo. È un dettaglio che conviene farsi confermare per iscritto, perché è il riferimento per calcolare l'eventuale ritardo. - D: Chi paga se il ritardo è colpa della banca subentrante e non di quella originaria? R: Se il ritardo dipende solo dalla subentrante, la banca originaria non deve il risarcimento dell'art. 120-quater. Per l'ABF (decisione 15779/2018) quei ritardi non possono pesare su di lei, che però deve provarlo. Se il ritardo dipende da entrambe, paga l'originaria, che poi può rivalersi sulla nuova. - D: Devo fare subito ricorso all'ABF se la banca tace? R: No: prima è obbligatorio un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca, che deve rispondere entro 60 giorni. Solo se la risposta manca o è insoddisfacente si può presentare ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario. - D: Una PEC di sollecito ha valore prima del reclamo formale? R: Sì, come prova. Una PEC che richiama l'art. 120-quater TUB, la data della tua richiesta di acquisizione del debito residuo e il termine di legge lascia una prova scritta dei fatti. Il risarcimento però matura per legge con il ritardo, non con la PEC. Non sostituisce il reclamo formale, che serve per poter ricorrere all'ABF. - D: Il risarcimento dell'1% si applica anche se poi la surroga va comunque a buon fine? R: Sì, se il ritardo è imputabile alla banca originaria, il risarcimento è dovuto per ogni mese o frazione di mese oltre il termine di legge, anche se l'operazione si conclude successivamente. Il diritto nasce dal superamento del termine per cause della banca originaria, non dal mancato completamento definitivo della surroga. ### La surroga conviene se mancano pochi anni al mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/surroga-mutuo-conviene-pochi-anni-rimanenti Aggiornato: 2026-10-12 Spesso no. Nell'ammortamento francese la quota interessi è concentrata nei primi anni: verso la fine del piano paghi quasi solo capitale, quindi ridurre il tasso incide su una base di interessi già piccola. La surroga resta gratuita per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater del TUB, ma il risparmio ottenibile su un debito residuo basso e su pochi anni può essere marginale rispetto al tempo e alle verifiche richieste. Punti chiave: - Nell'ammortamento francese gli interessi si concentrano all'inizio: a fine piano la leva del tasso è debole. - La surroga è senza costi per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater TUB, ma non è senza tempo ed energia. - Il calcolo corretto confronta il monte interessi residuo del vecchio piano con quello del nuovo. - Su 30.000 € da restituire in 4 anni un punto di tasso in meno vale 641 € in tutto; su 100.000 € in 20 anni 12.332 €. - Su un variabile ancora esposto a rialzi, la surroga a fisso può avere senso come copertura, non come risparmio. - L'alternativa da valutare è l'estinzione parziale o totale, non necessariamente il cambio di banca. Domande frequenti: - D: Perché a fine mutuo la surroga rende poco? R: Perché nel piano di ammortamento francese la rata è costante ma la sua composizione cambia: all'inizio prevale la quota interessi, alla fine la quota capitale. Ridurre il tasso quando restano pochi anni significa agire su una base di interessi già ridotta, quindi il risparmio assoluto è contenuto anche con un differenziale di tasso apparentemente interessante. - D: La surroga ha davvero costo zero? R: Per il cliente sì: l'art. 120-quater del TUB vieta di addossargli commissioni, spese di istruttoria o oneri notarili per l'operazione, che restano a carico della banca subentrante. Ciò non significa che l'operazione sia priva di impegno: serve una nuova istruttoria, con documenti e tempi da gestire. - D: Quante rate residue sono il limite oltre cui non conviene? R: Non esiste una soglia valida per tutti, perché il risultato dipende dal debito residuo, dal differenziale di tasso e dalla durata rimanente. Un criterio pratico è confrontare il monte interessi residuo del piano attuale con quello ottenibile: se la differenza non giustifica l'operazione, si lascia il mutuo dov'è. - D: Posso surrogare allungando la durata per abbassare la rata? R: Sì, la surroga consente di rinegoziare durata e tipo di tasso. Va però considerato che allungare aumenta il totale degli interessi pagati: è una scelta di sostenibilità del bilancio familiare, non un risparmio. Se il problema è la rata e non il tasso, quella può essere una soluzione ragionevole. - D: Ha senso surrogare un variabile a fisso a fine piano? R: Può avere senso come copertura dal rischio di rialzo, più che come risparmio. Con pochi anni residui l'esposizione al rialzo è comunque limitata nel tempo, quindi va valutato quanto vale la tranquillità rispetto a un vantaggio economico atteso modesto. - D: La banca attuale può bloccare la surroga? R: No. La portabilità è un diritto del cliente e la banca originaria non può opporsi né imporre oneri per l'operazione. Può però proporre una rinegoziazione interna per trattenerti: è una possibilità legittima da confrontare con l'offerta della nuova banca. ### Surroga mutuo cointestato: si può aggiungere il coniuge o il convivente? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/surroga-mutuo-nuovo-cointestatario-coniuge-2026 Aggiornato: 2026-10-16 No, la surroga gratuita dell'art. 120-quater TUB (nata nel 2007 con la legge Bersani) non permette di aggiungere un nuovo cointestatario: la portabilità trasferisce il mutuo a un'altra banca, con gli stessi debitori originari, senza modificarne la compagine soggettiva. Per far entrare un nuovo coniuge o convivente come cointestatario servono un mutuo di sostituzione (nuovo contratto, con imposta sostitutiva e nuova istruttoria) oppure un accollo accettato dalla banca: un accordo privato fra voi non la vincola. Punti chiave: - La surroga (art. 120-quater TUB, nata nel 2007 con la legge Bersani) è gratuita ma vincolata: stessi debitori, stesso importo residuo, nessuna modifica soggettiva. - Aggiungere un nuovo coniuge o convivente come cointestatario non è una surroga: è una variazione del rapporto contrattuale che quasi sempre richiede un nuovo mutuo (sostituzione). - Il mutuo di sostituzione con nuovo cointestatario comporta imposta sostitutiva (di regola 0,25%, anche su una seconda casa) e nuova istruttoria su reddito e CRIF di entrambi. - Se non serve che il coniuge o convivente diventi debitore, l'alternativa più economica è restare sul mutuo attuale e dividere la rata con un accollo interno, che però non vale verso la banca. La surroga resta possibile, con gli stessi intestatari. - Sulle durate lunghe l'IRS è a 3,58% a 20 anni e 3,42% a 30 anni (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026): prima di rinunciare alla surroga gratuita passando al mutuo di sostituzione, fai due conti sul tasso che otterresti davvero. - Il matrimonio o l'unione civile non modificano automaticamente l'intestazione del mutuo: serve un atto specifico in ogni caso. Domande frequenti: - D: Posso surrogare il mutuo e aggiungere mio marito o mia moglie come cointestatario? R: No, non con la surroga gratuita dell'art. 120-quater TUB: questa trasferisce il debito residuo a un'altra banca mantenendo esattamente gli stessi intestatari. Per aggiungere un nuovo coniuge serve un mutuo di sostituzione (nuovo contratto) oppure un accollo accettato dalla banca attuale (art. 1273 c.c.). Un accollo interno, solo fra voi, non lo rende debitore verso la banca. - D: Cosa dice esattamente la Legge Bersani sulla surroga? R: La legge Bersani (D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007) ha reso gratuita la surroga nel 2007; dal 2010 la regola sta nell'art. 120-quater del Testo Unico Bancario, inserito dal D.Lgs. 141/2010. Il debitore può trasferire il mutuo a un'altra banca senza penali né altri oneri (comma 3), senza spese di istruttoria e senza costi per le formalità (comma 4); l'imposta sostitutiva non si paga per l'art. 8, comma 4-bis, del decreto Bersani, rimasto in vigore. Cambia il creditore, non l'importo residuo né i debitori. - D: Il matrimonio aggiunge automaticamente il coniuge sul mutuo? R: No. Sposarsi non modifica di per sé l'intestazione del mutuo né il regime patrimoniale dell'immobile già acquistato. Se vuoi che il coniuge diventi anche debitore del mutuo (non solo comproprietario dell'immobile, se lo è), serve un atto separato: accollo, mutuo di sostituzione o nuova stipula. - D: Quanto costa un mutuo di sostituzione con un nuovo cointestatario nel 2026? R: A differenza della surroga, il mutuo di sostituzione è un nuovo contratto: si pagano l'imposta sostitutiva e le spese di istruttoria e perizia della nuova banca. L'imposta è di regola lo 0,25% del capitale, anche su una seconda casa. Il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa, o quando chi firma non li dichiara nel contratto di finanziamento. Su un residuo di 150.000 €, allo 0,25% l'imposta sostitutiva costa circa 375 €, non gratuita come nella surroga classica. - D: Conviene aspettare a surrogare finché non si stabilizza la situazione familiare? R: Spesso sì. Se prevedi di aggiungere un cointestatario a breve, conviene prima decidere la struttura definitiva (mutuo di sostituzione con entrambi, oppure resta solo tu) e poi eventualmente valutare una surroga classica gratuita sulla configurazione finale, evitando di pagare due volte le spese di una nuova pratica. - D: L'accollo interno tra conviventi ha valore legale sul mutuo verso la banca? R: Un accordo privato tra conviventi su chi paga la rata regola solo i rapporti interni, non è opponibile alla banca: verso l'istituto di credito resta debitore solo chi ha firmato il contratto originario. Per rendere il nuovo convivente co-obbligato serve il consenso della banca tramite accollo formale o nuovo mutuo. - D: Se il nuovo coniuge ha un reddito più basso, la banca può rifiutare l'operazione? R: Sì. Sia nel mutuo di sostituzione sia nell'accollo formale, la banca valuta il merito creditizio complessivo dei nuovi debitori: se il reddito aggiuntivo è basso o il rapporto rata/reddito peggiora, la banca può rifiutare o chiedere garanzie ulteriori (garante, polizza). ### Surroga del mutuo: dopo quanto tempo si può fare e quanto ci vuole URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-tempo-ci-vuole-per-la-surroga-del-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Per legge la surroga del mutuo si può fare in qualunque momento, anche poco dopo la stipula: nessuna norma fissa un'anzianità minima, e un patto che la impedisca è nullo (art. 120-quater del Testo unico bancario). In pratica la banca nuova di solito vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12. Quanto ci vuole: da quando chiedi alla banca nuova di acquisire il debito residuo, la surroga deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi, circa sei settimane; prima ci sono istruttoria, perizia e delibera, senza termini di legge. Se il ritardo è colpa della vecchia banca, questa deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese. Punti chiave: - La surroga si può fare in qualunque momento: la legge non fissa un'anzianità minima del mutuo ed è nullo ogni patto che la impedisca (art. 120-quater, commi 1 e 6, TUB). - In pratica la banca nuova vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12. - La legge (art. 120-quater TUB, che riprende l'art. 8 del D.L. 7/2007) impone un termine massimo di 30 giorni lavorativi, circa sei settimane, fra la richiesta del debito residuo e il perfezionamento della surroga. - Istruttoria, perizia e delibera della banca nuova vengono prima e non hanno un termine di legge: sono loro a decidere il tempo totale. - Se la surroga non si chiude entro i 30 giorni lavorativi per cause dovute alla vecchia banca, questa deve risarcire il cliente con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. - Il conteggio dei 30 giorni lavorativi parte dalla data in cui chiedi alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l'esatto importo del debito residuo (art. 120-quater, comma 7), non dalla richiesta di un preventivo. Domande frequenti: - D: Quanto tempo ci vuole per fare la surroga del mutuo? R: La parte che la legge regola dura al massimo 30 giorni lavorativi, circa sei settimane: partono da quando chiedi alla banca nuova di acquisire dalla vecchia l'esatto debito residuo (art. 120-quater, comma 7, TUB), non dal primo contatto in filiale. Prima ci sono istruttoria, perizia e delibera della banca nuova, che nessuna norma fissa: il tempo totale dipende soprattutto da loro e da quanto sono pronti i tuoi documenti. - D: Da quando partono i 30 giorni della surroga? R: Non dalla richiesta di un preventivo, ma dalla data in cui chiedi alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l'esatto importo del debito residuo: lo dice l'art. 120-quater, comma 7, del Testo unico bancario. In pratica questo passaggio arriva dopo la delibera, quindi il tempo totale è più lungo dei soli 30 giorni lavorativi. - D: Cosa succede se la banca ritarda la surroga oltre i 30 giorni? R: Se il ritardo è imputabile alla banca originaria, questa deve risarcire il cliente con un importo pari all'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo (art. 120-quater, comma 7, TUB). La banca originaria può poi rivalersi sulla nuova banca se il ritardo dipende da quest'ultima. - D: Devo aspettare un tempo minimo dall'accensione del mutuo per fare la surroga? R: No. La legge non fissa un'anzianità minima: la guida della Banca d'Italia dice che il mutuo si può trasferire «in qualunque momento», e un patto che impedisca la surroga è nullo (art. 120-quater, comma 6, TUB). In pratica la banca nuova di solito vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12, e un debito residuo non troppo basso. - D: Quali documenti servono per non allungare i tempi della surroga? R: Documento d'identità, codice fiscale, ultime buste paga o dichiarazione dei redditi, CU, contratto di mutuo originario e l'ultimo estratto conto con il debito residuo aggiornato. Averli pronti dal primo giorno evita richieste integrative che sono la causa più comune di ritardo. - D: La surroga vale anche per un mutuo INPS o di una cassa di previdenza? R: Sì. L'art. 120-quater, comma 9, TUB applica le stesse regole, nei casi e alle condizioni che prevede, anche ai finanziamenti concessi dagli enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti. Anche lì la legge non fissa un'anzianità minima del mutuo: la banca nuova valuta reddito, casa e rate già pagate come per qualsiasi altra surroga. - D: La surroga può saltare se ci sono ritardi? R: No, un ritardo non fa decadere il diritto alla surroga: la pratica prosegue comunque fino al perfezionamento, e se il ritardo è dovuto alla banca originaria, questa deve il risarcimento dell'1% previsto dalla legge. Il mutuo resta valido alle condizioni concordate con la nuova banca. ### Migliori banche per surroga mutuo 2026: tassi e spread URL: https://blog.gomutuo.it/blog/migliori-banche-surroga-mutuo-2026-tassi-spread Aggiornato: 2026-10-05 Sulle operazioni di surroga le banche propongono spread commerciali che, nelle rilevazioni di luglio 2026, si collocano in un range fra lo 0,50% e l'1,00%: la parte bassa della forchetta è riservata agli immobili in classe energetica A o B e ai rapporti fra mutuo e valore dell'immobile più contenuti. Il tasso finito si ottiene sommando lo spread all'indice di riferimento — IRS per il fisso, Euribor per il variabile — i cui valori aggiornati, con la data di rilevazione, sono nell'elenco in pagina. L'operazione resta gratuita per il cliente ai sensi dell'art. 120-quater TUB. Domande frequenti: - D: Qual è oggi il miglior tasso fisso per la surroga? R: Con l'IRS a 10 anni a 3,54% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026) e gli spread di surroga osservati fra lo 0,50% e l'1,00%, il tasso finito si colloca indicativamente fra 4,04% e 4,54%. Le condizioni migliori vanno a chi ha un rapporto fra mutuo e valore dell'immobile inferiore al 50% e un immobile in classe A o B. - D: La surroga mutuo è davvero gratuita nel 2026? R: Sì, ai sensi dell'art. 120-quater del TUB, dove dal 2010 stanno le regole nate con la legge Bersani del 2007, l'operazione è gratuita. La banca non può addebitare costi di istruttoria, perizia o notarili al cliente: tali oneri sono a carico del nuovo istituto. - D: Conviene surrogare dopo l'ultima decisione BCE? R: Il confronto da fare è fra il TAN che paghi oggi e quello medio sulle nuove erogazioni: sul fisso Banca d'Italia rileva 3,61% (nuove operazioni a tasso fissato oltre 1 anno). Se il tuo tasso è sensibilmente più alto — succede spesso ai mutui sottoscritti nel 2023 e 2024 — il margine di risparmio resta significativo anche dopo l'ultimo ritocco dei tassi ufficiali. - D: Qual è lo spread medio applicato dalle banche oggi? R: Dipende da come lo si misura. Lo scarto medio fra i tassi praticati e l'indice di riferimento, che stimiamo sui dati ABI e Banca d'Italia, è di 0,20%–0,40% sul fisso e 0,30%–0,70% sul variabile: è una stima, non un dato rilevato. Le forchette pubblicizzate sulle singole promozioni di surroga sono più ampie, perché comprendono classi energetiche e profili di rischio molto diversi fra loro. - D: Posso surrogare un mutuo cointestato se uno dei titolari è cambiato? R: No, la surroga richiede che i debitori rimangano gli stessi. Se c'è un cambio di intestazione, è necessario procedere con una sostituzione mutuo. - D: Quanto tempo ci vuole per completare una surroga? R: I tempi medi per il perfezionamento dell'operazione si attestano tra i 30 e i 60 giorni, a seconda della velocità di risposta della banca uscente. ### Surroga con liquidità aggiuntiva 2026: Guida a costi e convenienza URL: https://blog.gomutuo.it/blog/surroga-mutuo-liquidita-2026 Aggiornato: 2026-10-05 La 'surroga con liquidità aggiuntiva' non è tecnicamente una surroga ai sensi dell'art. 120-quater TUB, ma un mutuo di sostituzione. A differenza della surroga, che è gratuita e limitata al debito residuo, la sostituzione con liquidità comporta una nuova ipoteca, costi (notaio, perizia, istruttoria, bolli) e l'imposta sostitutiva del DPR 601/1973, di regola dello 0,25% sull'intero importo anche per una seconda casa: il 2% riguarda solo i mutui per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa. Conviene se il tasso più basso compensa i costi e se la rata resta entro il tetto rata/reddito della banca, che cambia da banca a banca. Punti chiave: - La surroga pura (Art. 120-quater TUB) non ammette liquidità extra ed è gratuita per legge (commi 3 e 4). - Per ottenere liquidità serve un mutuo di sostituzione con nuova ipoteca e costi notarili. - L'imposta sostitutiva (DPR 601/1973) si applica sull'intero nuovo importo, di regola allo 0,25%: il 2% riguarda solo i mutui per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa. - La detrazione IRPEF 19% (Art. 15 TUIR) spetta solo sulla quota acquisto, non sulla liquidità. - Rapporto rata/reddito: il 30% del netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto. - Nella surroga si può variare la durata, ma il capitale residuo deve restare invariato. Domande frequenti: - D: Perché non posso avere liquidità extra con la surroga gratuita? R: L'articolo 120-quater del TUB stabilisce che la surrogazione avviene per l'importo del debito residuo. Trattandosi di un subentro nella garanzia esistente senza nuova iscrizione, l'art. 120-quater (commi 3 e 4) esclude costi per il cliente. Se aggiungi liquidità, serve una nuova ipoteca di grado superiore o differente importo, trasformando l'atto in una sostituzione a pagamento. - D: Quanto costa l'imposta sostitutiva per una sostituzione con liquidità? R: Di regola è pari allo 0,25% dell'importo totale del nuovo mutuo, anche se la casa è una seconda casa: il 2% dell'art. 18 DPR 601/1973 vale, per l'interpretazione autentica dell'art. 2 del D.L. 220/2004, solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, e una sostituzione serve a estinguere il vecchio mutuo. A differenza della surroga, l'imposta viene trattenuta nuovamente sull'intero capitale erogato, non solo sulla parte eccedente. - D: Posso detrarre gli interessi sulla parte di liquidità extra? R: No. L'Art. 15 comma 1 lett. b del TUIR limita la detrazione del 19% agli interessi passivi derivanti da mutui per l'acquisto o costruzione dell'abitazione principale. La quota di mutuo ottenuta come 'liquidità pura' non gode di agevolazioni fiscali e gli interessi relativi devono essere scorporati dal calcolo detraibile. - D: La surroga permette di cambiare la durata del mutuo? R: Sì. Nella surroga pura ex Art. 120-quater TUB è possibile allungare o accorciare il piano di ammortamento per ridurre la rata o il costo totale degli interessi. L'unico vincolo invalicabile per la gratuità è che l'importo finanziato coincida esattamente con il capitale residuo alla data del rogito. - D: Qual è il rapporto rata/reddito (DTI) richiesto nel 2026? R: Non è una soglia fissata da una norma o da una circolare: nella prassi il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la più usata, mentre il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40%. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, al netto delle spese fisse. Con la liquidità aggiuntiva le banche sono più rigide che con una surroga semplice. - D: Cosa si intende per 'mutuo solutorio' in questo contesto? R: Il mutuo solutorio è un finanziamento erogato per estinguere un debito precedente: è lo schema del mutuo di sostituzione, in cui il nuovo mutuo serve a chiudere il vecchio, con una nuova ipoteca e i costi di un nuovo contratto. ### Quando conviene surrogare il mutuo: calcolo del risparmio ed esempi in euro URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quando-conviene-surrogare-mutuo Aggiornato: 2026-10-16 La surroga del mutuo conviene quando il nuovo tasso è più basso del tuo e il risparmio sugli interessi che restano vale la pratica: conta la differenza di tasso, ma anche quanto debito ti resta e quanti anni mancano. Esempio con i tassi del 13 ottobre 2026: se 120.000 € da restituire in 20 anni passano dal 4,98% al fisso stimato di oggi del 3,88%, la rata scende di 71 € al mese e gli interessi di 17.042 €. La surroga è senza costi per il cliente (art. 120-quater TUB); il nuovo tasso lo decide la banca che subentra. Punti chiave: - La surroga è senza costi per il cliente (art. 120-quater TUB): niente penali, spese di istruttoria, perizia o notaio. - Il risparmio dipende da tre numeri insieme: differenza di tasso, debito che resta e anni che mancano. - Su 120.000 € da restituire in 20 anni, 1,1 punti di tasso in meno valgono 17.042 € di interessi; un punto (dal 4% al 3%) su 30.000 € e 4 anni ne vale 641. - Il nuovo tasso lo decide la banca nuova, dopo aver valutato reddito e casa come per un mutuo nuovo. - La legge non mette un limite al numero di surroghe; di solito le banche vogliono qualche mese di rate pagate con regolarità. - Con la surroga non si aumenta il capitale: per avere soldi in più serve un mutuo di sostituzione, con i suoi costi. Domande frequenti: - D: Quando conviene surrogare il mutuo? R: Quando il nuovo tasso è più basso del tuo e il risparmio sugli interessi che restano vale la pratica. A parità di differenza di tasso il risparmio cresce con il debito e con gli anni che mancano: un punto in meno (dal 4% al 3%) vale 12.332 € su 100.000 € da restituire in 20 anni, 641 € su 30.000 € in 4 anni. La surroga in sé non costa nulla al cliente. - D: Quando si può fare la surroga del mutuo? R: In qualunque momento: la legge non chiede di aspettare un tempo minimo dalla firma, e l'art. 120-quater del TUB precisa che la surroga non è impedita dal fatto che il debito non sia ancora scaduto. Vale per i mutui di persone fisiche e microimprese. Serve però una banca nuova disposta a concederla, che valuta reddito e casa come per un mutuo nuovo e di solito vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità. Conviene di più nei primi anni, quando debito e interessi che restano sono alti. - D: Quanto si risparmia con la surroga del mutuo? R: Dipende da debito residuo, differenza di tasso e anni che mancano. Con i tassi del 13 ottobre 2026: 120.000 € da restituire in 20 anni che passano dal 4,98% al 3,88%, il fisso stimato di oggi, pagano 71 € di rata in meno al mese e 17.042 € di interessi in meno in tutto, a parità di durata. Il conto sul tuo mutuo lo fa il calcolatore in pagina. - D: La surroga del mutuo ha dei costi? R: No. La rende gratuita l'art. 120-quater del Testo unico bancario, che dal 2010 ha preso il posto delle regole della legge Bersani: niente penali né altri oneri (comma 3), niente spese di istruttoria, perizia e notaio a carico del cliente (comma 4). L'imposta sostitutiva non si paga per l'art. 8, comma 4-bis, del D.L. 7/2007, rimasto in vigore. Vale per i mutui di persone fisiche e microimprese (art. 120-quater, comma 9): per le altre imprese l'articolo non si applica. - D: Quante volte posso fare la surroga del mutuo? R: La legge non mette un limite: puoi surrogare ogni volta che trovi una banca disposta a prenderti, anche più volte. Ogni volta la banca nuova rifà la valutazione come per un mutuo nuovo, e di solito vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12. - D: Posso aumentare il capitale con la surroga? R: No. La surroga sposta esattamente il debito residuo alla nuova banca, senza possibilità di aggiungere liquidità. Se ti servono soldi aggiuntivi devi chiedere una sostituzione di mutuo, con nuovo atto notarile, imposta sostitutiva e costi: anche la «surroga con liquidità» che alcune banche pubblicizzano è, di fatto, un mutuo di sostituzione. - D: Quanto dura la pratica di surroga? R: Prima ci sono istruttoria e perizia della banca nuova, con i tempi che indica il suo foglio informativo. Poi la legge (art. 120-quater, comma 7, TUB) fissa 30 giorni lavorativi da quando chiedi alla nuova banca di farsi dare dalla vecchia l'importo esatto del debito residuo; se il ritardo dipende dalla vecchia banca, questa deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. - D: Meglio surroga a tasso fisso o variabile? R: Il fisso blocca la rata fino alla fine, qualunque cosa faccia la BCE; il variabile segue l'Euribor a ogni revisione. Gli indici di partenza: Euribor a 3 mesi al 2,634% (EMMI, 13 ottobre 2026) e IRS a 20 anni, base del fisso, al 3,58% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026). Più anni mancano, più a lungo il variabile resta esposto ai rialzi. ### Mutuo di sostituzione: come funziona, costi, differenze con la surroga e quando conviene (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-sostituzione-come-funziona-differenze-surroga Aggiornato: 2026-09-29 Il mutuo di sostituzione è un nuovo mutuo che estingue quello esistente, presso la stessa banca o una diversa, permettendo di modificare durata, tasso e — a differenza della surroga — anche l'importo residuo, aggiungendo liquidità. Comporta costi di istruttoria, perizia, notaio e imposta sostitutiva (di regola 0,25%) perché è un contratto ex novo con nuova iscrizione ipotecaria. Nel 2026 conviene quando serve liquidità aggiuntiva (ristrutturazione, cambio casa, consolidamento debiti) oppure quando la banca non accetta la surroga: se si vuole solo cambiare tasso senza toccare l'importo, la surroga è gratuita e più conveniente. Punti chiave: - La sostituzione estingue il vecchio mutuo con uno nuovo, permettendo anche di cambiare l'importo. - La surroga (Bersani) è gratuita ma NON permette di aumentare l'importo residuo. - La sostituzione ha costi pieni: notaio, perizia, istruttoria, imposta sostitutiva. - Conviene se serve liquidità extra (ristrutturazione, consolidamento, cambio casa). - In caso di cambio casa la sostituzione consente di trasferire l'ipoteca sul nuovo immobile. - Imposta sostitutiva di regola 0,25% sul capitale erogato, anche sulla seconda casa. Il 2% vale solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa, o se non sono dichiarati nell'atto di finanziamento. - Tempi standard: 45-70 giorni dalla domanda al rogito. Domande frequenti: - D: Che differenza c'è tra surroga e sostituzione del mutuo? R: La surroga (Legge Bersani 40/2007) è il trasferimento del mutuo esistente a un'altra banca senza costi per il cliente, mantenendo l'importo residuo. La sostituzione è un mutuo nuovo che estingue quello vecchio: consente di modificare importo, durata e tasso, ma ha costi pieni (notaio, imposta sostitutiva, istruttoria, perizia). Si sceglie la sostituzione quando serve liquidità extra o quando la surroga non è possibile. - D: Quanto costa un mutuo di sostituzione nel 2026? R: I costi tipici di una sostituzione mutuo nel 2026 sono: imposta sostitutiva di regola 0,25% sul capitale erogato, anche sulla seconda casa, notaio 1.500-3.000 €, perizia 250-350 €, istruttoria 500-1.200 €, cancellazione ipoteca vecchio mutuo (0 € se automatica ex Bersani). Totale medio: 2.500-4.500 € su una prima casa. - D: Posso aumentare l'importo del mutuo con la sostituzione? R: Sì, la sostituzione consente di erogare un importo superiore al capitale residuo del vecchio mutuo, per finanziare ristrutturazioni, consolidamento debiti, spese personali o l'acquisto di un secondo immobile. L'importo aggiuntivo è limitato dall'LTV massimo (80% del valore dell'immobile, salvo casi speciali) e dalla sostenibilità del reddito. - D: Quando conviene la sostituzione rispetto alla surroga? R: La sostituzione conviene in tre casi: 1) serve liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo; 2) si sta cambiando casa e serve trasferire il finanziamento su un nuovo immobile; 3) la banca di destinazione rifiuta la surroga (es. profilo peggiorato). In tutti gli altri casi in cui si vuole solo cambiare tasso o banca, la surroga è più conveniente. - D: La sostituzione del mutuo richiede il notaio? R: Sì, la sostituzione richiede l'atto notarile perché si tratta di un nuovo contratto di mutuo con nuova iscrizione dell'ipoteca sull'immobile. I costi del notaio (1.500-3.000 €) sono a carico del cliente, a differenza della surroga in cui il notaio è pagato dalla nuova banca. - D: Posso fare la sostituzione con la stessa banca? R: Sì, si chiama sostituzione interna o rinegoziazione integrale. La banca eroga un nuovo mutuo che estingue il precedente, permettendo di cambiare tasso, durata e importo. Non ci sono costi di cancellazione ipoteca ma restano i costi di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva. In alternativa si può valutare una semplice rinegoziazione (senza nuovo atto) se la banca la accetta. ## Detrazioni Fiscali ### Fringe benefit e mutuo: come funziona il rimborso degli interessi? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/fringe-benefit-mutuo-interessi-come-funziona Aggiornato: 2026-10-16 Il fringe benefit sul mutuo funziona così: nel 2025, 2026 e 2027 il datore di lavoro può rimborsarti senza tasse gli interessi del mutuo sull'abitazione principale, se tutti i benefit dell'anno restano entro 1.000 €, o 2.000 € con figli a carico (L. 207/2024, art. 1, commi 390 e 391). Superata la soglia diventa reddito l'intero importo, non solo la parte in più. Gli interessi rimborsati non si detraggono al 19%: si detrae solo quello che resta a tuo carico. Diverso è il mutuo a tasso agevolato del datore, tipico dei bancari: il benefit è il 50% della differenza fra gli interessi al tasso ufficiale di riferimento e quelli pagati. Punti chiave: - Nel 2025, 2026 e 2027 il datore di lavoro può rimborsare senza tasse gli interessi del mutuo sull'abitazione principale, entro 1.000 € l'anno di benefit complessivi, 2.000 € con figli fiscalmente a carico (L. 207/2024, art. 1, c. 390). - Se i benefit dell'anno superano la soglia, diventa reddito l'intero importo e non solo la parte in più (art. 51, comma 3, TUIR). - Gli interessi rimborsati senza tasse non si detraggono al 19%: nel rigo E7 del 730 va solo la parte rimasta a tuo carico. - Per come sono scritte le istruzioni del 730, il tetto di 4.000 € si applica agli interessi rimasti a carico dopo il rimborso: finché restano sopra i 4.000 €, la detrazione di 760 € non cambia. L'Agenzia non lo mostra con un esempio: fallo confermare al CAF. - Il rimborso è ammesso anche se il mutuo è intestato al coniuge o a un familiare dell'art. 12 del TUIR, se la casa è l'abitazione principale del lavoratore. - Mutuo a tasso agevolato del datore di lavoro: il benefit è il 50% della differenza fra gli interessi al tasso ufficiale di riferimento e quelli pagati; per il tasso fisso conta il tasso del giorno della concessione. Domande frequenti: - D: Il datore di lavoro è obbligato a rimborsare gli interessi del mutuo? R: No. La legge dice che cosa non viene tassato se il datore decide di darlo, non obbliga a darlo: dipende dall'azienda, dal contratto o dal piano di welfare. Secondo l'Agenzia delle Entrate questi benefit possono essere riconosciuti anche a un singolo dipendente, e il datore informa prima le rappresentanze sindacali, dove ci sono. - D: Fringe benefit e mutuo cointestato: il rimborso spetta lo stesso? R: Sì. Se sei fra gli intestatari, il datore può rimborsarti gli interessi che paghi tu, mai più di quanto hai speso. Per la circolare 5/E del 2024 il rimborso è ammesso anche quando il contratto è intestato al coniuge o a un familiare dell'art. 12 del TUIR, se la casa è la tua abitazione principale e la spesa è davvero sostenuta. Per la detrazione del 19% ognuno resta alla propria quota di interessi, tolta la parte rimborsata: con due intestatari al 50% il tetto è di 2.000 € a testa. - D: Gli interessi rimborsati dal datore si possono detrarre nel 730? R: No, per la parte rimborsata senza tasse. La guida dell'Agenzia delle Entrate ammette la detrazione solo per gli interessi rimasti a carico: nel rigo E7 si indica quanto hai pagato meno il rimborso che trovi nei punti da 701 a 706 della Certificazione Unica. Se invece i benefit hanno superato la soglia e il rimborso è stato tassato, gli interessi si detraggono per intero, sempre entro 4.000 €. - D: Che cosa succede se supero la soglia di 1.000 o 2.000 euro? R: Tutto il valore dei benefit dell'anno diventa reddito di lavoro dipendente, non solo la parte che supera la soglia: con 1.100 € di benefit e nessun figlio a carico si pagano le imposte su 1.100 €, non su 100. Nel conto entrano anche buoni acquisto, utenze rimborsate e i benefit dati al coniuge o ai familiari. - D: Come si calcola il fringe benefit sul mutuo agevolato dei dipendenti di banca? R: Si prende il 50% della differenza fra gli interessi calcolati al tasso ufficiale di riferimento e quelli al tasso del mutuo (art. 51, comma 4, lett. b) TUIR). Per il tasso fisso vale il tasso ufficiale del giorno della concessione, per il variabile quello della scadenza di ogni rata. Con 150.000 € in 25 anni all'1,50% e il tasso ufficiale al 2,65%, nel primo anno il benefit è di circa 849 €. - D: Il rimborso degli interessi conta come reddito quando chiedo un mutuo? R: Di solito no, o solo in parte. Per la banca è una voce variabile: il datore la decide anno per anno e le soglie di oggi valgono fino al 2027. Le voci variabili entrano nel reddito solo se si ripetono nel tempo, e spesso solo per una parte; la base del calcolo resta lo stipendio fisso. - D: Fino a quando valgono le soglie di 1.000 e 2.000 euro? R: La legge di bilancio 2025 le ha fissate per i periodi d'imposta 2025, 2026 e 2027. Nel 2024 valevano gli stessi importi, con la legge di bilancio 2024. La regola ordinaria dell'art. 51 del TUIR prevede invece 258,23 € e riguarda beni e servizi, non i rimborsi in denaro di mutuo, affitto e bollette. ### Certificazione interessi mutuo: cos'è, quando arriva e a cosa serve? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/certificazione-interessi-passivi-mutuo-cos-e-quando-arriva Aggiornato: 2026-10-10 La certificazione interessi mutuo è il riepilogo annuale in cui la banca indica gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati nell'anno: sono gli importi del rigo E7 del 730, detraibili al 19% su massimo 4.000 € complessivi per mutuo. Gli stessi dati la banca li trasmette all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo, e così compaiono nel 730 precompilato. La copia per te non ha una scadenza di legge equivalente e di solito si scarica dall'home banking. Non si allega al 730: si conserva, per il 730/2026 fino al 31 dicembre 2031. Punti chiave: - La certificazione riporta interessi passivi e oneri accessori pagati nell'anno: gli importi del rigo E7 del 730. - La banca manda gli stessi dati all'Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo: per questo compaiono nel 730 precompilato. - Per la copia al cliente non c'è una scadenza equivalente; le copie dei documenti la banca deve darle entro 90 giorni (art. 119 TUB). - Codice del rigo E7: 7 per i contratti fino al 2021, 48 dal 2022 al 2024, 57 dal 2025; dopo una surroga conta la data della surroga. - I documenti del 730/2026 vanno conservati fino al 31 dicembre 2031. Domande frequenti: - D: La certificazione degli interessi del mutuo si paga? R: Dipende dalla banca: l'eventuale costo di una copia è nel foglio informativo. Per le copie dei documenti degli ultimi dieci anni la legge pone un limite: l'art. 119, comma 4, del TUB consente di addebitare solo i costi di produzione e obbliga la banca a consegnarle entro 90 giorni dalla richiesta. - D: Serve la certificazione interessi del mutuo per l'ISEE? R: Per l'ISEE non contano gli interessi ma il capitale residuo del mutuo al 31 dicembre del secondo anno prima della DSU: per un ISEE chiesto nel 2026, quello al 31 dicembre 2024. Alcune certificazioni lo riportano; se la tua non lo fa, lo trovi nel piano di ammortamento o chiedendo alla banca un'attestazione del debito residuo. - D: Ho fatto la surroga: quale certificazione uso? R: Tutte e due. La vecchia banca certifica gli interessi pagati fino alla surroga, la nuova quelli pagati dopo, e nel 730 vanno entrambi. Per il nuovo mutuo il codice del rigo E7 segue la data dell'atto di surroga: nel 730/2026, per una surroga del 2025, è il 57. Se il nuovo mutuo supera il debito residuo, si detrae solo la parte proporzionale. - D: Posso usare le quietanze delle rate al posto della certificazione? R: Per dimostrare i pagamenti sì: la guida dell'Agenzia delle Entrate indica fra i documenti validi le ricevute quietanzate delle rate, la certificazione annuale della banca oppure l'estratto conto. La certificazione resta la più comoda, perché dà già il totale degli interessi dell'anno, separato dalla quota capitale. ### Detrazione interessi mutuo: cosa succede se cambio residenza? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-cambio-residenza Aggiornato: 2026-10-06 Se cambi residenza, la detrazione degli interessi del mutuo prima casa si perde dall'anno successivo al trasloco: gli interessi dell'anno in cui lasci la casa li detrai ancora tutti (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). Per averla devi andarci a vivere, tu o un familiare, entro un anno dall'acquisto, o entro due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune, ma allora detrai solo da quando ci vai a vivere. Resta se ti trasferisci per lavoro, anche affittando la casa, se entri in una casa di cura senza affittarla o se nella casa restano tuoi familiari, come il coniuge, anche separato, o i figli. Vale il 19% su massimo 4.000 € di interessi l'anno, cioè fino a 760 €. Punti chiave: - Per detrarre gli interessi devi andare a vivere nella casa, tu o un familiare, entro un anno dall'acquisto; il mutuo va firmato nell'anno prima o dopo il rogito. - Se la casa è da ristrutturare con un titolo edilizio hai due anni, ma detrai solo gli interessi pagati da quando ci vai a vivere. - Se cambi residenza detrai ancora tutti gli interessi dell'anno del trasloco; dall'anno dopo la detrazione si perde. - Con il trasferimento per lavoro la detrazione resta anche se affitti la casa; con il ricovero permanente resta solo se non la affitti. - Se torni ad abitarci, la detrazione riparte sulle rate pagate da quel momento. - Su un mutuo di 200.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,81% (IRS del 13 ottobre 2026), cambiare casa per motivi personali nel 5° anno fa perdere circa 11.600 € di detrazioni. - I 18 mesi valgono per le agevolazioni prima casa sulle imposte d'acquisto, registro o IVA (residenza nel Comune), non per la detrazione degli interessi. Domande frequenti: - D: Posso detrarre gli interessi del mutuo senza avere la residenza nella casa? R: Di regola no: la casa deve essere la dimora abituale tua o di un familiare. Se ci vivi ma l'anagrafe dice altro, puoi attestarlo con un'autocertificazione (art. 47 del D.P.R. 445/2000). Senza abitarci la detrazione spetta solo se sei stato trasferito per lavoro dopo l'acquisto, se, dopo esserci andato a vivere, sei ricoverato in modo permanente in un istituto di ricovero o sanitario e la casa non è affittata, se il sindaco ne ha ordinato lo sgombero perché inagibile per cause di forza maggiore, come un terremoto, o se fai parte del personale in servizio permanente di Forze armate e polizia e quella è l'unica casa di proprietà (se al momento dell'acquisto ne possiedi già un'altra, anche solo in quota, questa eccezione non vale). - D: Ho già la residenza nello stesso Comune: devo spostarla nella casa nuova? R: Per le agevolazioni prima casa sulle imposte d'acquisto (registro o IVA) no: basta la residenza nel Comune. Per la detrazione degli interessi sì: entro un anno dall'acquisto devi andare a vivere proprio in quella casa, tu o un familiare, e il cambio di indirizzo all'anagrafe è il modo più semplice per dimostrarlo. - D: Se affitto la casa dopo essermi trasferito perdo la detrazione? R: Dipende dal motivo. Se hai cambiato casa per scelta tua, la detrazione finisce con l'anno del trasloco, che tu affitti o no. Se ti sei trasferito per lavoro la conservi anche con la casa affittata, finché dura il motivo di lavoro. Con il ricovero permanente in una casa di riposo, invece, l'affitto la fa perdere. - D: Cosa succede alla detrazione se torno a vivere nella casa del mutuo? R: Riparte sulle rate pagate dal giorno in cui la casa torna a essere la tua abitazione principale, come dicono le istruzioni del 730/2026. Per gli anni in cui la casa non era l'abitazione principale tua o di un familiare, la detrazione non spetta. - D: La casa nuova non è pronta per colpa del Comune: posso superare i 12 mesi? R: Con una casa nuova comprata dall'impresa ancora senza abitabilità no: per l'Agenzia delle Entrate la detrazione si perde anche se il ritardo è del Comune. Con la casa da ristrutturare, se sfori i due anni perché il Comune rilascia tardi i permessi, la detrazione resta; e resta con un'ordinanza di sgombero per inagibilità, per esempio dopo un terremoto. - D: Mi separo e lascio la casa: posso ancora detrarre la mia quota di interessi? R: Sì, finché nella casa vive il coniuge: per il fisco il coniuge separato resta un familiare fino all'annotazione della sentenza di divorzio. Dopo il divorzio la detrazione resta a chi è uscito solo se nella casa abitano altri suoi familiari, di solito i figli. In entrambi i casi, se compri con un altro mutuo la casa in cui vai a vivere, dall'anno dopo il trasloco detrai solo gli interessi del nuovo mutuo. Se invece con la separazione cedi all'altro coniuge la tua quota della casa, dall'anno dopo la cessione perdi la detrazione, che spetta solo a chi è insieme proprietario e intestatario del mutuo; chi resta, se si accolla tutte le rate con atto pubblico o scrittura privata autenticata e integra le quietanze della banca con l'attestazione che le paga per intero, può detrarre anche la tua quota. - D: Dal 2027 cambia qualcosa con il nuovo testo unico delle imposte? R: Solo il numero dell'articolo. Dal 1° gennaio 2027 il TUIR lascia il posto al D.Lgs. 117/2026 e la detrazione passa all'art. 14, comma 1, lettera b), con le stesse regole: un anno per andarci a vivere, due con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune (detrazione dal trasloco), detrazione persa dall'anno dopo il trasloco, eccezioni per lavoro e ricovero. ### Bonus mobili con mutuo casa: quando spetta davvero? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/posso-usare-bonus-mobili-se-ho-comprato-casa-con-mutuo Aggiornato: 2026-10-16 No, il solo fatto di aver acquistato casa con un mutuo non dà diritto al bonus mobili. Il bonus, del 50% su una spesa massima di 5.000 euro nel 2026 (art. 16, comma 2, D.L. 63/2013), spetta a chi ha la detrazione per lavori di recupero edilizio sull'immobile da arredare. I lavori devono essere iniziati non prima del 1° gennaio dell'anno precedente all'acquisto dei mobili. Possono essere lavori tuoi (ristrutturazione, manutenzione straordinaria, restauro), ma il bonus spetta anche se compri da un'impresa un'abitazione in un edificio ristrutturato per intero, o una casa antisismica con il sismabonus acquisti. Negli altri casi, se compri una casa già finita senza lavori, per esempio da un privato, il bonus non spetta. Punti chiave: - Il bonus mobili 2026 (art. 16 c. 2 D.L. 63/2013, prorogato dalla Legge di Bilancio 2026 senza modifiche) è collegato a un intervento di recupero del patrimonio edilizio, non al solo acquisto dell'immobile. - Detrazione IRPEF del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per il 2026, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo (guida dell'Agenzia delle Entrate, gennaio 2026). - Requisito chiave: i lavori edilizi agevolabili sull'immobile devono essere iniziati non prima del 1° gennaio dell'anno precedente a quello in cui si acquistano i mobili. - Comprare una casa già finita, con un mutuo di sola compravendita e senza interventi edilizi collegati, NON dà diritto al bonus mobili, fuori dai due casi di acquisto da un'impresa del punto seguente. - Spetta invece a chi compra da un'impresa una casa antisismica con il sismabonus acquisti, o un'abitazione in un edificio ristrutturato per intero e venduta entro 18 mesi dalla fine dei lavori (art. 16-bis, comma 3, TUIR). - Se il mutuo finanzia anche lavori di ristrutturazione sull'immobile acquistato, il bonus mobili può spettare, insieme alla detrazione per il recupero edilizio e a quella sugli interessi passivi (art. 15, comma 1, lett. b), TUIR). Domande frequenti: - D: Se compro casa con un mutuo, ho automaticamente diritto al bonus mobili? R: No. Il bonus mobili (art. 16 comma 2 D.L. 63/2013) non dipende dal mutuo, ma da un intervento di recupero del patrimonio edilizio sull'immobile da arredare. Possono essere lavori tuoi, in corso o conclusi. Spetta però anche a chi compra da un'impresa una casa antisismica con il sismabonus acquisti, o un'abitazione in un edificio ristrutturato per intero. Fuori da questi casi, il solo acquisto, anche con mutuo, non dà diritto alla detrazione. - D: Che tipo di lavori servono per avere diritto al bonus mobili nel 2026? R: Servono interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione ex art. 16-bis TUIR: manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. I lavori devono essere iniziati non prima del 1° gennaio dell'anno precedente a quello di acquisto dei mobili, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate. - D: Qual è il limite di spesa e l'aliquota del bonus mobili nel 2026? R: Per il 2026 la detrazione IRPEF è del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare ristrutturata, comprensiva di eventuali spese di trasporto e montaggio. L'importo va ripartito in 10 quote annuali di pari importo. La misura è confermata dalla Legge di Bilancio 2026 (art. 1 comma 22), che ha prorogato senza modifiche la disciplina previgente. - D: Ho comprato casa con mutuo e ho anche fatto lavori di ristrutturazione: posso avere sia il bonus mobili sia la detrazione sugli interessi del mutuo? R: Sì, in questo caso puoi cumulare il bonus mobili (se i lavori edilizi soddisfano i requisiti) e la detrazione per il recupero edilizio (art. 16-bis TUIR). Si somma anche la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b), TUIR), perché sono spese distinte. - D: Devo essere proprietario dell'immobile per avere il bonus mobili? R: Il bonus mobili spetta a chi ha la detrazione per i lavori e compra gli arredi dopo il loro inizio, anche se non è il titolare esclusivo della casa. Può trattarsi del proprietario, di un familiare convivente o del detentore dell'immobile in comodato o locazione, purché sostenga le spese e rispetti i requisiti sull'intervento edilizio collegato, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate. ### La provvigione dell'agenzia immobiliare si può detrarre? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/la-provvigione-dell-agenzia-immobiliare-si-puo-detrarre Aggiornato: 2026-10-13 Sì, ma entro un limite preciso: il TUIR ammette la detrazione IRPEF del 19% sui compensi pagati a intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da destinare ad abitazione principale, su un importo non superiore a 1.000 euro complessivi. Il beneficio massimo è quindi 190 euro, una sola volta per l'acquisto; se la casa è comprata da più persone, per l'Agenzia delle Entrate va ripartito tra i comproprietari in base alle quote di proprietà, anche se la fattura è intestata a uno solo. Punti chiave: - Detrazione IRPEF del 19% sui compensi di intermediazione immobiliare. - Tetto di spesa: 1.000 euro complessivi, quindi massimo 190 euro di beneficio. - Vale solo per l'acquisto dell'immobile destinato ad abitazione principale. - Il pagamento deve essere tracciabile e la fattura intestata all'acquirente. - Con più acquirenti il limite resta di 1.000 euro e la detrazione si ripartisce in base alle quote di proprietà, anche se la fattura è intestata a uno solo. - Si indica tra gli oneri detraibili nella dichiarazione dei redditi. Domande frequenti: - D: Quanto si detrae della provvigione dell'agenzia? R: Il 19% su un importo massimo di 1.000 euro, quindi fino a 190 euro di imposta risparmiata, una sola volta in relazione all'acquisto dell'abitazione principale. - D: Vale anche se compro una seconda casa? R: No: la detrazione è riconosciuta per l'acquisto dell'unità immobiliare da destinare ad abitazione principale. Per una seconda casa non spetta. - D: E se la provvigione è di 3.000 euro? R: Puoi portare in detrazione solo 1.000 euro: la parte eccedente non dà diritto ad alcun beneficio, anche se regolarmente fatturata. - D: Come si divide tra due acquirenti? R: Il limite di 1.000 euro è riferito all'acquisto, non a ciascun acquirente: non sono 1.000 euro a testa. Per l'Agenzia delle Entrate la detrazione si divide fra i comproprietari in base alle quote di proprietà, anche se la fattura è intestata a uno solo; in quel caso, per far detrarre la sua quota anche all'altro, la fattura va integrata con i suoi dati. - D: Serve il pagamento tracciabile? R: Sì: per le detrazioni al 19% è richiesto il pagamento con mezzi tracciabili come bonifico, carta o assegno. Conserva fattura e ricevuta del pagamento. - D: Si può detrarre la provvigione se poi non compro? R: No: la detrazione è collegata all'acquisto effettivo dell'immobile destinato ad abitazione principale. ### Mutuo su casa in comodato d'uso ai figli: IMU al 50% nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-casa-comodato-uso-gratuito-figli-imu-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Un immobile con mutuo in corso può essere concesso in comodato d'uso gratuito ai figli mantenendo lo sconto IMU al 50% previsto dall'art. 1, comma 747, lett. c) della Legge 160/2019, a condizione che il contratto sia registrato, il comodante possieda in Italia solo quella abitazione (o, in più, quella in cui abita nello stesso Comune) e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune dell'immobile concesso. Il mutuo resta a carico del proprietario-comodante: la banca non richiede il consenso per il comodato, ma può valutarlo in sede di rinnovo di eventuali coperture assicurative o in caso di richiesta di un nuovo finanziamento sullo stesso immobile. Punti chiave: - Lo sconto IMU al 50% sul comodato ai figli (art. 1 c. 747 lett. c L. 160/2019) resta confermato e invariato nel 2026. - Requisiti cumulativi: contratto registrato, comodante con una sola abitazione in Italia (più, al massimo, quella in cui abita nello stesso Comune), comodante residente e dimorante nello stesso Comune dell'immobile concesso, immobile non di lusso (no cat. A/1, A/8, A/9). - Il mutuo resta un'obbligazione personale del proprietario-comodante: il comodato non trasferisce la proprietà né libera dal debito verso la banca. - Registrazione del contratto: imposta di registro fissa 200 € + imposta di bollo 16 € ogni 4 facciate, entro trenta giorni dalla stipula (art. 13 D.P.R. 131/1986). - In caso di richiesta di un nuovo mutuo o di rifinanziamento, la banca valuta l'immobile concesso in comodato come garanzia meno liquida di un immobile libero: va dichiarato in fase di istruttoria. Domande frequenti: - D: Posso concedere in comodato ai figli una casa su cui ho ancora un mutuo? R: Sì. Il mutuo è un rapporto tra te e la banca, indipendente dal comodato. Non serve il consenso della banca per concedere l'immobile in comodato d'uso gratuito, ma resta tua la responsabilità del pagamento delle rate e degli obblighi contrattuali (es. assicurazione incendio e scoppio). - D: Quali sono i requisiti per ottenere lo sconto IMU del 50% nel 2026? R: Il contratto di comodato deve essere registrato, il comodatario deve essere un parente in linea retta entro il primo grado (genitore-figlio), il comodante deve possedere in Italia solo l'abitazione concessa (o, in più, quella in cui abita nello stesso Comune) e deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune dove si trova l'immobile dato in comodato. L'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9. - D: Quanto costa registrare il contratto di comodato nel 2026? R: La registrazione all'Agenzia delle Entrate prevede un'imposta di registro fissa di 200 € e un'imposta di bollo di 16 € ogni 4 facciate scritte (o 100 righe) del contratto. La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula, tramite modello RAP o presso l'ufficio territoriale. - D: Il comodato ai figli riduce anche la rata del mutuo? R: No. Il comodato incide solo sulla tassazione IMU dell'immobile, non sul rapporto di finanziamento. La rata del mutuo resta invariata e continua a gravare sul proprietario-comodante, che rimane l'unico debitore verso la banca. - D: Se ho due immobili posso comunque ottenere lo sconto IMU sul comodato? R: Dipende dal secondo immobile: la legge chiede che il comodante possieda in Italia una sola abitazione, quella concessa in comodato, e ammette una seconda abitazione solo se si trova nello stesso Comune ed è la sua abitazione principale non di lusso. Se la seconda abitazione è in un altro Comune, o se le abitazioni sono tre o più, lo sconto non spetta: verifica sempre il regolamento comunale IMU, perché alcuni Comuni introducono precisazioni applicative. ### Detrazione interessi mutuo se affitti una stanza: guida 730/2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-casa-affittata-parzialmente-2026 Aggiornato: 2026-07-21 Sì: se affitti solo una porzione dell'abitazione principale (es. una stanza a uno studente) e continui a viverci come dimora abituale, mantieni il diritto alla detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo (art. 15 co. 1 lett. b) TUIR). La locazione parziale non fa perdere il requisito di 'abitazione principale' — lo hanno chiarito la Circolare Min. Finanze 1/1994 e la Cassazione (ord. 19989/2018). Diverso è affittare l'intero immobile: in quel caso la detrazione decade dall'anno d'imposta successivo. Punti chiave: - Affittare una stanza della prima casa NON fa perdere la detrazione 19% degli interessi del mutuo, se continui a viverci come dimora abituale. - Base normativa: art. 15 co. 1 lett. b) TUIR + Circolare 1/1994 + Cass. ord. 19989/2018. - Il criterio dirimente è il mantenimento della dimora abituale: se trasferisci la residenza altrove, decadi. - La detrazione non si riduce in proporzione ai mq affittati: resta piena sul massimale di 4.000 € di interessi (max 760 € di sconto IRPEF). - Il canone della stanza va tassato: IRPEF ordinaria o cedolare secca 21% (10% se contratto concordato in comune ad alta densità). - Se affitti l'intera casa la detrazione decade dal periodo d'imposta successivo (Circolare AdE 7/E 2024). - Per i mutui stipulati dal 01/01/2025 verifica gli effetti dell'art. 16-ter TUIR sul massimale detraibile (coefficiente familiare oltre 100.000 € di reddito); gli interessi mutuo prima casa sono comunque esclusi dalla riduzione progressiva ex art. 15 co. 3-bis TUIR. Domande frequenti: - D: Se affitto una stanza a uno studente perdo la detrazione degli interessi del mutuo? R: No. Se continui a vivere nell'immobile come dimora abituale (residenza anagrafica coincidente), l'affitto parziale non fa perdere il requisito di 'abitazione principale' ex art. 15 co. 1 lett. b) TUIR. Lo ha ribadito la Circolare Min. Finanze 1/1994 e la Cassazione con l'ordinanza 19989/2018. - D: La detrazione si riduce in proporzione ai metri quadri affittati? R: No. La legge non prevede alcuna proporzione. La detrazione resta piena sul massimale di 4.000 € di interessi passivi l'anno (max 760 € di risparmio IRPEF), a prescindere da quanta parte dell'abitazione hai locato. - D: Cosa succede se affitto l'intera casa e vado a vivere altrove? R: In quel caso perdi il requisito di 'abitazione principale' e la detrazione decade dall'anno d'imposta successivo al trasferimento della dimora abituale (art. 15 TUIR e Circolare AdE 7/E). Puoi però continuare a detrarre se il trasferimento è per motivi di lavoro (art. 15, requisito attenuato). - D: Il canone della stanza affittata come lo tasso? R: Puoi scegliere: IRPEF ordinaria (con abbattimento forfettario del 5% se contratto libero 4+4) oppure cedolare secca al 21% (10% se il contratto è a canone concordato e il Comune rientra tra quelli ad alta densità abitativa ex art. 1 co. 3 D.L. 551/1988). - D: Se ospito un familiare a titolo gratuito perdo la detrazione? R: No. L'uso gratuito da parte di un familiare (comodato) non è locazione: l'immobile resta abitazione principale a tutti gli effetti e la detrazione è piena. Anche se il familiare vi trasferisce la residenza, la tua posizione di titolare della detrazione non cambia purché tu continui a viverci. - D: Devo comunicare all'Agenzia delle Entrate che affitto una stanza? R: Sì, il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate (o direttamente all'atto della scelta della cedolare secca tramite modello RLI). L'omessa registrazione rende il contratto nullo e comporta sanzioni. - D: Nel 730/2026 dove indico gli interessi del mutuo se affitto una stanza? R: Nel quadro E, rigo E7, con il codice standard degli interessi mutuo prima casa (nessun codice speciale). Il canone della stanza va nel quadro B (redditi fondiari) o nella sezione II se opti per la cedolare secca. - D: Il tetto art. 16-ter TUIR (redditi > 75.000 €) si applica anche a questa detrazione? R: Il nuovo tetto reddituale introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 16-ter TUIR) riguarda molte detrazioni IRPEF, ma gli interessi passivi sui mutui per l'abitazione principale (art. 15 co. 1 lett. b) TUIR) restano tra le voci escluse dalla riduzione progressiva prevista dall'art. 15 co. 3-bis TUIR (vedi Circolare AdE 24/E 2022). Anche per mutui stipulati dal 2025 il calcolo del massimale (8.000 € × coefficiente familiare oltre i 100.000 € di reddito) può ridurre l'importo detraibile, ma non azzera il beneficio in modo lineare. Verifica sempre con il tuo commercialista in dichiarazione. ### Acquisto casa con inquilino e mutuo: guida a requisiti e detrazioni 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-immobile-locato-inquilino-requisiti Aggiornato: 2026-10-13 Sì, è possibile acquistare una casa locata con mutuo, ma per mantenere la detrazione degli interessi passivi (19%) è necessario notificare all'inquilino l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione entro 3 mesi dal rogito e adibire l'immobile ad abitazione principale entro un anno dal rilascio (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). Per le agevolazioni 'prima casa', resta l'obbligo di residenza nel Comune entro 18 mesi, anche in un'altra casa dello stesso Comune. Punti chiave: - La detrazione interessi 19% richiede la notifica dell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione entro 3 mesi dall'acquisto (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). - L'immobile deve diventare abitazione principale entro 12 mesi dal rilascio effettivo. - Per il bonus prima casa (imposta 2%), la residenza va nel Comune entro 18 mesi dal rogito. - La banca presta di solito fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia: se il perito stima meno la casa perché è occupata, scende anche il mutuo. - Per la Cassazione (ordinanza n. 2487/2026) l'inquilino che non se ne va non è forza maggiore se l'affitto era noto: la residenza nel Comune va presa entro 18 mesi, anche in un'altra casa. Domande frequenti: - D: Posso usare il bonus prima casa per una casa occupata? R: Sì, a patto di trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, anche in un'altra casa dello stesso Comune. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che non si può invocare la forza maggiore se l'inquilino non esce in tempo, se si era a conoscenza dell'occupazione (ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026). - D: Cosa succede se l'inquilino non se ne va? R: Se lo sfratto è stato intimato entro 3 mesi dal rogito, il termine di un anno per adibire la casa ad abitazione principale (per la detrazione interessi) decorre dal rilascio effettivo dell'immobile. - D: La banca può rifiutare il mutuo se c'è un inquilino? R: Non lo rifiuta a priori, ma l'immobile occupato è considerato meno liquido: il mutuo si calcola di solito fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia, e se il perito stima meno la casa perché è occupata, il mutuo scende. - D: Quale norma fissa i tre mesi per lo sfratto? R: L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR: «In caso di acquisto di unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale». La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi aggiunge che non vale lo sfratto per morosità. - D: Devo pagare l'IMU se la casa è locata? R: Sì, finché non diventa la tua abitazione principale e vi risiedi anagraficamente, l'immobile è soggetto a IMU come 'seconda casa'. - D: Il conduttore ha diritto di prelazione? R: Sì, in determinati casi previsti dalla L. 431/1998 (uso abitativo) e L. 392/1978 (uso diverso), il conduttore deve essere preferito nell'acquisto a parità di condizioni. ### Detrazione interessi mutuo costruzione prima casa: guida 730/2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-costruzione-prima-casa-730-2026 Aggiornato: 2026-10-05 Se hai stipulato un mutuo ipotecario per costruire la tua abitazione principale, puoi detrarre il 19% degli interessi passivi pagati ogni anno, su un massimale di 2.582,28 € (art. 15 co. 1-ter TUIR): risparmio IRPEF massimo 490,63 €. Il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi prima o nei 18 mesi dopo l'inizio dei lavori, e l'immobile deve diventare abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori. Nel 730/2026 usa codice 10 (mutui fino al 2021), 46 (2022-2024) o 55 (dal 2025) nel rigo E8. Punti chiave: - Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo ipotecario per la costruzione dell'abitazione principale. - Limite massimo detraibile: 2.582,28 € l'anno (non 4.000 € come per l'acquisto) — risparmio fiscale max 490,63 €. - Timing rigido: il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi PRIMA o nei 18 mesi DOPO l'inizio dei lavori. - L'immobile deve diventare abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori. - Codici nel 730/2026: cod. 10 (mutui ante 2022), cod. 46 (2022–2024), cod. 55 (dal 2025) — rigo E8/E9/E10. - Novità 2026: per i mutui stipulati dal 01/01/2025 entra in gioco il tetto art. 16-ter TUIR per redditi oltre 75.000 €. Domande frequenti: - D: Qual è il limite massimo della detrazione per il mutuo di costruzione? R: Il limite è 2.582,28 € di interessi passivi detraibili l'anno (art. 15, co. 1-ter TUIR). La detrazione è il 19% di tale importo: massimo 490,63 € di sconto IRPEF. È un tetto diverso e inferiore rispetto al mutuo di acquisto (che arriva a 4.000 €). - D: Se ho stipulato il mutuo prima dell'inizio lavori, perdo la detrazione? R: No, a patto di rispettare la finestra dei 6 mesi: il mutuo deve essere stipulato al massimo 6 mesi PRIMA dell'inizio effettivo dei lavori, che deve avere una data certa e non coincide per forza con il rilascio del permesso di costruire. Se la firma è avvenuta più di 6 mesi prima, la detrazione non spetta affatto, per nessun anno (D.M. 311/1999, art. 2, comma 3). - D: Posso usare la detrazione per costruzione E quella per acquisto nello stesso anno? R: Sì, ma solo durante il periodo dei lavori e per i 6 mesi successivi al loro termine. Lo prevede il D.M. 311/1999 (art. 1, comma 5), che la guida dell'Agenzia delle Entrate riprende: i due limiti (2.582,28 € e 4.000 €) sono separati e cumulabili per quel lasso di tempo. - D: Quale codice uso nel 730/2026 per il mutuo costruzione? R: Dipende dall'anno di stipula: codice 10 per mutui stipulati fino al 31/12/2021; codice 46 per mutui stipulati dal 01/01/2022 al 31/12/2024; codice 55 per mutui stipulati dal 01/01/2025. Tutti vanno indicati nel rigo E8, E9 o E10 del quadro E. - D: Il tetto da 75.000 € (art. 16-ter TUIR) colpisce anche il mutuo di costruzione? R: Solo per i mutui stipulati dal 01/01/2025 (codice 55). I mutui di costruzione stipulati prima del 2025 (codice 10 e 46) restano fuori dal tetto reddituale: la detrazione è piena indipendentemente dal reddito. - D: Il mutuo SAL (stati avanzamento lavori) dà diritto alla detrazione? R: Sì. La detrazione spetta sugli interessi passivi della quota di mutuo effettivamente erogata e utilizzata per la costruzione in ciascun anno. Se in un anno la banca ha erogato solo il 40% del mutuo SAL, la detrazione si calcola sugli interessi di quella quota. ### Art. 16-ter TUIR e Detrazioni 2026: l'impatto sul Mutuo Ristrutturazione URL: https://blog.gomutuo.it/blog/art-16-ter-tuir-detrazioni-2026-mutuo Aggiornato: 2026-10-16 Dall'anno d'imposta 2025 l'art. 16-ter del TUIR mette un tetto alle spese detraibili (inclusi Ecobonus e Sismabonus) per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Il limite è modulato in base al 'quoziente familiare': più alto è il numero di figli, maggiore è la spesa detraibile ammessa. Per chi pianifica un mutuo ristrutturazione nel 2026, questo significa che il recupero fiscale dei bonus casa, per le spese 2026 del 50% sull'abitazione principale e del 36% negli altri casi, potrebbe essere drasticamente ridotto se il reddito supera le soglie, rendendo necessaria una pianificazione finanziaria più prudente che non faccia affidamento esclusivo sul rimborso IRPEF per sostenere la rata. Punti chiave: - Nuovo Tetto: L'Art. 16-ter TUIR limita le detrazioni totali per chi guadagna più di 75.000€ annui. - Aliquote 2026 di bonus ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus: 50% per l'abitazione principale, 36% negli altri casi (36% e 30% dal 2027). - Quoziente Familiare: La soglia di spesa detraibile aumenta proporzionalmente al numero di figli a carico. - Mutuo Ristrutturazione: Bisogna calcolare con precisione la capienza fiscale residua prima di sottoscrivere il finanziamento. - Bonus Mobili: il tetto di spesa resta a 5.000€ anche nel 2026, come nel 2024 e nel 2025. - EPBD IV (direttiva UE 2024/1275): gli Stati devono ridurre di almeno il 16% entro il 2030, rispetto al 2020, il consumo medio di energia primaria delle abitazioni; per le case esistenti non è prevista una classe energetica minima. - Esclusioni: le spese sanitarie e gli interessi passivi dei mutui contratti entro il 31 dicembre 2024 (art. 15, comma 1, lett. b) e comma 1-ter, TUIR) sono esclusi dal calcolo del tetto. Domande frequenti: - D: Cos'è l'Art. 16-ter del TUIR? R: È una norma introdotta per limitare l'ammontare complessivo delle detrazioni fiscali (oneri al 19%, bonus edilizi, etc.) per i contribuenti con redditi medio-alti, introducendo un tetto massimo basato sul reddito e sulla composizione del nucleo familiare. Restano comunque esclusi dal calcolo del tetto le spese sanitarie e gli interessi dei mutui contratti entro il 31 dicembre 2024. - D: Quali sono le soglie di reddito per il taglio delle detrazioni? R: Il limite scatta per redditi superiori a 75.000 euro. Esiste un secondo scaglione più restrittivo per chi supera i 100.000 euro di reddito complessivo annuo. In più, dal 1° gennaio 2026, chi supera i 200.000 euro ha un taglio di 440 euro sulla detrazione degli oneri al 19%, spese sanitarie escluse (comma 5-bis, aggiunto dalla L. 199/2025). - D: Come influisce il numero di figli sul tetto fiscale? R: La spesa massima detraibile viene moltiplicata per un coefficiente legato ai figli: 0,50 (nessun figlio), 0,70 (un figlio), 0,85 (due figli), 1,00 (tre o più figli o figli con disabilità). - D: Quali sono le aliquote dell'Ecobonus nel 2026? R: Per le spese sostenute nel 2026 l'Ecobonus è del 50% per gli interventi sull'abitazione principale di chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale e del 36% negli altri casi: la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 22) ha esteso al 2026 le misure del 2025. Dal 2027 si scende al 36% e al 30%. - D: Qual è il limite del Bonus Mobili nel 2026? R: Il Bonus Mobili per il 2026 è confermato con una detrazione del 50% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare ristrutturata. - D: Il mutuo ristrutturazione può coprire anche l'IVA? R: Sì, il mutuo può finanziare l'intero costo dei lavori comprensivo di IVA, ma ricorda che la detrazione fiscale si calcola sul totale fatturato e pagato con bonifico parlante. - D: Cosa succede se supero il tetto dell'Art. 16-ter? R: L'eccedenza delle detrazioni non potrà essere recuperata: andrà persa definitivamente, aumentando di fatto il costo netto dell'intervento di ristrutturazione. ### Spese notarili del mutuo: sono detraibili nel 730? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/spese-notarili-mutuo-detraibili-730 Aggiornato: 2026-10-16 Le spese notarili detraibili nel 730 sono solo quelle relative al contratto di mutuo ipotecario (onorario notaio per l'atto di mutuo, iscrizione ipoteca, imposta sostitutiva dello 0,25% o del 2%, perizia, spese di istruttoria): rientrano tra gli 'oneri accessori' detraibili al 19% ex art. 15 c. 1 lett. b) TUIR, nel tetto complessivo di 4.000 € annui condiviso con gli interessi passivi. L'onorario del notaio per il rogito di compravendita NON è detraibile. Punti chiave: - Detraibili al 19%: onorario notaio per l'atto di mutuo, imposta sostitutiva (0,25% o 2%), perizia, istruttoria, iscrizione ipoteca. - NON detraibile: onorario notaio per il rogito di compravendita, imposte di registro, catastale e ipotecaria. - Il tetto è 4.000 € annui condiviso tra interessi passivi e oneri accessori: risparmio IRPEF max 760 €/anno. - Si inseriscono nel quadro E, rigo E7 con il codice 7 (mutui fino al 2021), 48 (mutui 2022-2024) o 57 (mutui dal 2025). Mutui pre-1993 su altri immobili: righi E8-E10 cod. 8. - I pagamenti al notaio devono essere tracciabili (bonifico, carta) per mantenere la detraibilità. - Richiedere al notaio fattura separata per atto di mutuo e atto di compravendita è fondamentale. Domande frequenti: - D: Le spese del notaio per il mutuo sono detraibili nel 730? R: Sì, le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo ipotecario sono detraibili al 19% ex art. 15, c. 1, lett. b) TUIR, nel limite complessivo di 4.000 € (condiviso con gli interessi passivi). Sono ammesse: onorario notaio per l'atto di mutuo, iscrizione ipoteca, imposta sostitutiva dello 0,25% o del 2%, perizia, spese di istruttoria banca. - D: Le spese del notaio per il rogito di compravendita sono detraibili? R: No. L'onorario del notaio per il rogito di compravendita (atto di acquisto) non è detraibile tra gli oneri accessori del mutuo. Sono due atti distinti: il contratto di mutuo e l'atto di compravendita. Solo le spese legate al primo danno diritto alla detrazione 19%. - D: Dove si inseriscono le spese notarili del mutuo nel modello 730/2026? R: Si inseriscono nel quadro E, sezione I, rigo E7 (mutuo ipotecario prima casa stipulato dal 1993), insieme agli interessi passivi e agli altri oneri accessori. L'importo totale non deve superare 4.000 €. Non esiste un rigo separato per le spese notarili: confluiscono tutte nello stesso rigo degli interessi. - D: Quanto risparmio in IRPEF con le spese notarili del mutuo? R: La detrazione è il 19% delle spese ammesse, nel tetto di 4.000 € complessivi (interessi + oneri accessori). Se nel tuo 730 hai già 3.800 € di interessi passivi, puoi aggiungere al massimo 200 € di oneri accessori (tra cui le spese notarili) prima di raggiungere il tetto. Il risparmio IRPEF sulle sole spese notarili è quindi 19% × quota ammessa. - D: L'imposta sostitutiva dello 0,25% pagata al rogito del mutuo è detraibile? R: Sì. L'imposta sostitutiva sui finanziamenti (0,25% del capitale; 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo) la versa la banca, che di norma la trattiene dalla somma erogata alla stipula del mutuo. È un onere accessorio detraibile al 19%, da ricomprendere nel tetto di 4.000 €. - D: Le spese di surroga del mutuo sono detraibili? R: Le spese notarili di surroga sono teoricamente detraibili, ma nella pratica la surroga non comporta costi notarili per il mutuatario: la legge (art. 120-quater TUB, inserito dal D.Lgs. 141/2010 al posto dell'art. 8 D.L. 7/2007) prevede che le spese siano a carico della banca subentrante. Lo stesso articolo vieta alla nuova banca di addebitarti l'istruttoria e gli accertamenti catastali. - D: Posso detrarre le spese del notaio anche se il mutuo è cointestato? R: Sì. Ciascun cointestatario detrae la propria quota di oneri accessori (incluse le spese notarili proporzionali alla quota di mutuo) fino al proprio tetto di 2.000 € (metà del tetto condiviso da 4.000 €). Se il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, l'altro coniuge può detrarre anche la sua quota, fino all'intero tetto di 4.000 €, ma solo se ha pagato lui tutta la spesa e se anche il coniuge a carico ha i requisiti per la detrazione (guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi). ### Spesa di incasso rata del mutuo: cos'è, quanto costa e perché non è detraibile URL: https://blog.gomutuo.it/blog/spesa-incasso-rata-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 La spesa di incasso rata è una commissione ricorrente che la banca applica a ogni rata per la gestione dell'addebito mensile, con un importo che decide lei. Non rientra fra gli oneri accessori detraibili al 19%: l'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR ammette in detrazione gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, non il servizio di incasso della rata. A differenza di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva, non entra nel calcolo della detrazione interessi. Va indicata nel Foglio Informativo e nel PIES; può essere azzerata da alcune banche (soprattutto online) con la domiciliazione automatica del pagamento. In caso di addebito non pattuito, si può presentare reclamo alla banca (risposta entro 60 gg) e poi ricorrere all'ABF (20 €). Punti chiave: - La spesa di incasso rata è una commissione ricorrente della banca per ogni pagamento: l'importo lo decide la banca e lo trovi nel foglio informativo. - NON è detraibile al 19%: resta fuori dagli oneri accessori dell'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR, in linea con la prassi dell'Agenzia delle Entrate. - Sono invece detraibili: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, notaio mutuo, penale estinzione anticipata. - Va indicata obbligatoriamente nel Foglio Informativo, nel PIES e nel documento di sintesi (Trasparenza BdI). - Alcune banche (soprattutto online) la azzerano con domiciliazione automatica: sempre negoziabile in fase istruttoria. - Se addebitata senza previsione contrattuale: reclamo scritto (risposta entro 60 giorni) → ricorso ABF (20 €). - Si paga a ogni rata: su un mutuo di 25 anni sono 300 addebiti, quindi con 2 € a rata (un'ipotesi) fanno 600 €. Domande frequenti: - D: La spesa di incasso rata del mutuo è detraibile nel 730? R: No. Le spese per l'incasso delle rate non sono oneri accessori ai sensi dell'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR: quella norma detrae gli interessi passivi e gli oneri pagati in dipendenza del mutuo, non il servizio di addebito mensile, ed è la lettura seguita anche dalla prassi dell'Agenzia delle Entrate. Restano detraibili al 19% (fino a 4.000 €/anno per prima casa) solo interessi passivi, istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, notaio del mutuo e penale per estinzione anticipata (solo per contratti stipulati ante 2007). - D: Quanto costa in media la spesa di incasso rata? R: Non c'è una media ufficiale: l'importo per ogni rata lo decide la banca e lo trovi nel foglio informativo e nel PIES. Pesa più di quanto sembra perché si paga a ogni scadenza: su un mutuo di 25 anni (300 rate) anche 2 € a rata, un'ipotesi, fanno 600 €. - D: Posso avere un mutuo senza spesa di incasso rata? R: Sì. Non c'è alcun obbligo di legge che imponga questa voce: è una libera scelta della banca. Molte offerte (soprattutto online) prevedono spesa di incasso pari a zero se il conto di addebito è presso la stessa banca. Verifica sempre il valore preciso nel Foglio Informativo e nel PIES prima della firma, e negozia esplicitamente questa voce insieme allo spread. - D: Dove trovo l'importo esatto della spesa di incasso applicata al mio mutuo? R: In tre documenti: (1) Foglio Informativo pre-contrattuale, sezione 'Spese ricorrenti'; (2) PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), sezione costi accessori; (3) documento di sintesi allegato al contratto. Se non la trovi in nessuno di questi documenti ma vedi l'addebito in estratto conto, la voce potrebbe essere contestabile. - D: Se la banca addebita una spesa non prevista in contratto, cosa posso fare? R: Presenta un reclamo scritto all'ufficio reclami della banca (PEC o raccomandata A/R) indicando il contratto, la voce contestata e l'importo richiesto a rimborso. La banca ha 60 giorni per rispondere (Disposizioni Trasparenza BdI). Se la risposta è insoddisfacente o assente, entro 12 mesi puoi ricorrere all'Arbitro Bancario Finanziario (contributo 20 €, restituito in caso di accoglimento). ### Sismabonus Acquisti 2026 e mutuo prima casa: detrazione URL: https://blog.gomutuo.it/blog/sismabonus-acquisti-2026-mutuo-prima-casa Aggiornato: 2026-10-16 Il Sismabonus Acquisti permette di detrarre una quota del prezzo di acquisto (base massima 96.000 €) se compri da un'impresa che ha demolito e ricostruito riducendo il rischio sismico. Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione è del 50% per l'unità adibita ad abitazione principale e del 36% per gli altri immobili: la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha esteso al 2026 le misure del 2025, e per le spese del 2027 la legge prevede il 36% e il 30%. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali. Attenzione: per redditi superiori a 75.000 € si applica il tetto alle detrazioni, e cessione del credito e sconto in fattura non sono più disponibili. Il rimborso fiscale annuo (fino a 4.800 € sul massimale) può coprire una parte della rata del mutuo prima casa. Punti chiave: - Sulle spese del 2026 la detrazione è del 50% sull'abitazione principale e del 36% sugli altri immobili, su una base massima di 96.000 €; su quelle del 2027 scende al 36% e al 30%. - Ripartizione obbligatoria in 10 quote annuali di pari importo. - Vendita da parte dell'impresa entro 30 mesi dalla conclusione dei lavori. - Nuovo limite alle detrazioni con un reddito complessivo superiore a 75.000 €. - Cessione del credito e sconto in fattura non sono più possibili per le spese dal 2025 (art. 121, comma 1, D.L. 34/2020). - Bonus mobili 2026 collegato: tetto 5.000 € detraibile al 50%. Domande frequenti: - D: Il Sismabonus Acquisti si applica anche alle seconde case nel 2026? R: Sì, ma con aliquota ridotta: sulle spese del 2026 è il 36%, contro il 50% riconosciuto a chi destina l'immobile ad abitazione principale (sulle spese del 2027 il 30% contro il 36%). La distinzione l'ha introdotta la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024); la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha esteso al 2026 le percentuali del 2025. - D: Cosa succede se ho un reddito superiore a 75.000 euro? R: Sopra i 75.000 € di reddito complessivo, le spese detraibili hanno un tetto: 14.000 € fino a 100.000 € e 8.000 € oltre, per un coefficiente da 0,50 a 1 secondo i figli a carico (art. 16-ter TUIR). Ogni anno conta un decimo del prezzo su cui calcoli il bonus; restano fuori spese sanitarie e interessi dei mutui stipulati fino al 2024. Con un reddito alto e pochi figli a carico, già quel decimo può superare il tetto. - D: Devo andare a vivere subito nella casa per avere il 50%? R: Non al rogito. Per l'Agenzia delle Entrate la casa comprata con il Sismabonus Acquisti deve diventare la tua abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi dell'anno in cui usi la detrazione per la prima volta (guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali», febbraio 2026). Se non ci vai a vivere, la detrazione sulle spese del 2026 è del 36%. - D: Il mutuo può coprire l'intero prezzo di acquisto? R: Solo in alcuni casi. Di solito la banca finanzia fino all'80% del valore della casa. Il 100% è possibile con la garanzia del Fondo Consap, per mutui fino a 250.000 €, se rientri nelle categorie di legge e se la banca lo concede. Il Sismabonus non abbassa il prezzo: taglia l'IRPEF per dieci anni, se ne paghi abbastanza da assorbire la detrazione. ### Mutuo per box auto o garage pertinenza: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-pertinenza-box-auto-separato Aggiornato: 2026-07-01 Le banche possono concedere un mutuo per l'acquisto di un box auto o pertinenza anche con atto separato dall'abitazione, ma le condizioni sono più restrittive (LTV 50-60%, durata max 10-15 anni, importi spesso sotto 50.000 €). Gli interessi passivi sul mutuo sono detraibili al 19% (max 4.000 €/anno) solo se il mutuo finanzia contestualmente abitazione principale e pertinenza nello stesso atto; non spettano se il mutuo è acceso esclusivamente per la pertinenza (Circ. AdE n. 108/1996, confermata nel 730/2026). Punti chiave: - Le banche finanziano l'acquisto di un box auto o altra pertinenza anche con atto separato dall'abitazione, ma si tratta di un prodotto di nicchia: LTV massimo 50-60%, durate tipicamente fino a 10-15 anni, importi raramente superiori a 50.000 €. - La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (Art. 15, co. 1, lett. b) TUIR, max 4.000 €/anno) NON spetta se il mutuo è stato acceso esclusivamente per la pertinenza, anche se questa è destinata durevolmente alla casa principale già posseduta (Circ. AdE n. 108/1996). - La detrazione SPETTA se lo stesso mutuo finanzia contemporaneamente l'acquisto dell'abitazione principale e della pertinenza in un unico atto notarile: il vincolo pertinenziale deve emergere già dall'atto. - Le agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2% da privato, 4% IVA da costruttore) si applicano anche al box pertinenziale (cat. catastale C/2, C/6, C/7) acquistato con atto separato, purché contestualmente all'abitazione principale e rispettando il limite di una pertinenza per categoria (art. 1, co. 497, L. 266/2005 e prassi AdE). - Per la pertinenzialità ai fini fiscali e catastali conta la «prossimità» tra box e abitazione principale: nella risposta AdE n. 33/2022 non è bastata una distanza di circa 1,3 km, e a maggior ragione non basta un box in un comune diverso dalla casa. - In alternativa al mutuo, valuta il finanziamento personale (più veloce, nessuna ipoteca) o l'integrazione in un mutuo unico insieme all'abitazione: quest'ultima opzione è quella più conveniente sia per tassi sia per detraibilità. Domande frequenti: - D: È possibile ottenere un mutuo solo per acquistare un box auto? R: Sì, alcune banche e finanziarie offrono mutui ipotecari o finanziamenti garantiti da ipoteca su box auto e garage. Tuttavia è un prodotto di nicchia: non tutti gli istituti lo propongono, l'LTV è tipicamente del 50-60% del valore del box, la durata massima è spesso 10-15 anni e l'importo minimo erogato da molte banche è di 20.000-30.000 €. Per importi inferiori conviene valutare un prestito personale. - D: Gli interessi del mutuo sul box auto si possono detrarre nel 730? R: No, se il mutuo è acceso esclusivamente per acquistare il box (anche se destinato a pertinenza della casa principale). La detrazione del 19% sugli interessi passivi (Art. 15, co. 1, lett. b) TUIR) spetta solo se lo stesso mutuo finanzia sia l'abitazione principale sia la pertinenza in un unico atto. Lo ha chiarito la Circolare AdE n. 108/1996, confermata dalla prassi successiva. - D: Il box acquistato con atto separato gode delle agevolazioni prima casa? R: Sì, ma a precise condizioni: il box deve appartenere alle categorie catastali C/2, C/6 o C/7, deve essere destinato durevolmente a pertinenza dell'abitazione principale acquistata (anche con atto separato ma nello stesso periodo), deve trovarsi «in prossimità» dell'abitazione e non si deve possedere già un'altra pertinenza della stessa categoria. In tal caso l'imposta di registro si applica al 2% (da privato) sul valore catastale. - D: Cosa si intende per «pertinenzialità» di un box auto ai fini fiscali? R: Ai sensi dell'Art. 817 c.c., la pertinenza deve essere durevolmente destinata al servizio dell'immobile principale. Per il Fisco conta anche la «prossimità» fisica: un box nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze della casa soddisfa il requisito. Nella risposta AdE n. 33/2022 non è bastata una distanza di circa 1,3 km, e un box in un comune diverso è escluso a maggior ragione. La pertinenzialità deve risultare dall'atto notarile. - D: Qual è l'LTV massimo per un mutuo su box auto nel 2026? R: Le banche applicano generalmente un LTV del 50-60% sul valore di perizia del box. Questo si traduce nel fatto che per un box da 40.000 € la banca eroga al massimo 20.000-24.000 €. Il rimanente deve provenire da liquidità propria. Alcune banche richiedono anche che il richiedente non abbia già un mutuo in corso sull'abitazione principale. - D: Conviene più un mutuo o un prestito personale per acquistare un box? R: Dipende dall'importo. Per acquisti sotto i 30.000 € un prestito personale è spesso più pratico (nessuna perizia, nessuna ipoteca, iter veloce in 48-72 ore), anche se il tasso può essere più alto (8-14% TAEG vs. 4-6% del mutuo). Per importi superiori il mutuo ipotecario conviene grazie al tasso più basso e alla durata più lunga che riduce la rata mensile. ### Detrazione interessi mutuo conviventi non sposati URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-conviventi-non-sposati-730-2026 Aggiornato: 2026-10-13 I conviventi non sposati (coppie di fatto) che cointestano un mutuo per l'acquisto della casa possono detrarre il 19% degli interessi passivi solo per la propria quota di titolarità del mutuo (art. 15 TUIR). A differenza dei coniugi, il convivente che paga l'intera rata non può detrarre la quota dell'altro anche se quest'ultimo è fiscalmente a carico, poiché la legge non riconosce al convivente more uxorio la qualifica di 'familiare' ai fini delle detrazioni per carichi di famiglia. Il limite massimo di interessi detraibili è €4.000 complessivi tra i cointestatari, ripartito in base alle quote del contratto di mutuo. Punti chiave: - I conviventi possono detrarre solo la propria quota di interessi (es. 50% ciascuno). - Non è ammessa la detrazione della quota del convivente 'a carico' (differenza fondamentale con i coniugi). - Il limite massimo detraibile è €4.000 totali tra i cointestatari (max €760 di sconto IRPEF). - L'immobile deve essere l'abitazione principale di entrambi per la detrazione piena. - Rigo E7: codice 7 per mutui stipulati fino al 2021, codice 48 per il 2022-2024, codice 57 per mutui dal 2025 (soggetti al riordino art. 16-ter TUIR). - I mutui stipulati entro il 31/12/2024 restano fuori dal tetto reddituale (art. 16-ter, comma 5, TUIR): detrazione piena anche con redditi oltre 75.000 €. - Documenti necessari: contratto mutuo, certificazione interessi banca, rogito, certificato di residenza. Domande frequenti: - D: Siamo conviventi e il mutuo è cointestato al 50%. Se uno di noi non lavora, l'altro può detrarre tutto? R: No, e lo dice la legge: l'art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR fa detrarre anche la quota dell'altro solo «in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro», e la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi la chiama «unica eccezione». Così, a differenza delle coppie sposate o unite civilmente, i conviventi more uxorio non possono detrarre la quota di interessi dell'altro, anche se quest'ultimo è privo di reddito e viene mantenuto dal partner. Ognuno detrae la sua parte. Se un partner ha quota 50% ma reddito zero, quel 50% di detrazione va purtroppo perduto. - D: Cosa cambia se firmiamo un contratto di convivenza? R: Il contratto di convivenza (Legge 76/2016) disciplina i rapporti patrimoniali della coppia e non si firma in Comune: serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da un notaio o da un avvocato, che entro dieci giorni ne manda copia al Comune per l'iscrizione all'anagrafe (art. 1, commi 50-52). Non equipara però i conviventi ai coniugi ai fini del TUIR per quanto riguarda gli oneri detraibili per familiari a carico. Pertanto, ai fini del 730/2026, la regola non cambia: niente detrazione per la quota del convivente. - D: È possibile intestare il mutuo a uno solo dei conviventi anche se la casa è cointestata? R: Sì, tecnicamente è possibile. In questo caso, il partner intestatario del mutuo potrà detrarre gli interessi calcolati sull'intero importo, a patto che sia proprietario (anche parziale) e che l'immobile sia la sua abitazione principale. Tuttavia, molte banche richiedono che i proprietari siano anche co-mutuatari. - D: Qual è il rigo da compilare nel 730/2026 per la detrazione mutuo? R: Il rigo di riferimento è il quadro E, rigo E7 (Sezione I). I codici cambiano in base all'anno di stipula: codice 7 per mutui prima casa stipulati fino al 2021, codice 48 per quelli 2022-2024, codice 57 per i mutui dal 2025, che con un reddito oltre 75.000 € entrano nel riordino delle detrazioni (art. 16-ter TUIR). L'importo va preso dalla certificazione degli interessi della banca: per la copia che ricevi tu la legge non fissa una data, mentre all'Agenzia delle Entrate la banca invia gli stessi dati entro il 16 marzo, per il 730 precompilato. ### Detrazione mutuo coniugi separati 2026: guida 730 e novità URL: https://blog.gomutuo.it/blog/detrazione-interessi-mutuo-coniugi-separati-730-2026 Aggiornato: 2026-10-05 In caso di separazione legale, entrambi i coniugi (se cointestatari del mutuo) conservano la detrazione del 19% sugli interessi passivi (art. 15, co. 1, lett. b TUIR) nella propria quota: il coniuge che ha lasciato l'immobile può continuare a detrarre perché il separato legale rientra ancora tra i 'familiari' (Circ. AdE 55/E/2001). Dopo il divorzio, chi ha lasciato l'immobile perde la detrazione a meno che nell'abitazione risiedano figli o altri familiari. Il limite è €4.000 di interessi complessivi tra cointestatari (max €760 di risparmio in tutto: €380 per ciascuno con il mutuo al 50%). Punti chiave: - In separazione legale: il coniuge che ha lasciato l'immobile conserva la detrazione 19% (art. 15, co. 1, lett. b) TUIR) se l'altro coniuge o i figli risiedono in casa. - Novità 2026 (art. 16-ter TUIR): per mutui stipulati dal 2025, le detrazioni sono limitate se il reddito supera €75.000. Mutui ante-2025 sono protetti dalla clausola di salvaguardia. - Requisito titolarità: per detrarre occorre essere sia intestatari del mutuo sia proprietari (o nudi proprietari) dell'immobile; l'usufruttuario non detrae. - Rigo E7 Modello 730/2026: i nuovi codici distinguono la data di stipula (7, 48, 57). Il codice 8 resta per i mutui ante-1993 in rigo E8. - Casa assegnata dal giudice: il provvedimento è una prova utile di chi ci abita, ma la detrazione del coniuge che è uscito non dipende da quello: conta che la casa resti l'abitazione principale del coniuge separato o dei figli. - Dal 2020 i pagamenti delle rate devono essere tracciabili per mantenere il diritto alla detrazione. Domande frequenti: - D: Il mio ex marito/moglie ha lasciato casa ma siamo ancora in separazione legale (non divorziati): può detrarre gli interessi del mutuo? R: Sì. In caso di separazione legale — senza ancora la sentenza di divorzio annotata — il coniuge separato è ancora considerato 'familiare' ai fini del TUIR (art. 5, co. 5). Pertanto, anche se ha trasferito la residenza altrove, può detrarre la propria quota di interessi sul mutuo cointestato, perché l'immobile è adibito ad abitazione principale del coniuge 'familiare' che vi risiede. Fonte: Circolare AdE n. 55/E del 14.06.2001, risposta 1.3.3. - D: Dopo il divorzio, chi ha lasciato la casa perde la detrazione anche se ci sono i figli? R: No: se nell'immobile risiedono i figli (o altri familiari del mutuatario), il genitore che ha lasciato la casa conserva il diritto alla detrazione sulla propria quota di interessi. Il TUIR (art. 15) ammette la detrazione quando l'abitazione è adibita ad abitazione principale del contribuente 'o di un suo familiare', e i figli rientrano nella categoria dei familiari (Circ. AdE 7/E/2001, risposta 2.2). È fondamentale che il figlio sia effettivamente residente nell'immobile. - D: Sono l'unico a pagare il mutuo cointestato perché il mio ex coniuge non contribuisce: posso detrarre tutto? R: No, in linea generale. La detrazione spetta solo sulla quota di interessi che compete a ciascun intestatario del mutuo, indipendentemente da chi effettua materialmente il pagamento. Se il mutuo è cointestato al 50%, ciascuno detrae su max €2.000 di interessi. L'eccezione del coniuge 'fiscalmente a carico' qui non aiuta: dopo la separazione legale, di regola, il coniuge non è più a carico, perché l'art. 12 del TUIR dà la detrazione per il coniuge a carico solo se è «non legalmente ed effettivamente separato». La strada per detrarre tutto è l'accollo interno: se con la separazione diventi unico proprietario della casa e ti accolli le rate con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, puoi detrarre tutti gli interessi anche se il mutuo resta cointestato, con le quietanze che attestano che l'intera spesa è tua (guida AdE «Interessi passivi per mutui»). - D: Cosa succede alla detrazione se, in sede di separazione, il giudice assegna la casa a un solo coniuge? R: L'assegnazione giudiziale della casa al coniuge collocatario (che vi risiede con i figli) non modifica di per sé la titolarità del mutuo: se il mutuo rimane cointestato, entrambi i coniugi mantengono il diritto alla detrazione nella propria quota. Il coniuge che ha lasciato l'immobile può detrarre perché nell'abitazione risiedono i figli (familiari). Se, invece, un coniuge 'accolle' il mutuo diventando unico intestatario, solo lui potrà detrarre gli interessi, nei limiti ordinari. - D: Con la legge di bilancio 2025 e il riordino detrazioni, cambia qualcosa per i mutui già in corso? R: Per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 non cambia nulla: gli interessi passivi su tali contratti sono esclusi dall'ambito di applicazione dell'art. 16-ter TUIR e restano detraibili al 19% su max €4.000, senza limitazioni aggiuntive legate al reddito. Il riordino impatta solo i nuovi mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 per contribuenti con reddito complessivo superiore a €75.000. - D: Devo comunicare alla banca la mia separazione per la detrazione? R: No: la banca certifica solo gli interessi passivi pagati e la quota di competenza di ciascun intestatario. La situazione familiare (separazione, divorzio, figli) è rilevante solo in sede di dichiarazione dei redditi e non deve essere comunicata all'istituto di credito. È consigliabile però conservare la documentazione della separazione (verbale di separazione, sentenza) e quella che attesta la residenza dei figli nell'immobile, poiché possono essere richiesti dal CAF o dall'intermediario in caso di controllo. ### Bonus ristrutturazione 50% e mutuo: si cumulano nel 2026? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/bonus-ristrutturazione-50-cumulabilita-mutuo Aggiornato: 2026-10-05 Sì, nel 2026 il bonus ristrutturazione 50% (art. 16-bis TUIR, aliquota confermata da L. 199/2025) e la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale (art. 15 c. 1 lett. b TUIR — max 4.000 €/anno; oppure art. 15 c. 1-ter per costruzione/ristrutturazione — max 2.582,28 €/anno) sono pienamente cumulabili perché riguardano spese distinte. Il bonus 50% spetta solo ai titolari di diritto di proprietà o diritto reale sull'immobile adibito ad abitazione principale (36% negli altri casi), con tetto di 96.000 € per unità nel 2025-2026. I pagamenti vanno effettuati con bonifico parlante, sul quale banche e Poste applicano dal 1° marzo 2024 una ritenuta d'acconto dell'11% (L. 213/2023, art. 1 c. 88), non più dell'8%. Punti chiave: - Nel 2026 il bonus ristrutturazione è al 50% per l'abitazione principale del titolare di proprietà/diritto reale, 36% negli altri casi. Tetto: 96.000 € di spesa per unità in entrambi i casi. - La detrazione al 50% e la detrazione IRPEF degli interessi mutuo (19%) sono pienamente cumulabili: sono spese distinte (corrispettivo ditta vs interessi bancari) e vanno in righi separati del 730/Redditi PF. - Interessi mutuo acquisto abitazione principale (art. 15 c. 1 lett. b TUIR): max 4.000 €/anno — rigo E7. Interessi mutuo costruzione/ristrutturazione abitazione principale (art. 15 c. 1-ter TUIR): max 2.582,28 €/anno — rigo E8, cod. 10 per i mutui firmati fino al 2021, 46 per il 2022-2024, 55 dal 2025. - Bonifico parlante obbligatorio con 3 dati: causale con riferimento normativo (art. 16-bis TUIR), codice fiscale del beneficiario della detrazione, P.IVA o CF dell'esecutore dei lavori. - ATTENZIONE: dal 1° marzo 2024 la ritenuta d'acconto sul bonifico parlante è passata dall'8% all'11% (L. 213/2023 art. 1 c. 88). Il sito dell'Agenzia delle Entrate potrebbe ancora citare l'8% in alcune pagine. - Nuovo tetto complessivo alle detrazioni per redditi > 75.000 € introdotto dal 2025 (art. 16-ter TUIR, L. 207/2024 c. 10): anche le spese di ristrutturazione concorrono al plafond detraibile annuo. Domande frequenti: - D: Posso detrarre insieme il bonus 50% e gli interessi del mutuo? R: Sì. Le due agevolazioni sono cumulabili perché riguardano spese distinte: la detrazione ex art. 16-bis TUIR si applica al corrispettivo pagato all'impresa/professionista per i lavori; la detrazione ex art. 15 TUIR si applica agli interessi passivi pagati alla banca. In dichiarazione dei redditi vanno in righi diversi (E41 o quadro RP per i lavori; E7/E8 per gli interessi). Non c'è alcuna incompatibilità normativa. - D: Nel 2026 il bonus ristrutturazione è ancora al 50%? R: Sì, ma solo per l'abitazione principale del titolare di diritto di proprietà o diritto reale di godimento. Negli altri casi (seconde case, comodatario, conduttore) l'aliquota è al 36%. Il tetto di spesa agevolabile resta 96.000 € per unità immobiliare. Le aliquote 2025-2026 sono confermate dalla L. 207/2024 (Bilancio 2025) e prorogate dalla L. 199/2025 (Bilancio 2026); dal 2027 scenderanno al 36%/30%. - D: Qual è la ritenuta d'acconto sul bonifico parlante nel 2026? R: L'11%. La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 comma 88) ha aumentato la ritenuta operata da banche e Poste dall'8% all'11% con decorrenza 1° marzo 2024. Il valore vige ancora nel 2026. Attenzione: alcune pagine del sito dell'Agenzia delle Entrate riportano ancora l'8%, ma la norma primaria è l'aliquota dell'11%. - D: Se ho un mutuo per acquistare e ristrutturare, come detraggo gli interessi? R: Il mutuo 'misto' va gestito in righi separati: la quota di interessi riferita all'acquisto va nel rigo E7 (art. 15 c. 1 lett. b TUIR, limite 4.000 €/anno), la quota riferita alla ristrutturazione nel rigo E8 con codice 10, 46 o 55 secondo l'anno di stipula del mutuo (art. 15 c. 1-ter TUIR, limite 2.582,28 €/anno). La ripartizione segue la destinazione delle somme indicata nel contratto di mutuo. La disciplina è chiarita dalla Circolare Agenzia Entrate 7/E del 27 aprile 2018 e dalla Risposta a interpello n. 38/2019. - D: Che dati devo mettere nel bonifico parlante? R: Tre dati obbligatori: 1) causale del versamento con riferimento normativo (esempio: 'Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall'art. 16-bis DPR 917/86'); 2) codice fiscale del beneficiario della detrazione (chi sostiene la spesa e la porterà in dichiarazione); 3) partita IVA o codice fiscale del soggetto che ha eseguito i lavori (impresa o professionista). Senza uno di questi dati la detrazione può essere negata; molti istituti offrono un modulo pre-compilato 'bonifico parlante'. - D: Qual è il limite del bonus mobili nel 2026? R: Per il 2026 il limite di spesa detraibile per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe A per i forni, E per lavatrici/lavastoviglie, F per frigo/congelatori) è pari a 5.000 € per singola unità immobiliare ristrutturata. La detrazione è del 50% (max 2.500 € totali) da ripartire in 10 anni. - D: C'è un tetto massimo alle detrazioni per redditi alti? R: Sì. Dal 2025, il nuovo art. 16-ter TUIR (introdotto dalla L. 207/2024 art. 1 c. 10) applica un tetto complessivo alle detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 €. Il plafond dipende dal reddito e dal numero di figli a carico; le spese per interventi di recupero edilizio 2025-2026 e alcuni interessi mutuo concorrono al calcolo. Chi ha redditi alti deve pianificare la spesa e il pagamento delle rate detrattive per non perdere quote. ## Mutui Difficili ### Mutuo senza garante: si può fare e quando la banca lo chiede? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-senza-garante-si-puo-fare Aggiornato: 2026-10-17 Sì, un mutuo senza garante si può fare: è il caso normale, e la banca chiede un garante solo quando il reddito da solo non regge la rata o il lavoro non le sembra abbastanza stabile. La regola pratica è che la rata stia intorno al 33% del netto: per 120.000 € a 30 anni servono circa 1.678 € netti al mese, a 20 anni circa 2.181 €. Per farne a meno si allunga la durata, si mette più anticipo, si chiudono altri finanziamenti o si fa entrare un cointestatario. Chi rientra nel Fondo prima casa di Consap ha una corsia in più. Punti chiave: - Nessuna legge impone il garante: la banca lo chiede quando il reddito o il contratto da soli non bastano. - Per 120.000 € di mutuo a 30 anni servono circa 1.678 € netti al mese, per 150.000 € circa 2.097 € (rata al 33% del netto). - Il garante serve a far tornare i conti sul reddito: nelle politiche di credito che vediamo non alza la quota del prezzo che la banca finanzia. - Il cointestatario firma il mutuo e risponde in solido (art. 1292 c.c.); il garante firma una fideiussione (art. 1936 c.c.) e paga solo se tu non paghi. - Chi rientra nel Fondo prima casa ha una corsia senza garanti personali, ma il Fondo è riservato alle categorie di legge. - Allungare la durata, alzare l'anticipo e chiudere altri finanziamenti sono le leve che più spesso evitano il garante. Domande frequenti: - D: Si può avere un mutuo prima casa senza garante? R: Sì, ed è la regola: il garante è un'eccezione che la banca chiede quando il reddito da solo non basta. Se la rata resta intorno al 33% del netto, il contratto è stabile e hai l'anticipo per coprire la parte di prezzo che la banca non finanzia (di norma il 20%), di solito il garante non serve. - D: Con un contratto a tempo determinato serve per forza il garante? R: Non per forza, ma è il caso in cui la banca lo chiede più spesso. Alcune banche contano il reddito a termine solo se c'è un cointestatario o un garante con reddito stabile, altre guardano quanto hai lavorato negli ultimi due o tre anni. Uno storico lungo e senza buchi e una rata bassa rispetto allo stipendio aiutano a farne a meno. - D: Con il mutuo Consap la banca può chiedere il garante? R: Di norma no: sulla pagina del Fondo Consap scrive che le banche aderenti si impegnano a non chiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica, nei limiti previsti dalla normativa. Il Fondo però è riservato esclusivamente alle categorie di legge, come under 36 e giovani coppie, e la concessione del mutuo resta una scelta della banca. - D: Il garante permette di avere un mutuo al 100%? R: No. Nelle politiche di credito che vediamo il garante serve a far tornare i conti sul reddito, non ad alzare la quota del prezzo finanziata, che resta di norma all'80%. Per andare oltre servono altre strade, come la garanzia del Fondo prima casa per chi rientra nelle categorie di legge. - D: Meglio un cointestatario o un garante? R: Dipende da cosa volete. Il cointestatario firma il mutuo, risponde dell'intero debito insieme a te e di solito diventa anche proprietario e detrae la sua quota di interessi. Il garante non è proprietario e paga solo se tu non paghi. Se un familiare vuole aiutarti con il suo reddito, la banca lo conta in entrambi i casi, ma spesso in misura diversa. - D: Quanto deve guadagnare un single per un mutuo senza garante? R: Con la rata al 33% del netto, per 120.000 € servono circa 1.678 € al mese a 30 anni e 1.881 € a 25 anni; per 150.000 € circa 2.097 € a 30 anni. Molte banche controllano anche che dopo la rata resti al nucleo una somma minima per vivere. ### Come sapere se sono segnalato al CRIF: visura gratuita URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-sapere-se-sei-segnalato-al-crif-prima-del-mutuo Aggiornato: 2026-10-16 Per sapere se sei segnalato al CRIF chiedi la visura gratuita: compili il modulo online di CRIF, lo firmi e lo mandi con i documenti d'identità. La risposta arriva per email o posta entro 30 giorni dalla ricezione della documentazione completa. In un giorno lavorativo, anche con SPID, c'è solo Mettinconto, il servizio a pagamento di CRIF (39 €). Un registro dei cattivi pagatori non esiste. Per il quadro completo controlla gratis anche Experian, CTC e la Centrale dei Rischi della Banca d'Italia, che con SPID, CIE o CNS può rispondere in tempo reale. Punti chiave: - La visura CRIF è gratuita per le persone fisiche: modulo online firmato, risposta entro 30 giorni per email o posta. - Il registro dei cattivi pagatori non esiste: CRIF registra anche i prestiti pagati regolarmente, e i dati negativi sono ritardi e rate non pagate. - CRIF è una società privata che gestisce un sistema di informazioni creditizie (SIC); la Centrale dei Rischi invece è della Banca d'Italia. - La Centrale dei Rischi è gratuita e con SPID, CIE o CNS la risposta può arrivare in tempo reale. - Prima del mutuo vanno controllati anche Experian e CTC, altri due archivi privati gratuiti. - Il primo ritardo diventa visibile alle altre banche solo dopo un preavviso e almeno 15 giorni dalla sua spedizione. Domande frequenti: - D: Come faccio a sapere se sono segnalato al CRIF? R: Lo sai con certezza chiedendo a CRIF i tuoi dati: la visura è gratuita, si chiede con il modulo online firmato e arriva entro 30 giorni. Se una banca ti rifiuta un prestito dopo aver consultato dati negativi in un SIC, deve dirtelo e indicarti quale SIC (art. 6, comma 7, del codice di condotta). - D: La visura CRIF è gratuita? R: Sì, per le persone fisiche: la richiesta con il modulo online di CRIF non costa nulla e la risposta arriva per email o posta entro 30 giorni. Si paga solo Mettinconto (39 €), con il report in un giorno lavorativo. Le aziende pagano 4 € se risultano dati a loro nome, 10 € se non ne risultano. - D: Si può avere la visura CRIF con SPID o con la CIE? R: Con SPID solo attraverso Mettinconto, il servizio a pagamento di CRIF da 39 €; la richiesta gratuita si fa con il modulo firmato e i documenti, e la CIE nelle pagine di CRIF non compare. SPID, CIE e CNS valgono invece per la Centrale dei Rischi della Banca d'Italia, gratuita, che può rispondere anche in tempo reale. - D: Come si diventa cattivo pagatore? R: Saltando delle rate: dopo un preavviso la banca segnala il ritardo al SIC. Il primo ritardo diventa visibile alle altre banche solo dopo almeno 15 giorni dalla spedizione del preavviso. Nei SIC che registrano anche i pagamenti regolari, come quello di CRIF, servono poi 60 giorni dall'aggiornamento mensile, due rate mensili di fila non pagate o un ritardo su una delle ultime due scadenze. - D: Che differenza c'è tra CRIF e Centrale dei Rischi? R: CRIF gestisce un archivio privato che registra anche piccoli prestiti e richieste di credito. La Centrale dei Rischi è della Banca d'Italia e registra finanziamenti e garanzie da 30.000 € in su, con una soglia di 250 € per chi è in sofferenza; le banche ne vedono gli ultimi 3 anni. Si chiedono separatamente, ed entrambe gratis. - D: Se sono segnalato al CRIF posso chiedere un mutuo? R: Sì: la segnalazione non è un divieto e la decisione spetta alla banca, che guarda anche reddito, rapporto tra rata e reddito, età, durata e valore della casa. Un ritardo pagato resta visibile 12 o 24 mesi, un debito mai pagato 36 mesi dalla scadenza del contratto (al massimo 60), e per la Banca d'Italia una sofferenza può compromettere nuovi finanziamenti. - D: Una richiesta di mutuo rifiutata resta nel CRIF? R: Sì, ma per poco: una richiesta resta nel SIC durante l'istruttoria, al massimo 180 giorni; se è rifiutata o ritirata, al massimo 90 giorni dall'aggiornamento mensile con l'esito. CRIF avverte che una richiesta non andata a buon fine può pesare sull'affidabilità creditizia: meglio non presentarne molte insieme. ### Mutuo dopo un tumore: la banca può rifiutarlo? L'oblio oncologico URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-dopo-un-tumore-oblio-oncologico Aggiornato: 2026-10-13 Sì, il mutuo si può chiedere dopo un tumore, e se l'ultimo trattamento è finito da più di 10 anni senza recidive la banca non può rifiutarlo per la malattia: è l'oblio oncologico della legge 193/2023. Il termine scende a 5 anni se il tumore è insorto prima dei 21, e a 1-7 anni per alcuni tumori indicati dal Ministero della Salute; dopo, nessuno può più chiederti della malattia. Prima il mutuo resta possibile: conta il reddito, e la malattia pesa soprattutto nella polizza vita o CPI, se richiesta. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La legge 193/2023 vieta a banche e assicurazioni di chiedere di un tumore il cui ultimo trattamento è finito da più di 10 anni, senza recidive. - Il termine è di 5 anni se il tumore è insorto prima dei 21 anni, da 1 a 7 anni per i tumori del decreto del 22 marzo 2024. - Si conta dall'ultimo trattamento, non dalla diagnosi. - Prima dei termini conta il reddito, e la malattia pesa con la polizza vita o CPI, che per legge non è obbligatoria. - Il certificato di oblio oncologico è gratuito e fa cancellare le informazioni già date. - Reclami: Arbitro Bancario Finanziario (ABF) per la banca, IVASS o Arbitro Assicurativo per la compagnia. Domande frequenti: - D: Se ho avuto un tumore posso chiedere un mutuo? R: Sì. La banca valuta il merito creditizio sulla tua situazione economica e finanziaria (art. 120-undecies del Testo unico bancario). Se dall'ultimo trattamento sono passati più di 10 anni senza recidive, 5 se il tumore è insorto prima dei 21, non può nemmeno chiederti della malattia; prima, la malattia pesa soprattutto nella polizza. - D: Devo dire alla banca che ho avuto un tumore? R: Dopo i termini dell'oblio oncologico no, e nessuno può chiedertelo: 10 anni dall'ultimo trattamento, 5 se il tumore è insorto prima dei 21, da 1 a 7 per alcuni tumori. Prima, nel questionario di una polizza rispondi con la verità, o rischi la copertura (artt. 1892 e 1893 del codice civile). - D: Da quando si contano i 10 anni dell'oblio oncologico? R: Dalla data dell'ultimo trattamento farmacologico antitumorale, radioterapico o chirurgico, in mancanza di recidive (decreto del Ministero della Salute del 28 novembre 2024), non dalla diagnosi. I 10 anni devono essere passati alla data della domanda di banca o assicurazione; per alcuni tumori bastano da 1 a 7 anni. - D: La polizza vita è obbligatoria per il mutuo se ho avuto un tumore? R: No, per legge non è obbligatoria, ma la banca può chiederla come condizione: allora deve accettare anche una polizza trovata da te, con garanzie equivalenti, senza cambiare le condizioni del mutuo (art. 28 del decreto-legge 1/2012). Puoi chiederle perché la ritiene necessaria e confrontare altre banche. - D: Il certificato di oblio oncologico quanto costa e chi lo rilascia? R: È gratuito e va rilasciato entro 30 giorni da una struttura sanitaria accreditata, da un medico del Servizio sanitario nazionale della disciplina del tumore, dal medico di famiglia o dal pediatra (decreto del 5 luglio 2024). Riporta solo i dati anagrafici e serve a far cancellare le informazioni già date. - D: Cosa faccio se dopo 10 anni l'assicurazione mi chiede del tumore? R: Puoi non rispondere: la domanda è vietata dalla legge 193/2023. Se la compagnia insiste, fai reclamo (risposta entro 45 giorni), poi rivolgiti all'IVASS o, per una polizza già firmata, all'Arbitro Assicurativo, con 20 € di contributo. Con la banca: reclamo e poi ABF. - D: L'oblio oncologico vale anche per diabete o sclerosi multipla? R: No, la legge 193/2023 riguarda solo i tumori. Con diabete o sclerosi multipla la banca valuta il reddito come per tutti, e la salute conta nel questionario della polizza vita o CPI, se la banca la chiede. La polizza è facoltativa per legge e puoi portarne una tua equivalente. ### Ho un mutuo e mi licenzio o cambio lavoro: cosa succede? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-al-mutuo-se-mi-licenzio-o-cambio-lavoro Aggiornato: 2026-10-13 Se hai un mutuo e ti licenzi o cambi lavoro, al mutuo non succede nulla: la rata non cambia e nessuna norma sul mutuo ti obbliga ad avvisare la banca, che non può chiederti indietro il debito per questo. Cambiano le tutele: con le dimissioni volontarie niente sospensione con il Fondo Gasparrini, niente NASpI e di solito niente polizza perdita d'impiego. Dopo un licenziamento non disciplinare o un contratto a termine scaduto puoi sospendere le rate fino a 18 mesi, se sei disoccupato e hai i requisiti, fra cui ISEE fino a 30.000 €. La simulazione gratuita di GoMutuo ti mostra in 6 minuti quale rata regge il nuovo stipendio. Punti chiave: - Con il mutuo già erogato la rata non dipende dal lavoro: la banca valuta il reddito prima della firma (art. 120-undecies TUB). - Dimissioni senza giusta causa, risoluzione consensuale e licenziamento disciplinare sono esclusi dal Fondo Gasparrini (D.M. 132/2010); la polizza perdita d'impiego non paga se ti dimetti tu. - Durante la sospensione metà degli interessi resta a te: su 136.809 € di debito al 3% sono circa 3.078 € in 18 mesi. - Con un mutuo cointestato la rata resta intera, ma per il Fondo basta che il lavoro lo perda uno solo dei mutuatari. Domande frequenti: - D: Se ho un mutuo posso licenziarmi? R: Sì: nessuna legge lo vieta e la rata resta uguale, da pagare anche senza stipendio. Con le dimissioni senza giusta causa però non puoi sospendere le rate con il Fondo Gasparrini, non hai la NASpI e la polizza perdita d'impiego di solito non paga: prima di dimetterti tieni da parte qualche mese di rate. - D: Devo dire alla banca che ho cambiato lavoro? R: Con il mutuo già erogato nessuna norma sul mutuo te lo chiede: la banca ha valutato il reddito prima della firma. Rileggi il contratto, se ha sconti legati all'accredito dello stipendio o condizioni riservate ai dipendenti, e aggiorna i tuoi dati se la banca li chiede per l'antiriciclaggio. Il nuovo lavoro torna a contare se chiedi una surroga, una rinegoziazione o un altro prestito. - D: Se mi licenzio la banca può chiedermi indietro il mutuo? R: No. Tutto il debito si può chiedere subito a chi diventa insolvente o riduce le garanzie (art. 1186 c.c.) e a chi non paga: nel mutuo fondiario dopo sette pagamenti fra il 30° e il 180° giorno di ritardo (art. 40 TUB), e per la Banca d'Italia anche per una sola rata non pagata. - D: La polizza perdita del lavoro copre le dimissioni? R: No. Per la guida dell'IVASS l'indennizzo non viene pagato se ti dimetti tu, né per un licenziamento per giusta causa o disciplinare. Di solito copre solo i dipendenti a tempo indeterminato e rimborsa un numero limitato di rate, quelle successive all'evento: vale quello che dice il tuo contratto. - D: Mutuo cointestato: cosa succede se uno dei due perde il lavoro? R: La rata resta intera: se il contratto non dice altro, i cointestatari sono obbligati in solido (art. 1294 c.c.) e la banca può chiederla tutta a chi lavora ancora. Per il Fondo Gasparrini basta che l'evento riguardi uno solo dei mutuatari, e gli altri firmano la stessa domanda. - D: Se cambio lavoro posso fare la surroga del mutuo? R: Sì: non costa nulla e la tua banca non può impedirla (art. 120-quater TUB), ma la nuova banca valuta il reddito come per un mutuo nuovo. Di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni: se ci pensavi, chiedila prima di cambiare. ### Mutuo con contratto co.co.co: si può avere e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-contratto-cococo-si-puo-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-12 Sì, il mutuo con contratto co.co.co si può avere, ma la banca considera il compenso un reddito meno stabile di uno stipendio: nelle politiche di credito che vediamo spesso lo conta solo in parte, o solo accanto al reddito stabile di un cointestatario o di un garante. Con 1.600 € netti al mese contati per intero si chiedono circa 114.431 € in 30 anni a tasso fisso; contati a metà, circa 57.215 €; in due con un partner da 1.500 € a tempo indeterminato, circa 221.709 €. Sono stime: per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con un co.co.co il mutuo si può avere: nessuna legge lo esclude, ma la banca deve verificare le prospettive di rimborso (art. 120-undecies TUB) e una collaborazione dura quanto prevede il contratto. - Nelle politiche di credito che vediamo il compenso da collaborazione spesso conta solo in parte, o solo accanto al reddito stabile di un cointestatario. - Con 1.600 € netti contati per intero si chiedono circa 114.431 € in 30 anni a tasso fisso stimato; a metà circa 57.215 €; in due con un partner da 1.500 € a tempo indeterminato circa 221.709 €. - Per il fisco il compenso è assimilato allo stipendio (art. 50 TUIR): il committente trattiene l'IRPEF e la tua quota dei contributi alla Gestione separata, un terzo del 35,03% nel 2026, e rilascia la CU. - Con meno di 18.808 € di compensi nel 2026, circa 1.567 € lordi al mese, l'estratto contributivo INPS mostra meno di 12 mesi anche se hai lavorato tutto l'anno. - Il Fondo Consap non guarda il contratto: dal 2021 il requisito del lavoro atipico non c'è più, e sotto i 36 anni la garanzia si può chiedere con qualunque lavoro. Domande frequenti: - D: Con un contratto co.co.co danno il mutuo? R: Sì, ma non tutte le banche e non sempre per intero: spesso il compenso conta solo in parte, o solo accanto al reddito stabile di un cointestatario. Con 1.600 € netti contati per intero sono circa 114.431 € in 30 anni a tasso fisso stimato, a metà circa 57.215 €. - D: Quanto mutuo posso chiedere con un co.co.co da 1.200 euro al mese? R: Se la banca conta per intero 1.200 € netti, la rata può arrivare a 396 € e il mutuo a circa 85.823 € in 30 anni a tasso fisso stimato. Contati a metà sono circa 42.911 €; con un cointestatario da 1.500 € netti a tempo indeterminato si arriva a circa 193.102 €. - D: Esiste ancora il mutuo Consap per lavoratori atipici? R: Non come categoria a sé. Fino al 2021 la legge dava priorità agli under 35 con un rapporto di lavoro atipico; il D.L. 73/2021 ha tolto la condizione sul contratto. Oggi la garanzia va esclusivamente alle categorie di legge, fra cui chi non ha compiuto 36 anni, qualunque lavoro faccia. - D: Si può avere un mutuo con il contratto a progetto? R: Il contratto a progetto non si firma più dal 25 giugno 2015: l'art. 52 del D.Lgs. 81/2015 lo ha superato e ha fatto salve le collaborazioni dell'art. 409 del codice di procedura civile. Se oggi hai un contratto di collaborazione coordinata e continuativa, per il mutuo valgono le regole del co.co.co. - D: Con i voucher o la ritenuta d'acconto si può avere un mutuo? R: Di solito no. I voucher sono aboliti dal 2017; il Libretto Famiglia e il contratto di prestazione occasionale hanno un tetto di 5.000 € l'anno per lavoratore, circa 417 € al mese. La ritenuta d'acconto riguarda il lavoro autonomo occasionale, un reddito saltuario che di solito la banca non conta. - D: Cosa succede al mutuo se la collaborazione finisce? R: Il mutuo resta e le rate vanno pagate. Per la prima casa si può chiedere al Fondo Gasparrini di sospenderle fino a 18 mesi: la L. 244/2007 cita la fine delle collaborazioni dell'art. 409, n. 3, c.p.c., salvo risoluzione consensuale e recesso per giusta causa del committente o senza giusta causa del collaboratore, e con gli altri requisiti del Fondo, fra cui ISEE fino a 30.000 €, mutuo erogato fino a 250.000 € e in ammortamento da almeno un anno, e disoccupazione ancora in corso quando si fa domanda. ### Debiti con l'Agenzia delle Entrate: posso avere il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/debiti-agenzia-entrate-riscossione-posso-avere-il-mutuo Aggiornato: 2026-10-10 Sì, con debiti con l'Agenzia delle Entrate, anche rateizzati, il mutuo si può avere: nessuna legge lo vieta e le cartelle non finiscono né nella Centrale dei Rischi della Banca d'Italia né in CRIF. La banca vede però un'ipoteca dell'agente della riscossione nei registri immobiliari (possibile da 20.000 € di debito, art. 77 D.P.R. 602/1973) o un pignoramento in busta paga, e una formalità del genere può bastare per un no. La rata di una rateizzazione pesa come un finanziamento: con 2.000 € netti al mese, 12.000 € in 84 rate (143 € al mese) tolgono circa 27.610 € di mutuo in 25 anni. Punti chiave: - Le cartelle non compaiono nella Centrale dei Rischi né in CRIF: sono debiti verso il fisco e gli altri enti pubblici, non verso banche o finanziarie. - Da 20.000 € di debito l'agente della riscossione può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa, e la cancella solo con il saldo. - Con 2.000 € netti, 12.000 € rateizzati in 84 rate tolgono circa 27.610 € di mutuo in 25 anni: ogni 100 € di rata al fisco ne valgono circa 19.327. - Dalla domanda di rateizzazione non si possono iscrivere nuove ipoteche o nuovi fermi né avviare nuovi pignoramenti; per le domande dal 16 luglio 2022 la rateizzazione decade con 8 rate non pagate. - Sullo stipendio l'agente della riscossione pignora un decimo fino a 2.500 €, un settimo fino a 5.000 €, un quinto oltre. Domande frequenti: - D: Se ho debiti con l'Agenzia delle Entrate la banca lo vede? R: Non dalle banche dati del credito: le cartelle non compaiono nella Centrale dei Rischi né in CRIF. La banca vede invece un'ipoteca dell'agente della riscossione nei registri immobiliari, un pignoramento come trattenuta in busta paga e gli addebiti delle rate negli estratti conto. La rateizzazione, poi, va indicata fra gli impegni in corso quando la banca te lo chiede. - D: Si può fare un mutuo con una rateizzazione dell'Agenzia delle entrate-Riscossione in corso? R: Sì. La rata si somma agli altri finanziamenti e riduce quella che resta per il mutuo. Con 2.000 € netti e una rata sostenibile di 660 €, una rateizzazione da 143 € al mese abbassa il mutuo possibile in 25 anni da circa 127.560 € a 99.950 €. Almeno una banca chiede il provvedimento di rateizzazione e la ricevuta dell'ultima rata pagata. - D: L'Agenzia delle entrate-Riscossione può mettere l'ipoteca sulla prima casa? R: Sì, se il debito arriva ad almeno 20.000 €: l'art. 77 del D.P.R. 602/1973 lo consente anche quando la casa non si può pignorare, e l'ipoteca vale il doppio del debito. Il pignoramento invece è escluso se è l'unico immobile che possiedi, a uso abitativo, non di lusso, e ci hai la residenza. L'ipoteca si cancella solo dopo il pagamento integrale del debito. - D: Quanto può pignorare l'Agenzia delle entrate-Riscossione dallo stipendio? R: Un decimo per gli stipendi fino a 2.500 €, un settimo fra 2.500 e 5.000 €, un quinto oltre i 5.000 € (art. 72-ter D.P.R. 602/1973). Con uno stipendio di 2.000 € la trattenuta è di 200 € al mese. La banca la vede nei cedolini e la legge come un debito già arrivato all'esecuzione, non solo come una spesa in più. - D: Conviene pagare le cartelle prima di chiedere il mutuo? R: Dipende dai risparmi. Saldare 12.000 € rateizzati in 84 rate libera 143 € al mese, cioè circa 27.610 € di mutuo in più in 25 anni con 2.000 € netti, ma toglie 12.000 € all'anticipo. Conviene se dopo ti restano comunque il 20% del prezzo e le spese; se sul debito c'è un'ipoteca, pagarlo tutto è l'unico modo per cancellarla. - D: Si può ancora aderire alla rottamazione delle cartelle? R: Per la rottamazione-quinquies delle cartelle affidate dal 2000 al 2023 (tasse da controlli sulle dichiarazioni, contributi INPS, multe delle prefetture) il termine per le domande era il 30 aprile 2026. Per i debiti con regioni ed enti locali affidati all'agente della riscossione dal 2000 al 2023, se l'ente ha adottato il provvedimento, la legge n. 113/2026 ha fissato una finestra dal 16 ottobre al 15 dicembre 2026. Si paga in un'unica soluzione o fino a 54 rate bimestrali, con il 3% annuo di interessi sulle rate. ### Mutuo senza busta paga: si può avere e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-senza-busta-paga-si-puo-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-08 Sì, un mutuo senza busta paga si può avere se hai un altro reddito dimostrabile: al posto del cedolino la banca legge la dichiarazione dei redditi di chi lavora in proprio, la CU della pensione, i contratti d'affitto registrati. Pensione e reddito autonomo netto contano di solito per intero, gli affitti fra la metà e l'80%. Con 2.000 € netti al mese riconosciuti si chiedono circa 127.560 € in 25 anni a tasso fisso. Senza un reddito tuo servono un cointestatario o un garante: il Fondo Consap non sostituisce il reddito. È una stima: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Senza busta paga conta un altro reddito verificabile: pensione e reddito autonomo netto di solito per intero, gli affitti registrati fra la metà e l'80% del canone, uno stipendio estero, dove è accettato, il 65-70%. - Con 2.000 € netti al mese riconosciuti si chiedono circa 127.560 € in 25 anni a tasso fisso stimato; con 2.000 € di affitti fra 63.780 e 102.048 €. - Per chi lavora in proprio molte banche fanno la media delle ultime due dichiarazioni; alcune, se il reddito è sceso, guardano solo l'ultimo anno. - Senza un reddito proprio servono un cointestatario o un garante: né l'ipoteca su un'altra casa né il Fondo Consap prendono il posto del reddito. Domande frequenti: - D: Posso fare un mutuo senza busta paga? R: Sì, se hai un altro reddito che la banca può verificare, come una pensione, un lavoro in proprio o degli affitti registrati. Con 1.500 € netti di pensione, a 65 anni, si chiedono circa 67.376 € in 15 anni a tasso fisso stimato. Senza nessun reddito dimostrabile serve un cointestatario o un garante. - D: Mutuo senza busta paga ma con garante: si può fare? R: Sì, con le banche che lo accettano. Il garante paga se tu non paghi; il suo reddito conta fra il 30% e il 100%, di solito ridotto, e quasi sempre deve essere un familiare stretto. Se non hai nessun reddito, alcune banche vogliono il genitore come cointestatario del mutuo, non come garante. - D: Si può avere un mutuo senza busta paga con ipoteca su un'altra casa? R: L'ipoteca da sola non basta: per gli orientamenti dell'Autorità bancaria europea la garanzia non dovrebbe essere il criterio dominante per concedere il prestito, e la banca deve verificare che un reddito regga la rata. Un secondo immobile in ipoteca può far finanziare una parte più alta del prezzo, con le banche che lo prevedono. - D: Il mutuo Consap si può avere senza busta paga? R: Solo se rientri in una categoria del Fondo, come gli under 36 o le giovani coppie, e hai comunque un reddito che regge la rata. La garanzia copre la banca sul 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE): fa finanziare di più, ma non sostituisce il reddito. - D: Quanto mutuo posso avere se vivo solo di affitti? R: Dipende da quanto del canone conta la banca, di solito fra la metà e l'80%. Con 1.500 € al mese di canoni registrati se ne riconoscono fra 750 e 1.200 €, cioè circa 47.835-76.536 € in 25 anni a tasso fisso stimato. Qualche banca però non accetta gli affitti come unico reddito. - D: Lo stipendio estero conta per un mutuo in Italia? R: Dipende dalla banca. Alcune contano solo redditi prodotti e dichiarati in Italia; chi accetta quelli esteri di solito ne conta il 65-70%. Con 2.000 € netti al mese pagati all'estero se ne riconoscono 1.300-1.400 €, cioè circa 82.914-89.292 € in 25 anni a tasso fisso stimato. ### Mutuo per frontalieri in Svizzera: quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-frontalieri-svizzera-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Un mutuo per frontalieri in Svizzera si chiede in Italia anche con lo stipendio in franchi, ma non tutte le banche lo accettano e alcune ne contano solo il 65-70%. Con 4.000 franchi netti al mese e un cambio ipotizzato di 1 franco = 1,05 euro, in 25 anni a tasso fisso si chiedono circa 267.877 € se la banca conta tutto lo stipendio, fra 174.120 e 187.514 € se ne conta il 65-70%. Chi è diventato frontaliere dopo il 17 luglio 2023 paga anche l'IRPEF in Italia, e gli resta meno. È una stima sui tassi di oggi: la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Con 4.000 franchi netti al mese e 1 franco = 1,05 euro (ipotesi) si chiedono circa 267.877 € in 25 anni a tasso fisso; 174.120-187.514 € se la banca conta solo il 65-70% dello stipendio. - Chi era già frontaliere fra il 31 dicembre 2018 e il 17 luglio 2023 è tassato soltanto in Svizzera; i nuovi frontalieri pagano anche l'IRPEF, con una franchigia di 10.000 € l'anno e il credito per l'imposta svizzera. - Per un nuovo frontaliere ogni 100 € al mese di imposte versate in Italia tolgono circa 6.378 € di mutuo in 25 anni. - Nel certificato di salario il «Salario netto» della cifra 11 non toglie l'imposta alla fonte, che sta alla cifra 12. - Per la Banca d'Italia anche un mutuo in euro può essere «in valuta estera» se lo stipendio arriva in un'altra valuta. - Se il franco perde il 20%, una rata presa al 33% dello stipendio arriva al 41% del reddito in franchi. Domande frequenti: - D: Si può fare un mutuo in Italia con la busta paga svizzera? R: Sì, ma non con tutte le banche. Nelle politiche di credito che vediamo, la maggior parte di quelle con regole per i frontalieri accetta lo stipendio in franchi, qualcuna solo per la prima casa e a tasso fisso, qualcuna solo redditi in euro. Spesso la banca ne conta il 65-70%: con 4.000 franchi netti e un cambio ipotizzato di 1 franco = 1,05 euro, il mutuo in 25 anni passa da circa 267.877 € a 174.120-187.514 €. - D: Che cambio usa la banca per lo stipendio in franchi? R: Nelle politiche di credito che vediamo il cambio non è fissato: la prudenza sta nella quota di reddito che la banca conta, spesso il 65-70%. Per la tua stima parti dal cambio di riferimento della BCE del giorno, che indica quanti franchi vale un euro, e rifai il conto con un franco più debole del 10 o del 20%. - D: Mutuo al 100% per frontalieri: si può fare? R: Di norma la banca presta fino all'80% del valore della casa. Oltre serve una garanzia in più: il Fondo prima casa della Consap, con cui la banca può arrivare al 100%, ma solo per chi rientra nelle categorie di legge (per esempio under 36 o giovani coppie), o in qualche banca un'ipoteca anche su un'altra casa. Quando il reddito svizzero regge da solo il mutuo, alcune banche si fermano al 60-70%. - D: Un frontaliere può avere la garanzia Consap sulla prima casa? R: Sì, se rientra nelle categorie del Fondo (per esempio giovani coppie, genitori soli con figli minori, under 36) e non ha altre case, anche all'estero: fra i requisiti del Fondo non c'è il luogo di lavoro. La garanzia è del 50%, dell'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (art. 64 c. 3 D.L. 73/2021; per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis), su mutui fino a 250.000 €, e non alza il mutuo. - D: Chi sono i nuovi frontalieri e quanto pagano di tasse? R: Sono i frontalieri che non lavoravano già in Svizzera come tali fra il 31 dicembre 2018 e il 17 luglio 2023. La Svizzera trattiene alla fonte al massimo l'80% della sua imposta; in Italia lo stipendio conta per la parte oltre i 10.000 € l'anno e si scala l'imposta svizzera. In totale non pagano meno di un vecchio frontaliere, tassato soltanto in Svizzera. - D: Un frontaliere può fare la surroga del mutuo? R: Sì: la surroga è gratuita e si può chiedere anche più volte (art. 120-quater TUB). La nuova banca però rifà da capo la valutazione del reddito: se non accetta lo stipendio in franchi, o ne conta solo il 65-70%, può dire di no anche se paghi le rate da anni. ### Mutuo con pensione di invalidità: si può e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-pensione-di-invalidita-si-puo-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-03 Un mutuo con pensione di invalidità si può avere, ma quasi mai con quella sola entrata: le banche che la contano la vogliono di solito accanto a un altro reddito, tuo o di un cointestatario. Conta anche quale prestazione è: l'assegno ordinario di invalidità e la pensione di inabilità della L. 222/1984 sono pensioni; l'invalidità civile e l'indennità di accompagnamento sono assistenza. Con 1.000 € di stipendio part-time e 700 € di assegno si chiedono circa 108.426 € in 25 anni se la banca conta tutti e due, circa 63.780 € se conta solo lo stipendio. È una stima: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - La pensione di invalidità da sola di solito non basta: conta accanto a un altro reddito, tuo o di un cointestatario, e alcune banche non la contano affatto. - Assegno ordinario di invalidità e pensione di inabilità (L. 222/1984) sono pensioni previdenziali e pagano l'IRPEF; invalidità civile, accompagnamento e rendita INAIL sono esenti. - Con 1.000 € di part-time e 700 € di assegno si chiedono circa 108.426 € in 25 anni se la banca conta tutti e due i redditi, circa 63.780 € se conta solo lo stipendio. - Dal 3 agosto 2026 il Fondo Consap prima casa è aperto anche alle persone con disabilità grave (art. 3, comma 3, L. 104/1992): un verbale di invalidità civile da solo non basta. - Un tasso agevolato per invalidi civili non c'è: le agevolazioni vere sono la garanzia Consap, la priorità del Plafond Casa e la sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini. Domande frequenti: - D: Si può avere un mutuo con la sola pensione di invalidità? R: Di rado. Nelle politiche di credito che vediamo le banche che contano la pensione di invalidità la vogliono accanto a un altro reddito, e alcune non la contano. Con una pensione di inabilità di 1.300 € netti la rata sarebbe di 429 € e il mutuo di circa 71.539 € in 20 anni, ma di solito serve un cointestatario con un reddito che la banca conta. - D: La pensione di invalidità civile conta come reddito per il mutuo? R: Poco, e non con tutte le banche. Nel 2026 la pensione di inabilità civile e l'assegno mensile di assistenza valgono circa 340 € al mese per 13 mensilità, sono legati a un limite di reddito e sono esenti da IRPEF. Dove sono contati, lo sono accanto a un reddito da lavoro o da pensione; da soli reggono una rata troppo bassa per un mutuo. - D: L'indennità di accompagnamento conta per il mutuo? R: Di regola no. Nel 2026 è di 551,53 € al mese per 12 mensilità e spetta a prescindere dal reddito, ma la legge la concede per il bisogno di assistenza, non come reddito: è esente da IRPEF e le politiche di credito che vediamo non la nominano fra i redditi contati. Conviene fare i conti senza. - D: Ci sono agevolazioni sul mutuo prima casa per gli invalidi civili? R: Non sul tasso. Dal 3 agosto 2026 il Fondo Consap prima casa è aperto anche alle persone con disabilità grave accertata con la L. 104/1992, art. 3, comma 3: garanzia del 50% sulla quota capitale, dell'80% con ISEE fino a 40.000 €, su mutui fino a 250.000 €. Poi ci sono la priorità del Plafond Casa e, per chi ha già un mutuo, la sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini. - D: Con l'assegno ordinario di invalidità posso lavorare e chiedere un mutuo? R: Sì. L'INPS scrive che per l'assegno ordinario non è richiesta la cessazione dell'attività lavorativa, anche se può essere pagato in misura ridotta, in base al reddito da lavoro. Stipendio e assegno si sommano, con le banche che contano tutti e due: con 1.000 € di stipendio e 700 € di assegno sono circa 93.551 € in 20 anni e 108.426 € in 25, a tasso fisso stimato. - D: Con un'invalidità devo fare la polizza vita per avere il mutuo? R: Nessuna legge la impone: di solito è obbligatoria solo la polizza incendio e scoppio sulla casa. Se la banca mette una polizza sulla vita come condizione, può essere una polizza trovata da te sul mercato (art. 28 D.L. 1/2012). Con una malattia già diagnosticata la compagnia può escluderla dalla copertura o non assicurarti: chiedilo prima di impegnarti sulla casa. ### Mutuo per colf e badanti: si può avere e quanto posso chiedere? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-colf-badanti-si-puo-quanto-posso-chiedere Aggiornato: 2026-10-06 Sì, il mutuo per colf e badanti si può avere, ma chiederlo da soli è difficile: alcune banche non contano il reddito da lavoro domestico, altre lo contano solo accanto a un altro richiedente con un reddito stabile. La famiglia non è sostituto d'imposta e non rilascia la CU: alla banca servono la dichiarazione dei redditi, l'attestazione del datore, le buste paga e l'estratto contributivo INPS. Con 1.100 € netti al mese la rata sostenibile è di 363 € e il mutuo a tasso fisso arriva a circa 70.158 € in 25 anni; con 1.500 € a 95.670 €. È una stima sui tassi di oggi: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata. Punti chiave: - Nessuna legge vieta il mutuo a colf e badanti, ma alcune banche non contano il reddito da lavoro domestico e altre lo contano solo accanto a un altro richiedente con un reddito stabile. - La famiglia non è sostituto d'imposta: niente CU. Il datore rilascia un'attestazione delle somme pagate nell'anno, e il reddito per la banca è quello della dichiarazione dei redditi. - Con i tassi fissi del 13 ottobre 2026, in 25 anni si chiedono circa 57.402 € con 900 € netti, 70.158 € con 1.100 €, 82.914 € con 1.300 € e 95.670 € con 1.500 €. - Nel lavoro domestico la famiglia può chiudere il rapporto con il solo preavviso: 15 o 30 giorni per chi lavora almeno 25 ore la settimana. - I contributi si versano a trimestre, dal 1° al 10 del mese successivo: l'estratto contributivo INPS prova gli anni di lavoro, ma gli ultimi mesi possono mancare. Domande frequenti: - D: Una badante può fare un mutuo per la prima casa? R: Sì, nessuna legge lo vieta, ma poche banche accettano il lavoro domestico come unico reddito. Dove è ammesso, con 1.100 € netti al mese la rata sostenibile è di 363 € e il mutuo arriva a circa 70.158 € in 25 anni a tasso fisso stimato. Di solito serve un cointestatario con un reddito stabile. - D: Che documenti servono a una colf per il mutuo se non ha la CU? R: La dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF) con la ricevuta di presentazione, l'attestazione annuale delle somme pagate che il datore deve rilasciare, la lettera di assunzione, le ultime 2 o 3 buste paga, l'estratto contributivo INPS e gli estratti conto con lo stipendio accreditato. Se lavori per più famiglie, attestazione e buste paga servono per ognuna. - D: Il contratto da colf a tempo indeterminato vale come quello di un'azienda? R: Per alcune banche no. La legge sui licenziamenti esclude il lavoro domestico dalle tutele di reintegrazione e di risarcimento, e per il contratto collettivo la famiglia può chiudere il rapporto con 15 o 30 giorni di preavviso, 8 o 15 sotto le 25 ore settimanali. Per questo alcune banche chiedono accanto un altro reddito stabile. - D: Lavoro come colf per più famiglie: i redditi si sommano? R: Nella dichiarazione dei redditi sì, e ogni famiglia compare con la sua riga nell'estratto contributivo. Tre rapporti da 500, 400 e 300 € netti fanno 1.200 € al mese, cioè circa 76.536 € di mutuo in 25 anni con una banca che li conta tutti. Un rapporto appena iniziato di solito pesa poco. - D: Il mutuo Consap si può avere con un contratto da colf o badante? R: Solo se rientri in una categoria di legge: il Fondo è riservato «esclusivamente» a giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36 e poche altre. Il contratto domestico non ti fa entrare e non ti esclude. Attenzione alla casa nel Paese d'origine: chi possiede un'altra abitazione, anche all'estero, di norma non può accedere. ### Se ho un prestito o un finanziamento in corso posso chiedere il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-prestito-personale-in-corso-si-puo-ottenere Aggiornato: 2026-10-13 Sì: un prestito o un finanziamento in corso non impedisce di ottenere il mutuo, ma la banca somma la sua rata a quella del mutuo e concede un importo più basso. Con 2.000 € netti e un prestito da 200 € al mese, a 25 anni il mutuo possibile scende da circa 127.600 a 88.900 € (TAN fisso stimato del 13 ottobre 2026: 3,81%). Il conto usa la prassi del 33% del netto per tutte le rate insieme; il tetto cambia da banca a banca. Molte banche non contano un finanziamento che finisce entro pochi mesi, di solito fra 6 e 9; contano gli altri, cessione del quinto compresa. La cifra cambia con reddito, rata, durata e un eventuale cointestatario. Punti chiave: - Un prestito o un finanziamento in corso non blocca il mutuo: la banca somma la sua rata a quella del mutuo e concede un importo più basso. - Ogni 100 € di rata in corso tolgono circa 19.400 € di mutuo a 25 anni, con il TAN fisso stimato del 13 ottobre 2026 (3,81%). - Per tutte le rate insieme il 30% del netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. - Molte banche non contano un finanziamento che finisce entro pochi mesi (di solito fra 6 e 9); cessione del quinto e carta revolving invece contano. - La banca vede il prestito nei sistemi di informazioni creditizie come CRIF e, sopra i 30.000 € (250 € se in sofferenza), nella Centrale dei Rischi. Domande frequenti: - D: Se ho due o più prestiti posso chiedere un mutuo? R: Sì: per il rapporto rata/reddito conta la somma delle rate, non quanti sono i prestiti. La banca toglie tutte le rate dalla quota di reddito che accetta, e quello che resta paga il mutuo. Se ne puoi chiudere uno prima della domanda, conviene quello con la rata più alta rispetto al debito che resta: con la stessa spesa liberi più margine. - D: Un prestito che finisce tra pochi mesi conta per il mutuo? R: Per molte banche no: non contano i finanziamenti che finiscono entro pochi mesi, di solito fra 6 e 9 a seconda della banca. Le altre lo contano per intero fino all'ultima rata. Se ti mancano poche rate e hai la liquidità, chiuderlo prima della domanda toglie il dubbio. - D: Meglio estinguere il prestito prima di chiedere il mutuo? R: Dipende dal margine e dai risparmi. Se la rata del prestito più quella del mutuo che ti serve restano nella quota che la banca accetta, non serve. Se la superano, chiuderlo libera tutta la rata ma toglie liquidità prima del rogito. L'indennizzo alla finanziaria non supera l'1% del capitale rimborsato (0,5% se manca un anno o meno) e non è dovuto se chiudi tutto e il residuo non supera 10.000 € (art. 125-sexies TUB). - D: Un prestito in corso viene sempre segnalato alla banca del mutuo? R: Di solito sì. Banche e finanziarie che partecipano ai sistemi di informazioni creditizie, come quello di CRIF, vi segnalano anche i prestiti pagati alla scadenza; nella Centrale dei Rischi della Banca d'Italia finiscono invece i debiti sopra i 30.000 € (250 € se in sofferenza). Un prestito regolare non è un problema in sé: pesa la sua rata. - D: Cessione del quinto e prestito personale insieme incidono allo stesso modo sul mutuo? R: Sì, la banca somma comunque le rate: quella del prestito personale e quella della cessione del quinto, insieme alla futura rata di mutuo, devono restare nella quota di reddito che la banca accetta. In più la rata della cessione è già trattenuta in busta paga, quindi la banca la vede anche dal cedolino, oltre che nelle banche dati. - D: Un prestito del coniuge o cointestato con un'altra persona conta per il mutuo? R: Se il mutuo lo chiedete in due, la banca somma i redditi ma anche tutte le rate di entrambi, comprese quelle intestate a uno solo: il prestito del coniuge riduce il margine comune. Se invece il prestito è cointestato con una persona che non firma il mutuo, alcune banche contano la rata a metà, altre per intero se l'altro intestatario non ha un reddito suo. - D: Con il Fondo Consap un finanziamento in corso conta lo stesso? R: Sì. Per chi rientra nelle categorie ammesse, la garanzia del Fondo prima casa copre la banca e può toglierti l'anticipo, ma non cambia il conto sul reddito: la rata del finanziamento si toglie dalla rata sostenibile come in qualsiasi mutuo, e la decisione resta della banca. Senza anticipo, poi, ogni euro di mutuo perso per il prestito è un euro di prezzo della casa in meno. - D: Posso chiedere un prestito se ho già un mutuo in corso? R: Sì, se il reddito regge le due rate. Anche la finanziaria deve valutare il tuo merito creditizio prima del contratto (art. 124-bis TUB) e vede il mutuo nelle banche dati: la sua rata riduce quanto può prestarti. Se il mutuo non l'hai ancora firmato, aspetta il rogito: la richiesta di un prestito nuovo di norma compare nei sistemi di informazioni creditizie e la sua rata entrerebbe nel conto. ### Si può intestare la casa a un figlio minorenne? E il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-intestare-un-mutuo-a-un-figlio-minorenne Aggiornato: 2026-10-13 Sì: la casa si può intestare a un figlio minorenne, ma i genitori la comprano in suo nome solo dopo l'autorizzazione del giudice tutelare o del notaio che fa l'atto, che la dà se l'acquisto è utile al figlio (art. 320 c.c.; art. 21 D.Lgs. 149/2022). Il mutuo è un'altra cosa: prima dei 18 anni il figlio non ha la capacità di agire (art. 2 c.c.), e un mutuo a suo nome richiede un'altra autorizzazione e un reddito che di solito non ha. Per questo lo firmano i genitori, e la casa del figlio può garantirlo come bene di un terzo (art. 2808 c.c.), se anche l'ipoteca è autorizzata. Gli interessi però, così, non li detrae nessuno. Punti chiave: - La casa si può intestare a un figlio minorenne: la comprano in suo nome i genitori, con l'autorizzazione del giudice tutelare o del notaio che stipula. - Il mutuo lo firmano i genitori: a nome del figlio servirebbero un'altra autorizzazione e un reddito da far valutare alla banca. - La casa del figlio può garantire il mutuo dei genitori; se c'è conflitto di interessi, il figlio lo rappresenta l'altro genitore o un curatore speciale. - Con il mutuo dei genitori e la casa solo del figlio nessuno detrae gli interessi; le agevolazioni prima casa sono del figlio, se ha lui i requisiti. - Finché possiede quella casa, da maggiorenne il figlio non potrà usare la garanzia del Fondo Consap per comprarne un'altra. Domande frequenti: - D: Per intestare la casa a un minore serve per forza il giudice tutelare? R: No. L'autorizzazione può darla anche il notaio che stipula l'atto, su richiesta scritta dei genitori (art. 21 D.Lgs. 149/2022). Il notaio la comunica al tribunale e al pubblico ministero, e diventa efficace venti giorni dopo quelle comunicazioni, se nessuno fa reclamo. Se però c'è un conflitto di interessi con i genitori, come può succedere quando la casa garantisce il loro mutuo, il figlio lo rappresenta un curatore speciale, nominato dal giudice tutelare (art. 320 c.c.). - D: Se il mutuo è dei genitori ma la casa è del figlio minore, chi detrae gli interessi? R: Nessuno, se la casa è solo del figlio. La detrazione del 19% (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) spetta a chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario: per la guida dell'Agenzia delle Entrate è un requisito «sempre necessario». Se i genitori comprano anche una quota della casa in cui vive la famiglia, detraggono loro. - D: Chi usa le agevolazioni prima casa se la casa è intestata al figlio minorenne? R: Il figlio, che è l'acquirente: le dichiarazioni nell'atto le fanno i genitori per lui. La casa deve stare nel comune dove il figlio ha la residenza, o la porterà entro 18 mesi, o dove studia, e lui non deve avere altre case lì né altre comprate con le agevolazioni. Le case dei genitori non contano. - D: Si può intestare la casa al figlio minorenne e tenere l'usufrutto? R: Sì: il figlio compra la nuda proprietà, con l'autorizzazione, e i genitori l'usufrutto. I genitori abitano o affittano la casa, e quando l'usufrutto finisce il figlio ha la proprietà piena. Se il mutuo è dei genitori, però, gli interessi non li detrae nessuno: la detrazione «non spetta mai all'usufruttuario», scrive l'Agenzia delle Entrate. - D: La casa intestata a un figlio minorenne si può vendere o affittare? R: Venderla sì, con una nuova autorizzazione, che dice anche come reimpiegare il ricavato (art. 320 c.c.). Per affittarla fino a nove anni non serve il giudice, ma devono firmare tutti e due i genitori; oltre i nove anni sì. Fino ai 18 anni l'affitto va ai genitori in usufrutto legale, per il mantenimento della famiglia e per l'istruzione e l'educazione dei figli (art. 324 c.c.). - D: Quanto costa intestare una casa a un minore? R: Le imposte sono quelle di ogni acquisto: da un privato, con le agevolazioni prima casa, il 2% del valore catastale (minimo 1.000 €) più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale; senza, il 9%. Se pagano i genitori, l'imposta sulle donazioni non si paga. Il compenso del notaio non ha tariffa: prima deve darti un preventivo scritto o digitale (art. 9 D.L. 1/2012). ### Come funziona il prestito vitalizio ipotecario? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/prestito-vitalizio-ipotecario-come-funziona-requisiti Aggiornato: 2026-08-31 Il prestito ipotecario vitalizio è un finanziamento riservato a chi ha più di 60 anni ed è proprietario di un immobile residenziale: la banca eroga una somma in un'unica soluzione, iscrive ipoteca di primo grado e non chiede rate mensili obbligatorie. Il debito, con interessi capitalizzati annualmente, viene rimborsato di norma alla morte del contraente o alla vendita dell'immobile, e gli eredi possono scegliere se pagare o lasciare che la banca venda la casa. È disciplinato dall'art. 11-quaterdecies del D.L. 203/2005 e dal regolamento attuativo D.M. 226/2015. Punti chiave: - Riservato a proprietari di immobile residenziale con più di 60 anni compiuti. - Capitale erogato in un'unica soluzione, senza rate mensili obbligatorie. - Gli interessi si capitalizzano ogni anno: il debito cresce nel tempo. - Rimborso alla morte del contraente o alla vendita dell'immobile. - Gli eredi hanno un termine per rimborsare prima che la banca venda. - Non è un mutuo per acquistare casa: serve a ottenere liquidità da una casa già posseduta. Domande frequenti: - D: Quanti anni servono per il prestito vitalizio ipotecario? R: La normativa richiede un'età superiore a sessanta anni compiuti. Molti operatori alzano la soglia di ingresso perché l'importo erogabile cresce con l'età del contraente: più avanti nell'età, maggiore la percentuale del valore dell'immobile finanziabile. - D: Devo pagare una rata ogni mese? R: No, non è obbligatoria. Alcuni contratti prevedono l'opzione di pagare periodicamente gli interessi per evitarne la capitalizzazione: in quel caso il debito non cresce, ma serve una uscita mensile costante. - D: Cosa succede agli eredi? R: Alla morte del contraente gli eredi possono rimborsare il debito e conservare l'immobile, oppure venderlo e restituire il dovuto. Se il debito non è rimborsato entro dodici mesi, termine fissato dalla legge, la banca vende l'immobile al valore di mercato stimato da un perito indipendente e restituisce l'eventuale eccedenza. - D: Serve il consenso del coniuge? R: Se l'immobile è cointestato o è la residenza familiare, la sottoscrizione riguarda entrambi i coniugi conviventi. Il regolamento attuativo prevede la partecipazione di entrambi quando risiedono nello stesso immobile. - D: Posso ancora abitare nella casa? R: Sì: la proprietà resta al contraente, che continua ad abitare l'immobile. Restano a suo carico manutenzione, imposte e assicurazione, secondo le clausole contrattuali. - D: Quanto costa in interessi? R: Il tasso è di norma più alto di un mutuo ipotecario ordinario e gli interessi non pagati si capitalizzano: su un orizzonte lungo il debito può avvicinarsi al valore dell'immobile. Chiedi sempre il prospetto informativo con la simulazione del debito a 5, 10 e 15 anni. ### Mutuo cointestato in tre persone: genitori e figlio si può? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cointestato-tre-persone-genitori-figlio Aggiornato: 2026-08-31 Sì, un mutuo può essere cointestato a tre persone, compresa la combinazione genitori più figlio: non esiste un limite di numero o di parentela negli intestatari, e le banche accettano di norma fino a 3-4 cointestatari. I tre redditi si sommano ai fini della rata sostenibile, il che aumenta l'importo finanziabile, ma tutti e tre diventano obbligati in solido per l'intero debito (art. 1292 c.c.) e, se comproprietari, si crea anche una comunione sull'immobile con conseguenze su agevolazioni prima casa, detrazione degli interessi e successione. È diverso, e spesso più semplice, il caso in cui uno dei genitori faccia solo da garante (fideiussore) invece che da cointestatario. Punti chiave: - Sì, si può cointestare un mutuo a tre persone: non c'è un limite legale di numero né di parentela tra gli intestatari. - I tre redditi si sommano ai fini della rata sostenibile, ma tutti e tre rispondono in solido per l'intero debito (art. 1292 c.c.). - Cointestare il mutuo non equivale a cointestare l'immobile: le due cose sono giuridicamente distinte e vanno decise separatamente col notaio. - Le agevolazioni prima casa si valutano intestatario per intestatario: se un genitore possiede già una prima casa, sulla sua quota di comproprietà l'agevolazione salta. - La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi segue le quote di intestazione del mutuo, non la parentela, ed è comunque riferita a un solo tetto di spesa complessivo. - Alla morte di un genitore cointestatario la sua quota di debito e di proprietà entra in successione: meglio pianificare per tempo, anche con una polizza vita. - Se l'obiettivo è solo rafforzare il profilo creditizio senza toccare la proprietà, spesso conviene la fideiussione (garante) invece della cointestazione a tre. Domande frequenti: - D: Si può fare un mutuo cointestato a tre persone? R: Sì. Non esiste un limite legale al numero di cointestatari di un mutuo, né vincoli di parentela: due genitori e un figlio possono cointestare insieme lo stesso finanziamento. Le banche, in pratica, valutano di norma fino a 3-4 intestatari, verificando reddito, età ed eventuali segnalazioni in Centrale Rischi di ciascuno. - D: Se cointesto il mutuo con i miei genitori, l'immobile è automaticamente di tutti e tre? R: No. La cointestazione del mutuo riguarda il debito verso la banca, non automaticamente la proprietà dell'immobile: si può cointestare il mutuo a tre e intestare la casa solo al figlio, o viceversa creare anche una comproprietà. Le due scelte vanno definite separatamente nell'atto notarile e hanno effetti fiscali diversi. - D: I genitori perdono le agevolazioni prima casa se cointestano il mutuo con il figlio? R: L'agevolazione prima casa si valuta per ciascun comproprietario in base ai requisiti soggettivi (nota II-bis art. 1 Tariffa I, D.P.R. 131/1986). Se un genitore possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni, sulla sua quota di comproprietà del nuovo immobile l'agevolazione non spetta, con imposte ordinarie su quella quota; questo vale solo se il genitore diventa anche comproprietario, non se è soltanto cointestatario del mutuo o garante. - D: Come si divide la detrazione degli interessi con tre cointestatari? R: La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (art. 15 TUIR, tetto complessivo di spesa riferito al mutuo, non moltiplicato per il numero di intestatari) segue le quote di intestazione del mutuo. Con tre cointestatari il tetto disponibile si ripartisce in tre, quindi ciascuno detrae una porzione più piccola: conviene verificare gli importi aggiornati sulla guida Agenzia delle Entrate 'Interessi passivi per mutui' dell'anno di dichiarazione. - D: Cosa succede al mutuo se muore uno dei due genitori cointestatari? R: La quota di debito del genitore defunto entra nella sua successione ereditaria e passa agli eredi (coniuge superstite, figli), secondo le regole del Codice civile sulla successione legittima o testamentaria. Gli altri cointestatari restano comunque obbligati in solido per l'intero verso la banca. Una polizza vita a copertura del mutuo evita che il debito residuo del genitore gravi sugli eredi. - D: Meglio cointestare il mutuo ai genitori o farli fare da garanti? R: Dipende dall'obiettivo. Da cointestatari, i genitori sommano il proprio reddito a quello del figlio (rata sostenibile più alta) ma diventano anche debitori solidali e, se comproprietari, entrano nella successione dell'immobile. Da garanti (fideiussori, art. 1936 c.c.) rispondono solo in caso di insolvenza del figlio, senza diventare comproprietari né avere diritto alla detrazione: una soluzione spesso più snella se l'obiettivo è solo rafforzare il profilo creditizio. ### Cos'è il DSCR e come lo calcola la banca su una partita IVA? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/dscr-mutuo-partita-iva-come-si-calcola Aggiornato: 2026-10-05 Il DSCR (Debt Service Coverage Ratio) è il rapporto tra il flusso di cassa disponibile in un anno e il totale delle rate di capitale e interessi da pagare nello stesso anno. Se il DSCR è pari a 1 il reddito copre esattamente il debito; sotto 1 il flusso non è sufficiente. Le banche cercano di norma un margine di sicurezza sopra l'unità, e per una partita IVA il numeratore si costruisce dai redditi dichiarati negli ultimi due o tre esercizi, non dal fatturato. Punti chiave: - DSCR = flusso di cassa disponibile / servizio del debito annuo. - Sotto 1 il reddito non copre le rate: pratica in salita. - Per una partita IVA conta il reddito dichiarato, non il fatturato. - Nel forfettario si parte dal reddito determinato con il coefficiente di redditività. - Chiudere finanziamenti in corso alza il DSCR più che aumentare il reddito. - È l'indicatore lato impresa; per i privati la banca usa il rapporto rata/reddito. Domande frequenti: - D: Qual è un DSCR accettabile per la banca? R: Non esiste una soglia normativa: ogni banca fissa il proprio livello minimo in politica del credito. Il principio è che serve un margine sopra 1, perché un valore esattamente pari a 1 non lascia spazio a cali di reddito o spese impreviste. - D: Il DSCR si calcola sul fatturato? R: No. Il fatturato non è reddito. Il numeratore parte dal reddito netto o dal flusso di cassa operativo, al netto di costi, contributi e imposte, e va normalizzato togliendo le componenti non ricorrenti. - D: Come funziona con il regime forfettario? R: Nel forfettario il reddito imponibile si ottiene applicando ai compensi il coefficiente di redditività previsto per il codice ATECO, poi si deducono i contributi. La banca lavora su quel reddito, non sui compensi lordi. - D: Che differenza c'è con il rapporto rata/reddito? R: Sono due letture dello stesso problema. Il rapporto rata/reddito è una percentuale usata per i privati; il DSCR è un multiplo di copertura usato quando la fonte di rimborso è un'attività economica o un immobile a reddito. - D: Gli affitti incassati entrano nel calcolo? R: Sì, se documentati con contratti registrati e dichiarazione dei redditi. Di norma vengono considerati con una decurtazione prudenziale per sfitto e manutenzione. - D: Due anni di partita IVA bastano? R: Spesso no: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, perché la banca vuole vedere un reddito stabile nelle dichiarazioni. Con una storia più breve serve un profilo compensativo: anticipo elevato, garanzie aggiuntive o un cointestatario con reddito da dipendente. ### Cassa integrazione prima del rogito: il mutuo può saltare? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cassa-integrazione-durante-istruttoria-mutuo-cosa-succede Aggiornato: 2026-08-31 Se entri in cassa integrazione prima dell'erogazione, la banca può rivalutare il merito creditizio: la delibera non è un'erogazione già avvenuta e resta condizionata al mantenimento della situazione reddituale dichiarata. Poiché l'integrazione salariale è più bassa della retribuzione piena ed è soggetta a un tetto massimo INPS, il rapporto rata/reddito peggiora e la pratica può essere ridimensionata, sospesa o non erogata. Non è un automatismo di legge: dipende dalle clausole della proposta e dalla policy dell'istituto. Le vie d'uscita concrete sono un garante, un importo più basso, il rinvio del rogito o — dopo l'erogazione, non prima — la sospensione delle rate tramite il Fondo di solidarietà prima casa. Punti chiave: - La delibera non è l'erogazione: fino alla stipula la banca può verificare che le condizioni reddituali siano ancora quelle dichiarate. - L'integrazione salariale vale per legge l'80% della retribuzione per le ore non prestate (art. 3 D.Lgs. 148/2015) ma è soggetta a massimali INPS aggiornati ogni anno (per il 2026 il riferimento è la Circolare INPS n. 4 del 28 gennaio 2026): il reddito disponibile scende e il rapporto rata/reddito peggiora. - Nessuna norma prevede un automatismo di revoca per CIG: contano le clausole della proposta e la policy dell'istituto. - Il termine corretto non è 'recesso della banca' ma mancata erogazione o decadenza della proposta. - Il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (Fondo Gasparrini) riguarda mutui già in ammortamento: non è utilizzabile prima del rogito. Domande frequenti: - D: La banca può rifiutare l'erogazione se vado in cassa integrazione dopo la delibera? R: Sì. La delibera è una valutazione di merito creditizio basata sulla documentazione presentata e resta condizionata al permanere di quelle condizioni fino alla stipula. Se il reddito cambia in modo sostanziale prima dell'erogazione, la banca può rivalutare la pratica e non procedere. Tecnicamente non si tratta di un recesso, ma di mancata erogazione o decadenza della proposta. - D: Sono obbligato a comunicare alla banca che sono in cassa integrazione? R: L'obbligo nasce dalle clausole della proposta di finanziamento, che tipicamente impegnano il richiedente a segnalare variazioni rilevanti della propria situazione reddituale o occupazionale prima dell'erogazione. Va verificato nel testo del modulo firmato. In ogni caso la banca può richiedere documentazione aggiornata, incluse le ultime buste paga, prima della stipula. - D: Il reddito da cassa integrazione viene considerato dalle banche? R: Le banche ragionano sul reddito netto effettivamente percepito e stabile. L'integrazione salariale vale per legge l'80% della retribuzione per le ore non prestate, è per definizione temporanea ed è soggetta a un tetto massimo mensile fissato ogni anno dall'INPS, quindi viene valutata con prudenza; il peso attribuito varia da istituto a istituto e non esiste una regola uniforme. - D: Posso usare il Fondo di solidarietà mutui prima casa se sono in CIG prima del rogito? R: No. Il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa (Fondo Gasparrini) consente di sospendere le rate di un mutuo già erogato e in ammortamento, tra le cui causali rientra anche la cassa integrazione. Prima della stipula non esiste alcuna rata da sospendere, quindi lo strumento non è applicabile. - D: Conviene rinviare il rogito? R: Spesso è la soluzione più prudente quando la CIG è annunciata come breve e la delibera è ancora valida. Va però coordinata con il venditore, perché il preliminare prevede un termine per il rogito: la clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo e le eventuali proroghe vanno concordate per iscritto. - D: Un garante risolve il problema? R: Può aiutare, perché aggiunge un patrimonio e un reddito alla valutazione, ma non è un diritto: la banca resta libera di valutare se la garanzia compensa il peggioramento del profilo di rischio. Anche l'importo richiesto e la durata sono leve negoziali. ### Da apprendistato a indeterminato: conviene aspettare per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/apprendistato-a-indeterminato-conviene-aspettare-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-10-13 Il passaggio da apprendistato a indeterminato avviene da solo: alla fine del periodo formativo, se né tu né il datore di lavoro recedete, il rapporto prosegue senza un contratto nuovo (art. 42, comma 4, D.Lgs. 81/2015). Per il mutuo conviene aspettare la conferma se è vicina e la banca conta poco o niente lo stipendio da apprendista: alcune non lo contano, altre lo contano a metà, o per intero dopo circa due anni nella stessa azienda o con un cointestatario a reddito stabile. Con 1.300 € netti, in 25 anni a tasso fisso, si passa da circa 41.457 € (stipendio contato a metà) a 82.914 € (contato per intero), ai tassi del 13 ottobre 2026. È una stima: dipende dalla banca, dal contratto collettivo e dalle rate che paghi già. Punti chiave: - Alla fine dell'apprendistato non serve un contratto nuovo: se nessuno recede, il rapporto prosegue a tempo indeterminato (art. 42, comma 4, D.Lgs. 81/2015). - A fine formazione datore di lavoro e apprendista possono recedere con il preavviso: per questo alcune banche aspettano la conferma. - Per alcune banche lo stipendio da apprendista non conta; altre lo contano a metà, o per intero dopo circa due anni nella stessa azienda o con un cointestatario a reddito stabile. - Con 1.300 € netti, in 25 anni a tasso fisso: circa 41.457 € di mutuo se la banca conta metà stipendio, 82.914 € se lo conta tutto (tassi del 13 ottobre 2026). - Alla banca servono contratto, ultime 2 o 3 buste paga e dichiarazione del datore di lavoro sull'anzianità di servizio. - Il Fondo Consap può togliere l'anticipo, ma non aggiunge reddito. Domande frequenti: - D: L'apprendistato è un contratto a tempo determinato o indeterminato? R: A tempo indeterminato: l'art. 41 del D.Lgs. 81/2015 lo definisce «un contratto di lavoro a tempo indeterminato finalizzato alla formazione e alla occupazione dei giovani». Ha una scadenza solo il periodo formativo. Fa eccezione l'apprendistato nelle attività stagionali, che i contratti collettivi possono prevedere anche a tempo determinato. - D: Alla fine dell'apprendistato devo firmare un nuovo contratto? R: No. Se né tu né il datore di lavoro recedete, il rapporto prosegue come ordinario rapporto a tempo indeterminato: il contratto resta quello dell'assunzione. Alla banca il passaggio si dimostra con le buste paga, che riportano il nuovo inquadramento, e con una dichiarazione del datore di lavoro, se la chiede. - D: Il datore di lavoro può non confermarmi alla fine dell'apprendistato? R: Sì. Al termine del periodo di apprendistato ciascuna parte può recedere dando il preavviso, che decorre da quella data; durante il preavviso continua ad applicarsi la disciplina dell'apprendistato. Prima valgono le regole sul licenziamento illegittimo. Fa eccezione chi è stato assunto in apprendistato senza limiti di età, per esempio perché prendeva un'indennità di disoccupazione: per lui anche a fine formazione valgono le norme sui licenziamenti individuali (art. 47, comma 4, D.Lgs. 81/2015). È il recesso a rendere prudenti alcune banche. - D: Con il passaggio a indeterminato lo stipendio aumenta? R: Di solito sì, ma di quanto lo dice il contratto collettivo. Durante l'apprendistato la legge permette di inquadrare il lavoratore fino a due livelli sotto quello di chi ha già la qualifica, oppure di pagarlo in percentuale. La banca conta lo stipendio delle ultime buste paga, non quello che avrai. - D: Da quanto tempo devo lavorare perché la banca conti l'apprendistato? R: Nessuna legge fissa un minimo. Di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni. Alcune banche contano lo stipendio da apprendista come quello di un tempo indeterminato dopo circa due anni nella stessa azienda; altre non lo contano fino alla conferma. - D: Posso chiedere il mutuo da apprendista con un cointestatario? R: Con alcune banche sì: contano lo stipendio da apprendista proprio quando c'è un cointestatario con un reddito stabile. Nell'esempio, con 1.300 € tuoi e 1.200 € del cointestatario si va da circa 76.536 € a 159.450 € in 25 anni, secondo quanta parte del tuo stipendio la banca conta. Il cointestatario si impegna per tutto il debito. - D: Con la conferma mi pagano il TFR, da usare come anticipo? R: No. Il TFR spetta quando il rapporto di lavoro cessa; con la conferma il rapporto prosegue e il TFR continua a maturare. Per comprare la prima casa se ne può chiedere un anticipo, fino al 70% di quanto maturato, per legge dopo almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro (art. 2120 c.c.), salvo condizioni migliori del contratto collettivo o di un accordo individuale. ### Si può comprare casa in permuta con un mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-comprare-casa-in-permuta-con-un-mutuo Aggiornato: 2026-09-29 Sì, ma con una precisazione decisiva: il mutuo finanzia il conguaglio in denaro, non l'intero valore dell'immobile che ricevi. La permuta (art. 1552 c.c.) è uno scambio di proprietà, non una compravendita: il «prezzo» è pagato con un altro immobile, quindi la banca eroga solo la somma che serve a colmare la differenza di valore, iscrivendo ipoteca sull'immobile acquisito. Se il bene che cedi è ancora gravato da ipoteca, va estinta o accollata contestualmente al rogito. Fiscalmente l'imposta di registro si applica sul valore che genera la maggiore imposta: lo dice l'art. 43 c.1 lett. b del D.P.R. 131/1986, che per gli atti dal 1° gennaio 2027 diventa l'art. 47 del D.Lgs. 123/2025 con la stessa regola. Punti chiave: - La permuta è il contratto con cui due parti si trasferiscono reciprocamente la proprietà di beni (art. 1552 c.c.): non è una vendita e non prevede un prezzo in denaro. - Il mutuo entra in gioco solo per finanziare il conguaglio, cioè la differenza di valore tra i due immobili scambiati. - La banca perizia entrambi gli immobili e iscrive ipoteca sul bene che entra nel tuo patrimonio: senza garanzia capiente il conguaglio non viene finanziato. - Base imponibile del registro: il valore del bene che dà luogo alla maggiore imposta (art. 43 c.1 lett. b D.P.R. 131/1986; dal 2027 art. 47 D.Lgs. 123/2025, stessa regola). - Le agevolazioni prima casa e il meccanismo del prezzo-valore possono applicarsi anche in permuta, se ricorrono i presupposti: verifica sempre con il notaio. - Se l'immobile che cedi ha un mutuo in corso, va estinto con cancellazione dell'ipoteca oppure accollato: l'accollo è liberatorio solo se la banca dichiara di liberare il debitore originario (art. 1273 c.c.). - Nella permuta di cosa presente con cosa futura (immobile da costruire) valgono in linea di principio le tutele del D.Lgs. 122/2005: fideiussione e polizza decennale. - La permuta è un atto a titolo oneroso: rientra quindi nel presupposto della plusvalenza ex art. 67 TUIR se ceduta entro cinque anni, salve le esclusioni di legge. Domande frequenti: - D: Un mutuo può finanziare l'intero valore della casa ricevuta in permuta? R: No. Nella permuta il corrispettivo è un altro immobile, non una somma di denaro: la banca finanzia soltanto il conguaglio in denaro eventualmente pattuito. Se non c'è conguaglio, non c'è nulla da finanziare con un mutuo di acquisto. - D: Come si calcola l'imposta di registro nella permuta? R: La regola dell'art. 43 comma 1 lettera b del D.P.R. 131/1986 (dal 1° gennaio 2027 art. 47 del D.Lgs. 123/2025, con la stessa formulazione) è che la base imponibile sia il valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta. Restano applicabili, se ricorrono i presupposti, le agevolazioni prima casa e il meccanismo del prezzo-valore per gli immobili abitativi tra privati. - D: Cosa succede se l'immobile che permuto ha ancora l'ipoteca? R: Va gestita prima o contestualmente al rogito: si estingue il mutuo residuo con successiva cancellazione dell'ipoteca, oppure si struttura un accollo del debito, che per essere liberatorio richiede il consenso della banca creditrice. Nessun notaio chiude una permuta lasciando la questione aperta. - D: Si può usare l'agevolazione prima casa in una permuta? R: In linea di principio sì, alle stesse condizioni di una compravendita: requisiti soggettivi, categoria catastale ammessa e residenza nei termini di legge. Poiché in permuta ci sono due trasferimenti, l'analisi va fatta su ciascuno di essi con il notaio prima di firmare. - D: La permuta genera plusvalenza tassabile? R: La permuta è un atto a titolo oneroso e rientra quindi nel presupposto dell'art. 67 TUIR: se cedi un immobile acquistato o costruito da meno di cinque anni la plusvalenza può essere tassabile, salvo le esclusioni previste, tra cui gli immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. - D: Comprando in permuta un immobile da costruire ho le stesse tutele? R: In linea di principio sì: le tutele del D.Lgs. 122/2005, cioè la fideiussione sulle somme e i valori anticipati e la polizza decennale postuma, si applicano anche alla permuta di cosa presente con cosa futura. Il caso concreto va però verificato con il notaio, perché la casistica giurisprudenziale è in evoluzione. ### Si può avere il mutuo in cassa integrazione? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-avere-il-mutuo-in-cassa-integrazione Aggiornato: 2026-10-06 Sì, in cassa integrazione il rapporto di lavoro resta in piedi e la domanda di mutuo si può presentare, ma non tutte le banche la accettano. Non c'è una regola di legge: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno alcune banche non considerano il reddito da cassa integrazione e altre escludono chi è in cassa oltre una certa quota dell'orario; chi lo conta guarda quanto ti entra davvero nei mesi di cassa. Per questo spesso servono un cointestatario o un garante con reddito stabile, oppure un importo più basso. Se il mutuo ce l'hai già, la strada è la sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini. Punti chiave: - In cassa integrazione il rapporto di lavoro è sospeso, non cessato: la domanda di mutuo si può presentare. - Non c'è una regola di legge: alcune banche non considerano il reddito da cassa integrazione, altre escludono chi è in cassa oltre una certa quota dell'orario. - Per la CIGO l'integrazione è pari all'80% della retribuzione per le ore non lavorate, entro massimali fissati ogni anno: il netto in busta scende. - Di norma la cassa integrazione la paga l'azienda in busta paga e finisce nella sua CU; con il pagamento diretto dell'INPS, per quella parte la CU la rilascia l'INPS. - Garante o cointestatario con reddito stabile e un importo più basso sono le leve che restano. - Chi ha già un mutuo prima casa fino a 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno, può chiedere al Fondo Gasparrini di sospendere le rate anche per sospensione dal lavoro o riduzione d'orario di almeno il 20% per 30 giorni lavorativi consecutivi, con ISEE fino a 30.000 €. Domande frequenti: - D: La cassa integrazione blocca la richiesta di un mutuo? R: Per legge no: il rapporto di lavoro resta in piedi, e questo distingue la cassa integrazione dalla disoccupazione. Per alcune banche però sì, di fatto: c'è chi non considera il reddito da cassa integrazione e chi esclude chi è in cassa oltre una certa quota dell'orario. Prima di presentare la domanda conviene sapere come ragiona la banca scelta. - D: Conviene chiedere il mutuo in cassa integrazione o aspettare il rientro? R: Dipende da quanto dura la cassa e da chi firma con te. Con una rotazione di poche ore e un secondo reddito stabile in famiglia la pratica può reggere, con le banche che contano quel reddito. Con una cassa lunga, o con una banca che esclude chi è in cassa oltre una certa quota dell'orario, aspettare il rientro a orario pieno di solito permette un mutuo più alto. - D: Chi mi dà la CU della cassa integrazione? R: Dipende da chi ti paga. Di norma la cassa integrazione la anticipa l'azienda in busta paga, e allora sta nella CU dell'azienda. Se c'è il pagamento diretto dell'INPS, per quella parte la CU la rilascia l'INPS e la scarichi da MyINPS, dove è disponibile entro il 16 marzo: in quel caso le CU dell'anno sono due, e alla banca servono tutte e due. - D: Posso chiedere il mutuo se la mia azienda è in cassa integrazione ma io no? R: Sì: se in cassa ci sono i colleghi e non tu, le tue buste paga restano piene ed è su quelle che la banca fa il conto. Se invece sei coinvolto a rotazione, anche per poche ore, i cedolini lo mostrano: meglio dirlo subito e documentare quanto dura la cassa. - D: Sono già mutuatario e sono entrato in cassa integrazione: posso sospendere le rate? R: Sì, se hai i requisiti del Fondo Gasparrini: mutuo prima casa fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno, ISEE fino a 30.000 € e una sospensione dal lavoro o una riduzione d'orario di almeno il 20% per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi. Le rate si fermano fino a 6, 12 o 18 mesi secondo quanto dura la cassa, e metà degli interessi del periodo la paga il Fondo. In alternativa ci sono le moratorie delle banche. - D: Il Fondo Consap prima casa aiuta chi è in cassa integrazione? R: Solo se rientri nelle sue categorie, come gli under 36 o le giovani coppie: la cassa integrazione non è fra queste. La garanzia copre il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE), e permette alla banca di finanziare più dell'80%. Sul reddito però la banca fa comunque i suoi conti. - D: Cosa succede se in cassa integrazione la rata non torna con il reddito? R: La banca fa il conto sul netto dei mesi di cassa, non su quello pieno: se la rata supera la soglia che applica, le strade sono chiedere meno, allungare la durata, aggiungere un cointestatario o un garante con reddito stabile, oppure aspettare il rientro a orario pieno. ### Mutuo ponte: cos'è e come funziona il prestito ponte URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-ponte-cos-e-quando-serve-vendere-e-comprare-casa Aggiornato: 2026-08-30 Il mutuo ponte, chiamato anche prestito ponte (in inglese bridge loan), è un finanziamento a breve termine, tipicamente 12-24 mesi, con cui la banca ti anticipa liquidità per comprare la nuova casa prima di aver venduto quella attuale, prendendo ipoteca sull'immobile in vendita (e spesso anche su quello nuovo). Il capitale si rimborsa in un'unica soluzione quando incassi il prezzo della vendita; nel frattempo paghi solo gli interessi. È uno strumento di nicchia, offerto da un numero limitato di banche, con condizioni più onerose di un mutuo ordinario e un rischio concreto: se la vecchia casa non si vende nei tempi previsti, resti esposto su due impegni contemporaneamente. Punti chiave: - Il mutuo ponte anticipa la liquidità della vendita futura: capitale rimborsato in un'unica soluzione al rogito di vendita, interessi pagati nel frattempo. - Durata tipica 12-24 mesi; l'ipoteca grava sull'immobile da vendere e spesso anche su quello nuovo, come doppia garanzia. - Le banche lo erogano solo con compromesso o preliminare di vendita già firmato, per limitare il rischio di mancata vendita. - È un prodotto di nicchia offerto da poche banche, con condizioni economiche più onerose rispetto a un mutuo prima casa ordinario: chiedi sempre un preventivo formale prima di decidere. - Il rischio principale è la doppia esposizione: se la vendita slitta oltre la scadenza del ponte, servono proroga, rifinanziamento o vendita al ribasso. - Le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate aiutano a stimare in modo realistico il valore e i tempi di vendita della vecchia casa prima di impegnarsi. Domande frequenti: - D: Cos'è il mutuo ponte, o prestito ponte? R: È un finanziamento a breve termine (di solito 12-24 mesi) che ti dà liquidità per comprare una nuova casa prima di aver venduto quella attuale. La banca prende ipoteca sull'immobile da vendere (e in molti casi anche su quello nuovo) e il capitale viene restituito in un'unica soluzione quando incassi il prezzo della vendita. - D: Quanto dura un mutuo ponte? R: La durata tipica è tra 12 e 24 mesi, calibrata sui tempi medi di vendita di un immobile nella zona. Alcune banche prevedono la possibilità di una proroga se la vendita non si conclude nei termini, ma non è garantita: va negoziata caso per caso e spesso comporta condizioni economiche riviste. - D: Serve avere già un acquirente per la vecchia casa? R: Nella maggior parte dei casi sì: le banche chiedono un compromesso o un preliminare di vendita già firmato (o quantomeno una proposta accettata) prima di erogare il mutuo ponte, proprio per limitare il rischio che la vendita non si concretizzi nei tempi previsti. - D: Cosa succede se non riesco a vendere la vecchia casa in tempo? R: Resti esposto su due impegni contemporaneamente. Le opzioni realistiche sono: chiedere una proroga alla banca (se prevista), rifinanziare il ponte con un mutuo ordinario più lungo, oppure abbassare il prezzo della vecchia casa per accelerare la vendita. È il rischio principale dello strumento e va valutato prima di firmare, non dopo. - D: Il mutuo ponte costa più di un mutuo normale? R: Sì, tipicamente le condizioni economiche di un mutuo ponte sono meno vantaggiose di quelle di un mutuo prima casa standard, perché la banca assume un rischio più alto e su un orizzonte più breve. L'importo esatto dipende dall'istituto e dal tuo profilo: va sempre richiesto un preventivo formale personalizzato, senza affidarsi a stime generiche trovate online. - D: Il mutuo ponte è diverso dalla sostituzione di garanzia o dall'accollo? R: Sì. Il mutuo ponte è un prestito nuovo e temporaneo che si estingue alla vendita; la sostituzione di garanzia sposta l'ipoteca di un mutuo esistente su un nuovo immobile mantenendo tasso e durata originari; l'accollo trasferisce il mutuo esistente all'acquirente della vecchia casa. Sono tre strumenti distinti, spesso alternativi tra loro nello stesso scenario di cambio casa. ### Casa espropriata con mutuo in corso: cosa succede? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-immobile-espropriato-pubblica-utilita-cosa-succede Aggiornato: 2026-08-30 Se un immobile ipotecato per un mutuo viene espropriato per pubblica utilità, il debito residuo verso la banca non si estingue automaticamente: per effetto della surrogazione reale (artt. 2742 e 2743 c.c.) l'indennità di espropriazione prende il posto dell'immobile come garanzia, e il comma 3 dell'art. 26 del D.P.R. 327/2001 stabilisce che, se il bene è gravato da ipoteca, l'indennità è corrisposta al proprietario solo previa esibizione di una dichiarazione con firma autenticata del titolare dell'ipoteca che ne autorizza la riscossione (il deposito presso la Cassa depositi e prestiti riguarda invece gli altri diritti reali, le opposizioni e le indennità non accettate). In pratica la banca viene soddisfatta con l'indennità (in tutto o in parte, a seconda dell'importo) prima che il mutuatario possa incassare l'eventuale residuo. Punti chiave: - L'espropriazione per pubblica utilità non estingue il mutuo: il debito residuo resta a carico del mutuatario. - Per la surrogazione reale (artt. 2742-2743 c.c.) l'indennità di espropriazione prende il posto dell'immobile come garanzia dei creditori ipotecari. - Se sull'immobile risultano ipoteche, l'indennità è corrisposta al proprietario solo con una dichiarazione autenticata della banca che autorizza la riscossione (art. 26, comma 3, D.P.R. 327/2001). - Il mutuatario deve comunicare tempestivamente alla banca l'avvio della procedura espropriativa: è un obbligo di correttezza contrattuale, non un'opzione. - In caso di occupazione d'urgenza (art. 22-bis D.P.R. 327/2001) il mutuo continua a decorrere fino al decreto di esproprio definitivo e al deposito dell'indennità. - La retrocessione, totale (art. 46) o parziale (art. 47), è possibile solo se l'opera pubblica non viene realizzata nei termini: va valutata caso per caso con un legale. Domande frequenti: - D: Se la casa con mutuo viene espropriata, devo continuare a pagare le rate? R: Sì, finché il debito non è formalmente estinto con il ricavato dell'indennità o con altre risorse. L'espropriazione trasferisce la proprietà dell'immobile all'ente pubblico, ma non estingue automaticamente l'obbligazione verso la banca: le rate vanno pagate fino a quando l'indennità non viene usata per saldare il debito residuo. - D: L'indennità di espropriazione va tutta alla banca o solo una parte? R: Dipende dall'importo del debito residuo rispetto all'indennità liquidata. Se l'indennità supera il debito, la banca viene soddisfatta per la quota dovuta e l'eccedenza torna al proprietario; se è inferiore, il mutuatario resta debitore per la differenza, salvo diverso accordo con l'istituto di credito. - D: Cosa succede se non avviso la banca dell'esproprio in corso? R: Il contratto di mutuo impone al mutuatario obblighi di comunicazione su eventi che incidono sull'immobile a garanzia. Non informare la banca non blocca la procedura amministrativa di esproprio, ma può esporre il mutuatario a contestazioni contrattuali; è sempre preferibile comunicare per iscritto appena si riceve l'avviso di avvio del procedimento. - D: Quanto tempo passa tra l'avvio dell'esproprio e il pagamento dell'indennità? R: I tempi variano molto in base all'ente espropriante, alla complessità dell'opera e a eventuali contestazioni sul valore stimato: possono andare da alcuni mesi a diversi anni, soprattutto se il proprietario non accetta l'indennità offerta e la procedura prosegue con determinazione giudiziale o commissione provinciale. - D: Posso vendere la casa mentre è in corso la procedura di esproprio? R: Formalmente la compravendita resta possibile finché non interviene il decreto di esproprio che trasferisce la proprietà all'ente pubblico, ma in pratica trovare un acquirente per un immobile soggetto a procedura espropriativa è difficile: l'acquirente subentrerebbe negli stessi vincoli e nella stessa incertezza sui tempi. - D: Se l'opera pubblica non viene mai realizzata, riavrò la casa? R: È possibile tramite l'istituto della retrocessione, totale se l'opera non è iniziata nei termini (art. 46 D.P.R. 327/2001) o parziale se una porzione non serve più allo scopo pubblico (art. 47). È una procedura da valutare con un legale, perché richiede la restituzione dell'indennità percepita e termini specifici da rispettare. ### Mutuo con contratto estero in smart working: si può? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-contratto-azienda-estera-smart-working-si-puo Aggiornato: 2026-08-30 Sì, in linea di principio si può ottenere un mutuo in Italia anche lavorando in smart working per un datore di lavoro estero senza sede né rappresentanza in Italia, ma il percorso è più complesso di un mutuo con contratto italiano standard. Il punto di partenza è la residenza fiscale: se vivi stabilmente in Italia (art. 2 TUIR, come modificato dal D.Lgs. 209/2023 in vigore dal 2024: 183 giorni l'anno, 184 negli anni bisestili, di presenza fisica, domicilio o iscrizione anagrafica in Italia) sei fiscalmente residente qui, a prescindere da dove ha sede il datore di lavoro. Le banche non hanno però la CU o la busta paga italiana a cui sono abituate: il reddito va documentato con contratto di lavoro, payslip estere, estratti conto con gli accrediti ricorrenti e la dichiarazione dei redditi italiana (modello Redditi PF, quadro RC/RL a seconda dei casi). Se il compenso è in valuta diversa dall'euro, la banca valuta con più prudenza il rischio cambio nel calcolo della rata sostenibile. Non tutte le banche trattano questi profili: conviene rivolgersi a istituti o mediatori con esperienza specifica, mettere in conto un anticipo più consistente e valutare un garante italiano se il profilo è nuovo o il reddito ha un'anzianità breve. Punti chiave: - Sì, è possibile ottenere un mutuo in Italia lavorando da remoto per un'azienda estera senza sede italiana, ma non tutte le banche trattano questi profili. - Ciò che conta per il fisco è la residenza fiscale in Italia (art. 2 TUIR, come modificato dal D.Lgs. 209/2023 in vigore dal 2024: 183 giorni, 184 negli anni bisestili), non la sede del datore di lavoro: i redditi vanno comunque dichiarati in Italia. - In assenza di CU e busta paga italiana, la banca chiede documenti sostitutivi: contratto di lavoro, payslip estere, estratti conto con gli accrediti, dichiarazione dei redditi. - Un reddito in valuta diversa dall'euro comporta quasi sempre un margine di prudenza della banca sul rischio cambio. - Rispetto a un dipendente italiano standard, molte banche chiedono un anticipo più consistente: l'entità esatta va sempre verificata con un preventivo formale. - Un garante italiano con reddito documentabile in modo tradizionale può rafforzare in modo concreto l'istruttoria. Domande frequenti: - D: Serve la partita IVA per avere un mutuo se lavoro da remoto per un'azienda estera? R: No, dipende dal tipo di rapporto: puoi essere dipendente estero, collaboratore con contratto assimilato o, in alcuni casi, aprire partita IVA come consulente. Ogni forma ha documenti diversi da presentare in banca. Se operi con partita IVA, la valutazione segue le regole dei lavoratori autonomi: approfondisci in mutuo per partita IVA. - D: Se il mio datore estero non versa contributi INPS, perdo il diritto al mutuo? R: No, ma la banca valuta con più attenzione la continuità e la tracciabilità del reddito. L'assenza di contribuzione INPS diretta non impedisce l'accesso al credito: conta soprattutto dimostrare accrediti ricorrenti, un contratto valido e una dichiarazione dei redditi coerente in Italia. - D: Cos'è l'employer of record e perché la banca può chiederne conto? R: L'employer of record (EOR) è un soggetto terzo, spesso con sede in Italia, che assume formalmente il lavoratore per conto dell'azienda estera cliente, gestendo payroll e adempimenti locali. Se il tuo rapporto passa da un EOR, la banca tende a valutarlo in modo simile a un contratto italiano standard, perché la busta paga e i contributi risultano tracciabili localmente. - D: Conviene trasferirsi all'estero mantenendo il datore italiano invece del contrario? R: Sono situazioni diverse: qui si parla di chi resta residente in Italia lavorando per un datore estero. Se invece stai valutando di trasferirti tu all'estero con un mutuo italiano già in corso, le implicazioni su residenza e fiscalità sono differenti: vedi la guida trasferirsi all'estero con mutuo in corso. - D: Il rischio cambio si può azzerare in qualche modo? R: Non del tutto, ma si può ridurre: alcune banche accettano un reddito espresso già in euro se il contratto lo prevede, oppure applicano semplicemente un margine di prudenza nel calcolo della rata sostenibile. Mantenere un cuscinetto di risparmio e un rapporto rata/reddito contenuto aiuta a compensare l'oscillazione della valuta nel tempo. - D: È meglio rivolgersi a un mediatore creditizio per questo tipo di profilo? R: Spesso sì, perché non tutte le filiali bancarie hanno esperienza diretta con redditi esteri da smart working e i tempi di valutazione interna possono variare molto da un istituto all'altro. Un mediatore che conosce le policy specifiche delle banche più aperte a questi profili può far risparmiare tempo ed evitare rifiuti dovuti solo a documentazione incompleta. Verifica sempre che sia iscritto all'elenco OAM (Organismo Agenti e Mediatori): il servizio è gratuito per il cliente e l'attività è vigilata da Banca d'Italia. ### Casa inagibile dopo un sinistro: cosa succede al mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-al-mutuo-se-la-casa-diventa-inagibile-dopo-un-sinistro Aggiornato: 2026-08-30 No, il mutuo non si estingue automaticamente se la casa ipotecata diventa inagibile o viene distrutta da un sinistro (incendio, terremoto, crollo): l'obbligo di restituire il capitale residuo resta in capo al mutuatario anche se l'immobile non è più abitabile, perché il contratto di mutuo è autonomo dal bene che lo garantisce. Ciò che cambia è la garanzia: per l'art. 2742 del codice civile, l'indennizzo che l'assicurazione paga per il danno si sostituisce automaticamente all'immobile come garanzia (surrogazione reale) e viene vincolato al pagamento del debito verso la banca, che nella polizza incendio-scoppio è indicata come vincolataria. Se il danno è totale, l'indennizzo estingue in tutto o in parte il mutuo residuo; se l'immobile perde valore e la garanzia diventa insufficiente, l'art. 2743 c.c. permette alla banca di chiedere garanzie aggiuntive o, in mancanza, il rimborso immediato. Non esiste una sospensione automatica delle rate: va negoziata caso per caso con la banca. Punti chiave: - Il mutuo NON si estingue se la casa diventa inagibile: l'obbligo di rimborso resta anche senza più un immobile abitabile. - L'indennizzo assicurativo si 'sostituisce' all'immobile come garanzia per la banca (art. 2742 c.c., surrogazione reale). - Se il danno è totale, l'indennizzo va prima a estinguere il debito residuo verso la banca, vincolataria della polizza incendio-scoppio. - Se la garanzia residua non basta più, l'art. 2743 c.c. permette alla banca di chiedere garanzie aggiuntive o il rimborso immediato del credito. - Non c'è sospensione automatica delle rate: va negoziata con la banca o attivata tramite moratoria/Fondo Gasparrini se sussistono i requisiti. - La polizza incendio e scoppio è l'unica assicurazione che praticamente ogni banca pretende per il mutuo — la chiede la banca, non la legge: senza indennizzo, il debito residuo resta interamente a carico del mutuatario. Domande frequenti: - D: Se la casa con il mutuo brucia completamente, devo continuare a pagare le rate? R: Sì, in linea di principio l'obbligo di pagare le rate resta, perché il contratto di mutuo è autonomo rispetto all'immobile. Nella pratica, se hai la polizza incendio-scoppio che la banca ti ha chiesto alla stipula, l'indennizzo viene vincolato alla banca (art. 2742 c.c.) e in caso di sinistro totale può estinguere in tutto o in parte il debito residuo, azzerando o riducendo le rate future. - D: Cosa significa che la banca è 'vincolataria' della polizza incendio? R: Significa che, in caso di sinistro, la compagnia assicurativa non paga direttamente e liberamente il proprietario, ma deve tenere conto del vincolo a favore della banca: se il danno è totale o superiore al debito residuo, l'indennizzo va prima a coprire quanto dovuto alla banca; l'eventuale eccedenza spetta al proprietario dell'immobile. - D: La banca può chiedere il rimborso immediato di tutto il mutuo se la casa è inagibile? R: Sì, può farlo se la garanzia residua diventa insufficiente rispetto al credito, in base all'art. 2743 c.c. (diminuzione della garanzia). Prima di arrivare a questa richiesta, la banca può proporre garanzie integrative su altri beni; se non le ottiene, e non c'è un indennizzo sufficiente a coprire il debito, può esigere il pagamento immediato del capitale residuo. - D: Le rate del mutuo si sospendono automaticamente dopo un terremoto o un incendio? R: No, non esiste una sospensione automatica collegata al sinistro. Puoi chiedere alla banca una sospensione contrattuale (spesso prevista per eventi calamitosi con delibere ad hoc in caso di terremoti dichiarati con stato di emergenza) oppure verificare se rientri nei requisiti del Fondo Gasparrini. In assenza di accordi, le rate restano dovute alle scadenze originarie. - D: Se non ho la polizza incendio-scoppio e la casa viene distrutta, cosa succede? R: Resti comunque obbligato a rimborsare l'intero debito residuo alla banca, ma senza indennizzo assicurativo a compensarlo: il danno economico ricade interamente su di te. È il motivo per cui questa polizza è, di fatto, sempre richiesta come condizione per erogare il mutuo ipotecario. - D: L'indennizzo basta sempre a coprire tutto il debito residuo del mutuo? R: Non necessariamente. Dipende dal massimale della polizza (calcolato sul valore di ricostruzione dell'immobile) rispetto al capitale residuo del mutuo al momento del sinistro. Se il massimale è inferiore al debito, l'indennizzo copre solo una parte e resta un debito residuo da gestire con la banca. ### Si può comprare casa con una società semplice immobiliare e un mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-comprare-casa-con-una-societa-semplice-immobiliare-e-mutuo Aggiornato: 2026-08-29 Sì, è tecnicamente possibile: il mutuo viene erogato alla società semplice, che è il soggetto intestatario dell'immobile, non al socio persona fisica. Il prezzo di questa scelta è però alto. Poiché l'art. 120-quinquies del TUB definisce consumatore solo la persona fisica, il finanziamento esce dal perimetro del credito immobiliare ai consumatori e perde le relative tutele; cadono la detrazione del 19% degli interessi passivi (art. 15 TUIR) e, di regola, l'agevolazione prima casa. I soci restano esposti in solido per le obbligazioni sociali ai sensi dell'art. 2267 c.c. Punti chiave: - Il mutuo è erogato alla società semplice, soggetto giuridico intestatario dell'immobile, non al socio persona fisica. - La società non è consumatore ai sensi dell'art. 120-quinquies TUB: cadono le tutele del credito immobiliare ai consumatori. - I soci rispondono solidalmente e illimitatamente per le obbligazioni sociali (art. 2267 c.c.), con possibilità di chiedere la preventiva escussione del patrimonio sociale (art. 2268 c.c.). - L'immobile viene trascritto a nome della società (art. 2659 c.c.), non dei singoli soci. - Non spetta la detrazione del 19% degli interessi passivi, riservata dall'art. 15 TUIR alla persona fisica. - Di regola non si applica l'agevolazione prima casa, perché i requisiti sono costruiti sui presupposti della persona fisica. - Il reddito dell'immobile è tassato per trasparenza in capo ai soci pro quota (art. 5 TUIR). - Tassi, LTV e garanzie richieste sono condizioni commerciali non pubbliche: vanno verificate istituto per istituto. Domande frequenti: - D: Una società semplice immobiliare può ottenere un mutuo? R: Sì, come soggetto giuridico può essere mutuataria e intestataria dell'immobile ipotecato. Il finanziamento però non rientra nella disciplina del credito immobiliare ai consumatori, perché l'art. 120-quinquies del TUB definisce consumatore solo la persona fisica. - D: I soci rispondono con il patrimonio personale? R: Sì. L'art. 2267 c.c. prevede la responsabilità solidale e illimitata dei soci che hanno agito in nome della società e, salvo patto contrario, degli altri soci. L'art. 2268 c.c. consente al socio richiesto del pagamento di domandare la preventiva escussione del patrimonio sociale. - D: Si può detrarre il 19% degli interessi passivi? R: No. La detrazione prevista dall'art. 15 del TUIR è riservata alla persona fisica che stipula il mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale, non alla società intestataria dell'immobile. - D: Si applica l'agevolazione prima casa? R: In generale no, perché i requisiti della nota II-bis della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 presuppongono elementi tipici della persona fisica, come la residenza nel Comune e la non titolarità di altre abitazioni. Il caso concreto va verificato con il notaio. - D: Come viene tassato il reddito dell'immobile? R: Per trasparenza fiscale ai sensi dell'art. 5 del TUIR: il reddito è imputato a ciascun socio in proporzione alla quota di partecipazione agli utili, indipendentemente dall'effettiva percezione. - D: Perché la banca chiede garanzie personali ai soci? R: Perché il debitore è un soggetto giuridico distinto dai soci e il suo patrimonio può essere limitato. Le fideiussioni personali sono una prassi bancaria di mitigazione del rischio, non un obbligo di legge. ### Se sono garante di un altro mutuo posso ancora ottenere il mio? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/se-sono-garante-di-un-altro-mutuo-posso-ottenere-il-mio Aggiornato: 2026-10-13 Sì: fare da garante al mutuo di un altro non vieta di chiederne uno tuo, ma la banca di norma vede la fideiussione nelle banche dati e può contare la rata di quel mutuo, in tutto o in parte, fra i tuoi impegni. Con 2.000 € netti e una garanzia su un mutuo da 500 € al mese, a 25 anni il mutuo possibile va da circa 127.600 € (garanzia non contata) a 30.900 € (rata contata per intero), al TAN fisso stimato del 13 ottobre 2026 (3,81%). Contano il tuo reddito, la rata dell'altro mutuo, il reddito di chi lo paga e la banca. La surroga di quel mutuo non ti libera: la banca nuova subentra nelle garanzie (art. 120-quater, comma 2, TUB). Punti chiave: - Essere garante non vieta di chiedere un mutuo, ma la banca tratta la fideiussione come un impegno che può diventare una rata tua. - Con 2.000 € netti e una garanzia su un mutuo da 500 € al mese, a 25 anni il mutuo possibile è circa 127.600 € se la banca non conta la garanzia, 79.200 € se ne conta metà e 30.900 € se la conta per intero (TAN fisso stimato del 13 ottobre 2026: 3,81%). - Alcune banche contano per intero la rata dell'altro mutuo se chi lo paga non dimostra, con i suoi estratti conto, di farcela da solo. - La garanzia risulta a tuo nome nella Centrale dei rischi dalla soglia di 30.000 € e può risultare nei sistemi di informazioni creditizie come CRIF, anche se le rate sono pagate. - La surroga del mutuo per cui hai firmato non ti libera: la banca nuova subentra nelle garanzie personali (art. 120-quater, comma 2, TUB). Domande frequenti: - D: Se sono garante di un mutuo posso chiedere un prestito? R: Sì. Anche la finanziaria deve valutare il tuo merito creditizio prima del contratto (art. 124-bis TUB) e può vedere la garanzia nelle banche dati. Se conta fra i tuoi impegni la rata dell'altro mutuo, in tutto o in parte, la somma che può prestarti scende. - D: Posso fare da garante se ho già un mutuo? R: Sì, nessuna norma lo vieta. La banca di chi chiede il mutuo valuta anche te: guarda se il tuo reddito, tolte le rate che paghi già, reggerebbe la rata per cui firmi. Secondo la banca il reddito del garante conta per intero, in parte o solo come garanzia. - D: Posso fare da garante a due persone? R: Il codice civile non fissa un numero massimo di fideiussioni. Il limite lo mette ogni banca, che guarda se il tuo reddito regge tutti gli impegni, garanzie comprese: ogni firma in più può essere contata come una rata in più. - D: Come faccio a sapere se risulto garante di un mutuo? R: Chiedi i tuoi dati alla Banca d'Italia: l'accesso alla Centrale dei rischi è gratuito e il prospetto mostra i finanziamenti e le garanzie a tuo nome, dalla soglia di 30.000 €. Per i sistemi di informazioni creditizie, come quello di CRIF, la richiesta si fa al gestore o alla banca che ha comunicato i dati. - D: Per quanto tempo resto garante di un mutuo? R: Di regola finché il mutuo non è rimborsato del tutto: la garanzia segue il debito, anche se chi ha il mutuo cambia banca con la surroga. Finisce prima se la banca ti libera per iscritto o se il debito viene estinto in anticipo. Che cosa copri e fino a quando è scritto nell'atto di fideiussione. - D: Come togliersi da garante di un mutuo? R: Serve il consenso scritto della banca: da solo non puoi ritirare la firma. Le strade sono la liberazione chiesta quando chi ha il mutuo regge la rata da solo, la sostituzione con un altro garante e l'estinzione del debito. La surroga non basta: la banca nuova subentra nelle garanzie personali (art. 120-quater, comma 2, TUB). ### Si può comprare casa con un mutuo tramite un trust? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-comprare-casa-con-mutuo-tramite-un-trust Aggiornato: 2026-08-28 In teoria sì, ma nella prassi bancaria italiana è raro: il mutuo è quasi sempre stipulato dalla persona fisica (disponente o futuro trustee) prima di conferire l'immobile nel trust, non dal trust stesso, perché il trust non è un soggetto giuridico autonomo capace di obbligarsi come mutuatario nel senso pieno del termine e le banche faticano a valutarne il merito creditizio e la stabilità nel tempo. Lo schema più diffuso è: si accende il mutuo a titolo personale, si acquista la casa, e solo dopo — con atto notarile — l'immobile viene conferito in trust per finalità di segregazione patrimoniale. L'ipoteca già iscritta a favore della banca resta valida ed efficace anche dopo il conferimento (Cass. ord. 14960/2020): il trust non la cancella né la indebolisce. Diverso dal fondo patrimoniale, riservato ai soli coniugi per i bisogni della famiglia, il trust è uno strumento aperto a qualunque disponente e con effetti di segregazione più ampi, ma anche più costoso e complesso da istituire. Punti chiave: - Il mutuo lo stipula quasi sempre la persona fisica (disponente/trustee), non il trust: le banche italiane raramente accettano il trust come parte contrattuale mutuataria. - Lo schema tipico è 'prima il mutuo, poi il trust': si acquista casa con mutuo personale e solo dopo si conferisce l'immobile nel trust per proteggerlo. - L'ipoteca già iscritta resta valida anche dopo il conferimento in trust: la Cassazione (ord. 14960/2020) conferma che la garanzia 'segue' l'immobile. - Il trust è riconosciuto in Italia dal 1992 grazie alla L. 364/1989 di ratifica della Convenzione dell'Aja del 1985, ma resta un istituto di diritto straniero applicato internamente ('trust interno'). - A differenza del fondo patrimoniale (solo coniugi, solo bisogni della famiglia), il trust è aperto a qualsiasi disponente e ha effetti segregativi più ampi, con costi e complessità maggiori. - Sul piano fiscale, l'orientamento della Cassazione (sent. 7212/2023, ord. 33425/2023) e le indicazioni della Circolare AdE 3/E del 16 aprile 2025 confermano che l'imposta proporzionale di successione/donazione si applica di regola al trasferimento effettivo ai beneficiari, non alla sola istituzione del trust. Domande frequenti: - D: Un trust può essere il mutuatario di un mutuo casa in Italia? R: Formalmente il trust non è un soggetto giuridico dotato di personalità propria: è un rapporto giuridico gestito dal trustee. Nella prassi bancaria italiana il mutuo viene quasi sempre concesso alla persona fisica (disponente o trustee) e non 'al trust' in quanto tale, perché le banche faticano a valutarne il merito creditizio e la titolarità effettiva del rimborso nel tempo. - D: Se conferisco la casa in trust dopo il mutuo, la banca perde l'ipoteca? R: No. L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che segue il bene, indipendentemente da chi ne diventi proprietario o trustee successivamente. La Cassazione (ordinanza n. 14960/2020) ha confermato che la banca mantiene la garanzia ipotecaria sull'immobile anche se questo viene trasferito a un trustee dopo l'erogazione del mutuo. - D: Qual è la differenza pratica tra trust e fondo patrimoniale per proteggere la casa? R: Il fondo patrimoniale (artt. 167-171 c.c.) è riservato ai coniugi ed è vincolato ai soli 'bisogni della famiglia', con effetti segregativi relativamente deboli verso il Fisco. Il trust può essere istituito da qualunque disponente, con finalità più ampie e personalizzabili, ma richiede una struttura più complessa (trustee, atto istitutivo, spesso una legge regolatrice straniera) e costi più elevati. - D: Il trust è riconosciuto legalmente in Italia? R: Sì. L'Italia ha ratificato la Convenzione dell'Aja del 1° luglio 1985 sulla legge applicabile ai trust con la legge 16 ottobre 1989, n. 364, in vigore dal 1° gennaio 1992. Il trust resta però un istituto di matrice anglosassone regolato da una legge straniera anche quando applicato a beni e soggetti italiani (il cosiddetto 'trust interno'). - D: Come viene tassato un trust su un immobile nel 2026? R: L'orientamento consolidato della Cassazione (sent. 7212/2023, ord. 33425/2023) esclude l'applicazione delle imposte proporzionali di successione/donazione al momento della sola istituzione del trust o del conferimento del bene al trustee, rinviandola al trasferimento effettivo ai beneficiari finali. Il D.Lgs. 139/2024 ha riformato l'imposta di successione e donazione (tra cui il principio di autoliquidazione), illustrato nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/E del 16 aprile 2025; per il trattamento specifico dei trasferimenti tra trust e beneficiari restano di riferimento gli orientamenti di giurisprudenza e prassi richiamati sopra. Per il caso concreto è indispensabile una consulenza fiscale/notarile personalizzata. - D: Conviene un trust solo per ottenere un mutuo più facilmente? R: No. Il trust nasce come strumento di segregazione e pianificazione patrimoniale, non come leva per migliorare l'accesso al credito: le banche valutano il merito creditizio dei richiedenti a prescindere da eventuali strutture patrimoniali, e un trust costituito solo per finalità elusive verso creditori pregressi rischia l'azione revocatoria (art. 2901 c.c.). ### Si può avere il mutuo se la casa non ha l'agibilità? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-avere-il-mutuo-se-la-casa-non-ha-agibilita Aggiornato: 2026-08-28 Sì, in molti casi è possibile ottenere un mutuo anche se l'immobile non ha (ancora) la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), ma non è automatico: dipende dalla causa dell'assenza. L'agibilità (art. 24 DPR 380/2001, come modificato dal D.Lgs. 222/2016 e dalla L. 105/2024 "Salva Casa") attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto approvato: è un requisito amministrativo distinto dalla conformità edilizio-urbanistica. Se l'immobile è conforme dal punto di vista edilizio ma la SCA non è mai stata presentata, è scaduta o è in corso di sanatoria, la banca spesso eroga comunque il mutuo, ma tipicamente con una delibera condizionata: subordina il rogito (o l'erogazione) alla presentazione della SCA, a un deposito di parte del prezzo presso il notaio, o a un impegno scritto del venditore a regolarizzare entro una data. Se invece l'assenza di agibilità nasconde una difformità edilizia sostanziale, il discorso cambia radicalmente e il mutuo può essere rifiutato: per questo perito e notaio devono sempre verificare la causa reale, non solo il documento mancante. Punti chiave: - Non esiste più il "certificato di agibilità": oggi si presenta una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), art. 24 DPR 380/2001. - Agibilità mancante e difformità edilizia sono due problemi diversi: solo il secondo blocca quasi sempre il mutuo. - Se l'immobile è conforme ma privo di SCA, la banca spesso eroga con delibera condizionata alla regolarizzazione. - Il perito segnala l'assenza di SCA nella relazione, ma è la conformità urbanistica a pesare di più sul giudizio finale. - Cass. ord. 19923/2025: l'agibilità rilasciata dopo il rogito esclude il risarcimento se non ci sono carenze sostanziali. - Cass. ord. 1603/2026: il notaio risponde se omette di informare le parti sulla mancata abitabilità dell'immobile. Domande frequenti: - D: Cosa succede se scopro l'assenza di agibilità dopo il compromesso? R: Va verificata subito la causa: se si tratta solo di SCA mai presentata o scaduta ma l'immobile è conforme, si può negoziare una clausola nel compromesso che obblighi il venditore a regolarizzare prima del rogito, o un deposito prezzo presso il notaio. Se invece emergono difformità edilizie, è opportuno rivedere l'accordo o recedere prima di procedere. - D: Il perito della banca controlla l'agibilità dell'immobile? R: Sì, la relazione peritale segnala l'esistenza o meno della SCA, ma il perito dà maggior peso alla conformità edilizio-urbanistica e catastale, perché è quella che incide sulla garanzia ipotecaria. L'assenza di sola agibilità, senza difformità sostanziali, in molti casi non impedisce l'erogazione del mutuo. - D: La banca può rifiutare il mutuo solo perché manca l'agibilità? R: Può farlo, ma non è la regola: dipende dalla policy dell'istituto e dal parere del legale interno. Più spesso la banca subordina la delibera a condizioni (regolarizzazione entro il rogito, deposito prezzo) piuttosto che rifiutare in blocco, soprattutto se l'immobile è edilizio-urbanisticamente regolare. - D: Chi paga se il notaio non segnala la mancanza di agibilità? R: Secondo Cass. ord. 1603/2026, il notaio ha un obbligo informativo verso le parti sulla mancata abitabilità dell'immobile: se lo omette, può essere chiamato a rispondere professionalmente per i danni subiti dall'acquirente, indipendentemente dalla responsabilità del venditore. - D: Se l'agibilità arriva dopo il rogito, ho comunque diritto a un risarcimento? R: Non automaticamente. Cass. ord. 19923/2025 ha chiarito che il rilascio postumo della SCA esclude il risarcimento del danno se non emergono carenze sostanziali di sicurezza, igiene o salubrità: conta l'effettiva idoneità dell'immobile, non solo il ritardo del documento. ### Esistono mutui agevolati per comprare casa in zona sismica? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutui-agevolati-casa-zona-sismica-sismabonus Aggiornato: 2026-08-28 No, in Italia non esiste un mutuo bancario con tasso agevolato riservato per legge a chi compra casa in zona sismica: le condizioni di tasso restano quelle di mercato, negoziate banca per banca. Ciò che cambia realmente è il percorso di valutazione: nelle zone sismiche 1 e 2 (rischio alto e medio-alto secondo la classificazione OPCM 3274/2003) le banche chiedono spesso perizie più approfondite sulla vulnerabilità strutturale dell'edificio, e questo può influire sul valore cauzionale e quindi sul LTV effettivo. La leva fiscale reale è il Sismabonus (art. 16 D.L. 63/2013) e il Sismabonus Acquisti, che restituiscono parte della spesa per interventi antisismici o per l'acquisto di immobili demoliti e ricostruiti in sicurezza, aiutando a sostenere la rata di un mutuo acquisto+ristrutturazione. Punti chiave: - Non esiste un mutuo a tasso agevolato dedicato per legge alle zone sismiche: il tasso resta di mercato. - La classificazione sismica (zone 1-2-3-4, OPCM 3274/2003) influisce sulla profondità della perizia tecnica e, indirettamente, sul valore cauzionale dell'immobile. - Il Sismabonus (50% prima casa, 36% altre unità, tetto 96.000 €) resta la leva fiscale principale per interventi antisismici. - Il Sismabonus Acquisti premia chi compra da impresa un immobile demolito e ricostruito in sicurezza sismica. - Dal 2024 la polizza contro i rischi catastrofali (sisma incluso) è obbligatoria per le imprese, non ancora per i privati nel 2026; la polizza incendio e scoppio, invece, la chiede la banca, non la legge. - Un mutuo acquisto+ristrutturazione con SAL è spesso la soluzione più concreta per finanziare il consolidamento strutturale. Domande frequenti: - D: Esiste davvero un mutuo con tasso più basso per chi compra in zona sismica 1 o 2? R: No. Nessuna norma nazionale impone alle banche uno spread agevolato collegato alla zona sismica dell'immobile. Il tasso resta frutto della negoziazione commerciale e del profilo del richiedente. Diffida di chi promette 'tassi sisma' automatici: verifica sempre l'offerta con un preventivo formale. - D: In zona sismica la banca finanzia comunque fino all'80% del valore dell'immobile? R: In linea di principio sì, l'LTV standard resta quello di mercato. Tuttavia, se la perizia rileva criticità strutturali rilevanti (fessurazioni, assenza di adeguamenti antisismici su edifici datati), il valore cauzionale riconosciuto può essere ridotto rispetto al prezzo di compravendita, con effetto pratico su quanto la banca eroga. - D: Il Sismabonus si può ottenere anche se acquisto casa senza fare lavori? R: Solo con il Sismabonus Acquisti (art. 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013): riguarda esclusivamente immobili che un'impresa ha demolito e ricostruito con riduzione del rischio sismico, venduti entro termini di legge. Se compri un immobile esistente e fai tu i lavori antisismici, si applica invece il Sismabonus 'ordinario' sulle spese sostenute. - D: La polizza contro i terremoti è obbligatoria per ottenere il mutuo? R: Nel 2026 l'obbligo di polizza contro i rischi catastrofali (sisma, alluvione, frana) riguarda le imprese, non i privati. Resta invece sempre richiesta dalla banca, e non imposta da una legge, la polizza incendio e scoppio collegata al mutuo ipotecario, con l'assicurato libero di scegliere l'impresa; una copertura catastrofale aggiuntiva è facoltativa ma consigliabile in zone 1-2, e alcune banche la propongono in bundle. - D: Conviene comprare casa da ristrutturare in zona sismica con un mutuo unico acquisto+lavori? R: Può convenire se il prezzo d'acquisto sconta già la vulnerabilità strutturale e il Sismabonus copre parte del costo dei lavori. Va verificato con una perizia tecnica preventiva e un piano SAL (Stato Avanzamento Lavori) realistico, perché la banca eroga le somme per la ristrutturazione a stralci legati all'avanzamento del cantiere. ### Si può chiedere il mutuo durante la maternità? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-chiedere-il-mutuo-in-maternita Aggiornato: 2026-08-26 Sì, si può chiedere il mutuo durante il congedo di maternità: il contratto di lavoro non è sospeso né cessato, quindi la banca valuta il reddito da lavoro dipendente come continuativo. Durante il congedo obbligatorio la busta paga mostra l'indennità INPS (di norma l'80% della retribuzione, spesso integrata dal contratto collettivo al 100%), quindi conviene affiancare le buste paga precedenti al congedo e l'ultimo CUD/CU per far leggere il reddito ordinario. Punti chiave: - Il congedo di maternità non interrompe il rapporto di lavoro: il reddito resta valutabile. - In congedo obbligatorio l'indennità INPS è di norma l'80% della retribuzione, spesso integrata al 100% dal CCNL. - Meglio allegare le buste paga precedenti al congedo per mostrare il reddito ordinario. - Il congedo parentale è indennizzato al 30% della retribuzione (80% per un massimo di tre mesi): abbassa temporaneamente il netto letto dalla banca. - La banca non può rifiutare per il solo stato di gravidanza, ma valuta la sostenibilità della rata. - Con reddito ridotto temporaneamente conviene puntare su durata più lunga o cointestazione. Domande frequenti: - D: La banca può rifiutare il mutuo perché sono in maternità? R: Non può basare il rifiuto sullo stato di gravidanza in sé, perché il rapporto di lavoro prosegue. Può però valutare negativamente un reddito netto temporaneamente troppo basso rispetto alla rata richiesta. - D: Quanto percepisco durante il congedo obbligatorio? R: L'indennità INPS di maternità è pari all'80% della retribuzione media giornaliera; molti contratti collettivi prevedono un'integrazione da parte del datore che porta il netto al 100%. Verifica il tuo CCNL sulla busta paga. - D: Meglio aspettare il rientro al lavoro? R: Se il netto in congedo è molto più basso e la rata è al limite, attendere due o tre buste paga dopo il rientro rende la lettura più semplice. Se invece l'integrazione porta al 100% non c'è motivo di aspettare. - D: Il congedo parentale peggiora la valutazione? R: Può ridurre il netto: l'indennità è del 30% della retribuzione, elevata all'80% per un massimo di tre mesi entro il sesto anno di vita del figlio. La banca guarda comunque il reddito strutturale del contratto, non solo l'ultimo cedolino. - D: Serve dichiarare che sono in maternità? R: Non serve una dichiarazione a parte: la voce compare direttamente in busta paga. Una nota che spieghi la data prevista di rientro aiuta comunque l'analista a inquadrare i cedolini. - D: Con partita IVA in maternità come funziona? R: Per le libere professioniste la banca valuta le ultime due dichiarazioni dei redditi, non il singolo mese, quindi un periodo di minore attività pesa meno se la media resta solida. ### Si può chiedere il mutuo durante un tirocinio? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-chiedere-il-mutuo-durante-un-tirocinio Aggiornato: 2026-08-26 Da soli, con un tirocinio, praticamente no: lo stage non è un contratto di lavoro subordinato e l'indennità di partecipazione ha durata predeterminata, quindi le banche non la considerano reddito continuativo utile a sostenere venti o trent'anni di rate. Le strade concrete sono attendere l'assunzione, presentare la domanda con un cointestatario che abbia reddito stabile, oppure con un garante; l'indennità può al massimo essere un elemento accessorio. Punti chiave: - Il tirocinio non è lavoro subordinato: non produce reddito continuativo per la banca. - L'indennità di partecipazione ha durata predefinita e termina con lo stage. - Con cointestatario o garante a reddito stabile la pratica diventa valutabile. - Dopo l'assunzione servono in genere due o tre buste paga per essere valutati. - Il periodo di prova successivo all'assunzione resta un ostacolo per molte banche. - Intanto conviene costruire l'anticipo e mantenere il conto ordinato. Domande frequenti: - D: L'indennità di tirocinio conta come reddito? R: Non come reddito principale: è legata a un percorso formativo di durata limitata, quindi la banca non la usa per calcolare la capacità di rimborso di un mutuo pluridecennale. - D: E se il tirocinio è retribuito bene? R: L'importo non cambia la natura del rapporto. Anche un'indennità elevata resta temporanea e viene esclusa o considerata solo come elemento marginale. - D: Posso chiedere il mutuo con i miei genitori? R: Sì: con la cointestazione i redditi si sommano e la pratica poggia su chi ha reddito stabile. In alternativa un genitore può intervenire come garante. - D: Quanto devo aspettare dopo l'assunzione? R: In genere due o tre buste paga con periodo di prova superato. Alcune banche accettano anche prima se il contratto è a tempo indeterminato e il settore è solido. - D: Il Fondo garanzia prima casa aiuta i tirocinanti? R: La garanzia pubblica copre parte del rischio della banca ma non sostituisce il requisito di reddito: serve comunque un reddito valutabile. - D: Cosa posso fare nel frattempo? R: Accumulare l'anticipo, evitare scoperti sul conto e non aprire piccoli finanziamenti: sono i tre elementi che rendono immediata l'istruttoria appena arriva il contratto. ### Accollo mutuo ex coniuge: serve il sì della banca? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/si-puo-accollare-mutuo-ex-coniuge-senza-consenso-banca Aggiornato: 2026-10-13 Sì, il consenso della banca è indispensabile. L'accordo di separazione vincola i coniugi tra loro, ma non libera nessuno dei due verso la banca: perché l'accollo sia liberatorio serve, ai sensi dell'art. 1273 c.c., una dichiarazione espressa del creditore che libera il debitore originario. Senza quella dichiarazione l'accollo resta cumulativo e la banca può pretendere le rate da entrambi gli ex coniugi. Punti chiave: - L'accordo di separazione o divorzio ha effetto tra i coniugi ma non è opponibile alla banca, che resta estranea a quel patto. - L'accollo è liberatorio solo se il creditore dichiara espressamente di liberare il debitore originario (art. 1273, comma 2, c.c.). - Senza il consenso espresso della banca l'accollo è cumulativo: entrambi restano obbligati e la banca può agire indifferentemente su ciascuno. - L'assegnazione della casa familiare al coniuge non trasferisce il debito: sono due piani giuridici distinti. - La banca valuta l'accollo liberatorio come una nuova concessione di credito: esamina reddito, rata/reddito e merito creditizio del solo coniuge che resta. - Se la banca rifiuta, le alternative sono la sostituzione del mutuo con nuovo unico intestatario o la vendita dell'immobile: la surroga da sola non basta, perché porta il mutuo in un'altra banca con gli stessi debitori. Domande frequenti: - D: La separazione obbliga la banca ad accettare l'accollo del mutuo? R: No. L'accordo di separazione, anche omologato dal tribunale, produce effetti tra i coniugi ma non modifica il rapporto con la banca, che non è parte di quell'accordo. La banca resta libera di accettare o rifiutare l'accollo liberatorio, valutando autonomamente il merito creditizio del coniuge che resta unico obbligato. - D: Che differenza c'è tra accollo cumulativo e accollo liberatorio? R: Nell'accollo cumulativo il nuovo debitore si aggiunge a quello originario, che resta obbligato: la banca può chiedere il pagamento a entrambi. Nell'accollo liberatorio il debitore originario viene liberato, ma solo se il creditore lo dichiara espressamente, come richiesto dall'art. 1273, comma 2, del codice civile. In assenza di quella dichiarazione l'accollo è per legge cumulativo. - D: Se l'assegnazione della casa è al mio ex coniuge, il mutuo è suo? R: No. L'assegnazione della casa familiare riguarda il diritto di abitarla, tipicamente in funzione della tutela dei figli, e non trasferisce il debito verso la banca. Chi ha firmato il contratto di mutuo resta obbligato per l'intera rata, indipendentemente da chi vive nell'immobile. - D: Cosa posso fare se la banca rifiuta l'accollo liberatorio? R: Le vie più nette sono due: la sostituzione del mutuo, cioè un nuovo finanziamento intestato al solo coniuge che resta nella casa, anche in un'altra banca, che estingue quello cointestato; la vendita dell'immobile con estinzione del debito. La surroga non basta, perché trasferisce il contratto con gli stessi debitori. Si può anche riproporre l'accollo con un garante o un nuovo cointestatario; altrimenti resta l'accollo interno, con il rischio che la banca continui a rivolgersi a entrambi. - D: Serve il notaio per l'accollo del mutuo? R: Quando l'accollo modifica il rapporto di mutuo garantito da ipoteca è necessario un atto notarile, che nella prassi accompagna il trasferimento della quota di proprietà tra gli ex coniugi. L'accordo economico interno tra i coniugi, invece, può risultare dalle condizioni di separazione, ma da solo non produce effetti verso la banca. - D: Se l'ex coniuge accollante smette di pagare, cosa rischio? R: Se l'accollo non è liberatorio, rischi in prima persona: la banca può segnalare il ritardo ai Sistemi di Informazioni Creditizie anche a tuo nome, chiedere a te il pagamento dell'intera rata e, in caso di inadempimento grave, avviare le azioni sulla garanzia ipotecaria. Il diritto di rivalsa verso l'ex coniuge esiste, ma va esercitato dopo aver pagato. ### Con un lavoro stagionale si può ottenere un mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-lavoro-stagionale-intermittente-si-puo-ottenere Aggiornato: 2026-08-26 È possibile ma più difficile. Con un contratto stagionale o intermittente la banca non valuta la singola stagione: ricostruisce il reddito medio degli ultimi due o tre anni dalle dichiarazioni dei redditi e verifica la continuità dei rapporti di lavoro. In pratica servono almeno due o tre annualità documentate con lo stesso settore o datore, un anticipo superiore alla media e, molto spesso, un garante o un cointestatario con reddito continuativo. Punti chiave: - Il lavoro stagionale non è un'esclusione automatica: conta la continuità storica del reddito. - La banca ricostruisce il reddito medio su due o tre annualità, non sulla stagione in corso. - Ripetere la stagione con lo stesso datore o nello stesso settore pesa più dell'importo lordo. - L'anticipo richiesto è tipicamente più alto rispetto a un contratto a tempo indeterminato. - Un cointestatario o garante con reddito continuativo è spesso decisivo. - La NASpI percepita tra le stagioni non è reddito bancabile ai fini della rata sostenibile. Domande frequenti: - D: Quante annualità di lavoro stagionale servono per il mutuo? R: Non c'è un requisito di legge, ma nella prassi le banche chiedono almeno due o tre annualità documentate con dichiarazioni dei redditi. L'obiettivo è dimostrare che la discontinuità è ciclica e prevedibile, non occasionale: la ripetizione nello stesso settore o con lo stesso datore rende il reddito leggibile come ricorrente. - D: La NASpI conta come reddito per il mutuo? R: Di regola no. L'indennità di disoccupazione è una prestazione temporanea legata alla cessazione del rapporto e non viene considerata reddito continuativo utile al calcolo della rata sostenibile. Può però comparire nella dichiarazione dei redditi e aiutare a spiegare la continuità complessiva del percorso lavorativo. - D: Con un contratto a chiamata posso comprare casa? R: È il caso più complesso, perché il lavoro intermittente non garantisce un monte ore minimo. Diventa realistico quando esiste uno storico pluriennale con lo stesso committente, un reddito medio stabile e un secondo intestatario con reddito continuativo. Senza almeno una di queste condizioni molte banche non procedono. - D: Quanto anticipo serve con un lavoro stagionale? R: Nella prassi più di quanto richiesto a un dipendente a tempo indeterminato, perché un rapporto tra mutuo e valore dell'immobile più basso riduce il rischio della banca. Non esiste una soglia normativa: è una scelta di policy che varia da istituto a istituto e va verificata caso per caso. - D: Il Fondo di garanzia prima casa è utilizzabile? R: Il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap non esclude in linea generale i lavoratori con contratti diversi dall'indeterminato, ma la garanzia pubblica non sostituisce la valutazione del merito creditizio: la banca decide comunque in autonomia. Requisiti e limiti aggiornati vanno verificati sul sito di Consap prima di presentare domanda. - D: Conviene aspettare un contratto a tempo indeterminato? R: Se la stabilizzazione è vicina e concreta, spesso sì: cambia la classe di rischio e migliora sia la probabilità di approvazione sia le condizioni offerte. Se invece il settore è strutturalmente stagionale, ha più senso lavorare su storico documentato, anticipo e garanzie personali. ### Si può ottenere un mutuo con il pignoramento dello stipendio? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-pignoramento-dello-stipendio-si-puo Aggiornato: 2026-09-29 È molto difficile, ma non impossibile in astratto. Un pignoramento dello stipendio segnala alla banca un debito non pagato che il creditore sta già riscuotendo in via forzata: riduce il reddito netto disponibile e, soprattutto, incide sull'affidabilità creditizia. Nella pratica quasi tutti gli istituti rifiutano finché la trattenuta è attiva, quindi la strada realistica è chiudere il debito o arrivare a un accordo, farlo cessare e presentare la domanda solo dopo, eventualmente con un garante. Punti chiave: - Con la trattenuta attiva quasi tutte le banche rifiutano. - Il pignoramento dello stipendio è di regola limitato a un quinto; l'Agenzia delle Entrate-Riscossione trattiene un decimo o un settimo sugli stipendi fino a 5.000 €. - Il reddito considerato è quello al netto della trattenuta. - Il debito sottostante resta visibile anche dopo la chiusura. - Meglio attendere qualche mese dopo la cessazione prima di richiedere. - Un garante con reddito stabile può riaprire la partita. Domande frequenti: - D: Con il pignoramento in corso la banca rifiuta sempre? R: Nella prassi quasi sempre. Il pignoramento è la prova che un creditore ha già ottenuto un titolo esecutivo: per la banca è un segnale di rischio molto forte, indipendentemente dall'importo residuo. - D: Quanto può essere trattenuto dallo stipendio? R: Per i crediti ordinari la quota pignorabile è un quinto della retribuzione netta (art. 545 c.p.c., quarto comma). Per i crediti alimentari, come l'assegno di mantenimento, la quota la fissa il giudice (terzo comma); quando concorrono crediti di tipo diverso la trattenuta complessiva non può superare la metà (quinto comma). L'Agenzia delle Entrate-Riscossione trattiene un decimo sugli stipendi fino a 2.500 €, un settimo fra 2.500 e 5.000 € e un quinto oltre (art. 72-ter D.P.R. 602/1973). - D: Dopo quanto tempo dalla chiusura posso chiedere il mutuo? R: Non c'è un termine fissato per legge. Conviene attendere che la cessazione risulti dalla busta paga per alcuni mesi e che eventuali segnalazioni nelle banche dati creditizie siano aggiornate: in genere si ragiona su sei-dodici mesi di regolarità. - D: Un garante risolve il problema? R: Può aiutare molto, ma non cancella il rischio percepito sul richiedente. Alcune banche accettano la pratica con un garante solido, altre chiedono che il pignoramento sia comunque cessato. - D: Il pignoramento resta nelle banche dati creditizie? R: Il pignoramento in sé non è registrato nei sistemi di informazione creditizia, ma il debito che lo ha originato spesso sì, come ritardo o sofferenza. Conviene chiedere l'accesso ai propri dati per capire cosa vede la banca. - D: Conviene chiudere il debito con un saldo e stralcio? R: Può essere una via per estinguere la posizione con uno sconto, ma di solito lascia traccia come debito non pagato integralmente. Va valutata con attenzione insieme a un professionista. ### Esiste un punteggio di credito in Italia per il mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/esiste-un-punteggio-di-credito-in-italia-per-il-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 No, in Italia non esiste un punteggio di credito pubblico e universale come il FICO score statunitense. Ogni banca costruisce un proprio scoring interno che combina i dati dei Sistemi di Informazioni Creditizie (come CRIF, Experian, CTC), la Centrale dei Rischi di Banca d'Italia, il reddito, la stabilità lavorativa e la storia dei pagamenti. Non puoi consultare un numero, ma puoi chiedere gratuitamente la visura dei tuoi dati ai SIC e correggerli se sbagliati. Punti chiave: - Non esiste un punteggio pubblico consultabile come negli Stati Uniti. - Ogni banca usa un proprio modello di scoring interno. - I dati arrivano dai SIC privati (CRIF, Experian, CTC) e dalla Centrale dei Rischi. - Hai diritto di accesso gratuito ai tuoi dati e alla rettifica degli errori. - I ritardi vengono conservati per periodi definiti dal codice di condotta dei SIC. - Un rifiuto motivato da scoring automatico può essere contestato chiedendo spiegazioni. Domande frequenti: - D: Posso conoscere il mio punteggio di credito? R: Non esiste un punteggio ufficiale da consultare. Puoi però richiedere gratuitamente ai SIC come CRIF la visura dei dati che ti riguardano: finanziamenti in corso, regolarità dei pagamenti ed eventuali ritardi. - D: Chi decide se sono un buon pagatore? R: La singola banca, applicando il proprio modello statistico ai dati disponibili. Per questo lo stesso richiedente può essere accettato da un istituto e rifiutato da un altro. - D: Quanto restano visibili i ritardi? R: I tempi di conservazione sono fissati dal codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie e variano in base alla gravità: ritardi sanati restano meno di quelli non sanati. Verifica i termini aggiornati sul sito del SIC. - D: Avere zero finanziamenti è un vantaggio? R: Non necessariamente: una storia creditizia assente rende la valutazione più difficile. Un piccolo finanziamento pagato regolarmente e chiuso può giocare a favore. - D: Le richieste di mutuo rifiutate restano registrate? R: Le richieste di finanziamento sono tracciate nei SIC per un periodo limitato. Molte domande in poche settimane possono essere lette come segnale di difficoltà. - D: Come contesto un dato errato? R: Presentando reclamo al SIC e all'intermediario che ha effettuato la segnalazione. Se non ottieni risposta puoi rivolgerti al Garante privacy o all'Arbitro Bancario Finanziario. ### Cosa succede se perdo il lavoro dopo la delibera del mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-perdo-lavoro-dopo-delibera-mutuo Aggiornato: 2026-08-26 Dipende dal momento in cui accade. Se perdi il lavoro prima del rogito, la banca può revocare la delibera perché è venuto meno il merito creditizio su cui era basata la valutazione: la delibera non è un contratto e l'offerta vincolante ex art. 120-novies TUB impegna la banca solo per il periodo indicato. Hai l'obbligo di comunicare tempestivamente la variazione, per correttezza precontrattuale (artt. 1337 e 1375 c.c.). Se invece la perdita avviene dopo l'erogazione, il contratto è già perfezionato e nessuno può revocarlo: puoi attivare il Fondo Gasparrini (sospensione rate fino a 18 mesi per mutui prima casa fino a 250.000 €, con ISEE non superiore a 30.000 € dal 1° gennaio 2024), un'eventuale polizza CPI con copertura perdita impiego, la rinegoziazione con allungamento della durata e la NASpI come sostegno al reddito. Punti chiave: - La delibera non è un contratto: prima del rogito la banca può revocarla se viene meno il merito creditizio. - Hai il dovere di comunicare subito la perdita del lavoro: tacerla espone a contestazioni sulla documentazione fornita. - Dopo l'erogazione il contratto è intoccabile: non esiste revoca per sopravvenuta disoccupazione. - Il Fondo Gasparrini consente di sospendere le rate fino a 18 mesi per mutui prima casa fino a 250.000 €, ma dal 1° gennaio 2024 serve un ISEE non superiore a 30.000 €. - Le polizze CPI con copertura perdita impiego prevedono carenza iniziale e franchigia, di norma 60-90 giorni. - Senza clausola sospensiva nel preliminare, il mutuo che salta può costarti la caparra. Domande frequenti: - D: Cosa succede se perdo il lavoro dopo la delibera del mutuo? R: Se non hai ancora firmato l'atto, la banca può revocare la delibera: la valutazione era basata su un reddito che non esiste più. Se invece il mutuo è già stato erogato, il contratto resta valido e non può essere revocato: si passa agli strumenti di sostegno, come il Fondo Gasparrini, l'eventuale polizza CPI, la rinegoziazione e la NASpI. - D: Devo dire alla banca che ho perso il lavoro? R: Sì, ed è nel tuo interesse farlo subito e per iscritto. Le trattative precontrattuali sono governate dal dovere di buona fede e correttezza (artt. 1337 e 1375 c.c.); nascondere una variazione rilevante di reddito può portare a contestazioni sulla documentazione fornita e ti toglie la possibilità di negoziare soluzioni alternative in tempo utile. - D: Posso perdere la caparra se il mutuo salta per il licenziamento? R: Sì, se il preliminare non contiene una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo. Con la clausola, il contratto perde efficacia e la caparra ti viene restituita; senza clausola, il venditore può trattenerla a titolo di caparra confirmatoria. - D: Come funziona il Fondo Gasparrini in caso di perdita del lavoro? R: Il Fondo di solidarietà mutui prima casa gestito da Consap consente di sospendere il pagamento delle rate fino a 18 mesi complessivi, per mutui su prima casa di importo fino a 250.000 € e con ISEE non superiore a 30.000 € (requisito in vigore dal 1° gennaio 2024), in caso di perdita del rapporto di lavoro, riduzione dell'orario, morte o handicap grave. La domanda si presenta alla banca; durante la sospensione gli interessi continuano a maturare e il Fondo rimborsa gli interessi compensativi nella misura pari al 50% di quelli maturati sul debito residuo nel periodo di sospensione. - D: La polizza CPI copre davvero la perdita del lavoro? R: Solo se hai sottoscritto la garanzia perdita impiego, che è opzionale e in genere riservata ai lavoratori dipendenti a tempo indeterminato. Le condizioni prevedono di regola un periodo di carenza dalla stipula e una franchigia di 60-90 giorni dalla cessazione, con indennizzo limitato a un numero massimo di rate. Le dimissioni volontarie sono quasi sempre escluse. - D: Se perdo il lavoro posso ancora ottenere il mutuo con un garante? R: È la strada più concreta: un garante con reddito solido, oppure la riduzione dell'importo richiesto o l'allungamento della durata, possono riportare la pratica in equilibrio. La banca rifarà però la valutazione del merito creditizio e, in molti casi, chiederà documentazione aggiornata su entrambi i soggetti. ### Quanto tempo ci mette l'ABF a decidere un ricorso sul mutuo? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/quanto-tempo-abf-risposta-reclamo-mutuo-banca Aggiornato: 2026-10-13 L'ABF decide un ricorso in circa quattro mesi: nel 2025 dalla ricezione del ricorso alla comunicazione dell'esito sono passati in media 122 giorni, 107 senza contare le sospensioni di agosto e di fine anno (relazione dell'ABF sul 2025). La regola fissa un tetto: l'esito arriva entro 90 giorni da quando il fascicolo è completo, cioè dopo le difese della banca e le repliche, con una proroga di altri 90 al massimo nei casi complessi. Prima c'è il reclamo, a cui la banca risponde entro 60 giorni: se ricorri appena scadono, fra la lettera alla banca e la decisione passano circa sei mesi. Punti chiave: - Reclamo: la banca ha 60 giorni dalla ricezione per rispondere; se la risposta arriva prima e non ti soddisfa, puoi ricorrere subito. - Il ricorso va presentato entro 12 mesi dalla presentazione del reclamo; scaduti, serve un nuovo reclamo. - Nel 2025 un ricorso è durato in media 122 giorni dalla ricezione all'esito, 107 al netto delle sospensioni; nel secondo trimestre 2026 la media netta è di 117 giorni. - L'esito arriva entro 90 giorni dal fascicolo completo, che si chiude entro 90 giorni da quando la banca riceve il ricorso; la proroga, solo per i casi complessi, è di altri 90 al massimo. - I termini dell'ABF sono sospesi dal 1° al 31 agosto e dal 23 dicembre al 6 gennaio; i 60 giorni del reclamo no. - Se il ricorso è accolto, la banca deve adempiere entro 30 giorni dalla decisione completa di motivazione. Domande frequenti: - D: Entro quanto tempo devo presentare il ricorso all'ABF? R: Entro 12 mesi dalla presentazione del reclamo alla banca. Passati i 12 mesi il ricorso non è più ammesso, ma puoi presentare un nuovo reclamo e ripartire. Resta l'altro limite: l'ABF non esamina operazioni o comportamenti anteriori al sesto anno prima del ricorso. - D: Cosa succede se la banca non risponde al reclamo entro 60 giorni? R: Puoi presentare il ricorso all'ABF senza aspettare oltre: allega il reclamo e la prova dell'invio. Vale anche se la risposta arriva prima ma non ti soddisfa: non serve attendere la scadenza. Per i servizi di pagamento il termine della banca è più breve, 15 giorni lavorativi (35 in situazioni eccezionali), ma un reclamo sul mutuo segue i 60 giorni. - D: Ad agosto i tempi dell'ABF si fermano? R: Sì. I termini della procedura sono sospesi ogni anno dal 1° al 31 agosto e dal 23 dicembre al 6 gennaio, quindi un ricorso che attraversa l'estate o le feste dura di più. La sospensione non vale per il reclamo: i 60 giorni della banca corrono anche ad agosto. - D: Entro quando la banca deve pagare dopo una decisione favorevole? R: Entro 30 giorni dalla comunicazione della decisione completa di motivazione. Se l'esito arriva con il solo dispositivo, la motivazione segue entro altri 30 giorni. Se la banca non adempie, la notizia è pubblicata per 5 anni sul sito dell'ABF e per 6 mesi, in evidenza, sulla pagina iniziale del suo sito. - D: Si può fare appello contro una decisione dell'ABF? R: No: la decisione non può essere riesaminata nel merito da un altro Collegio. Entro 30 giorni si può chiedere solo la correzione di omissioni o di errori materiali o di calcolo. Resta la strada del giudice, per te e per la banca, e nelle materie di competenza dell'ABF il ricorso già fatto vale al posto della mediazione. - D: Come faccio a sapere a che punto è il mio ricorso? R: Dall'area riservata del Portale ABF, dove una barra di progressione mostra lo stato del ricorso e arrivano le difese della banca e la decisione. La segreteria tecnica comunica anche la data in cui il fascicolo è completo: da quel giorno partono i 90 giorni per l'esito. ### Rata mutuo in ritardo di pochi giorni: mora e rischi CRIF URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cosa-succede-se-pago-rata-mutuo-in-ritardo-pochi-giorni Aggiornato: 2026-10-05 Un ritardo di pochi giorni (1-15) comporta solo interessi di mora (al tasso di mora fissato dal contratto) e non genera segnalazioni nei sistemi di informazioni creditizie. In CRIF e negli altri sistemi il primo ritardo diventa visibile alle altre banche, dopo un preavviso, da due rate mensili consecutive non pagate (quattro rate o 120 giorni negli archivi solo negativi). Nel mutuo fondiario la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40 c. 2 TUB); una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola, e nei mutui non fondiari vale la regola generale dell'art. 1819 del codice civile. Punti chiave: - Ritardo 1-15 giorni: solo interessi di mora (al tasso fissato dal contratto), nessuna segnalazione esterna. - Segnalazione SIC (CRIF): il primo ritardo diventa visibile alle altre banche da due rate mensili consecutive non pagate, o 60 giorni dall'aggiornamento mensile dei dati, negli archivi che registrano anche i pagamenti regolari; dopo quattro rate o 120 giorni in quelli solo negativi. - Preavviso obbligatorio: la banca deve mandarti un preavviso, e il primo ritardo può diventare visibile solo dopo almeno 15 giorni dalla sua spedizione. - Risoluzione del contratto: nel mutuo fondiario la banca può risolvere il contratto per i ritardi solo dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, anche non consecutivi (art. 40 c. 2 TUB); una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, può bastare da sola. - Centrale dei Rischi: è un archivio diverso, della Banca d'Italia; registra i finanziamenti da 30.000 € in su e, se la banca ti classifica in sofferenza, anche quelli più piccoli. Domande frequenti: - D: Se pago la rata del mutuo con 3 giorni di ritardo cosa rischio? R: Non rischi alcuna segnalazione come cattivo pagatore. Maturano solo interessi di mora dal giorno successivo alla scadenza. Con una rata di 800 € e un tasso di mora ipotetico del 6,2%, 3 giorni costano circa 0,41 €. - D: Dopo quanti giorni di ritardo scatta la segnalazione a CRIF? R: La banca deve prima mandarti un preavviso, e il ritardo non può diventare visibile prima di 15 giorni dalla spedizione. Il primo ritardo diventa visibile alle altre banche dopo due rate mensili consecutive non pagate, o 60 giorni dall'aggiornamento mensile dei dati, negli archivi che registrano anche i pagamenti regolari; dopo quattro rate o 120 giorni in quelli solo negativi. Se sani la posizione, il ritardo resta visibile per 12 mesi (fino a due rate) o 24 mesi (oltre due rate). - D: Quanto costa la mora nel 2026? R: Il tasso di mora lo fissa il contratto: spesso è il TAN più una maggiorazione, da leggere nel contratto e nel foglio informativo. Formula: rata × tasso di mora × giorni / 365. Con una rata di 800 € e un tasso di mora ipotetico del 6%, 10 giorni costano circa 1,32 €. - D: La banca può riprendersi la casa dopo una sola rata in ritardo? R: Per un ritardo di pochi giorni no. Nel mutuo fondiario l'art. 40 c. 2 TUB permette alla banca di risolvere il contratto per i ritardi quando il pagamento è arrivato fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza almeno sette volte, anche non consecutive. Una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, non rientra in questa regola e può bastare da sola (guida della Banca d'Italia sul mutuo). Nei mutui non fondiari vale l'art. 1819 del codice civile: secondo le circostanze, la banca può chiedere tutto anche per una sola rata non pagata, oltre a quanto prevede il contratto. Dopo la risoluzione, per arrivare alla casa serve comunque il pignoramento. ### Banche che fanno mutui con contratto a tempo determinato (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-contratto-determinato-precario-2026-banche-che-lo-danno Aggiornato: 2026-10-06 Fra le banche che fanno mutui con contratto a tempo determinato, nei fogli informativi che abbiamo letto il 5 ottobre 2026 solo Intesa Sanpaolo, con XME Mutuo, scrive requisiti precisi: sotto i 40 anni, assunti da più di 6 mesi, almeno 4 mesi di contratto residuo e 18 mesi lavorati negli ultimi due anni. UniCredit, BPER, Banco BPM e Crédit Agricole chiedono il contratto fra i documenti, senza requisiti pubblici: decidono in istruttoria. Non c'è una regola di legge: molte banche non contano da solo un reddito a termine, altre sì se hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni o con un cointestatario o un garante. Il Fondo Consap aiuta solo chi rientra nelle sue categorie, come gli under 36. Punti chiave: - Fra le banche controllate il 5 ottobre 2026, solo Intesa Sanpaolo scrive nel foglio informativo i requisiti per il tempo determinato: under 40, assunti da più di 6 mesi, 4 mesi di contratto residuo, 18 mesi lavorati negli ultimi due anni. - UniCredit, BPER, Banco BPM e Crédit Agricole mettono il contratto di lavoro fra i documenti, senza requisiti pubblici: decide l'istruttoria. - Non c'è una regola di legge: molte banche non contano da solo un reddito a termine; altre sì, se hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni o con un cointestatario o un garante con reddito stabile. - Il Fondo Consap non ha una corsia per i precari: si entra dalle sue categorie, come under 36 e giovani coppie, con un mutuo fino a 250.000 €. - Il mutuo INPS della Gestione unitaria chiede a chi è in servizio un contratto a tempo indeterminato al momento della domanda. Domande frequenti: - D: Quali banche danno il mutuo con contratto a tempo determinato? R: Fra i fogli informativi che abbiamo letto il 5 ottobre 2026, solo quello di XME Mutuo di Intesa Sanpaolo fissa requisiti precisi: sotto i 40 anni, assunti da più di 6 mesi, almeno 4 mesi di contratto residuo e 18 mesi lavorati negli ultimi due anni. UniCredit, BPER, Banco BPM e Crédit Agricole chiedono il contratto fra i documenti, senza requisiti pubblici: decidono in istruttoria. - D: Con un contratto a tempo determinato posso ottenere un mutuo al 100%? R: Si può, ma non in quanto precario. Il Fondo Consap, che permette alle banche di finanziare fino al 100%, è riservato a categorie precise: under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni entro i limiti ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e famiglie che convivono con un figlio o un fratello in quella condizione. Il mutuo non può superare 250.000 €. - D: Un precario della scuola ha più possibilità di avere il mutuo? R: Non c'è una corsia di legge per il settore pubblico. Per i supplenti della scuola alcune banche contano gli anni di incarichi annuali, che l'estratto contributivo INPS mette in fila; per il resto contano i mesi lavorati negli ultimi due o tre anni, come per ogni contratto a termine. Il mutuo INPS dei dipendenti pubblici, invece, chiede il tempo indeterminato. - D: Posso chiedere il mutuo INPS se ho un contratto a termine? R: No. Il regolamento INPS in vigore dal 1° aprile 2026 vuole che chi è in servizio abbia, alla domanda, un contratto a tempo indeterminato; gli anni a termine contano solo per l'anno minimo di iscrizione alla Gestione unitaria. Nemmeno cointestare aggira la regola: la cointestazione è ammessa solo fra coniugi, uniti civilmente o conviventi con contratto registrato, tutti con i requisiti. - D: Il mutuo giovani si può avere con un contratto atipico? R: In alcune offerte sì. La pagina di XME Mutuo di Intesa Sanpaolo dice che il mutuo per gli under 36 si può chiedere «anche se hai un contratto atipico o a tutele crescenti». Il Fondo Consap, dal canto suo, non guarda il tipo di contratto ma la categoria: under 36, giovani coppie e le altre previste. Il mutuo lo concede comunque la banca. - D: Cosa succede se il contratto non viene rinnovato dopo il rogito? R: Il mutuo va avanti e le rate restano da pagare. Se il mutuo è in ammortamento da almeno un anno, con ISEE fino a 30.000 € e importo fino a 250.000 €, il Fondo di sospensione gestito da Consap può fermare le rate fino a 18 mesi in tutto: la fine di un contratto a termine è fra i casi previsti. Con XME Mutuo, sotto i 40 anni, c'è anche la polizza per la perdita del lavoro pagata dalla banca. ### Segnalazione CRIF: quanto dura e come cancellarla URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cattivo-pagatore-crif-come-ottenerlo-2026 Aggiornato: 2026-10-16 Una segnalazione CRIF dura quanto fissa il codice di condotta dei SIC approvato dal Garante privacy nel 2019. Un ritardo fino a due rate, poi pagato, resta 12 mesi; oltre le due rate 24 mesi; un debito mai pagato 36 mesi dalla scadenza del contratto, al massimo 60. Allo scadere si cancella da sola. Prima del tempo si cancella solo un dato sbagliato o segnalato senza rispettare le regole, con una richiesta gratuita alla banca o a CRIF. Pagare il debito non cancella subito la segnalazione, ma fa registrare la regolarizzazione, da cui partono i 12 o 24 mesi. Con una segnalazione il mutuo non è vietato: decide la banca. Punti chiave: - Tempi del codice di condotta dei SIC: 12 mesi per un ritardo fino a due rate poi pagato, 24 oltre le due rate, 36 mesi dalla scadenza del contratto (al massimo 60) per un debito mai pagato. - Allo scadere dei tempi CRIF cancella il dato da solo, senza bisogno di una richiesta. - Prima del tempo si cancella solo un dato sbagliato o segnalato senza rispettare le regole, per esempio senza preavviso: la richiesta è gratuita, alla banca o a CRIF. - Pagare il debito non cancella subito la segnalazione: resta visibile, con l'informazione che il ritardo è stato regolarizzato, e da quel momento partono i 12 o 24 mesi. - Chi promette la cancellazione a pagamento di un dato corretto promette una cosa impossibile. - Con una segnalazione sanata alcune banche valutano il mutuo caso per caso, soprattutto con un garante o un anticipo più alto. Domande frequenti: - D: Quanto dura la segnalazione al CRIF? R: Dipende dal dato (Allegato 2 del codice di condotta dei SIC): fino a 180 giorni per una richiesta in istruttoria, 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito per una richiesta rifiutata o ritirata. Un ritardo poi pagato resta 12 mesi fino a due rate e 24 mesi oltre, contati dalla regolarizzazione. Un debito mai pagato resta 36 mesi dalla scadenza del contratto, al massimo 60. - D: Come cancellarsi dal CRIF? R: Un dato corretto si cancella da solo allo scadere dei tempi del codice di condotta. Prima del tempo puoi far cancellare o correggere solo un dato sbagliato, segnalato senza rispettare le regole o nato da una frode. La richiesta è gratuita e si fa alla banca che l'ha segnalato o a CRIF, con i documenti. Se non ottieni risposta puoi fare reclamo al Garante privacy. - D: Se pago il debito, la segnalazione CRIF si cancella? R: No, non subito. Il pagamento fa registrare la regolarizzazione, e da quel momento partono i 12 mesi (ritardi fino a due rate) o i 24 mesi (oltre). Il dato sparisce alla fine del periodo solo se nel frattempo non risultano altri ritardi. CRIF lo scrive nella sua pagina sulla cancellazione dei dati. - D: Posso ottenere un mutuo se sono segnalato in CRIF? R: Dipende dalla gravità e dallo stato della segnalazione. Se sei ancora in ritardo con i pagamenti, di solito la banca rifiuta. Se i ritardi sono già sanati e mancano pochi mesi alla cancellazione, alcune banche valutano la domanda, di solito con un garante, un anticipo più alto e un reddito stabile. Se il dato è sbagliato, chiedi la rettifica gratuita alla banca o a CRIF. - D: Il garante 'copre' la segnalazione al SIC? R: Non la cancella, ma la compensa dal punto di vista del rischio banca. Un garante (o coobbligato) con reddito solido, patrimonio e nessuna segnalazione può convincere alcune banche a valutare positivamente la pratica anche in presenza di segnalazioni passate del richiedente principale. La banca valuta comunque cumulativamente entrambi i profili. - D: Chi promette la cancellazione anticipata a pagamento è affidabile? R: No. Una segnalazione corretta resta fino alla scadenza fissata dal codice di condotta dei SIC, e nessuno può anticiparla a pagamento. CRIF scrive di non avere alcun rapporto di collaborazione con chi offre la cancellazione dei dati negativi a pagamento. L'unica cancellazione anticipata è quella di un dato sbagliato o segnalato senza rispettare le regole, e si chiede gratis alla banca o a CRIF. ### Si può comprare casa pignorata con un mutuo? Guida e rischi (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/comprare-casa-pignorata-mutuo Aggiornato: 2026-07-19 No, in via ordinaria non conviene comprare con un mutuo una casa su cui pende un pignoramento non ancora cancellato: l'art. 2913 del Codice Civile rende l'acquisto inefficace verso il creditore procedente, e nessuna banca iscrive un'ipoteca di primo grado su un immobile gravato da un pignoramento attivo. La strada corretta è pretendere la cancellazione del pignoramento contestualmente al rogito (con parte del prezzo destinata a saldare il debito) oppure, se l'esecuzione è già avanzata, acquistare l'immobile tramite la vendita giudiziaria (asta) anziché con una trattativa privata. Punti chiave: - Un pignoramento attivo rende inefficace verso il creditore ogni atto di vendita successivo (art. 2913 c.c.). - Nessuna banca eroga un mutuo ipotecario su un immobile con pignoramento non cancellato: l'ipoteca sarebbe inattaccabile solo in teoria, ma il rischio di revocatoria resta. - La visura ipotecaria aggiornata è l'unico modo per scoprire un pignoramento prima di firmare la proposta d'acquisto. - Se il venditore ha un solo creditore e un debito contenuto, si può prevedere la cancellazione contestuale al rogito, con parte del prezzo che salda il debito. - Se l'esecuzione è già in fase avanzata, l'unica via sicura per acquistare è la vendita giudiziaria (asta), con decreto di trasferimento del giudice. - Comprare comunque un immobile pignorato senza cancellazione espone l'acquirente al rischio di perdere sia la casa sia il denaro versato. Domande frequenti: - D: Si può ottenere un mutuo per comprare una casa pignorata? R: Non con una trattativa privata mentre il pignoramento è ancora iscritto: la banca non finanzia un immobile gravato da un'esecuzione in corso perché l'atto di vendita sarebbe inefficace verso il creditore procedente (art. 2913 c.c.). L'unica strada praticabile è la cancellazione del pignoramento contestuale al rogito, oppure l'acquisto tramite vendita giudiziaria (asta), dove il decreto di trasferimento del giudice purga automaticamente pignoramento e ipoteche precedenti. - D: Cosa succede se compro una casa con un pignoramento non cancellato? R: L'atto resta valido tra venditore e acquirente, ma è inefficace nei confronti del creditore che ha avviato il pignoramento (art. 2913 c.c.): la procedura esecutiva prosegue come se la vendita non fosse mai avvenuta e l'immobile può comunque essere messo all'asta e assegnato a terzi. L'acquirente rischia di perdere sia la casa sia il prezzo pagato, salvo rivalersi sul venditore, spesso senza patrimonio sufficiente. - D: Come faccio a sapere se una casa ha un pignoramento in corso? R: Si richiede una visura ipotecaria aggiornata sull'immobile presso l'Agenzia delle Entrate — Servizi Ipotecari (online con SPID/CIE o allo sportello, pochi euro di costo). La visura elenca tutte le formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, sequestri e trascrizioni pendenti. È un controllo che va sempre fatto prima di firmare una proposta d'acquisto, anche se l'immobile sembra 'pulito' a parole del venditore. - D: Qual è la differenza tra comprare all'asta e comprare privatamente un immobile pignorato? R: All'asta l'acquisto avviene tramite decreto di trasferimento del giudice dell'esecuzione, che cancella automaticamente pignoramento e ipoteche precedenti: l'acquirente ottiene un titolo pulito. Nella trattativa privata, invece, il pignoramento resta iscritto finché non viene formalmente cancellato con il consenso del creditore o con un provvedimento del giudice: senza questo passaggio, l'acquisto non è opponibile alla procedura esecutiva. - D: La banca può iscrivere l'ipoteca del mutuo su una casa già pignorata? R: Tecnicamente l'ipoteca si può iscrivere, ma nessuna banca lo fa: sarebbe un'ipoteca di grado successivo al pignoramento, quindi debole e a rischio nel caso la procedura esecutiva prosegua. In pratica gli istituti di credito condizionano sempre l'erogazione alla previa cancellazione di ogni pignoramento risultante dalla visura ipotecaria, di norma contestuale al rogito. - D: Conviene comunque valutare una casa con un pignoramento in corso? R: Può convenire solo se il notaio e, se necessario, un legale verificano che il debito residuo del venditore è inferiore al prezzo pattuito e strutturano l'operazione con pagamento diretto al creditore procedente e cancellazione contestuale al rogito. Senza questa garanzia, il rischio supera quasi sempre il potenziale sconto sul prezzo. ### Come fermare il pignoramento della casa per il mutuo non pagato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/come-fermare-pignoramento-casa-mutuo-non-pagato Aggiornato: 2026-07-18 Se hai già ricevuto l'atto di pignoramento della casa per il mutuo non pagato, puoi ancora fermarlo con la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): depositi in cancelleria almeno 1/6 del debito residuo (capitale, interessi e spese) e chiedi al giudice dell'esecuzione di sostituire l'immobile con una somma di denaro, pagabile anche a rate fino a 48 mesi. L'istanza va presentata prima che il giudice disponga la vendita o l'assegnazione (art. 569 c.p.c.) e può essere fatta una sola volta: dopo l'ordinanza di vendita non è più ammissibile. In alternativa puoi valutare l'opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.) se ci sono vizi nel titolo o nella notifica, il saldo e stralcio con la banca o il servicer, oppure — se sei un consumatore sovraindebitato — il piano di ristrutturazione dei debiti del Codice della Crisi e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019, artt. 65 ss.), che ha sostituito la L. 3/2012. Il tempo è la variabile decisiva: ogni giorno che passa avvicina l'ordinanza di vendita. Punti chiave: - La conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) permette di sostituire la casa con il pagamento del debito, anche a rate fino a 48 mesi. - Va presentata prima dell'ordinanza di vendita (art. 569 c.p.c.) e una sola volta: dopo non è più ammissibile. - Serve un deposito cauzionale immediato pari ad almeno 1/6 del debito residuo (capitale + interessi + spese). - La giurisprudenza di legittimità ha più volte confermato la legittimità del termine perentorio previsto dall'art. 495 c.p.c., come bilanciamento tra diritto all'abitazione e tutela del credito. - Il mancato pagamento di una rata, o un ritardo oltre 30 giorni, fa decadere dal beneficio: si perde anche quanto già versato. - Alternative concrete: opposizione all'esecuzione per vizi formali, saldo e stralcio con la banca/servicer, piano del consumatore per sovraindebitamento. Domande frequenti: - D: È vero che si può fermare il pignoramento pagando solo una parte del debito? R: No, con la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) devi comunque versare l'intero debito residuo — capitale, interessi e spese di esecuzione — non una parte. La differenza rispetto a subire la vendita è che (1) eviti l'asta e la perdita della casa, (2) puoi rateizzare fino a 48 mesi anziché pagare tutto subito, versando all'avvio solo un deposito cauzionale pari ad almeno 1/6 del dovuto. Chi vuole pagare una somma ridotta rispetto al debito totale deve invece percorrere altre strade, come il saldo e stralcio negoziato con la banca o il servicer, oppure un piano del consumatore per sovraindebitamento. - D: Fino a quando posso presentare l'istanza di conversione del pignoramento? R: Il termine è perentorio: l'istanza va depositata prima che il giudice dell'esecuzione disponga la vendita o l'assegnazione dell'immobile (art. 569 c.p.c. per gli immobili). Una volta emessa l'ordinanza di vendita, l'istanza diventa inammissibile anche se presentata un solo giorno dopo. Inoltre può essere proposta una sola volta nell'intera procedura: se viene rigettata per un errore formale non è possibile ripresentarla. Per questo conviene verificare subito, tramite l'avvocato o direttamente in cancelleria, a che punto è la procedura e quando è fissata l'udienza per l'ordinanza di vendita. - D: Quanto devo depositare per chiedere la conversione? R: Almeno 1/6 (un sesto) dell'importo dovuto al creditore procedente e agli eventuali creditori intervenuti, comprensivo di capitale, interessi e spese, al netto di quanto già versato e documentato. La soglia è stata ridotta da 1/5 a 1/6 dal D.L. 135/2018 (conv. L. 12/2019) e resta invariata nel 2026. Il deposito va versato in cancelleria contestualmente all'istanza: senza, la domanda è inammissibile. Il resto del debito può poi essere rateizzato fino a 48 mesi se il giudice ravvisa giustificati motivi. - D: Cosa succede se non riesco a pagare una rata della conversione? R: Se ometti il versamento di una rata, o ritardi oltre 30 giorni anche una sola volta, decadi automaticamente dal beneficio della conversione. Conseguenza: le somme già versate (compreso il deposito cauzionale) entrano a far parte dei beni pignorati a favore dei creditori e non vengono restituite, e il giudice dispone senza indugio la ripresa dell'esecuzione, cioè la vendita dell'immobile. Per questo la conversione va richiesta solo se hai una ragionevole certezza di sostenere il piano di rate nel tempo: un ritardo può vanificare l'intero sforzo economico già fatto. - D: Conversione, opposizione o saldo e stralcio: quale scegliere? R: Dipende dall'obiettivo. La conversione (art. 495 c.p.c.) permette di rateizzare l'intero debito per salvare la casa. L'opposizione (art. 615 c.p.c.) contesta la legittimità della procedura per vizi formali. Il saldo e stralcio è una trattativa con la banca per chiudere il debito con un forte sconto, richiedendo però il consenso del creditore. Spesso la strategia migliore combina più strumenti, valutati con un consulente esperto per massimizzare le probabilità di successo. - D: Il Fondo Gasparrini serve ancora se il pignoramento è già stato notificato? R: No. Il Fondo Gasparrini sospende fino a 18 mesi il pagamento delle rate, ma richiede che tu non sia in arretrato da oltre 90 giorni al momento della domanda ed è pensato per prevenire l'insolvenza, non per fermare un'esecuzione giudiziaria già avviata. Se hai già ricevuto l'atto di pignoramento, questa fase è superata: gli strumenti utili ora sono la conversione del pignoramento, l'opposizione all'esecuzione, il saldo e stralcio o, per i casi di sovraindebitamento personale, il piano di ristrutturazione dei debiti del Codice della Crisi e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019, artt. 65 ss.), che ha sostituito la L. 3/2012. ### Mutuo intestato a un minore o con amministratore di sostegno: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-intestato-minore-amministratore-sostegno-guida Aggiornato: 2026-10-13 L'intestazione di un mutuo a un minore o la sua gestione tramite amministratore di sostegno richiede l'autorizzazione del Giudice Tutelare (o del Notaio ex Riforma Cartabia) per garantire l'esclusivo interesse del beneficiario e la sostenibilità economica dell'operazione. Punti chiave: - La stipula di un mutuo per un minore è un atto di straordinaria amministrazione che richiede validazione legale. - Dal 2023, con la Riforma Cartabia, il Notaio può rilasciare l'autorizzazione in alternativa al Giudice Tutelare. - L'operazione deve dimostrare un'utilità evidente e non rischiosa per il patrimonio del minore o del beneficiario. - In caso di eredità, il minore subentra nel mutuo (accollo) previa accettazione con beneficio d'inventario. Domande frequenti: - D: Un minore può essere intestatario di un mutuo? R: Sì, ma non può firmare autonomamente il contratto. È necessaria l'autorizzazione del Giudice Tutelare o del Notaio, e l'atto deve essere compiuto nell'interesse esclusivo del minore. - D: Cosa succede se un minore eredita una casa con mutuo? R: L'eredità deve essere accettata con beneficio d'inventario. Il minore subentra nel debito (accollo), ma la banca richiede garanzie sulla sostenibilità del pagamento, spesso fornite dai genitori o tutori. - D: L'amministratore di sostegno può rinegoziare un mutuo? R: Sì, se il decreto di nomina lo prevede o se ottiene una specifica autorizzazione dal Giudice Tutelare per compiere atti di straordinaria amministrazione. - D: Quali sono i tempi per ottenere l'autorizzazione del Giudice? R: Nel 2026 i tempi medi variano dai 30 ai 90 giorni, a seconda del tribunale. La via notarile è più rapida (15-20 giorni, ai quali si aggiungono i venti giorni previsti perché l'autorizzazione diventi efficace), ma molte banche esigono comunque il decreto del Giudice Tutelare per i mutui. - D: La banca può rifiutare il mutuo a un minore? R: Sì, la banca valuta il merito creditizio. Se il minore non ha redditi (caso standard), il mutuo viene concesso solo se i genitori prestano fideiussione o se vi è una solida base patrimoniale. - D: Chi paga le rate del mutuo intestato al minore? R: Legalmente il debitore è il minore, ma nei fatti le rate vengono pagate dai genitori o attinte dai frutti del patrimonio del minore (es. canoni di locazione dell'immobile stesso). ### Mutuo su immobile con servitù di passaggio: guida a perizia e LTV 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-immobile-servitu-di-passaggio-perizia-2026 Aggiornato: 2026-07-07 La servitù di passaggio passiva riduce solitamente il valore peritale di un immobile dal 5% al 15%, impattando direttamente sul Loan-to-Value (LTV) del mutuo. Le banche nel 2026 richiedono che tali vincoli siano regolarmente trascritti (Art. 2643 n. 4 c.c.) e non pregiudichino la commerciabilità del bene in caso di futura asta. Punti chiave: - La servitù passiva (Art. 1027 c.c.) è considerata un 'peso' che riduce il valore di mercato. - Il perito bancario nel 2026 applica decurtazioni tra il 5% e il 15% in base all'invasività del passaggio. - La costituzione richiede la forma scritta (Art. 1350 c.c.) e la trascrizione (Art. 2643 c.c.) per l'opponibilità. - Le servitù apparenti (Art. 1061 c.c.) sono riconoscibili da opere visibili e possono essere acquisite per usucapione. - È fondamentale verificare la trascrizione ventennale prima del compromesso per evitare vizi occulti. Domande frequenti: - D: La banca può rifiutare il mutuo per una servitù? R: Raramente la banca rifiuta totalmente il finanziamento, ma può ridurre l'importo erogato (LTV) se la servitù rende l'immobile meno appetibile sul mercato o ne compromette la privacy. - D: Cosa succede se la servitù di passaggio non è trascritta? R: Se non è trascritta nei registri immobiliari (Art. 2643 c.c.), la servitù non è opponibile al nuovo acquirente. Tuttavia, se è apparente (Art. 1061 c.c.), la situazione di fatto potrebbe generare contenziosi legali dopo il rogito. - D: La servitù di passaggio scade? R: No, la servitù è legata al fondo e non al proprietario. Si estingue solo per rinuncia espressa (scritta), per confusione (un solo proprietario per entrambi i fondi) o per non uso ventennale. ### Mutuo prima casa con genitore usufruttuario: guida 2026 su nuda proprietà, ipoteca e agevolazioni URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-nuda-proprieta-genitore-usufruttuario Aggiornato: 2026-10-12 Sì, è possibile ottenere un mutuo prima casa come nudo proprietario anche se il genitore mantiene l'usufrutto sull'immobile: l'art. 2814 c.c. consente di iscrivere ipoteca sulla nuda proprietà, ma la banca finanzierà solo una quota del valore della nuda proprietà, che stima con la sua perizia. Per il fisco, con i coefficienti in vigore dal 1° gennaio 2026 (D.M. MEF del 24-12-2025), se il genitore ha 65 anni la nuda proprietà vale il 50% della casa. In pratica l'LTV sull'immobile intero sarà molto più basso che in un acquisto ordinario, e alcune banche chiedono che il genitore intervenga all'atto, come garante o come terzo datore d'ipoteca. Punti chiave: - L'art. 2814 c.c. permette di iscrivere ipoteca sulla sola nuda proprietà senza il consenso dell'usufruttuario. - La banca valuta solo la nuda proprietà, con la sua perizia; per il fisco il suo valore si calcola con i coefficienti D.M. MEF 24/12/2025 (G.U. n. 302/2025) in base all'età del genitore usufruttuario. - Con un genitore di 65 anni (fascia 64–66), per il fisco la nuda proprietà vale il 50% del valore pieno: il mutuo ottenibile sarà molto inferiore a un acquisto ordinario. - Le agevolazioni prima casa sull'imposta (2%) spettano anche a chi compra la nuda proprietà, alle condizioni di sempre; la detrazione degli interessi solo se il mutuo è servito a comprare e nella casa vive il nudo proprietario o un suo familiare. - L'art. 44 della L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561 e 563 c.c.: l'ipoteca iscritta dal donatario resta efficace anche se la donazione viene ridotta. - Soluzione alternativa: il genitore partecipa come garante o coobbligato, aumentando la capienza di finanziamento. Domande frequenti: - D: Si può fare un mutuo prima casa se si è nudi proprietari e il genitore è usufruttuario? R: Sì. L'art. 2814 c.c. consente di iscrivere ipoteca sulla nuda proprietà senza il consenso dell'usufruttuario. La banca però finanzierà solo sul valore della nuda proprietà, che stima con la sua perizia e che dipende dall'età del genitore (per il fisco si calcola con i coefficienti D.M. MEF 24/12/2025, G.U. n. 302/2025): l'LTV sull'immobile intero è molto più basso che in un acquisto ordinario. - D: Come si calcola il valore della nuda proprietà? R: Per il fisco si usano i coefficienti del D.M. MEF 24 dicembre 2025 (G.U. n. 302 del 31/12/2025), basati sull'Allegato 1 al D.Lgs. 139/2024. Per il 2026 si utilizza il saggio minimo del 2,5% (floor introdotto dal D.Lgs. 139/2024), anche se il tasso legale effettivo 2026 è dell'1,60% (D.M. 10/12/2025). Il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo dal valore pieno il valore dell'usufrutto. Per esempio con genitore di 65 anni (fascia 64–66) il valore dell'usufrutto è il 50% del pieno, quindi la nuda proprietà vale il 50%. Per il mutuo la banca la fa stimare dal suo perito. - D: Le agevolazioni prima casa spettano al nudo proprietario? R: Sì, con alcune condizioni. L'Agenzia delle Entrate riconosce le agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2% anziché 9%, IVA al 4% se dal costruttore) anche a chi compra la nuda proprietà, alle condizioni di sempre, come la residenza nel Comune della casa o il trasferimento entro 18 mesi. La detrazione IRPEF degli interessi passivi sul mutuo (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR, che dal 1° gennaio 2027 diventa l'art. 14 del nuovo testo unico, D.Lgs. 117/2026) spetta al nudo proprietario se il mutuo è servito a comprare la casa e se entro un anno ci vive lui o un suo familiare, anche il genitore usufruttuario; non spetta mai all'usufruttuario. - D: Cosa ha cambiato la L. 182/2025 per chi ha acquistato con donazione? R: L'art. 44 della L. 182/2025 ha riscritto gli artt. 561, 562, 563 e 2652 del codice civile: i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci, e la riduzione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato l'immobile donato. Il legittimario leso viene compensato in denaro. Le nuove regole valgono per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 e, decorsi sei mesi dall'entrata in vigore, anche per quelle anteriori se non sono state trascritte domande di riduzione o atti di opposizione. - D: Il genitore usufruttuario deve firmare il mutuo? R: No, non è necessario il consenso o la firma del genitore usufruttuario per iscrivere l'ipoteca sulla nuda proprietà (art. 2814 c.c.). Tuttavia, alcune banche chiedono che il genitore presti garanzia fideiussoria, diventi coobbligato o intervenga all'atto come terzo datore d'ipoteca, per ridurre il rischio legato alla difficoltà di vendita dell'immobile ipotecato. È una scelta di policy della singola banca, non un obbligo di legge. - D: Cosa succede all'ipoteca quando il genitore usufruttuario muore? R: Alla morte del genitore usufruttuario, l'usufrutto si estingue per legge (art. 979 c.c.) e la piena proprietà si consolida automaticamente in capo al nudo proprietario senza alcuna formalità fiscale aggiuntiva. Per effetto del secondo comma dell'art. 2814 c.c., l'ipoteca iscritta sulla nuda proprietà si estende di diritto alla piena proprietà riunificata, migliorando notevolmente la garanzia della banca. Non serve un nuovo atto ipotecario. ### Mutuo fondiario Art. 38 TUB per asta giudiziaria: guida completa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-fondiario-asta-art-38-tub-guida Aggiornato: 2026-10-15 Il mutuo fondiario ex Art. 38 TUB per acquisto all'asta consente di finanziare fino all'80% del valore dell'immobile (limite fissato dalle istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia, in conformità alla Delibera CICR 22/04/1995). Le Sezioni Unite (Cass. SU 33719/2022), confermate dalla successiva Ord. 1720/2025, hanno stabilito che il superamento dell'80% non rende il mutuo nullo e non consente al giudice di riqualificarlo d'ufficio come mutuo ipotecario ordinario: il contratto resta un fondiario valido, e l'acquisto è stabile. Il processo deve coordinarsi con il termine per il saldo prezzo, che l'ordinanza di vendita fissa entro un massimo di 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569, comma 3, c.p.c.), spesso con il pagamento diretto alla banca ex Art. 41, comma 4, TUB, che il giudice dell'esecuzione pone a carico dell'aggiudicatario. Punti chiave: - LTV 80%: l'Art. 38 TUB rinvia alla Banca d'Italia, che in conformità alla Delibera CICR 22/04/1995 fissa il limite all'80% del valore dell'immobile. - Cass. SU 33719/2022 e Ord. 1720/2025: Il superamento del limite non comporta la nullità del contratto. - Saldo prezzo: il termine lo fissa l'ordinanza di vendita e non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569, comma 3, c.p.c.); chi non versa in tempo decade e perde la cauzione (art. 587 c.p.c.). - Art. 41 TUB: il giudice ordina all'aggiudicatario che non subentra di versare direttamente alla banca la parte di prezzo pari al suo credito; chi non lo fa è inadempiente ex art. 587 c.p.c. - Subentro nel mutuo del debitore (art. 41, comma 5, TUB): rate scadute, accessori e spese vanno pagati alla banca entro 15 giorni dal decreto dell'art. 574 c.p.c. o dall'aggiudicazione, non dal decreto di trasferimento. - Art. 585, comma 3, c.p.c.: se il prezzo è pagato con un mutuo garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile aggiudicato, il decreto di trasferimento lo indica e viene trascritto solo insieme all'iscrizione dell'ipoteca. Domande frequenti: - D: Cosa succede se il mutuo supera l'80% del valore? R: Secondo le Sezioni Unite (Cass. SU 33719/2022), confermate dall'Ord. 1720/2025, il mutuo non è nullo e il giudice non può riqualificarlo d'ufficio come mutuo ipotecario ordinario, quando le parti hanno voluto un fondiario. Il finanziamento resta valido e conserva le regole del fondiario (compresa l'esenzione da revocatoria ex Art. 39, comma 4, TUB, che oggi rinvia all'art. 166 del codice della crisi e dell'insolvenza). Il rispetto del limite riguarda il rapporto fra la banca e la vigilanza. - D: È possibile finanziare il 100% dell'aggiudicazione? R: Può succedere, ma dipende dalla banca. Il limite dell'80% si calcola sul valore dell'immobile ipotecato, non sul prezzo d'asta: se il prezzo di aggiudicazione è molto più basso del valore, l'80% del valore può coprire una quota più alta del prezzo. Quale valore usare lo decide ogni banca (di solito la propria perizia, spesso il minore fra perizia e prezzo), e per le aste molte hanno regole proprie. - D: Quali sono i tempi medi per la delibera pre-asta? R: Non c'è un tempo fisso: dipende dalla banca e da quanto è completa la documentazione. Conviene chiedere la pre-delibera con largo anticipo sulla data dell'asta, prima di presentare l'offerta, perché dopo l'aggiudicazione il tempo a disposizione è solo quello fissato dall'ordinanza di vendita per il saldo. - D: Posso subentrare nel mutuo del debitore invece di chiederne uno nuovo? R: Sì, se il credito della banca è fondiario: l'art. 41, comma 5, TUB ti fa prendere il posto del debitore nel suo contratto, senza autorizzazione del giudice. Devi però pagare alla banca rate scadute, accessori e spese entro quindici giorni dal decreto previsto dall'art. 574 c.p.c. o dalla data dell'aggiudicazione, non dal decreto di trasferimento. Il subentro ha effetto con il decreto di trasferimento (comma 6) e ti lega alle condizioni del vecchio mutuo. ### Mutuo casa in donazione: requisiti e nuove regole 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-casa-donazione-requisiti-banche Aggiornato: 2026-10-06 Ottenere un mutuo per una casa di provenienza donativa nel 2026 è diventato più semplice grazie alla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (in vigore dal 18 dicembre 2025). Per le successioni aperte dopo quella data gli eredi legittimari non possono più farsi restituire la casa da chi l'ha comprata dal donatario, salvo una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto: hanno diritto a un compenso in denaro dal donatario, e l'ipoteca della banca resta. Dal 18 giugno 2026, scaduti i sei mesi del periodo transitorio, la regola vale anche per i donanti morti prima, salvo le domande di riduzione e le opposizioni trascritte entro quella data. Punti chiave: - La Legge 182/2025 (art. 44, in vigore dal 18 dicembre 2025) ha eliminato l'azione di restituzione dell'immobile donato nei confronti dei terzi acquirenti, salvo una domanda di riduzione trascritta prima del loro acquisto (art. 2652, primo comma, n. 1 c.c.). Verso il donatario che non ha alienato, l'azione di restituzione (art. 561 c.c.) rimane applicabile, ma le ipoteche che ha concesso restano efficaci, con la stessa eccezione. - La legge è entrata in vigore il 18 dicembre 2025 e le regole nuove valgono per le successioni aperte dopo quella data (art. 44, comma 2). Il 18 giugno 2026 segna la scadenza del periodo transitorio: da allora, anche per le successioni anteriori, i legittimari non possono più agire in restituzione verso i terzi (salvo abbiano già trascritto domanda di riduzione o opposizione). - L'assicurazione donazione, che molte banche richiedevano sistematicamente, oggi copre un rischio che resta solo in casi precisi: una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto o, se il donante è morto prima del 18/12/2025, una domanda o un'opposizione trascritte entro il 18/06/2026. Per questo prima del rogito si controllano i registri immobiliari, e alcune banche la chiedono ancora. - Il vecchio termine di 20 anni dalla trascrizione della donazione (ex art. 563 c.c. pre-riforma) — che bloccava i mutui — non è più applicabile per le successioni post-riforma. Rimane il termine ordinario di prescrizione decennale (art. 2946 c.c.) per l'azione di riduzione del legittimario verso il donatario. Domande frequenti: - D: Si può ottenere un mutuo per una casa ricevuta in donazione? R: Sì, nel 2026 è possibile e molto più semplice rispetto al passato. Con la Legge 182/2025 (in vigore dal 18 dicembre 2025) la riduzione della donazione non toglie più la casa a chi l'ha comprata, e l'ipoteca della banca resta efficace. Le eccezioni sono due: una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto e, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, una domanda o un'opposizione trascritte entro il 18 giugno 2026. Alcune banche chiedono ancora una polizza o più verifiche. - D: Cos'è l'azione di restituzione e perché è stata modificata? R: L'azione di restituzione era il diritto degli eredi legittimari di riprendersi fisicamente l'immobile donato dai terzi acquirenti. La riforma operata dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha abolito questo diritto verso i terzi a cui il donatario ha venduto la casa: i legittimari lesi possono ora ottenere un compenso in denaro dal donatario. Restano fuori una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto e, per i donanti morti prima del 18 dicembre 2025, le domande e le opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026. - D: Qual è il termine per agire come erede leso da una donazione? R: L'azione di riduzione (con cui il legittimario chiede il riconoscimento della lesione della quota di riserva) si prescrive in 10 anni dall'apertura della successione, ai sensi dell'art. 2946 c.c. (prescrizione ordinaria decennale). Il vecchio termine dei 20 anni dalla trascrizione della donazione riguardava invece la diversa azione di restituzione verso i terzi acquirenti, oggi abolita dalla L. 182/2025. - D: La banca può ancora richiedere l'assicurazione donazione nel 2026? R: Sì, la legge non lo vieta e alcune banche la chiedono ancora, ma il rischio che copre è cambiato. Se il donante è in vita o è morto dopo il 18 dicembre 2025, il rischio resta solo se una domanda di riduzione è stata trascritta prima dell'acquisto. Se è morto prima, contano anche le domande e le opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026. Se i registri immobiliari non mostrano nulla, puoi chiedere alla banca perché la vuole e confrontare altre banche. ### Mutuo con contratto a tempo determinato: si può avere senza garante? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-tempo-determinato-si-puo-ottenere-requisiti Aggiornato: 2026-10-06 Sì, un mutuo con contratto a tempo determinato si può ottenere, con alcune banche anche senza garante, se lavori con continuità da anni e il reddito regge la rata da solo. Non c'è una regola di legge: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno molte banche non contano da solo un reddito a termine; altre sì, se hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, o con un cointestatario o un garante con reddito stabile. Oltre alle ultime buste paga la banca vuole il contratto, il 730 o la CU e l'estratto contributivo INPS. Chi ha meno di 36 anni può chiedere anche la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap, che aiuta quando manca l'anticipo. Punti chiave: - Non c'è una regola di legge: ogni banca decide quali contratti a termine accettare e a quali condizioni. - Di solito conta quanto hai lavorato: a seconda della banca, gran parte degli ultimi due o tre anni, anche con più datori. - Senza garante si può con alcune banche, se lo storico di lavoro è lungo e il reddito regge la rata; molte però non contano da solo un reddito a termine e chiedono un cointestatario o un garante. - Oltre alle ultime 2 o 3 buste paga servono contratto, 730 o CU ed estratto contributivo INPS. - La garanzia del Fondo prima casa è riservata a categorie precise, come gli under 36: il contratto a termine da solo non basta per entrarci. - Se il contratto viene rinnovato per le stesse mansioni, la legge esclude un nuovo periodo di prova. - Se il contratto finisce quando il mutuo è in ammortamento da almeno un anno, il Fondo Gasparrini può sospendere le rate fino a 18 mesi, con ISEE fino a 30.000 € e mutuo fino a 250.000 €. Domande frequenti: - D: Le banche danno il mutuo con contratto a tempo determinato? R: Sì, ma con più cautela che con un contratto stabile e con regole diverse da banca a banca: nessuna norma le fissa. Molte non contano da solo un reddito a termine; altre sì, se hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni o se c'è un cointestatario o un garante con reddito stabile. In ogni caso vogliono contratto, 730 o CU ed estratto contributivo INPS. - D: Per il mutuo Consap serve il contratto a tempo indeterminato? R: No: il Fondo prima casa non guarda il tipo di contratto, guarda chi sei e la casa. È riservato a under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni con i limiti ISEE previsti e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave. Il mutuo, fino a 250.000 €, lo concede comunque la banca. - D: Qual è l'importo massimo del mutuo con tempo determinato? R: Lo fissano due limiti, e vale il più basso: la rata rispetto al reddito netto e la quota del prezzo che la banca finanzia, di norma l'80%. Con 1.650 € netti e la rata al 30%, cioè circa 495 €, a 30 anni con un TAN stimato del 3,72% si arriva a circa 107.279 €. Un cointestatario alza il primo limite, la garanzia Consap il secondo. - D: Cosa succede se il contratto non viene rinnovato durante il mutuo? R: Il mutuo va avanti e le rate restano da pagare. Se il reddito si ferma, con un ISEE fino a 30.000 € e un mutuo fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno puoi chiedere al Fondo di sospensione gestito da Consap di fermare le rate, fino a 18 mesi in tutto: la fine di un rapporto a tempo determinato è fra gli eventi previsti. Gli interessi del periodo maturano, e la metà la paga il Fondo. - D: I dipendenti pubblici a tempo determinato hanno condizioni migliori? R: Non c'è una corsia di legge per il settore pubblico. Per i supplenti della scuola alcune banche contano gli anni di incarichi annuali, che l'estratto contributivo INPS mette in fila. Per il resto si guarda quanto hai lavorato negli ultimi due o tre anni, come per ogni contratto a termine, e se c'è un cointestatario o un garante. - D: Si può fare un mutuo cointestato con un contratto a tempo determinato e uno indeterminato? R: Sì: la banca somma i due redditi documentati, e quello stabile rende la pratica più solida. Firmando insieme, però, di solito rispondete tutti e due dell'intero debito, anche se uno dei due perde il lavoro. Per chi è a termine valgono comunque le richieste su storico e documenti. ### Mutuo rifiutato: le 8 cause principali e cosa fare subito dopo il no della banca (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-rifiutato-cause-cosa-fare Aggiornato: 2026-10-06 Le cause più frequenti di mutuo rifiutato nel 2026 sono: segnalazioni nel CRIF o nella Centrale dei rischi della Banca d'Italia, rata troppo alta rispetto al reddito, perizia dell'immobile inferiore al prezzo di acquisto, contratto di lavoro atipico (tempo determinato, partita IVA), età troppo alta a fine mutuo, LTV richiesto superiore all'80% senza garanzie, protesti o pignoramenti in corso e documentazione incompleta. Quando rifiuta, la banca deve dirtelo senza indugio e indicarti se ha usato dati negativi di un sistema di informazioni creditizie, e quale (art. 120-undecies TUB; codice di condotta dei SIC, art. 6). Poi controlla gratis i tuoi dati nel CRIF, correggi il difetto specifico e solo dopo rivolgiti a un altro istituto: la richiesta rifiutata resta nel CRIF per 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito. Punti chiave: - Le cause più frequenti di rifiuto sono segnalazioni CRIF e una rata troppo alta rispetto al reddito (il tetto cambia da banca a banca). - Se rifiuta, la banca deve dirtelo senza indugio e indicarti se ha usato dati negativi di un SIC, e quale (art. 120-undecies TUB; codice di condotta dei SIC, art. 6). - La richiesta rifiutata resta nel CRIF per 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito: agire prima di riprovare. - Perizia bassa e LTV alto sono la seconda causa: rinegoziare il prezzo o aumentare l'anticipo. - Con un contratto a termine o con la partita IVA le regole cambiano molto da una banca all'altra: molte non contano da solo un reddito a termine, altre sì a certe condizioni; con la partita IVA di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre. - Per chi rientra nelle sue categorie, il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo: utile se manca l'anticipo, ma la decisione resta della banca. - Prima di riprovare, consultare un consulente OAM: evita segnalazioni ripetute. Domande frequenti: - D: Perché la banca rifiuta il mutuo? R: Le 8 cause più frequenti nel 2026 sono: 1) segnalazioni negative in Centrale Rischi o CRIF; 2) rata troppo alta rispetto al reddito netto (oltre il tetto della banca, di solito fra un terzo e il 35-40%); 3) perizia inferiore al prezzo di acquisto; 4) contratto di lavoro atipico o anzianità insufficiente; 5) età troppo alta a fine mutuo; 6) LTV richiesto oltre l'80% senza garanzie; 7) protesti, pignoramenti o procedure esecutive in corso; 8) documentazione incompleta o incoerente. Nella maggior parte dei casi la causa è multipla. - D: La banca è obbligata a dirmi perché ha rifiutato il mutuo? R: In parte. Per i mutui casa l'art. 120-undecies, comma 5, del TUB obbliga la banca a informarti senza indugio del rifiuto, e il codice di condotta dei sistemi di informazioni creditizie (art. 6, comma 7) le impone di dirti se ha consultato dati negativi in uno o più SIC e quali. Non esiste invece l'obbligo di mandare le motivazioni scritte entro 30 giorni: chiedile comunque per iscritto, via PEC o raccomandata. - D: Un mutuo rifiutato lascia una segnalazione permanente? R: No, ma resta traccia. La richiesta di mutuo viene registrata nel CRIF: resta fino a 180 giorni mentre è in istruttoria e, se viene rifiutata o ritirata, 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito. Per il CRIF una richiesta non andata a buon fine può incidere sull'affidabilità creditizia: più richieste rifiutate una dopo l'altra, in banche diverse, restano tutte visibili a chi valuta la successiva. Meglio capire il motivo del primo no prima di riprovare. - D: Quanto tempo devo aspettare per riprovare dopo un rifiuto? R: Nessuna regola fissa un tempo di attesa. La richiesta rifiutata resta nel CRIF per 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito: dopo, le altre banche non la vedono più. Se la causa è strutturale (contratto, reddito) conviene prima correggerla; se è documentale o legata alla perizia si può riprovare subito in un'altra banca. Un consulente OAM aiuta a scegliere le banche adatte ed evita richieste a vuoto. - D: Come posso ottenere il mutuo se sono segnalato come cattivo pagatore? R: Se la segnalazione è ancora presente (12 o 24 mesi dopo il saldo del debito; se il debito non viene pagato, 36 mesi dalla scadenza del contratto, al massimo 60), la maggior parte delle banche rifiuta. Le strade praticabili sono: attendere la cancellazione della segnalazione, saldare il debito perché risulti regolarizzato, presentare un garante con reddito stabile e senza segnalazioni, oppure cercare le banche che valutano con più flessibilità i profili con segnalazioni sanate: i criteri cambiano da banca a banca. ### Mutuo con NASpI 2026: si può ottenere da disoccupato? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-disoccupato-naspi-2026 Aggiornato: 2026-10-06 Con la sola NASpI ottenere un mutuo è molto difficile: l'indennità dura al massimo due anni, dal sesto mese cala del 3% al mese e alcune banche non la considerano affatto come reddito, anche se è certificata dalla CU dell'INPS. La strada tipica resta un cointestatario o un garante con un reddito stabile; in alternativa si aspetta il nuovo contratto di lavoro e il superamento della prova. Il Fondo Consap prima casa non ha una categoria per chi è disoccupato: vale solo se rientri in una delle sue, per esempio se hai meno di 36 anni, e la banca decide comunque sul reddito. Punti chiave: - La NASpI dura al massimo 104 settimane, circa due anni, e dal sesto mese cala del 3% al mese (dall'ottavo per chi ha almeno 55 anni). - Nel 2026 vale al massimo 1.584,70 € lordi al mese (circolare INPS n. 4 del 28 gennaio 2026). - Alcune banche non considerano il reddito da disoccupazione, anche se certificato dalla CU dell'INPS: la strada tipica è un cointestatario o un garante con reddito stabile. - Il Fondo Consap non ha una categoria per i disoccupati: vale solo se rientri in una delle sue, per esempio se hai meno di 36 anni, e la banca decide comunque. - Se hai già un mutuo prima casa e perdi il lavoro, salvo dimissioni senza giusta causa, risoluzione consensuale o licenziamento disciplinare, il Fondo Gasparrini può sospendere le rate fino a 18 mesi: servono ISEE fino a 30.000 € e un mutuo fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno. Domande frequenti: - D: La banca può rifiutarmi il mutuo solo perché percepisco la NASpI? R: Sì. La legge obbliga la banca a valutare se potrai rimborsare (art. 120-undecies TUB), e la NASpI dura al massimo due anni, contro i 20 o 30 di un mutuo. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, alcune banche non considerano il reddito da disoccupazione certificato dalla CU dell'INPS. Con un cointestatario o un garante con reddito stabile la valutazione cambia. - D: Se ho un garante con reddito fisso, posso ottenere il mutuo durante la NASpI? R: Dipende dalla banca. Per la guida della Banca d'Italia chi non ha un lavoro stabile è proprio il caso in cui il finanziatore può chiedere garanzie oltre all'ipoteca; con la fideiussione la banca guarda soprattutto il reddito del garante. Non tutte accettano un mutuatario senza reddito proprio, e con la garanzia Consap le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive, a parte quelle assicurative. - D: La NASpI conta nel calcolo del rapporto rata/reddito? R: Dipende dalla banca. Tra le banche con cui lavoriamo, alcune non considerano i redditi da disoccupazione, anche quando sono certificati dalla CU dell'INPS. E dove la NASpI viene guardata, resta un reddito che finisce entro due anni e che dal sesto mese cala del 3% al mese. Per questo la strada tipica è un cointestatario o un garante con reddito stabile. - D: Il Fondo Consap copre i disoccupati con NASpI nel 2026? R: Non come categoria. Il Fondo è riservato a under 36, giovani coppie (nucleo da almeno due anni, almeno un under 36), genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni entro certi ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave o che convivono da almeno due anni con un figlio o un fratello in quella condizione. Anche se rientri in una di queste, la banca decide sul reddito. - D: Posso fare un mutuo cointestato con il mio partner che lavora? R: Sì, ed è la strada più comune. La banca calcola il rapporto rata/reddito sul reddito che può contare: se non considera la NASpI, il conto si fa sul solo stipendio del partner. Firmate il mutuo tutti e due e ne rispondete entrambi, quindi conviene che la rata stia comodamente dentro il suo reddito. - D: Con la NASpI posso sospendere le rate di un mutuo che ho già? R: Sì, con il Fondo Gasparrini gestito da Consap, se hai perso il lavoro negli ultimi tre anni ma non per dimissioni senza giusta causa, risoluzione consensuale o licenziamento disciplinare. Il mutuo prima casa deve essere fino a 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno e senza ritardi oltre 90 giorni; l'ISEE fino a 30.000 €. La sospensione dura al massimo 18 mesi e il Fondo paga metà degli interessi del periodo. La domanda si fa in banca. - D: Dopo quanti mesi dal nuovo lavoro posso chiedere il mutuo? R: Non c'è una soglia di legge. Con un contratto a tempo indeterminato di solito basta aver superato il periodo di prova; oltre a quello, a seconda della banca, si va da nessuna anzianità minima a sei mesi, fino a due o tre anni, e alcune contano anche i lavori precedenti se non ci sono buchi. Con un contratto a termine la banca di solito vuole vedere lavorata la maggior parte degli ultimi due o tre anni. ### Mutuo con pegno titoli e polizza vita: guida al Mutuo Lombard 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-pegno-titoli-polizza-vita-lombard Aggiornato: 2026-09-22 Il Mutuo Lombard è un finanziamento garantito da pegno su titoli o polizze vita: permette di ottenere liquidità senza vendere il portafoglio. L'LTV varia dal 50% circa delle azioni e degli ETF fino al 95% dei titoli di Stato, in base alla volatilità dell'asset dato in garanzia. Il tasso è quasi sempre variabile, indicizzato all'Euribor 3 mesi più uno spread medio fra lo 0,75% e l'1,50%: il valore aggiornato dell'indice, con la data di rilevazione, è nella sezione sui tassi in pagina. La garanzia si basa sull'art. 2784 c.c. e, per le polizze, sull'art. 2800 c.c., superando l'impignorabilità ex art. 1923 c.c. tramite vincolo volontario. Punti chiave: - Il Mutuo Lombard consente di ottenere liquidità senza vendere titoli, fondi o polizze vita, evitando il capital gain immediato. - L'LTV (Loan to Value) è granulare: 95% per BTP, 50-60% per azioni/ETF, 85% per polizze Ramo I. - Base legale: art. 2784 c.c. (pegno) e art. 83-octies TUF per titoli dematerializzati. - L'impignorabilità delle polizze (art. 1923 c.c.) non impedisce il pegno volontario a favore della banca. - Rischio margin call: se il valore degli asset scende sotto una soglia (es. 80% del debito), serve reintegrare o vendere. Domande frequenti: - D: Quali titoli posso mettere a pegno per il mutuo? R: Le banche accettano Titoli di Stato (BTP), obbligazioni investment grade, ETF, fondi comuni e polizze vita (Ramo I e III). Titoli illiquidi o criptovalute sono esclusi. - D: La polizza vita data a pegno rimane impignorabile? R: L'art. 1923 c.c. protegge la polizza dai creditori terzi, ma il pegno è un vincolo volontario che dà alla banca un diritto di prelazione assoluto, superando di fatto la protezione per quel debito specifico. - D: Cosa succede se la banca escute il pegno? R: In caso di inadempimento, la banca vende i titoli. Fiscalmente, questo genera una plusvalenza tassata al 26% (se applicabile), che viene trattenuta prima del rimborso del debito. ### Mutuo partita IVA forfettaria: come la banca calcola il reddito URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-partita-iva-forfettario-2026 Aggiornato: 2026-10-13 Per un forfettario la banca non guarda il fatturato ma il reddito netto che esce dalla dichiarazione: i ricavi per il coefficiente di redditività del codice ATECO, meno contributi e imposta sostitutiva. Un professionista senza cassa (coefficiente 78%, contributi INPS 2026 al 26,07%) che incassa 50.000 € ha circa 2.042 € netti al mese con l'imposta al 15%, 2.283 € con il 5% che spetta, a certe condizioni, nei primi cinque anni; nel primo caso, con la rata al 33%, sono circa 130.259 € di mutuo a tasso fisso in 25 anni. Come pesare quel reddito lo decide poi ogni banca: nessuna legge fissa un correttivo. Di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, e il DURC regolare. Punti chiave: - Soglia ricavi regime forfettario 2026: 85.000 € annui (L. 190/2014, art. 1, comma 54). - La banca calcola il reddito netto = fatturato × coefficiente ATECO − contributi INPS − imposta sostitutiva. - Con 50.000 € di ricavi, coefficiente 78% e Gestione separata INPS: circa 2.042 € netti al mese con l'imposta al 15%, 2.283 € con il 5%. - Nessuna legge fissa uno sconto sul reddito degli autonomi: come pesarlo lo decide ogni banca, che di solito guarda più anni di dichiarazioni e gli estratti conto. - Il forfettario non tiene scritture contabili: niente bilancio, la banca legge il quadro LM, gli F24 e gli estratti conto. - Coefficienti (allegato 4): attività professionali 78%, costruzioni e immobiliare 86%, altre attività 67%, intermediari 62%, commercio e ristorazione 40%. - Fondo Garanzia Prima Casa: la partita IVA non è di per sé un titolo di accesso, contano le categorie di legge; la garanzia è del 50% e sale all'80% con ISEE entro i 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Domande frequenti: - D: Con l'imposta al 5% dei primi anni la banca conta un reddito più alto? R: Se la banca toglie dal reddito l'imposta pagata, sì: nell'esempio con 50.000 € di ricavi il netto sale da 2.042 a 2.283 € al mese. Il 5% vale per l'anno di inizio e i quattro successivi, a certe condizioni (L. 190/2014, art. 1, comma 65). Sono però anche gli anni con meno dichiarazioni, e di solito le banche chiedono alcuni anni di attività, spesso tre. - D: La banca riduce il reddito di un forfettario rispetto a quello di un dipendente? R: Non c'è una regola unica. Nessuna legge fissa un correttivo sul reddito degli autonomi: la banca parte dal reddito netto che risulta dalle dichiarazioni e lo valuta con i suoi criteri, guardando di solito più anni e, sugli estratti conto, la regolarità degli incassi. Per questo lo stesso reddito può dare importi diversi da una banca all'altra. - D: Il forfettario non ha il bilancio: che cosa guarda la banca? R: Il regime forfettario esonera dalla tenuta delle scritture contabili, quindi un bilancio non c'è. Al suo posto la banca legge il quadro LM delle ultime dichiarazioni, gli F24 di imposta e contributi e gli estratti conto, per vedere se gli incassi sono regolari e coerenti con i ricavi dichiarati. Il reddito del forfettario non va mai sotto zero: è una quota fissa dei ricavi. - D: Quali documenti servono al forfettario per il mutuo? R: Ultimi 2 Modelli Redditi (ex Unico), ricevute F24, visura camerale se l'attività è iscritta al Registro delle imprese, DURC e gli ultimi 6 mesi di estratti conto bancari per verificare i movimenti reali di cassa. - D: Il Fondo Consap copre anche i lavoratori a partita IVA? R: Sì, ma non in quanto autonomo: essere in partita IVA non è un titolo di accesso al Fondo. Bisogna rientrare in una delle categorie di legge (giovani sotto i trentasei anni, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose, persone con disabilità grave e alcuni loro familiari conviventi). La garanzia è ordinariamente del 50% della quota capitale e sale all'80% con ISEE non superiore a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi; per le persone con disabilità grave e quei familiari basta l'ISEE. ### Mutuo per nuda proprietà: come funziona, requisiti e quali banche lo concedono (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-nuda-proprieta-come-funziona-requisiti Aggiornato: 2026-10-12 Il mutuo per nuda proprietà è un finanziamento ipotecario per acquistare un immobile su cui grava un diritto di usufrutto (di norma vitalizio a favore di un venditore anziano). Non tutte le banche lo concedono: l'importo si calcola sul valore della sola nuda proprietà, che la banca stima con la sua perizia e che per il fisco dipende dall'età dell'usufruttuario secondo la tabella in vigore dal 1° gennaio 2026 (D.M. MEF del 24-12-2025); la quota finanziata la decide la banca e la durata deve essere compatibile con il consolidamento della piena proprietà. Nel 2026 conviene quando si vuole investire a lungo termine pagando meno del pieno valore, ma la selezione della banca è il vero collo di bottiglia. Punti chiave: - La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privato del godimento, che resta all'usufruttuario. - Il prezzo di acquisto è più basso del valore di piena proprietà e dipende dall'età dell'usufruttuario: per il fisco la nuda proprietà vale il 50% del pieno a 65 anni, il 60% a 70 e il 75% a 80. - Non tutte le banche concedono il mutuo su nuda proprietà: alcune lo finanziano con condizioni sull'usufruttuario, altre no; la quota la decide la banca sul valore della sola nuda proprietà. - Per il 2026 i coefficienti dell'usufrutto sono quelli del D.M. MEF del 24-12-2025, calcolati al 2,5% anche se il tasso legale è l'1,60%: la legge vieta un saggio più basso (art. 46, comma 5-ter, D.P.R. 131/1986). - L'usufruttuario paga IMU, utenze e manutenzione ordinaria; il nudo proprietario paga solo straordinaria. - Al decesso dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente, senza imposte di successione. - Alternative: mutuo di liquidità, mutuo seconda casa, oppure acquisto in contanti con finanziamento parziale. Domande frequenti: - D: Le banche concedono mutuo per acquistare la nuda proprietà? R: Sì, ma non tutte. Nelle politiche di credito che vediamo alcune banche la finanziano, con condizioni sull'usufruttuario (per esempio l'età, o che intervenga all'atto come terzo datore d'ipoteca), altre la escludono: va verificato banca per banca. La maggior parte degli istituti considera l'operazione atipica perché la banca non può escutere subito l'immobile in caso di insolvenza (l'usufruttuario mantiene il godimento). La quota finanziata la decide la banca, sul valore della sola nuda proprietà. - D: Come si calcola il valore della nuda proprietà? R: Si applica al valore di piena proprietà la percentuale di usufrutto legata all'età dell'usufruttuario: il coefficiente della tabella in vigore dal 1° gennaio 2026 (D.M. MEF del 24-12-2025) moltiplicato per il 2,5%. Esempio: casa da 200.000 € con usufruttuario di 75 anni → coefficiente 14, usufrutto 35%, cioè 70.000 €, nuda proprietà 130.000 €. Più l'usufruttuario è anziano, più la nuda proprietà si avvicina al pieno valore. - D: Chi paga IMU, spese condominiali e manutenzione? R: L'usufruttuario paga l'IMU (art. 1, comma 743, L. 160/2019, che dal 2020 ha preso il posto del vecchio art. 9 del D.Lgs. 23/2011), utenze, spese condominiali ordinarie e manutenzione ordinaria. Il nudo proprietario è tenuto solo alla manutenzione straordinaria (art. 1005 c.c.) e alle opere necessarie per conservare l'immobile. Questa ripartizione va sempre verificata in atto di acquisto per evitare contenziosi. - D: Serve il consenso dell'usufruttuario per accendere il mutuo? R: No, il nudo proprietario può ipotecare la propria quota senza consenso dell'usufruttuario. Tuttavia il valore garantito dall'ipoteca sarà solo quello della nuda proprietà, non del pieno diritto. In pratica quindi la banca chiederà spesso una perizia che tenga conto della presenza dell'usufrutto e limiterà l'importo erogabile. - D: Cosa succede al mutuo quando muore l'usufruttuario? R: La piena proprietà si consolida automaticamente in capo al nudo proprietario, senza imposte di successione (art. 1014 c.c.). Il mutuo prosegue regolarmente alle condizioni pattuite. Molte banche prevedono nella delibera la possibilità di rinegoziare l'importo o ampliare il finanziamento una volta consolidata la piena proprietà, quando l'immobile diventa pienamente escutibile. - D: Conviene comprare la nuda proprietà con il mutuo? R: Conviene se: l'orizzonte di investimento è di 15-25 anni, si ha già una prima casa, il prezzo è scontato di almeno il 35-40% e la rata è sostenibile con reddito da lavoro non legato all'immobile stesso. Non conviene se serve la casa subito, se l'usufruttuario è troppo giovane (< 65 anni) o se si punta a locare l'immobile: durante l'usufrutto non è possibile. ### Mutuo cointestato: se muore uno dei due, si estingue? Chi paga? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-morte-cointestatario-cosa-succede Aggiornato: 2026-10-05 Se muore uno dei due cointestatari il mutuo non si estingue: chi sopravvive deve continuare a pagare la rata intera, perché nel mutuo cointestato ciascuno risponde in solido di tutto il debito (art. 1292 c.c.). Il debito si riduce o sparisce solo se il defunto era assicurato con una polizza vita o una CPI collegata al mutuo. Il suo debito passa agli eredi che accettano, ciascuno per la sua quota (art. 1295 c.c.), e chi resta, se paga tutto, può chiedere loro la parte del defunto (art. 1299 c.c.). Se la rata da solo pesa troppo, ci sono il Fondo Gasparrini, la rinegoziazione e la surroga. Punti chiave: - Il mutuo cointestato non si estingue con la morte di uno dei due: la banca può chiedere a chi resta l'intera rata (art. 1292 c.c.). - Il debito del defunto passa agli eredi che accettano l'eredità, ciascuno per la sua quota (art. 1295 c.c.), salvo una clausola di indivisibilità nel contratto. - Chi paga anche la parte del defunto può chiederla indietro ai suoi eredi (art. 1299 c.c.). - Una polizza caso morte vincolata alla banca chiude il mutuo, o la parte assicurata, con i soldi della compagnia. - Il superstite può chiedere al Fondo Gasparrini di sospendere le rate fino a 18 mesi, se ha i requisiti: nei mutui cointestati basta la morte di uno dei mutuatari. - Per detrarre anche gli interessi della parte del defunto, l'Agenzia delle Entrate chiede di regolarizzare l'accollo del mutuo con la banca. Domande frequenti: - D: Se muore il mio cointestatario, la banca può chiedermi tutta la rata? R: Sì. Nel mutuo cointestato i debitori sono obbligati in solido (art. 1292 c.c.): la banca può chiedere a chi resta l'intera rata, anche se possiede solo metà della casa e anche se non è erede. Poi puoi chiedere agli eredi del defunto la sua parte (art. 1299 c.c.), che fra voi due si presume uguale alla tua. - D: Il mutuo cointestato si estingue se muore il coniuge? R: No, salvo che il coniuge fosse assicurato con una polizza caso morte collegata al mutuo. Chi resta continua a pagare la rata intera; il debito del coniuge morto passa agli eredi che accettano l'eredità, compreso chi resta, che di solito è anche erede. Se la rata da soli è troppo alta, ci sono il Fondo Gasparrini, la rinegoziazione e la surroga. - D: Gli eredi del cointestatario morto devono pagare il mutuo? R: Solo se accettano l'eredità, e ciascuno in proporzione alla sua quota di eredità (art. 1295 c.c.), salvo che il contratto renda il debito indivisibile anche verso gli eredi. La banca può chiedere a ciascuno fino alla sua quota dell'intero debito; la parte del defunto, che si presume metà, conta solo nei conti con chi resta (art. 1298 c.c.). Chi rinuncia davanti a un notaio o al cancelliere non paga, a meno che abbia firmato anche lui il mutuo; chi accetta con beneficio d'inventario risponde fino al valore dei beni ricevuti. - D: La polizza vita del mutuo paga tutto il debito? R: Dipende da chi era assicurato e per quanto. Se lo erano tutti e due per l'intero debito, la compagnia paga alla banca il residuo e il mutuo si chiude. Se il defunto era assicurato per una quota, per esempio il 50%, la compagnia paga solo quella e il resto rimane da pagare. Polizza e modulo di adesione lo dicono: chiedine copia alla banca. - D: Come si cambia l'intestazione del mutuo dopo un decesso? R: Con un accollo: chi resta si prende tutto il debito, gli eredi del defunto sono d'accordo e la banca accetta di liberarli. La liberazione non è automatica, perché la banca deve dichiararla in modo espresso (art. 1273 c.c.). In alternativa si può spostare il mutuo con una surroga o farne uno nuovo a nome di chi resta, se il suo reddito regge la rata. - D: Chi resta può sospendere le rate con il Fondo Gasparrini? R: Sì, se ha i requisiti: nei mutui cointestati basta la morte di uno solo dei mutuatari (D.M. 132/2010, art. 2, c. 3). Servono ISEE fino a 30.000 €, un mutuo per la prima casa erogato per non più di 250.000 € e in ammortamento da almeno un anno, nessun ritardo oltre 90 giorni consecutivi e la domanda entro tre anni dal decesso. Le rate si fermano fino a 18 mesi. - D: Posso detrarre anche gli interessi della quota del defunto? R: Sì, ma l'Agenzia delle Entrate chiede di regolarizzare l'accollo del mutuo con la banca, anche al coniuge superstite che era già cointestatario, e la casa deve essere la tua abitazione principale. Il tetto resta di 4.000 € di interessi l'anno per tutto il mutuo. Finché non regolarizzi detrai la tua parte, salvo un accordo fra gli eredi, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, da cui risulti che ti obblighi a pagare tutto il debito. ### Mutuo dopo protesti e CRIF cancellati: guida 2026 su tempi, requisiti e banche disponibili URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-dopo-protesti-crif-cancellati Aggiornato: 2026-10-06 Sì, si può ottenere un mutuo dopo protesti o segnalazioni CRIF, se i debiti sono stati pagati e sono passati i tempi di conservazione dei dati: nel CRIF 12 o 24 mesi dalla regolarizzazione dei ritardi, 36 mesi dalla scadenza del contratto (al massimo 60) per i debiti mai pagati; nel registro dei protesti 5 anni, meno con la cancellazione o la riabilitazione (art. 17 L. 108/1996). Le banche valutano poi il merito creditizio caso per caso. Il Fondo Consap, riservato per legge ad alcune categorie, garantisce alla banca una parte del mutuo, ma la decisione resta della banca. Punti chiave: - La segnalazione CRIF (SIC) si cancella automaticamente: 12 mesi per ritardi fino a 2 rate poi regolarizzati, 24 mesi per ritardi di 3 o più rate, 36 mesi dalla scadenza del contratto, al massimo 60, per i debiti non pagati. - I protesti restano nel Registro per 5 anni (art. 3-bis D.L. 381/1995). Chi paga una cambiale entro 12 mesi dal protesto ne ottiene la cancellazione (art. 4 L. 77/1955); negli altri casi serve la riabilitazione, che si chiede un anno dopo il protesto, a debito pagato (art. 17 L. 108/1996). - La Centrale dei Rischi di Banca d'Italia mostra uno storico di 36 mesi: le banche vedono i comportamenti passati anche se i debiti sono stati estinti. - Il Fondo Garanzia Prima Casa CONSAP non chiede l'assenza di protesti, ma è riservato a giovani coppie, nuclei con un solo genitore e figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36 e poche altre categorie di legge: garantisce alla banca il 50% della quota capitale (80% in alcuni casi), e la decisione sul mutuo resta della banca. - Dopo la cancellazione conta pagare con regolarità gli impegni che hai già: per il CRIF le informazioni positive migliorano l'affidabilità creditizia. Un prestito aperto apposta aggiunge invece una rata, che pesa sul rapporto rata/reddito del mutuo. - Un mediatore creditizio OAM è essenziale per individuare le banche che accettano profili con segnalazioni estinte, evitando rifiuti che peggiorerebbero il credit scoring. Domande frequenti: - D: Dopo quanti anni dalla cancellazione CRIF posso chiedere un mutuo? R: Puoi fare domanda non appena i dati negativi sono stati cancellati: nessuna legge fissa un'attesa. Ogni banca però ha regole interne sue, e alcune guardano con più cautela chi ha avuto problemi di recente. Contano la regolarità dei pagamenti dopo la cancellazione e la solidità del reddito; nella Centrale dei rischi la banca vede comunque gli ultimi 3 anni. - D: Quanto tempo resta una segnalazione negativa nel CRIF? R: Secondo il Codice di condotta SIC approvato dal Garante Privacy: ritardi fino a 2 rate poi regolarizzati → 12 mesi dalla regolarizzazione; ritardi di 3 o più rate poi regolarizzati → 24 mesi; debiti non pagati → 36 mesi dalla scadenza del contratto, al massimo 60; richiesta rifiutata o ritirata → 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito. La cancellazione è automatica e gratuita. - D: Come si ottiene la riabilitazione dai protesti? R: La riabilitazione (art. 17 L. 108/1996, modificato dalla L. 235/2000) spetta a chi ha pagato il debito e non ha avuto altri protesti, trascorso un anno dalla levata del protesto: la concede il presidente del tribunale con decreto, oppure si ottiene con atto notarile. Per le cambiali pagate entro 12 mesi dal protesto basta invece l'istanza di cancellazione alla Camera di commercio (art. 4 L. 77/1955). Con la riabilitazione il protesto si considera mai avvenuto e si ottiene la cancellazione dal registro. - D: La Centrale dei Rischi di Banca d'Italia è diversa dal CRIF? R: Sì. Il CRIF è un archivio privato (SIC) che registra anche piccoli prestiti. La Centrale dei Rischi (CR) è l'archivio pubblico di Banca d'Italia per crediti da 30.000 € in su e per le sofferenze sopra i 250 €. Della CR le banche vedono gli ultimi 3 anni, mentre nel CRIF i tempi dipendono dal tipo di dato (da 90 giorni a 60 mesi). Essere 'puliti' in entrambi è la condizione minima per l'accesso al mutuo. - D: Il Fondo Garanzia CONSAP è accessibile a chi ha avuto protesti? R: Fra i requisiti del Fondo non c'è l'assenza di protesti o segnalazioni (decreto MEF del 31 luglio 2014, art. 3), ma il Fondo è riservato «esclusivamente» alle categorie della L. 147/2013 (giovani coppie, nuclei con un solo genitore e figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36) e a poche altre aggiunte da leggi successive. Garantisce alla banca il 50% della quota capitale, l'80% in alcuni casi, ma la concessione del mutuo resta una valutazione della banca. - D: Conviene usare un mediatore creditizio per un mutuo dopo protesti? R: Può essere utile. Un mediatore iscritto all'OAM conosce i criteri delle diverse banche, che cambiano nel tempo, e sa quali aderiscono al Fondo CONSAP. Così eviti richieste a vuoto: una richiesta rifiutata resta nel CRIF per 90 giorni dall'aggiornamento con l'esito e, secondo il CRIF, può incidere sulla tua affidabilità creditizia. ### Mutuo con un solo stipendio: si può ottenere e quanto ti danno? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-con-un-solo-stipendio-si-puo-ottenere Aggiornato: 2026-10-06 Sì, il mutuo con un solo stipendio si può ottenere. Le banche valutano il reddito di chi lo chiede (la busta paga netta) con la regola del terzo: di norma la rata non supera un terzo del netto mensile. Ai tassi fissi di oggi (TAN fisso stimato 3,72% a 30 anni), con 1.500 €/mese netti si accede fino a circa 107.279 € su 30 anni; con 2.000 € netti fino a circa 143.038 €. Le condizioni migliorano con contratto a tempo indeterminato, LTV sotto l'80% o un garante familiare; il Fondo Consap Prima Casa (mutuo fino a 250.000 €) è riservato alle categorie previste dalla legge, come gli under 36. Punti chiave: - Sì, si può ottenere un mutuo con un solo stipendio: nessuna norma richiede due redditi. - Regola del terzo: di norma la rata sta entro un terzo del netto mensile; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. - Ai tassi fissi di oggi, con 1.500 € netti/mese si finanziano circa 107.279 € a 30 anni; con 2.000 € circa 143.038 €. - Contratto indeterminato = accesso standard; determinato o P.IVA = valutazione più stretta. - Il Fondo Consap Prima Casa è riservato alle categorie previste dalla legge, come gli under 36: garantisce il 50% del mutuo, l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). - Un cointestatario aggiunge il suo reddito; quello di un garante, secondo la banca, conta per intero, in parte o solo come garanzia. - LTV sotto l'80% resta il limite comodo per reddito singolo. Domande frequenti: - D: Si può ottenere un mutuo con un solo stipendio? R: Sì. Le banche italiane non richiedono due redditi per legge: valutano la capacità di rimborso individuale con la regola del terzo (rata ≤ 33% del netto mensile). Un contratto a tempo indeterminato con il periodo di prova superato e una busta paga netta da 1.400 € reggono, ai tassi fissi di oggi, un mutuo prima casa fino a circa 100.127 € a 30 anni con LTV 70-80%. - D: Quanto mutuo posso chiedere con 1.500 € al mese di stipendio? R: Con 1.500 € netti mensili la rata massima sostenibile è circa 495 €. Con il TAN fisso stimato di oggi a 30 anni (3,72%: IRS più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026) si ottiene un mutuo di circa 107.279 €. Su 25 anni (TAN 3,81%) scende a circa 95.670 €. L'importo aumenta se un cointestatario aggiunge il proprio reddito; quello di un garante, secondo la banca, conta per intero, in parte o solo come garanzia. Il Fondo Consap, riservato alle categorie previste dalla legge, permette di finanziare più dell'80% del prezzo ma non alza la rata sostenibile. - D: Chi concede mutuo con un solo stipendio? R: Le banche che fanno mutui casa lo concedono di norma anche con un solo reddito, se rata, contratto, storia dei pagamenti e LTV sono in regola: nessuna norma chiede due redditi. Cambia quanto è prudente la singola banca: alcune si fermano a circa un terzo del netto, o meno per chi ha un solo reddito, altre arrivano al 35-40%, e l'anzianità di lavoro richiesta va da nessun minimo a 2 o 3 anni. Se rientri nelle categorie del Fondo Consap, l'elenco delle banche aderenti è pubblicato su consap.it. - D: Serve un garante per il mutuo con un solo stipendio? R: No, non è obbligatorio se il rapporto rata/reddito resta sotto il 33% e il LTV sotto l'80%. Il garante (tipicamente un genitore) diventa utile quando il reddito è al limite o si vuole ottenere un importo più alto. Se il suo reddito alza il mutuo lo decide la banca: alcune lo contano per intero, altre in parte (per esempio la metà), altre solo come garanzia. - D: Il contratto a tempo determinato blocca il mutuo con un solo stipendio? R: Non lo blocca, ma la valutazione è più stretta. Di solito la banca vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e spesso chiede un cointestatario o un garante. Il Fondo Consap non risolve il problema del contratto: aiuta chi rientra nelle categorie di legge ad avere un mutuo oltre l'80% del prezzo, non a far valere di più il reddito. ### Mutuo per casa all'asta: come funziona, quali banche lo concedono e tempi (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-casa-asta-come-funziona-requisiti Aggiornato: 2026-10-05 Sì, si può ottenere un mutuo per comprare una casa all'asta giudiziaria: alcune banche italiane (Intesa Sanpaolo, UniCredit, MPS, BPER e diverse BCC) offrono prodotti specifici con delibera preventiva rilasciata prima della gara. L'LTV massimo è tipicamente 70-80% del prezzo di aggiudicazione (non del valore di stima), i tempi sono strettissimi (al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione per versare il saldo, art. 569 c.p.c.) e serve una perizia già svolta dal CTU del Tribunale. Nel 2026 la delibera preventiva è indispensabile: senza, non si può partecipare all'asta con la sicurezza del finanziamento. Punti chiave: - Il mutuo per casa all'asta esiste ma richiede delibera preventiva rilasciata prima della gara. - LTV calcolato sul prezzo di aggiudicazione, non sul valore di stima (spesso più alto). - Tempi rigidi: il termine per il saldo lo fissa l'ordinanza di vendita e non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569 c.p.c.). - Con l'offerta si versa una cauzione di almeno il 10% del prezzo offerto (art. 571 c.p.c.), a carico dell'acquirente. - La perizia CTU del Tribunale è già disponibile: la banca la accetta come base. - Fondo di Garanzia Prima Casa Consap utilizzabile anche per aste (con vincoli). - Le principali banche italiane con prodotto dedicato: Intesa Sanpaolo, UniCredit, MPS, BPER. Domande frequenti: - D: Come si compra casa all'asta con il mutuo? R: Prima dell'asta si richiede alla banca una delibera preventiva del mutuo, indicando l'immobile e il prezzo massimo che si è disposti a offrire. Vinta l'asta, entro il termine fissato dall'ordinanza di vendita (non oltre 120 giorni dall'aggiudicazione) si versa il saldo e la banca eroga il mutuo con contestuale iscrizione dell'ipoteca. Serve un notaio (a scelta dell'aggiudicatario) per l'atto di mutuo. - D: Quali banche danno il mutuo per casa all'asta? R: Nel 2026 le principali banche italiane con prodotti dedicati sono Intesa Sanpaolo, UniCredit, Monte dei Paschi di Siena (MPS), BPER Banca, Banco BPM, Crédit Agricole Italia e diverse BCC dei gruppi Iccrea e Cassa Centrale. Non tutte le banche offrono questo prodotto: quelle online (ING, Che Banca!, Widiba) generalmente lo escludono. - D: Qual è l'LTV massimo per un mutuo asta? R: L'LTV è calcolato sul prezzo di aggiudicazione (non sul valore di stima) e si attesta tipicamente al 70-80%. Se il prezzo di aggiudicazione è molto inferiore alla stima (asta al terzo o quarto ribasso) l'LTV effettivo sul valore reale può essere del 40-50%, condizione favorevole per la banca. - D: Quanto tempo ho per pagare dopo aver vinto l'asta? R: Il termine lo fissa il giudice nell'ordinanza di vendita e l'art. 569 c.p.c. non consente di superare 120 giorni dall'aggiudicazione; molte procedure si fermano a 60 o 90 giorni. In questo intervallo la banca deve completare l'istruttoria, il notaio predisporre l'atto di mutuo e iscrivere l'ipoteca. Con delibera preventiva già pronta i tempi sono gestibili; senza è quasi impossibile. - D: Cosa succede se non riesco a pagare il saldo? R: Il mancato pagamento del saldo comporta la decadenza dall'aggiudicazione, la perdita della cauzione (almeno il 10% del prezzo offerto) e, in caso di rivendita a prezzo inferiore, l'obbligo di rimborsare la differenza. È il rischio principale di partecipare all'asta senza delibera preventiva del mutuo già ottenuta. ### Mutuo per disabili 2026: Legge 104, Plafond Casa e banche aderenti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-agevolato-legge-104-plafond-casa-2026 Aggiornato: 2026-10-16 Con la Legge 104 il mutuo per disabili non ha un tasso agevolato: si chiede un mutuo normale a una banca aderente al Plafond Casa di CDP, che, se usa la provvista CDP, deve trattare con priorità le domande dei nuclei di cui fa parte almeno una persona con disabilità; la norma non chiede la disabilità grave del comma 3. CDP lo scrive in chiaro: ai mutui del Plafond non si applicano tassi agevolati. Nell'elenco CDP aggiornato al 23 settembre 2025 le banche aderenti sono 40, fra cui BNL, Intesa Sanpaolo e 34 BCC. Dal 3 agosto 2026 c'è anche il Fondo Consap per la disabilità grave: garanzia del 50%, dell'80% con ISEE fino a 40.000 €. Punti chiave: - Il Plafond Casa di CDP non dà tassi agevolati: i mutui sono a condizioni di mercato, e il vantaggio è la priorità nell'istruttoria per i nuclei con una persona con disabilità, le giovani coppie e le famiglie numerose. - Per la priorità del Plafond la norma parla di «almeno un soggetto disabile» nel nucleo, senza chiedere il comma 3 della Legge 104: quale verbale basti lo verifica la banca. - Nell'elenco CDP aggiornato al 23 settembre 2025 le banche aderenti sono 40: BNL, Intesa Sanpaolo, quattro banche locali e 34 banche di credito cooperativo. UniCredit e Banco BPM non ci sono. - Aderire non vuol dire usare il Plafond: la banca decide di volta in volta se usare la provvista CDP. - Importi massimi: 250.000 € per l'acquisto, 100.000 € per la ristrutturazione con più efficienza energetica, 350.000 € per acquisto e ristrutturazione della stessa casa. - Dal 3 agosto 2026 il Fondo Consap è aperto alle persone con disabilità grave (art. 3, comma 3): garanzia del 50%, dell'80% con ISEE fino a 40.000 €. - Il bonus barriere architettoniche al 75% è scaduto il 31-12-2025: dal 2026 si usa la detrazione per le ristrutturazioni, che sull'abitazione principale è del 50% nel 2026 e del 36% nel 2027 (art. 16 D.L. 63/2013). Domande frequenti: - D: Quali banche aderiscono al Plafond Casa nel 2026? R: Nell'elenco pubblicato da CDP, aggiornato al 23 settembre 2025 e ancora in vigore a ottobre 2026, sono 40: BNL, Intesa Sanpaolo, Banca di Piacenza, Banco di Credito P. Azzoaglio, Banca Cambiano 1884, La Cassa di Ravenna e 34 banche di credito cooperativo. UniCredit e Banco BPM non sono in elenco. Aderire non significa usare il Plafond: chiedilo alla banca. - D: Basta l'art. 3 comma 1 della Legge 104 per il mutuo agevolato? R: Per la priorità del Plafond Casa la norma non chiede il comma 3: parla di nuclei «di cui fa parte almeno un soggetto disabile», e quale verbale basti lo verifica la banca. Per il Fondo Consap invece serve la disabilità grave dell'art. 3, comma 3. In nessuno dei due casi c'è un tasso agevolato. - D: Il Plafond Casa offre davvero tassi più bassi? R: No. CDP scrive che ai mutui concessi con le risorse del Plafond Casa non sono applicati tassi agevolati: sono a condizioni di mercato, e il tasso lo decide la banca. Il vantaggio è la priorità nell'istruttoria per i nuclei con una persona con disabilità, le giovani coppie e le famiglie numerose, quando la banca usa la provvista CDP. - D: Serve l'ISEE per il mutuo con la Legge 104? R: Per il Plafond Casa la pagina di CDP non parla di ISEE. Per il Fondo Consap l'ISEE conta solo per la misura della garanzia: per le persone con disabilità grave è del 50% della quota capitale e sale all'80% con un ISEE fino a 40.000 € annui. Il mutuo con la garanzia del Fondo non può superare 250.000 €. - D: Si può usare il mutuo Legge 104 per ristrutturare casa? R: Sì: il Plafond Casa vale anche per la ristrutturazione con più efficienza energetica, fino a 100.000 €, e per l'acquisto con ristrutturazione della stessa casa, fino a 350.000 €. Per i lavori sulle barriere architettoniche il bonus al 75% è scaduto: dal 2026 si applica la detrazione per le ristrutturazioni, che per l'abitazione principale è del 50% (36% nel 2027) su una spesa massima di 96.000 € (art. 16 D.L. 63/2013). - D: C'è un limite massimo all'importo del mutuo Plafond Casa? R: Sì: 250.000 € per l'acquisto, 100.000 € per la sola ristrutturazione con più efficienza energetica, 350.000 € per acquisto e ristrutturazione della stessa casa. Sono i limiti di CDP per i mutui fatti con la sua provvista. Se chiedi anche la garanzia del Fondo Consap, il mutuo non può superare 250.000 €. ### Mutuo per acquisto ufficio e cambio destinazione d'uso: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-acquisto-ufficio-cambio-destinazione-uso Aggiornato: 2026-10-05 Ottenere un mutuo per acquistare un ufficio (A/10) e trasformarlo in casa è possibile ma richiede una strategia precisa: le banche non concedono mutui 'prima casa' su immobili commerciali. La soluzione ottimale è il cambio d'uso pre-rogito o un mutuo SAL. Con il Decreto Salva-Casa (L. 105/2024), la trasformazione è semplificata (SCIA) e i requisiti di abitabilità sono più flessibili (altezze fino a 2,40m), ma l'LTV per l'acquisto resta di solito intorno al 50-70% finché l'immobile non diventa residenziale. Punti chiave: - Il mutuo prima casa (LTV 80-100%) è erogabile solo se l'immobile è già abitativo (A/2, A/3, ecc.) al momento della perizia. - La Legge Salva-Casa (105/2024) permette il cambio d'uso senza opere con SCIA tra categorie diverse (es. direzionale -> residenziale). - Nuovi requisiti minimi: altezza 2,40m e superficie 20mq (monolocale) derogabili con asseverazione tecnica. - LTV per uffici A/10 di solito intorno al 50-70%, secondo la banca; tassi spesso legati al settore commerciale/investimento. - L'imposta di registro al 2% (prima casa) si applica solo se il cambio catastale precede il rogito. Domande frequenti: - D: Si può ottenere il mutuo prima casa per un ufficio? R: No direttamente. La banca richiede che l'immobile appartenga alle categorie catastali da A/1 a A/11 (escluso A/10). Per usare le agevolazioni, il cambio d'uso deve essere completato prima del rogito o gestito tramite mutuo SAL. - D: Quali sono le altezze minime introdotte dal Salva-Casa? R: La Legge 105/2024 permette l'abitabilità per locali con altezza minima di 2,40 metri (invece di 2,70m) e superfici ridotte (20mq per monolocale), previa asseverazione di un tecnico che attesti il miglioramento delle condizioni igieniche o energetiche. - D: Il cambio d'uso da ufficio a casa è gratuito? R: Dipende da dove si trova. Per una singola unità nelle zone A, B e C del piano regolatore, se non è al piano terra o seminterrata, la legge non chiede nuove aree per servizi né parcheggi, ma resta, dove la legge regionale lo prevede, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria (art. 23-ter, comma 1-quater, D.P.R. 380/2001); negli altri casi valgono le regole della regione e del Comune. L'importo lo calcola l'ufficio tecnico comunale. ### Mutuo 100%: come funziona, chi lo ottiene e quali spese restano URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-100-per-cento-come-funziona Aggiornato: 2026-10-06 Il mutuo al 100% copre tutto il prezzo della casa senza anticipo, ma non le spese: notaio, imposte, perizia e istruttoria restano a carico tuo. Per ottenerlo serve quasi sempre una garanzia in più, come il Fondo Consap per chi rientra nelle categorie di legge o un altro immobile in ipoteca, oltre a un reddito stabile e a una rata entro il tetto rata/reddito della banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto). Le agevolazioni prima casa restano: non dipendono da quanto finanzia la banca. Di solito costa più di un mutuo all'80%: oltre quella soglia, scrive la Banca d'Italia, le banche «spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». Punti chiave: - Il mutuo 100% copre l'intero prezzo senza anticipo, ma non le spese: imposte, notaio, perizia e istruttoria si pagano con soldi propri. - Serve una garanzia aggiuntiva: il Fondo Consap prima casa è la via più usata; l'alternativa è un altro immobile in ipoteca. - Il Fondo Consap è riservato per legge ad alcune categorie: per le principali, con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, la garanzia sale all'80% del capitale. - La sostenibilità della rata è il criterio decisivo: il tetto rata/reddito cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. - Di solito costa di più di un mutuo all'80%: quanto, lo dice solo l'offerta della singola banca. - Le agevolazioni prima casa non dipendono dalla percentuale finanziata: registro al 2% (o IVA al 4%) e imposta sostitutiva allo 0,25% restano uguali. - Registro, ipotecaria e catastale le versa il notaio al rogito: i soldi per pagarle vanno preparati prima. Domande frequenti: - D: Chi può ottenere un mutuo al 100%? R: Chi compra la prima casa con un reddito stabile, una rata entro il tetto rata/reddito della banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto mensile), una storia creditizia pulita e una garanzia in più: il Fondo Consap, se rientra nelle categorie di legge, oppure l'ipoteca anche su un secondo immobile o una garanzia integrativa come una fideiussione, che le regole della Banca d'Italia ammettono ma che la banca è libera di non accettare. - D: Quanto costa in più un mutuo al 100% rispetto all'80%? R: Non c'è una maggiorazione fissa: dipende dalla banca e dal profilo. La guida della Banca d'Italia dice che oltre l'80% del valore le banche «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». Per saperlo nel tuo caso confronta il TAEG di due offerte con lo stesso importo e la stessa durata, una all'80% e una al 100%. - D: Con il mutuo al 100% serve un anticipo? R: Sul prezzo no, se la banca lo finanzia tutto. Restano però le spese, da pagare con soldi tuoi: imposte, notaio, perizia, istruttoria e polizza incendio e scoppio. Per una casa da 200.000 € comprata da un privato con le agevolazioni prima casa e una rendita di 900 €, le sole imposte, compresa la sostitutiva sul mutuo, fanno circa 2.679 €; notaio e spese della banca si leggono nei preventivi. - D: Il mutuo al 100% copre anche notaio e imposte? R: Di regola no: la banca finanzia il prezzo, o il valore di perizia se è più basso. Alcune banche finanziano anche una parte delle spese; con il Fondo Consap la garanzia copre questi oneri solo se il mutuo complessivo resta entro il valore di perizia, come precisano le FAQ di Consap. Fatti scrivere dalla banca che cosa comprende l'importo prima di firmare il preliminare. - D: Il mutuo al 100% fa perdere le agevolazioni prima casa? R: No. Le agevolazioni dipendono dalla casa (niente categorie A/1, A/8 e A/9), dal Comune in cui risiedi o lavori, o in cui sposti la residenza entro 18 mesi, e dalle case che possiedi già, non da quanto ti presta la banca. Fra le imposte, con un mutuo più alto cresce solo la sostitutiva in euro, perché si calcola sul capitale: l'aliquota prima casa resta lo 0,25%. - D: Posso pagare le spese con un prestito personale? R: Si può, ma molte banche sommano la rata del prestito a quella del mutuo, o la tolgono dal reddito, quando calcolano quanto puoi chiedere: un prestito aperto poco prima della domanda può ridurre l'importo del mutuo o far saltare la pratica. Meglio sapere prima quanto servirà e mettere da parte la cifra delle spese prima di firmare il preliminare. - D: Quali banche fanno mutui al 100% nel 2026? R: L'offerta cambia spesso. Le principali banche italiane aderiscono al Fondo Consap ma con criteri diversi: un consulente del credito confronta in parallelo le offerte reali per il tuo profilo, evitando di girare le filiali una per una. ### Fideiussione mutuo: guida a nullità, schema ABI e tutele legali (2026) URL: https://blog.gomutuo.it/blog/fideiussione-specifica-vs-garanzia-omnibus-2026 Aggiornato: 2026-10-14 Le clausole della fideiussione copiate dallo schema dell'ABI censurato dalla Banca d'Italia nel 2005 (reviviscenza, deroga all'art. 1957 c.c. e sopravvivenza) possono essere nulle, ma di regola cadono solo loro: il resto della garanzia resta valido (Cass. SS.UU. 41994/2021). Per una fideiussione specifica, come quella di un mutuo, il garante deve provare un'intesa fra banche estesa anche a quel tipo di garanzia: il provvedimento, che esaminava lo schema omnibus, da solo non basta (Cass. SS.UU. 24825/2026). Restano la liberazione dell'art. 1955 c.c. e, se il garante firma per scopi privati, le tutele dei consumatori. Per i debiti futuri valgono anche il tetto dell'art. 1938 e la liberazione dell'art. 1956. Punti chiave: - Per le Sezioni Unite (41994/2021) la nullità è di regola parziale: cadono solo le tre clausole censurate dello schema ABI, il resto della fideiussione resta valido. - Per una fideiussione specifica, come quella di un mutuo, il provvedimento del 2005, che esaminava lo schema omnibus, da solo non prova la nullità (Cass. SS.UU. 24825/2026). - L'importo massimo garantito serve quando la fideiussione copre debiti futuri (art. 1938 c.c.): senza quel tetto, la garanzia per quei debiti non è valida. - Chi garantisce debiti futuri è liberato se la banca, senza una sua speciale autorizzazione, ha fatto credito sapendo che le condizioni del debitore erano peggiorate al punto da rendere molto più difficile il rimborso (art. 1956 c.c.). - Il genitore che garantisce il mutuo del figlio è di regola un consumatore, e per lui valgono le tutele sulle clausole vessatorie (D.Lgs. 206/2005, artt. 33-36). - Se la deroga all'art. 1957 c.c. è nulla, il garante è libero quando la banca non agisce entro sei mesi dalla scadenza; con il patto «a prima richiesta» le basta però domandargli di pagare entro quel termine (Cass. SS.UU. 24825/2026). Domande frequenti: - D: Quali sono le clausole nulle nello schema ABI? R: La Banca d'Italia, con il provvedimento n. 55 del 2005, ha giudicato contrari alla legge sulla concorrenza tre articoli dello schema per la fideiussione omnibus, se applicati in modo uniforme: la reviviscenza (art. 2), la deroga all'art. 1957 c.c. (art. 6) e la sopravvivenza (art. 8). Nel singolo contratto quelle clausole sono nulle se riproducono l'intesa vietata, mentre il resto della garanzia di regola resta valido (Cass. SS.UU. 41994/2021). - D: Cosa succede se manca l'importo massimo garantito? R: Secondo l'art. 1938 c.c., la fideiussione per obbligazioni future è nulla se non prevede espressamente l'importo massimo garantito. È una tutela fondamentale per evitare debiti infiniti. - D: Posso essere liberato se la banca ha continuato a prestare soldi a chi non poteva pagare? R: Sì, se la tua è una garanzia per debiti futuri: per l'art. 1956 c.c. il fideiussore è liberato se la banca, senza una speciale autorizzazione del garante, ha fatto credito al debitore sapendo che le sue condizioni patrimoniali erano peggiorate al punto da rendere molto più difficile il rimborso. - D: Se ci sono più garanti, la banca può chiedere tutto a uno solo? R: Sì, se il contratto non dice altro: chi ha garantito lo stesso debito insieme ad altri risponde per l'intero (art. 1946 c.c.). Solo con il beneficio della divisione pattuito ciascuno può chiedere alla banca di limitarsi alla sua parte (art. 1947). Chi paga tutto ha poi regresso contro gli altri garanti per la loro porzione (art. 1954). ### Cessione del quinto per mutuo: si può usare? Come funziona nel 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/cessione-quinto-per-mutuo-si-puo-fare Aggiornato: 2026-10-15 La cessione del quinto NON è un mutuo ipotecario e non può sostituirlo: è un prestito personale rimborsato tramite trattenuta in busta paga o pensione (max 1/5 del netto). Nel 2026 può essere usata per coprire l'anticipo di un mutuo prima casa o per consolidare debiti che liberano reddito utile all'istruttoria, ma le banche generalmente non accettano la CQS come reddito aggiuntivo per calcolare la rata mutuo e la considerano un debito già in essere che riduce la capacità di indebitamento. Punti chiave: - La cessione del quinto è un prestito personale, non un mutuo: massimo 1/5 dello stipendio o pensione. - Non sostituisce il mutuo ipotecario e non serve per acquistare direttamente casa. - Può coprire l'anticipo del mutuo, ma la banca la vede come debito che riduce la capacità di credito. - Convive con il mutuo solo se rata del mutuo e rata del quinto, sommate, restano sotto il tetto rata/reddito della banca, che cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto. - Utile per consolidare debiti prima di chiedere il mutuo e liberare reddito. - Costa più di un mutuo: nel decreto MEF in vigore da ottobre a dicembre 2026 il tasso medio delle cessioni del quinto è 9,88% oltre 15.000 € e 14,23% fino a 15.000 €, contro il 4,52% dei mutui ipotecari a tasso fisso. - Da valutare sempre in confronto con prestito personale, mutuo liquidità o Fondo Consap. Domande frequenti: - D: Posso comprare casa solo con la cessione del quinto? R: No. La cessione del quinto è un prestito con rata fino a un quinto dello stipendio netto e durata massima di dieci anni (art. 5 del D.P.R. 180/1950): la somma che ne esce di solito non basta per comprare un immobile, e non prevede ipoteca. Per l'acquisto casa serve un mutuo ipotecario, eventualmente affiancato da CQS per coprire spese o anticipo. - D: La banca considera la cessione del quinto come debito nel calcolo del mutuo? R: Sì. La rata CQS viene sommata alla rata mutuo nel calcolo del rapporto rata/reddito. Il tetto cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Se rata mutuo + rata CQS lo supera, la banca chiede garanzie, riduce l'importo o rifiuta. Per questo molti consulenti consigliano di estinguere la CQS prima di richiedere il mutuo, o di consolidarla nel mutuo stesso. - D: Posso usare la cessione del quinto per l'anticipo del mutuo prima casa? R: Formalmente sì, ma la banca lo vede negativamente: significa che l'acquirente non ha risparmi propri e prende a prestito anche l'anticipo, e la rata della cessione si somma a quella del mutuo nel rapporto rata/reddito. Chi rientra nelle categorie previste dalla legge può valutare il Fondo di garanzia prima casa (Consap), con cui la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. - D: I pensionati possono fare cessione del quinto + mutuo? R: Sì. Un pensionato può avere una cessione del quinto della pensione e chiedere anche un mutuo, entro il limite di età a fine mutuo che ogni banca fissa. La rata della cessione conta fra gli impegni e riduce la rata di mutuo sostenibile; spesso la durata del mutuo va accorciata per rientrare nel limite di età. - D: È meglio la cessione del quinto o il mutuo di liquidità? R: Dipende da importo e durata. Per somme contenute da restituire in pochi anni la cessione evita ipoteca, notaio e perizia. Per importi alti e durate lunghe il mutuo liquidità ha di norma un tasso molto più basso, ma richiede l'ipoteca sulla casa: nel decreto MEF in vigore da ottobre a dicembre 2026 il tasso medio dei mutui ipotecari a tasso fisso è 4,52%, quello delle cessioni del quinto oltre 15.000 € 9,88%. Vedi la guida al mutuo liquidità per il confronto completo. ## Giovani Under 36 ### Mutuo Consap: quanto tempo ci vuole e perché può dire no? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-consap-quanto-tempo-ci-vuole Aggiornato: 2026-10-17 Con il mutuo Consap le regole fissano due tempi: Consap comunica l'esito alla banca entro 20 giorni dal ricevimento della domanda, di calendario e non lavorativi, e dopo il sì la banca ha 90 giorni per comunicare la stipula del mutuo, altrimenti l'ammissione decade (decreto MEF del 31 luglio 2014, art. 6). Perizia, delibera e rogito dipendono da banca e notaio. Consap dice no se manca un requisito di legge, se la domanda è incompleta o se il Fondo ha esaurito le risorse. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Punti chiave: - Consap comunica l'esito alla banca entro 20 giorni dal ricevimento della domanda, di calendario: il decreto del 2014 non parla di giorni lavorativi. - Dopo il sì la banca ha 90 giorni per comunicare a Consap la stipula del mutuo; senza quella comunicazione l'ammissione decade. - Le regole pubbliche del Fondo non prevedono proroghe: serve una domanda nuova, con età, ISEE e casa ricontrollati alla nuova data. - Consap dice no se manca un requisito di legge, se la domanda è incompleta o errata o se le risorse del Fondo sono esaurite. - Il sì di Consap non è la delibera: anche dopo l'ammissione la banca può rifiutare il mutuo. Domande frequenti: - D: Consap risponde in 20 giorni lavorativi o di calendario? R: Di calendario: il decreto MEF del 31 luglio 2014 e la pagina di Consap scrivono 20 giorni, senza «lavorativi». Il termine parte da quando Consap riceve la domanda dalla banca, e contare 20 giorni lavorativi vuol dire aspettare circa una settimana più del dovuto. - D: Quanto dura la delibera Consap e cosa succede se scade? R: L'ammissione dura 90 giorni: entro quel termine la banca deve comunicare a Consap la stipula del mutuo. Se non lo fa, o se comunica che il mutuo non è stato erogato, l'ammissione decade (art. 6 del decreto del 31 luglio 2014), e per la garanzia serve una domanda nuova. - D: Si può prorogare la delibera Consap? R: Né il decreto del 2014 né la pagina di Consap prevedono una proroga dei 90 giorni, e il decreto prevede la decadenza. Si può presentare una domanda nuova, che riparte con altri 20 giorni e con i requisiti controllati alla nuova data: se nel frattempo hai compiuto 36 anni o l'ISEE è scaduto, l'esito può cambiare. - D: Quando Consap rifiuta il mutuo? R: Quando manca un requisito di legge: una delle categorie previste, nessun'altra casa a uso abitativo di proprietà, un'abitazione principale non di lusso, un mutuo fino a 250.000 € per l'acquisto. Respinge anche le domande incomplete o errate e nega l'ammissione se le risorse del Fondo sono esaurite. - D: La risposta Consap non arriva: cosa si può fare? R: Chiedi alla banca in che giorno ha trasmesso la domanda: i 20 giorni partono da quando Consap la riceve, e l'esito arriva alla banca, non a te. Passato il termine, fatti dire se la domanda è stata ammessa o respinta, per esempio perché incompleta. Il silenzio non vale come sì. - D: Con il sì di Consap il mutuo è già approvato? R: No. Consap controlla i requisiti della garanzia, la banca decide il mutuo con le sue valutazioni su reddito, rata, perizia e documenti. Con la garanzia del Fondo può finanziare fino al 100% del prezzo, ma non è obbligata e può rifiutare anche dopo l'ammissione. ### Quali categorie catastali sono escluse dal Fondo prima casa? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/categorie-catastali-escluse-fondo-garanzia-under-36 Aggiornato: 2026-09-23 Il Fondo di garanzia prima casa Consap esclude le abitazioni di categoria catastale A1 (signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio), per tutti i richiedenti, under 36 compresi. La categoria però non basta: il D.M. 31 luglio 2014 (art. 3, comma 2) esclude anche le case con le caratteristiche di lusso del D.M. 2 agosto 1969, per esempio un'unità con più di 240 mq di superficie utile, anche se accatastata A2. Uffici, negozi e altri locali non abitativi restano fuori perché il Fondo garantisce solo l'acquisto dell'abitazione principale. Se la casa è esclusa il mutuo si può chiedere lo stesso, ma senza garanzia pubblica la banca finanzia di norma fino all'80% del valore. Punti chiave: - Sono escluse le categorie catastali A1 (signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di pregio), per tutti, under 36 compresi. - Uffici e negozi (A10, C1) non danno diritto alla garanzia: il Fondo copre solo l'acquisto dell'abitazione principale. - Oltre alla categoria conta il D.M. 2 agosto 1969: un'unità con più di 240 mq di superficie utile è di lusso anche se accatastata A2. - Se l'immobile è escluso, il mutuo resta possibile ma senza la garanzia statale: di norma serve un anticipo più alto. Domande frequenti: - D: La categoria A2 rientra nel Fondo di garanzia under 36? R: Sì, A2 (abitazioni civili) è ammessa, come A3, A4, A5, A6, A7 e A11, purché la casa diventi abitazione principale e non abbia le caratteristiche di lusso del D.M. 2 agosto 1969: un A2 con più di 240 mq di superficie utile resta fuori. Poi servono i requisiti personali, per esempio non possedere altre abitazioni. - D: Una casa di 250 mq accatastata A2 è di lusso per il Fondo Consap? R: Sì. Per il Fondo conta anche il D.M. 2 agosto 1969: un'unità con superficie utile oltre i 240 mq (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto) è di lusso qualunque sia la categoria. Per l'imposta di registro prima casa, invece, dal 2014 conta solo la categoria: la stessa casa può avere il registro agevolato e non la garanzia Consap. - D: Come si scopre la categoria catastale di un immobile prima di fare l'offerta? R: La categoria catastale risulta dalla visura catastale dell'immobile, richiedibile online sul portale dell'Agenzia delle Entrate o tramite il notaio incaricato dell'atto. Conviene controllarla prima del compromesso se conti sulla garanzia Consap: la visura online è gratuita. - D: Un box auto di categoria C6 comprato con la casa fa perdere la garanzia? R: Le regole del Fondo non parlano di box e cantine: le FAQ Consap ammettono in modo esplicito solo il lastrico solare di pertinenza esclusiva. Se il box va dentro il mutuo garantito lo decide la banca, quindi conviene chiederlo prima del compromesso. Per le imposte prima casa, invece, vale una pertinenza per categoria (C2, C6, C7). - D: Se l'immobile è escluso, si può comunque chiedere un mutuo under 36? R: Sì. Si perde solo la garanzia statale: la banca valuta la richiesta con le sue normali condizioni di reddito e LTV, di norma fino all'80% del valore, quindi serve un anticipo più alto. ## Stranieri ### Mutuo senza permesso di soggiorno valido: si può? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/straniero-senza-permesso-soggiorno-contratto-mutuo-italia Aggiornato: 2026-08-26 Un titolo di soggiorno regolare è il presupposto: senza alcun titolo, né in essere né in rinnovo, le banche non concedono un mutuo ipotecario. La situazione cambia se il permesso è scaduto ma il rinnovo è stato richiesto nei termini: la ricevuta della domanda documenta la regolarità del soggiorno e diversi istituti la accettano, spesso chiedendo il permesso rinnovato prima del rogito. I cittadini UE non hanno bisogno di permesso di soggiorno e seguono un percorso diverso. Punti chiave: - Senza alcun titolo di soggiorno il mutuo ipotecario non è ottenibile. - Permesso scaduto con rinnovo richiesto nei termini: la ricevuta documenta la regolarità e molte banche la accettano. - Diversi istituti chiedono comunque il permesso rinnovato prima del rogito. - I cittadini UE non necessitano di permesso di soggiorno: contano residenza e reddito. - Il permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo è il profilo più facilmente bancabile. - Contratto a tempo indeterminato, anzianità e storico bancario in Italia pesano quanto il titolo. Domande frequenti: - D: Posso ottenere un mutuo se il permesso è scaduto ma l'ho rinnovato? R: In molti casi sì. Se la domanda di rinnovo è stata presentata nei termini, la ricevuta rilasciata allo sportello documenta la regolarità del soggiorno durante l'istruttoria della questura. Se basti per il mutuo lo decide la banca: nei fogli informativi che abbiamo letto a settembre 2026 alcuni chiedono il permesso in corso di validità, altri non ne parlano e uno accetta per iscritto il permesso scaduto con la copia della domanda di rinnovo. - D: Serve un permesso di durata minima? R: Non è previsto da alcuna norma bancaria generale, ma nella prassi la banca guarda la coerenza tra la durata residua del titolo e la durata del mutuo. Un permesso a lungo termine o il permesso UE per soggiornanti di lungo periodo semplifica molto la valutazione rispetto a un titolo annuale. - D: Il contratto di lavoro da solo basta? R: No: il contratto dimostra la capacità di rimborso, non la regolarità del soggiorno. Sono due requisiti distinti e la banca li verifica entrambi. Un contratto a tempo indeterminato con anzianità è però un elemento molto favorevole quando il titolo di soggiorno è in ordine. - D: La banca può rifiutare il mutuo solo per la nazionalità? R: Le decisioni devono basarsi su elementi oggettivi di merito creditizio e di regolarità documentale, non sull'origine nazionale: le discriminazioni sono vietate dall'ordinamento italiano ed europeo. In pratica, però, ogni banca applica policy interne differenti su tipologie di titolo e durata residua, e questo produce esiti diversi tra istituti. - D: Il matrimonio con un cittadino italiano cambia la situazione? R: Può facilitarla, perché apre a titoli di soggiorno per motivi familiari e consente la cointestazione con un soggetto dal profilo più semplice da valutare. Non è però una scorciatoia: la banca verifica comunque il titolo di soggiorno e la capacità di rimborso complessiva del nucleo. - D: Quanti anni di residenza in Italia servono? R: Non esiste un requisito unico: alcune banche chiedono un periodo minimo di residenza e di storia bancaria in Italia, altre valorizzano più il tipo di titolo e la stabilità lavorativa. Conviene chiedere in anticipo la policy specifica dell'istituto prima di avviare l'istruttoria. ### Mutuo per lavoratori impatriati (rientro dei cervelli) 2026: la guida URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-lavoratori-impatriati-rientro-cervelli-2026 Aggiornato: 2026-10-06 Come ottenere il mutuo con il nuovo regime impatriati 2024 (D.Lgs. 209/2023). Calcolo reddito, banche e garanzia CONSAP per chi rientra in Italia. Domande frequenti: - D: La banca considera il reddito netto agevolato o quello ordinario? R: Nella prassi 2026, la maggior parte delle banche calcola la rata massima sul reddito netto 'reale' (ovvero quello post-agevolazione). Tuttavia, poiché il beneficio dura tipicamente 5 anni, alcune banche applicano uno stress test sul reddito ordinario per garantire la sostenibilità a lungo termine. - D: Posso ottenere il mutuo 100% come lavoratore impatriato? R: Può succedere, ma decide la banca. Il Fondo Consap è riservato alle categorie di legge, per esempio chi non ha compiuto 36 anni, a cui per entrare l'ISEE non serve. Con ISEE fino a 40.000 euro e un mutuo oltre l'80% del prezzo si può chiedere la garanzia all'80% (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE), e con quella una banca aderente può finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto, ma resta libera di non farlo. - D: Quali sono i requisiti di residenza estera per il nuovo regime? R: Con il D.Lgs. 209/2023, è necessario essere stati residenti all'estero per almeno 3 periodi d'imposta precedenti al rientro in Italia. - D: Per quanto tempo devo restare in Italia per non perdere l'agevolazione? R: Il nuovo regime richiede l'impegno a risiedere in Italia per almeno 4 periodi d'imposta (4 anni). In caso di trasferimento all'estero prima di questo termine, l'Agenzia delle Entrate recupererà i benefici fruiti con sanzioni e interessi. - D: Il limite di 600.000 euro di reddito vale per il mutuo? R: Il limite riguarda l'agevolazione fiscale (la riduzione del 50% si applica fino a tale soglia). Ai fini del mutuo, la banca valuterà l'intero reddito, ma solo la parte agevolata contribuirà a un netto più elevato. - D: Posso detrarre gli interessi del mutuo se ho il regime impatriati? R: Sì, il regime impatriati riguarda la tassazione del reddito da lavoro, mentre la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa segue le regole ordinarie del TUIR. - D: Gli autonomi possono accedere al regime impatriati? R: Sì, il D.Lgs. 209/2023 include i redditi di lavoro autonomo prodotti in Italia da lavoratori che si trasferiscono nel territorio dello Stato. ### Mutuo con permesso di soggiorno in rinnovo: basta la ricevuta nel 2026? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-permesso-soggiorno-rinnovo-ricevuta Aggiornato: 2026-10-06 Sì, il mutuo si può chiedere anche con il permesso di soggiorno in rinnovo, ma se la ricevuta basti lo decide la banca. Per l'art. 5, comma 9-bis del testo unico sull'immigrazione, in attesa del rinnovo lo straniero con la ricevuta della domanda soggiorna legittimamente e può lavorare. Alcuni fogli informativi però chiedono il permesso «in corso di validità»: prima del preliminare chiedi alla banca se accetta la ricevuta per la delibera e per il rogito. E chiedi il rinnovo per tempo: la legge vuole la domanda almeno 90 giorni prima della scadenza, non più 60. Punti chiave: - Con la ricevuta della domanda di rinnovo lo straniero soggiorna legittimamente e può lavorare in attesa del permesso nuovo (art. 5, comma 9-bis del D.Lgs. 286/1998). - Per la banca la ricevuta non basta in automatico: alcuni fogli informativi chiedono il permesso «in corso di validità», e decide ogni banca. - Il rinnovo va chiesto almeno 90 giorni prima della scadenza (art. 5, comma 4): il D.Lgs. 83/2026 ha portato il termine da 60 a 90 giorni. - Il rischio più concreto sta fra delibera e rogito: se la banca vuole il permesso nuovo prima di erogare, il rogito aspetta la Questura. - Con i codici stampati sulla ricevuta postale si segue lo stato della pratica sul Portale Immigrazione. - Il Fondo Consap è aperto agli stranieri alle regole di tutti; alla domanda si allegano passaporto e permesso di soggiorno. Domande frequenti: - D: La banca può rifiutare il mutuo perché ho il permesso in rinnovo? R: Sì, se lo motiva con il merito creditizio: il rinnovo in corso può pesare sulla sua valutazione di quanto sia stabile il tuo reddito. Non può invece negarti un servizio offerto al pubblico solo perché sei straniero: l'art. 43 del testo unico sull'immigrazione lo considera discriminazione, e l'art. 44 permette di rivolgersi al giudice per farla cessare. - D: Quanti giorni prima della scadenza va chiesto il rinnovo del permesso di soggiorno? R: Almeno 90 giorni prima: lo dice l'art. 5, comma 4 del testo unico sull'immigrazione nel testo in vigore, dopo il D.Lgs. 83/2026; prima erano 60. Chiederlo presto conta anche per il mutuo: la Questura ha 90 giorni per rilasciare il permesso, e con la ricevuta in mano puoi mostrare alla banca che il rinnovo è in corso. - D: Si può fare il rogito con il permesso di soggiorno in corso di rinnovo? R: Per la legge, con la ricevuta soggiorni legittimamente in attesa del permesso nuovo (art. 5, comma 9-bis). Se però il rogito serve anche a stipulare il mutuo, decide la banca se erogare. Porta al notaio e alla banca la ricevuta con il permesso scaduto e chiedi a tutti e due, prima di fissare la data, se basta: così non devi spostarla all'ultimo. - D: Con il permesso di soggiorno scaduto posso chiedere il mutuo? R: Se hai presentato la domanda di rinnovo, sì: la ricevuta, insieme al permesso scaduto, dimostra che soggiorni legittimamente in attesa di quello nuovo, e poi decide la banca. Senza domanda di rinnovo, un permesso scaduto non dimostra più che soggiorni in regola: prima di parlare di mutuo va sistemato il permesso. - D: Quanto tempo ho per portare il permesso nuovo alla banca? R: Lo decide la banca. Se ha deliberato chiedendo il permesso nuovo prima del rogito, il limite pratico è la validità della delibera, scritta nella lettera che ricevi. Se il permesso non arriva in tempo si chiede una proroga o si ripresenta la domanda: per questo conviene chiedere il rinnovo presto e fissare il rogito con un po' di margine. - D: Posso accedere al Fondo di garanzia prima casa con il permesso in rinnovo? R: Il Fondo è aperto agli stranieri alle regole di tutti: categorie ammesse, come under 36 e giovani coppie, mutuo fino a 250.000 € e nessun'altra casa di proprietà, nemmeno all'estero. La scheda Consap chiede ai cittadini stranieri di allegare «il passaporto unitamente al permesso di soggiorno»: se il tuo è in rinnovo, chiedi alla banca se basta la ricevuta con il permesso scaduto. ### Mutuo per iscritti AIRE: guida completa 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-iscritti-aire-italiani-estero-guida-2026 Aggiornato: 2026-10-13 Un cittadino italiano iscritto AIRE può ottenere un mutuo per acquistare casa in Italia, ma le condizioni sono più restrittive rispetto ai residenti e cambiano da banca a banca: alcune chiedono un anticipo più alto del 20% abituale e altre non finanziano chi vive all'estero; servono redditi esteri documentati con payslip e attestazione consolare, e procura speciale notarile (art. 1392 + 2808 c.c.) per firmare il rogito a distanza. L'agevolazione prima casa al 2% è accessibile solo a chi si è trasferito per motivi di lavoro, aveva almeno 5 anni di residenza/lavoro in Italia prima dell'espatrio e acquista nel comune di nascita, ultima residenza o sede lavorativa. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi si conserva se l'immobile era già adibito ad abitazione principale prima del trasferimento all'estero per motivi di lavoro. Punti chiave: - L'iscrizione AIRE non impedisce di ottenere un mutuo in Italia, ma le banche disponibili sono un sottoinsieme del mercato e le regole cambiano dall'una all'altra: alcune chiedono un anticipo più alto del 20% abituale, altre un cointestatario o un garante residente in Italia. - Per firmare il rogito senza essere fisicamente in Italia serve una procura speciale notarile (art. 1392 + 2808 c.c.): costo tipico €220–403, con apostille (Convenzione Aja, L. 1253/1966) se firmata all'estero. - L'agevolazione prima casa al 2% d'imposta di registro nel 2026 richiede: trasferimento all'estero per motivi di lavoro, ≥5 anni di residenza/lavoro in Italia prima dell'espatrio, immobile nel comune di nascita/ultima residenza/sede lavorativa. - L'esenzione IMU per l'abitazione AIRE è stata abolita (L. 160/2019): l'immobile è soggetto a IMU ordinaria. Si paga a metà solo su una casa non affittata né data in comodato, se chi la possiede ha una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia e risiede in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia (L. 178/2020, art. 1 c. 48). - La detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi si conserva se l'immobile era già adibito ad abitazione principale prima del trasferimento all'estero per motivi di lavoro, anche se poi la casa viene affittata, finché durano i motivi di lavoro e se all'estero non hai comprato la tua abitazione principale (Circolare AdE 17/E del 24 aprile 2015, risposta 4.5). - I redditi in valuta diversa dall'euro espongono al rischio di cambio: alcune banche ne contano solo una parte, spesso il 65–70%, e qualcuna accetta solo redditi in euro. Domande frequenti: - D: Un italiano iscritto AIRE può accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)? R: Solo se rientra in una delle categorie a cui il Fondo è riservato (giovani coppie, under 36, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e le altre previste dalla legge) e se la casa diventa la sua abitazione principale: la garanzia vale solo per un immobile «destinato ad abitazione principale del mutuatario», e chi resta a vivere all'estero di norma non ha questo requisito. La garanzia comunque non assicura l'approvazione del mutuo. - D: Quali documenti reddituali devo presentare con busta paga estera? R: Le ultime buste paga estere, quante lo decide la banca (o la dichiarazione fiscale del paese di residenza), contratto di lavoro tradotto e giurato in italiano, attestazione consolare del consolato italiano nel paese di residenza, e in alcuni casi una certificazione del datore di lavoro. Le banche chiedono anche gli estratti conto degli ultimi mesi, per verificare l'accredito dello stipendio: con redditi esteri alcune ne chiedono più dei 3 abituali. - D: Posso firmare il mutuo senza tornare in Italia? R: Sì, tramite procura speciale notarile che attribuisce a un fiduciario in Italia il potere di firmare il rogito e il contratto di mutuo, e di costituire l'ipoteca (art. 1392 + 2808 c.c.). La procura deve menzionare espressamente importo, durata e potere ipotecario; se firmata all'estero richiede apostille (L. 1253/1966) o legalizzazione consolare. - D: Perché le banche chiedono un anticipo più alto agli iscritti AIRE? R: Una percentuale uguale per tutti non c'è: quanto finanziare lo decide ogni banca, e a chi vive all'estero alcune chiedono un anticipo più alto del 20% abituale, a volte molto più alto. La prudenza riflette il rischio percepito: reddito in valuta estera che può oscillare, storia creditizia in un altro paese e recupero del credito più difficile in caso di insolvenza. - D: L'agevolazione prima casa AIRE vale se compro nel paese dove vivo adesso? R: No. L'agevolazione riguarda solo l'acquisto di un immobile in Italia, nel comune di nascita, ultima residenza italiana o sede dell'attività lavorativa svolta prima dell'espatrio. Non si applica all'acquisto di immobili all'estero. - D: Devo pagare l'IMU se compro casa con il mutuo come iscritto AIRE? R: Sì. L'esenzione IMU per l'abitazione principale non si applica agli iscritti AIRE (L. 160/2019). L'immobile sarà soggetto all'aliquota IMU deliberata dal Comune: quella di base è lo 0,86%, e il Comune può ridurla fino a zero o alzarla fino all'1,06% (1,14% dove applicava la maggiorazione TASI). Eccezione: i pensionati AIRE con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, pagano metà IMU su una sola casa (purché non sia locata né data in comodato). - D: Posso detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo nel 730? R: Sì, se l'immobile era già la tua abitazione principale e ti sei trasferito all'estero per motivi di lavoro: in quel caso, secondo le FAQ dell'Agenzia delle Entrate (FiscoOggi, luglio 2025), la detrazione si conserva finché durano i motivi di lavoro e se all'estero non hai comprato la tua abitazione principale, anche se nel frattempo la casa è affittata. Se ti sei trasferito per altri motivi, la detrazione si ferma all'anno del trasferimento, salvo che nella casa continuino ad abitare i tuoi familiari. Se invece la casa è acquistata dopo il trasferimento e non è mai stata abitazione principale in Italia, la detrazione non spetta. Attenzione al modello: chi non è residente in Italia non può usare il 730, e la detrazione va indicata nel modello Redditi Persone fisiche. ## Partite IVA ### Interessi del mutuo e regime forfettario: si possono detrarre? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/interessi-mutuo-regime-forfettario-detrazione Aggiornato: 2026-10-15 No: se hai solo reddito in regime forfettario, gli interessi del mutuo prima casa non si possono detrarre. La detrazione del 19% (al massimo 760 € l'anno, su 4.000 € di interessi) si scala dall'IRPEF, mentre il reddito forfettario paga un'imposta sostitutiva del 15% (5% nei primi cinque anni, a certe condizioni): senza IRPEF la detrazione non viene rimborsata. Torna utile con altri redditi tassati a IRPEF, come stipendio, pensione o affitti senza cedolare secca, o intestando il mutuo, anche solo in parte, al coniuge che paga l'IRPEF ed è proprietario della casa. Con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata. Punti chiave: - Con il solo reddito forfettario la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa si perde: si scala dall'IRPEF, che il forfettario non paga. - Il massimo è il 19% di 4.000 € di interessi e oneri accessori, cioè 760 € l'anno in tutto, anche quando il mutuo è cointestato. - Con altri redditi tassati a IRPEF (stipendio, pensione, affitti senza cedolare secca) la detrazione si usa fino a quell'IRPEF. - Con un mutuo cointestato al 50% il coniuge dipendente detrae al massimo 380 € l'anno: la metà del forfettario non passa a lui. - Il coniuge forfettario è a carico solo con un reddito fino a 2.840,51 €, forfettario compreso: solo allora l'altro detrae entrambe le quote. - Dal 2027 la detrazione passa all'art. 14 del D.Lgs. 117/2026, con il 19% e i 4.000 € invariati. Domande frequenti: - D: Il forfettario può detrarre gli interessi del mutuo nel 730? R: No, il 730 non è il modello giusto: chi nel 2025 ha avuto redditi di lavoro autonomo con partita IVA o redditi d'impresa deve presentare il modello Redditi Persone fisiche, dove gli interessi del mutuo prima casa vanno nel rigo RP7. Anche lì la detrazione del 19% riduce solo l'IRPEF: senza altri redditi tassati a IRPEF non porta nessun risparmio. - D: Ho la partita IVA forfettaria e uno stipendio: posso detrarre gli interessi del mutuo? R: Sì. La detrazione del 19% sugli interessi, fino a 760 € l'anno, si scala dall'IRPEF dovuta sullo stipendio; se quell'IRPEF, tolte le detrazioni da lavoro, è più bassa, la differenza si perde. Per restare nel forfettario il reddito da lavoro dipendente dell'anno prima non deve superare 30.000 €, soglia alzata a 35.000 € per gli anni 2025 e 2026; il testo unico in vigore dal 2027 indica di nuovo 30.000 € (art. 233 del D.Lgs. 117/2026). - D: Mia moglie è dipendente e il mutuo è cointestato: può detrarre anche la mia quota? R: Solo se sei fiscalmente a suo carico, cioè con un reddito fino a 2.840,51 € nell'anno, contando anche il reddito forfettario, se sei anche tu proprietario della casa e se è lei a sostenere tutta la spesa delle rate. Altrimenti, con un mutuo al 50%, detrae solo la sua metà: al massimo il 19% di 2.000 €, cioè 380 € l'anno. La tua quota, senza IRPEF da ridurre, va persa. - D: La detrazione persa si recupera negli anni successivi? R: No. La detrazione si calcola sugli interessi pagati in un anno e si usa nella dichiarazione di quell'anno: per le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate la parte che supera l'imposta non può essere rimborsata. Se esci dal forfettario torna utile solo per gli anni tassati a IRPEF: con ricavi oltre 100.000 € il regime cessa già da quell'anno. - D: Posso scaricare gli interessi del mutuo dalla partita IVA forfettaria? R: No. Nel forfettario il reddito si calcola applicando ai ricavi il coefficiente di redditività del codice ATECO e togliendo i contributi previdenziali obbligatori: i costi effettivi non si deducono, nemmeno gli interessi di un mutuo per lo studio o per la casa in cui lavori. Gli interessi del mutuo prima casa possono dare solo la detrazione IRPEF del 19%. - D: Cosa cambia dal 2027 per la detrazione degli interessi del mutuo? R: Dal 1° gennaio 2027 cambiano i numeri degli articoli: la detrazione passa all'art. 14, comma 1, lett. b) del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), sempre al 19% e con il limite di 4.000 €, e il forfettario agli articoli 232-243, con la stessa imposta sostitutiva del 15%. ### Mutuo under 36 con partita IVA: spetta la garanzia Consap? URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-prima-casa-under-36-partita-iva-garanzia-consap Aggiornato: 2026-09-23 Sì: il mutuo under 36 con partita IVA può avere la garanzia Consap del Fondo prima casa come quello di un dipendente, perché la legge riserva il Fondo a chi non ha compiuto 36 anni senza guardare al tipo di reddito né al regime fiscale. La garanzia copre il 50% della quota capitale e sale all'80% se l'ISEE non supera 40.000 euro e il mutuo supera l'80% del prezzo; il mutuo massimo è 250.000 euro, per l'abitazione principale non di lusso. Il mutuo lo decide comunque la banca, che per un autonomo legge le ultime dichiarazioni dei redditi, ma con la garanzia del Fondo non può chiedere un fideiussore. Punti chiave: - La Garanzia Consap under 36 non distingue tra lavoro dipendente e partita IVA: i requisiti sono l'età (36 anni non compiuti), nessun'altra abitazione di proprietà e un immobile non di lusso; l'ISEE fino a 40.000 euro conta solo per la garanzia all'80%. - La banca valuta comunque il reddito autonomo con dichiarazioni dei redditi e documentazione fiscale, a prescindere dalla garanzia pubblica. - Restano escluse le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9. - La garanzia copre il 50% della quota capitale, l'80% con ISEE fino a 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo; gli interessi mai. - Con la garanzia del Fondo la banca non può chiedere un fideiussore o altre garanzie non assicurative oltre all'ipoteca. Domande frequenti: - D: Con partita IVA da poco tempo è più difficile avere il mutuo? R: La garanzia pubblica non cambia, ma la banca valuta la continuità del reddito: con un'attività avviata da meno di due o tre anni molti istituti chiedono documentazione fiscale più ampia o un anticipo maggiore; con la garanzia del Fondo, però, non possono chiedere un garante, perché le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca. - D: La Garanzia Consap copre tutto il mutuo? R: No: copre il 50% della quota capitale ancora da rimborsare, l'80% con ISEE fino a 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo; mai gli interessi. Se il Fondo paga la banca, poi si rivale sul mutuatario, che resta obbligato a restituire quanto versato. - D: Quali immobili sono esclusi dalla Garanzia Consap under 36? R: Sono escluse le abitazioni di lusso in categoria catastale A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Il Fondo esclude anche chi, alla domanda, possiede altri immobili a uso abitativo, anche all'estero, salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli. - D: Si può avere il mutuo al 100% under 36 con partita IVA forfettaria? R: Sì, se l'ISEE non supera 40.000 euro: con un mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia del Fondo sale all'80% della quota capitale, ed è la leva che porta il finanziamento fino al 100%. Il regime forfettario non conta per il Fondo; la banca parte dal reddito del quadro LM, cioè ricavi per coefficiente ATECO (78% per le attività professionali), e verifica che la rata sia sostenibile. Il 100% resta una sua scelta. ### Mutuo per immobili strumentali 2026: la garanzia MCC per i professionisti URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-immobili-strumentali-garanzia-mcc-professionisti-2026 Aggiornato: 2026-09-22 Nel 2026, i professionisti (iscritti a ordini o meno, ex L. 205/2017) possono acquistare immobili strumentali sfruttando la garanzia del Fondo di Garanzia PMI (MCC), che copre fino all'80% dell'importo finanziato per investimenti, per un massimo di 5 milioni di euro per beneficiario. Il tasso parte dall'Euribor 3 mesi per il variabile e dall'IRS a 10 anni per il fisso: la garanzia statale riduce il rischio della banca e consente spread più contenuti, intorno a 1,2-1,8 punti. I valori aggiornati degli indici sono nella sezione sui tassi in pagina. Sono ammessi solo immobili strumentali (uffici A/10, laboratori C/3, negozi C/1), non i residenziali. Punti chiave: - Equiparazione Professionisti-PMI confermata dalla L. 205/2017 per l'accesso al Fondo. - Copertura massima 80% su operazioni di investimento (acquisto immobili strumentali). - Importo massimo garantito: 5 milioni di euro per singolo beneficiario. - Commissione una tantum variabile (0,25% - 1,00%) in base alla dimensione aziendale. - Esclusione immobili residenziali (A/2, A/3, etc.); ammessi solo A/10, C/1, C/3, D. - Durata massima della garanzia solitamente fino a 10 anni (120 mesi). Domande frequenti: - D: La garanzia MCC è automatica per tutti i professionisti? R: No. La garanzia è 'a prima richiesta' ma soggetta a una valutazione del merito creditizio sia da parte della banca sia da parte del Gestore (rating MCC). Il modello valuta la solidità della Partita IVA negli ultimi due esercizi. - D: Posso usare la Nuova Sabatini per l'acquisto dello studio? R: No, la Nuova Sabatini finanzia solo beni strumentali mobili (macchinari, software, attrezzature). Per l'immobile si usa esclusivamente il Fondo di Garanzia PMI (MCC). - D: Quali sono i costi d'istruttoria del Fondo? R: Nel 2026 è prevista una commissione una tantum (0,25% per Microimprese, 0,50% per Piccole, 1,00% per Medie) calcolata sull'importo garantito, oltre alle normali spese di istruttoria bancaria. - D: Esiste un limite di durata per il mutuo? R: Le banche concedono mutui immobiliari business fino a 15-20 anni, ma la garanzia MCC sulle operazioni di investimento ha tipicamente una durata massima di 120 mesi (10 anni). ### Mutuo cointestato con coniuge Partita IVA forfettaria: guida 2026 URL: https://blog.gomutuo.it/blog/mutuo-cointestato-coniuge-partita-iva-forfettario Aggiornato: 2026-10-15 Nel 2026, la cointestazione 'mista' (dipendente + partita IVA forfettaria) è una delle soluzioni più solide per le banche. Il reddito del forfettario viene calcolato applicando i coefficienti di redditività (78% professionisti, 67% altre attività economiche, 86% costruzioni, 62% intermediari) al fatturato lordo (soglia 85.000 €, L. 190/2014 c. 54 come modificato dalla L. 197/2022), sottraendo contributi INPS e imposta sostitutiva. Sommando questo valore alla busta paga netta del coniuge dipendente, si ottiene il reddito complessivo su cui la banca applica il rapporto rata/reddito: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi, mentre il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti). Punti chiave: - La cointestazione mista bilancia la stabilità del dipendente con la capienza dell'autonomo. - Coefficienti redditività (L. 190/2014, allegato 4; dal 1° gennaio 2027 nel testo unico D.Lgs. 117/2026): 78% professionisti, 67% altre attività economiche, 86% costruzioni, 40% commercio. - Soglia ricavi 2026: 85.000 € annui (L. 190/2014, art. 1, comma 54). - Requisito temporale: almeno 2-3 anni di attività (2 Modelli Redditi minimi) per la partita IVA. - Rapporto rata/reddito: calcolato sul netto complessivo dei due coniugi (30% soglia prudenziale, 33% prassi; il tetto cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40%). - Documentazione: UNICO PF ultimi 2 anni, F24, visura CCIAA ed estratti conto degli ultimi 6 mesi. Domande frequenti: - D: La banca fa la media dei redditi o li somma? R: La banca somma i due redditi netti mensili per determinare la capacità di rimborso totale. Se il coniuge dipendente guadagna 1.800 € netti e il coniuge forfettario ha un reddito netto calcolato di 2.200 €, la banca valuta una base reddituale di 4.000 € mensili. - D: Come viene calcolato esattamente il reddito 'dimostrabile' per un forfettario? R: Le banche solitamente partono dal reddito imponibile netto (Fatturato x Coefficiente - Contributi); alcune tolgono anche l'imposta sostitutiva, come fa l'esempio di questa pagina. Nessuna legge fissa poi uno sconto sul reddito degli autonomi: come pesarlo lo decide ogni banca, che di solito guarda più anni di dichiarazioni e gli estratti conto. Per questo lo stesso reddito può dare importi diversi da una banca all'altra. - D: Quale coefficiente si usa per un consulente informatico o un agente? R: Per la maggior parte dei consulenti IT (ATECO 62), il coefficiente è del 67%. Per gli intermediari del commercio è il 62%. Medici e avvocati hanno il 78%, ma non perché iscritti a una cassa di previdenza: per la L. 190/2014 (art. 1, comma 64) il coefficiente dipende dal «codice ATECO che contraddistingue l'attività esercitata». - D: Quali sono i documenti specifici per la P.IVA nel 2026? R: Oltre al Modello Redditi (ex Unico) degli ultimi 2 anni, servono le ricevute F24, la visura camerale (se iscritti CCIAA), il DURC e gli estratti conto bancari degli ultimi 6 mesi per provare la liquidità e il flusso di cassa.